(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2013 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN CÔNG VĂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2013-2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Trọng Phương


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Văn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Trắc địa - Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức các cơ quan,
đơn vị: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
Bắc Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố Bắc Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Bắc Ninh, Trung tâm dịch vụ
bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh, cán bộ Địa chính phường Kinh Bắc và phường Hạp Lĩnh đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Văn

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
danh mục bảng.......................................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ, hình............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn..................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................... 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................... 2

1.4.1.

Ý nghĩa khoa học......................................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn......................................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu........................................................................ 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất........................................................... 3

2.1.1.

Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.......................................... 3

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản...................................................................... 4

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................................................................. 8

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................................... 12

2.2.

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới........................................... 17

2.2.1.

Trung Quốc................................................................................................................ 17

2.2.2.

Nhật Bản..................................................................................................................... 18

2.2.3.

Australia...................................................................................................................... 18

2.2.4.

Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN.................................................. 19

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................................................. 19

2.3.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương............................................... 21

2.3.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh .....................25

2.4.

Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu........................................................ 28

iii


Phần 3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu............................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu................................................................................................ 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 30

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
thành phố Bắc Ninh

30

3.4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh ............................... 30

3.4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ............30

3.4.4.

Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

3.4.5.

31

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................... 31

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................................... 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...................................................................... 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ................ 33

3.5.5.

Phương pháp điều tra giá thị trường...................................................................... 33

3.5.6.

Phương pháp đánh giá theo các tiêu chí trong đấu giá quyền sử dụng đất
tại 02 dự án

33

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận........................................................................ 34

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh có ảnh
hưởng đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh ..41

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh................. 42

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh............................................. 42

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh năm 2016............................... 46

4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai

đoạn 2013-2016

iv

48


4.3.1.

Các văn bản pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Bắc Ninh....49

4.3.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất....................................................................... 51

4.3.3.

Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ tại thành phố Bắc Ninh.............................. 55

4.3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai

đoạn 2013 – 2016
4.4.

56

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án nghiên cứu trên

địa bàn thành phố Bắc Ninh

64

4.4.1.

Đặc điểm của 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................................. 64

4.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 02 dự án................................................ 68

4.4.3.

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án ................ 71

4.4.4.

Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 02
dự án 80

4.5.

Giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh

81

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 81

4.5.2.

Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................................... 82

4.5.3.

Giải pháp về khoa học công nghệ........................................................................... 82

4.5.4.

Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất cho
người trúng đấu giá

83

4.5.5.

Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ....................................................................... 83

4.5.6.

Giải pháp về tuyên truyền........................................................................................ 84

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 85
5.1.

Kết luận....................................................................................................................... 85

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 86

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 87
Phụ lục....................................................................................................................................... 90

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

GCN

Giấy chứng nhận

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai đoạn từ
năm 2013-2016

36

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Bắc Ninh .........................47
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh giai đoạn
năm 2013-2016

57

Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của thành phố Bắc Ninh từ năm
2013 đến năm 2016

63

Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của 02 dự án............................................... 70
Bảng 4.6. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ .................................. 73
Bảng 4.7. Kết quả điều tra hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ.......................................... 73
Bảng 4.8. Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 2 dự án trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh

vii

77


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ Hành chính Thành phố Bắc Ninh........................................................ 34
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Bắc Ninh...................................... 48
Hình 4.3. Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh .......................55
Hình 4.4. Quy hoạch điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc
Lân 4 và một số cơng trình khác thuộc phường Kinh Bắc, thành phố
Bắc Ninh

65

Hình 4.5. Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 - P. Kinh Bắc - TP. Bắc Ninh ...................66
Hình 4.6. Quy hoạch chi tiết Dự án khu nhà ở Tiên Xá, phường Hạp Lĩnh, thành
phố Bắc Ninh 67
Hình 4.7. Dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- P.Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh............................. 68
Hình 4.8. Cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Hồ Ngọc Lân 4, 2016....................74

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Cơng Văn
Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt
Nam Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Bắc
Ninh trong giai đoạn 2013-2016.
Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp chọn điểm
nghiên cứu, Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp thu thập số liệu sơ
cấp, phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu, phương pháp
đánh giá theo các tiêu chí trong đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án
Kết quả chính và kết luận
1.

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hố của tỉnh Bắc

Ninh, cách thủ đơ Hà Nội 30 km về phía Bắc, với diện tích là 8.246,06 ha. Thành phố Bắc
Ninh có vị trí địa lý thuận lợi nằm trong vùng tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phịng
- Quảng Ninh, cách trung tâm cơng nghiệp Hải Phịng, Quảng Ninh hơn 100 km về phía
đơng. Đồng thời có các tuyến giao thơng quan trọng như Quốc lộ 1A, 38, 18, tuyến đường

sắt Hà Nội - Lạng Sơn, các tuyến đường thuỷ (sông Cầu) rất thuận tiện cho đi lại thơng
thương và giao lưu văn hố.... Với vị trí chiến lược đó đã tạo điều kiện thuận lợi cho thành
phố Bắc Ninh có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - văn hóa- xã hội trong hiện tại cũng
như trong tương lai. Công tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban
ngành trên địa bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là cơng tác đấu giá QSDĐ vì
đây là nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước của thành phố.
2.

Công tác đấu giá QSDĐ giai đoạn vừa qua luôn được chính quyền quan tâm

thực hiện, vì đây là nguồn lợi mang lại để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội, cơ sở hạ
tầng hiện đại cho thành phố Bắc Ninh. Trong giai đoạn 2013-2016 thành phố đã xây
2

dựng 22 dự án và tổ chức đấu giá thành cơng 20 dự án với tổng diện tích 39.701,52 m
tại 12 xã, phường, thu được số tiền là 513,36 tỉ đồng (tăng 1,13% so với dự kiến) cho
ngân sách Nhà nước và địa phương.

ix


3.
Kết quả đấu giá QSDĐ tại 02 dự án nghiên cứu có 195 thửa đất được đấu giá
thành cơng, số tiền thu được từ đấu giá là 232,19 tỉ đồng cao hơn so với giá khởi điểm
là 27,34 tỉ đồng, MCL giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là 1,12 lần. Dự án đấu
giá đất tại khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 có số tiền thu được sau đấu giá là 158,25 tỉ đồng
với 78 thửa đất được tổ chức bán đấu giá ít hơn 39 thửa, số tiền thu được cao gấp 2,14
lần so với Dự án khu nhà ở Tiên Xá. Do cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng hồn
chỉnh, vị trí khu đất đấu giá đẹp nằm gần đường QL1 (cũ) và ngay sát với Trung tâm
văn hoá thể thao thành phố, thuận lợi để ở và cả buôn bán kinh doanh nên thu hút được

nhiều người tham gia đấu giá và trả giá cao.
4.
Để công tác đấu giá QSDĐ của thành phố Bắc Ninh mang lại hiệu quả cao
hơn nữa trong thời gian tới cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp như: Giải pháp
về cơ chế chính sách trong đấu giá QSDĐ, giải pháp về quy hoạch kế hoạch SDĐ, giải
pháp về khoa học công nghệ và giải pháp về cấp GCN QSDĐ và giao đất cho người
trúng đấu giá.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Cong Van
Thesis title: "Evaluating the auction of land use rights in Bac Ninh City, Bac Ninh
Province for the period 2013-2016".
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To evaluate the real situation of the auction of land use rights in the area of
Bac Ninh city in the period 2013-2016.
To proposed solutions to enhance the auction of land use rights in Bac Ninh
city in the coming time.
Materials and Methods
The thesis used the following research methods: method of study site selection,
method of collecting secondary data, method of primary data collection, method of
statistical, analysis, data processing and data synthesis, method of evaluation
according to criteria in auction of land use rights in 2 projects.

Main findings and conclusions
1.
Bac Ninh City is the political, economic and cultural center of Bac Ninh
province, 30 km north of Hanoi, with an area of 8,246.06 ha. Bac Ninh city is located
in the economic triangle of Ha Noi - Hai Phong - Quang Ninh, more than 100 km east
of the industrial center of Hai Phong and Quang Ninh. At the same time, there are
important traffic routes such as National Highway 1A, 38, 18, Hanoi - Lang Son
railway, waterways (Cau river), which are very convenient for for trading and cultural
exchange. With strategic location, has created favorable conditions for Bac Ninh city
having great potential for socio-cultural and social development in the present as well
as in the future. Land management has always been paid special attention by the State,
agencies and departments in the city, especially the auction of land use rights because
this is a great source to the state budget of the city.
2.

The auction of land use right over the past period had always been concerned

implementation by the government, beocause this was a income source to build and
develop socio-economic and modern infrastructure for Bac Ninh city. In the period 20132016, the city had built 22 projects and auctioned successfully 20 projects with a total area
2

of 39,701.52 m in 12 communes and wards, earned an amount of 513.36

xi


billion VND (increase 1.13% higher than expected) for state budget and local budget.
3.
Auction results of 02 research projects had 195 plots of land which were
auctioned successfully, the proceeds from the auction was 232.19 billion VND higher

than the starting price of 27.34 billion VND, the difference between reserve price and
bid price was 1.12 times. The project of auctioning land at the Ho Ngoc Lan 4 building
had the proceeds of auctioning 158.25 billion VND with 78 plots of land auctioned
less than 39 plots, 14 times more than the Tien Xa housing project. Due to the
infrastructure was invested building fully, the location of the beautiful auction site was
near to the National Road 1 (old) and adjacent to the Sports and Culture Center of the
City, convenient for both business and residential so attracted more people to
participate in auctions and pay high prices.
4.
To make the auction of land use rights of Bac Ninh city bring more
efficiency in the coming time, it is necessary to synchronously implement solutions
such as: Solutions on policies and mechanisms in auctioning land use rights, solutions
on land use planning, solutions on science and technology and solutions on granting
certificates and assign land to auction winners.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài ngun khơng tái tạo và trở thành tư
liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai
thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế
xã hội, an ninh quốc phịng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn
có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo
đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ.
Song, việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra dưới nhiều hình thức khác

nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm
đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ buôn bán BĐS nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc
đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các
dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu
giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư
trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục
vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hoá của tỉnh Bắc
Ninh. Trong những năm gần đây, Thành phố Bắc Ninh đã phát triển mạnh mẽ,
khơng gian thành phố được mở rộng nâng cấp, hồn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án
quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn
và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện đại
phát triển. Và công tác đấu giá QSDĐ lúc này đóng vai trị quan trọng trong việc
tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

1


Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công
khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức
được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá QSDĐ tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố

Bắc Ninh trong giai đoạn 2013-2016.
Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: Đánh giá công tác
đấu giá QSDĐ qua các phường, xã đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành
phố Bắc Ninh trong thời gian từ năm 2013-2016.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ, kết quả
đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng, giá khởi điểm của khu đất được
đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác đấu giá của Thành phố Bắc
Ninh có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá
của Thành phố Bắc Ninh đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo trong công tác quản
lý đất đai về đấu giá trên địa bàn Đồng bằng châu thổ sông Hồng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định (Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp

định giá đất phải bảo đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; theo
thời hạn SDĐ; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu
giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh
tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

3


đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ
kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người SDĐ - người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như

chuyển QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ SDĐ. Ngược lại, giá thị trường
là giá được hình thành trong q trình thực hiện chuyển QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng tài sản đất giữa các chủ SDĐ. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý
các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ
và giữa người SDĐ với nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa
và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người
nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ
chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và
cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng
có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo
hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mơ hình tuyệt vời về cung ứng hàng
hóa và tính cạnh tranh”.
Ở

Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán

cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ
sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện
việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất và
lưu thơng hàng hóa. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách
thể và giới trung gian.

Thị trường BĐS được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao
dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ
thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên

4


lạc khác, thơng qua đó giá cả BĐS được xác định.
Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thì trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì.
Bên cạnh đó có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và
chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS hoặc thị trường BĐS là “nơi” thực hiện các
giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó khơng tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường
đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình xây dựng... và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3
chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc
và cơng năng được xác định.
Ở

nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài

sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định"
(Quốc hội, 2013).
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS khơng phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ tầng mang tính chất
cơng cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn dân (Quốc hội, 2013), đất đai khơng phải là
hàng hố, mà chỉ có QSDĐ mới là hàng hố trong thị trường BĐS.
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra

5


đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách
hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung
khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực
hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa
và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua
bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan
hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường
BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn

ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường,
khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao
dịch về BĐS, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ
BĐS được giao dịch.
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường QSDĐ nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà
nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được quyết
định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi
đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị
trường giao dịch QSDĐ giữa những người SDĐ thông qua việc thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật,
thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin-cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường
sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá QSDĐ, đấu
thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước
chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ
chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi
thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng

6


diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thơng qua nhận chuyển
nhượng, th, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp ln phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp khơng
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của

người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo
Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường,
Nhà nước chỉ quản lý mục đích SDĐ đối với các loại đất quan trọng gồm đất nơng
nghiệp, đất chun trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền
SDĐ, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền SDĐ, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất
đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau
đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu
tố không thể tách rời khỏi BĐS, thị trường QSDĐ không thể tách rời khỏi BĐS, thị
trường BĐS có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường BĐS công
nghiệp và dịch vụ; thị trường BĐS nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và cơng trình cơng cộng… Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường
mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng-kinh doanhchuyển giao. Thị trường QSDĐ có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị
trường BĐS, trong mỗi hình thức kinh doanh BĐS.
Thị trường QSDĐ ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 19932003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy
định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới
40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm
năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin-cho" về
đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng
trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào BĐS xảy
ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường
chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm
nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần
như khơng cịn. Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã
nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh tốn
của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất

7

đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể
và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày càng giảm mạnh.
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính Phủ.
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá.
-

Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
-

Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có

tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với
đất).
Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích
sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS.
-

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp này
được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê

8


đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn; xác
định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có
các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập
từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được
yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường
hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều
yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới khơng thể kiểm sốt được giá thị
trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá
trúng đấu giá QSDĐ được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá
QSDĐ, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị
trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn
mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao
dịch hoặc khơng có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất

còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá
đất còn hạn chế.
2.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều khơng có quy định về giá đất
trong đấu giá QSDĐ.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Quy định về
nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm QSDĐ đấu giá để giao
đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát
với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục
đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt
là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
-

Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày

05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ
để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi điểm để đấu giá
QSDĐ như sau:

9


Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền SDĐ theo quy định của
pháp luật về thu tiền SDĐ; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015

quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho th đất;
+

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ theo thẩm quyền.
a. Các văn bản quy định giá đất theo Luật Đất đai 2003
-

Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban

hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
-

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày

30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
SDĐ, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006

10


hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài
chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí
tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu
tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
-

Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
SDĐ. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương
pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn
xác định giá đất.
-

Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành

Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ
để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho th đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một
số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao
đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
-

Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc

xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh
doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với
khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan trọng
trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự
thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu trung
tâm văn hóa, kinh tế-xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn

11