(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất công ích trên địa bàn huyện mỹ hào, tỉnh hưng yên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VÕ VĂN THÀNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG,
HỖ TRỢ, KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
CHƯƠNG TỈNH NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Vũ Thị Bình

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Võ Văn Thành

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phương.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Vũ Thị Bình đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo - Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Chương, Hội đồng bồi
thường phóng mặt bằng Dự án huyện đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Võ Văn Thành

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................. viii
Thesis abstract............................................................................................................................ x
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa, khoa học và thực tiễn .......................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................. 4

2.1.1.

Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..................................................... 4

2.1.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở một số nước trên
thế giới.......................................................................................................................... 5

2.2.

Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất.................................................................................................................. 11

2.2.1.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................................... 11

2.2.2.

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất............................................................................... 12

2.2.3.

Giá đất......................................................................................................................... 13

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam.................................................................................................................... 14

2.3.1.

Những văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến bồi thường, hỗ
trợ, khi Nhà nước thu hồi đất.................................................................................. 14

2.3.2.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, khi Nhà nước thu hồi
đất trên tồn quốc...................................................................................................... 25

2.3.3.

Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Nghệ An...................................................................................................................... 28

iii


2.4.

Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài........................................ 30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu................................................................................................ 32

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 32

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An ...........32

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thanh Chương tỉnh
Nghệ An

3.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB tại 02 dự án
nghiên cứu

3.4.4.

32
33

Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân có

đất bị thu hồi 33

3.4.5.

Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện các dự án và đảm
bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi

33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp..................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp....................................................................... 33

3.5.3.

Phương pháp xử lý số liệu, phân tích và so sánh................................................. 34

3.5.4.

Phương pháp lựa chọn chỉ tiêu và đánh giá ảnh hưởng...................................... 34

Phần 4. Kết quả nghiên cứu................................................................................................ 35

4.1.

Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An ...........35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội....................................................................... 36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội........................................ 40

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện thanh Chương tỉnh
Nghệ An

42

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất............................................................................................. 42

4.2.2.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.................................................................. 44

4.2.3.

Về công tác bồi thường, hỗ trợ, một số dự án đầu tư trên địa bàn huyện
Thanh Chương từ ngày 1/7/2004 đến nay

4.3.

48

Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án
nghiên cứu

iv

50


4.3.1.

Giới thiệu về 02 Dự án............................................................................................. 52

4.3.2.

Tổng hợp, đánh giá quá trình thực hiện và kết quả thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ của 2 Dự án nghiên cứu.

4.3.3.

Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu

hồi đất đến tiến độ GPMB tại 2 dự án nghiên cứu:

4.4.

53
65

Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân có
đất bị thu hồi. 66

4.4.1.

Dự án 1........................................................................................................................ 66

4.4.2.

Dự án 2........................................................................................................................ 70

4.5.

Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện các dự án và đảm
bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi

73

4.5.1.

Cơ sở đề xuất giải pháp............................................................................................ 73

4.4.2.

Các giải pháp cụ thể đề xuất.................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và đề nghị................................................................................................. 79
5.1.

Kết luận....................................................................................................................... 79

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 82
Phụ lục....................................................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

BT GPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

DA

Dự án

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HT

Hỗ trợ

KT-XH

Kinh tế- xã hội

NN &PTNT

Nơng nghiệp và phát triển nông thôn

QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Chương (đến 31/12/2017) ..............43

Bảng 4.2.

Tình hình thực hiện thu hồi đất thực hiện cơng trình Dự án trên địa
bàn huyện Thanh Chương ( Từ ngày 1/7/2004 đến nay)

Bảng 4.3.

50

Tình hình thu hồi đất để thực hiện BTHT trên địa bàn huyện Thanh
Chương (Từ ngày 1/7/2004 đến nay) 51

Bảng 4.4.

Thực trạng thu hồi đất khi thực hiện dự án 1............................................... 55

Bảng 4.5.

Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 1..................................................... 57

Bảng 4.6.

Thực trạng thu hồi đất dự án 2........................................................................ 60

Bảng 4.7.

Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 2..................................................... 61

Bảng 4.8.

Thực trạng sử dụng tiền bồi thường............................................................... 67

Bảng 4.9.

Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............................ 68

Bảng 4.10. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất............................................ 69
Bảng 4.11. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường............................................................... 70
Bảng 4.12. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............................ 71
Bảng 4.13. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất............................................ 72
Bảng 4.14. Đơn giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 02 Dự án .......................101
Bảng 4.15. Đơn giá tài sản trên đất tại Dự án 2 (Dự án Xây dựng Đường giao
thơng phục vụ Quốc phịng an ninh biên giới )

102

Bảng 4.16. Tiến độ thực hiện công tác BTGPMB Dự án theo kế hoạch...................103

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Võ Văn Thành
Tên Luận văn: Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi
đất tại 02 Dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An
Đánh giá tác động của việc bồi thường, hỗ trợ, tại 2 dự án nghiên cứu đến đời
sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
Đề xuất một số giải pháp khắc phục những bất hợp lý trong công tác bồi
thường, hỗ trợ
Phương pháp nghiên cứu
* Nội dung nghiên cứu:
-

Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An:

-

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An

-

Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB tại 02 dự án nghiên cứu;

-

Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân có đất bị

thu hồi;
Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện các dự án và đảm bảo
sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi.
* Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra số liệu
sơ cấp; Phương pháp xử lý số liệu, phân tích và so sánh;Phương pháp lựa chọn chỉ tiêu
và đánh giá ảnh hưởng
Kết quả chính và kết luận
1.
Thanh Chương là một huyện miền núi phía tây nam của tỉnh Nghệ An, cách
thành phố Vinh 45 km, với diện tích đất đai là 112.697,87 ha ( trong đó 86,28 % là đất
nơng nghiệp), địa giới hành chính có 39 xã và 1 Thị trấn Thanh Chương, dân số địa
bàn toàn huyện 252.459 người . Một số tiềm năng bước đầu đã được phát huy, là địa
phương nằm trong vùng ưu tiên đầu tư của tỉnh.
2. Trong những năm gần đây việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ, đi vào nề

viii

nếp và khuôn khổ của pháp luật. Từ năm 2004 đến nay mới chỉ thực hiện việc thu hồi
246,6 ha đất cho 53 Dự án, cơng trình trong đó giai đoạn từ 1/7/2014 đến nay thu hồi
cho 14 dự án với kinh phí thực hiện là 32,965 tỷ đồng gồm: Bồi thường đất là 10,6 tỷ
đồng, tiền bồi thường tài sản trên đất 7, 4 tỷ đồng, tiền hỗ trợ khác là 14, 9 tỷ đồng.
3.Tại Dự án 1 đã thực hiện việc thu hồi đất nông nghiệp (đất cây hàng năm, đất trồng
2

lúa) của 53 hộ gia đinh và của UBND Thị trấn với diện tích 5.972 m , tổng kinh phí thực
hiện cho cả 2 giai đoạn là 1,16 tỷ đồng trong đó lớn nhất là kinh phí hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề và tìm việc làm là 505,81 triệu đồng. Tại Dự án 2 đã thực hiện việc thu hồi đất
nông nghiệp (đất rừng sản xuất, đất cây hàng năm, cây lâu năm) của 77 hộ gia đinh và của
2

UBND xã với diện tích 53360,8 m , tổng kinh phí thực hiện cho cả 2 giai đoạn là 1,6 tỷ
đồng trong đó lớn nhất là kinh phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm việc làm là
497,65 triệu đồng và kinh phí bồi thường cây cối hoa màu 344,2 triệu đồng.

3.
Phương thức sử dụng tiền sau khi được chi trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ
của các hộ gia đình cá nhân tại Dự án 1 chủ yếu là đầu tư vào sản xuất kinh doanh
dịch vụ (47,16 %) còn tại Dự án 2 chủ yếu vào đầu tư sản xuất nông lâm nghiệp
(79,22 %). Sau khi bị thu hồi đất nơng nghiệp thì số lao động nông nghiệp tại Dự án 1
chuyển sang phi nông nghiệp 15 người ( 8 người tiểu thủ công nghiệp, 5 người buôn
bán nhỏ lẻ và 2 người làm thuê); Số lao động nông nghiệp tại Dự án 2 chuyển sang phi
nơng nghiệp 11 người có giảm nhưng khơng đáng kể. Tại dự án 1 bình qn thu nhập
của các hộ gia đình từ nơng nghiệp giảm 800.000 đồng/ năm/khẩu, bình quân thu nhập
từ kinh doanh dịch vụ tăng lên 4.200.000 đồng/năm/khẩu, bình quân thu nhập từ tiểu
thủ công nghiệp tăng 1.200.000 đồng/năm/khẩu. Đối với Dự án 2 bình qn thu nhập
từ nơng nghiệp tăng lên 5000.000 đồng/ năm/khẩu, bình quân thu nhập từ kinh doanh

dịch vụ tăng lên 3.000.000 đồng/năm/khẩu.
Cần có các nhóm giải pháp như sau: đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
BTGPMB, đảm bảo sinh kế cho người dân có đất sau khi bị thu hồi và việc tổ chức
thực hiện cần chú trọng và xây dựng có bài bản, thực hiện đồng bộ, linh hoạt đảm bảo
đúng quy định và quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vo Van Thanh
Thesis title: Evaluation of the status of compensation and support when the State
recovers land in some projects in Thanh Chuong district, Nghe An province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To evaluate the implementation of compensation and support policies, when
the State recovers land in 02 projects in Thanh Chuong district, Nghe An province.
To evaluate the impact of compensation, support in 2 research projects to the
life and employment of people whose land is recovered.
To propose some solutions to overcome irrationalities in compensation and
support.
Materials and Methods
* Research content:
province.
-

The socio-economic conditions of Thanh Chuong district, Nghe An province.
Situation of land management and use in Thanh Chuong district, Nghe An
Evaluate the situation of ground clearance compensation at 02 research projects.

Evaluate the impact of land acquisition on livelihoods of people whose land
is recovered.
Propose solutions to speed up the ground clearance of the project
implementation and ensure livelihoods for people whose land is recovered.
* Research Methods:
Method of investigation and collection of secondary data; Method of primary
data survey; Methods of data processing, analysis and comparison; method of
selecting indicators and assessment of impacts.
Main findings and conclusions
In recent years, the land management has become more and more strict, go
into the rules and regulations under the law. However, from 2004 until now, only
246.6 ha of land has been recovered for 53 projects, in which from 1 July 2014 to now
has been recovered for 14 projects.

x


-

Compensation work, support the above projects are carried out quite smoothly.

The implementation process remains the same as the people have not agreed and

unified mainly about the land price and the policy of implementing the project; The
implementation of the ground clearance compensation file is missing, biased. The progress
of implementation at some milestones is not guaranteed according to the plan.

The method of using compensation money, support is still fragmented, small,
not reasonable, not high efficiency. After the agricultural land was recovered, the
number of agricultural workers decreased but not significantly. The fact is that people
after the withdrawal only receive compensation that has not been guided, counseled
and assisted to invest in the development of occupational change and create a specific
job that fits of the body and local situation.
There should be solutions as follows: speed up the implementation of the the
ground clearance compensation, ensure livelihoods for people have land after being
recovered, organize implementation should focus and build the model and scale
getting better and better; to speed up the work of ground clearance in the district. The
implementation of the above-mentioned solutions should be carried out synchronously
and flexibly in order to ensure the right regulations and interests for people whose land
is recovered.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu
công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã
hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của
đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại và văn
minh. Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội thì nhiệm vụ bồi
thường, tái định cư khi thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ quan trọng
hàng đầu của các cấp chính quyền địa phương.
Nghệ An là miền “địa linh, nhân kiệt”, có nhiều tiềm năng và thế mạnh phát
triển: Diện tích lớn nhất cả nước, dân số đơng; điều kiện địa lý, kinh tế đa dạng: có
biển, rừng núi, đồng bằng, có nguồn tài ngun khống sản phong phú và nguồn

nhân lực thông minh, lực lượng lao động dồi dào.Tương lai gần, Nghệ An sẽ nằm
trên đường cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Hà Nội - Viêng Chăn, là cửa ngõ ra
Thái Bình Dương của Lào, Bắc Thái Lan và nhiều vùng đất khác. Nghệ An được
quy hoạch xây dựng Cảng biển Quốc tế, Cảng hàng khơng Quốc tế và Cửa khẩu
Quốc tế Thanh Thủy, có đường sắt xuyên qua. Các khu công nghiệp đang được
xây dựng, hồn thiện về hạ tầng kỹ thuật để đón chào các nhà đầu tư, trong đó có
Khu cơng nghiệp VSIP, Khu công nghiệp Hemaraj hứa hẹn nhiều triển vọng... Đó
là những thế mạnh tiềm năng to lớn, hình thành điều kiện tiên quyết thuận lợi cho
Nghệ An phát triển.Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An đến năm 2020 hướng đến việc tập
trung mọi nguồn lực để đẩy nhanh phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng kinh
tế nhằm góp phần cải thiện mơi trường thu hút đầu tư.
Để cải thiện cơ sở hạ tầng tạo môi trường thu hút đầu tư cho vùng quy hoạch
phát triển công nghiệp chế biến nông, lâm sản trên địa bàn huyện ( vùng chế biến nông
đặc sản từ cây chè và các loại cây nguyên liệu khác) thì việc thực hiện Dự án xây
dựng Đường giao thông đoạn nối từ đường Hồ Chí Minh đến cầu Sướn lên mốc 10
đường tuần tra biên giới tại xã Hạnh Lâm, Thanh Đức huyện Thanh Chương sẽ là Dự
án cấp thiết và quan trọng. Đối với việc phát triển mạng lưới đơ thị thì Dự án xây
dựng trụ sở Chi cục thuế huyện Thanh Chương tại Thị trấn Thanh Chương đã góp
phần phát triển hệ thống hạ tầng đô thị đáp ứng cho xu thế phát

1


triển của ngành thuế huyện trong tương lai. 2 Dự án nói trên đều nằm trong quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện Thanh Chương đến 2020 đã được
UBND tỉnh phê duyệt theo Quyết định số 1928/QĐ-UBND ngày 4/5/2016 và
Quyết định số 3411/QĐ.UBND.CN ngày 5/8/2008 của UBND tỉnh phê duyệt quy
hoạch mở rộng Thị trấn Thanh Chương.
Trên cơ sở đó cùng với sự hướng dẫn của PGS.TS. Vũ Thị Bình tơi đã tiến

hành thực hiện Đề tài: “ Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà

nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương tỉnh
Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
-

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu

hồi đất tại 02 Dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An nhằm phát
hiện những vấn đề bất cập ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự
án.
-

Đánh giá tác động của việc bồi thường, hỗ trợ, tại 2 dự án nghiên cứu đến

đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
-

Đề xuất một số giải pháp khắc phục những bất hợp lý trong công tác bồi

thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất
bị thu hồi đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
-

Về không gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Thanh

Chương và nghiên cứu cụ thể tại 2 dự án:
Dự án 1: Đường giao thông đoạn nối từ đường Hồ Chí Minh đến cầu Sướn lên

mốc 10 đường tuần tra biên giới tại xã Hạnh Lâm, Thanh Đức huyện Thanh Chương.

Dự án 2: Dự án xây dựng trụ sở Chi cục thuế huyện Thanh Chương tại Thị
trấn Thanh Chương
-

Về thời gian: Số liệu điều tra tình hình thực hiện 2 dự án từ năm 2014 đến

năm 2017
-

Do các dự án nghiên cứu khơng có hộ gia đình nào khi thu hồi đất phải

thực hiện việc tái định cư nên đề tài không nghiên cứu nội dung tái định cư.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA, KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Đề tài nghiên cứu một cách khoa học và tồn diện hệ thống các chính
sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất của các dự
án nghiên cứu
Góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Chương
Kết quả sau khi nghiên cứu giúp địa phương có biện pháp chỉ đạo, phối
hợp các ban ngành có liên quan thực hiện tốt công tác thu hồi đất bồi thường, hỗ
trợ, giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư
phát triển đồng thời ổn định đời sống nhân dân.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ
2.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngơn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998). Như
vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc cơng lao cho một chủ thể nào
đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Theo Điều 3 Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014: “Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai.
Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Bồi thường về tài sản trên đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài
sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Khi Nhà
nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh
doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
- Hỗ trợ:
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa
Việt Nam, 1998). Theo Điều 3 Luật đất đai : “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển”.

Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một cách tương xứng những giá
trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể
hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu

4


hồi đất cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng. Trong thực tế hiện
nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực
sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai
Theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thì
các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp

thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di
chuyển chỗ ở;
+
Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ khác.
- Tái định cư:
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác
động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia
đình, cá nhân khơng còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn
nơi có đất ở bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu hồi
khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia
đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất
ở bị thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ
đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2.1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở một số nước trên
thế giới
- Trung Quốc
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi

5


thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Trong trường hợp mức bồi thường khơng
đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện
trưng mua. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường. Cơ quan
thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
Về phương thức bồi thường: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường chỉ bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc
Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Mức giá này được Nhà nước quy định cho từng khu
vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với
thực tế. Đối với đất nơng nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất.

Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm
trước khi bị thu hồi. Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng
năm trung bình. Ngồi ra, Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định
cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm
trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật khơng đủ duy trì mức
sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở và các loại đất khác, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc
vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp.
Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ khơng thấp hơn giá thị trường. Giá
trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có
đủ chun mơn, theo những quy trình định giá nhất định. Sau đó được chính quyền
địa phương quyết định. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh
doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc
kinh doanh.
Ở
Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số
lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như
việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án bồi
thường, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm
bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so
với trước khi bị thu hồi đất. Mặc dù khơng có quy định rõ ràng

6


trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các địa phương đã
chủ động đưa ra một số giải pháp:
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai
Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai. Tuy nhiên nhìn tổng

thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại
Trung Quốc thực sự tiết kiệm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa
kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai.
Theo luật của Australia có hai loại thu đất gồm thu đất bắt buộc và thu đất tự
nguyện:
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc
thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu
hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào
giá đất thị trường, khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và
không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác. Thơng
thường, nhà nước có được đất đai thơng qua đàm phán.
Ngun tắc bồi thường: Giá bồi thường xác định theo giá thị trường của
mảnh đất đó; giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu cao hơn giá trị thị trường của mảnh
đất.
Mức bồi thường: Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được
quyết định với các cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định
giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một
cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định.
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại
đất, cơng trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Về tái định cư: Không quy định cụ thể, chủ sở hữu phải tự tìm nhà mới (Bộ
Tài ngun và Mơi trường, 2012).

7


- Hàn Quốc
Ở

Hàn Quốc, những năm gần đây, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng

nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thường
được thực hiện thông qua các cơng cụ chính sách như bồi thường, hỗ trợ tài chính,
cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Việc bồi thường cũng có quy định như sau: Đối với thửa đất được sử dụng
thông qua đàm phán hoặc xét xử của tồ án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa
trên mức giá cơng bằng, có tính tới giá th, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng
và giá của những thửa đất tương tự gần đó. Việc định giá để bồi thường sẽ do
chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung
bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch
10% hoặc nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá,
sau đó việc bồi thường sẽ được tính tốn lại.
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu
tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, khơng phải tiền mặt, bao gồm
đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.
Mức bồi thường: Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi
thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường. Khoản bồi thường
được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công
bố. Khoản bồ thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nơng dân phục hồi lại việc sản
xuất của mình. Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng
năm từ sản xuất nông nghiệp. Đất ở và các loại đất khác được bồi thường theo giá

thị trường. Đối với cơng trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường, cơng trình
xây dựng sau thời điểm cơng bố dự án sẽ không được bồi thường.
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt
hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có. Để được bồi
thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản
xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án. Không bồi thường cho các cơ sở sản xuất
kinh doanh khơng phép. Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của
cơ sở sản xuất sẽ được tính riêng.
Mặc dù khơng có quy định rõ ràng trong Luật thu hồi và bồi thường về

8


việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ
trợ sinh hoạt, bao gồm:
Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây dựng khu đô thị.
-

Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà thương
2

mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27 m một hộ gia đình).
Về tái định cư: Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu
như đường xá, hệ thống nước và nước thải. Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ
tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
-

Singapo

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và

người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được
thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên
tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng
cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các
trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ,
sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được
thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho
người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà
nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công
(State Lands Encroachment Act).
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore
có những điểm đáng lưu ý sau đây:
Về mức bồi thường thiệt hại được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua
nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi
đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ
có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí
thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do
người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá
trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị
bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước khơng bồi thường theo giá bất

9


động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động
sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất

các thiệt hại sau đây: Trường hợp cơng trình cơng cộng đi ngang qua bất động sản
gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người
đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp cơng trình cơng cộng gây chia cắt
manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hồn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu
hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất cịn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh tốn khi người bị thu hồi
đất ở hồn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu
cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
-

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét

để bồi thường: (i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình
khơng chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;
(ii) Yêu cầu địi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng
nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) Yêu cầu bồi thường
theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động
sản đối với hoạt động kinh doanh khơng có giấy phép; (v) Trường hợp người sử
dụng đất khơng có căn cứ pháp lý để bồi thường; (vi) Đất sử dụng bất hợp pháp…
-

Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường

hợp người bị thu hồi đất khơng nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu
kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định
về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị
thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền
khởi kiện vụ việc ra Tịa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến

hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định
chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá
trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế
khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ

10


Singapore rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố
trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một
số điều kiện. Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ
cung cấp nhà ở cơng cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ cơng tác tái định cư.
Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó
có 2% người dân được thuê căn hộ.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ
gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất
động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác,
cơng bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung
cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục
giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi;
được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp
người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ
trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ
trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính,
huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều
nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tịa nhà

cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó cịn có các loại
nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ
nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB
phải sử dụng để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn
nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB (Trích Bản tin Thông tin
Khoa học Lập pháp số 01-2013, Viện nghiên cứu lập pháp năm 2013).
2.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.2.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều

11


kiện khơng thể thiếu được trong mọi q trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt
nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà
còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử
dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và
quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can
thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải
quyết những vấn đề mà q trình phát triển đang đặt ra.

Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công
cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các
mục tiêu chính trị-xã hội hóa về cơng bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường,
GPMB và cũng là cơng việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều

nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
-

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng

nhất để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2014).
2.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, người sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân.

12


Với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử

dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi
thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai. Cấp
GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh
hơn (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2014).
2.2.3. Giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho cơng tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp Luật Đất đai 2013 tại
Điều 112 nguyên tắc, phương pháp định giá đất được xác định như sau:
- Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và cơng bố khung giá đất hằng năm,
thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên,
việc này chỉ thay đổi cách làm nhưng về bản chất thì giá đất được quy định trong
khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa
Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình

13