Tải bản đầy đủ (.pdf) (121 trang)

Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (39)

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.03 MB, 121 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
---------------------

ĐỒ ÁN MƠN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
“XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ ĐẠT CHUẨN BA SAO
KTH”

HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN:

Đỗ Thị Thu Xuân

MÃ SỐ SINH VIÊN:

238763

LỚP:

63KT2

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:

ThS.Trần Phương Nam

SỐ THỨ TỰ (SỐ ĐỀ):

55

 HÀ NỘI-2021



ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Số liệu đề bài
Số lượng các nhà
A

B

C

D

9

12

12

6

Địa điểm

Tỷ lệ
vốn tự
có (%)


Tỷ lệ vốn
đi vay
(%)

Long Biên

24

76

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

2


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

MỞ ĐẦU
Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau đó vận hành, khai thác tài sản đó để
sinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của người bỏ vốn trong thời gian nhất định trong tương
lại.
Đầu tư xây dựng (ĐTXD) là hoạt động phổ biến trong xã hội xây dựng cơng trình để
thực hiện mục tiêu đầu tư khi cơng trình xây dựng hình thành.Hoạt động đầu tư xây dựng
cơng trình là hoạt động có vai trị đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt
chính sau:
- ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nước, có tác động quyết

định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước trong mọi thời kỳ
- Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà quá trình ĐTXD sẽ được đúng hướng, tạo ra sự chuyển
biến cơ bản trong tăng trưởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định và đạt hiệu
quả cao
- ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, cơng nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh được sự nghiệp
cơng nghiệp hố và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng năng suất lao động,
tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động
- ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọi miền
đất nước, góp phần đưa nơng thơn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực phát triển
của đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày được nâng cao của cả nước
- ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng, tài nguyên
của đất nước
- Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanh nghiệp,
là phương tiện chính để phát triển doanh nghiệp, Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây
dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực
→Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong quá trình thực hiện đầu tư
phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lược phát triển kinh tế từng thời
kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh tế của nhà nước; có vai trị
quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố mà Đảng và nhà nước đã
đề ra.
Vai trị của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng
- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và phê duyệt
phục vụ cho quyết định đầu tư.
- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở pháp lý để
chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:
+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;
+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;
+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho công tác thiết
kế xây dựng
+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết tiếp theo

sau dự án
+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện các
hoạt động sau dự án như: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, lựa chọn nhà
thầu thi công xây dựng
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

3


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu
+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh toán, quyết toán, về bảo
trì, sửa chữa cơng trình
+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án hồn thành,
đưa vào sử dụng .Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê duyệt, trên cơ sở đó tìm
ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án
- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập, thẩm định, phê
duyệt khơng cao có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ đó trực tiếp ảnh hưởng
đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nước và cộng đồng.
Nội dung của dự án đầu tư xây dựng
Theo Điều 54 về Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Luật Xây dựng
số 50/2014/QHB ngày 18 tháng 6 năm 2014 và Điều 9 về Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng có quy định:
Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây
dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác,sử dụng.
Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

1: Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây dựng
thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác, sử dụng,.Thiết
kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp cơng trình
thuộc tổng mặt bằng xây dựng
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có)
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, các kích thước, kết
cấu chính của cơng trình xây dựng
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng
cho từng cơng trình
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp phịng,
chống cháy, nổ
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập
thiết kế cơ sở
Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và
diện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng
b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn
công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai
thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu
có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ mơi
trường
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái
định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng, phịng, chống cháy,
nổ và các nội dung cần thiết khác
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử
dụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp,
chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án
đ) Các nội dung khác có liên quan
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2


4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên
giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư, Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan
trọng nhất của dự án
- Thơng qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về
ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay
khơng,Giúp cho chủ đầu tư có những thơng tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách
đúng đắn
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét
chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư
- Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích
của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội.Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết
định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó khơng được trái với pháp luật
và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của tồn đất nước, trong đó
lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.Những yêu cầu này phải được
thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước,
các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết
phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để
cấp giấy phép đầu tư

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để
họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã
hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường
- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích
lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta khá
phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn, Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án
ln ln giữ một vai trị quan trọng
4.1.

Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

2.1.1. Tính tốn các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu quả tài chính
a) Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn
- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động
- Phân phối vối đầu tư theo thời gian
- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ
b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)
❖ Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng
- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ
- Chi phí bán thành phẩm
- Chi phí năng lượng, nước, điện…
- Chi phí quản lí cấp phân xưởng
- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng
❖ Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

5



ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

- Chi phí quản lí doanh nghiệp
- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp
- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí lãi vay vốn, thuế…
- Chi phí khác
c) Xác định doanh thu
d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ:
❖ Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)
Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần:
- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp
- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: Ltt = D - C1
Trong đó: D: Doanh thu trong năm
C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN
❖ Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp( lợi nhuận rịng)
Được xác định theo cơng thức: 𝑳𝒓 = 𝑳𝒕𝒕 − 𝑻𝑻𝑵𝑫𝑵
Trong đó: TTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần trăm
so với lợi nhuận trước thuế
2.1.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
4.1.1.1. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian, có thể tính cho cả đời
dự án hoặc tính cho từng năm vận hành
Chỉ tiêu tĩnh đc dung làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án tiền khả thi và làm luận chứng
kinh tế kỹ thuật, là chỉ tiêu bổ sung khi phân tích dự án khả thi
a) Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được xác
định theo cơng thức:

𝟏
𝑪𝒅 = [𝑽𝒕𝒃 ∗ 𝒊 + 𝑪𝟏 ]
𝑵
Trong đó:
- N: Khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì hay năng suất của dự án
- i: Lãi suất huy động vốn trung bình của dự án
- Vtb : Vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác định
theo công thức:
𝑮
𝑽𝒕𝒃 = 𝒕𝒃 + 𝑽𝒍đ = ̅̅̅̅
𝑽𝒄đ + 𝑽𝒍đ
𝟐
Trong đó:
- 𝐺𝑡𝑏 : Giá trị tài sản cố định
̅̅̅̅
- 𝑉
𝑐đ : Vốn trung bình cố định
- 𝑉𝑙đ : Vốn lưu động
- C1: Chi phí sản xuất trong kì, khơng tính đến thuế thu nhập DN
o Phương án tốt nhất khi 𝐶𝑑 => min
Áp dụng :
+ Theo chỉ tiêu chi phí ta khơng có ngưỡng quy định trước về chi phí mang tính chất định
mức, vì vậy thơng qua chỉ tiêu chi phí chưa cho ta biết được phương án đầu tư có đáng giá
hay khơng nên nó khơng được dung để đánh giá tính đáng giá của dự án
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

6


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ


GVHD: ThS.Trần Phương Nam

b) Lợi nhuận
❖ Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo cơng thức:
L = D – C (đồng)
Trong đó: D: Doanh thu trong kì
C: Chi phí sản xuất trong kì
Phương án đáng giá khi L > 0
Phương án tốt nhất khi L => max
❖ Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm:
Lđ = Gđ - Cđ = L/N
Gđ: giá bán một đơn vị sản phẩm
Cđ: giá thành một đơn vị sản phẩm
Phương án đáng giá khi Lđ > 0
Phương án tốt nhất khi Lđ => max
c) Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:
𝑳
𝑹=
𝑽
V: tổng vốn đầu tư ( bẳng vốn cố định +vốn lưu động )
Phương án đáng giá khi: R > 0
Phương án tốt nhất khi: R ≥ 𝑅đ𝑚
Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra
d) Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận:
𝑽
𝑻𝒍 =
(kỳ,năm)
𝑳
Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm: thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận định mức

do chủ đầu tư đề ra
Phương án tốt nhất khi: Tl => min
4.1.1.2. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động
Chỉ tiêu động là chỉ tiêu có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian, được tính tồn
cho cả đời dự án, các số liệu đưa vào tính tốn có xét đến các yếu tố về trượt giá, lạm phát,
Chỉ tiêu động được dung làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án khả thi
Hiệu quả tài chính của dự án:
a) Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi
𝑛

𝐵𝑡 − 𝐶𝑡

NPV=PB-PC = ∑ (1 + 𝑟)𝑡

𝑡=0
Trong đó:
PB: giá trị hiện tại của dịng lợi ích
PC: giá trị hiện tại của dòng chi phí
n: tuổi thọ của phương án
t: khoảng thời gian tính từ gốc O đến thờ điểm xuất hiện giá trị của dòng tiền tệ

B t : Lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn chung hay
quan điểm vốn chủ sở hữu
C t : Chi phí năm t trong dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung hay
quan điểm của chủ sở hữu
r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án tuỳ theo quan điểm vốn chung
hay quan điểm vốn chủ sở hữu
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầu
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2


7


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản H ở cuối
thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giá trị tài
sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì cơng thức tính NPV như sau:
NPV = -V + (Bt – Ct) ×

(𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏
(𝟏+𝒓)𝒏 .𝒓

+

𝑯
(𝟏+𝒓)𝒏

Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dựa án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt
động
- Bt: dòng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu khác ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án như sau:
- Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
- Nếu NPV < 0 => dự án khơng đáng giá

b) Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

NFV = FB – FC=  ( Bt − Ct )(1 + r )

n −t

t =o

Trong đó:
- FB: giá trị tương lai của dòng tiền thu
- FC: giá trị tương lai của dòng tiền chi
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng số vốn đầu
tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra có khoản thu H ở cuối
thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị
tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức tính NFV sẽ là:
(𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏

NFV = -V.(1+r)n +∑𝒏𝒕=𝟏(𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 ). (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 + 𝑯 = -V.(1+r)n + (Bt-Ct),

𝒓

+H

Trong đó
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động

- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
Đánh giá dự án như sau:
Nếu NFV ≥0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
c) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

8


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

r
(1 + r )n r
NFV
NAV = NPV
=
(1 + r )n − 1
(1 + r )n − 1
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầu
tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản thu H ở
cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết,
giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời của dự án…) thì cơng thức tính NAV sẽ là:
NAV = -V


(𝟏+𝒓)𝒏 .𝒓

+ (Bt –Ct) + H

(𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏

𝒓
(𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏

Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động
- Bt: dòng thu khơng đổi hằng năm
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm
- H: khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị
tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…)
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án:
Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
d) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất do nội tại dự án sinh ra mà nếu dùng
nó để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì có NPV=0 hay PB=PC
Suất thu lợi nội tại được định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chưa được hồn trả sao
cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả bằng 0 khi thực hiện khoản trả nợ cuối cùng,
B −C
 (1 + IRR) = 0
n

t


t

t

t =0

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá
e) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo số tương
đối, được đo bằng tỷ số giữa tổng giá trị tương đương các khoản thu nhập so với tổng giá trị
tương đương các khoản chi phí được quy đổi về cùng một thời điểm chọn trước để phân tích
đánh giá
BCR =

𝑷𝑩

.

(𝟏+𝒓)𝒏 ,𝒓

=

𝑷𝑪 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏

𝑭𝑩

𝒓

𝑭𝑪 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏


Trong đó:
- PB, FB, AB: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hằng năm của dòng
tiền thu
- PC, FC, AC: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hằng năm của dòng
tiền chi
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

9


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Đánh giá dự án:
Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
4.1.1.3. Phân tích về an tồn tài chính và độ nhạy của dự án
❖ Phân tích an tồn nguồn vốn
- Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy động được
của nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn
- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án
- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức môi giới trung
gian
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần
- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình thức

ngoại tệ và tỷ giá hối đối
- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình trạng lạm
phát
- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án
- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thường > 50%), giữa
giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số này thường 2/1 đến 4/1)
❖ Phân tích thời hạn hoàn vốn
- Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác của dự án
được bù đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án
- Phương pháp tính chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn:
+ Theo chỉ tiêu tĩnh
𝑻

𝒉𝒗
0 = -V + ∑𝒕=𝟏
(𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 )

Trong đó:
- Thv: thời hạn hồn vốn (năm)
- V: vốn đầu tư ban đầu của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t
+ Theo chỉ tiêu động

𝑻

𝒉𝒗
0 = -V + ∑𝒕=𝟏

𝑩𝒕 −𝑪𝒕

(𝟏+𝒓)𝒕

Trong đó:
- Bt: dịng tiền thu của dự án
- Ct: dịng tiền chi của dự án
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
❖ Phân tích điểm hòa vốn
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

Doanh thu hịa vốn:
Rh =

FC
VC
1−
R

FC: Chi phí cố định của dự án
VC: Chi phí biến đổi của dự án
R: Doanh thu của dự án
❖ Sản lượng hòa vốn của dự án
Qh =


FC
P−v

P: Giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v: Chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm
❖ Mức hoạt động hòa vốn
Q
R
M h = h .100% = h .100%
Q
R
❖ Phân tích thời hạn hoàn vốn
o Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:
V
To =
L
o Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =

V
L+K

❖ Phân tích khả năng trả nợ,
- Nguồn vốn để trả nợ:
+ Quỹ khấu hao tài sản cố định
+ Trích một phần từ lợi nhuận
+ Vốn vay trung và dài hạn
- Số vốn gốc để trả nợ:
+ Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
V = ∑𝒏𝒕=𝟏 𝑽𝒕 . (𝟏 + 𝒊)𝒏−𝒕+𝟏

+ Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn
V = ∑𝒏𝒕=𝟏 𝑽𝒕 . (𝟏 + 𝒊)𝒏−𝒕
+ Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn
𝑽
V = ∑𝒏𝒕=𝟏 [𝑩. (𝟏 + 𝒊) + 𝑽𝒕 + 𝒕 . 𝒊]
𝟐
Trong đó:
- V: tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ
của dự án
- 𝑉𝑡 : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i: lãi suất vay vốn của dự án
- n: thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
- Xác định số tiền trả nợ hằng năm
• Trả đều vốn gốc hằng năm theo một trị số không đổi,
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

11


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

Số tiền trả nợ hằng năm được tính theo cơng thức:
A=

-

𝑷

𝑻𝒏

Trong đó:
+ A: số tiền vốn gốc trả nợ đều hằng năm,
+ V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ
+ i: lãi suất vay vốn
+ Tn: thời gian trả nợ
Xác định chỉ tiêu chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

Bt
At
Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để
trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K Nt =

+ K nt < 1 => dự án khơng có khả năng trả nợ
+ K nt ≥ 1 => dự án có khả năng trả nợ
+ K nt > 2=> dự án có khả năng trả nợ vững chắc
- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ:
• Quan điểm tĩnh
Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh) được tính tốn sử dụng phương pháp trừ dần, Sau đó
được so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá khả năng trả nợ của dự án
Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:
𝑻

𝒌𝒏
V - ∑𝒕=𝟏
𝑵𝒏(𝒕) = 0


Trong đó:
- V: tổng số nợ dự án phải trả
- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t
- Tn: thời gian trả nợ
Đánh giá dự án:
Nếu Tkn Tn → dự án ở khả năng trả nợ
Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả năng trả nợ
• Quan điểm động
Thời gian có khả năng trả nợ Tkn được tính theo phương trình sau:
𝑻𝒌𝒏 𝑵𝒏(𝒕)
V = ∑𝒕=𝟏
=0
𝒕
(𝟏+𝒓)

- r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

12


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

❖ Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính
- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
khi các yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi

- Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các nhân tố nào, hay nói
một cách khác, nhân tố nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc rủi ro để từ đó có biện pháp
quản lý chúng trong q trình thực hiện dự án
- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn được những dự án có độ an tồn cao
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế
đạt đưọc khi thực hiện dự án, Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này,Sau khi tính tốn mà vẫn
đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu do bán sản phẩm giảm 5%
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR khi vốn đầu tư tăng 5%
4.2.

Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộng đồng
và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh giá lợi ích, tác động mà
dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội
-

Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án
Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án
Mức thu hút lao động vào làm việc
Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án
Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế,
Các chỉ tiêu xã hội:
+ Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho cơng nhân, giả
quyết thất nghiệp
+ Ngồi ra cịn có một số chỉ tiêu ngồi dự án như: Bảo vệ mơi truờng sinh thái,

nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân
Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mơ dự án, mục
đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị






Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở biệt thự đạt chuẩn ba sao cho thuê KTH
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư và Quản lý Xây dựng HYBE
Địa điểm xây dựng: Quận Long Biên-Thành phố Hà Nội
Quy mô dự án:
Loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Căn cứ vào phụ lục 2 về phân cấp cơng trình
xây dựng theo quy mô kết cấu ban hành kèm theo Thông tư 03/2016/TT-BXD ,ngày
10 tháng 3 năm 2016 và thông tư số 07/2019/TT-BXD ngày 07 tháng 11 năm 2019 sửa
đổi , bổ xung thông tư 03/2016 của Bộ Xây dựng mục 2.1 dự án thuộc cấp III
➢ Dự án bao gồm :
 39 hạng mục chính:
✓ 9 nhà A : FA = 149,05 (m2/nhà)
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

13


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

✓ 12 nhà B : FB = 480 (m2/nhà)

✓ 12 nhà C : FC = 123,5 (m2/nhà)
✓ 6 nhà D : FD = 185 (m2/nhà)
 Tổng diện tích chiếm đất là:

Fcđ = 9A + 12B + 12C + 6D = 9*149,05+ 12*480 + 12*123,5 + 6*185
Fcđ = 9693,45 m2
 Diện tích khu đất F = 25000 m2
 Mật độ xây dựng được tính theo Thơng tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực
từ 01/7/2020)
9693,45
∗ 100% = 38,77%
25000
 Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
✓ Hệ thống cấp điện ngồi nhà
✓ Hệ thống cấp thốt nước trong và ngồi nhà
✓ Sân bãi đỗ xe,đường giao thơng
✓ Vườn hoa,thảm cỏ,cây xanh,cây cảnh
✓ Nhà bảo vệ ,nhà quản lý
✓ Sân thể thao và sân chơi cho trẻ em
➢ Thời gian tính tốn, đánh giá dự án:
- Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd= 2 năm, (Quý II/2021→ Quý I/2023 )
- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào Thông tư 45/2013/BTC của Bộ
Tài chính ban hành ngày 25/4/2013, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại
tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố,Thì thời gian trích
khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm
 Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm
- Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng
➢ Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài
thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng,
➢ Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi cơng (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể
hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai
bước)
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
- Tiêu chuẩn cấp hạng công trình : cấp III
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn
quốc tế loại ba sao (* * *)

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

14


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

CHƯƠNG I:
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT)
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì theo khoản 2, điều 5
–Nghị định 10/2021/NĐ-CP : Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình được công
bố ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Bộ Xây dựng quy định :Tổng mức đầu tư được xác
định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GBT,TDC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
- GBT,TDC Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- GXD
Chi phí xây dựng

- GTB
Chi phí thiết bị
- GQLDA
Chi phí quản lý dự án
- GTV
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- GK
Chi phí khác
- GDP
Chi phí dự phịng
1.1.

Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ( GBT,TDC)

● Do khu đất của dự án là đất ruộng nên khơng có chi phí tái định cư,
→Theo khoản 2, điều 5 –Nghị định 10/2021/NĐ-CP : Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
cơng trình được công bố ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Bộ Xây Dựng quy định: Chi phí
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường đất
- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất (đất nơng nghiệp)
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng
● Các căn cứ xác định:
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S=25000m2, địa phương nơi xây dựng dự án
- Khoản 2, điều 5 –Nghị định 10/2021/NĐ-CP : Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng
trình được công bố ngày 09/02/2019 của Bộ Xây Dựng
- Quyết định 30/2019/QĐ-UBND: Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày
31/12/2024 của Ủy Ban Nhân Dân Hà Nội

- Thông báo số 7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu ,vật
nuôi trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính Thành phố Hà Nội
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất của Chính phủ
- Thơng tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về: Hướng dẫn việc lập dự toán ,sử
dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường ,hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất
- Quyết định số 02/2021/QĐ –UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc
ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 theo quy định của pháp luật làm căn cứ
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

15


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

-

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

tính : Thu tiền thuê đất ;xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê ;thu
tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình ,cá nhân được Nhà Nước cơng nhận quyền sử dụng
đất ,cho phép mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức trên địa bàn
thành phố .
Thông tư 77/2014/TT-BTC:Hướng dấn một số điều của nghị định số 46/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất ,thuê mặt nước

2.1.3. Chi phí bồi thường đất và cây trồng trên đất
❖ Chi phí bồi thường đất :

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
+ Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồng cây
hàng năm của quận Long Biên-Thành phố Hà Nội được lấy theo quy định tại Quyết
định 30/2019/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội : Quyết định
về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024
=> Gđ =0,252 triệu đồng/m2
+ S : Tổng diện tích đất, (S = 25 000 m2)
→ GBTĐ = 0,252 * 25 000 = 6300 (triệu đồng)
❖ Chi phí bồi thường cây trồng trên đất (70% trồng lúa tẻ, 30% trồng na) (GBTHM)
+ Chi phí bồi thường lúa tẻ được xác định bằng cơng thức :
GBTL=GL x S x 0,7
Trong đó:
- GL: Giá bồi thường lúa tẻ được lấy theo căn cứ phụ lục: Thông báo số
7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại cây,hoa màu ,vật ni
trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính Thành phố Hà Nội
→ G1 =7000 đồng/m2=0,007 triệu đồng/m2
- S : Tổng diện tích đất (S = 25 000 m2)
=> GBTL =0,7*0,007*25 000 = 122,5 (triệu đồng)
+ Chi phí bồi thường na được xác định bằng công thức :
GBTN=GN x S x 0,3
Trong đó:
- G1: Giá bồi thường na (cây giống trong vườn ươm) được lấy theo căn cứ phụ
lục: Thông báo số 7756/STC-BG: Đơn giá bồi thường ,hỗ trợ các loại
cây,hoa màu ,vật ni trên đất có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015 của Sở Tài Chính
Thành phố Hà Nội

→ GN =30000 đồng/m2=0,03 triệu đồng/m2
- S : Tổng diện tích đất (S = 25 000 m2)
=> GBTN =0,3*0,03*25 000 = 225 (triệu đồng)
=>Tổng chi phí bồi thường cây trồng : GBTHM = 122,5+225 = 347,5 (triệu đồng)
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

16


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

2.1.4. Chi phí hỗ trợ và chi phí thuê đất
❖ Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề:
Theo khoản 2 điều 22 của Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về hỗ trợ đào
tạo,chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thu hồi đất(Thực hiện
Điểm b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai; Điều 20, 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP
; Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định:
a) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ và e
Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP , đã được sửa đổi, bổ sung tại
Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ (trừ
trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, cơng nhân viên của nông, lâm trường quốc
doanh, của công ty nông lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc
doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
như sau:
b) Bằng 0,5(khơng phẩy năm) lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất
của Ủy ban nhân dân Thành phố đối với phần diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi từ
01(một) ha đến 02(hai) ha/ chủ sử dụng đất

=>Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề :
GCĐVL = GBTĐx0,5= 6300x0,5 = 3150 (triệu đồng)
❖ Chi phí thuê đất:
- Giá thuê đất lấy theo căn cứ khoản 1 điều 1 quyết định số 02/2021/QĐ-UBND của Ủy
ban nhân dân Thành phố Hà Nội:về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021:
+Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,đất thương mại dịch vụ
làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất ,thuê đất có mặt nước,thuê đất để xây dựng cơng
trình ngầm
+) Với cơng trình đặt tại quận Long Biên
Với mục đích thuê đất làm đất thương mại dịch vụ thì hệ số điều chỉnh bằng 1,17
- Mục đích sử dụng đất thuê là đất thương mại dịch vụ
- Chọn địa điểm là quận Long Biên-Thành phố Hà Nội
- Theo điều 1 thơng tư 94/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính về sửa đổi ,bổ sung thông tư
số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

17


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất ,thuê mặt nước:
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một
năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuế do Ủy ban nhân dân thành
phố Hà Nội quy định
- Giá đất lấy theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội .

-Giá đất VT4 đi qua đường Đức Giang đoạn từ Ngô Gia Tự đến nhà máy hóa chất Đức
Giang - quận Long Biên - TP.Hà Nội là 6,888 triệu đồng/m2
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng được xác định bằng cơng thức:
GTĐ= F* G1N*TXD
Trong đó:
F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 25000 m2
TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm
G1N: Giá thuê 1 m2 đất 1 năm : G1N = 1,17 × 6,888* 1,5%= 0,121 triệu đồng/m2
Vậy tiền thuê đất 2 năm của dự án là: 25000 x 0,121 x 2 =6050 triệu đồng
Bảng1: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư
Nội dung

STT
1
2
3
4

Chi phí bồi thường đất
Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng
Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ

CPTT
6300
347,5
3150
6050
15847,5


Đơn vị: triệu đồng
Thuế
CPST
VAT
0
6300
0
347,5
0
3150
0
6050
0
15847,5

Tổng chi phí bồi thường , giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là 15847,5 triệu đồng, số
tiền này được chủ đầu tư thực hiện ứng trước và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm,
+ Giá thuê đất 1 năm là 3025 triệu đồng
+ Giá bồi thường,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ không bao gồm 2 năm xây
dựng là 6300+347,5+3150 = 9797,5 triệu đồng
Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ không phải nộp tiền thuê đất là :
9797,5
=3,23 năm
3025
→Chi phí bồi thường ,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường,hỗ trợ đã khấu trừ hết và
khơng phải tính khấu hao
1.2.

Xác định chi phí xây dựng, (GXD )


2.1.5. Các căn cứ:
- Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án
- Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn đầu tư
xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2020
- Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công bố
của các năm
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội
ban hành, căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 và
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày 19
tháng 6 năm 2013 và theo thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng), Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp
dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và
theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế
giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% cơng bố ngày 31 tháng 12
năm 2013,
2.1.6. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án
Chi phí xây dựng được tính tốn theo cơng thức (2) sau:
n


XDi
G XD =  g iXD (1 + tVAT
) ( 2)
i =1

Trong đó:
g iXD : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục thứ i
𝑖
Đối với những hạng mục thơng dụng thì 𝑔𝑋𝐷
được tính như sau:
i
g XD = Si x Pi
Pi: Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị
công suất cả hạng mục thứ i,
Si: Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục),
Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì giXD tính như phương pháp lập dự
toán chi tiết các hạng mục
XDi
-Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạng mục xây dựng thứ i
t VAT

1.2.1.1. Tính tốn suất chi phí xây dựng:
❖ Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
Diện tích chiếm đất là diện tích mà cơng trình phủ bóng xuống mặt đất,
• Nhà A : FA = 149,05(m2/nhà)
• Nhà B : FB = 480 (m2/nhà)
• Nhà C : FC = 123,5 (m2/nhà)
• Nhà D : FD = 185 (m2/nhà)
=>Tổng diện tích chiếm đất là :
Snhà = 9A+12B+12C + 6D = 9*149,05+12*480+12*123,5+6*185 = 9693,45m2

+) Mật độ xây dựng từ 30%-40%
→ Chọn diện tích khn viên là : 25 000 m2
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

19


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

9693,45
∗ 100% = 38,77%
25000
Tỉ lệ diện tích xây dựng các hạng mục chính so với diện tích của tồn dự án là 38,77%
+) Ngồi ra cịn các hạng mục khác:
• Sân chung
• Đường giao thơng
• Bãi đỗ xe
• Vườn hoa,cây xanh,thảm cỏ
• Nhà bảo vệ,nhà điều hành
• Hệ thống cấp thốt nước
• Hệ thống điện
• Hàng rào và cổng ra vào
• Các hạng mục khác
Bảng 2.1: Diện tích xây dựng một số cơng trình
Diện tích chiếm
STT
Tên hạng mục
đất (m2)

9693,45
1
Xây dựng các nhà A, B, C, D
1150
2
Sân chung
3950
3
Đường giao thông
950
4
Bãi đỗ xe
3950
5
Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
350
6
Nhà bảo vệ và nhà điều hành
150
7
Hệ thống cấp thoát nước
150
8
Hệ thống cấp điện
750
9
Hàng rào và cổng ra vào
3906,55
10 Các hạng mục khác
Tổng


25000

Tỷ lệ chiếm
đất (%)
38,77
4,6
15,8
3,8
15,8
1,4
0,6
0,6
3,0
15,63
100

Bảng 2.2: Diện tích sàn xây dựng các hạng mục
Nhà

A

B

Tầng

Cơng thức tính

Diện tích
(m2)


1

14,5*3,4+4,3*15,9+1*4,5+0,7*5,2

125,81

2

14,5*3,4+4,3*15,9+1*4,5+0,7*5,2+0,75*7,7

131,6

Áp mái

5,3*4,5+8,9*4,3+14,5*3,4+0,6*5,2

114,54

1

24*16,36-21,15*2-14,16*2-2*2,475

317,07

2

19,05*5+12,25*3,6+19,05*5,5

244,125


3

19,05*5+9,1*12,25

206,725

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

Tổng diện tích
nhà
(m2)
3347,55

9215,04

20


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

C

D

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

1

12*10,02-3,4*6,19


99,2

2

12,9*10,92-3.485,29

122,9

3

8*6,4+3,4*5,92+4*5,4

92,93

Tum

3,01*3,01

9,06

Trệt

161,5

161,5

1

185


185

2

185
Tổng diện tích sàn xây dựng S=9A+12B+12C+6D

3889,08

4252

185
19640,67

❖ Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021, theo QĐ Số: 65/QĐ-BXD 20/01/2021 với
suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8.31 triệu
đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2021 (dự kiến), thơng qua chỉ số giá xây dựng bình
qn, việc tính tốn thơng qua cơng thức.
PXD2021q II = PXD2020 x (I bq quý) k (1)
Trong đó:
PXD 2021quýII : Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021
PXD 2020
: Suất chi phí xây dựng năm 2020
Ibq q : Bình qn chỉ số giá xây dựng cơng trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần
nhất, Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2018, 2019, 2020 và quý I/2021
k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn
đầu tư, Ở đây k = 3 (từ quý III/2020– quý II/2021),
+ Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

-

Quyết định số 443/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2018
Quyết định số 732/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2018
Quyết định số 159/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2018
Quyết định số 301/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2019
Quyết định số 747/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2019
Quyết định số1188 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2019
Quyết định số 305/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019
Quyết định số 306/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020
Quyết định số 697/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ
số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
-

GVHD: ThS.Trần Phương Nam


Quyết định số 1255 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2020
Quyết định số 1998 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội về việc công bố
chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2020
Giả sử quý I năm 2021 khơng có biến động về chỉ số giá xây dựng so với quý trước

Bảng 2.3: Chỉ số giá phần xây dựng 3 năm gần nhất



STT

QUÝ

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Quý II năm 2018
Quý III năm 2018

Quý IV năm 2018
Quý I năm 2019
Quý II năm 2019
Quý III năm 2019
Quý IV năm 2019
Quý I năm 2020
Quý II năm 2020
Quý III năm 2020
Quý IV năm 2020
Quý I năm 2021

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN
XD (%)

100,26
100,32
100,31
100,19
100,37
100,34
100,3
100,09
99,13
99,23
99,51
99,51

Chỉ số giá phần xây dựng liên hồn:
I𝑋𝐷𝐿𝐻 =


CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XD
LIÊN HỒN (%)

100
100,06
99,99
99,89
100,18
99,97
99,96
99,78
99,04
100,1
100,28
100,28

Ii+1
Ii

x 100%


Chỉ số giá phần xây dựng bình qn:
Ibqq=(100+100,06+99,99+99,89+100,18+99,97+99,96+99,78+99,04+100,1+100,28+100,2
8)/12= 99,96%
I’bqq = (Ibqquý +∆) = 0,9996+0,0011 = 1,0007
(∆: hệ số điều chỉnh, lấy ∆ = 0.11%)
Chọn I bq quý = 1,0007
Chọn thị trường nhà nước thay đổi qua quý II năm 2021 là Ibq quý =100,07%
2.1.7. Suất chi phí xây dựng cho hạng mục

❖ Hạng mục chính (Nhà A, B, C, D):
- Theo quyết định số: 65/QĐ-BXD 20/01/2021 về suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2020 có suất chi phí xây
dựng tính cho 1m2 sàn là 8.31 triệu đồng
=> PXD2020= 8,31 (triệu đồng)
- Thay số liệu vào (1), ta có:
=> PXD2021 = 8,31 x (1,0007)3= 8,33 (triệu đồng), ( Sau thuế)
SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

22


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:
=> PXD2021(trước thuế) =8,33/(1+0,1) = 7,57(triệu đồng),
→ Vì thế suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở kiểu biệt thự từ 2-3 tầng kết cấu
khung BTCT chịu lực, tường xây gạch, sàn mái đổ BTCT tại chỗ 7,57 triệu đồng/m2
sàn(không bao gồm thuế VAT)
❖ Các hạng mục phụ:
●Đường giao thông nội bộ,
Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn
đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm
2020 , thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m,lề rộng
2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường gồm 1
lớp bê tông nhựa dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm là 12,72 triệu đồng/m2
→ PXD2020 =12,72 ( triệu đồng)
Thay số liệu vào (1), ta có :

PXD2021 =12,72*(1,0007)3 =12,75 ( triệu đồng) ( Sau thuế)
Suất chi phó xây dựng trước thuế VAT
PXD2021 (Trước thuế) =12,75/(1+0,1)=11,59( Triệu đồng)
●Tương tự với các cơng trình thuộc hạng mục phụ, ta có bảng suất chi phí xây dựng,
-

Bảng 2.4: Suất chi phí xây dựng quy đổi sang quý II năm 2021

STT

TÊN HẠNG MỤC
(MÔ TẢ)

PXD2020

PXD2021=PXD2020 x
Ibq quý 3
(sau thuế)

PXD2021
(trước
thuế)

Đơn vị

8,31

8,33

7,57


triệu
đồng/m2

12,72

12,75

11,59

Triệu
đồng/m2

I, CÁC HẠNG MỤC
CHÍNH
1

1

Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu
biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết
cấu khung chịu lực BTCT,
II, CÁC HẠNG MỤC
PHỤ
Đường giao thông nội
bộ,Theo quyết định số
44/QĐ-BXD ngày
14/01/2020 của Bộ Xây
Dựng, thì đối với đường cấp
V, nền đường rộng 7,5m,

mặt đường rộng 5,5m,lề
rộng 2x1m (trong đó lề gia
cố rộng 2x0,5m
đồng nhất kết cấu áo
đường), mặt đường gồm
1 lớp bê tơng nhựa dày 7cm
trên lớp móng
cấp phối đá dăm

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

23


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

STT

2

3

4

5

6

7


8

9

TÊN HẠNG MỤC
(MÔ TẢ)
Sân bãi đỗ xe:
Lấy theo dự tốn xây dựng
cơng trình tương tự
Hàng rào,Hàng rào cao
1,8m, xây bằng tường gạch
chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m,
rào sắt cao 1,2m, đơn giá
xây dựng 1m dài hàng rào
dự kiến tính theo các cơng
trình tương tự
Cổng chính: Cổng ra vào sử
dụng 1 cổng chính chi phí
dự kiến là 120 triệu đồng
(bao gồm trụ cổng và cổng)
Cổng phụ: 2 cổng phụ chi
phí dự kiến 60 triệu
đồng/cổng (chưa bao gồm
thuế VAT),
Vườn hoa,thảm cỏ,Đơn giá
cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ
dự kiến tính theo các cơng
trình có quy mơ tương tự
Cây cảnh,Dự kiến mỗi nhà
đặt 6 cây cảnh trang trí, dự

kiến tổng số cây cảnh sử
dụng cho các nhà là 260
cây, Đơn giá dự kiến cho 1
cây cảnh là 500,000 đồng /1
cây cảnh (chưa bao gồm
thuế VAT)
Cây xanh bao quanh dự án
gồm cây xanh ven đường,
trên vỉa hè,,, Dự kiến
khoảng 10m /1 cây, dự kiến
khoảng 120 cây, Đơn giá dự
kiến mua cây xanh là
300,000 đồng / 1 cây xanh
(chưa bao gồm thuế VAT)
Hệ thống cấp, thốt nước:
chi phí dự kiến lấy cho hệ
thống cấp, thốt nước ngồi
nhà là 2% chi phí xây dựng

GVHD: ThS.Trần Phương Nam

PXD2020

PXD2021=PXD2020 x
Ibq quý 3
(sau thuế)

PXD2021
(trước
thuế)


Đơn vị

-

-

1,2

Triệu
đồng/m2

-

1,8

Triệu
đồng/m2

-

-

120

Triệu đồng/1
cái

-


-

120

Triệu đồng/2
cái

-

-

0,2

Triệu
đồng/m2

-

-

130

Triệu
đồng/260 cây

-

-

36


Triệu
đồng/120 cây

2%GXDC

Triệu
đồng/Hệ
thống

-

-

SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

-

24


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

STT

TÊN HẠNG MỤC
(MÔ TẢ)

GVHD: ThS.Trần Phương Nam


PXD2020

PXD2021=PXD2020 x
Ibq quý 3
(sau thuế)

PXD2021
(trước
thuế)

Đơn vị

-

-

2%GHMC

Triệu
đồng/hệ
thống

4,46

4,47

4,06

Triệu
đồng/m2


1,7

1,704

1,55

Triệu
đồng/m2

-

-

0,7

Triệu
đồng/m2

-

-

0,1

Triệu
đồng/m2

-


-

0,5%GHMC

Triệu đồng/hệ
thống

các hạng mục chính (chưa
bao gồm thuế VAT)

10

11

12

13

Hệ thống điện: chi phí dự
kiến lấy cho hệ thống cấp,
thốt nước ngồi nhà là 2%
chi phí xây dựng các hạng
mục chính (chưa bao gồm
thuế VAT),
Nhà điều hành
Nhà điều hành khu biệt thự:
Nhà 1 tầng căn hộ khép kín,
kết cấu tường gạch chịu lực,
mái BTCT đổ tại chỗ,
Theo Quyết định số 65/QĐBXD ngày 21/01/2021 của

Bộ Xây dựng
Nhà bảo vệ. Nhà ở 1 tầng,
tường bao xây gạch, mái
tôn, Theo quyết định Số:
65/QĐ-BXD 21/01/2021
của Bộ Xây dựng
Sân chung
Chi phí xây dựng sân vườn,
sân chơi chung lấy theo đơn
giá dự kiến ở các cơng trình
tương tự

14

Chi phí san nền, San nền
bằng lớp cát đen dày 1m ,
chi phí dự kiến san nền lây
theo các cơng trình tương tự

15

Hạng mục khác , Trong dự
án lấy dự kiến bằng 0,5% chi
phí xây dựng hạng mục
chính,

● Từ bảng 2.4:
+ Tính các chi phí xây dựng dự án thơng qua bảng tính suất chi phí xây dựng dự án
+ Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10%


SV: Đỗ Thị Thu Xuân – MSSV: 238763– LỚP:63KT2

25


×