Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (36)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
---------------------

ĐỒ ÁN MƠN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
“XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ ĐẠT CHUẨN PNJ ”

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN :
HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN
:
MSSV
:
LỚP
:
SỐ THỨ TỰ ( SỐ ĐỀ )
:

THS.TRẦN PHƯƠNG NAM
Phan Xuân Dũng
1508863
63KT2
6

 HÀ NỘI-2021


MỞ ĐẦU
PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Họ và tên sinh viên : PHAN XUÂN DŨNG
Lớp quản lý : 63KT2

Lớp môn học : 63KT2
MSSV : 1508863
Số liệu đề bài
Số lượng các nhà
A
10

B
5

C
10

Địa điểm
D
10

Tỷ lệ vốn tự có
(%)

Tỷ lệ vốn vay
(%)

21

79

ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN
Số lần
thông

1

2

3

4

5

Ngày thông qua Kết quả thông qua

Đánh giá của giảng viên


1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau đó vận hành, khai thác tài sản
đó để sinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của người bỏ vốn trong thời gian nhất
định trong tương lại.
Đầu tư xây dựng (ĐTXD) là hoạt động phổ biến trong xã hội xây dựng cơng trình
để thực hiện mục tiêu đầu tư khi cơng trình xây dựng hình thành.Hoạt động đầu tư
xây dựng cơng trình là hoạt động có vai trị đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể
hiện ở những mặt chính sau:
- ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nước, có tác động
quyết định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước trong mọi thời kỳ
- Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà quá trình ĐTXD sẽ được đúng hướng, tạo ra sự
chuyển biến cơ bản trong tăng trưởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định
và đạt hiệu quả cao
- ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, công nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh được
sự nghiệp cơng nghiệp hố và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng

năng suất lao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động
- ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọi
miền đất nước, góp phần đưa nơng thơn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực
phát triển của đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày được nâng cao
của cả nước
- ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng,
tài nguyên của đất nước
- Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanh
nghiệp, là phương tiện chính để phát triển doanh nghiệp, Đối với nước ta đang trong
giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên
tất cả các lĩnh vực
→Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong quá trình thực hiện
đầu tư phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lược phát triển
kinh tế từng thời kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh
tế của nhà nước; có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hố,
hiện đại hố mà Đảng và nhà nước đã đề ra.
2.Vai trị của dự án trong quản lí dự án đầu tư và xây dựng
- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và
phê duyệt phục vụ cho quyết định đầu tư.
- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở
pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:
+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;


+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;
+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho công
tác thiết kế xây dựng
+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết
tiếp theo sau dự án
+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện

các hoạt động sau dự án như: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án,
lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng
+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu
+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh tốn, quyết tốn,
về bảo trì, sửa chữa cơng trình
+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án
hoàn thành, đưa vào sử dụng .Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê
duyệt, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án
- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập, thẩm định,
phê duyệt khơng cao có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ đó trực
tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nước và
cộng đồng.
3.Nội dung của dự án khả thi đầu tư xây dựng
Theo Điều 54 về Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Luật Xây
dựng số 50/2014/QHB ngày 18 tháng 6 năm 2014 và Điều 9 về Báo cáo nghiên cứu
khả thi đầu tư xây dựng nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015
của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng có quy định:
Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng
trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào
khai thác,sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội
dung sau:
1: Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình
xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai
thác, sử dụng,.Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung
sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp
cơng trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có)
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, các kích
thước, kết cấu chính của cơng trình xây dựng

d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây
dựng cho từng cơng trình


đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp
phịng, chống cháy, nổ
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng
để lập thiết kế cơ sở
Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng
b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên,
lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,
yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng
xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành,
sử dụng cơng trình và bảo vệ môi trường
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng,
phịng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai
thác sử dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ
chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án
đ) Các nội dung khác có liên quan
4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư, Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội
dung quan trọng nhất của dự án
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết
định có đầu tư hay khơng,Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra

quyết định đầu tư một cách đúng đắn
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở
để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu
tư
- Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát
từ lợi ích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân và tồn bộ xã hội.Phân tích kinh tế xã hội
rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp
tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó khơng được
trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của
tồn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt
chẽ.Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội
của dự án


- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục
Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng
cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực
hiện dự án
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét
duyệt để cấp giấy phép đầu tư
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho
các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường
- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần
phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án, loại dự án này
hiện ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn, Vì vậy, việc phân tích
kinh tế - xã hội của dự án ln ln giữ một vai trị quan trọng
4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng
4.1.1. Tính tốn các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) để tính hiệu quả

tài chính
a) Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn
- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động
- Phân phối vốn đầu tư theo thời gian
- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ
b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)
❖ Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng
- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ
- Chi phí bán thành phẩm
- Chi phí năng lượng, nước, điện…
- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng
❖ Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp
- Chi phí quản lý doanh nghiệp
- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doang nghiệp
- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí lãi vay vốn, thuế…
- Chi phí khác
c) Xác định doanh thu
d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ;
❖ Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)
- Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần:
+ Lợi nhuận để lại doanh nghiệp


+ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
- Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: Ltt = DT – C1
Trong đó: DT: Doanh thu trong năm
C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập
DN

❖ Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp (lợi nhn rịng)
Được xác định theo cơng thức: Lr = Ltt – TTNDN
Trong đó: TTNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỷ lệ phần trăm
so với lợi nhuận trước thuế
4.1.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án:
4.1.2.1. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
- Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến giá trị tiền teeh thay đổi theo thời gian, có
thể tính cho cả đời dự án hoặc tính cho từng năm vận hành
- Chỉ tiêu tĩnh được dùng làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án tiền khả thi và
làm luận chứng kinh tế kỹ thuật, là chỉ tiêu bổ sung khi phân tích dự án khả thi
❖ Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm
được xác định theo công thức:
1
C d = ( Vtb * i+ C1)
Q

Trong đó:
Q: Khối lượng sản phẩm dự án sản xuất trong kì hay năng suất
của dự án
i: Lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
Vtb: Vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của
dự án
 Phương án tốt nhất là khi Cd => min
- Áp dụng: Theo chỉ tiêu chi phí ta khơng có ngưỡng quy định trước về chi phí mang
tính chất định mức, vì vậy thơng qua chỉ tiêu chi phí chưa cho ta biết được phương
án đầu tư có đáng giá hay khơng nên nó khơng được dùng để đánh giá tính đáng giá
của dự án
❖ Lợi nhuận
➢ Lợi nhuân cho một kì- L được tính theo cơng thức:
L=D–C

(đồng)
Trong đó: D: Doanh thu trong kì
C: Chi phí sản xuất trong kì
Phương án đáng giá khi L > 0
Phương án tốt nhất khi L =>max
➢ Lợi nhuận cho một đơn vị sản phẩm:
Lđ = Gđ - Cđ = L/N
Gđ : giá bản một đơn vị sản phẩm


Cđ : giá thành một đơn vi sản phẩm
Phương án đáng giá khi Lđ > 0
Phương án tốt nhất khi Lđ =>max
❖ Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:
M=

tư đề

Lbq
V

Lbq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư
Phương án đáng giá khi M >0
Phương án tốt nhất khi: M ≥ Mđm với Mđm là mức doanh lợi do chủ đầu

ra
❖ Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận:
Tl = V/L
Phương án đáng giá khi T1 < Tđm với Tđm là thời hạn thu hồi vốn đầu tư

từ lợi
nhuận định mức do chủ đầu tư đề ra
Phương án tốt nhất khi: Tl =>min
4.1.2.2. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động
- Chỉ tiêu động là chỉ tiêu có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian, được
tính tốn cho cả đời dự án, các số liệu đưa vào tính tốn có xét đến các yếu tố về
trượt giá, lạm phát
- Chỉ tiêu động được dùng làm chỉ tiêu tơng hợp khi phân tích dự án khả thi
Hiệu quả tài chính dự án:
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính dự án thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
NPV = PB – PC = ∑𝒏𝒕=𝟎

𝑩𝒕 −𝐶𝑡
(𝟏+𝒓)𝒕

Trong đó:
- PB: giá trị hiện tại của dịng lợi ích
- PC: giá trị hiện tại của dịng chi phí
- n: tuổi thọ của dự án
- t:khoảng thời gian tính từ gốc O đến thời điểm xuất hiện
giá trị
điểm vốn
của vốn

của dịng tiền tệ
- Bt : lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tùy theo quan
chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu
- Ct : chi phí năm t trong dịng tiền chi tùy theo quan điểm

chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng
vốn đầu
tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có
khoản H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị
tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì
cơng thức tính NPV như sau:

trong đó:
-V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án
vào hoạt
động
- Bt: dịng thu khơng đổi hàng năm
- Ct: dịng chi khơng đổi hàng năm
- H: khoản thu khác ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án như sau:
- Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá
- Nếu NPV < 0 thì dự án khơng đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua giá trị tương lai của hiêu số thu chi

Trong đó:
- FB: giá trị tương lai của dòng tiền thu
- FC: giá trị tương lai của dòng tiền chi
- Bt: khoản thu năm t
- Ct: khoản chi năm t
- n: thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng
số vốn

đầu tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra
có khoản
thu H ở cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài
sản chưa


khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức
tính NFV
sẽ là:
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào
hoạt động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
Đánh giá dự án như sau:
- Nếu NFV ≥0 => dự án đáng giá
- Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng
vốn đầu
tư của dự án, có dòng tiền thu, chi hằng năm là dòng tiền đều, ngồi ra cịn có
khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản,
giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời

của dự án…) thì cơng thức tính NAV sẽ là:
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án

hoạt động
- Bt: dòng thu khơng đổi hằng năm
- Ct:: dịng chi khơng đổi hằng năm
- H: khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ củ dự án


Đánh giá dự án: - Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
- Nếu NAV < 0 => dự án khơng đáng giá
❖ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
- Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất do nội tại dự án sinh ra mà
nếu dùng nó để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì có NPV=0 hay
PB=PC
- Suất thu lợi nội tại được định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chưa được
hoàn trả sao cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả bằng 0 khi thực hiện
khoản trả nợ cuối cùng

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá
❖ Đáng giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
Khái niệm: Tỷ số thu chi BCR là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo
số tương đối, được đo bằng tỷ số giữa tổng giá trị tương đương các khoản
thu nhập so với tổng giá trị tương đương các khoản chi phí được quy đổi về
cùng thời điểm chọn trước để phân tích đánh giá

Trong đó:
- PB, FB, AB: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều
hàng
năm của dòng tiền thu
- PC, FC, AC: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều

hằng
năm của dòn g tiền chi
- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Đánh giá dự án:
- Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
- Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá
4.1.2.3. Phân tích về an tồn tài chính và độ nhạy của dự án
❖ Phân tích an tồn nguồn vốn


- Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể
huy động được của nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn
- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án
- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức môi
giới trung gian
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần
- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất,
hình thức ngoại tệ và tỷ giá hối đối
- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình
trạng lạm phát
- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án
- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thường
> 50%), giữa
giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số này thường 2/1 đến 4/1)
❖ Phân tích thời hạn hồn vốn
- Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác
của dự án
được bù đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án

- Phương pháp tính chỉ tiêu thời hạn hồn vốn:
+ Theo chỉ tiêu tĩnh
Trong đó: - Thv: thời hạn hồn vốn (năm)
- V: vốn đầu tư ban đầu của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t

+ Theo chỉ tiêu động:
Trong đó: - Bt: dòng tiền thu của dự án
- Ct: dòng tiền chi của dự án
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
❖ Phân tích điểm hịa vốn
Doanh thu hịa vốn:

FC: chi phí cố định của dự án
VC: chi phí biến đổi của dự án


R: doanh thu của dự án
❖ Sản lượng hòa vốn của dự án

P: giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v: chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm
❖ Mức hoạt động vốn

❖ Phân tích thời hạn hồn vốn
 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

 Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuân và khấu hao:

❖ Phân tích khả năng trả nợ
- Nguồn vốn để trả nợ:
+ Quỹ khấu hao tài sản cố định
+ Trích một phần từ lợi nhuận
+ Vốn vay trung và dài hạn
- Số vốn gốc để trả nợ:
+ Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
+ Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn
+ Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn

Trong đó: - V: tổng số tiền nợ cả gốc lẫn lãi trong thời gian xây dựng hay số
vốn gốc phải trả nợ của dự án
- Vt: nợ gốc đi vay trong thời đoạn t


- i: lãi suất vay vốn của dự án
- n: thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
- Xác định số tiền trả nợ hàng năm
• Trả đều vốn gốc hàng năm được tính theo cơng thức:
A = P / Tn
Trong đó: - A: số tiền vốn gốc trả nợ đều hằng năm
- V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ
- i: lãi suất vay vốn
- Tn: thời gian trả nợ
- Xác định chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
KNt = Bt / At
trả nợ,

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để

khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
➢ KNt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
➢ KNt ≥ 1=> dự án có khả năng trả nợ
➢ KNt > 2=> dự án có khả năng trả nợ vững chắc
- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ:
• Quan điểm tĩnh:
Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh) được tính tốn sử dụng phương
pháp trừ dần. Sau đó được so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá
khả năng trả nợ của dự án
Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:

Trong đó:
- V: tổng số nợ dự án phải trả
- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t
- Tn: thời gian trả nợ
Đánh giá dự án:
Nếu Tkn ≤ Tn → dự án ở khả năng trả nợ
Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả năng trả nợ
• Quan điểm động:


Thời gian có khả năng trả nợ Tkn được tính theo phương trình sau:

Với r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
❖ Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính
- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu
quả tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi
- Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các nhân tố

nào, hay nói một cách khác, nhân tố nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc
rủi ro để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong q trình thực hiện dự án
- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn được những dự án có độ an tồn cao
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ
tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án, Do đó cần phải cho các chỉ tiêu
phân tích hiệu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này,Sau khi
tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tư giảm 5%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành
tăng 5%
4.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng
Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộng
đồng
và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh giá lợi ích, tác
động mà
dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội
- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án
- Mức thu hút lao động vào làm việc
- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời
dự
án
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án
- Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh
tế
- Các chỉ tiêu xã hội:


+ Cải thiện điều kiên lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho cơng nhân, giải

quyết thất nghiệp
+ Ngồi ra cịn có một số chỉ tiêu ngồi dự án như: Bảo vệ mơi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

5.Giới thiệu dự án : tên dự án, chủ đầu tư,địa điểm xây dựng,quy mơ dự án, mục
đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị.
- Tên dự án : XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ ĐẠT CHUẨN PNJ
- Chủ đầu tư : Công ty kinh doanh cho thuê nhà PNJ
- Địa điểm xây dựng : Long Biên, Hà Nội
- Quy mô dự án gồm 29 hạng mục chính gồm :10 nhà A, 5 nhà B, 10 nhà C, 10 nhà
D với tổng diện tích ( m2 ) là :
Hạng mục
Nhà A
Nhà B
Nhà C
Nhà D
Tổng
Số lượng

10

5

10

10

35

Diện tích xây nhà

( Tính cho 1 nhà )
Tổng diện tích xây nhà
( Diện tích chiếm đất )

145,6

480

103,9

185

-

1456

2400

1039

1850

6745

Tổng diện tích khu đất : S = 18000 ( m2 )
Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323 – 2004:
6745
* 100% = 37%
18000
+ Ngồi ra cịn có các hạng mục khác :

✓ Hệ thống cấp điện ngoài nhà
✓ Hệ thống cấp thốt nước trong và ngồi nhà
✓ Sân bãi đỗ xe,đường giao thông
✓ Vườn hoa,thảm cỏ,cây xanh,cây cảnh
✓ Nhà bảo vệ ,nhà quản lý
✓ Sân thể thao và sân chơi cho trẻ em
-Thời gian tính tốn, đánh giá dự án :
+ Thời gian xây dựng: 2 năm.
+ Thời gian vận hành dự án: 15 năm.
+ Thời gian khấu hao tài sản cố định: 25 năm.
+ Thời gian phân tích dự án: 17 năm ( gồm cả thời gian xây dựng )


- Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước
ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+ Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
+ Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được
thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết
kế hai bước)
+ Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
+ Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình : cấp II
+ Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách
sạn quốc tế loại ba sao (* * *)
CHƯƠNG 1
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.Xác định Tổng mức đầu tư của dự án ( GTMĐT )
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì theo phụ lục 1 –
Thông tư 09/2019/TT-BXD: Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây
dựng được cơng bố ngày 26 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây dựng quy định

:Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GBT,TDC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
- GBT,TDC Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- GXD
Chi phí xây dựng
- GTB
Chi phí thiết bị
- GQLDA
Chi phí quản lý dự án
- GTV
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- GK
Chi phí khác
- GDP
Chi phí dự phịng
1.1.Xác định chi phí bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng , tái định cư
• Do khu đất của dự án là đất ruộng nên khơng có chi phí tái định cư,
→Theo phụ lục I-Thông tư 09/2019/TT-BXD: Hướng dân xác định và quản lý
chi phí đầu tư xây dựng được công bố ngày 26 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây
Dựng quy định: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường đất
- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng


• Các căn cứ xác định:
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S=18000m2 ,địa phương nơi xây dựng dự

án
- Thông tư 09/2019/TT/BXD : Hướng dân xác định và quản lý chi phi đầu tư
xây dựng
được công bố ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng
- Quyết định 30/2019/QĐ-UBND: Quyết định về việc ban hành quy định và
bảng giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày
31/12/2024 của Ủy Ban Nhân Dân Hà Nội
- Thông báo số 7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa
màu ,vật
ni trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính Thành phố Hà Nội
- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND : Ban hành quyết định các nội dung thuộc
thẩm quyền của Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ủy
Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất của Chính phủ
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi ,bổ sung một số nghị định quy định
chi tiết thi hành luật đất đai của Chính phủ
- Thơng tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về: Hướng dẫn việc lập dự
toán ,sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường
,hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Quyết định số 02/2021/QĐ –UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 theo quy định của pháp
luật làm căn cứ tính : Thu tiền thuê đất ;xác định giá khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất thuê ;thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình ,cá nhân được
Nhà Nước cơng nhận quyền sử dụng đất ,cho phép mục đích sử dụng đất đối
với diện tích đất ở vượt hạn mức trên địa bàn thành phố .
- Thông tư 94/2011/TT-BTC: Sửa đổi ,bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC

ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất ,thuê
mặt nước.
1.1.1.Chi phí bồi thường đất và cây trồng trên đất :
❖ Chi phí bồi thường đất :
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :


GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồng
cây hàng năm của quận Long Biên -Thành phố Hà Nội được lấy theo quy định
tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội
: Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024
=> Gđ =0,252 triệu đồng/m2
+ S : Tổng diện tích đất, (S = 18 000 m2)
→ GBTĐ = 0,252 * 18 000 = 4536 (triệu đồng)
❖ Chi phí bồi thường cây trồng trên đất (GBTHM)
Chi phí bồi thường lúa tẻ được xác định bằng cơng thức :
GBTL=G1 x S
Trong đó:
- G1: Giá bồi thường lúa tẻ được lấy theo căn cứ phụ lục: Thông báo số
7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu
,vật ni trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính
Thành phố Hà Nội
→ G1 =7000 đồng/m2 =0,007 triệu đồng/m2
- S : Tổng diện tích đất trồng lúa (S = 12 600 m2 )
=> GBTL = 0,007* 12 600 = 88,2 (triệu đồng)

Chi phí bồi thường su hào được xác định bằng cơng thức :
GBTHM=G2 x S
Trong đó:
- G2: Giá bồi thường su hào được lấy theo căn cứ phụ lục: Thông báo
số 7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu
,vật ni trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính
Thành phố Hà Nội
→ G2 =8000 đồng/m2 =0,008 triệu đồng/m2
- S : Tổng diện tích đất trồng rau màu (S = 5 400 m2 )
=> GBTHM = 0,008* 5 400 = 43,2 (triệu đồng)
Tổng chi phí bồi thường: GBT = 4536 + 88,2 + 43,2 = 4667,4 (triệu đồng)
1.1.2. Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường
Theo thơng tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về :


“ Hướng dẫn việc lập dự toán,sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực
hiện bồi thường ,hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất’’ quy định tại khoản
1 điều 3:Nguồn và mức trích kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:
+) Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư được trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của dự án, tiểu dự án
=> Chi phí tổ chức để hỗ trợ ,bồi thường và tái định cư
GCPTC = 0,02*(GBT )
= 0,02*(4667,4) = 93,4 ( triệu đồng)
1.1.3. Chi phí thuê đất
Giá thuê đất lấy theo căn cứ khoản 1 điều 1 quyết định số 02/2021/QĐ-UBND
của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội:về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá
đất năm 2021:

+Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,đất thương mại
dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất ,thuê đất có mặt nước,thuê đất để
xây dựng cơng trình ngầm
+) Với cơng trình đặt tại quận Long Biên
Với mục đích thuê đất làm đất thương mại dịch vụ thì hệ số điều chỉnh
bằng 1,17
Mục đích sử dụng đất thuê là đất thương mại dịch vụ
Chọn địa điểm là quận Long Biên - Thành phố Hà Nội
Theo điều 1 thông tư 94/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính về sửa đổi ,bổ sung
thơng tư
số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực
hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ
về thu
tiền thuê đất ,thuê mặt nước:
Theo quyết định 3667/QĐ-UBND về tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá thuê đất đối
với các trường hợp thuê đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu giá, th
đất có mặt nước, th đất để xây dựng cơng trình ngầm trên địa bàn Thành phố
Hà Nội :
Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hằng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê
đất một
năm tính bằng 1% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân
thành
phố Hà Nội quy định


Giá đất lấy theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đất trên địa
bàn
Thành phố Hà Nội :
-Giá đất VT4 đi qua đường Phúc Lợi - quận Long Biên -Thành phố Hà Nội

là 6,947 triệu đồng/m2.
Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng được xác định bằng công thức:
GTĐ= F* G1N*TXD
Trong đó:
F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 18 000 m2
TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm
G1N: Giá thuê 1 m2 đất 1 năm : G1N = 1,17 × 6,947* 1%= 0,08127 triệu
đồng/m2
Vậy tiền thuê đất 2 năm của dự án là: 18 000 x 0,08127 x 2 = 2926 triệu đồng
Bảng 1.1. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
STT

Nội dung

CPTT

1
2
3
4

Chi phí bồi thường đất
Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
Chi phí thuê đất trong thời gian xây
dựng
Tổng cộng

4536
131,4

93,4
2926

Thuế
VAT
0
0
0
0

7686,8

CPST
4536
131,4
93,4
2926
7686,4

Tổng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng là 7686,4 triệu đồng, số tiền này được
chủ đầu tư thực hiện ứng trước và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm,
+ Giá thuê đất 1 năm là 1463 triệu đồng
+ Giá bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ không bao gồm 2
năm xây dựng là : 4536+131,4+93,4 = 4760,3 triệu đồng
Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ khơng phải nộp tiền th đất
là :
4760,3
= 3,25 năm
1463
→Chi phí bồi thường ,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường,hỗ trợ đã khấu trừ hết

và
khơng phải tính khấu hao.
1.2.Xác định chi phí xây dựng ( GXD )
1.2.1.Các căn cứ
Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án


- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2, …)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn
đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình
năm 2019
Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công bố của
các năm
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do
Quốc hội ban hành; căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03
tháng 6 năm 2008; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng
số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 và theo thông tư số 219/2013/TT-BTC
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng). Lấy
thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật
thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của
thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại
hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 31 tháng 12 năm 2013.
1.2.2. Cơng thức xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng được tính tốn theo cơng thức (2) sau:
n

XDi
G XD =  g iXD (1 + tVAT
) (2)

i =1

Trong đó:
g iXD : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục

thứ i
𝑖
Đối với những hạng mục thơng dụng thì 𝑔𝑋𝐷
được tính như sau:
i
g XD = Si x Pi
Pi: Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1
đơn vị cơng suất cả hạng mục thứ i,
Si: Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục),
Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì giXD tính như phương pháp
lập dự tốn chi tiết các hạng mục
XDi
-Thuế
t VAT

suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạng mục xây dựng thứ

i
1.2.3. Tính tốn suất chi phí xây dựng
❖ Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
Diện tích chiếm đất là diện tích mà cơng trình phủ bóng xuống mặt đất,
• Nhà A : FA = 145,6 (m2/nhà)


• Nhà B : FB = 480 (m2/nhà)

• Nhà C : FC = 103,9 (m2/nhà)
• Nhà D : FD = 185 (m2/nhà)
=>Tổng diện tích chiếm đất là :
Snhà = 10A + 5B + 10C +10D = 10*145,6 + 5*480 + 10*103,9 + 10*185 = 6742 m2
+) Mật độ xây dựng từ 35% - 40%
→ Chọn diện tích khn viên là : 18 000 m2
6742
∗ 100% = 37%
18000
Tỉ lệ diện tích xây dựng các hạng mục chính so với diện tích của tồn dự án là 36%
+) Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
• Sân chung
• Đường giao thơng
• Bãi đỗ xe
• Vườn hoa,cây xanh,thảm cỏ
• Nhà bảo vệ,nhà điều hành
• Hệ thống cấp thốt nước
• Hệ thống điện
• Hàng rào và cổng ra vào
• Các hạng mục khác
Bảng 2.1: Diện tích xây dựng một số cơng trình
STT
1
2
3
4
5
6
7
8

9
10

Tên hạng mục
Xây dựng các nhà A, B, C, D
Sân chung
Đường giao thông
Bãi đỗ xe
Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
Nhà bảo vệ và nhà điều hành
Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống cấp điện
Hàng rào và cổng ra vào
Các hạng mục khác
Tổng

Diện tích chiếm
đất (m2)
6742
442
3600
900
3060
180
135
135
540
2266,3
18000

Tỷ lệ chiếm
đất (%)
37
3
20
5
17
1
0,75
0,75
3
12,5
100


Bảng 2.2: Diện tích sàn xây dựng các hạng mục
Nhà

Tầng

Cơng thức tính

Diện tích
(m2)

14,6*8,9-1*5,3130,05
1*8,9+4,5*0,6+4,3*2,7
14,6*8,9-1*5,32
128,7
1*8,9+3,8*2,7+4,5*0,6

14,6*8,9-1*5,3-1*8,9+4,5*0,6Áp mái
107,11
0,7*5,5-2,2*3,4
(15,1*8,9+0,4*6,2+0,25*2,4+0,6*5,6+
Mái
114,8
1*4,7-3*3,5)*0,85
1
226,8
17,3*5,4+6,5*3,3+19,1*5,86
2
212,77
5,4*17,55+6*0,5+12,5*9,2
3
212,77
5,4*17,55+6*0,5+12,5*9,2
Mái
216,7
(7*23,1+6,3*7,4*2)*0,85
1
97,62
6,51*12,2+3,5*5,2
2
97,02
12,22*6,62-1*4+3,4*5,92
3
97,02
12,22*6,62-1*4+3,4*5,92
Tum
99,7

(13,42*6,62+7,12*4)*0,85
Trệt
161,5
161,5
1
185
185
2
185
185
Mái
185
185
Tổng diện tích sàn xây dựng S=10A+5B+10C+10D

Tổng diện tích
nhà
(m2)

1

A

B

C

D

4806.6

4345.2

3913.6

7165

20239.4

❖ Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021 nhưng Bộ Xây Dựng ( BXD) mới chỉ
ban hành tập suất vốn đầu tư năm 2019 theo QĐ 65/ QĐ- BXD ngày 20/01/2021
của BXD: Công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp
bộ phận kết cấu cơng trình năm 2019: với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2019 có
suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn cho nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng là 8.310
triệu đồng.
P XD2021 quý II = P XD2019 x (Ibq quý)k (1)


Trong đó:
+ PXD 2021 q II: Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021
+ PXD 2019: Suất chi phí xây dựng năm 2019
+ Ibq quý: Bình quân chỉ số giá xây dựng cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu
3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2018, 2019,
2020.
+ k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính
suất vốn đầu tư. Ở đây k = 3 (từ quý III/2020 – q II/2021).
- Ibq q được tính tốn theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng được lấy
theo các số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thành
phố Hà Nội. Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2015 = 100 %.

- Quyết định số 196 /QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/4/2018
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2018.
- Quyết định số 443 /QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 20/7/2018
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018.
- Quyết định số 732/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/10/2018
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018.
- Quyết định số 10/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 08/1/2019
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2018.
- Quyết định số 301/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 10/4/2019
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2019.
- Quyết định số 747/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/7/2019
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2019.
- Quyết định số 1188/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 30/9/2019
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2019.
Quyết định số 305/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019
- Quyết định số 306/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020
- Quyết định số 697/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020
- Quyết định số 1255/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công
bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2020