(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện nam đàn, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THUÝ HỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN NAM ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thuý Hồng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình làm luận văn tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận
tình của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS.
Nguyễn Thanh Trà trong suốt thời gian thực hiện đề tài
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Đàn, Phòng Tài ngun
và Mơi trường huyện Nam Đàn, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam
Đàn, Uỷ ban nhân dân xã Vân Diên, Uỷ ban nhân dân xã Nam Nghĩa, Uỷ ban nhân
dân xã Nam Giang và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Nam Đàn đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thuý Hồng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 3

2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất........................................................... 3

2.1.1.

Tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất........................................................... 3

2.1.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................................................................. 6

2.1.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................... 10

2.2.

Kinh nghiệm đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ....................................... 13

2.2.1.

Đấu giá đất ở Trung Quốc........................................................................................ 13

2.2.2.

Đấu giá đất ở Nhật Bản............................................................................................ 14

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................................. 15

2.3.1.

Q trình hình thành cơng tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam ................................ 15

2.3.2.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất...................................................... 17

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam............................................... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................. 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu................................................................................................ 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 33

iii


3.5.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp.................................................... 34

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp...................................................... 34

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu............................................... 35

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh............................................................................. 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận.............................................................................................. 36
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu................................................................ 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội:........................................................................ 36

4.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Nam Đàn - Tỉnh Nghệ An ...........42

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn 2015-2017........................................................................................................ 51

4.2.1.

Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ........51

4.2.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất................................ 51

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất....................................................................... 52

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn 2015-2017........................................................................................................ 55

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Nam

Đàn, tỉnh Nghệ An.................................................................................................... 59
4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Vân Diên, huyện Nam Đàn,
tỉnh Nghệ An - Năm 2015....................................................................................... 59

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Nghĩa, huyện Nam Đàn
năm 2016.................................................................................................................... 61

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Giang, huyện Nam Đàn
năm 2017.................................................................................................................... 64

4.3.4.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Nam Cường, huyện Nam Đàn
năm 2017.................................................................................................................... 67

4.4.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, tỉnh
Nghệ An...................................................................................................................... 68

4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................. 68

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 4 dự án nghiên cứu.................................................................................. 70

iv


4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An 72

4.5.1.

Một số tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng............................................. 72

4.5.2.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng

đất

72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 74
5.1.

Kết luận....................................................................................................................... 74

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 76
Phụ lục....................................................................................................................................... 79

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

KTTT

Kinh tế thị trường

MN

Mầm non

NTM

Nông thôn mới

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu tồn dân

TBQ

Trung bình qn

THCS

Trung học cơ sở

THPL

Thực hiện pháp luật

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng

Bảng 4.2.

Hiện trạng

điều tra ng
Bảng 4.3.

Kết quả 3

huyện Nam
Bảng 4.4.

Kết quả đấ

2015..........
Bảng 4.5.

Kết quả đấ

năm 2016
Bảng 4.6.

Kết quả đấ

năm 2017
Bảng 4.7.

Kết quả tr
Nam Đàn

Bảng 4.8.

Kết quả tr
Nam Đàn

Bảng 4.9.

Kết quả tr
Nam Đàn

Bảng 4.10.

Đánh giá v

QSDĐ, về

trong phươ
Bảng 4.11.

Tính minh

quyền sử d
Bảng 4.12.

Đánh giá v

Bảng 4.13.

Tổng hợp

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1.

Sơ đồ hành chính huyện Nam Đàn................................................................. 36

Hình 3.2.

Khu di tích Kim Liên - huyện Nam Đàn....................................................... 39

Hình 4.1.

Khu dân cư vùng Cầu Địn xã Vân Diên....................................................... 61

Hình 4.2.

Khu dân cư vùng Cồn Trang............................................................................ 63

Hình 4.3.

Khu dân cư vùng Đồng Ang............................................................................ 66

Hình 4.4.

Khu dân cư vùng Cửa Ao xã Nam Cường..................................................... 67

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên Tác giả: Nguyễn Thị Thúy Hồng
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Chuyên Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một dự án
trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phòng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ
của huyện được tiến hành ở 4 dự án lựa chọn, trong đó 3 dự án là đấu giá thành công
và 1 dự án là đấu giá không thành công.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 124 hộ gia đình và
cá nhân trúng đấu giá và khơng trúng đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án lựa chọn
nghiên cứu.
Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu: thống
kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp
xử lý số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2015-2017.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+
Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Nam Đàn.
+

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nam Đàn giai đoạn 2015-2017.

+
Kết quả đấu giá của 4 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Nam Đàn.

ix

+
Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nam Đàn thông
qua điều tra 30 cán bộ và 124 hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá và không trúng đấu
giá. Đánh giá về hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại
+
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
- Kết luận
1.
Huyện Nam Đàn là một huyện có nhiều tiềm năng để xây dựng phát triển
kinh tế đa dạng, phong phú trên cơ sở tiếp tục ổn định sản xuất. Công tác quản lý đất
đai luôn được Nhà nước, cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú
trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân
sách Nhà nước và huyện.
2.
Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Nam Đàn chủ yếu giải quyết được đất
ở cho người dân. Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá của huyện là
2

104.707,3m đấu giá ở 27 xã, thị trấn thu được số tiền là 136.205.177 nghìn đồng cho
ngân sách Nhà nước và địa phương.
3. Kết quả đấu giá của 4 dự án cho thấy
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm sát với giá thị trường và vị trí của khu đất đưa ra đấu giá ảnh
hưởng tới kết quả đấu giá.
4.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn được cán bộ và người
tham gia đấu giá đánh giá: cơng tác đấu giá được thực hiện theo quy trình đấu giá như
trong văn bản hướng dẫn, các yếu tố vị trí, diện tích số lượng người tham gia đấu giá

có ảnh hưởng đến giá đất (chiếm 100%); có 27cán bộ (chiếm 90 %) cho rằng giá khởi
điểm có phù hợp với giá đất ngoài thị trường. Khi được hỏi người dân thì đa số người
dân cho rằng: cơng tác đấu giá được tổ chức cơng khai minh bạch, có 90,3 % đánh giá
giá khởi điểm như vậy là vừa phải.
5.
Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng
đất các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá,
để công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thuy Hong
Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in some projects in Nam Dan
district, Nghe An province
Major: Land Management

Code: 8.850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Assessment of the status of land use rights auction based on some residential
planning zones in Nam Dan district, Nghe An province.
Propose solutions to improve the effectiveness of auctions of land use rights
in Nam Dan district, Nghe An province.
Materials and Methods
Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at specialized departments related to auctioning land use rights in Nam Dan
district, Nghe An province

-

Site selection method: The district's land-use right auction study was conducted

in four selected projects, three of which were successful and one was unsuccessful.

Primary data collection method: Investigated 30 staff and 124 households and
individuals won the auction and did not win the auction of land use rights of 4 selected
research projects.
Methods of analysis, statistics, compilation, comparison and data processing:
statistics, analysis of factors influencing the auction price of residential land use rights,
arranging and processing data collected over time from 2015-2017.
Main findings and conclusions
-

Main results

+
Overview of natural and socio-economic conditions, management and use of
land of Nam Dan district.
+

Auction of land use rights of Nam Dan district from 2015 to 2017.

+

Auction results of four projects selected in the auction of land use rights

+
An evaluation of the auction of land use rights in Nam Dan district by

investigating 30 officers and 124 individual households winning the auction and not
winning the auction. Evaluation of the effectiveness of auctioning land use rights

xi


+
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nam Đàn
1.

Conclusions
Nam Dan district has a lot of potentials to build a diversified economic

development on the basis of stable production. Land management is always paid special
attention by the State, agencies and departments in the district, especially the auction of
land use rights as this is a major source of revenue for the State budget and the district.

2.
Auction of land use rights of Nam Dan district mainly solved residential
land for people. In the period of 2015-2017, the auctioned area of the district was
104.707,3m2 in 27 communes and towns, the amount of 136,205,177 thousand VND
is allocated to the State budget and the local budget.
3. Auction results of 4 projects showed that:
The auction of land use right in the district is quite stable and the determination
of the starting price is close to the market price and the location of the land put to
auction affect the auction results.
4.

The auctions of land use rights in Nam Dan district were evaluated by officials

and auction participants: the auctions were conducted according to the auction process as
in the guideline documents, The number of participants in the auction affects the land
price (accounting for 100%); 27 staff (90%) said that the starting price is suitable for the
market price. When asked the people, the majority of people said that the auction was held
openly, 90,3% of the assessment considered that the starting price was reasonable.

5.
In the coming time, the district needs to study and determine the location
and demand for land use in suitable auction areas and well propagate the auction
preparation areas, so that the auction of land use rights reaches the higher results.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong những năm qua, để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp
sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của
Nhà Nước, đồng thời động viên khuyến khích được các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Trong đó, đấu giá quyền sử
dụng đất ra đời thực sự là một bước tiến trong công tác quản lý đất đai, đưa giá đất
sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, và
hạn chế nạn đầu cơ đất.
Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng bằng việc đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài
nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần tác động tới ý thức, trách
nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả

hơn, khơng những vậy đấu giá quyền sử dụng đất cịn là công cụ giúp Nhà nước
điều giá đất đối với đất đai.
Huyện Nam Đàn có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh. Để đáp
ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đơ thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Nam Đàn thực hiện chủ trương sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số
thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc
lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất
chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thốt ngân sách nhà nước. Để khắc phục
những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá QSDĐ.

Để triển khai có hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn
đầu tư phát triển xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn, UBND huyện Nam Đàn
đã chủ động báo cáo đề xuất UBND tỉnh thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vừa góp phần tạo
điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện,
vừa khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết

1


được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế
và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học
tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
sự án trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Nam Đàn giai
đoạn 2015-2017.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 4 dự án đấu giá.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Tìm hiểu, đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nam Đàn, tỉnh Nghệ An qua các dự án và các mốc thời gian khác nhau. Từ đó đưa
ra những đề xuất để tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của
Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với
giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp
vào cơ sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá đất qua các dự
án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những
quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hồn thiện,
đem lại hiệu quả cao.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về thị trường quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định Điều 189: Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Như vậy “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước”.
Quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong
nền KTTT định hướng XHCN. Trong nền kinh tế thị trường việc chuyển dịch đất
đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được
những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho
phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động) và phân công lại lao động.
Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà
nước giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền SDĐ, SD có thời hạn hoặc ổn định
lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được
chuyển quyền SDĐ (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên
quyền SDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác nhau và khơng thể
đồng nhất giữa 2 loại quyền này bởi vì giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung
và ý nghĩa, cụ thể:
+
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn QSDĐ là quyền
phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận quyền SDĐ.
+

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền SDĐ

là một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ; tính khơng trọn vẹn, khơng đầy
đủ của quyền SDĐ thể hiện ở khía cạnh sau đây:
Một là, Người sử dụng đất khơng có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu.

3


Thứ hai: Khơng phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất,
th đất hay cơng nhận quyền SDĐ; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền
SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được hưởng 8
quyền năng của người SDĐ;
Thứ ba: quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
SDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc thể hiện ở chỗ người SDĐ khơng được tự
mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết định
theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ được giao hoặc công nhận.
2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
-

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị

trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị
trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người
sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên

cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường
sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho
Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù
hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà
nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện
nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng,
thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp ln phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay

4


theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng
gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nơng nghiệp giao
khơng thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
-

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của

đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm

thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất
động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình
cơng cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường
mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực
của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
-

Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm

1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông
nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50
lần tới 100 lần. Cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai
lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa
bỏ cơ chế “xin – cho” về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng
giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về
đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản gần như khơng cịn. Thị
trường bất động sản đã “hiện nguyên hình”, cung thật và cầu thật đã nhìn thấy
nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh toán của cầu
(Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
-

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý

luận và thực tiễn triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống khá
lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng cơng cụ
kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng

5


bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa
đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi
hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai.
Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động
sản. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng
khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát
triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các
cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai
phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và
cs., 2011).
2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hố địa tơ. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất,
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh
tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất ln tồn tài 2 mức giá hay còn gọi là hai giá:
giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan
trong thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị
trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác
động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường

thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước
quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái
động (Đoàn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định

6


44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ gồm có 5 phương pháp:
-

Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
-

Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền
với đất).

-

Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích
sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá
Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; +
Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích

7


để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất khơng
được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

quy định.
Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
*
Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai
2013 Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
-

Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban hành

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th đất. Bộ Tài chính
ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc
sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:

8


Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá
đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá
cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt
đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp
hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất,
điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh
hưởng đến giá đất.
-

Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù

có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất
sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực
được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thốt nước đồng
bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,
v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động tác động trực tiếp đến giá đất.
-

Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện

kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa
hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở.

Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất
sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn
đến giá đất sẽ thấp.
-

Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất

nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh
hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng giống như những tài
sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khơng
gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó
lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng
hồn tồn bất biến.
Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên

9


đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và
cầu.
Ở

Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán

cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ
sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện
việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo Điều 5 Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 Bán đấu giá tài sản: là
hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc,
trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này.
Từ khái niệm về bán đấu giá, theo đó bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua
bán cơng khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định,
do người bán đấu giá điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất người
mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả, người mua được QSDĐ
là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá.
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a. Nguyên tắc
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ
Luật dân sự năm 2015. “Bán đấu giá bất động sản”.
Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo
quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự
đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.

10


Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai,

minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực
hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
(Bộ Luật dân sự, 2015, Điều 451).
b. Phạm vi áp dụng
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e)
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h)
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1).
2.1.3.3. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải
pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công
khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm
này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất
đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết
liệt, đồng bộ và hiệu quả (Nguyễn Tân Thịnh, 2012). Vì vậy cần phải hiểu rõ vai
trị của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường

chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại
bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất
giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu

11


đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất
xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị
trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất
phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp
đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn cịn trên giấy đã
vơ hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hịa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi
đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng
mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ
làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh
đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm
định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá,
quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua
đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn.
Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá
thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị
trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho th đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng
nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để

12