(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DUYỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày 12 tháng 11 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Duyệt

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND thành phố
Lai Châu và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lai Châu và các cơ quan hữu quan đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà nội, ngày 12 tháng 11 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Duyệt

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................. ii
MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................... vii
DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH, SƠ ĐỒ............................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN...................................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT............................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU...................................................................................... 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC
TIỄN.......................................................................................................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới............................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học...................................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn...................................................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................................... 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu............................................................................................................ 4

2.1.2.

Quyền sở hữu đất đai............................................................................................... 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai............................................................................................. 7

2.1.4.

Người sử dụng đất.................................................................................................... 9

2.2.

QUYỀN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.............................................................................. 10

2.2.1.

Quyền của người sử dụng đất tại Trung Quốc................................................... 10

2.2.2.

Quyền của người sử dụng đất tại Thái Lan........................................................ 12

2.2.3.

Quyền của người sử dụng đất tại Malaysia........................................................ 14

2.2.4.

Quyền của người sử dụng đất tại Thụy Điển..................................................... 15

iii


2.2.5.

Quyền của người sử dụng đất tại Cộng hòa liên bang Đức............................. 16

2.2.6.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước.................................... 16

2.3.

CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM..............17

2.4.

TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM.....21

2.4.1.

Khái quát tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước .......21

2.4.2.

Khái quát tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Lai Châu ...............29

2.5.

ĐÁNH GIÁ CHUNG............................................................................................ 31

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 32
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.................................................................................. 32

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU................................................................................ 32

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.............................................................................. 32

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................................. 32

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu,
tỉnh Lai Châu 32

3.4.2.

Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của thành phố Lai Châu, tỉnh
Lai Châu

33

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu 33

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu

33

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................... 34

3.5.3.

Phương pháp phân tích thống kê, so sánh và tổng hợp, xử lý số liệu ............34

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................. 36
4.1.

KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA
THÀNH PHỐ LAI CHÂU

36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.................................................................................................. 36

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................................. 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................... 40

4.2.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI........................ 42

4.2.1.

Hiện trang sử dụng đất........................................................................................... 42

iv


4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai...................................................................................... 49

4.3.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI
CHÂU 54

4.3.1.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu 54

4.3.2.

Trình tự, kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lai Châu

54

4.3.3.

Kết quả đánh giá của công chức, viên chức trong thực hiện các quyền
của người sử dụng đất 83

4.3.4.

Đánh giá chung về thực hiện các quyền của người sử dụng đất .....................88

4.4.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU

91

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền, giáo dục pháp luật .................................................. 91

4.4.2.

Giải pháp về cơ chế, chính sách........................................................................... 92

4.4.3.

Giải pháp về cơ sở vật chất, con người............................................................... 93

4.4.4.

Giải pháp về minh bạch và giám sát.................................................................... 93

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 94
5.1.

KẾT LUẬN............................................................................................................. 94

5.2.

KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 96

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa Tiếng Việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

QSD

Quyền sử dụng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất
VNPT

Tập đoàn bưu chính viên thơng Việt Nam

VNPOST

Tổng cơng ty Bưu điện Việt Nam

TTHC

Thủ tục hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính .................................. 42
Bảng 4.2. Diện tích đất phân theo mục đích sử dụng ....................................................... 43
Bảng 4.3. Diện tích đất lâm nghiệp theo đơn vị hành chính ............................................ 44
Bảng 4.4. Tổng hợp diện tích đất phi nơng nghiệp........................................................... 45
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính .................................. 48
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính trên địa bàn thành phố
Lai Châu................................................................................................................ 50
Bảng 4.7 Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2017
54
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân........................................................................................................ 57
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn thành phố Lai Châu............................................................. 59
Bảng 4.10. Kết quả đánh giá của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................... 60
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất..................................... 65

Bảng 4.12. Kết quả đánh giá của người dân về thực hiện quyền thừa kế quyền sử
dụng đất................................................................................................................. 67
Bảng 4.13. Kết quả thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .................................. 71
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá của người dân về thực hiện quyền tặng, cho quyền sử
dụng đất................................................................................................................. 73
Bảng 4.15. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
cá nhân.................................................................................................................. 77
Bảng 4.16. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức trên
địa bàn thành phố Lai Châu............................................................................... 79
Bảng 4.17. Kết quả đánh giá của tổ chức, hộ gia đình, cá nhận về thực hiện quyền
thế chấp quyền sử dụng đất................................................................................ 80
Bảng 4.18. Thống kê số lượng người làm công tác liên quan đến các quyền của
người sử dụng đất................................................................................................ 84
Bảng 4.19. Đánh giá của công chức, viên chức và người làm công tác liên quan
đến các quyền của người sử dụng đất.............................................................. 85

vii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH, SƠ ĐỒ
Đồ thị 4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
qua các năm trên địa bàn thành phố Lai Châu 58
Đồ thị 4.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức qua các
năm trên địa bàn thành phố Lai Châu 59
Đồ thị 4.3. Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
qua các năm trên địa bàn thành phố Lai Châu 66
Đồ thị 4.4. Kết quả thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân qua các năm trên địa bàn thành phố Lai Châu 72
Đồ thị 4.5. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn thành
phố Lai Châu 78

Đồ thị 4.6. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức qua các năm trên
địa bàn thành phố Lai Châu

viii

79


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Tiến Duyệt
Tên Luận văn:“ Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích và tạo điều kiện
thuận lợi giúp người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu thực
hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra phỏng vấn, thu
thập số liệu sơ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp phân tích thống
kê, xử lý các số liệu; phương pháp so sánh tổng hợp.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Lai Châu là một thành phố trẻ có quang cảnh thiên nhiên đẹp và hùng vĩ

mang nhiều đặc tính của một khu đô thị vùng núi cao xanh - sạch - đẹp, có khí hậu điển
hình của vùng nhiệt đới gió mùa núi cao Tây Bắc quanh năm mát mẻ. Trên địa bàn thành
phố có nhiều dân tộc sinh sống, tạo nên sự đa dạng về văn hóa và phong tục tập quán nhất
là các dân tộc Kinh, Thái, H'Mông, Giấy, ....Tuy được thiên nhiên ưu đãi,

nhưng do vị trí của thành phố nằm xa các trung tâm kinh tế lớn của đất nước, là khu
vực chịu ảnh hưởng nhiều của các hoạt động kiến tạo địa chất, địa hình tương đối
phức tạp, là thành phố Lai Châu mới được thành lập nên xuất phát điểm về cơ sở hạ
tầng, kinh tế - xã hội, nguồn nhân lực hạn chế, kinh tế phát triển chưa vững chắc,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế còn chậm, hoạt động thương mại, dịch vụ chưa đồng bộ,
chất lượng dịch vụ chưa cao, đời sống nhân dân cịn thấp và khó khăn.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 là thời kỳ đầu áp dụng Luật Đất đai 2013. Thực hiện sự
chỉ đạo của Trung ương, của tỉnh thành phố Lai Châu đã chủ động, tích cực trong công tác
quản lý đất đai, thực hiện việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rộng rãi tới tồn
thể nhân dân và các phương tiện thơng tin đại chúng, thực hiện tốt công tác

ix


cải cách thủ tục hành chính, đầu tư cơ sở vật chất trang thiết bị làm việc cho cán bộ
công chức viên chức nhằm thay đổi nhận thức của nhân dân về hệ thống cơ quan chính
quyền các cấp, cải thiện môi trường đầu tư, thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào
phát triển thành phố.
Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lai Châu
giai đoạn 2013 - 2017 đạt được gồm: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân là 5.010 trường hợp, của tổ chức là 166 trường hợp; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân là 4.121 trường hợp, của tổ chức là 232
trường hợp; quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là 430 trường
hợp; quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là 439 trường hợp.
Như vậy quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện nhiều,

bình quân từ 800 - 1000 trường hợp/năm, ngược lại quyền tặng cho, thừa kế thực hiện
ít, bình quân từ 80 - 85 trường hợp/năm.
Qua kết quả điều tra, phỏng vấn các tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân và
cơng chức, viên chức cho thấy, người được hỏi đánh giá về cơ sở vật chất trang thiết bị và
thái độ làm việc của cán bộ là trên 60 % ý kiến đánh giá tốt, các văn bản hướng dẫn

ở mức dễ hiểu và hiểu được là trên 50% và có trên 70 % ý kiến được hỏi đánh giá là
hài lòng hoặc đáp ứng được đối với kết quả đầu ra của thủ tục hành chính. Đặc biệt
đối với thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đa số người dân được hỏi đều hài lịng với
kết quả nhận được.
Từ những nỗ lực đó, qua kết quả khảo sát, đánh giá của người dân và doanh nghiệp
về thực hiện bốn quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp đã có nhiều những
nhận xét tốt, tích cực và mang tính xây dựng cho sự phát triển đi lên của thành phố, của
tỉnh. Đồng thời cũng có những ý kiến nhận xét, góp ý thẳng thắn, tâm huyết cho sự hồn
thiện hơn nữa cho hệ thơng cơ quan công quyền của thành phố, của tỉnh.

Đề tài đã đánh giá những mặt được, mặt tồn tại hạn chế của việc thực hiện bốn
quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp đại diện cho các quyền của người
sử dung đất nói riêng và cho cơng tác quản lý đất đai nói chung của thành phố, của
tỉnh. Đồng thời đề ra được một số giải pháp cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố, địa bàn tỉnh Lai Châu cho hiện tại và tương lai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Tien Duyet
Thesis title: Evaluation the implementation of some land user rights in Lai Chau city,
Lai Chau province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the implementation of some land use rights in Lai Chau city, Lai
Chau province.
To propose some policies and solutions to encourage and create favorable
conditions for land users in Lai Chau city, Lai Chau province to fully and legally
exercise their rights according to the provisions of law. .
Materials and Methods
To implement the content of the thesis, the author uses the following methods:
method of secondary documents and data collection; survey, interview, primary data
collection method; research site selection methods, statistical and analysis, data
processing methods; Comprehensive comparison method.
Main findings and conclusions
Lai Chau is a young city with beautiful and majestic natural beauty with many
characteristics of a green, clean and beautiful high mountainous urban area with
typical climate of the tropical monsoon area in Northeast mountain all year round
cool. There are many ethnic groups living in the city, creating a variety of cultures and
customs, especially the Kinh, Thai, H'Mong, Giay, but due to the location of the city is
far from the major economic centers of the country, which is heavily influenced by
geological, terrain, newly formed city, the starting point for infrastructure, socioeconomic development, limited human resources, economic development has not been
firmly established, economic restructuring has been slow, commercial activities and
services are not synchronous. The quality of service is not high, people's life is still
low and difficult.
In the period 2013 - 2017, the first phase of the Land Law 2013 implemented.
Implementing the direction of the central government, Lai Chau province has taken the
initiative in land management, to establish land use planning widely for the entire people
and the mass media, to well carry out the reform of administrative procedures, to invest in

xi


material facilities for rolling work civil servants to change people's perception of the
system of government agencies at all levels, improve the investment environment,
attract domestic and foreign investment in the city development.
Results of implementation of some land use rights in Lai Chau city for the
period of 2013 - 2017 included: the right to transfer land use right (LUR) of individual
households is 5,010 cases, the organization is 166 cases, Mortgage of LUR of
individual and households is 4,121 cases, of the organization is 232 cases; the
donation LUR of households and individuals is 430 cases; Inheritance of LUR of
households and individuals is 439 cases. Thus, the right to transfer and mortgage LUR
is much implemented, on average from 800 to 1000 cases per year, in contrast, the
right to donate, inheritance is low, average from 80 to 85 cases / year.
Based on the survey results, interviews with land use organizations, households,
individuals, and civil servants, the respondents evaluated the facilities, equipment and
working attitude of officers: over 60% of respondents rated good, understandable
guidelines were from more than 50%, and over 70% of respondents rated satisfaction
or meet the requirement of output result of the administrative procedures. Especially
for the procedure of mortgaging LUR, the majority of respondents were satisfied with
the results received.
From these efforts, through the results of surveys and evaluations of people and
enterprises on the implementation of four rights: transfer, donation, inheritance,
mortgage, there were many positive comments, supportive comment for the upward
development of the city, of the province. At the same time there were comments
straight, enthusiasm for further improvement of the system of public authorities of the
city, the province.
The thesis has evaluated the good points, the limited aspects of the
implementation of the four rights: transfer, donation, inheritance, mortgage

representing the LUR in particular and land management in general land of the city, of
the province. At the same time, there are some solutions to land management in the
Lai Chau city, Lai Chau province for present and future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh, quốc phòng.
Đối với mỗi địa phương, đất đai có vai trị vừa là nguồn lực và là thế mạnh
có ý nghĩa to lớn trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đối với các tổ chức, cá nhân đất đai vừa là nguồn lực vừa là tài sản có giá trị cao
nên việc quản lý và sử dụng đất đảm bảo được lợi ích, cơng bằng và hiệu quả là
mục tiêu hướng tới của đất nước, của xã hội cũng như của người sử dụng đất. Luật
đất đai 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do tầm quan trọng của đất đai
và các chính sách hội nhập quốc tế đã nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp liên quan
đến quyền của người sử dụng đất. Những năm gần đây tình hình thực hiện các
quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại một số bất cập và vướng mắc
như: các quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến
việc thực hiện các quyền của người sử dụng, người sử dụng đất thực hiện các
quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác
nhau, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đính quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng và phát triển kinh tế ... cịn nhiều bất cập. Đồng thời do ý thức và hiểu biết
pháp luật đất đai của mỗi đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các
quyền được pháp luật quy định đồi với người sử dụng đất còn chưa phát huy tối

đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu
về kinh tế - xã hội; tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai còn nhiều, gây
bức xúc trong nhân dân; việc thất thu tiền sử dụng đất, phí và lệ phí, thuế sử dụng
đất ... làm giảm nguồn lực cũng như sự phát triển của các địa phương, của đất
nước.
Thành phố Lai Châu là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học và du
lịch của tỉnh Lai Châu. Trong những năm gần đây, do được đầu tư xây dựng đồng
bộ, bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại nên giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố tăng mạnh và diễn biến phức tạp; cùng với đó, việc thực hiện

1


đầy đủ các quyền của người sử dụng đất chưa được đảm bảo và còn nhiều bất cập.
Do nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng
ngày càng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của
người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử
dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết
những tồn tại như thế nào?
Xuất phát từ những lý do trên, để các quyền cử người sử dụng đất được đảm
bảo theo quy định của pháp luật, đồng thời phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý
đất đai của địa phương, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện một số
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu”
là cần thiết và hiệu quả.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích và tạo điều kiện
thuận lợi giúp người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu

thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trên phạm vi khơng gian tồn
thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu, bao gồm 5 phường và 2 xã.
Phạm vi thời gian: Đề tài đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại thành phố Lai Châu theo Luật Đất đai 2013.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.
1.4.1. Những đóng góp mới
Qua đề tài chỉ ra được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu, những
điểm mạnh, điểm yếu hay những tồn tại của hệ thống các cơ quan Nhà nước cũng
như pháp luật về đất đai. Từ đó có thể xác định những vấn đề căn cơ cần giải quyết
và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai cũng như gợi mở những
nội dung tiếp tục cần nghiên cứu sâu hơn cho hiện tại và tương lai.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất hiện
nay.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là thực trạng của một địa phương miền núi
phía bắc khi thực hiện Luật Đất đai 2013 từ đó các cơ quan quản lý Nhà nước có
cái nhìn đa chiều hơn về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất để tiếp
tục hoàn thiện Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật hướng tới sự công bằng và
hiệu quả.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần giúp người sử dụng đất hiểu rõ
hơn nữa và khai thác có hiệu quả các quyền của mình khi được trao quyền nhằm

đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm trong quá trình sử dụng đất.
-

Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về thực tiễn việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa phương. Từ đó, đưa ra những giải
pháp để giải quyết những khó khăn và hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai trong thời gian tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Theo Điều 158, của Bộ Luật dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” (Bộ Luật dân sự, 2015). Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng,…).
Tại hội thảo khoa học thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng (2006)
cho biết quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
-

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ).

-

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp chủ được chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
-

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+

Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+

Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn

trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.

4

2.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai
chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong một chế độ xã
hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc
là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu
đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Quan hệ
sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước
đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho
rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý
nhất; Các Mác viết: “ Quốc hữu hóa đất đai làm hồn tồn thay đổi quan hệ giữa lao
động và tư bản, cuối cùng phá hủy hoàn tồn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa
trong cơng nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu tồn dân,
đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất
ngày càng phát triển địi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự
phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc
nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành
quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp
tất yếu này”.

Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm:
-

Sở hữu nhà nước (chủ sử hữu là nhà nước);

-

Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

Sở hữu cá nhân (chủ sử hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cs.,,

2014).
Luật đất đai 2013 đã quy định về sở hữu đất đai tại Điều 4: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” và Nhà
nước cụ thể hóa quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13, Luật đất đai
2013 gồm 8 quyền: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất
đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

5


Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền chủ
sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn hoặc có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử
dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà
nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng, diện tích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất

theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế,
xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích.
Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) trên những thửa đất cụ thể; quyền
sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang
lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất , thực

6


hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
“Quyền sử dụng đất đai” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?

Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng
mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “
quyền sử dụng đất” của “ người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải
quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích quốc gia, Nhà nước
và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất
đai 2013 bao gồm 7 nội dung là: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc
bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc
cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm
phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất theo quy định; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm về pháp luật
đất đai”.
Ngoài ra người sử dụng đất còn được thể hiện các quyền: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013” ( Điều 167 Luật Đất đai
2013). So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quyền bảo
lãnh của người sử dụng đất. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
-

Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong

trường hợp người sử dụng đất trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi đất ( nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa , chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, hoặc

7

khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “ có tốt, có
xấu, có gần, có xa”.
-

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,

trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có nhu cầu sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép, … Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có
được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế (trước đây là
thuế chuyển quyền sử dụng đất và hiện nay là thuế thu nhập cá nhân), thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển quyền sử dụng đất; mọi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú
Cường và cs., 2012); (Lưu Quốc Thái, 2006).
Cho, tặng , thừa kế quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân
sự mà có thể phát triển thành các mối quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch
trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và cs., 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
-

Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Là trường hợp người sử dụng đất vay nợ,
lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất
đai dung làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm
hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến
kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán thu hồi vốn. Thế chấp đất là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá
trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người vay tiền khơng có

8


quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động
vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường và cs.,,
2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
-

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi người có quyền sử dụng

đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng
đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế đia phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp,
dịch vụ, thương mại,… mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân
là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp
hóa nơng nghiệp và nơng thôn (Trần Tú Cường và cs., 2012).
-

Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: khi nhà nước thu hồi đất

đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào ,mục đích quốc phịng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi (Điều 75, Luật Đất đai, 2013).
2.1.4. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật
Đất đai 2013, người sử dụng đất bao gồm các đối tượng sau:
-

Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ

chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
-

Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa

bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
-

Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,

9


niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
tịch;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (
Điều 5 Luật Đất đai 2013).
2.2. QUYỀN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền của người sử dụng đất tại Trung Quốc
Trung Quốc có tên chính thức là nước Cộng hịa Nhân dân Trung Hoa là một
quốc gia nằm ở khu vực Đông Á. Đây là quốc gia đông dân nhất trên thế giới, với
số dân trên 1,4 tỷ người, diện tích là 9,596,961 triệu km², Trung Quốc là quốc gia
có diện tích lục địa lớn thứ tư trên thế giới trong đó có phía Nam tiếp giáp với Việt
Nam. Tại Trung Quốc, quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)
hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn), quyền sở hữu đối với
tồn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm

1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều
kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. (Lưu
Quốc Thái, 2006).
Hiện nay quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp, nhà nước khơng thu
tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền
sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

10


Năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm
xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua quyền sử dụng đất đã giao đối với một thửa đất nhất định nào
đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70
năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện
thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được quyền sử dụng đất,
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+

Về điều kiện: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự,

cho nên Nhà nước chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Có ba điều kiện cơ bản để
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực
hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng

số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm
giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở
hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng
và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi
cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất
đai.
+

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử

dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng Nhà nước nhưng phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
+
Về giá cả: Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng, khơng có
quy định về giá chuyển nhượng, mà do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, để đảm bảo công bằng xã hội, tránh những tiêu cực,
gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp giá cả chuyển
nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền
ưu tiên mua quyền sử dụng đất.
- Cho thuê quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất để nhận tiền cho thuê.

11


Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký
việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính

của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên
cho thuê đã cam kết trước đây để có được quyền sử dụng đất thuê.
- Thế chấp quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thơng qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn.
Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng
đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được
nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng
đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn và thường ưu tiên
cấp vốn cho tổ chức, cá nhân là người Trung Quốc.
2.2.2. Quyền của người sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan có tên chính thức là Vương quốc Thái Lan, là một quốc gia nằm ở
vùng Đông Nam Á, giáp với các nước: Lào, Myanma, Campuchia. Lãnh hải Thái Lan
có một phần phía đơng nam giáp với lãnh hải Việt Nam ở vịnh Thái Lan. Thái Lan là
2

một quốc gia qn chủ lập hiến có diện tích 513.000 km lớn thứ 50 trên thế giới và
dân số khoảng 67 triệu người đông thứ 20 trên thế giới. Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử
dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng
nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế
một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. cụ thể:

-

Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở

hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000

hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.

12