Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận long biên thành phố hà nội

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------------------

NGUYỄN NGỌC ðOAN

NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. NGUYỄN VĂN XA

HÀ NỘI - 2010


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc ðoan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............i


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS
Nguyễn Văn Xa là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình
nghiên cứu và hồn thành Luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý quý báu của các thầy, cơ giáo khoa
Tài ngun và Mơi trường, Viện đào tạo sau đại học, trường ðại học Nơng
nghiệp Hà Nội; sự giúp đỡ, tạo điều kiện của lãnh đạo phịng Tài ngun và
Mơi trường, Văn phịng đăng ký ðất và Nhà, phịng Tài Chính – Kế hoạch
quận Long Biên.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn tới gia đình, các đồng nghiệp và bạn
bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tơi hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc ðoan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

5

Danh mục bảng

6

Danh mục hình , đồ thị, sơ ñồ

7

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu

2

1.2.1

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.2.2

Yêu cầu

2

2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

3

2.1

ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa đất đai

3

2.2

Những vấn đề cơ bản về giá ñất

5

2.3

Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta

19

2.4

Cơng tác quản lý nhà nước về giá đất

21

2.5

ðịnh giá ñất tại một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

24

3

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

31

3.2

Nội dung nghiên cứu

31

3.3

Phương pháp nghiên cứu

32

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

34

4.1

Khái quát ñiều kiện tự nhiên quận Long Biên, thành phố Hà Nội

34

4.2

ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng

36

4.2.1

ðiều kiện kinh tế – xã hội

36

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............iii


4.2.2

Thực trạng phát triển kinh tế

37

4.2.3

Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng

37

4.3

Tình hình quản lý và sử dụng đất

38

4.4

Giá ñất ở do nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội

43

4.5

Giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội

45

4.5.1

Giá ñất ở thuộc ñường, phố nhóm I

48

4.5.2

Giá đất ở thuộc đường, phố nhóm II

57

4.5.3

Giá ñất ở thuộc các ñường, phố nhóm III

66

4.5.4

Giá ñất ở thuộc các đường, phố nhóm IV

76

4.6

Nhận xét và đánh giá

87

4.6.1

Kết quả ñạt ñược

87

4.6.2

Những hạn chế, tồn tại

88

4.6.3

Nguyên nhân

89

4.6.4

Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá ñất qua
nghiên cứu thực tế tại ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội

92

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

95

5.1

Kết luận

95

5.2

Kiến nghị:

95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHỤ LỤC

99

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

: Bất ñộng sản

BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường
BTC

: Bộ Tài chính

BXD

: Bộ xây dựng

CP

: Chính phủ

DTTN

: Diện tích tự nhiên

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

Nð

: Nghị định

NSNN

: Ngân sách nhà nước

Qð

: Quyết định

QSDð

: Quyền sử dụng đất

TT

: Thơng Tư

TTg

: Thủ tướng

TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VT1

: Vị trí 1

VT2

: Vị trí 2

VT3

: Vị trí 3

VT4

: Vị trí 4

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............5


DANH MỤC BẢNG
STT

TÊN BẢNG

TRANG

2.1. Khung giá đất ở tại đơ thị

22

4.2. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 quận Long Biên, thành phố Hà
Nội

40

4.3. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm I

49

4.4. Giá đất ở tại các đường, phố nhóm II

59

4.5. Giá đất ở tại các đường, phố nhóm III

68

4.6. Giá đất ở tại các đường, phố nhóm IV

79

4.7. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các đường, phố

86

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............6


DANH MỤC HÌNH , ðỒ THỊ, SƠ ðỒ
STT

Tên hình, đồ thị, sơ ñồ

Trang

ðồ thị 2.1. Cung và cầu ñất ñai

12

ðồ thị 2.2. Cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

13

Sơ đồ 4.1. Sơ đồ hành chính quận Long Biên Error! Bookmark not defined.
Biểu ñồ 4.1. Cơ cấu các ngành kinh tế trên ñịa bàn quận Long Biên

37

Biểu ñồ 4.2. Cơ cấu ñất ñai năm 2009 trên ñịa bàn quận Long Biên

39

Sơ đồ 4.2. Các đường, phố chính trên địa bàn quận Long BiênError! Bookmark not defined
ðồ thị 4.3. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I

50

Biểu ñồ 4.3. Biểu ñồ giá ñất thị trường tại ñường Nguyễn Văn Cừ

51

Hình 4.1. ðường Nguyễn Văn Cừ

55

ðồ thị 4.4. Giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố nhóm II

60

Biểu đồ 4.4. Biểu đồ giá đất thị trường phố Bồ ðề

62

Hình 4.2. Cầu Vĩnh Tuy (đoạn vượt qua ñương Nguyễn Văn Linh)

65

Hình 4.3. Phố Bồ ðề

66

ðồ thị 4.5. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III

69

Biểu đồ 4.5. Giá đất thị trường phố Sài ðồng

71

Hình 4.4. Khu đơ thị mới Việt Hưng

75

Hình 4.5. Phố Sài ðồng

76

ðồ thị 4.6. Giá đất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV

80

Biểu ñồ 4.6. Giá ñất thị trường đường đê sơng Hồng

81

Hình 4.6. ðường đê sơng Hồng (Bắc cầu Long Biên – Tư ðình)

85

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............7


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, những yêu cầu
phát triển kinh tế – xã hội ñặt ra yêu cầu lớn về chuyển ñổi mục ñích sử dụng
đất. Nhu cầu sử dụng diện tích đất dành cho sản xuất cơng nghiệp, hạ tầng đơ
thị ngày càng tăng và diện tích đất nơng nghiệp ngày càng thu hẹp. Sự thay
đổi và phát triển nhanh chóng của nền kinh tế ñã làm nảy sinh nhiều vấn ñề
mới trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính vì vậy Nghị quyết ðại hội đại
biểu tồn quốc lần thứ X của ðảng cũng ñã ñặt ra yêu cầu: “Giá bất ñộng sản
ñược hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất
trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mơ trên cơ sở quan hệ cung –
cầu về ñất ñai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao
dịch khơng theo quy ñịnh của pháp luật”[7, tr.243].
Thực hiện Luật ñất ñai 2003, Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị
ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Hàng năm, UBND
thành phố Hà Nội ñều xây dựng và ban hành giá các loại ñất ñể làm căn cứ
tính thuế ñối với việc sử dụng ñất; thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thu lệ phí trước bạ,
giao đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào tài sản của doanh

nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá... và tính giá trị quyền sử
dụng đất để bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất. Tuy nhiên trên thực
tế sự tồn tại hai loại giá - là giá do Nhà nước quy ñịnh và giá trên thị trường
ñất ñai còn chênh lệch lớn ñang là một vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai
và thị trường bất ñộng sản.
Quận Long Biên mới ñược thành lập trên cơ sở tách từ 10 xã và 03 thị
trấn của huyện Gia Lâm, có vị trí địa lý là cửa ngõ phía ðơng Bắc của thành
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............1


phố Hà Nội. Những năm gần ñây quận Long Biên có tốc độ đơ thị hóa nhanh,
giá đất ln ln biến động và có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy đã làm
phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó khăn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ
cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sử dụng đất ở… những bất cập trên dẫn
đến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân.
Xuất phát từ thực tiễn trên, để hồn thiện các quy định về giá đất từ đó
đổi mới cơng tác quản lý đất ñai, xóa bỏ bao cấp về giá ñất, phát triển thị
trường bất ñộng sản lành mạnh, khắc phục những kẽ hở trong ñầu cơ ñất ñai
trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà
nước... chúng tơi đã chọn đề tài nghiên cứu: “ Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa
bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu giá ñất ở trên địa bàn quận Long Biên, từ đó rút ra những
kết quả ñạt ñược trong quản lý giá ñất, ñồng thời rút những khó khăn tồn tại.
- ðề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:

Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố;
Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng
dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các ñề xuất, kiến nghị phải phù hợp với thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............2


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa đất đai
2.1.1. ðất đai – tài sản quốc gia
ðất ñai là tài sản thiên nhiên ban tặng cho con người, cho một quốc gia,
một lãnh thổ. Do đó đất đai thuộc sở hữu riêng của quốc gia. ðất ñai vốn là
một thứ tài nguyên, tức là một tồn tại vật chất do thiên nhiên tạo ra mà con
người có thể lợi dụng để đáp ứng nhu cầu của mình. Nhưng khi đã được tiếp
cận, ñược chiếm hữu và khai thác, tức là ñã có lao động của con người kết
tinh vào đó, thì tài ngun bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và kể từ đó đất
đai - tài ngun trở thành ñất ñai – tài sản với ñầy ñủ tính chất của một loại tài
sản thuộc quyền sở hữu của những người đã tiếp cận, khai thác, chiếm hữu nó
bằng lao ñộng của mình. Như vậy, trước hết cần phải khẳng ñịnh toàn bộ ñất
ñai trên lãnh thổ Việt Nam là tài sản quốc gia vô giá, thiêng liêng thuộc quyền
sở hữu của tồn dân.
ðất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phịng. Như vậy, đất đất đai là tư liệu sản xuất – tài sản thuộc chiếm hữu
nhà nước – tài sản quốc gia. Ở bất cứ chế ñộ nào thì ñất ñai vẫn là tài sản
quốc gia, nhà nước là ñại diện cho chủ sở hữu.
Ở Việt Nam theo quy ñịnh của Hiến pháp và pháp luật, đất đai thuộc sở

hữu tồn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý ñất ñai. Nhà nước giao
ñất hoặc hợp pháp hố việc sử dụng đất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có các quyền về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật và phải thực
hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng ñất
hoặc tiền th đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong q trình sử dụng đất [10].

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............3


Chính vì lẽ đó mà ở điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ban hành năm 1992 ñã nêu rõ: "Nhà nước thống nhất quản lý tồn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả". Tại ðiều 5, Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc Hội thơng qua (ngày
26/3/2003) đã quy định cụ thể về sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó
một số quyền năng ñã ñược trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế
thị trường; quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất, các
tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc th
đất từ Nhà nước. Như vậy pháp luật đã quy định khơng có một ai có quyền sở
hữu cá nhân về đất đai. Nhà nước chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất hợp pháp.
2.1.2. Hàng hóa ñất ñai
ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường
người ta coi quyền sử dụng đất đai là hàng hóa đặc biệt vì:
- Hàng hóa ñất ñai là một loại hàng hóa cố ñịnh và khơng thể di dời vì
đất đai được cố định về vị trí, về địa điểm, khơng có khả năng dịch chuyển,
khó có khả năng tăng thêm số lượng về diện tích vì bản thân đất đai là nguồn
tài ngun thiên nhiên ban tặng là có hạn và được giới hạn bởi khơng gian.
Mỗi mảnh đất có đặc điểm về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vì vậy
chúng có giá trị khác nhau.

- ðất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng nếu biết cách
sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất khơng những khơng
mất đi mà cịn có xu hướng tăng lên, khác với các tài sản thơng thường khác
trong q trình sử dụng thì đất đai khơng phải khấu hao.
- ðất đai chứa đựng các yếu tố chính trị, pháp luật, tâm lý và thị hiếu
xã hội; hàng hóa đất đai chịu sự quy định của các yếu tố pháp luật về giới hạn
các quyền mua, bán, thuê mướn, thế chấp, góp vốn và thực hiện các hành vi
đó. Thị hiếu, tập qn, tâm lý xã hội là các yếu tố làm tăng hoặc giảm cầu về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............4


ñất ñai. Do ñó giá trị của ñất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và khả năng
sử dụng trong tương lai.
- Diện tích đất đai có hạn, quỹ ñất ñai ñược dùng vào các mục ñích
khác nhau ngày càng trở lên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao của đơ thi
hóa, cơng nghiệp hóa,...đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Tuy nhiên, đất có
hạn nhưng đường cung vẫn là ñường xiên tỷ lệ thuận với giá đất. Nó phản ánh
mối quan hệ diện tích một loại ñất nào ñó có thể bán ra thị trường với một giá
ñất nhất ñịnh ở những thời ñiểm xác ñịnh.
- ðất ñai là cơ sở ñể thực hiện ñầu tư tài sản gắn liền với ñất và giá trị
của ñất ñai ñược tăng lên sau khi thực hiện ñầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất
đai là một yếu tố khơng thể tách rời khỏi bất ñộng sản, thị trường quyền sử
dụng đất khơng thể tách rời khỏi thị trường bất ñộng sản [12].
Do ñó một tài sản ñược coi là một bất động sản, tài sản đó phải là đất
đai hoặc tài sản đó gắn liền với đất đai. Như vậy, khơng gắn liền với đất thì tài
sản đó khơng phải là bất ñộng sản. ðất ñai là yếu tố ban đầu, yếu tố khơng thể
thiếu của bất động sản. Nói đến thị trường bất động sản đầu tiên là thị trường
ñất ñai; ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, tài sản ñất ñai gồm 2 mặt, bản thân ñất
ñai và vốn ñất ñai (giá ñất). Bất ñộng sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở

thành hàng hố khi được trao đổi trên thị trường; Như vậy, thị trường bất
ñộng sản là các hoạt ñộng mua bán, trao đổi, cho th, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất, chuyển dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất.
2.2. Những vấn ñề cơ bản về giá ñất
2.2.1. Khái niệm về giá ñất
Theo Các Mác, giá ñất là do địa tơ được tư bản hóa, tức là ñộ màu mỡ
chênh lệch, ngay ñất xấu nhất cũng có ñịa tô. ðịa tô thuộc về người sử dụng ñất
tức là quyền của người sử dụng dất.
Có một số quan niệm khơng có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............5


tặng, khơng do lao động tạo ra nên khơng có giá trị. Nhưng một số quan niệm
cho rằng có giá ñất vì ñất ñược ñưa ra thị trường ñể mua, bán.
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất khơng phải từ bản thân ñất ñai. Trong
thời ñại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả
năng sinh lợi là tổng hợp khơng chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà cịn mơi trường,
mơi sinh, khả năng huy ñộng nguồn lao ñộng ñể phát triển kinh tế… các nhà lý
luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất
ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) ñể xác ñịnh giá ñất.
Trên thực tế, giá đất được hình thành trên thị trường trong những trường
hợp nhất ñịnh nhà nước sẽ quy ñịnh giá ñất ñể áp dụng: thu thuế nhà ñất, thu
lệ phí trước bạ đất, cịn thu một số loại khác như: mua, bán ñất... qua mua,
bán ñất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về ñất ñai trên
cơ sở giá thị trường.
Như vậy, giá ñất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu
ñược từ ñất ñai [20].
2.2.2. Các loại giá ñất
2.2.2.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của ñất: là giá ñược thị trường, xã hội xác nhận và

ñược biểu hiện bằng giá cả của ñất ñai; là giá trung bình tại một thời điểm
nhất định, địa điểm nhất định, thị trường nhất ñịnh.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ ñược mua bán trên thị trường và ñược
biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, ñộc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............6


Giá trị thị trường của một thửa ñất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những ñiều kiện thị trường xác ñịnh. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thơng tin đầy đủ về thị
trường và tài sản, nên giá thị trường thường khơng phải chịu tác động bất kỳ
sự kích động q mức nào [14].
2.2.2.2. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, ñồng thời biểu hiện
tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung – cầu hàng hóa, tích lũy – tiêu dùng
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ khơng thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thơng qua q trình trao ñổi mà biểu hiện ra bằng tiền
tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong q trình trao đổi. Do đó giá
cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết ñịnh.
Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng khơng có nghĩa
là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau.
Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, cịn khơng

nhất trí là thường xun. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.
Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung – cầu về hàng
hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong q trình cạnh tranh dưới tác ñộng của
quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản
xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị
trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
ñộng của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung – cầu. Giá cả thị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............7


trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung – cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thơng qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát ñúng với giá
trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối
quan hệ (cân đối hay khơng cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và
giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất ñịnh, trong một thời gian
và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó khơng phải là tín hiệu của bất cứ
một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của
cầu có khả năng thanh tốn của xã hội ñối với sản phẩm. Giá cả thị trường có
tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản
lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thơng, nâng cao chất
lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [14].
2.2.2.3. Giá trị sử dụng
ðối với ñất ñai, trong cùng một thời ñiểm một thửa đất có thể được sử

dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính – gọi là mục đích sử dụng xác
định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định
căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng ñất. Ở Việt Nam mục ñích sử
dụng chính của mảnh ñất xác ñịnh là mục ñích sử dụng ñất ñược xác ñịnh
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, hay trong quyết ñịnh giao ñất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó
do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng.
Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng [14].
2.2.2.4. Giá trị trao ñổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao ñổi của một mảnh đất và giá
trị thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thơng thường giá trị trao đổi được
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............8


xác ñịnh căn cứ vào giá cho thuê một thửa ñất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê
một mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa ñất chủ thể.
2.2.2.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm ñược xác ñịnh trên cơ sở giá thị trường của thửa ñất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp ñồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa ñất (người ñược bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
2.2.2.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa ñất ñược xác ñịnh căn cứ giá thị trường của thửa
ñất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc khơng có giá
trị thế chấp. Thơng thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp.
Những thửa đất khơng được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì
thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng khơng có giá trị thế chấp.
2.2.2.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê ñất ñai chính là số tiền mà người ñi thuê phải trả cho chủ ñất

trong suốt thời gian thuê ñất. Tùy theo hợp ñồng cho thuê ñất mà giá cho thuê
ñược xác ñịnh ngay từ khi cho thuê hay xác ñịnh theo từng thời ñiểm. Giá cho
thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa ñất và mức lãi suất mà
người chủ sử dụng ñất yêu cầu.
2.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá ñất ở
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá ñất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do q trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [13].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............9


2.2.3.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô
là do lao ñộng của nơ lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về ruộng ñất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch, địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng
ñất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về
bản chất với địa tơ chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
ðịa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn,
thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả
sản xuất chung của nơng phẩm (được quyết ñịnh bởi ñiều kiện sản xuất) và giá

cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại địa tơ chênh
lệch, gồm: địa tơ chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II [3].
- ðịa tơ chênh lệch I là lợi nhuận thu được do canh tác trên những ruộng
đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi: ñộ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ, gần đường
giao thơng. ðịa tơ chênh lệch I thuộc về chủ sử dụng đất.
- ðịa tơ chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
khơng bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau.
ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chờnh lch cú th tớnh theo
cụng thc sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xà hội Giá cả sản xuất cá biệt

Trng i hc Nụng nghip H Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............10


ðối với đất xây dựng địa tơ do vị trí thửa ñất quyết ñịnh, là khoản tiền mà
nhà tư bản phải trả cho nhà thuê ñất ñể xây dựng. ðặc điểm của loại địa tơ này
là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. ðịa tơ tăng lên khơng phải chỉ do tình hình
nhân khẩu tăng lên mà cịn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không
ngừng tăng lên.
2.2.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tơ vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tơ với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm
đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Trong
q trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở

nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá đất đai
nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nơng nghiệp [10].
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tơ và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã tổng
kết và ủa ra cụng thc xỏc ủnh giỏ ủt:
Địa tô
Giá đất=
LÃi suất ngân hàng
Trong nn kinh t th trng, kh nng sinh lời quyết định đến giá đất do
vậy địa tơ khơng chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà địa tơ là sự tổng hợp về lợi ích
chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường.
2.2.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............11


ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P

S
P0

E

P1

E'

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

ðồ thị 2.1. Cung và cầu ñất ñai
Theo ñồ thị 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và
cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển
từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai khơng
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
khơng đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư...
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thơng qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá đất được xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............12

Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá ñất do nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan
hệ giữa nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp
dụng giá thị trường để tính giỏ ca tha ủt (cụng tỏc ủu giỏ QSD).
Giá
D1

S

G1
D
G
Số lợng ®Êt ®ai
ðồ thị 2.2. Cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
ðồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số
lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng khơng thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu
tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất.
2.2.4. ðặc trưng cơ bản của giá ñất
- Giá đất được hình thành là một q trình lâu dài. ðất đai khơng phải do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai biến nó từ trạng thái hoang
hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. ðất đai tham gia nhiều vào q trình
sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành sản phẩm,
khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào q trình sản xuất thì giá đất càng
tăng lên. Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất phần lớn là ñầu tư

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............13


trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...
- Giá ñất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng
sinh lợi của ñất hoặc hiệu quả của vốn ñầu tư. Do ñất ñai là sản phẩm phi lao
động, bản thân nó khơng có giá trị nên giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp.
- Giá ñất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả
năng cung về mặt tự nhiên ít thay đổi và có giới hạn.
- Giá đất chứa đựng yếu tố ñịa phương – vùng – cục bộ và tính cá biệt
của giá ñất là lớn hơn nhiều so với hàng hóa thơng thường khác vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Giá đất ở Hà
Nội, thành phố Hồ Chí Minh cao hơn so với giá ñất của các tỉnh khác trong cả
nước. Giá đất ở đơ thị cao hơn so với giá đất ở nơng thơn...
- Giá đất ln có xu hướng tăng cao vì diện tích đất có hạn, dân số ngày
càng tăng. Do tính khan hiếm của đất ñai trong khi nhu cầu về ñất ñể phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu ngày càng tăng không ngừng nên yêu cầu
về ñất tiếp tục tăng theo, nên giá đất có xu hường ngày càng tăng.
- Giá đất bị chi phối bởi mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong sử
dụng đất. Giá đất nơng nghiệp thấp hơn giá đất phi nơng nghiệp do hiệu quả
kinh tế từ sản xuất nơng nghiệp thấp. Giá thửa đất ở mặt đường phố có vị trí
kinh doanh thuận lợi có giá cao hơn so với thửa đất trong ngõ khơng có khả
năng kinh doanh.
- Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với giá
cả thơng thường, do thị trường đất đai khơng hồn thiện.
2.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá ñất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu
cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố
có ảnh hưởng trực tiếp đến giá ñất, cụ thể như sau:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............14


2.2.5.1. Nhóm yếu tố tự nhiên
- Vị trí của đất:
ðất đai ln cố định, khơng thể di chuyển vị trí ñất sang chỗ khác. Do
ñặc tính này, vị trí ñất ñai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa
tơ, giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con người chỉ có thể can thiệp làm
thay đổi lợi ích thu được từ đất thơng qua việc đầu tư cơng sức và tiền vốn
của mình mà thơi. Ví dụ, hai thửa đất đơ thị cùng một đường phố, nhưng ở vị
trí khác nhau (góc phố, mặt đường v.v.) thì ưu thế của 2 vị trí này khác nhau.
Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận
lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), mơi trường (sáng sủa, thống
đãng v.v.), có thể kiến trúc cơng trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của
cơng trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị
trí khác trong cùng một đường phố.
Như vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì ñất ở vị trí
thuận lợi cho mục ñích sử dụng đó giá đất cao nhất.
- Kích thước, hình thể, diện tích của đất:
Thực tế cho thấy, thửa đất có giá cao nhất khi nó có kích thước và hình
thể tối ưu ñáp ứng ñược yêu cầu sử dụng ñất của ñại ña số dân cư trong vùng.
2.2.5.2. ðiều kiện cơ sở hạ tầng
Giá trị của đất đai cịn phụ thuộc vào ñiều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
hệ thống ñường, hệ thống cung cấp ñiện, hệ thống cấp, thoát nước nước mà
tốt thì giá trị của đất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực ñất có
cơ sở hạ tầng thấp kém. Hoặc khu đất được toạ lạc tại những khu vực có điều
kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, cơng viên, khu thể
thao, khu dân cư tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ cơng cộng khác
v.v. ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng ñến hoạt

ñộng kinh doanh dịch vụ của con người thì giá đất sẽ cao hơn so với những
nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội thấp kém.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............15


2.2.5.3. Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ ñến sự biến ñộng của
giá ñất. Cung và cầu ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua tương quan giữa chúng
và thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về đất ln mang tính
khơng gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất;
bởi vậy khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số lượng
lẫn vị trí, do khơng thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này
sang vị trí khác. Nhưng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh tốn thì
có tính ổn ñịnh tương ñối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có
nhưng khơng nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do đó, giá đất có sự chênh
lệch lớn giữa các vùng, các ñịa phương.
Kinh tế học ñã chỉ ra rằng, cung về ñất ñai là một ñường thẳng đứng,
cịn cầu về đất đai có xu hướng vận ñộng lên trên và sang bên phải của ñồ thị
biểu diễn quan hệ cung cầu về đất. Bởi vì, hàng hố đất do thiên nhiên tạo ra
mà con người khơng có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính
khan hiếm. Trên thực tế, xu hướng cầu về ñất ngày càng tăng do dân số tăng,
sản xuất, kinh tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về đất lại có hạn,
dẫn đến giá đất có chiều hướng tăng lên.
2.2.5.4. Chính sách của Nhà nước
- Chính sách ñất ñai và các yếu tố pháp luật:
ðể thực hiện nhiệm vụ quản lý ñất ñai nhằm “thống nhất quản lý tồn
bộ đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”, Nhà nước sử dụng hệ thống cơng cụ chính sách bao gồm: chính
sách giá đất; chính sách qui định các quyền của người sở hữu, người sử dụng
đất; chính sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích

đầu tư; chính sách thuế v.v. hệ thống các cơng cụ này có quan hệ mật thiết và
bổ sung cho nhau ñể thực thi quản lý nhà nước về ñất ñai, nhằm quản lý chặt
chẽ, sử dụng ñất tiết kiệm có hiệu quả.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............16


Với chính sách cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng ñất. Nhà nước thừa nhận
sự hoạt ñộng tất yếu của thị trường bất động sản, đất đai khơng những ñược
xem như là một tư liệu sản xuất ñặc biệt khơng thể thay thế để tiến hành sản
xuất nơng nghiệp mà cịn được xem như một loại “hàng hố” ñặc biệt có thể
mua bán trên thị trường, tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, ngồi ra cịn giữ được sự ổn định của thị trường đất đai.
Nhà nước thơng qua chính sách thuế nhằm khuyến khích hoặc hạn chế
sản xuất kinh doanh, đầu tư, tác ñộng ñến hiệu quả sử dụng ñất. Thực tế một
số nước khơng thực hiện thu thuế đất, thuế thu nhập từ đất, do đó khuyến
khích mua bán đất.
- Chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước:
Khi Nhà nước đưa ra chính sách phát triển kinh tế của ñất nước cũng
ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích; sự phát triển
kinh tế cũng ñồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đối với các ngành kinh
tế cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ... Sự tăng trưởng này địi hỏi phải chuyển
dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang
sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch v.v. làm gia
tăng các quan hệ giao dịch ñất ñai, giao dịch bất ñộng sản trên thị trường bất
ñộng sản dẫn ñến giá ñất có sự biến ñổi theo xu hướng tăng lên.
- Quy hoạch sử dụng ñất:
Mọi thực vật sinh trưởng và phát triển cần dựa vào ñất ñai, mọi sinh
hoạt của con người hay ñộng vật, thực vật ñều phải dựa vào sức chịu tải của
ñất ñai. Loại sức chịu tải này có thể tồn tại từ năm này qua năm khác, sử dụng

liên tục khơng ngừng, khơng bị mất đi, khơng nhân tố nào có thể thay thế
được. ðặc tính này của ñất ñai ñã ñược C. Mác khẳng ñịnh:"Nếu sức sản xuất
phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc
mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi. Trái lại, đất mà được sử
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .............17