Tài liệu THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT ppt

BÀI 5:
THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT


I. KHÁI NIỆM THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
2.
Chức năng - vai trò của thuế chuyển quyền sử dụng đất
3.
Đối tượng nộp thuế, chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất
II. CĂN CỨ TÍNH THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Diện tích đất
2. Giá đất tính thuế
3. Thuế suất
III. MIỄN - GIẢM THUẾ
1. Các trường hợp miễn, giảm thuế
2. Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế
IV. KÊ KHAI NỘP THUẾ
1. Kê khai thuế
2. Nộp thuế
3. Xử lý vi phạm về thuế


I. KHÁI NIỆM THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

1. Khái niệm.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng
cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân

sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
2. Chức năng, vai trò của thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•
Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:
Trên thị trường đất đai nhà ở hiện nay, tình hình chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất
phổ biến nhất là đối với những người làm trung gian đất, mua đi bán lại, do đó thuế
chuyển quyền sử dụng đất có chức năng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
•
Ðảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị
lớn, ven đô thị phải chịu thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở
vùng nông thôn, xa xôi hẻo lánh...
•
Hướng dẫn, khuyến khích việc sử dụng đất đai có hiệu qủa: đất thuộc mục
đích nào phải sử dụng đúng mục đích đó; đất được Nhà nước giao khi trả
lại đất cho Nhà nước thì được miễn thuế...
3. Ðối tượng nộp thuế, chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.1 Ðối tượng nộp thuế.
•
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được phép chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất.
Tổ chức bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị vũ trang nhân
dân, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, các đơn vị kinh tế tập thể.
•
Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá thì bên nhận
phần chênh lệch trị giá đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp
để vay vốn, nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán nợ và bị cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác để thu hồi vốn cho chủ nợ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử
dụng đất đem thế chấp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất phải
trích đủ số thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi thanh
toán các khoản chi phí và thanh toán các khoản nợ cho chủ nợ.
3.2 Những trường hợp không thuộc diện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại điều 23, 24 của Luật đất đai
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp
luật, kể cả trường hợp bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với việc chuyển
quyền sử dụng đất có nhà trên đó.
•
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng trong các trường hợp quy định tại điều 26, 27 Luật đất đai.
•
Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế theo quy định của pháp
luật về thừa kế trong các trường hợp quy định tại điều 76 của Luật đất đai.
•
Người trong cùng hộ gia đình được giao đất, chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau khi tách hộ, vợ chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi li hôn.
•
Tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản khi bán bất động sản
cùng với chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với bất động sản đó, thuộc đối
tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền
thu được về bán bất động sản và chuyển quyền sử dụng đất.
•
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuê đất
hoặc cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó, thuộc đối tượng nộp
thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng số tiền thu được

về cho thuê đất hoặc cho thuê nhà cùng với cho thuê đất có nhà trên đó.
3.3 Ðối tượng chịu thuế.
Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là trị giá diện tích đất chuyển quyền
sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó.
•
Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối
tượng chịu thuế là phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu.
•
Trường hợp chuyển đổi đất đai cho nhau mà có phát sinh chênh lệch về trị giá
đất thì đối tượng chịu thuế là phần chênh lệch về trị giá đất.
II. CĂN CỨ TÍNH THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế
suất.
1. Diện tích đất.
Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được chuyển
quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ
địa chính Nhà nước và phải ghi đầy đủ trên hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất có xác
nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển quyền sử dụng. Trường hợp
chưa có bản đồ địa chính, thì phải có xác nhận của cơ quan địa chính cấp huyện.
2. Giá đất tính thuế.
Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố quy định trong khung giá của chính phủ,
phù hợp với thực tế địa phương.
Bảng giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố quy định
phải được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan thuế và cơ quan quản lý nhà đất địa
phương.
•
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất do thực hiện đấu thầu thì giá đất tính
thuế là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
•

Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, cùng với chuyển quyền sử dụng
đất có nhà trên đó thì giá đất tính thuế được phân bổ cho các tầng theo quy
định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà như sau:
Ðối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng, một hộ ở được tính bằng 10% giá đất khi
chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số quy định trong bảng sau:
Hệ số các tầng
Nhà tầng


Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 Tầng 4 Tầng 5
Tầng 6
Trở lên
2 tầng
3 tầng
4 tầng
5 tầng trở lên
0,7
0,7
0,7
0,7
0,3
0,2
0,15
0,15

0,1
0,1
0,08

0,05
0,05



0,02



0,0
•
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với thay đổi mục đích sử dụng từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì giá đất được tính theo giá đất phi nông
nghiệp.
3. Thuế suất.
Có nhiều thuế suất tùy từng trường hợp:
3.1 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi mục đích sử dụng
đất.
Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ (%) trên trị giá đất
chuyển quyền sử dụng, quy định như sau:
•
Trường hợp 1 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng
đất, chưa nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì khi được phép chuyển quyền sử dụng
đất:
· Ðối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế
suất là 10 %.
· Ðối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20 %.

•
Trường hợp 2 :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai
trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì khi được
phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là 5 %.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây
cũng được coi là đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:
· Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo quyết định số 186 - HÐBT ngày
31/5/1990 của HÐBTnay là Chính phủ về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có
rừng khi chuyển sang mục đích khác.
· Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thông tư số 60 -
TC/ TCT ngày 16/7/1993 của Bộ tài chính khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng
với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và công
trình, được giao đất thay cho thanh toán giá trị công trình xây dựng cơ sở hạ tầng.
· Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các doanh nghiệp kinh doanh nhà
của Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 của Chính phủ về
mua, bán và kinh doanh nhà ở.
· Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện đã nộp thuế
thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.
· Chuyển quyền sử dụng cùng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp mà đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nông
nghiệp.
•
Trường hợp 3 :
Chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá đất do khác nhau về diện tích, vị
trí hoặc hạng đất, thuế suất là 5 % trên phần chênh lệch về trị giá.
3.2 Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng đất:
•
Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

· Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với chuyển mục đích sử dụng:
+ Từ đất nông nghiệp trồng lúa ổn định sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 50 %.
+ Từ đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp, thuế suất là 40 %.