(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất công ích trên địa bàn huyện yên dũng, tỉnh bắc giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HÀ THỊ THU HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG
QUỸ ĐẤT CƠNG ÍCH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

88 50 103

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Phạm

Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Hà Thị Thu Hương

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp và gia
đình.

Trước tiên tơi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy GVC.TS. Phạm
Phương Nam người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến q
báu trong q trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban quản lý
đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong q trình học tập, thực hiện đề tài luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ cơng chức
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Hà Thị Thu Hương

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC......................................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG...................................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH....................................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN............................................................................................................. ix
THESIS ABSTRACT.................................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................ 1

1.2.

MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................................. 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN........2

1.4.1.

Những đóng góp mới................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................ 4
2.1.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ SỬ
DỤNG ĐẤT CƠNG ÍCH............................................................................................... 4

2.1.1.

Đất đai................................................................................................................................. 4

2.1.2.

Quỹ đất cơng ích........................................................................................................... 8

2.2.

QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI........19

2.2.1.

Quản lý sử dụng đất tại Mỹ................................................................................... 19

2.2.2.

Quản lý sử dụng đất tại Pháp.............................................................................. 20

2.2.3.

Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc............................................................... 22

2.2.4.

Kinh nghiệp quản lý sử dụng đất tại các nước nghiên cứu..............23

2.3.

QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT CƠNG ÍCH CỦA VIỆT NAM VÀ
TỈNH BẮC GIANG....................................................................................................... 24

2.3.1.

Quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích của Việt Nam..................................... 24

2.3.2.

Quản lý sử dụng quỹ đất công ích tại tỉnh Bắc Giang........................... 29

iii

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................ 32
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.......................................................................................... 32

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU....................................................................................... 32

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.................................................................................... 32

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................................ 32

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Dũng
32

3.4.2.

Thực trạng quản lý sử dụng đất tại huyện Yên Dũng............................ 32

3.4.3.

Quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích tại huyện Yên Dũng.......................32

3.4.4.

Đánh giá công tác quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích tại huyện n

Dũng.................................................................................................................................. 33
3.4.5.

Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích tại

huyện Yên Dũng......................................................................................................... 33
3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................ 33

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................ 33

3.5.3. Phương pháp thống kê tổng hợp số liệu..................................................... 34
3.5.4.

Phương pháp thống kê so sánh........................................................................ 35

3.5.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................................ 35

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.................................................................................. 36
4.1.

KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN
YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG............................................................................ 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiện...................................................................................................... 36

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................................ 40

4.1.3.

Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến quản lý sử dụng quỹ

đất công ích.................................................................................................................. 45
4.2.

QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG. 47

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Yên Dũng........................................ 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất........................................................................................... 53

4.2.3.

Biến động đất đai giai đoạn 2012 – 2016....................................................... 56

4.3.

QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT CƠNG ÍCH TẠI HUYỆN N
DŨNG, TỈNH BẮC GIANG....................................................................................... 58

4.3.1.

Thực trạng sử dụng quỹ đất cơng ích............................................................ 58

iv


4.3.2.

Thực trạng quản lý quỹ đất cơng ích.............................................................. 64

4.4.

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT CƠNG ÍCH

TẠI HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG.................................................. 71
4.4.1.

Đánh giá của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất cơng

ích....................................................................................................................................... 71
4.4.2.

Đánh giá của người dân về người quản lý quỹ đất cơng ích............73

4.4.3.

Đánh giá của người dân về cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục

pháp luật đất đai và quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích.......................74
4.4.4.

Đánh giá về năng lực, trình độ chun mơn CB, CC thực hiện quản lý về

đất cơng ích.................................................................................................................. 74
4.4.5.

Ý kiến về những hạn chế trong quản lý sử dụng quỹ đất công ích
76

4.4.6.

Ý kiến đề xuất nhằm khắc phục những hạn chế và quản lý quỹ đất cơng

ích....................................................................................................................................... 77
4.4.7.

Đánh giá chung về quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích trên địa bàn huyện

n Dũng........................................................................................................................ 78

4.5.

GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ QUỸ ĐẤT CƠNG

ÍCH TẠI HUYỆN N DŨNG, TỈNH BẮC GIANG......................................... 80
4.5.1.

Giải pháp sử dụng quỹ đất cơng ích............................................................... 80

4.5.2.

Lập, cập nhật hồ sơ địa chính về quỹ đất cơng ích................................ 81

4.5.3.

Nâng cao chất lượng cán bộ, công chức làm cơng tác quản lý quỹ đất

cơng ích.......................................................................................................................... 81
4.5.4.

Tăng cường lãnh đạo, quản lý của cấp đối với quỹ đất công ích...82

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................. 83
5.1.

KẾT LUẬN...................................................................................................................... 83

5.2.

KIẾN NGHỊ...................................................................................................................... 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................. 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CB, CC

Cán bộ, cơng chức

CHXHCN

Cộng hồ xã hội chủ nghĩa

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTX

Hợp tác xã

KT-XH

Kinh tế - xã hội

KN

Khiếu nại

NĐ

Nghị định

QHSDD

Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

TC

Tố cáo

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

TT

Thông tư

TW

Trung ương

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Những loại đất chính trên địa bàn huyện Yên Dũng năm 2016. 38
Bảng 4.2. Giá trị sản xuất ngành nơng nghiệp giai đoạn 2012-2016............42
Bảng 4.3. Tình hình dân số và lao động huyện Yên Dũng năm 2016..........43

Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2016 huyện Yên Dũng 54
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 của huyện

Yên

Dũng.......................................................................................................................... 55
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng năm 2016.......................56
Bảng 4.7. Biến động diện tích các loại đất huyện Yên Dũng giai đoạn 2012- 2016 57
Bảng 4.8. Hiện trạng sử dụng quỹ đất cơng ích tại huyện n Dũng năm 2016
58

Bảng 4.9. Hiện trạng sử dụng quỹ đất cơng ích tại các xã, thị trấn năm 2016
59

Bảng 4.10. Tổng hợp tình hình cho thuê các thửa đất thuộc quỹ đất62 cơng ích
tại các xã, thị trấn năm 2016........................................................................ 62
Bảng 4.11. Tổng hợp Biến động quỹ đất cơng ích giai đoạn 2012 – 2016. .63
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả cho th quỹ đất cơng ích theo hình thức th, đối
tượng thuê............................................................................................................. 64
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả cho thuê quỹ đất cơng ích theo thời gian th 66
Bảng 4.14. Tổng hợp kết quả cho th quỹ đất cơng ích theo hợp đồng thuê, xác
định đơn giá thuê đất....................................................................................... 69
Bảng 4.15. Kết quả thu tiền th đất cơng ích trên địa bàn huyện Yên Dũng giai
đoạn 2012 - 2016................................................................................................. 69
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất
cơng ích................................................................................................................... 72
Bảng 4.17. Tổng hợp đánh giá của người dân về người quản lý quỹ đất cơng ích. 73
Bảng 4.18. Đánh giá trình độ chun mơn CB, CC trong công tác quản lý sử
dụng đất công ích 75
Bảng 4.19. Ý kiến của cán bộ, công chức về nguyên nhân của hạn chế trong

quản lý quỹ đất cơng ích 76
Bảng 4.20. Ý kiến của CB, CC về một số biện pháp khắc phục công tác quản lý
quỹ đất cơng ích

vii

77


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang..........................36
Hình 4.2. Quỹ đất cơng ích tại xã Tư Mại sau dồn điền đổi thửa ....................61
Hình 4.3. Đất cơng ích cho th ni trồng thủy sản tại xã Tân Liễu...........67
Hình 4.4. Trụ sở Đảng ủy – HĐND – UBND xã Cảnh Thụy.................................. 70

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Học viên: Hà Thị Thu Hương.
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích trên địa
bàn huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Ngành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 88 50 103

Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích nhằm

xác định những mặt tích cực, tiêu cực, hạn chế trong việc thực hiện chính
sách pháp luật của Nhà nước đối với đất cơng ích trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm quản lý sử dụng quỹ đất cơng
ích tốt hơn trong thời gian tới trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiêm cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
của huyện Yên Dũng; Thực trạng quản lý sử dụng đất tại huyện Yên
Dũng; Quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích tại huyện n Dũng; Đánh giá
cơng tác quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích tại huyện n Dũng; Giải pháp
hồn thiện cơng tác quản sử dụng đất cơng ích tại huyện n Dũng.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu;
Phương pháp minh họa bằng hình ảnh; Phương pháp so sánh; Phương pháp đánh giá.

Kết quả chính và kết luận
Huyện Yên Dũng với dân số 132.395 người và 21 đơn vị hành chính (02 thị trấn và
19 xã), cách thành phố Bắc Giang 16 km, cách thủ đô Hà Nội khoảng 60 km theo quốc lộ
1A với vị trí địa lý tương đối thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tình hình
kinh tế - xã hội của huyện tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng sản xuất 15% với thu nhập
bình quân đầu người 25,4 triệu đồng (năm 2016). Sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện
Yên Dũng đã tác động đến nhận thức của đa số nhân dân ngày càng cao và ý thức trong
cơng tác quản lý sử dụng đất đai trong đó có quỹ đất cơng ích. Năm 2016, quỹ đất cơng
ích tại huyện Yên Dũng có 6.439 thửa đất với tổng diện tích 665,13 ha chiếm tỷ lệ 5,89%.
Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công khai. UBND huyện Yên Dũng
đã quan tâm chỉ đạo các phòng, ban chức năng làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến,
giáo dục pháp luật về đất đai nên đại đa số người dân đã hiểu

ix

được pháp luật về quản lý đất đai, trong đó có quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích. Quỹ đất
cơng ích góp phần tăng thu ngân sách cho các xã, thị trấn nhằm cải tạo, xây dựng các
cơng trình phúc lợi. Bên cạnh những kết quả đạt được công tác quản lý sử dụng quỹ đất
cơng ích cịn nhiều hạn chế có 8/21 xã, thị trấn có tỷ lệ quỹ đất từ 5,55% đến 12,70% tổng
diện tích đất sản xuất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, lớn
hơn gấp 2 lần theo quy định của pháp luật. Hiện trạng việc sử dụng đất công ích cho
thấy, hầu hết các ô, thửa đất công ích nằm phân tán, manh mún, nhỏ lẻ, đan xen với
nhiều loại đất khác nhau. Hồ sơ sổ sách thiết lập khơng đúng trình tự, thủ tục với 5817
thửa chiếm 90,34% với diện tích 358,81 ha chiếm 58,01% tổng diện tích đất cơng ích.
Cơng tác thanh tra, kiểm tra trong giai đoạn có 07 trường hợp vi phạm, tuy đã có biện
pháp xử lý nhưng chưa triệt để. Quỹ đất công ích không được thể hiện đầy đủ trong hồ
sơ địa chính của xã. Hiện trạng việc sử dụng đất cơng ích cho thấy, hầu hết các ô, thửa
đất công ích nằm phân tán, manh mún, nhỏ lẻ, đan xen với nhiều loại đất khác nhau.
Ngồi ra, trình độ, chun mơn của CB, CC làm công tác quản lý đất đai chưa đáp ứng
(chỉ có 30,19% CB, CC có chun mơn về quản lý đất đai.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế nêu trên trên hồn thiện cơng tác quản lý
sử dụng đấi đai nói chung quỹ đất cơng ích nói riêng trên địa bàn huyện Yên Dũng
cần cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có các giải pháp đã nêu trong
luận văn này trong như chế độ sử dụng quỹ đất cơng ích, lập cập nhật hồ sơ địa
chính về quỹ đất cơng ích để quản lý chặt chẽ và theo dõi đến từng thửa đất cơng
ích. Bên cạnh, nâng cao chất lượng cán bộ, cơng chức làm cơng tác quản lý quỹ đất
cơng ích và tăng cường lãnh đạo, quản lý của cấp đối với quỹ đất cơng ích.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Ha Thi Thu Huong

Thesis title: Assessment of the current situation of public land fund
management and use in Yen Dung district, Bac Giang province.
Major: Land Management

Code: 88 50 103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research Objectives
- To analyze and assess the current state of public land fund management
and use in order to identify the positive, negative and limited aspects of the
implementation of the State's policies on public land in the study area.
- To propose suitable solutions and recommendations to better management
and use of public land fund in the future in Yen Dung district, Bac Giang province.

Materials and Methods
Study contents: Overview of natural and socio-economic conditions of Yen
Dung district; Current status of land use and management in Yen Dung district;
Management and use of public land fund in Yen Dung district; Evaluation of the
management and use of public land fund in Yen Dung district; Solution to
improve public land use and management in Yen Dung district.
Study methods: method of survey and secondary data collection; Method
of primary data survey; Methods of data processing, analyzing and aggregation;
method of illustration by images; Comparative method; Evaluation method.

Main findings and conclusions
Yen Dung district with a population of 132,395 people and 21 administrative units
(02 towns and 19 communes), 16 km far from Bac Giang city, 60 km far from Hanoi capital
along the National Highway 1A with relative advantageous geographical position for
socio-economic development of the district. The socio-economic situation of the district
continues to maintain a production growth rate of 15% with a per capita income of

VND25.4 million (2016). The socio-economic development of Yen Dung district has
affected the awareness of most of people in land management and use, including public
land fund. In 2016, the public land fund in Yen Dung district had 6,439 land plots with a
total area of 665.13 hectares, accounting for 5.89%. Land use planning had been
publicized. People's Committee of Yen Dung district has paid attention to direct the
functional departments to perform the propaganda, dissemination and education of land
law so the majority of people have understood the law on land

xi


management, including public land fund management. Public land fund contributes
to increasing budget revenue for communes and townss to renovate and build
welfare facilities. In addition to the results, public land funds management and use
were still limited, there were 8/21 communes, towns had the rate of land fund from
5.55% to 12.70% of total land area of agricultural production, land for annual crops,
aquaculture land, which was twice as much as regulations of the law.
The current status of public land use showed that most public land plots were
scattered, fragmented and small, intermingled with different land types. The records
were established improperly and not follow procedures with 5,817 plots, occupied
90.34% with an area of 358.81 ha, accounted for 58.01% of total public land area. The
inspection and examination in the period: 07 cases of violation, although the
measures have been taken but not yet thoroughly. Public land fund was not fully
reflected in the cadastral records of the commune. The status of public land use
showed that most public land plots were scattered, fragmented and small,
intermingled with different land types. In addition, the professional level of staff and
officers working in land management had not met the requirement (only 30.19% of
staff and officers had profession in land management).

To overcome the shortcomings mentioned above, to improve the

management and use of land in general public land fund in particular in Yen
Dung district, it needs to synchronously implement many solutions, including
the solutions mentioned in this thesis as the regime of the public land fund use,
establish and the update of cadastral records on the public land fund for closely
managing and monitoring each public land plot. Beside, to improve the quality of
staff and officiers engaged in public land management and strengthen the
leadership and management of levels for public land fund.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quản lý đất đai là một chủ trương lớn, có tầm chiến lược quan trọng của
mỗi quốc gia. Quản lý đất đai là cơ sở để hình thành một nền kinh tế quan trọng,
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo việc làm, tạo môi trường sống cho
dân cư đồng thời còn đảm bảo cho việc nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng
đất đô thị và nông thôn theo đúng quy hoạch và pháp luật. Hiến pháp năm 2013
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên
nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở
hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là
tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật”. Luật Đất đai năm 2013 cũng chỉ rõ: “Chính phủ, Uỷ
ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo quy
định của Luật Đất đai. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập
thống nhất từ Trung ương đến cơ sở”.
Sau hơn 20 năm thực hiện giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
theo Nghị định 64/CP của Chính phủ, chủ trương này đã góp phần phát triển kinh
tế - xã hội, giải quyết được mối quan hệ lợi ích giữa người sản xuất nông nghiệp

và Nhà nước, không ngừng cải thiện, nâng cao đời sống người nông dân. Tuy
nhiên, trên thực tế việc quản lý và sử dụng quỹ đất nông nghiệp nhất là đất nơng
nghiệp cơng ích cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Đất cơng ích là một trong
những nội dung về quản lý và sử dụng đất đai trong hệ thống pháp luật đất đai
Việt Nam. Đó là đất để xây dựng các cơng trình cơng cộng phục vụ cho lợi ích
chung của mọi người trong xã hội. Trong thực tế hiện nay quản lý sử dụng quỹ
đất do Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp sử dụng còn nhiều bất cập như việc cho
thuê sử dụng đất cơng ích chưa đúng đối tượng, thời gian th, cho mượn,
chuyển nhượng trái phép; chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng khơng đúng
mục đích được giao để bị lấn bị chiếm, tranh chấp... khá phổ biến diễn ra ở nhiều
nơi mà chưa quản lý được. Việc để lại tỷ lệ đất cơng ích q tỉ lệ cho phép, quỹ
đất này cịn phân tán, manh mún khơng tập trung, thậm chí nó chỉ có trên giấy tờ
nhưng thực tế đã cho thuê lẫn với quỹ đất giao cho hộ gia

1


đình, cá nhân mà khơng thể hiện được trên bản đồ... Vấn đề đặt ra hiện
nay là: Việc giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý sử dụng quỹ đất
này có cơ sở khoa học khơng? Thực tế quản lý sử dụng như thế nào?
Nếu tiếp tục giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã quản lý sử dụng đất cần
có những giải pháp cụ thể gì để vừa sử dụng có hiệu quả, vừa pháp
huy cao nhất hiệu lực quản lý của chính quyền cơ sở...
Huyện Yên Dũng là một huyện bán sơn địa của tỉnh Bắc Giang. Trong
những năm gần đây, công tác quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích đã đạt được
những kết quả nhất định, song vẫn còn một số tồn tại, hạn chế nhất định cần
được nghiên cứu một cách toàn diện làm cơ sơ cho đề xuất giải pháp khắc phục
nhằm tăng cường cơng tác quản lý quỹ đất cơng ích trên địa bàn nghiên cứu,
nên thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất công ích trên
địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.

1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất đai nói

chung và quỹ đất cơng ích nói riêng nhằm xác định những mặt tích
cực, tiêu cực, hạn chế trong việc thực hiện chính sách, pháp luật
của Nhà nước đối với quỹ đất cơng ích trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý quỹ đất cơng ích tốt hơn

trong thời gian tới trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Các xã, thị trấn đang trực tiếp quản lý sử

dụng đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích trên địa bàn
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Công tác quản lý sử dụng quỹ đất công ích

trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra những tích cực và những tồn tại, hạn chế trong
quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc
Giang, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sử
dụng quỹ đất cơng ích trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học

Góp phần bổ sung và hồn thiện phương pháp tiếp cận trong
nghiên cứu quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích và đề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất quỹ đất cơng ích.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiêm cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho
sinh viên, cán bộ, công chức quan tâm đến quản lý sử dụng đất đai nói chung và
quỹ đất cơng ích nói riêng. Ngồi ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn
có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang áp dụng
nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác quản lý sử dụng quỹ đất cơng ích.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG
ĐẤT CÔNG ÍCH
2.1.1. Đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy…) (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006). Như
vậy, đất đai là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, gồm khí
hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài nguyên nước ngầm và khoảng sản trong lòng đất, theo chiều nằm
ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực
vật cùng các thành phần khác, đồng thời giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to
lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.

2.1.1.2. Sở hữu về đất đai

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở
hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có
những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng
định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà

4


nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993
(Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai
của Đảng và cụ thể hố các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất
đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ
cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở

hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về
đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước
thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm

vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành

5

phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa
đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).

2.1.1.3. Quản lý sử dụng đất
a) Khái niệm quản lý sử dụng đất
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục
đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và
được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở,
giải trí, khai khống… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước
đây quản lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản
lý đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo tồn,
khai khoáng ... Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ
thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và
phát triển bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp, quyền sử dụng
đất, định giá đất và thông tin bất động sản.
Quản lý sử dụng đất được hiểu là quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ
thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất, và
giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Các nội dung chính bao gồm: ban
hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến sử dụng đất; lập và
quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử

dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS (Bùi Anh Tuấn, 2015).

b) Đặc điểm quản lý sử dụng đất
Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác

6


định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng.
Theo Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011): chính sách đất đai là là
hành động và hoạt động, thơng qua đó Chính phủ xác định cho các cá nhân
và các nhóm người trong xã hội quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa
những hồn cảnh trong đó quyền về đất đai được chuyển nhượng, xây dựng
cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có
liên quan. Chính sách đất đai của Việt Nam được phản ánh chính thức thơng
qua Luật Đất đai, các Nghị định, Chỉ thị, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai. Có nhiều nguyên tắc cơ bản khi xây dựng và vận dụng các
chính sách đất đai. Nguyên tắc cơ bản nhất, quan trọng nhất là tính hiệu quả,
cơng bằng (theo chiều dọc, chiều ngang), bền vững và hiệu lực. Các nguyên
tắc này là nền móng cho nỗ lực của đất nước nhằm tạo ra những tiến bộ
trong việc theo đuổi các mục tiêu kinh tế - xã hội của quốc gia.

c) Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất
đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thơng
qua 15 nội dung quản lý quy định tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 bao gồm: Ban
hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới

hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá
tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài các nội dung trên, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định các nội dụng sau:
Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về
đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục
pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

7


Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra,
đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai
năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2.1.2. Quỹ đất cơng ích
2.1.2.1. Khái niệm quỹ đất cơng ích
Theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai hiện hành), quỹ đất
công ích được hiểu là tổng diện tích đất nông nghiệp do xã, phường, thị trấn lập và

quản lý cho mục đích cơng ích của địa phương với diện tích khơng quá 5% tổng diện
tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất ni trồng thủy sản. Ngồi
ra, bổ sung cho quỹ đất cơng cịn có nguồn khác như đất nơng nghiệp do tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai
hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất
nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.

Quỹ đất cơng ích là loại đất do xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng
nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơng trình văn hóa, thể dục thể
thao, y tế, vui chơi giải trí cơng cộng, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng
trình khác của xã, phường, thị trấn; và cho thuê khi chưa sử dụng để thu
tiền thuê đất phục vụ cho các mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.

2.1.2.2. Mục đích sử dụng quỹ đất cơng ích
Mục đích sử dụng quỹ đất cơng ích là nhằm đáp ứng nhu cầu gồm các
cơng trình văn hóa, thể dục thể thao, y tế, vui chơi giải trí cơng cộng, nghĩa
trang, nghĩa địa và các cơng trình khác theo quyết định sử dụng của Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bên cạnh đó, quỹ đất cơng
ích cịn được dùng vào việc xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa cho
những gia đình nghèo, neo đơn hoặc gia đình có cơng với cách mạng, bồi
thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các cơng trình nói trên.

2.1.2.3. Quản lý quỹ đất cơng ích
- Thẩm quyền quản lý của cơ quan nhà nước cấp Trung ương: Vai trò quản
lý đất đai (trong đó có quỹ đất cơng ích) của Nhà nước bao gồm các nội dung cơ

8


bản như: Nhà nước quản lý đất đai xuất phát từ chức năng của một tổ chức

quyền lực và quan hệ đất đai tồn tại như là một lĩnh vực quan hệ xã hội đòi
hỏi Nhà nước phải điều tiết; Nhà nước với cương vị là đại diện cho toàn dân
sẽ quản lý đất đai với tư cách là người đại diện chủ sở hữu. Dù dưới bất cứ
hình thức nào, nội dung nào, thì trật tự quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và đất cơng ích nói riêng, cũng đi theo con đường luật định nghĩa là
sẽ chịu sự chi phối của Nhà nước từ cấp trên nhất, đến cấp địa phương.
Trước hết, là quyền quản lý đối với đất của Quốc hội, với chức năng là cơ
quan lập pháp, Quốc hội quản lý bằng việc ban hành pháp luật về đất đai,
quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước, thực hiện quyền giám
sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
- Thẩm quyền quản lý của cơ quan nhà nước cấp địa phương: Khác với cấp
Trung ương, các cơ quan có quyền quản lý đất cơng ích ở các đơn vị cấp dưới, sẽ
được xác định và nhận thấy dễ dàng hơn về chức năng và vai trị quản lý vì là có sự
gần gũi, và trực tiếp hơn trong quản lý và sử dụng đối với từng loại đất. Dựa vào
đặc điểm và nhu cầu của từng vùng, từng địa phương, mà Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh quyết định việc thành lập, hay khơng thành lập quỹ đất cơng ích cho cấp xã. Tuy
không thể hiện quyền hạn cụ thể bằng một quy định riêng về cơ chế quản lý, nhưng
có thể nói cấp tỉnh là cấp chính quyền địa phương có thẩm quyền quản lý cao nhất
đối với đất cơng ích, vì là trên cơ sở các quy định của cấp trên thông qua luật, Hội
đồng nhân dân tỉnh đã thực hiện quyền quản lý của mình, bằng một quyết định
thành lập nên quỹ đất riêng cho cấp xã của tỉnh mình.
Bên cạnh đó, chính quyền cấp huyện đóng vai trị như một cơ quan trung gian,
quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch của cấp xã trình trên, và chuyên cho cấp
trên quyết định, cấp huyện quản lý theo dõi thông qua sổ sách, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đối với diện tích đất cơng ích của xã trong phạm vi địa bàn của huyện.
Cấp xã, là cấp chính quyền địa phương đóng vai trị quản lý trực tiếp nhất đối với
đất đai, mà đặc biệt là quỹ đất công ích được hình thành trong xã mình. Vì đây là loại
đất phục vụ trực tiếp và cũng có thể coi như là một chính sách ưu đãi, mà Nhà nước
dành riêng cho từng địa phương, nên địa phương trực tiếp quản lý để dể sử dụng,
và hơn ai hết từng xã, phường, thị trấn là chủ thể hiểu rõ nhất điều kiện, những khả

năng phát triển, cũng như nhưng thiếu thốn của chính địa bàn mình. Khi được trực
tiếp quản lý, thì có thể chủ động hơn và ít tốn kém thời gian chờ đợi, xin phép hơn
so với khi lại để cho cấp trên quản lý.

9


c) Phương pháp quản lý đất cơng ích
- Quản lý theo phương pháp chung của Luật Đất đai: Luật Đất đai ra đời, giải
quyết được rất nhiều các khó khăn, vướng mắc trong cơng tác quản lý đất đai, trong
đó văn bản này cũng đồng thời đề ra các phương pháp quản lý đất, để đạt được
hiệu quả quản lý tối ưu, có cả cái chung và cái riêng được nêu đầy đủ tại Điều 6 Luật
Đất đai năm 2003 và Điều 72 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, phương pháp
được coi là áp dụng chung trong khi quản lý đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, là yếu tố tiên quyết cho công tác quản lý, sử dụng đất từ Trung ương đến địa
phương, cơ sở pháp lý để thực hiện thống nhất công tác quản lý nhà nước về đất
đai. Đất cơng ích nằm trong quỹ đất chung nên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cũng là phương pháp quản lý hữu hiệu ở từng địa phương. Khi được thể hiện trong
nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nghĩa là trên cơ bản đã được điều
tra nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, đánh giá về
tiềm năng, hiện trạng, xác định mục tiêu và nhu cầu sử dụng,… Thì tất cả các vấn đề
liên quan đến việc hình thành, phương hướng sử dụng đã nằm trong tầm kiểm soát,
điều tiết của cơ quan quản lý, kết hợp cùng kế hoạch và thời gian đã được dự tính
trước tạo nên sự đơn giản hóa và hiệu quả trong quản lý đất cơng ích. Bên cạnh đó
việc thống kê, kiểm kê đất đai, cũng là biện pháp hữu hiệu khi diện tích, ơ thửa được
thể hiện rõ trong hồ sơ địa chính.

- Quản lý theo chính sách riêng của từng cấp xã: Mỗi cấp chính quyền, là
một tế bào góp nhặt, tạo nên sự hồn chỉnh của một bộ máy nhà nước, với đầy
đủ quyền hạn trong công tác quản lý điều tiết sự vận hành của đất được, thể

hiện một thể chế chính trị vững vàng của quốc gia. Một cấp chính quyền, sẽ có
một phương thức thể hiện quyền hạn khác nhau và bằng các biện pháp, chính
sách riêng, quản lý địa phương mình, nhưng đương nhiên là vẫn nằm trong
khuôn khổ pháp luật, không trái với đạo đức xã hội là nguyên tắc hàng đầu.
Đối với đất đai, là lĩnh vực cần nhiều sự quan tâm, quản lý chặt chẽ của toàn
Đảng, toàn dân. Ở từng nơi, chính sách về đất đai là khác nhau, có thể xem đây là
lĩnh vực đại diện cho đặc điểm chung, về sự khác nhau trong công tác quản lý, cũng
như thể hiện quyền hành của các đơn vị nhà nước. Thực vậy, khơng nói chi xa, chỉ
xét về giá đất, thì cũng đủ nhìn ra vấn đề khi mà ở các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương khác nhay, có quyền ban hành quyết định về giá đất khác nhay, theo quy
định khung giá chung của Chính phủ. Song không chỉ riêng giá đất, các vấn đề khác
gắn liền với việc quản lý sử dụng đất đai, cũng có

10


nhiều điểm khác nhau, tùy từng quy định của khu vực tọa lạc khác nhau
của đất. Đất cơng ích, vì được tồn tại theo nhu cầu ở từng nơi nên có thể
xem là loại đất thể hiện nhiều nhất đường lối quản lý khác nhau ở cấp xã.
Dù chỉ là đơn vị hành chính cấp thấp nhất, nhưng cấp xã cũng có chính
sách pháp luật riêng, độc lập được thừa nhận và không tách rời so với cơ chế
chung của cả nước. Ở mỗi xã, đất cơng ích hiện diện ở mức khác nhau, vì tùy
theo từng điều kiện của từng nơi là nhu cầu sử dụng khác nhay, mà được giữ lại
diện tích đất khác nhau, thậm chí có xã khơng có đất cơng ích 5%. Có thể coi
chủ trương khơng để lại đó, như là một cách thể hiện chính sách riêng quản lý
của cấp xã, khi nhu cầu sử dụng đất ở địa phương đó khơng nhiều, không cần
thiết phải đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để lập quỹ đất cơng ích. Có
xã xin được để lại nhưng với diện tích nhỏ hơn, và trong khi có th hay sử
dụng trực tiếp thì mỗi xã, phường, thị trấn có những tiêu chuẩn khác nhau về
diện tích được thuê (như về diện tích, vị trí, loại đất…). Chính những biện pháp

riêng như vậy, đã đem lại hiệu quả không kém, trong công công tác điều hành
của cấp địa phương. Kết quả đạt được đó, một phần cũng do là cấp chính quyền
địa phương thấp, gần dân nhất, hiểu rõ tình hình của cấp mình quản lý.

d) Quy định về đối tượng sử dụng đất công ích
- Đối tượng sử dụng đất công ích là Ủy ban nhân dân cấp xã: Ủy ban nhân dân
cấp xã là người sử dụng đất, được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích:
đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích cơng ích; đất làm trụ sở Ủy ban nhân dân,
Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội của cấp xã; đất được
Nhà nước giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã xây dựng các cơng trình cơng cộng về
văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục – thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa
địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương. Là chủ thể chính được giao
quyền quản lý, sử dụng đất cơng ích tạo lập trên cơ sở nhu cầu thực tế của chính
địa phương mình, chính quyền xã, phường, thị trấn vừa là cơ quan giữ vai trị quản
lý, vừa có quyền sử dụng đối với đất cơng ích. Nhờ vào mức độ tham gia đặc biệt
đó, mà chính quyền địa phương cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã trở thành đối
tượng chủ yếu và trực tiếp nhất được phép sử dụng đất cơng ích.

Vấn đề cịn lại là xác định, Ủy ban nhân dân cấp xã có được coi là một tổ
chức mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, khi đặt cơ quan này
trong vai trị là chủ thể sử dụng đất cơng ích. Sở dĩ cần tìm hiểu điều này, là để
có thể phân định được các mức độ quyền, cũng như nghĩa vụ của các đối tượng

11


được sử dụng đất cơng ích kèm theo đó là công tác quản lý. Theo quy
định của Luật Đất đai hiện hành, các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng bao gồm các tổ chức sử dụng đất vào các mục
đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản và làm muối, xây dựng các cơng trình sự nghiệp, đất
sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, giao thơng, thủy lợi, thể thao,
y tế, văn hóa, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ lợi ích cơng cộng và
các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh.
Tổng hợp lại các đặc tính của tổ chức sử dụng đất, dưới hình thức được
giao khơng thu tiền sử dụng đất, có thể thấy rằng Ủy ban nhân dân cấp xã giống
như một tổ chức sử dụng đất công ích do Nhà nước giao thuộc vào các mục
đích công cộng tại xã, phường, thị trấn và không phải trả tiền sử dụng đất. Tuy
nhiên, khi sử dụng đất mà Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất, thì các tổ
chức không được công nhận các quyền chuyển dịch đất như chuyển nhượng,
chuyển đổi, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất,… Trong khi Ủy ban nhân dân
cấp xã ngồi cái quyền được khai thác cơng dụng của đất cơng ích cịn có thể
đem diện tích đất cơng ích chưa sử dụng hết cho hộ gia đình, cá nhân trong địa
bàn thuê. Như vậy, mặc dù có nhiều điểm tương đồng với tổ chức sử dụng đất
nhưng cái ngoại lệ trên về quyền của chủ thể sử dụng đã khơng đồng hóa chính
quyền cấp xã vào nhóm các tổ chức sử dụng đất do Nhà nước giao không thu
tiền sử dụng. Ủy bân nhân dân cấp xã là một đối tượng đặc biệt, trong quan hệ
pháp luật về đất đai, thay mặt Nhà nước trong cả quản lý, sử dụng đất cơng ích.
- Đối tượng sử dụng đất cơng ích là hộ gia đình, cá nhân: Xét về mục đích,
cũng như tên gọi của loại đất này có thể nhận thấy, sở dĩ nó được lập thành một
quỹ đất riêng, phân biệt với tổng diện tích đất nơng nghiệp là vì nó chỉ chủ yếu
dùng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn, nên chỉ có Ủy ban nhân
dân cấp xã, nơi có đất cơng ích được quyền sử dụng. Nhưng thực tế, để tránh
việc quỹ đất này đã được xây dựng nên mà không sử dụng, nói đúng hơn là
chưa có nhu cầu xây dựng các cơng trình cơng ích nói chung và trong tình trạng
bỏ hoang, trong khi các chủ thể khác cần đất để sử dụng mà khơng có. Để giải
quyết tình trạng trên, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn được quyền cho hộ
gia đình, cá nhân th có thời hạn diện tích đất cơng ích chưa sử dụng đó.
Nói như vậy khơng có nghĩa là bất kỳ hộ gia đình, cá nhân nào cũng đều
được thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sử dụng, mà các

12