(Luận văn thạc sĩ) đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp tại huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI HUY TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN BỒI
THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐƯỜNG 35,0M VÀ DỰ ÁN
KHU NHÀ Ở DỊCH VỤ TỔNG HỢP VÀ NHÀ Ở XÃ
HỘI TECCO
THUỘC ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH
NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Hoàng Thái Đại

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được

ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ từ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Thái Huy Trường

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp tác giả xin gửi lời
cảm ơn trân trọng nhất tới PGS.TS. Hoàng Thái Đại, người trực tiếp hướng dẫn, đã
ln quan tâm, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ về mọi mặt để tơi hồn thành luận văn.
Tác giả xin gửi lời cảm ơn Ban bồi thường GPMB TP Vinh, các sở: Tài nguyên
và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, UBND thành phố Vinh, Phịng tài ngun và
Mơi trường TP Vinh, phịng thống kê TP Vinh, UBND xã Hưng Lộc, Xã Nghi Đức,...
đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tác giả có được các tài liệu nghiên cứu thực tế để hoàn
thành luận văn này.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
bộ môn Trắc địa và bản đồ, Khoa Quản lý đất đai và Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Và cuối cùng xin bày tỏ lịng biết ơn tới gia đình, bàn bè và đồng nghiệp đã quan
tâm, động viên và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Thái Huy Trường

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................. ii
MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG................................................................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH................................................................................................................ vii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN.................................................................................................... viii
THESIS ABSTRACT................................................................................................................ x
PHẦN 1. MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................... 1

1.2.

MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI..................................................................................... 2

1.3.

Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN........................................................... 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................................. 3
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THU HỒI VÀ GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG............................................................................................................. 3

2.1.1.

Khái niệm về cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất.................................................................................................................. 3

2.1.2.

Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng .........4

2.2.

CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC THU HỒI VÀ GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG........................................................................................................... 13

2.2.1.

Cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới ........13

2.2.2.

Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam................................... 16

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 30
3.1.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................... 30

3.1.1.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................ 30

3.1.2.

Phạm vi nghiên cứu................................................................................................ 30

3.2.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................................. 30

3.2.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh .......................30

3.2.2.

Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh ........31

3.2.3.

Đánh giá công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt
bằng tại 2 dự án trên địa bàn thành phố Vinh.................................................... 31

iii


3.2.4.

Ảnh hưởng của cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến người
dân có đất bị thu hồi trên địa bàn dự án đường 35.0 m và dự án khu nhà

ở Dịch vụ tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco, thuộc địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An................................................................................................ 31

3.2.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện cơng tác
bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án trên địa bàn
thành phố Vinh....................................................................................................... 31

3.3.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................... 31

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu............................................................................... 31

3.3.2.

Phương pháp đánh giá công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vinh.................................................... 32

3.3.3.

Phương pháp đánh giá ảnh hưởng của công tác thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng đến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành
phố Vinh.................................................................................................................. 33

3.3.4.

Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu............................................ 33

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................. 34
4.1.

KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH
PHỐ VINH.............................................................................................................. 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.................................................................................................. 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................................... 37

4.1.3.

Những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
ở thành phố Vinh.................................................................................................... 40

4.2.

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH.......................................................................... 41

4.2.1.

Tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến nay ........41

4.2.2.

Thực trạng về việc thực hiện cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.......................................................................... 45

4.2.3.

Đánh giá công tác quản lý Nhà nước liên quan đến công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vinh............................................ 47

4.3.

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT, BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HAI DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH................................................................................... 50

4.3.1.

Dự án đường 35.0 m.............................................................................................. 52

iv


4.3.2.
4.3.3.

Dự án khu nhà ở Dịch vụ tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco, thuộc địa
bàn xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

65

Đánh giá chung việc thực hiện cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thành phố Vinh

70

4.4.

ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI TRÊN ĐỊA BÀN DỰ
ÁN ĐƯỜNG 35.0 M VÀ DỰ ÁN KHU NHÀ Ở DỊCH VỤ TỔNG HỢP
& NHÀ Ở XÃ HỘI TECCO, THUỘC ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH,
TỈNH NGHỆ AN
77

4.4.1.

Quan điểm của người dân về việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng .............77

4.4.2.

Nguyện vọng của người dân liên quan đến chính sách thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng

80

4.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC

THỰC HIỆN CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH 83

4.5.1 .

Về chính sách quản lý đất đai............................................................................... 83

4.5.2.

Hồn thiện quy định xác định giá đất, giá tài sản tính bồi thường, hỗ trợ ....83

4.5.3.

Tổ chức thực hiện................................................................................................... 85

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 87
5.1. KẾT LUẬN....................................................................................................................... 87
5.2 KIẾN NGHỊ....................................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 90
PHỤ LỤC.............................................................................. Error! Bookmark not defined.

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh năm 2016 .................... 42
Bảng 4.2. Bảng khái quát về dự án đường 35m................................................................. 53
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án Đường 35m ..................... 56
Bảng 4.4. Diện tích đất ở, đất vườn và đất nông nghiệp bị thu hồi ................................ 57
Bảng 4.5. Bảng Tổng hợp giá trị bồi thường dự án đường 35m ..................................... 60

Bảng 4.6. Bảng Tổng hợp giá trị hỗ trợ của dự án đường 35m ....................................... 62
Bảng 4.7. Bảng tổng hợp bồi thường dự án xây dựng khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch
vụ tổng hợp tại Xã Hưng Lộc............................................................................ 66
Bảng 4.8. Bảng tổng hợp bồi thường dự án xây dựng khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch
vụ tổng hợp tại Xã Hưng Lộc............................................................................ 68
Bảng 4.9. Bảng tổng hợp hỗ trợ dự án xây dựng khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch vụ
tổng hợp tại Xã Hưng Lộc................................................................................. 69
Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường dự án đường 35m nối

QL 46 với đường ven sông Lam và Dự án Nhà ở xã hội Tecco.................. 78
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của người dân về hình thức và mức hỗ trợ GPMB dự án
đường 35m nối QL 46 với đường ven sông Lam và Dự án Nhà ở xã hội
Tecco..................................................................................................................... 79

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Vinh.................................................................................. 34
Hình 4.2. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải phóng mặt bằng ...71
Hình 4.3. Tổng hợp ý kiến người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ ............................ 80

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Thái Huy Trường
Tên luận văn: Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất tại dự án Đường 35,0m và dự án khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở
xã hội Tecco thuộc địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Ngành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được cơng tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất thực hiện dự án đường 35 m và Dự án khu nhà ở Dịch vụ tổng hợp &
Nhà ở xã hội Tecco, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của việc thực
hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
* Thu thập số liệu thứ cấp:
Thông tin cần thu thập: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An và của các xã Hưng Hòa, Hưng Lộc, Nghi Đức, Nghi Ân của thành phố Vinh;
tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Vinh; các văn bản quy phạm pháp luật có
liên quan đến cơng tác quản lý đất đai do Trung ương và địa phương ban hành; các thông
tin, tài liệu, số liệu liên quan đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các địa
phương và tỉnh Nghệ An; các luận văn, luận án, các bản đồ, sơ đồ có liên quan đến luận
văn, bài báo, sách có liên quan đến đề tài luận văn; thông tin về dự án đường 35 m và Dự
án khu nhà ở Dịch vụ tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco của thành phố Vinh.

* Thu thập số liệu sơ cấp:
Căn cứ vào các thông tin cần thu thập, lập phiếu điều tra về công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
Các đối tượng sẽ phỏng vấn là các hộ có đất bị thu hồi. Tác giả sẽ lựa chọn những hộ
dân có diện tích đất nơng nghiệp, đất ở và đất vườn bị thu hồi nhiều nhất, và những hộ dân có
gặp một số vướng mắc trong q trình bồi thường giải phóng mặt bằng để phỏng vấn.

Tiến hành phỏng vấn 60 hộ dân theo những nội dung có liên quan đến việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của cả 2 dự án. Trong đó dự án đường 35m tác giả tiến

viii


hành phóng vấn 40 hộ dân/ 4 xã mà dự án chạy qua, và 20 hộ dân cuả dự án khu nhà ở
Dịch vụ tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco của thành phố Vinh.
Phương pháp phỏng vấn đối tượng: Tìm hiểu tâm tư nguyện vọng của các hộ
gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng khi thực hiện cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng, đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với chính sách thu hồi
đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của
các hộ gia đình, cá nhân thơng qua phiếu điều tra đối với các đối tượng bị ảnh hưởng
khi thực hiện cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
* Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để thống kê, mô tả, so sánh, tổng hợp tài liệu, số liệu
theo hệ thống bảng biểu. Sau khi thu thập được các số liệu và tài liệu, tiến hành phân
tích, xử lý các số liệu và tài liệu thu thập được để phục vụ cho việc nghiên cứu của đề
tài. Qua đó đánh giá, nhận xét vấn đề một cách cụ thể theo từng nội dung nghiên cứu.
Kết quả chính và kết luận
-

Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

-

Thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình chung về cơng tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Vinh

-

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, GPMB tại hai dự án.

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và đẩy nhanh công tác bồi thường,
GPMB khi thực hiện dự án.
-

Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Vinh,

thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình chung về cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố cũng như 2 dự án nghiên cứu. Luận văn đã có những
đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn đối với lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt
bằng trên địa bàn tỉnh Nghệ An nói chung và thành phố Vinh nói riêng

Từ những nghiên cứu đánh giá trên luận văn đã có những ý kiến đề xuất góp
phần hồn thiện hơn công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất như nâng
giá trị bồi thường, giá tiền đền bù về đất và tài sản, nâng mức hỗ trợ cho người dân và
cán bộ thực hiện.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Thai Huy Truong
Thesis title: Assessment of compensation, land clearance when the government
recover land for the projects of roads 35,0 m and house-service and social house Tecco
projects in Vinh city, Nghe An province .
Major: Land management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess results on works of compensation, land clearance when the
government recover land for the projects of roads 35,0 m and house-service and social
house Tecco projects in Vinh city, Nghe An province.
To put forward some solutions for the better implementation of policy of land
recovery, compensation, land clearance in Vinh city, Nghe An province.
Research Methods
- Secondary data collection method:
Collected information: natural, economic, social conditions in Vinh city , Nghe
An province and some surrounding communes such as Hung Hoa, Hung Loc, Nghi
Duc, Nghi An, land management and use situation of Vinh, legal documents related to
land management by the promulgation of the central committee and locals,
information, data of compensation, land clearance in Nghe An province, thesis, maps,
outlines related, articles, books about the thesis’s title, information of projects on 35m
road, general house - service and social house Tecco projects in Vinh city.
- Primary data collection method:
Based on collected necessary information, establish a form of survey on
compensation, land clearance.
People interviewed will those whose land recovery. Households with the most
recovery of agricultural, living, garden area and households with problems in
compensation or land clearance procession will be chosen for interview.
Interviewing 60 households according to contents related to compensation,
support, resettlment of two projects. In the project of road 35m, 40 households/ 4
immunes and house-service and social house Tecco projects in Vinh city, Nghe An
province will be interviewed.

x

Interviewing method: understand the demands, opinions of households,
individuals whose land recovery, estimate the residents’ satisfaction to the land
recovery policy, compensation for land clearance affects to their own interests through
votes from subjects affected.
- Method of processing and aggregate analysis of data:
Use software Excel to illustrate statistics, description, compare and establish
table of specifications and details. After having collected data, information, come to
the analysis and edition to provide for research. Hence the matter will be estimated,
concluded in particular basing on each content.
Main findings and conclusions:
Main findings:
-

Natural, economic and social conditions

-

Current status of state management on land

General situation of compensation works in case of the State’s land acquisition
in Vinh city
-

Implementation of compensation, support and resettlement of two projects

To offer some solutions to improve and accelerate works of compensation,
support and resettlement during implementation
The thesis has studied conditions of nature, economy and society of Vinh city

and current status of state management on land, as well as General situation of
compensation works for ground clearance in areas of Vinh city and two projects for
research. The thesis offers new and basic contributions at both science and reality in
field of compensation for ground clearance in Nghe An province in general and Vinh
city in particular
From the above research and assessment, the thesis has offered opinions to
improve compensation, support and resettlement in case of the State’s land acquisition
such as raising the value of compensation, the compensation value of land and
property, enhancement of support level for people and executing staff.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cũng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động, đóng vai trị quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu khơng có đất đai thì rõ
ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào cũng như khơng thể có sự tồn tại của
loài người.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vụ cũng quý giá, là thước đo sự
giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai cũng là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về
tài chính cũng như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, thì cơng tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến
trình đi lên giàu mạnh của đất nước. Cơng tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để
phục vụ cho phát triển các ngành kinh tế, an ninh, quốc phịng, giao thơng, cơng trình
phúc lợi, khu dân cư… để đất nước không những giàu mạnh mà an ninh chính trị cũng
được giữ vững, giúp phần đưa Việt Nam hội nhập với thế giới.

Tuy nhiên trên thực tế, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt
bằng để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả các dự án lớn, dự án trọng điểm của
Trung Ương và địa phương vẫn chậm trễ ách tắc, có dự án triển khai thu hồi đất
trên 5 năm, 10 năm vẫn chưa hồn thành cơng tác giải phóng mặt bằng, làm đội
vốn đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai thực hiện các dự án, lãng phí
trong sự dụng đất, đồng thời cũng ảnh hưởng lớn đến đời sống, sản xuất của người
có đất trong khu vực dự án. Nguyên nhân là do quy định của pháp luật, mặc dù đã
được đổi mới, hoàn thiện nhưng vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục được nghiên
cứu để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn.
Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của vùng Bắc
trung bộ nói chung, của tỉnh Nghệ An nói riêng. Trong thời gian qua có nhiều dự
án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, thương mại, dịch vụ ...
được triển khai xây dựng tại thành phố. Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư ở đây đã được chú trọng, đội ngũ cán bộ,
công chức đảm nhiệm công việc ngày càng được tăng cường về số lượng

1


và chất lượng, tổ chức bộ máy đã chuyển dần theo hướng chuyên trách qua việc
thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho Nhà nước để giao cho các nhà đầu tư thực
hiện dự án. Bên cạnh những thành quả đạt được thời gian qua trong cơng tác thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng đối với các dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An nói
chung và thành phố Vinh nói riêng vẫn cịn nhiều khó khăn, vướng mắc cần giải
quyết. Như cịn có nhiều dự án việc thu hồi đất kéo dài nhiều năm, giá trị bồi
thường thấp, những vướng mắc, bất cập về mặt chính sách bồi thường, hỗ trợ …là
các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần hồn thiện chính sách đất đai trong

thời gian tới.
Xuất phát từ những thực tiễn trên, để nhìn nhận đầy đủ về cơng tác thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng, trên địa bàn thành phố Vinh và đi vào thực tế dự án cụ
thể, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại Dự án đường 35.0 m và Dự án
khu nhà ở Dịch vụ tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco thuộc địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá được cơng tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đường 35 m và Dự án khu nhà ở Dịch vụ
tổng hợp & Nhà ở xã hội Tecco, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của việc thực
hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Góp phần phát hiện những tồn tại, đóng góp cho việc hoàn thiện cơ sở lý
luận và thực tiễn cho công tác bồi thường GPMB và giúp cho việc thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án
trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CƠNG TÁC THU HỒI VÀ GIẢI PHĨNG MẶT
BẰNG
2.1.1. Khái niệm về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013).
2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể
nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường về đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai năm
2013).
Việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng những khu công nghiệp cho mục
tiêu phát triển kinh tế hay để xây dựng những con đường quốc gia để phục vụ lợi
ích chung là rất cần thiết nhưng khơng vì thế mà phải hy sinh quyền lợi của những
cá nhân, những nhóm người. Do đó, khi quyền sử dụng đất của người dân bị thu
hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại.
Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản,
nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng
đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm
dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt
hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước)
gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong q trình
phát triển đơ thị và kinh tế – xã hội.
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai
năm 2013).

3


2.1.2. Những nội dung cơ bản của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
2.1.2.1. Căn cứ để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Luật đất đai 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà
nước đối với đất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất,
trưng dụng đất. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường
hợp sau:
-

Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh.

-

Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

-

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Theo Luật Đất đai 2013 thì việc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an
ninh được thực hiện trong những trường hợp sau: làm nơi đóng quân, trụ sở làm
việc; xây dựng căn cứ qn sự; xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa
và cơng trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; xây dựng ga, cảng quân sự; xây
dựng cơng trình cơng nghiệp, khoa học và cơng nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ
trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân
dân; làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; xây dựng cơ sở
đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang
nhân dân; xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng cơ sở
giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý.
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chỉ

áp dụng đối với các Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư; Dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; Dự án do
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
khơng đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Đất
không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật đất đai năm

4


2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Đất được Nhà nước giao để quản lý
mà để bị lấn, chiếm. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai năm 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn,
chiếm. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử
phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Đất trồng cây hàng năm không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được
sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong
thời hạn 24 tháng liên tục. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án
đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn
giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử
dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước
khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà
chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà khơng bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại

đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm các trường hợp:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử
dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất. Cá
nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế. Người sử dụng đất tự nguyện
trả lại đất. Đất được Nhà nước giao, cho th có thời hạn nhưng khơng được gia
hạn. Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con
người. Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người.
2.1.2.2. Đối tượng để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử
dụng đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.
-

Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất.

5


2.1.2.3. Thẩm quyền phê duyệt thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng hơn về thẩm quyền thu hồi đất.
UBND cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. UBND cấp
tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi và đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn;
trường hợp khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu

hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND huyện quyết định thu hồi đất.
2.1.2.4. Trình tự thủ tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất:
Thứ nhất, thực hiện thông báo thu hồi đất: niêm yết tại UBND xã nơi có đất
thu hồi và gửi cho người bị thu hồi đất.
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thơng báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thơng báo thu
hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định thì Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà khơng phải chờ đến hết thời hạn
thông báo thu hồi đất.
Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được cơng bố cơng
khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Thứ hai, xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm.
Thứ ba, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thứ tư, quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

6


Thứ năm, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

2.1.2.5. Một số nội dung khác biệt giữa cơng tác về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng theo Luật đất đai 2003 và 2013
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm đổi
mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể
như sau:
a.Về thu hồi đất
+/

Các trường hợp thu hồi đất

Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm
2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa
tính mạng con người. Theo đó, việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm như sau:
-

Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh.

Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng. Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi
đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Nhà nước chỉ thu
hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án
được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp
được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.
Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp
không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng.
Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này:
“Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải
đưa đất vào sử dụng; trường hợp khơng đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được

gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong
thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với
đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

7


+/Thẩm quyền thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất so với quy định
hiện hành để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện
thu hồi đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên trong Luật Đất đai có quy định UBND cấp
tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất.
+/Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất
Luật đất đai năm 2013 đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc
thông báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày
đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải thơng báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội
dung thơng báo thu hồi đất gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn thì Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông
báo thu hồi đất.
Đồng thời, Luật cũng quy định: Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối
hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong q

trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư; khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
được cơng bố cơng khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi
đất.
+/Về trình tự, thủ tục thu hồi đất
Đây là nội dung rất quan trọng nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch,
dân chủ trong thực hiện thu hồi đất. Tại Điều 69 của Luật Đất đai đã quy định cụ
thể các bước công việc như: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra,
khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư; việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trong các bước công việc này, người sử dụng đất được tiếp cận thông tin
bằng nhiều hình thức (gửi đến từng người có đất thu hồi, họp trực tiếp, niêm yết tại

8


trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư...) về
thông báo thu hồi đất, kế hoạch thu hồi đất; tham gia góp ý kiến cụ thể về phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
b. Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2003 đã có những bước tiến trong việc bảo đảm tốt hơn
quyền lợi cho người có đất thu hồi. Tuy nhiên, đây vẫn là một trong những vấn đề
nổi cộm, làm chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến môi
trường và hiệu quả đầu tư, gây khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.
Để khắc phục những bất cập trên, Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm
đổi mới rất quan trọng từ nguyên tắc bồi thường về đất, cho đến việc chi trả bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:
+/Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không thể chế, truyền tải hết các
quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề
phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
các địa phương, các bộ, ngành. Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã
tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản,
ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt.
Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi
thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ,
ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.
Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể: Bồi thường đối với các trường
hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp cơ
sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước
giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
+/Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất
cịn lại thơng qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: Đất nông
nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử
dụng đất

9


Trong đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc xác định mức bồi
thường cho người có đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ
loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất cịn lại của
người sử dụng đất đối với đất đó, trừ trường hợp đất nơng nghiệp có nguồn gốc do
Nhà nước giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

+/ Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại, cho một số
trường hợp khơng được bồi thường về đất
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà
nước thu hồi đất, bao gồm:
-

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất

nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1
Điều 54;
Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử
dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường
hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người
có cơng với cách mạng;
-

Đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn;

Đất nhận khốn để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối. Đối với người dân mất đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch
vụ, UBND cấp tỉnh phải có phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc
làm cho người dân. Với những người dân bị thu hồi đất, mục tiêu an sinh phải đặt
lên cao nhất. Việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại
đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.
c. Về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Một số quy định được bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất
đai năm 2003 như sau:

Quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 83
Luật Đất đai năm 2013): Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc
được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ

10


trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của
pháp luật.
-

Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ

gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp mà khơng có đất nơng nghiệp để bồi thường. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nơng nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp mà khơng có đất
nơng nghiệp để bồi thường thì ngồi việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ
trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm
trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở
đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để
phát triển sản xuất, kinh doanh.
Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập
chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di
chuyển chỗ ở như sau: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh
doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi
Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để
phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi cịn trong độ tuổi
lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

d. Về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nhằm khắc phục tình trạng một số khu tái định cư chất lượng cịn thấp,
khơng đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới như sau:
Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập
và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Quy định khu tái định cư tập
trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Quy định
việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ
sở hạ tầng của khu tái định cư
Sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất
ở mà phải di chuyển chỗ ở:

11


+
Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu
hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận
lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người
có cơng với cách mạng.
+
Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở
tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
+

Quy định trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền

bồi thường, hỗ trợ khơng đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà

nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ
thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.
e.Về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất, cơ quan, tổ chức
có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu
hồi. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh tốn tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,
hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê
duyệt thì người có đất thu hồi cịn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức
tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và
thời gian chậm trả. Trường hợp người có đất thu hồi khơng nhận tiền bồi thường,
hỗ trợ thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà
nước.
Trên đây là những quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Những nội
dung này được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Với những quy định bổ sung trình tự, thủ tục,
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã bảo vệ quyền
lợi của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân;
trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người
dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư. Đây là một trong những bước đột phá của Luật Đất đai năm 2013.

12


2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC THU HỒI VÀ GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG
2.2.1. Cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới

2.2.1.1.Ở Trung Quốc
Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp
dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt
chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi
phục vụ cho lợi ích cơng gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan
nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thông, năng lượng;
kết cấu hạ tầng công cộng; công trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng
điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích cơng cộng
khác theo quy định của pháp luật.
Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất
(dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng
năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây
dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính
quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn
để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê
duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi
thường. Chính quyền địa phương có trách nhiệm thơng báo và giải thích các vấn
đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ khơng
được cải tạo, mở rộng
Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Cơng tác quản lý giải phóng mặt bằng được
giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể
được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt
bằng khu đất đó (thơng thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình
trên khu đất giải tỏa).
Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho
người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường khi
thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban
đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nơng nghiệp, cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của

13