Tải bản đầy đủ (.docx) (131 trang)

(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đông anh thành phố hà nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.19 MB, 131 trang )

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THANH HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG
ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2018



Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Huyền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
đƣợc sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và
Môi trƣờng huyện Đông Anh- thành phố Hà Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông
Anh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn./.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng năm 2018


Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Huyền

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT........................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG.......................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH.......................................................................................................viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN...............................................................................................ix
PHẦN 1. MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI..................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..............................................................................2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................2

1.4.


NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.........2

1.4.1.

Những đóng góp mới........................................................................................ 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học...............................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn...............................................................................................3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................................4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..........................4

2.1.1.

Một số khái niệm...............................................................................................4

2.1.2.

Tổng quan về thị trƣờng bất động sản.............................................................. 6

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất...........................................................8


2.2.

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ
GIỚI................................................................................................................13

2.2.1.

Trung Quốc......................................................................................................13

2.2.2.

Đài Loan..........................................................................................................14

2.2.3.

Nhật Bản..........................................................................................................15

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nƣớc trên thế giới.......16

2.3.

CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM................17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất.................................................17


2.3.2.

Các quy định về đấu giá.................................................................................. 19

2.3.3.

Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất..............................................23

iii


2.3.4.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ..................

3.2.

ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..............

3.3.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................

3.4.


PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........

3.4.1.

Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu t

3.4.2.

Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu ....

3.4.3.

Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp ....

3.4.4.

Phƣơng pháp thống kê, phân tích, xử lý

3.4.5.

Phƣơng pháp so sánh ............................

PHẦN 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC .................................................................................
4.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN N

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................


4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội hu

4.1.3.

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ......

4.1.4.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng

4.2.

CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ D
HUYỆN ĐÔNG ANH ..........................

4.2.1.

Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ......

4.2.3.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá q


4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai

4.3.

KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤ
ÁN ........................................................

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ l
Hồng, huyện Đông Anh ........................

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ l
Vũ, thôn Trung, xã Việt Hùng, huyện Đ

4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ l
Vân Hà, huyện Đông Anh .....................

4.4.

ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GI
HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ H
2017 ......................................................


iv


4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất..........................76

4.4.2.

Đánh giá của ngƣời tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 3 dự án nghiên cứu 79

4.4.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đông Anh

4.5.

83

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG
ANH 85

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 86
5.1.

KẾT LUẬN.....................................................................................................86


5.2.

KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................................88
PHỤ LỤC........................................................................................................................ 91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhƣợng quyền sở hữu


CNH

Cơng nghiệp hố

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cƣ

LĐĐ


Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ƣơng

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng


XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Cơ cấu kinh tế và tốc độ tăng trƣởng kinh tế của huyện Đông Anh
trong những năm qua..................................................................................42

Bảng 3.2.

Dân số, số hộ, mật độ dân số và tốc độ tăng dân số huyện Đông Anh
năm 2017.................................................................................................... 45

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2017...................................55

Bảng 4.2.

Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đông Anh từ năm 2015 đến năm 2017............................................62

Bảng 4.3.


Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015............................................63

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016............................................64

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017............................................67

Bảng 4.6.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Thơn Đìa, xã Nam
Hồng, huyện Đơng Anh..............................................................................70

Bảng 4.7.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại điểm X5,
khu Ma Vũ, thôn Trung, xã Việt Hùng.......................................................72

Bảng 4.8.

Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thơn Thiết Bình, xã Vân Hà
75

Bảng 4.9.

Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án.......................77


Bảng 4.10. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.................................. 78
Bảng 4.11. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá............................................... 78
Bảng 4.12. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất............................................................................................................... 79
Bảng 4.13. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá
80
Bảng 4.14. Đánh giá về bƣớc giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của ngƣời
tham gia đấu giá..........................................................................................81
Bảng 4.15. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất.....................................82

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Đơng Anh, TP. Hà Nội..................................................... 35
Hình 4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại thôn

Thiết Bình,

xã Vân Hà, huyện Đơng Anh – Năm 2017

viii

73


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thanh Huyền
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 – 2017”

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 88850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đông
Anh trong giai đoạn 2015-2017.
-

Đề xuất giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phƣơng pháp:
-

Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp đƣợc thu

thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền
sử dụng tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
-

Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của

huyện đƣợc tiến hành ở 3 dự án lựa chọn, trong đó 2 dự án là đấu giá thành công, 1 dự
án là đấu giá không thành.
Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán bộ và 73 cá nhân trúng
đấu giá quyền sử dụng đất của huyện từ 2015-2017.
-


Phƣơng pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê, phân

tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số
liệu đã thu thập theo thời gian từ 2015 - 2017 bằng phần mềm Excel; Sử dụng thang đo
Liker để đánh giá các tiêu chí ảnh hƣởng đến cơng tác đâu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả chính và kết luận
-

Kết quả chính

+
Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Đông Anh.
+
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đông Anh giai đoạn 20152017.

+
Kết quả đấu giá của 3 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Đông Anh.

ix


+
Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh thông
qua điều tra 30 cán bộ và 73 cá nhân trúng đấu giá. Đánh giá sự thành công của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.
+
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đông Anh.

-

Kết luận

1.
Huyện Đông Anh là một huyện ngoại thành ở phí Đơng Bắc thủ đơ Hà Nội, là
cửa ngõ phía Bắc của thủ đơ với nhiều tuyến đƣờng huyết mạch nối Thủ đơ với các tỉnh
phí Bắc. Huyện Đơng Anh có vị trí giao thơng rất thuận lợi là cơ sở để phát triển kinh
tế, giao thông vận tải đa dạng. Công tác quản lý đất đai luôn đƣợc Nhà nƣớc, cơ quan,
ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền
sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nƣớc và huyện.
2.
Đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đông Anh chủ yếu giải quyết
đƣợc đất

cho ngƣời dân. Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá của huyện là
53.248,5
2

m đấu giá ở 19 xã thu đƣợc số tiền là 802,055 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nƣớc và địa
phƣơng. Trong 3 năm nghiên cứu thì năm 2017 có kết quả đấu giá QSDĐ cao nhất cả
về diện tích và số tiền thu đƣợc qua đấu giá. Cịn năm 2015 có kết quả đấu giá thấp
nhất, số tiền thu đƣợc là 133,762 tỷ đồng.
3.

Kết quả đấu giá của 3 dự án cho thấy

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện khá ổn định và việc xác
định giá khởi điểm sát với giá thị trƣờng. Qua 3 dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh
lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ƣớc thu giao động từ 1,3 đến 2,28 lần. Dự án

tại thơn Đìa xã Nam Hồng có vị trí tiếp giáp với quốc lộ 23b rất thuận lợi cho giao
thông, tuy nhiên mức giá khởi điểm của dự án khá cao, kết quả chỉ đấu giá thành công
12/35 lô. Dự án tại điểm X5 khu Ma Vũ, thôn Trung, xã Việt Hùng đấu giá thành công
28/28 lô, có mức giá khởi điểm đƣa ra sát với giá thị trƣờng. Dự án tại thơn Thiết Bình,
xã Vân Hà là dự án đấu giá đƣợc diện tích lớn thu đƣợc số tiền trúng đấu giá lớn nhất
trong 3 năm.
4.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đông Anh đƣợc cán bộ và ngƣời
tham gia đấu giá đánh giá: Khi đƣợc hỏi cán bộ tham gia công tác đấu giá về phƣơng
án đấu giá có đƣợc cơng khai niêm yết tại địa phƣơng khơng thì 30/30 cán bộ trả lời là
có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm có phù hợp khơng thì 86,67% cán bộ trả lời là có và
13,33% trả lời là không. Khi đƣợc hỏi ngƣời dân thì đa số ngƣời dân cho rằng: tính
minh bạch về thông tin các thửa đất đƣợc đánh giá cao, 91,78% trả lời là đƣợc cung cấp
đầy đủ thông tin về diện tích,vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng của thửa đất;
Sử dụng thang đo Liker đánh giá giá khởi điểm so với giá đất ngoài thị trƣờng là

x


1,66, khoản tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 1,90, phí phải nộp khi tham gia đấu giá
là 2,07 đƣợc đánh giá ở mức trung bình; Mức chênh lệch của giá trúng đấu giá so với
giá khởi điểm là 1,55 đƣợc đánh giá ở mức cao.
5.
Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất
các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đƣa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

xi



THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thanh Huyen
Thesis title: Evaluationg the auction of land use rights in Dong Anh district, Hanoi
from 2015 to 2017
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
To assess the current status of land use rights auction in Dong Anh district for
the period 2015-2017.
-

To propose solutions to strengthen the auction of land use rights.

Research Methods
The thesis used the following methods:
Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at specialized departments related to the auction of land use rights (LUR) in
Dong Anh district, Hanoi.
Method of selection of study sites: The study of the district's LUR auction was
conducted in three selected projects, two of which were successful and one was
unsuccessful.
Method of collecting primary data: survey of 30 officials and 73 individuals
won the auction of land use rights of the district from 2015 to 2017.
Statistical method, data analysis, processing and aggregation: sum upp,
analysis of factors influencing the auction price of land use right, arranging and
processing data collected over time, from 2015 to 2017, using Excel software; Use the
Likert scale to assess the criteria that affect the land use right price.

Main results and conclusions
- Main rusults
+
Overview of natural and socio-economic conditions, management and use of
land in Dong Anh district.
+
Auction of land use rights of Dong Anh district for the period 20152017.
+
Auction results of 3 selected projects in the auction of land use rights in Dong
Anh district.

xii


+
Evaluation on the auction of land use rights in Dong Anh district by
investigating 30 officials and 73 individuals winning the auction. Evaluate the success
of auctioning land use rights.
+
Some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in
Dong Anh district.
1.

Dong Anh is a suburban district in the North East of Hanoi, the gateway to the

North of the capital with many arteries connecting the capital to the Northern provinces.
Dong Anh district has a very convenient transportation location which is the base for
economic development and transportation. Land management is always paid special
attention by the State, agencies and departments in the district, especially the auction of
land use rights as this is a major source of revenue for the State budget and the district. .

2.
Auction of land use rights of Dong Anh district mainly solved
residential land
for people. In the period of 2015-2017, the auctioned area of the district is 53,248.5 m

2

auctioned in 19 communes with the amount of VND 802,055 billion allocated to the
State budget and localities. Over the 3 years of research, year 2017 had the highest LUR
auction results in both area and proceeds. In 2015 the lowest auction result, the amount
collected is VND 133,762 billion.- Conclusions.
3.

Auction results of 3 projects showed

The auction of land use rights in the district is quite stable and the determination
of the starting price is close to the market price. Three research projects showed that the
difference between the winning bid and the estimated amount varies from 1.3 to 2.28
times. The project in Dua village of Nam Hong commune is located adjacent to
Highway 23b, which is very convenient for traffic. However, the starting price of the
project is rather high, resulting in successful auction of 12/35 lots. Project at X5 area of
Ma Vu, Trung village, Viet Hung commune successfully auction 28/28 lots, the starting
price is close to the market price. The project in Thiet Binh village, Van Ha commune is
a big auction project won the biggest area win in 3 years.
4.

The auction of land use rights in Dong Anh district was evaluated by officials

and participants in the auction. When asked to participate in bidding auction, they were
publicly listed in the localities. 30 out of 30 respondents Yesb(100%); As for starting

prices suitability, 86.67% of respondents said yes and 13.33% answered no. When asked
about the people, the majority of people said that the information transparency of the
land plots was highly appreciated, 91.78% said they were provided with information on
area, location, boundary, the purpose and duration of use of the parcel of land; Using the
Liker Scale, the price of the land is 1.66, the deposit for the auction is 1.90, the fee

xiii


payable when the auction is 2.07 is assessed as average price; The difference in the
auctioned price from the initial price of 1.55 was rated at a high level.
5.
In the coming time, the district needs to study and determine the location and
demand for land use in suitable auction areas and well propagate the auction preparation
areas, so that the auction of LURCs reaches the district higher results.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trƣng riêng, là tài ngun khơng tái tạo và trở thành
tƣ liệu sản xuất không thể thay thế đƣợc đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng nhƣng đất đai chỉ có thể phát huy đƣợc tiềm
năng vốn có đó của mình nếu nhƣ con ngƣời tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị
trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh,
theo đó một xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và

sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng phải là
ngoại lệ. Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt đƣợc một số thành quả, nhƣng trong q
trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại nhƣ việc định giá cho các khu
đất dùng để thanh tốn chƣa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng
chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nƣớc đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tƣớng chính phủ, 2005).
Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị
trƣờng BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó thực hiện các dự án sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phƣơng thức đấu giá QSDĐ là
một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tƣ trực tiếp
cho các địa phƣơng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nƣớc phục vụ sự
nghiệp CNH - HĐH.
Đông Anh là huyện ngoại thành nằm về phía Bắc thủ đơ Hà Nội đang
chuyển mình mạnh mẽ trên đà phat triển cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa. Theo quy
hoạch phát triển khơng gian đơ thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đƣợc Thủ
tƣớng Chính Phủ phê duyệt thì phần lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông

1


Anh sẽ đƣợc thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới và các khu công nghiệp
hiện đại. Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về
thị trƣờng đất ở,.. huyện Đơng Anh đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND
Thành phố cho thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ
cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phƣơng đồng thời góp phần tạo điều kiện

thuận lợi cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn. Ngồi ra, cơng
tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cƣ nơng thơn
cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng,
sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nơng thơn với xây dựng nơng thơn mới.
Nhƣng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trƣờng
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận
thức đƣợc tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất chúng tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại Huyện Đông Anh – Thành phố Hà Nội".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đông Anh trong giai đoạn 2015-2017.
Đề xuất giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại huyện Đông Anh giai đoạn 2015 - 2017.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua 3 dự án, trong đó có 2 dự án đấu giá thành công và 1 dự án đấu giá khơng
thành cơng.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Các yếu tố về vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất đƣợc đấu
giá ảnh hƣởng lớn đến kết quả đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất đƣợc đấu giá.

2



1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến cơng tác đấu giá của huyện Đơng Anh có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của
huyện Đông Anh đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng nhƣ những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Giá đất
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất đƣợc ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù
hợp.
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc
quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất đƣợc hình
thành trong các trƣờng hợp sau:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng
đất.
Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trƣờng là giá bán QSĐ một lơ đất nào đó có thể thực hiện
đƣợc phù hợp với ngƣời bán và ngƣời mua QSDĐ trong một thị trƣờng có sự
tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua)
tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nƣớc quy định
thƣờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng lại ở trạng thái động
và cao hơn giá Nhà nƣớc.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất
thị trƣờng. Nhà nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Nhƣ vậy, giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nƣớc-chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất-ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá

4


này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…
giữa các chủ sử dụng đất. Ngƣợc lại, giá thị trƣờng là giá đƣợc hình thành trong
quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất
và giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử lý
các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trƣờng, trong đó ngƣời mua tiềm năng đặt giá cho
hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá ngƣời bán; thị trƣờng đấu giá là một

thị trƣờng có tổ chức, tại đó giá cả đƣợc điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu.

Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều ngƣời muốn mu a
tham gia trả giá, ngƣời trả giá cao nhất nhƣng không thấp hơn giá khởi điểm là
ngƣời mua đƣợc tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán đƣợc tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản đƣợc diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai,
đƣợc tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do ngƣời
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán đƣợc quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
ngƣời mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; ngƣời mua
đƣợc quyền sử dụng đất là ngƣời trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất
mang bán đấu giá. Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá
quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công khai lựa chọn
nhà đầu tƣ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có
đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình
cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội” (Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội, 2005).

5


2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng ất động sản
2.1.2.1. Bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Nhƣ vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những
gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai nhƣ công trình
xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và cơng năng đƣợc xác định.

nƣớc ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật
quy định" (Quốc hội nƣớc CHXNCNVN, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trƣờng BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trƣờng BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS đƣợc thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trƣng của hàng hóa và thị trƣờng đất đai ln là yếu tố đóng vai trị
trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trƣờng BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ đƣợc
mua bán, mà cịn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác nhƣ cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trƣờng BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa ngƣời mua và ngƣời bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu một cách khái quát nhƣ sau:
Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thƣờng, khái niệm thị trƣờng bất động sản thƣờng
đƣợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng

của thị trƣờng BĐS là đƣa những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lƣợng hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa

6


điểm mà nó bao hàm các yếu tố khơng gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trƣờng Nhà nƣớc cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã đƣợc quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thƣờng ngƣời ta đặt tên cho loại hình này là
thị trƣờng sơ cấp. Thứ hai, là thị trƣờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
ngƣời sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thƣờng
ngƣời ta đặt tên cho loại hình này là thị trƣờng thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tƣ tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai đƣợc tăng lên sau khi thực hiện đầu tƣ tài sản trên đó. Mức độ tăng giá
đất sau đầu tƣ phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trƣờng quyền
sử dụng đất có đặc trƣng riêng trong mỗi khu vực của thị trƣờng bất động sản,
trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nƣớc quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trƣờng, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trƣờng, giá đất phi nông nghiệp trên thị
trƣờng tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần.
Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó

hiện tƣợng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế
"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trƣờng chững lại và có xu hƣớng giảm (Phùng
Ngọc Phƣơng và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 đƣợc thay thế
bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì
nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trƣờng quyền sử dụng đất" hay
"thị trƣờng đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chƣa có đủ chính sách
điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với ngƣời sử dụng đất, hệ thống

7


thuế về đất đai chƣa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống
đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chƣa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý
công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất chƣa đáp ứng đƣợc đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu
tƣ phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lƣợng khoa học cịn ít, tính khả thi chƣa cao,
chƣa hỗ trợ thực sự cho định hƣớng phát triển bền vững, chƣa điều tiết có hiệu
quả đối với thị trƣờng sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém,
chƣa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật
mới về đất đai (Phùng Ngọc Phƣơng và cs., 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phƣơng pháp:

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Phƣơng pháp chiết trừ
và phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phƣơng pháp hệ số điều
chỉnh giá đất đƣợc xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ -CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: Là phƣơng pháp xác định mức giá
thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trên thị trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá
của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phƣơng pháp thu nhập: Là phƣơng pháp xác định mức giá tính bằng
thƣơng số giữa mức thu nhập thuần tuý thu đƣợc hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phƣơng pháp chiết trừ: Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).

8


Phƣơng pháp thặng dƣ: Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành.

2.1.3.2. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nƣớc quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá
đất cụ thể nhƣ sau:
Căn cứ nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trƣớc khi ban hành. Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất đƣợc sử dụng để làm căn cứ trong các trƣờng hợp sau đây:
+
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân;
+

Tính thuế sử dụng đất;

+

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+
Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;

+
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất
đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định

9


giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đƣợc thuê
tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất để tƣ vấn xác định giá đất cụ thể.

a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông
tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tƣ số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hƣớng dẫn việc tổ
chức mạng lƣới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ -CP của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thủ tƣớng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nƣớc giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nƣớc. Nghị định số 05/2004/NĐ CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ số 17/2005/TT-BTC về
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số

24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
ban hành Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất.
Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính đã ban hành
Thơng tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tƣ pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

10


×