Luận văn thạc sĩ đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà tĩnh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9 MB, 151 trang )
....
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
PHAN LAM SƠN
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số
: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ngun thanh trµ
HÀ NỘI – 2010
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... i
LỜI CAM ðOAN
- Tơi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận
văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc. /.
Tác giả luận văn
Phan Lam Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... i
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ mơn Quản lý ðất đai, Khoa Tài ngun và Mơi trường, Trường ðại
học Nơng nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nơng
nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thành phố Hà Tĩnh, Hội
ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố Hà Tĩnh, các phịng chức năng
của UBND thành phố Hà Tĩnh (Phòng Tài nguyên và Mơi trường, phịng
Kinh tế Hạ tầng, phịng Thống kê ...); Phịng Quy hoạch, giao đất và Văn
phịng Sở, Trung tâm phát triển Quỹ ñất Hà Tĩnh, Trung Tâm Kỹ thuật ðịa
chính & cơng nghệ thơng tin Hà Tĩnh - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà
Tĩnh; Sở Kế hoạch và ñầu tư Hà Tĩnh; các cán bộ, ñồng nghiệp, bạn bè, gia
đình và người thân ... đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn
Phan Lam Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục ảnh
viii
1
MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Mục ñích và yêu cầu
2
2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
4
2.1
Một số khái niệm liên quan đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư GPMB.
2.2
Vận dụng lý luận ñịa tô của Các Mác vào việc ñịnh giá bồi
thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất
2.3
9
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư GPMB khi nhà nước
thu hồi ñất ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.5
7
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức và
một số nước trên thế giới
2.4
4
16
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trong thời gian qua (từ khi Luật
đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) tại tỉnh Hà Tĩnh và ñịa
bàn thành phố Hà Tĩnh
25
3
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
30
3.1
ðối tượng nghiên cứu
30
3.2
ðịa điểm nghiên cứu
30
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... iii
3.3
Nội dung nghiên cứu
30
3.4
Phương pháp nghiên cứu
31
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
32
4.1
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Tĩnh - tỉnh
Hà Tĩnh
32
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên
32
4.1.2
ðiều kiện kinh tế- xã hội
35
4.2
Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tính
40
4.3
Giới thiệu khái quát 3 dự án nghiên cứu trên ñịa bàn thành phố
Hà Tĩnh
4.3.1
Dự án xây dựng củng cố, nâng cấp tuyến đê ðồng Mơn (đoạn từ
Km 19+450 đến Km 23+400).
4.3.2
44
Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 3 dự án nghiên cứu
4.5
42
Dự án nâng cấp, cải tạo, mở rộng ñường tỉnh lộ 9 (ñoạn Km
1+022 ñến Km 5+153,3).
4.4
40
Dự án xây dựng đường bao phía Tây và kết cấu hạ tầng kỷ thuật
đơ thị hai bên đường bao phía Tây.
4.3.3
40
46
ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB ở 3 dự
án nghiên cứu
47
4.5.1
Về xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường
48
4.5.2
Về xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất:
57
4.5.3
Về hỗ trợ và tái định cư
66
4.5.4
Về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... iv
76
4.6
ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư GPMB tại 3 dự án nghiên cứu và những vấn ñề rút ra
từ thực tiễn
83
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
88
5.1
Kết luận
88
5.2
Kiến nghị
89
TÀI LIỆU THAM KHẢO
92
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
Nð
Nghị định
CP
Chính phủ
TW
Trung ương
ADB
Ngân hàng phát triển châu á
WB
Ngân hàng thế giới
FDI
ðầu tư trực tiếp từ nước ngồi
HðND
Hội đồng nhân dân
UBND
Uỷ ban nhân dân
Qð-UBND
Quyết ñịnh của uỷ ban nhân dân
QSDð
Quyền sử dụng ñất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TðC
Tái định cư
BðS
Bất động sản
CNH-HðH
Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố
KCN
Khu cơng nghiệp
TTCN
Tiểu thủ cơng nghiệp
XDCB
Xây dựng cơ bản
NXB
Nhà xuất bản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... vi
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
4.1
Diện tích cơ cấu đất đai năm 2009 thành phố Hà Tĩnh
33
4.2
Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh
38
4.3
Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của tồn thành phố
39
4.4
Tổng hợp kết quả xác định ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ
ñất, tài sản gắn liền với ñất.
4.5
54
Tổng hợp kết quả ñiều tra quan ñiểm của các đối tượng có đất bị
thu hồi và ảnh hưởng tài sản trong việc xác ñịnh ñối tượng, ñiều
kiện ñược bồi thường, hỗ trợ.
55
4.6
Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án
63
4.7
Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án
64
4.8
Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu
72
4.9
Tổng hợp quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực
hiện các chính sách hộ trợ và tái định cư.
4.10
73
Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau khi bị
thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... vii
74
DANH MỤC ẢNH
STT
Tên ảnh
Trang
4.1
Tuyến đê ðồng Mơn đang thi cơng, vị trí cống điều hịa qua đê
42
4.2
Hạ tầng kỷ thuật đường bao và đơ thị hai bên đường bao phía Tây
44
4.3
ðường tỉnh lộ 9 đã xây dựng nâng cấp hồn thành
46
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... viii
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, ðất nước ta
đang đẩy mạnh Cơng nghiệp hố - hiện đại hố (CNH-HðH). Trong q trình
đó chúng ta đã và ñang triển khai nhiều dự án ñầu tư xây dựng phát triển các
Khu công nghiệp (KCN), Cụm công nghiệp - Tiểu thủ cơng nghiệp (TTCN),
các khu đơ thị mới, các cơng trình kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội của quốc
gia và ñịa phương.
Ở tỉnh Hà Tĩnh q trình này đang diễn ra mạnh, nhiều dự án ñã và
ñang triển khai. ðặc biệt ở ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh những năm gần ñây
ñang phát triển mạnh về đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hình thành các khu
đơ thị mới, các khu thương mại, các khu cụm cơng nghiệp - TTCN phục vụ
thu hút đầu tư trong, ngoài tỉnh và phát triển kinh tế, xã hội của ñịa phương
ðể triển khai các dự án trên, chúng ta ñã phải sử dụng tới quỹ ñất hiện
ñang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như: đất sản xuất nơng, lâm
nghiệp, ni trồng thủy sản; đất nhà ở của nhân dân; ñất sản xuất kinh doanh,
ñất chuyên dùng của các cơ quan, tổ chức …. thông qua việc thu hồi ñất và
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng (GPMB) đối với
người ñang sử dụng ñất.
Trong ñiều kiện quỹ ñất có hạn, giá ñất ngày càng cao, nền kinh tế thị
trường ngày càng phát triển, lợi ích của người sử dụng đất khi Nhà nước thu
hồi đất ln được nhiều người quan tâm và ñang là một vấn ñề hết sức nhạy
cảm, tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư những năm qua, ñặc biệt từ năm
2004 lại nay chúng ta ñã thực hiện theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003,
Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, gần đây Chính
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 1
phủ ban hành Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh bổ sung
về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi đất. Q trình thực hiện ñã tạo ñiều kiện cho việc
triển khai các dự án, tuy nhiên trên thực tế ñã nẩy sinh nhiều vấn ñề liên quan
ñến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất, địi hỏi chúng ta phải giải quyết
như là: vấn ñề về giá ñất, giá tài sản ñưa vào tính bồi thường so với giá thị
trường; vấn đề hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất; chuyển ñổi nghề, tạo việc
làm ñể người dân ñồng thuận và yên tâm sản xuất, sinh hoạt sau khi bị thu hồi
ñất .v.v.
Nhằm góp phần hồn thiện chính sách bồi thường thiệt hại ñối với người
dân bị thu hồi ñất nói chung và ở thành phố Hà Tĩnh nói riêng trong việc triển
khai các dự án có thu hồi đất mà thực tế ñang ñặt ra, từ ñó có thể ñưa ra các
giải pháp đúng và tồn diện, đáp ứng được u cầu trong giai đoạn tới, tơi tiến
hành thực hiện đề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”.
1.2. Mục đích và u cầu
1.2.1. Mục đích
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Hà
Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh.
- Kiến nghị ñề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách
bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục đích an ninh
quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trên địa bàn.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 2
1.2.2. u cầu
- Nắm vững pháp luật đất đai, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập có độ tin cậy, chính xác, trung
thực, khách quan và phản ánh đúng q trình thực hiện các chính sách bồi
thường GPMB qua một số dự án ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi ñất
như: mất việc làm, di chuyển chỗ ở, xáo trộn ñời sống sinh hoạt ...
- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
2.1. Một số khái niệm liên quan đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư GPMB.
2.1.1. Bồi thường, hỗ trợ:
Ta có thể hiểu: “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vơ hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể [13]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [15].
Trong thực tế có thể thấy q trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ñể GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án ñầu tư đó là q trình
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể ñược Nhà nước
giao đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác
tùy theo điều kiện hồn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích ñã bị mất
mát trong quá trình thu hồi ñất và q trình này phải được thực hiện dựa trên
những chính sách, quy ñịnh pháp luật của Nhà nước.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời ñến ñịa ñiểm mới [15].
2.1.2. Tái ñịnh cư.
Tái ñịnh cư (TðC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
được hiểu là việc di chuyển người có ñất bị thu hồi ñến sinh sống ổn ñịnh tại
một nơi mới thơng qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người
bị thu hồi ñất ổn ñịnh ñời sống, sản xuất tại khu tái ñịnh cư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 4
Tái định cư là q trình bồi thường các thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền
với ñất, chi phí di chuyển, ổn định và khơi phục cuộc sống cho những người
dân bị thu hồi ñất ñể xây dựng các dự án. Tái định cư cịn bao gồm hàng loạt
các hoạt ñộng nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo ñiều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái ñịnh cư nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về
kinh tế - văn hố - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì
sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TðC cũng ñược coi là dự án phát triển
và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà
nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ khơng phải là
trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TðC bắt buộc sẽ tạo nên một môi
trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi ñất phục vụ cho các mục
đích cơng cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch
thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, khơng chỉ mang lại
lợi ích về kinh tế mà cịn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xố đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Như vậy có thể hiểu cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất khơng chỉ đơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền,
vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi q trình thu hồi đất mà Nhà nước
phải quan tâm ñến ñời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, phải có những
chính sách, biện pháp nhằm đảm bảo lợi ích cho những người dân, đảm bảo cho
họ có được chỗ ăn ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ
để người dân có thể n tâm sản xuất phát triển kinh tế xã hội.
2.1.3 Giá ñất.
Chúng ta có thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ ñất ñai - thị
trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá
hay nói một cách khác: giá ñất là cơng cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 5
ñất tiếp cận với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
cơng bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ
của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật. Như vậy
giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa
một bên là Nhà nước (chủ sở hữu ñất) và một bên là người sử dụng ñất (người
ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất). Giá bán quyền sử dụng ñất ñược
hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này
ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào
đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
ñiểm xác ñịnh.[12]
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất
ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
2.1.4. ðịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản
* ðịnh giá ñất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng
giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác ñịnh khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất ñịnh.
ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá
đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
cịn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà khơng có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản
thơng thường.
* ðịnh giá bất ñộng sản: Khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 6
ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi
theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy,
việc định giá đất phải dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại
thời ñiểm xác ñịnh, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài
sản gắn liền với ñất.
Bất ñộng sản (BðS) nó là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản
khác là không thể di dời được, bao gồm: ðất đai; nhà ở, cơng trình gắn liền
với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các
tài sản gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh. ðịnh giá
BðS thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với đất, nên
khơng tách chúng hồn tồn độc lập với nhau [14].
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn ñề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá BðS ñể bồi thường thiệt hại là vấn ñề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến ñộ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác bồi thường GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền
bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo được cuộc sống của
mình, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ.
2.2. Vận dụng lý luận địa tơ của Các Mác vào việc định giá bồi thường
thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất
Dưới bất kỳ chế ñộ sở hữu ruộng ñất nào, người sử dụng ñất cũng ñược
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất. Trong ñiều kiện sở hữu
ruộng đất là sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người
sử dụng ñất ñược Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi ñất là ñiều hiển
nhiên, với ñiều kiện người sử dụng ñất phải thực hiện ñầy ñủ các nghĩa vụ của
mình. ðể xây dựng các cơng trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng tất
yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại
cho người bị thu hồi ñất và các tài sản gắn liền với ñất cũng là vấn ñề tất yếu,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 7
giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người ñược giao
quyền sử dụng ñất mới và người sử dụng ñất bị thu hồi.
Trong ñiều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
và chuyển mục đích sử dụng ñất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
đặc biệt, nó khơng phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả ñáng lợi ích của người bị thu hồi ñất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất bị thu hồi.
Vận dụng lý luận ñịa tô của C.Mác ñể giải quyết vấn ñề ñịnh giá bồi
thường thiệt hại ñất và tài sản gắn liền với ñất:
- Tiền bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền với đất cho người
có đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng ñất mới. Khoản tiền mà người sử
dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu
hồi cả về ñất và tài sản gắn liền với ñất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tơ của C.Mác thì độ
phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính tốn mức phải trả cho
người sử dụng đất. ðộ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố
tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ
phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy,
để tính mức đền bù cho người sử dụng ñất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu
tố sau ñây:
+ Loại ñất bị thu hồi: dựa vào phân loại ñất theo quy ñịnh của pháp luật
hiện hành như đất nơng nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lưu ý tới yếu tố
nhân tạo, tức là vai trị của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất
nơng nghiệp thì ngồi yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo,
tức là địa tơ chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét ñến vai trị
đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 8
+ Loại cơng trình: mức đền bù được tính tốn phù hợp với giá trị cơng
trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định.
Việc căn cứ vào loại cơng trình để tính tốn mức bồi thường thiệt hại phải trả
cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính tốn kỹ lượng nhằm
tiết kiệm chi phí.[06]
UBND các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu
tố, ñiều kiện liên quan tới việc quy ñịnh mức giá bồi thường thiệt hại về ñất
và tài sản gắn liền với ñất khi nhà nước thu hồi ñất.
2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức và một
số nước trên thế giới
2.3.1. Chính sách bồi thường và tái định cư của tổ chức WB và ADB
Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)
thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phải đồng
thời đảm bảo ngun tắc đó là đảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng
để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ đó tổ chức WB và ADB
chỉ ra rằng:
- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược ñưa ra
đó là việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và
ñưa ra những biện pháp giúp ñời sống người bị ảnh hưởng ñược cải thiện
hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án
để đảm bảo tương lai, kinh tế xã hội ñược thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB và ADB
cũng phải ñược ñảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về ñất: ðối với đất nơng nghiệp thì việc bồi thường cho
người dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi ñất là được bồi thường bằng
đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với đất bị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 9
thu hồi nhất. ðối với đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ cư có
cùng diện tích và phải ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả q trình
giao đất bồi thường và tái định cư theo WB và ADB phải ñược diễn ra vào
thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi thực hiện dự án.
+ Bồi thường tài sản trên ñất: là bồi thường theo giá xây dựng mới đối
với tất cả các cơng trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồi thường là
trước 1 tháng khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi ñất làm ảnh
hưởng ñến ñời sống như mất cơ sở sản xuất, cơng việc kinh doanh thì sẽ ñược
khôi phục thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất
kể là họ có bị mất nơi ở hay khơng.
- Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thơng báo đầy
đủ, công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định
cư của dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách
thảo mãn các u cầu chính đáng của họ trong suốt q trình kế hoạch hóa
cũng như thực hiện cơng tác tái định cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch cho
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là điều bắt buộc trong q trình
thẩm ñịnh dự án, mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người
bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án.
- Một phần quan trọng và khơng thể thiếu theo quy định của ngân hàng
phát triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải
thuê một tổ chức bên ngồi giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách
quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng
tái ñịnh cư có được triển khai đúng khơng? Từ đó có những kiến nghị biện pháp
giải quyết, sao cho công tác tái ñịnh cư ñạt ñược thuận lợi nhất.[01], [23]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 10
2.3.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới.
2.3.2.1. Tại Trung Quốc
Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp
luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực
sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển
nhượng ñất ñai. Do vậy thị trường đất đai gần như khơng tồn tại mà chỉ có thị
trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về đất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước
nên không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả
đất nơng nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi ñất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thơng báo cho người sử
dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đơ Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với cơng
việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó. ðối với đất nơng nghiệp việc bồi
thường thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng
ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách
xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng.[23], [21]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 11
2.3.2.2 Tại Inđơnêxia .
ðối với In-đơ-nê-xi-a di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn
ñược coi là sự hy sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng
đồng. Các chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu
hồi ñất ñể xây dựng khu TðC.
TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khơi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. ðối với các dự án có di dân
TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu
ngay từ khi chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những ngun tắc
chính phải ñề cập ñến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc và những vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
khơng có dự án.
+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng ñược thơng báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường TðC.
+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người khơng hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai,
tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.[23], [21]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 12
2.3.2.3 Tại Hàn Quốc.
Ở Hàn Quốc có Luật bồi thường thiệt hại và ñược chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho đất cơng
cộng đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung cơng đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của
cơng pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất cơng cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung cơng
đất” đã được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi mục đích
thương lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này trên
tồn quốc và đảm bảo quyền tài sản của cơng nên luật này ñã ñược lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt
hại cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện
luật “ðặc lệ” thương lượng khơng đạt được thoả thuận thì luật “Sung cơng
đất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi
lặp lại q trình này và đơi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại của
Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng
ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình
cơng cộng. Giá quy định khơng dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong q trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Chế ñộ này
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 13
ñược Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt
của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện
cơng trình cơng cộng cần thiết của Nhà nước. ðây là cơng việc có hiệu quả lơi
cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng
mặt bằng. Theo luật bồi thường, nếu như tồ nhà nơi dự án sẽ được thực hiện
có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này cư trú hoặc
hỗ trợ 30% giá trị của tồ nhà đó. Cịn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì
cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá
thành. ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các
ñối tác kinh doanh nơng nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ thì ngồi biện pháp di dời cịn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu vực kinh doanh.[23].
2.3.2.4. Tại Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài ngun
cho đất nước, phát triển đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích cơng cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy ñịnh của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng
cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục đích xây dựng cơng cộng, an
ninh, quốc phịng. Luật BE 2530 quy định những ngun tắc tính giá trị bồi
thường cho các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án,
lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật cịn quy định thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thường, trình tự khiếu nại, giải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 14
quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tồ án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ
quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước,
họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị
ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có
chất lựợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã
hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án.
Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một uỷ ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản.
Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm
đúng mức, ln đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TðC, cho nên họ chủ động được
cơng tác này.
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược
thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách
thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm
vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải
quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện cơng tác bồi thường
GPMB [22], [21], [37].
Nhận xét, đánh giá: Các nước muốn xây dựng và phát triển cơng trình
đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế Nhà nước đều phải sử dụng quyền
lực của mình để thu hồi ñất hoặc trưng dụng ñất của người ñang sở hữu, ñang
sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích cơng
cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng dụng ñất ñược
ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ luật ñất ñai hoặc một Bộ luật khác. Nếu việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 15
