Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại phòng công chứng số 2 tỉnh kon tum

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

LƯƠNG THU SANG

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHỊNG
CƠNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

Kon Tum, tháng 06 năm 2019


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHỊNG
CƠNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG
SINH VIÊN THỰC HIỆN
: LƯƠNG THU SANG
LỚP
: K915LK2
MSSV
: 15152380107096

Kon Tum, tháng 06 năm 2019

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết ..................................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2
3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................2
3.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................................2
5. Bố cục ..............................................................................................................................2
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM ..3
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CÔNG CHỨNG
SỐ 2 .....................................................................................................................................3
1.1.1. Khái quát về tỉnh Kon Tum.......................................................................................... 3
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của phịng công chứng số 2 ................................. 4
1.2. CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHỊNG CƠNG
CHỨNG SỐ 2 .....................................................................................................................4
1.2.1. Chức năng, nhiệm vụ của phịng cơng chứng số 2.................................................... 4
1.2.2. Cơ cấu tổ chức của phịng cơng chứng số 2............................................................... 5
CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................................................7
2.1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................7
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................... 7
2.1.2. Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .......................................................... 8
2.1.3. Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ....................................................... 9
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ......................................................................................................................13
2.2.1. Khái niệm, đặc điểm công chứng .............................................................................. 13
2.2.2. Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............ 16

2.2.3. Quy định về chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
....................................................................................................................................................... 18

2.2.4. Quy định về trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
....................................................................................................................................................... 20
2.2.5. Vai trị của cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............................. 22

CHƯƠNG 3.THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ
KIẾN NGHỊ ......................................................................................................................25
3.1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM .25
3.1.1. Tình hình hoạt động cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phịng
cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum ................................................................................................ 25
i


3.1.2. Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phịng
cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum ................................................................................................ 26
3.1.3. Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, khó khăn trong hoạt động cơng chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum .................... 28
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................28
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG
SỐ 2, TỈNH KON TUM...................................................................................................29
KẾT LUẬN .......................................................................................................................31
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

ii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải
cách tư pháp đến năm 2020, đã khẳng định “Hoàn thiện chế định công chứng. Xác định
rõ phạm vi của công chứng, giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Xây dựng mơ hình
quản lý nhà nước về cơng chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan cơng chứng
thích hợp; có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa cơng việc này”.
Với chủ trương đó, thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật
từng bước xã hội hóa cơng chứng, nhằm thực hiện thực hóa chủ trương trên của Bộ
Chính trị, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt
động cơng chứng nói riêng. Qua đó nhận thấy hoạt động cơng chứng ngày càng đóng vai
trị quan trọng trong lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu về
giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự,
kinh tế của tổ chức, cá nhân. Nhất là trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy
định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải được công chứng, chứng
thực để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro,
tranh chấp và nạn lừa đảo.
Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong
điều kiện hiện nay cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế. Do tiếp thu những tiến bộ của
văn hóa, kỹ thuật tiên tiến nên nền kinh tế xã hội ngày càng phát triển đã làm cho các
giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn… Từ đó, các hợp đồng, giao dịch vô hiệu,
gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả
không nhỏ sau khi thực hiện các giao dịch. Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng thế
chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được công chứng nhưng không phù hợp với quy
định của pháp luật hiện hành. Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là
một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro cao cho

các công chứng viên khi đặt bút ký vào hợp đồng. Đã có rất nhiều vụ tranh chấp lien
quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng này để
chiếm đoạt tài sản từ tổ chức tín dụng. Thậm chí, các cơng chứng viên cũng có cách hiểu,
cách làm việc khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Bởi vì các quy
định của pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật chuyên
ngành như Luật Đất đai, Luật Hơn nhân và gia đình, Luật cơng chứng…
Chính vì vậy, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi nội dung có liên
quan đến cơng chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
thì việc nghiên cứu pháp luật về cơng chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề cần
thiết. Vì những lý do trên, báo cáo chọn: “Cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn tại văn phịng cơng chứng số 2 tỉnh Kon Tum” làm đề tài nghiên
cứu cho chuyên đề tốt nghiệp năm 4.
1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra được những mâu thuẫn, những nút thắt còn vướng mắc về các vẫn đề liên
quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Qua đó, cố gắng tìm ra
được một số những giải pháp, kiến nghị trong việc áp dụng linh hoạt các quy định pháp
luật trong thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nâng cao hiệu quả công chứng. Đề xuất
sửa đổi một số quy định của các văn bản luật cho phù hợp với thực tiễn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại phịng cơng chứng số 2 tỉnh
Kon Tum.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi các quy định pháp luật hiện hành về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như: Luật đất đai 2013, Luật công chứng
2014, Bộ luật dân sự 2015,... Và thực tiễn thực hiện các quy định này tại phịng cơng

chứng số 2 tỉnh Kon Tum.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu đề ra, trong quá trình thực hiện đề tài sử dụng tổng hợp các
phương pháp: phân tích, đối chiếu, quy nạp, diễn giải, thống kê, tổng hợp,...
5. Bố cục
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung đề tài gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum.
Chương 2: Tổng quan về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại văn
phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum và một số kiến nghị.

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2 TỈNH KON TUM
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG
SỐ 2
1.1.1. Khái qt về tỉnh Kon Tum
Kon Tum là tỉnh miền núi vùng cao, biên giới, nằm ở phía bắc Tây Nguyên trong
toạ độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ đông và từ 13055'10" đến 15027'15"
vĩ độ bắc.Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tích tồn quốc,
phía bắc giáp tỉnh Quảng Nam (chiều dài ranh giới 142 km); phía nam giáp tỉnh Gia Lai
(203 km), phía đơng giáp Quảng Ngãi (74 km), phía tây giáp hai nước Lào và Campuchia
(có chung đường biên giới dài 280,7 km).
Tỉnh Kon Tum có 10 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 1 thành phố (Kon Tum) và
9 huyện (Đăk Hà, Đăk Tô, Đăk Glei, Sa Thầy, Ngọc Hồi, Kon Plông, Kon Rẫy, Tu Mơ
Rông và Ia H'Drai).
Phần lớn tỉnh Kon Tum nằm ở phía tây dãy Trường Sơn, địa hình thấp dần từ bắc

xuống nam và từ đơng sang tây. Địa hình của tỉnh Kon Tum khá đa dạng: đồi núi, cao
nguyên và vùng trũng xen kẽ nhau. Trong đó:
Địa hình đồi, núi: chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm những đồi núi liền
dải có độ dốc 150 trở lên. Các núi ở Kon Tum do cấu tạo bởi đá biến chất cổ nên có dạng
khối như khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn của nhiều con
sông chảy về Quảng Nam, Đà Nẵng như sông Thu Bồn và sông Vu Gia; chảy về Quảng
Ngãi như sơng Trà Khúc. Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu ở phía bắc - tây bắc
chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum. Ngồi ra, Kon Tum cịn có một số ngọn núi như:
ngọn Bon San (1.939 m); ngọn Ngọc Kring (2.066 m). Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở,
tạo thành các thung lũng hẹp, khe, suối. Địa hình đồi tập trung chủ yếu ở huyện Sa Thầy
có dạng nghiêng về phía tây và thấp dần về phía tây nam, xen giữa vùng đồi là dãy núi
Chưmomray.
Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sơng Pơ Kơ đi về phía nam của tỉnh, có dạng
lịng máng thấp dần về phía nam, theo thung lũng có những đồi lượn sóng như Đăk Uy,
Đăk Hà và có nhiều chỗ bề mặt bằng phẳng như vùng thành phố Kon Tum. Thung lũng
Sa Thầy được hình thành giữa các dãy núi kéo dài về phía đơng chạy dọc biên giới Việt
Nam - Campuchia.
Địa hình cao ngun: tỉnh Kon Tum có cao nguyên Kon Plông nằm giữa dãy An
Khê và dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, đây là cao nguyên nhỏ, chạy theo
hướng Tây Bắc - Đông Nam.
Kon Tum nằm trên khối nâng Kon Tum, vì vậy rất đa dạng về cấu trúc địa chất và
khoáng sản. Trên địa bàn có 21 phân vị địa tầng và 19 phức hệ mắc ma đã được các nhà
địa chất nghiên cứu xác lập, hàng loạt các loại hình khống sản như: sắt, crôm, vàng,
nguyên liệu chịu lửa, đá quý, bán quý, kim loại phóng xạ, đất hiếm, nguyên liệu phục vụ
sản xuất vật liệu xây dựng,... đã được phát hiện. Nhiều vùng có triển vọng khống sản
3


đang được điều tra thành lập bản đồ địa chất tỷ lệ 1/50.000, cùng với những cơng trình
nghiên cứu chun đề khác,... sẽ là cơ sở quan trọng trong công tác quy hoạch phát triển

kinh tế - xã hội của địa phương. Qua khảo sát của các cơ quan chuyên môn, hiện nay,
Kon Tum đang chú trọng đến một số loại khống sản sau:
Nhóm khống sản phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng: nhóm này rất đa dạng, bao
gồm: sét (gạch ngói), cát xây dựng, cuội sỏi, đá hoa, đá vơi, đá granít, puzơlan,....
Nhóm khống sản vật liệu cách âm, cách nhiệt và xử lý môi trường, bao gồm
diatomit, bentonit, chủ yếu tập trung ở thành phố Kon Tum.
Nhóm khống sản vật liệu chịu lửa: gồm có silimanit, dolomit, quazit tập trung chủ
yếu ở các huyện Đăk Glei, Đăk Hà, Ngọc Hồi.
Nhóm khống sản cháy: gồm có than bùn, tập trung chủ yếu ở thành phố Kon Tum,
huyện Đăk Hà, huyện Đăk Tơ.
Nhóm khống sản kim loại đen, kim loại màu, kim loại hiếm: gồm có măngan ở
Đăk Hà; thiếc, molipden, vonfram, uran, thori, tập trung chủ yếu ở Đăk Tô, Đăk Glei,
Ngọc Hồi, Konplong; bauxit tập trung chủ yếu ở Kon Plơng.
Nhóm khống sản đá quý: gồm có rubi, saphia, opalcalcedon tập trung ở Đăk Tô,
Konplong.
Nhắc đến nguồn lợi rừng ở Kon Tum phải kể đến vùng núi Ngọc Linh với những
cây dược liệu quý như sâm Ngọc Linh, đẳng sâm, hà thủ ô và quế. Trong những năm gần
đây, diện tích rừng của Kon Tum bị thu hẹp do chiến tranh, khai thác gỗ lậu và các sản
phẩm khác của rừng. Nhưng nhìn chung, Kon Tum vẫn là tỉnh có nhiều rừng gỗ quý và
có giá trị kinh tế cao.
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của phịng cơng chứng số 2
Phịng cơng chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, theo Quyết
định số 1068/QĐ-UBND ngày 12 tháng 11 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kon
Tum về việc thành lập Phịng Cơng chứng số 2 tỉnh Kon Tum trực thuộc Sở Tư pháp, bắt
đầu hoạt động từ tháng 04/2013 đến nay.
1.2. CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHỊNG CƠNG
CHỨNG SỐ 2
1.2.1. Chức năng, nhiệm vụ của phịng cơng chứng số 2
Trên cơ sở pháp lý tại khoản 4 Điều 19 Luật công chứng 2014 quy định thì phịng
cơng chứng số 2 là đơn vị sự nghiệp cơng lập thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum, có trụ sở,

con dấu và tài khoản riêng; hoạt động theo nguyên tắc của đơn vị sự nghiệp có thu, tự
chủ một phần về tài chính.Thực hiện việc cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm
thực hiện, cụ thể: Thực hiện việc công chứng, chứng thực mà theo quy định của pháp luật
phải công chứng, chứng thực hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu nhằm bảo đảm an
toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phịng ngừa tranh chấp; góp phần
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã
hội.
4


Phịng Cơng chứng thực hiện chức năng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng,
giao dịch được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại, đất đai, nhà ở, hơn
nhân - gia đình, phân chia di sản thừa kế…theo quy định của Luật Công chứng.
Các hợp đồng, giao dịch được công chứng là các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật
quy định phải công chứng hoặc pháp luật không quy định phải công chứng nhưng cá
nhân, tổ chức tự nguyện u cầu.
Văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản
công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố là vơ hiệu.
1.2.2. Cơ cấu tổ chức của phịng cơng chứng số 2
Căn cứ theo khoản 2 Điều 39 Luật cơng chứng 2014 thì tổng số nhân sự của phịng
là 05 người, trong đó số biên chế được giao từ khi thành lập đến nay là 03 người, đến nay
đã có 02/03 biên chế gồm: 01 Trưởng phịng là Cơng Chứng viên (Cơng chức); 01
Chun viên (viên chức): Giúp việc cho Công chứng viên; 03 nhân viên hợp đồng gồm: 01
nhân viên giúp việc cho Công chứng viên; 01 nhân viên phụ trách công tác kế tốn và 01
nhân viên phụ trách cơng tác văn thư, lưu trữ.Cụ thể:
Trưỏng phịng – Cơng chứng viên: Bùi Đình Khun.
Phó trưỏng phịng – Cơng chứng viên: Huỳnh Thị Mai Xn
Đội ngũ cơng chứng viên tại phịng cơng chứng số 2 hiện nay về cơ bản đã đáp ứng
được nhu cầu công chứng của các cá nhân, tổ chức. Dựa trên cơ sở dữ liệu được lưu trữ
tại văn thư của Phịng Cơng chứng số 2, theo số liệu thống kê năm 2018 được biết có 968

hồ sơ cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ có
tài sản gắn liền với đất;4 hồ sơ cơng chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn bằng
tài sản khác;20 hồ sơ công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, 1857 hồ sơ công
chứng hợp đồng vay tiền, thế chấp tài sản, cầm cố tài snar, hợp đồng bảo lãnh; 88 hồ sơ
công chứng di chúc và các giao dịch thừa kế khác; 11 hồ sơ công chứng văn bản đấu giá
bất động sản; 911 hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền và 535 hồ sơ
công chứng hợp đồng giao dịch khác.
KẾT CHƯƠNG 1
Công chứng là một hoạt động quan trọng, một thể chế không thể thiếu được của
Nhà nước pháp quyền. Trải qua hàng chục năm hình thành và phát triển, hoạt động công
chứng đã được xã hội, người dân ghi nhận và những người hành nghề cơng chứng đang
đón nhận một sự kiện nhiều ý nghĩa là có được một ngơi nhà chung.
Khác với hoạt động chứng thực (cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, căn cứ vào bản
chính để chứng thực bản sao đúng với bản chính), hoạt động cơng chứng u cầu cơng
chứng viên phải có trình độ chun môn ngành Luật, nắm vững về kiến thức pháp luật
sửa đổi, bổ sung, có khả năng thẩm định và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự. Như vậy, bản thân hoạt động công chứng đã địi hỏi tính chính
xác, chun nghiệp cao. Việc hướng tới ngày càng chun nghiệp hóa hoạt động cơng
chứng là nhu cầu tất yếu dựa trên thực tế.
5


Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, nhu cầu của các tổ chức, cá nhân trong
dịch vụ công chứng ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng.Phịng cơng chứng trên
địa bàn tỉnh Kon Tum và Phịng cơng chứng số 2 nói riêng đã dần dần nâng cao chất
lượng hiệu quả công chứng đáp ứng được nhu cầu thiết yếu về công chứng các hợp đồng,
giao dịch cho ngưòi dân trên địa bàn tỉnh.

6

CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
a. Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ
Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất
(bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời
hạn thế chấp.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng như các hợp đồng dân sự khác ưu tiên sự thỏa
thuận giữa các bên. Quyền thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng quan trọng
mà pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân thực hiện nhằm tạo điều kiện cho người dân
được vay vốn để phục vụ sản xuất, kinh doanh… Quyền thế chấp được ra đời từ Luật đất
đai 2003 nay là Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định cụ thể.
Đặc trưng của hợp đồng thế chấp QSDĐ là quyền sử dụng đất sau khi đem thế chấp
vẫn được quản lý, sử dụng trong suốt thời gian thế chấp. Tài sản không phải chuyển giao
cho người khác trơng coi, quản lý, khai thác sử dụng. Do đó, quyền này được sử dụng dễ
dàng và được tận dụng tối đa.
b. Đặc điểm hợp đồng thế chấp QSDĐ
Nếu so sánh với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung thì hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất có một số điểm khác biệt (được coi là đặc điểm) sau đây:
Về pháp luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành
luật khác nhau. Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên giống như các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp thế chấp bằng các
tài sản khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng được sự điều chỉnh của Bộ luật
dân sự và các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, do tài sản dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là quyền sử dụng đất – một loại tài sản liên quan đến đất
đai nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất

đai.
Trong thực tế, việc thế chấp quyền sử dụng đất đa phần là để bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay trong các hợp đồng tín dụng nên ở một khía cạnh nhất
định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự tác động của pháp luật về tín
dụng ngân hàng.
Về hình thức của hợp đồng: Theo qui định của BLDS 2015 thì tất cả các hợp đồng
thế chấp tài sản đều phải lập thành văn bản, trong đó văn bản của hợp đồng có thể phải
công chứng, chứng thực tùy theo quy định của pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn phải có cơng chứng và phải được
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật.
7


Về thời điểm có hiệu lực: Bộ luật dân sự có qui định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng dân sự như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm
giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, đối với các hợp đồng thế chấp tài sản khác mà trong đó các bên khơng có
thỏa thuận gì khác về thời điểm có hiệu lực thì các hợp đồng đó ln được coi là có hiệu
lực kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết (là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản
của hợp đồng thế chấp trong trường hợp việc thế chấp đó khơng buộc phải có cơng chứng
hoặc là thời điểm hợp đồng được công chứng trong trường hợp việc thế chấp đó buộc
phải có cơng chứng).
Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 của Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 của Chính
Phủ về Giao dịch bảo đảm có qui định: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký thế chấp”.
Như vậy, khác với các hợp đồng thế chấp tài sản thông thường, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện việc đăng ký và thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký bởi thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này
đã được “pháp luật có quy định khác”.

2.1.2. Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
a. Bên thế chấp
Là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, dùng quyền
sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Người sử dụng đất có quyền chung theo Điều 167 Luật đất đai 2013: “quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi”.
Riêng đối với bên thế chấp cần có một số điều kiện sau để thực hiện quyền của
mình:
Thứ nhất: Bên thế chấp phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định
của pháp luật bao gồm Giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất. Tùy vào mỗi thời kỳ khác nhau có mẫu giấy chứng nhận phù hợp.
Thứ hai: Đất khơng có tranh chấp.
Thứ ba: Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Thứ tư: Đất đã hồn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Cùng với sự phát triển của xã hội, các quy định của pháp luật cũng có nhiều thay
đổi theo hướng mở rộng cho các chủ thể có quyền thế chấp QSDĐ và các quyền khác
được thực hiện dễ dàng hơn.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng thì chỉ được thế chấp với
sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Người có quyền sở hữu chung theo phần đối với một QSDĐ có thể thế chấp QSDĐ
của mình trong tài sản chung nhưng khơng thể thế chấp toàn bộ QSDĐ chưa phân chia.
8


Thậm chí thế chấp phần quyền của mình trong đó cũng khơng thể hiện được do tính chất
phức tạp, liên quan đến xử lý tài sản trong trường hợp không trả được nợ và nhiều vấn đề
khác. Điều 167, khoản b, Luật đất đai 2013: “ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà
QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên nếu mỗi thành viên muốn thực hiện

quyền của mình đối với phần QSDĐ thì phải làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng
nhận”. Do vậy, đối với QSDĐ thuộc sở hữu chung theo phần cũng chỉ thực hiện được
khi tất cả các đồng sở hữu đồng ý.
Người thế chấp phải có năng lực chuyển nhượng. Trong hợp đồng thế chấp, rủi ro
lớn nhất và cũng là tất yếu đó là việc bên thế chấp khơng hồn thành được nghĩa vụ trả
nợ. Khi đó, tài sản phải được xử lý theo những hình thức nhất định: bán đấu giá… Năng
lực chuyển nhượng có ý nghĩa rất quan trọng, nhằm loại trừ khả năng chịu rủi ro của
những người hồn tồn khơng nhận thức được hoặc chỉ có thể nhận thức không đầy đủ về
ý nghĩa, tầm quan trọng, về phương diện tài sản của giao dịch mà mình xác lập (Ví dụ:
người chưa thành nên, người mắc bệnh tâm thần…)
b. Bên nhận thế chấp
Bộ luật dân sự 2015 và các quy định liên quan đến vấn đề thế chấp QSDĐ khơng có
quy định rõ về chủ thể nào được quyền nhận thế chấp. Do đó có thể hiểu là bất kỳ chủ thể
nào cũng có quyền nhận thế chấp QSDĐ.
Chủ thể nhận thế chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực pháp luật quy
định. Quy định này tạo nhiều thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh của cá nhân, tổ
chức tín dụng… Trước đây, khi chưa có luật đất đai, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế hoặc tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được thuê đất chỉ có thể thế
chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay vốn đối với ngân hàng Việt Nam.
2.1.3. Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
a. Đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất nói chung
nhưng khơng phải bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng được quyền thế chấp. Luật đất đai
công nhận quyền thế chấp của chủ sử dụng đối với một số loại đất và chỉ những loại đất
được pháp luật ghi nhận chủ sử dụng mới có thể đem thế chấp, mới là đối tượng của hợp
đồng.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản được phép giao dịch
nhưng là một loại tài sản đặc biệt: quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
toàn dân. Điều 53, 54 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Và “Đất đai là tài nguyên

đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật”.
Luật Đất đai quy định về các loại đất được và không được thế chấp khá phức tạp.
Theo đó, các loại đất sau được phép thế chấp:
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
9


- Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước.
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất đã trả khơng có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và khơng chuyển mục
đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc
trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Đất của tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất hoặc được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn
mà khơng phải là đất được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho th để đầu tư xây dựng cơng trình
ngầm trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao trong hạn mức; đất

được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
- Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ loại đất nào khơng được thế chấp nhưng
có thể hiểu rằng các loại đất cịn lại khơng được phép thế chấp. Ví dụ như:
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Đất của tổ chức sự nghiệp tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước.
- Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Có một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp những vẫn không thực
hiện được trên thực tế: đất chưa hồn thành nghĩa vụ tài chính; Đất đang có tranh chấp về
tài sản trên đất; Đất nằm trong diện quy hoạch.
10


Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quyền và nghĩa vụ của
các bên. Nội dung này được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
b. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Căn cứ theo quy định tại Điều 320, Điều 321 BLDS 2015 thì bên thế chấp có quyền
sau đây:
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa
thuận;
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản

thế chấp;
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế
chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ
thế chấp.
Quyền sử dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức: với quyền này, người thế chấp thực hiện
các hành vi quản lý và sử dụng tài sản như thể tài sản chưa bao giờ được thế chấp: cư trú
trên đất, trồng trọt, chăn nuôi, thu hoạch hoa lợi, lợi tức. Bên thế chấp hoàn toàn yên tâm
tiếp tục khai thác, sử dụng miễn là đảm bảo đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ cho bên
nhận thế chấp.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… bị ràng buộc bởi ý chí của bên nhận
thế chấp. Tất nhiên, bên nhận thế chấp phải đặt lợi ích của hộ gia đình lên hàng đầu. Chỉ
trong những điều kiện bắt buộc, cần thiết quyền chuyển đổi, chuyển nhượng mới được
chấp nhận: chẳng hạn khi gần đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp khơng có
khả năng trả nợ… Trong những trường hợp đó, bên nhận thế chấp dù cho phép chuyển
đổi, chuyển nhượng vẫn có sự giám sát rất chặt chẽ. Cịn quyền cho th có thể được cho
phép dễ dàng hơn. Có lẽ vì nó khơng làm chuyển giao tài sản cho bên thuê. Do đó, nếu
được đồng ý cho thuê thì bên nhận thế chấp cũng có những quy định ràng buộc đối với
ngay cả hợp đồng thuê: về thời hạn thuê, mục đích thuê, quyền, nghĩa vụ các bên…Và
chính bên thuê cũng phải biết rằng tài sản đang được thế chấp vì việc thế chấp đã được
đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nếu không phù
hợp sẽ khơng có giá trị.
Quyền nhận tiền vay: là quyền đương nhiên của bên thế chấp, là mục đích của bên
thế chấp đạt tới khi quyết định tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Mỗi tổ
chức tín dụng có những phương thức giải ngân, cấp vốn khác nhau.Với những số tiền lớn
có thể bên nhận thế chấp không đưa tiền mặt mà thông qua tài khoản ngân hàng. Bên thế
chấp cũng cần thỏa thuận rõ về phương thức nhận tiền để đảm bảo quyền lợi tối đa của
mình. Sau khi đã hồn tất các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bên thế chấp có quyền
quan trọng là nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhận lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, bên thế chấp cần xem xét lại đầy đủ thông tin, kiểm tra lại giấy chứng

nhận xem có đúng là của mình khơng, có bị nhầm lẫn, thay đổi gì, rách nát so với ban
11


đầu khơng. Và sau đó, khơng qn nghĩa vụ xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan
đăng ký theo đúng thủ tục để hồn tất giao dịch, khơng bị ràng buộc gì với bên nhận thế
chấp.
Ngồi các quyền nêu trên thì bên thế chấp cịn có các nghĩa vụ theo quy định tại
Điều 321, Bộ luật dân sự 2015:
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế
chấp chấm dứt;
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế
chấp;
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Đây là những nghĩa vụ cơ bản của bên thế chấp. Trong đó, nghĩa vụ “giao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” mang bản chất của hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp vẫn
khai thác, sử dụng tài sản, chỉ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế
chấp.
Nghĩa vụ thanh tốn tiền vay là nghĩa vụ đương nhiên. Ngồi ra, các bên cũng có
thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác về nghĩa vụ của mình phù hợp với hoạt động
kinh doanh của từng bên hoặc cụ thể hơn về những nghĩa vụ nhưng không trái quy định
của pháp luật.
Quyền sử dụng đất là tài sản có đăng ký quyền sử dụng. Vì vậy, pháp luật có quy
định việc bắt buộc đăng ký, xóa đăng ký giao dịch đối với cơ quan có thẩm quyền. Cụ
thể:
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngồi.

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng tài ngun mơi trường quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Phịng tài ngun và môi trường quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất trong trường hợp chưa thành lập Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trong nước.
Bên thế chấp mặc dù được sử dụng đất nhưng dưới sự giám sát, kiểm tra của bên
nhận thế chấp nên khơng được có bất kỳ hành vi nào làm giảm giá trị của đất, phải sử
dụng đất đúng mục đích. Quyền sử dụng đất khi đã trở thành tài sản đảm bảo cho nghĩa
vụ thì cần được bảo vệ. Vì đó khơng đơn thuần là tài sản của chủ sử dụng như trên giấy
tờ đăng ký. Trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có thể dẫn đến trường hợp xấu
nhất xảy ra là bên vay không trả được nợ, tài sản sẽ được xử lý để thu hồi nợ.
c. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Bản chất là quyền hạn chế quyền sở hữu của chủ tài sản. Theo Điều 351 Bộ luật dân
sự 2015, bên nhận thế chấp có các quyền sau:
12


Quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử
dụng đất đúng mục đích. Việc kiểm tra, nhắc nhở cũng sẽ phải được các bên thỏa thuận
cụ thể về hình thức, thời gian, cách thức phù hợp.
Quyền được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp. Vấn đề này, luật có ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp chứ khơng
phải bên nhận thế chấp thanh tốn quyền địi nợ. Và đây cũng không phải là quyền độc
quyền trong việc nhận thanh tốn quyền địi nợ.
Bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ sau:
Theo Điều 350 Bộ luật dân sự 2015 thì nghĩa vụ của bên nhận thế chấp đưọc quy
định như sau:
Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp: thủ tục đăng ký thế chấp bao gồm
một số giấy tờ cần phải có dấu, chữ ký của cả hai bên. Ví dụ: đơn yêu cầu đăng ký thế
chấp. Trong các trường hợp đó phải có chữ ký, dấu của các bên tham gia hợp đồng.

Nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện
xong nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp dường như quá ít so với nghĩa vụ của bên thế chấp.
Vậy có sự cơng bằng khơng? Thực ra đây chỉ là các quy định mang tính chất mở của
pháp luật, các bên hồn tồn có thể thỏa thuận thêm nhiều điều khoản khác để ràng buộc
nhau, phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.2.1. Khái niệm, đặc điểm công chứng
a. Khái niệm công chứng
Quan niệm một số nước về mơ hình cơng chứng: Trên thế giới từ trước tới nay, tồn
tại 03 mơ hình cơng chứng: Mơ hình cơng chứng Anglo- Saxontương ứng với hệ thống
pháp luật Anglo-Saxon (Common Law), đại diện cho mơ hình này như Vương quốc Anh,
Hoa Kỳ, Đan Mạch…; Mơ hình cơng chứng La tinh - cịn gọi là mơ hình pháp luật dân sự
(Civil Law, đại diện cho mơ hình này như Pháp, Tây Ban Nha, Italia…; Mơ hình cơng
chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa
(Sovietique), đại diện cho mơ hình này như Ba Lan, Cu Ba, Trung Quốc, Việt Nam...
Sơ lược pháp luật về cơng chứng một số nước mang tính điển hình của mơ hình
cơng chứng khác so với Việt Nam, qua đó nêu lên quy định pháp luật của nước ta để đưa
ra nhận định, như sau:
Ở Vương quốc Anh (một trong các điển hình của mơ hình cơng chứng Anglo Saxon), quy chế công chứng năm 1801, 1833, 1834 quy định: Công chứng viên là viên
chức được bổ nhiệm để thực hiện các hành vi cơng chứng trong đó có việc xác lập giấy tờ
có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản và tài sản cá nhân, giấy ủy quyền liên
quan đến bất động sản và tài sản cá nhân ở Anh hoặc ở nước ngồi…
Ở Cộng hịa Pháp (một điển hình của mơ hình cơng chứng Latinh): Theo Pháp lệnh
về Điều lệ công chứng ngày 02/11/20145, Công chứng viên là nhân viên công quyền do
13


Bộ Tư pháp bổ nhiệm để lập các hợp đồng, văn bản nhằm đem lại tính xác thực như văn

bản của cơ quan công quyền khác và nhằm bảo đảm thời hạn hiệu lực chắc chắn của văn
bản, lưu giữ bản gốc, cấp bản sao của văn bản đó, ngồi ra cịn có nhiệm vụ tư vấn cho
các bên theo quy định của pháp luật, làm công bằng quyền lợi giữa các bên.
Công chứng viên của pháp không phải là công chức nhà nước nhưng được coi như
công chức, mang “lưỡng tính” và hành nghề tự do, hoạt động bằng nguồn kinh phí tự
chủ, thu nhập là tiền thù lao từ khách hàng.
Công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi cơng chứng của
mình, nếu gây thiệt hại cho khách hàng thì phải bồi thường. Trường hợp vi phạm sẽ bị
truy cứu trách nhiệm hình sự…
Ở Việt Nam: Theo mơ hình cơng chứng tập thể (Collectiviste) tương ứng với hệ
thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, lúc đầu cơ quan công chứng được tổ chức khá chặt chẽ,
hoạt động chuyên nghiệp bằng sự bao cấp của Nhà nước. Được cấp ngân sách hành chính
để đầu tư cơ sở vật chất, cho trả lương và cho hoạt động. Tổ chức cơng chứng là một loại
hình cơ quan bổ trợ tư pháp trong bộ máy hành pháp của Chính phủ.
Cơng chứng viên do Bộ Tư pháp bổ nhiệm và có những tiêu chuẩn về chun mơn
nghiệp vụ nhất định. Công chứng viên là công chức, viên chức nhà nước, hưởng lương từ
ngân sách nhà nước và hưởng các chế độ chính sánh như cơng chức. Cơng chứng viên
được tổ chức hành nghề dưới hình thức Phịng Cơng chứng nhà nước với chức năng
chứng nhận tính xác thực các hợp đồng, giao dịch lưu giữ lâu dài các hợp đồng, giao dịch
đó. Họ vừa là người soạn thảo hợp đồng, giao dịch, vừa là người tư vấn, hợp pháp hóa
các giấy tờ, đồng thời vừa là người xác nhận.
Phịng Công chứng chịu sự quản lý song trùng cả của cơ quan chuyên môn cấp trên
là Bộ Tư pháp và chính quyền địa phương là Sở Tư pháp về biên chế, chế độ, chính
sách…
Hiện nay, hệ thống xã hội chủ nghĩa khơng cịn nữa cơ bản các nước xây dựng nền
kinh tế thị trường, từ đó mơ hình cơng chứng này từng bước đã dần chuyển đổi theo hệ
thống công chứng Latinh và hệ thống Anglo – Saxon. Vì vây, công chứng được cho là
một nghề tự do đặt dưới sự quản lý của Nhà nước.
Thời gian qua nhằm nâng cao chất lượng mơ hình cơng chứng giao dịch bất động
sản ở nước ta, bảo đảm hợp lý, khả thi, phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước. Các

nhà khoa học đã nghiên cứu, tham khảo về mô hình cơng chứng giao dịch bất động sản
của một số nước trên thế giới để vận dụng vào Việt Nam cho phù hợp khi hội nhập quốc
tế.
Khái niệm công chứng:
Theo Từ điển Luật học thì cơng chứng là:“Chứng nhận tính xác thực của hợp đồng
được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế,
thương mại và quan hệ xã hội khác. Văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ, trừ trường
hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo thủ tục pháp luật quy
định hoặc bị Tịa án tun bố là vơ hiệu. Hợp đồng đã được cơng chứng có giá trị thi
14


hành đối với các bên giao kết; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa
vụ của mình thì bên kia có quyền u cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
theo quy định của pháp luật”
Theo Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp xác định công
chứng nhà nước “là một hoạt động của nhà nước với mục đích giúp các cơng dân, cơ
quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các
văn bản, sự kiện đó, là cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện”. Đây là lần đầu
tiên kể từ khi thành lập nước (02/9/1945), khái niệm công chứng nhà nước được đưa ra ở
Việt Nam, đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền
kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới.
Theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ
rưởng về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước: “Cơng chứng Nhà nước là việc
chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật,nhằm bảo
vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức
xã hội, góp phần phịng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”.
Theo quy định của Nghị định số 31/CP của Chính phủ“Cơng chứng là việc chứng
nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo
vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức

xã hội (sau đây gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”.
Theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP khái niệm về công chứng đã được
xác định khoa học hơn, rõ ràng hơn và tách bạch riêng giữa cơng chứng với chứng thực
“Cơng chứng là việc Phịng Cơng chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được
giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và
quan hệ xã hội khác và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”.
Theo quy định của Luật công chứng năm 2006: “Công chứng là việc công chứng
viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản
mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu
công chứng”.
Theo quy định của Luật công chứng năm 2014: “Công chứng là việc công chứng
viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính
chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng
Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản
dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện
yêu cầu công chứng”.
Qua các khái niệm trên mặc dù ở những thời điểm khác nhau, có những cách khái
niệm khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung ta có thể hiểu rằng: Cơng chứng là
hành vi của công chứng viên thực hiện, chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao
dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc
15


cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phịng ngừa
tranh chấp và vi phạm pháp luật.
b. Đặc điểm công chứng
Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo
yêu cầu của một bên hoặc các bên trong giao dịch và chứng nhận các hợp đồng giấy tờ

theo quy định của pháp luật. Nội dung công chứng là công chứng viên chứng nhận về
thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công
chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hồn tồn tự nguyện, có năng lực
hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật,
không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch.
Đây là hoạt động cơ bản nhất để phân biệt giữa hoạt động công chứng với những
hoạt động mang tính chất hành chính của các cơ quan là chính quyền nhà nước ở địa
phương.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây là chức
danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đối với những người có đủ tiêu
chuẩn theo quy định của Luật công chứng 2014 để chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp
pháp, khơng trái đạo đức xã hội của hợp đồng, giao dịch dân sự khác theo quy định của
pháp luật, theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân tham gia.
Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. Văn bản công
chứng được tạo lập, trước hết đảm bảo giá trị thực hiện đối với các bên giao kết (ràng
buộc chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, là cơ sở pháp lý không thể phản
bác buộc bên kia phải thực hiện đúng thỏa thuận). Đồng thời, có giá trị đối với bên thứ
ba.
Giá trị chứng cứ của hợp đồng, văn bản giao dịch đã được cơng chứng chính là giá
trị làm chứng cứ của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những hợp đồng, văn
bản giao dịch đã được cơng chứng chính là bằng chứng không thể chối cãi giữa các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch. Từ đó, quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên
được bảo vệ và đảm bảo thực hiện.
Thứ tư, công chứng là hoạt động hỗ trợ đắc lực cho các cá nhân và tổ chức khi tham
gia các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại; hỗ trợ tích cực cho hoạt động quản lý nhà
nước và hoạt động tư pháp.
2.2.2. Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
“Thế chấp” theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn thì Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có
nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối

với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu
năm, cơng trình xây dựng khác… Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để
bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự
thỏa thuận của các bên. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ
trường hợp các bên thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc
16


thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải
có chứng nhận của tổ chức hành nghề cơng chứng ( Phịng cơng chứng hoặc Văn phịng
cơng chứng), nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chế định thế chấp tài
sản được Bộ luật dân sự 2015 quy định từ điều 317 đến điều 327.
Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới gốc độ nào đi nữa thì khi nhận định
về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn gốc
phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ
trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thơng qua một tài sản cụ thể;
Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể
bao gồm cả các tài sản khơng phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ
yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường
được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khơi phục hồn tồn cho
bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể
chấm dứt hồn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế
chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện.
a. Khái niệm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo khái niệm Công chứng được quy định tại Luật công chứng năm 2014 và kết
quả nghiên cứu tại Luận án tiến sĩ của tác giả Lê Thị Thúy Bình về “Thực hiện pháp luật
thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” thì thế chấp QSDĐ là “ quyền của một chủ thể đang có
QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, kinh tế mà
khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Từ đó ta có thể suy ra Công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc công chứng

viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, tính
chính xác, khơng trái đạo đức xã hội của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
b. Đặc điểm công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ
Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ là
lập hợp đồng thế chấp QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức với bên nhận thế
chấp và chứng nhận thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là đặc điểm cơ bản
nhất để phân biệt giữa công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ với những hoạt động mang
tính chất hành chính của các cơ quan là chính quyền nhà nước ở địa phương.
Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là công chứng viên. Đây là chức
danh nghề nghiệp được Bộ trưởng Bộ tư pháp bổ nhiệm đối với những người có đủ tiêu
chuẩn theo quy định (Luật cơng chứng 2014) để chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp
pháp, không trái đạo đức xã hội của công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ so với các hợp
đồng, giao dịch khác theo quy định của pháp luật, theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân
tham gia.
Thứ ba, văn bản cơng chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ. Văn bản công
chứng được tạo lập, trước hết đảm bảo giá trị thực hiện đối với các bên giao kết (ràng
buộc chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, là cơ sở pháp lý không thể phản
bác để các bên buộc bên kia phải thực hiện đúng các thỏa thuận).
17


Giá trị chứng cứ của các hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được cơng chứng chính là giá
trị làm chứng cứ của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những hợp đồng thế
chấp QSDĐ đã được công chứng chính là bằng chứng trước cơ các cơ quan có thẩm
quyền giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Từ đó, quyền và lợi ích hợp pháp,
chính đáng của các bên được bảo vệ và bảo đảm thực hiện.
2.2.3. Quy định về chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Công chứng hợp đồng thế chấp được thực hiện bởi công chứng viên là người có đủ
phẩm chất đạo đức, chun mơn pháp luật (có bằng cử nhân luật, thời gian công tác pháp

luật từ năm năm trở lên, tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng, đã qua tập sự hành nghề
công chứng). Công chứng viên được nhà nước trao quyền, được coi là "thẩm phán phịng
ngừa". Khi cơng chứng một giao dịch, cơng chứng viên phải tuân theo quy định của pháp
luật chặt chẽ về trình tự, thủ tục, các pháp luật liên quan. Văn bản cơng chứng ln có giá
trị pháp lý cao.
Luật cơng chứng năm 2014 có riêng một điều khoản về cơng chứng hợp đồng thế
chấp bất động sản, trong đó bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất: Việc công chứng
hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có
trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
a. Tiêu chuẩn của cơng chứng viên
Theo quy định tại Điều 8, Luật công chứng 2014 về tiêu chuẩn cơng chứng viên thì:
Cơng dân Việt Nam thưịng trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có
phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì đưọc xem xét, bổ nhiệm cơng
chứng viên:
- Có bằng cử nhân luật
- Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi
đã có bằng cử nhân luật.
- Tốt nghiệp khố đào tạo nghề cơng chứng quy định tại Điều 9, Luật cơng chứng
hoặc hồn thành khóa bồi dưỡng nghề cơng chứng quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật
này.
+ Hồn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng 03 tháng đối với những người được
miễn đào tạo nghề công chứng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Luật công chứng 2014
bao gồm: người đã có thời gian làm thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên từ 05 năm trở
lên; luật sư đã hành nghề từ 05 năm trở lên; giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến
sĩ luật; người đã là thẩm tra viên cao cấp ngành tòa án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm
sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên cao cấp trong lĩnh vực
pháp luật.
+ Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề cơng chứng kéo dài trong 12 tháng sau khi có bằng
cử nhân luật đối với những trường hợp không được miễn đào tạo nghề công chứng kể
trên.

18


- Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng: theo quy định tại
Khoản 1, Điều 11 Luật cơng chứng 2014 thì: “Người có giấy chứng nhận tốt nghiệp khóa
đào tạo nghề cơng chứng hoặc giấy chứng nhận bồi dưỡng nghề công chứng phải tập sự
hành nghề tại một tổ chức hành nghề công chứng. Người tập sự có thể tự liên hệ với một
tổ chức hành nghề công chứng đủ điều kiện nhận tập sự về việc tập sự tại tổ chức đó;
trường hợp khơng tự liên hệ được thì đề nghị Sở Tư pháp ở địa phương nơi người đó
muốn tập sự bố trí tập sự tại một tổ chức hành nghề công chứng đủ điều kiện nhận tập
sự”. Sau khi tham gia quá trình tập sự hành nghề cơng chứng, người đạt u cầu kiểm tra
kết quả tập sự hành nghề công chứng là người được cấp giấy chứng nhận kết quả kiểm tra
tập sự hành nghề công chứng.
- Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng.
b. Quyền và nghĩa vụ của cơng chứng viên
Theo điều 17, Luật cơng chứng 2014 thì quyền và nghĩa vụ của công chứng viên
đưọc quy định như sau:
Quyền của công chứng viên:
- Được pháp luật bảo đảm quyền hành nghề công chứng;
-Tham gia thành lập Văn phịng cơng chứng hoặc làm việc theo chế độ hợp
đồng cho tổ chức hành nghề công chứng;
- Được công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật này;
- Đề nghị cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan cung cấp thơng tin, tài liệu để thực
hiện việc công chứng;
- Được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch vi phạm pháp luật, trái
đạo đức xã hội;
- Các quyền khác theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật
khác có liên quan.
Nghĩa vụ của cơng chứng viên:
- Tn thủ các nguyên tắc hành nghề công chứng;

- Hành nghề tại một tổ chức hành nghề công chứng;
-Tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu cơng chứng;
- Giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc cơng chứng; trường hợp từ chối u cầu
cơng chứng thì phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầu cơng chứng;
- Giữ bí mật về nội dung cơng chứng, trừ trường hợp được người yêu cầu công
chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác;
-Tham gia bồi dưõng nghiệp vụ công chứng hằng năm;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu cơng chứng về văn bản
cơng chứng của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động của Văn phịng
cơng chứng mà mình là cơng chứng viên hợp danh;
- Tham gia tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên;
19


- Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, của tổ chức hành nghề cơng
chứng mà mình làm cơng chứng viên và tổ chức xã hội - nghề nghiệp của cơng chứng
viên mà mình là thành viên;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật
khác có liên quan.
2.2.4. Quy định về trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
Theo quy định của Luật công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng thế chấp
QSDĐ phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi có đất. Trường hợp QSDĐ đã được thế chấp để bảo đảm thực
hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế
chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp
đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công
chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực
hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì

cơng chứng viên của tổ chức hành nghề cơng chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp
đồng thế chấp tiếp theo đó.
Thủ tục cơng chứng hợp đồng thế chấp cũng giống như thủ tục công chứng các hợp
đồng, giao dịch khác trong hoạt động công chứng được quy định chặt chẽ trong Luật
công chứng năm 2006 tại Điều 35, 36 và Luật Công chứng mới năm 2014 quy định tại
Điều 40, điều 41. Dù được quy định tách bạch giữa thủ tục công chứng hợp đồng đã soạn
thảo sẵn với thủ tục công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của
người yêu cầu công chứng những thủ tục cơ bản gồm các bước sau:
Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (theo mẫu của
từng tổ chức hành nghề công chứng)
- Dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (nếu có)
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân (hộ chiếu, chứng minh quân đội,
chứng minh sĩ quan) hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ khác.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất)
- Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải
có: giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình, thành
viên hộ gia đình...
- Riêng đối với các tổ chức tín dụng là bên nhận thế chấp cần cung cấp thêm: Biên
bản định giá tài sản, hợp đồng tín dụng (nếu trong hợp đồng thế chấp có nêu). Bên có tài
sản là pháp nhân phải có giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân (giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh), giấy tờ chứng minh người đại diện pháp nhân ký kết hợp đồng.
20


Tất cả các giấy tờ trên người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối
chiếu.
Bước 2:

- Cơng chứng viên tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra các giấy tờ nếu còn thiếu hoặc phát
sinh thêm giấy tờ khác thì yêu cầu bổ sung. Khi đã đầy đủ thì thụ lý, ghi vào sổ cơng
chứng. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ cơng chứng có vấn đề chưa rõ,
việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành
vi dân sự của người yêu cầu cơng chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là
khơng có thật thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề
nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu
giám định; trường hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ chối cơng chứng.
- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nếu phù
hợp quy định của pháp luật và ý chí các bên thì chấp nhận. Nếu khơng phù hợp thì u
cầu sửa chữa, sau khi các bên thỏa thuận lại phù hợp thì được chấp nhận nếu khơng thể
sửa chữa mà nội dung có những điều khoản trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội cơng
chứng viên có thể từ chối.
- Nếu khơng có dự thảo hợp đồng, cơng chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu
cầu của các bên.
Thực tế, mỗi tổ chức tín dụng thường tự soạn thảo cho mình một mẫu hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất riêng phù hợp với tổ chức mình. Các mẫu hợp đồng sẽ được
thống nhất trước giữa tổ chức hành nghề công chứng và tổ chức tín dụng để cho ra một
mẫu hợp đồng chuẩn như vậy sẽ tiết kiệm thời gian khi công chứng.
Bước 3:
- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc
cho người yêu cầu công chứng nghe. Công chứng viên giải thích rõ nội dung hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên ghi ký kết hợp đồng. Người yêu cầu cơng chứng đồng ý
tồn bộ nội dung hợp đồng thì ký vào từng trang hợp đồng.
- Cơng chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang hợp đồng. Sau đó, thu phí, đóng
dấu và trả hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng năm 2014: “Công chứng viên của tổ
chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản
trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng
đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động

sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều điểm đặc biệt
mà những ai lần đầu tiên đến làm thủ tục công chứng sẽ thấy rất bỡ ngỡ. Các chủ thể
trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải xuất trình bản chính để công chứng viên
đối chiếu với bản sao, bản phô tô. Đây là yêu cầu bắt buộc trong thủ tục cơng chứng nói
chung. Nhiều người dân cho rằng như vậy quá khắt khe và gây phiền hà. Có những người
đã mang theo đầy đủ bản sao có chứng thực sao y bản chính của cơ quan có thẩm quyền
21