MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA

MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT 6
Ở NƯỚC TA 6
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục
đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 đã góp phần khai thác và phát huy có
hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an
ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Trong đó có sự đóng góp
không nhỏ của chính sách tài chính đất đai. Chính sách tài chính từ đất đai gồm: thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất (thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ…); góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá 6
Như vậy, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, giá đất được hình thành trong các trường
hợp: do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; do người sử dụng thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai nói chung và xác
định các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất nói riêng là giá đất do nhà nước quy định, gồm:
Khung giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, kết quả đạt được
thì vấn đề giá đất nói chung và áp dụng Khung giá, bảng giá đất nói riêng tồn tại nhiều bất cập,
đòi hỏi cần phải được nhìn nhận, đánh giá một cách nghiêm túc phục vụ qúa trình sửa đổi Luật
đất đai hiện hành 6
Nội dung của bài viết này sẽ đưa ra một số khuyến nghị và đề xuất liên quan đến việc hoàn thiện
giá đất, định giá đất ở nước ta trong thời gian tới góp phần sửa đổi Luật đất đai 2003 và các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai 7
Trước hết, cần khẳng định quan điểm nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai là
chủ thể quyết định giá đất. Tuy nhiên, đất đai cũng là một loại hàng hoá (mặc dù là hàng hoá đặc
biệt) nên trong cơ chế kinh tế thị trường, việc định giá đất của nhà nước phải theo nguyên tắc thị
trường tức là phải thực hiện theo quy luật cung-cầu, đảm bảo sự chuyển nhượng bình thường,
công khai, minh bạch, đồng thời phải đảm bảo sự quản lý vĩ mô của nhà nước 7

Đồng thời cũng cần phải thay đổi quan niệm về vai trò của nhà nước trong các hoạt động giao
dịch về đất đai. Nhà nước cần phải được coi là một chủ thể tham gia thị trường bất động sản,
cung cấp hàng hoá đất đai cho tổ chức, cá nhân thông qua thị trường và giá đất do thị trường xác
lập thông qua quy luật cung cầu nhưng nhà nước chủ động điều tiết bằng các công cụ trong
trường hợp cần thiết. Do đó: 7
1. Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất 7
1. Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất 7
Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước để
đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình thành và điều tiết thị trường. 7
Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải được quản lý chặt
chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các địa phương trong việc thu
hút đầu tư cũng như thuận lợi trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. 7
1
Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất là hợp lý
tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng loại đất. Khi xác định giá đất cần tôn trọng
các nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh v.v… 7
2. Về khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng Bảng giá đất 8
2. Về khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng Bảng giá đất 8
Nhóm nghiên có cùng quan điểm với Ban soạn thảo như quy định “Bảng giá đất” tại Điều 111
Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần nhằm
đảm bảo tính ổn định lâu dài của giá đất, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất. Khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá
đất cho phù hợp để giá đất theo quy định của Nhà nước gần sát hơn với giá đất của thị trường,
đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người dân. 8
Như vậy, trong định hướng sửa đổi vấn đề giá đất trong Dự thảo Luật đất đai nên thực hiện theo
quy định như trên, nhưng cần cải tiến thêm để thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí
vật chất, giảm áp lực cho cơ quan nhà nước và thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, công
bằng, tránh tuỳ tiện trong việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai; cụ thể như sau:. .8
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất xây dựng bảng giá đất tại
địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất định kỳ năm (05) năm một lần,

công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông
qua bảng giá đất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải gửi văn bản
lấy ý kiến Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất giáp ranh để thống
nhất về giá đất tại khu vực giáp ranh. Trường hợp không thống nhất được thì Ủy ban nhân dân
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định 8
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất khi
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên
quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai; tình tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai 8
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với
trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần
sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, việc định giá đất cụ thể được thực hiện theo nguyên tắc sau: 9
+ Trường hợp giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng với thửa đất
cần định giá đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì áp dụng
giá đất tại Bảng giá đất để xác định. 9
+ Trường hợp giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng với thửa đất
cần định giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng
nhân dân cùng cấp để xác định giá đất. Trong trường hợp cần thiết, đối với một thửa đất cụ thể,
cấp có thẩm quyền quyết định thực hiện xác định giá đất cụ thể 9
3. Về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 9
3. Về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 9
Về nguyên tắc, việc quy định đối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP, nếu có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Tuy nhiên, trên thực tiễn, điều này rất khó thực hiện.

2
Đặc biệt, đối với những địa bàn thuộc hai địa phương khác nhau nhưng khác xa nhau về giá đất
(nông thôn và thành thị; tỉnh và Thành phố trực thuộc Trung ương) dẫn đến những bất cập trong
thực thi. Do vậy, khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh do Chính phủ quy định
trên cơ sở nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất cần được cân nhắc kỹ và đảm bảo tính
thống nhất làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương 9
4. Về giá đất khi Nhà nước thu hồi 10
4. Về giá đất khi Nhà nước thu hồi 10
Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất
và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù. Theo quy định hiện hành, hiện đang
tồn tại cơ chế 2 giá đất: Gía đất do Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp
Nhà nước ra quyết định thu hồi đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng
đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại 2 loại giá đất là một trong những nguyên nhân
gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án sử
dụng đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất. Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với
phương án bồi thường của Nhà nước đã phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển
khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Để khắc phục hạn
chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về giá đất được đưa ra là: 10
(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất; 10
(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan
thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.
10
(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu
cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù. Để đảm
bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành
lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước
pháp luật về hoạt động định giá 11
5. Về tư vấn giá đất 11
5. Về tư vấn giá đất 11

Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của Nhà
nước khi xây dựng khung giá các loại đất; giá đất chuẩn của vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác
định giá đất cụ thể và theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến
giá đất cụ thể trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng
hoá đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá. Do đó,
việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất cũng như quy định cụ thể điều kiện, năng
lực và dịch vụ cung cấp tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá.
Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn,
nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan
quản lý nhà nước thực hiện dich vụ độc lập). Trên cơ sở kết quả định giá của Tổ chức có chức
năng tư vấn giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu về tài sản
nhà nước là đất đai) sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất
và giá trị tài sản trên đất (nếu có) 11
6. Về đấu giá quyền sử dụng đất 11
6. Về đấu giá quyền sử dụng đất 11
Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường. Trong đó có quy
định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp
này nhiều trên thực tế và có quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch,
3
khách quan, trung thực. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn rất hẹp và chưa tạo sự bình đẳng giữa các chủ
thể trong việc tiếp cận sử dụng đất. Việc áp dụng cơ chế giá của bên thứ ba đưa ra và áp dụng
biện pháp đấu giá trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho người sử dụng đất sẽ góp
phần giảm thiểu tham nhũng và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay 11
Mục tiêu của việc đấu giá: là tìm được người chấp nhận mua với giá cao nhất (thực ra là với giá
cao một cách hợp lý nhất). Xét theo tiêu chí đó thì nên loại bỏ quy định đấu giá quyền sử dụng
đối với đất phục vụ cho việc xây dụng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, như được ghi nhận trong
dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Còn nếu cho rằng việc đấu giá là cần thiết để bảo đảm sự minh
bạch, sòng phẳng và hợp lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sàng lọc ban đầu

nhằm bảo đảm rằng người tham gia đấu giá là người thực sự có nhu cầu về đất ở. Chẳng hạn có
thể quy định rõ điều kiện để được tham gia đấu giá: đang sinh sống và làm việc tại địa phương
nơi có đất được đấu giá, với công việc và thu nhập ổn định; chưa có nhà ở riêng; có kế hoạch xây
dựng nhà ở rõ ràng, nghiêm túc và khả thi; 12
Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường: một mặt, việc đấu giá không gây thất thu
cho Nhà nước do giá trúng đấu giá được định quá thấp so với giá thị trường của đất; mặt khác
việc đấu giá không dẫn đến hệ quả không mong muốn là đất bị đội giá lên một cách không bình
thường do hệ quả của những lần thách giá giữa người người mua tiềm năng. 12
Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường theo hướng bất lợi cho
người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một cách hợp lý. Các quy định tại Điều 10 khoản
1 điểm a Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005, đã dẫn, tương đối hợp lý; tuy nhiên,
trong quá trình khảo giá cần phát huy vai trò chuyên gia, nhà tư vấn về giá bất động sản. Cũng
cần có cơ chế kiểm soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so sánh giá giao dịch thông
dụng đối với cùng loại đất trên thị trường bất động sản ở địa phương tại thời điểm tiến hành đấu
giá với giá khởi điểm được ấn định. 12
Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá: cần có quy định ràng buộc
người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực hiện việc đầu tư sản xuất, kinh doanh theo đúng nội dung
như đã ghi nhận trong dự án đầu tư nộp trong hồ sơ tham gia đấu giá. 13
7. Về Thu hồi đất 13
7. Về Thu hồi đất 13
Thực tế thi hành Luật đất đai thời gian qua cho thấy không thể áp dụng bảng giá đất của Nhà
nước làm căn cứ để xử lý các xung đột về lợi ích trong mọi quan hệ đất đai mà cần phải quy định
rõ phạm vi áp dụng của bảng giá đất này. Vì sao việc áp dụng bảng giá đất do Nhà nước xác định
trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất lại thường không nhận được sự
đồng thuận của người dân; đó là do giá đất của Nhà nước không hàm chứa, phản ánh được sự
dung hòa về lợi ích giữa các chủ thể có liên quan (bao gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người sử
dụng đất). Do vậy, cần xác lập một cơ chế định giá đất dựa trên sự thỏa hiệp hoặc đồng thuận
tương đối giữa các bên có liên quan. Qua nghiên cứu, trao đổi cũng như lấy ý kiến của nhân dân
về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Có nhiều ý kiến cho rằng, cần phải căn cứ vào mục đích thu
hồi đất để có những phương thức xác định giá phù hợp 13

Thứ nhất, đối với các trường hợp thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh thì nên sử
dụng phương thức thu hồi đất có bồi thường. Việc bồi thường được áp dụng theo quy định về
bảng giá đất của Nhà nước. Việc áp dụng giá đất do Nhà nước xác định để tính bồi thường trong
các trường hợp này dễ nhận được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất. Bởi lẽ, người sử dụng
đất ý thức được việc Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ mang lại
lợi ích to lớn cho xã hội (trong đó có lợi ích của người bị thu hồi đất). Do vậy, tâm lý của người
4
bị thu hồi đất trong trường hợp này sẽ dường như ít có sự so bì thiệt hơn giữa giá đất Nhà nước
bồi thường với giá đất thị trường. Trường hợp có sự so bì thiệt hơn thì thông qua vận động,
thuyết phục; người bị thu hồi đất dường như cuối cùng sẽ chấp thuận phương án bồi thường 13
Thứ hai, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường thay cho phương thức thu hồi đất.
Gía đất được sử dụng để tính bồi thường trong trường hợp này là giá đất do Nhà nước xác định
có tham vấn ý kiến của người bị thu hồi đất. Bởi lẽ, đối tượng thụ hưởng, sử dụng đất trong
trường hợp này là Nhà nước, là cộng đồng (Nhà nước, cộng đồng là một chủ thể sử dụng đất);
cho dù lợi ích của Nhà nước là lợi ích chung song cũng cần có sự dung hòa lợi ích tương đối giữa
Nhà nước, cộng đồng với người bị thu hồi đất khi áp dụng giá đất bồi thường. Trường hợp không
thể thỏa thuận thì cần tham khảo giá đất của tổ chức tư vấn giá đất. Chỉ sau khi thực hiện các
phương thức này mà không đạt được kết quả thì lúc đó Nhà nước mới thực hiện việc cưỡng chế
thi hành quyết định thu hồi đất. 14
Thứ ba, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế thì nên áp dụng phương
thức trưng mua quyền sử dụng đất, bởi bởi quyền sử dụng đất phải được coi là một quyền về tài
sản, được nhà nước bảo hộ. Việc trưng mua trên cơ sở tham khảo giá đất của tổ chức tư vấn giá
đất 14
TÀI LIỆU THAM KHẢO 15
1.Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số 13/2003/QH11
năm 2009) 15
2.Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 15
3.TS. Trần Kim Chung (2012), Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản
lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nước và góp phần phát triển thị

trường bất động sản ở nước ta, Kỷ yếu Hội thảo “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam hiện
nay – Thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” của Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Đại học
KTQD, 2012 15
4.Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến về chính sách giá đất trong bồi thường khi thu hồi đất
tại Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng”, Hà Nội 15
6.Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư cơ sở hạ tầng ở Việt
Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà
Nội 15
7.Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất và chính sách phân phối địa tô trong quản lý đất đai theo cơ
chế thị trường 15
5
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƯỚC TA
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, cùng với việc ban hành Luật đất đai
năm 2003 đã góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội,
an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Trong đó có sự đóng góp không
nhỏ của chính sách tài chính đất đai. Chính sách tài chính từ đất đai gồm: thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất (thuế thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước
bạ…); góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất
vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.
Như vậy, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, giá đất được hình thành
trong các trường hợp: do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; do đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng thỏa thuận về giá
đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công cụ

chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai nói chung và xác định các
khoản thu ngân sách nhà nước từ đất nói riêng là giá đất do nhà nước quy định,
gồm: Khung giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực,
kết quả đạt được thì vấn đề giá đất nói chung và áp dụng Khung giá, bảng giá đất
nói riêng tồn tại nhiều bất cập, đòi hỏi cần phải được nhìn nhận, đánh giá một cách
nghiêm túc phục vụ qúa trình sửa đổi Luật đất đai hiện hành.
6
Nội dung của bài viết này sẽ đưa ra một số khuyến nghị và đề xuất liên quan
đến việc hoàn thiện giá đất, định giá đất ở nước ta trong thời gian tới góp phần sửa
đổi Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Trước hết, cần khẳng định quan điểm nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu về đất đai là chủ thể quyết định giá đất. Tuy nhiên, đất đai cũng là một loại
hàng hoá (mặc dù là hàng hoá đặc biệt) nên trong cơ chế kinh tế thị trường, việc
định giá đất của nhà nước phải theo nguyên tắc thị trường tức là phải thực hiện theo
quy luật cung-cầu, đảm bảo sự chuyển nhượng bình thường, công khai, minh bạch,
đồng thời phải đảm bảo sự quản lý vĩ mô của nhà nước.
Đồng thời cũng cần phải thay đổi quan niệm về vai trò của nhà nước trong
các hoạt động giao dịch về đất đai. Nhà nước cần phải được coi là một chủ thể
tham gia thị trường bất động sản, cung cấp hàng hoá đất đai cho tổ chức, cá nhân
thông qua thị trường và giá đất do thị trường xác lập thông qua quy luật cung cầu
nhưng nhà nước chủ động điều tiết bằng các công cụ trong trường hợp cần thiết. Do
đó:
1. Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản
lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình thành
và điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải
được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh bình đẳng
giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi trong công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng.

Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng loại đất. Khi
7
xác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh
v.v…
2. Về khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng Bảng giá đất
Nhóm nghiên có cùng quan điểm với Ban soạn thảo như quy định “Bảng giá
đất” tại Điều 111 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Bảng giá đất được xây dựng định
kỳ năm (05) năm một lần nhằm đảm bảo tính ổn định lâu dài của giá đất, tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư, người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất.
Khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp để
giá đất theo quy định của Nhà nước gần sát hơn với giá đất của thị trường, đảm bảo
quyền lợi của Nhà nước và người dân.
Như vậy, trong định hướng sửa đổi vấn đề giá đất trong Dự thảo Luật đất đai
nên thực hiện theo quy định như trên, nhưng cần cải tiến thêm để thực hiện cải cách
thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho cơ quan nhà nước và
thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránh tuỳ tiện trong việc
áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai; cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất xây
dựng bảng giá đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất
định kỳ năm (05) năm một lần, công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải gửi văn bản lấy ý kiến Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất giáp ranh để thống nhất
về giá đất tại khu vực giáp ranh. Trường hợp không thống nhất được thì Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: tính
tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
8

nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử
dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tình tiền
bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ trong các
trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc
trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất. Trong đó, việc định giá đất cụ thể được thực hiện theo nguyên tắc
sau:
+ Trường hợp giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định
áp dụng với thửa đất cần định giá đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường thì áp dụng giá đất tại Bảng giá đất để xác định.
+ Trường hợp giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định
áp dụng với thửa đất cần định giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá
đất sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp để xác định giá
đất. Trong trường hợp cần thiết, đối với một thửa đất cụ thể, cấp có thẩm quyền
quyết định thực hiện xác định giá đất cụ thể.
3. Về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương
Về nguyên tắc, việc quy định đối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định
188/2004/NĐ-CP, nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau. Tuy nhiên, trên thực tiễn, điều này rất khó thực hiện. Đặc biệt, đối với những
9
địa bàn thuộc hai địa phương khác nhau nhưng khác xa nhau về giá đất (nông thôn
và thành thị; tỉnh và Thành phố trực thuộc Trung ương) dẫn đến những bất cập

trong thực thi. Do vậy, khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh do
Chính phủ quy định trên cơ sở nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất cần
được cân nhắc kỹ và đảm bảo tính thống nhất làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
4. Về giá đất khi Nhà nước thu hồi
Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá
đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù.
Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại cơ chế 2 giá đất: Gía đất do Nhà nước
quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi
đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua hình
thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại 2 loại giá đất là một trong những nguyên
nhân gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối
với các dự án sử dụng đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất. Do người bị thu
hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường của Nhà nước đã phát sinh
khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội
đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Để khắc phục hạn chế này, giải pháp
hoàn thiện chính sách về giá đất được đưa ra là:
(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng
đất;
(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có
quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo
giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.
10
(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá
đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức
đưa ra là giá để tính đền bù. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là
khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên
nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về
hoạt động định giá.

5. Về tư vấn giá đất
Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch vụ
theo yêu cầu của Nhà nước khi xây dựng khung giá các loại đất; giá đất chuẩn của
vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và theo yêu cầu của các bên
khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể trong Dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi là cần thiết. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và
thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá. Do đó,
việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất cũng như quy định cụ thể
điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải
phù hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức
nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc
tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực
hiện dich vụ độc lập). Trên cơ sở kết quả định giá của Tổ chức có chức năng tư vấn
giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu về tài sản
nhà nước là đất đai) sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị
quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất (nếu có).
6. Về đấu giá quyền sử dụng đất
Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị
trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và thực
hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy định về
11
trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31
tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn rất hẹp và chưa tạo sự bình
đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng đất. Việc áp dụng cơ chế giá của
bên thứ ba đưa ra và áp dụng biện pháp đấu giá trong việc giao đất, cho thuê đất
của Nhà nước cho người sử dụng đất sẽ góp phần giảm thiểu tham nhũng và thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay
1

.
Mục tiêu của việc đấu giá: là tìm được người chấp nhận mua với giá cao nhất
(thực ra là với giá cao một cách hợp lý nhất). Xét theo tiêu chí đó thì nên loại bỏ
quy định đấu giá quyền sử dụng đối với đất phục vụ cho việc xây dụng nhà ở cho
hộ gia đình, cá nhân, như được ghi nhận trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Còn
nếu cho rằng việc đấu giá là cần thiết để bảo đảm sự minh bạch, sòng phẳng và hợp
lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sàng lọc ban đầu nhằm bảo
đảm rằng người tham gia đấu giá là người thực sự có nhu cầu về đất ở. Chẳng hạn
có thể quy định rõ điều kiện để được tham gia đấu giá: đang sinh sống và làm việc
tại địa phương nơi có đất được đấu giá, với công việc và thu nhập ổn định; chưa có
nhà ở riêng; có kế hoạch xây dựng nhà ở rõ ràng, nghiêm túc và khả thi;
Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường: một mặt, việc đấu giá
không gây thất thu cho Nhà nước do giá trúng đấu giá được định quá thấp so với
giá thị trường của đất; mặt khác việc đấu giá không dẫn đến hệ quả không mong
muốn là đất bị đội giá lên một cách không bình thường do hệ quả của những lần
thách giá giữa người người mua tiềm năng.
Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường theo
hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một cách hợp lý.
Các quy định tại Điều 10 khoản 1 điểm a Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
1
Theo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Điện – Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế - Luật TPHCM phát biểu tại Hội thảo
“Đóng góp ý kiến về Dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi)” tại TPHCM tháng 3/2013.
12
31/8/2005, đã dẫn, tương đối hợp lý; tuy nhiên, trong quá trình khảo giá cần phát
huy vai trò chuyên gia, nhà tư vấn về giá bất động sản. Cũng cần có cơ chế kiểm
soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so sánh giá giao dịch thông dụng
đối với cùng loại đất trên thị trường bất động sản ở địa phương tại thời điểm tiến
hành đấu giá với giá khởi điểm được ấn định.
Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá: cần có
quy định ràng buộc người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực hiện việc đầu tư sản

xuất, kinh doanh theo đúng nội dung như đã ghi nhận trong dự án đầu tư nộp trong
hồ sơ tham gia đấu giá.
7. Về Thu hồi đất
Thực tế thi hành Luật đất đai thời gian qua cho thấy không thể áp dụng bảng
giá đất của Nhà nước làm căn cứ để xử lý các xung đột về lợi ích trong mọi quan hệ
đất đai mà cần phải quy định rõ phạm vi áp dụng của bảng giá đất này. Vì sao việc
áp dụng bảng giá đất do Nhà nước xác định trong bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất lại thường không nhận được sự đồng thuận của người
dân; đó là do giá đất của Nhà nước không hàm chứa, phản ánh được sự dung hòa về
lợi ích giữa các chủ thể có liên quan (bao gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người sử
dụng đất). Do vậy, cần xác lập một cơ chế định giá đất dựa trên sự thỏa hiệp hoặc
đồng thuận tương đối giữa các bên có liên quan. Qua nghiên cứu, trao đổi cũng như
lấy ý kiến của nhân dân về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Có nhiều ý kiến cho
rằng, cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất để có những phương thức xác định
giá phù hợp.
Thứ nhất, đối với các trường hợp thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng,
an ninh thì nên sử dụng phương thức thu hồi đất có bồi thường. Việc bồi thường
được áp dụng theo quy định về bảng giá đất của Nhà nước. Việc áp dụng giá đất do
Nhà nước xác định để tính bồi thường trong các trường hợp này dễ nhận được sự
13
đồng thuận của người bị thu hồi đất. Bởi lẽ, người sử dụng đất ý thức được việc
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ mang lại lợi ích
to lớn cho xã hội (trong đó có lợi ích của người bị thu hồi đất). Do vậy, tâm lý của
người bị thu hồi đất trong trường hợp này sẽ dường như ít có sự so bì thiệt hơn giữa
giá đất Nhà nước bồi thường với giá đất thị trường. Trường hợp có sự so bì thiệt
hơn thì thông qua vận động, thuyết phục; người bị thu hồi đất dường như cuối cùng
sẽ chấp thuận phương án bồi thường.
Thứ hai, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường
thay cho phương thức thu hồi đất. Gía đất được sử dụng để tính bồi thường trong

trường hợp này là giá đất do Nhà nước xác định có tham vấn ý kiến của người bị
thu hồi đất. Bởi lẽ, đối tượng thụ hưởng, sử dụng đất trong trường hợp này là Nhà
nước, là cộng đồng (Nhà nước, cộng đồng là một chủ thể sử dụng đất); cho dù lợi
ích của Nhà nước là lợi ích chung song cũng cần có sự dung hòa lợi ích tương đối
giữa Nhà nước, cộng đồng với người bị thu hồi đất khi áp dụng giá đất bồi thường.
Trường hợp không thể thỏa thuận thì cần tham khảo giá đất của tổ chức tư vấn giá
đất. Chỉ sau khi thực hiện các phương thức này mà không đạt được kết quả thì lúc
đó Nhà nước mới thực hiện việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế thì
nên áp dụng phương thức trưng mua quyền sử dụng đất, bởi bởi quyền sử dụng đất
phải được coi là một quyền về tài sản, được nhà nước bảo hộ. Việc trưng mua trên
cơ sở tham khảo giá đất của tổ chức tư vấn giá đất.
14
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số
13/2003/QH11 năm 2009).
2. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)
3. TS. Trần Kim Chung (2012), Định giá đất và phân cấp trong việc định giá
đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của
nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, Kỷ yếu Hội
thảo “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam hiện nay – Thực trạng và những
giải pháp hoàn thiện” của Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Đại học KTQD, 2012.
4. Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến về chính sách giá đất trong bồi
thường khi thu hồi đất tại Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất
đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội.
5. Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất do nhà nước quy định
và giải pháp, Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội.
6. Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư cơ
sở hạ tầng ở Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu

tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội.
7. Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất và chính sách phân phối địa tô trong quản
lý đất đai theo cơ chế thị trường.
15