Tài liệu QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ doc

Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU
1

QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ
XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ




 Thực trạng chung của vấn đề giải phóng mặt bằng ở các khu đô thị lớn

 Thời gian kéo dài gây nhiều ảnh hưởng đến dân , cả dân trong diện giải
toả lẫn diện ngoài giải toả , doanh nghiệp xây dựng thi công chậm tiến
độ nên nhiều dự án không triển khai thực hiện được tiếp .Còn tồn tại
nhiều dự án treo , gây lãng phí , bất cập trong quá trình quy hoạch và
xây dựng .
 Bộ mặt đô thị lộn xộn , ngổn ngang , thiếu sự đồng bộ , mạnh ai người
ấy xây, mạnh ai người ấy làm .Tồn tại nhiều kiểu nhà dị biệt như nhà
siêu mỏng siêu hình dạng … miễn sao chiếm được lợi thế mặt tiền còn
những yếu tố khác không quan trọng .
 Xảy ra nhiều tranh chấp về đất đai , giữa dân với dân ,giữa dân với bên
giải phóng đền bù và giải toả. Cũng chỉ xoay quanh mấy vấn đề như giá
đền bù còn chưa thoả đáng ,có sự chênh lệch về giá giữa những mảnh
đất liền kề ( thuộc cùng 1 dự án hoặc thuộc 2 dự án khác nhau ) .Quá
trình tái định cư còn yếu kém chưa đáp ứng , đảm bảo cuộc sống cho
người bị di rời.
 Nhà nước đầu tư nhưng lại không thu được về phần địa tô chênh lệch 2
do quá trình đầu tư của nhà nước tạo ra. Phần địa tô chênh lệch đó lại
rơi vào tay của một số hộ dân gây ra nhiều bất cập trong dân cũng như
việc tận dụng lợi thế để phát triển thêm nhiều dự án qui hoạch nhờ lợi
thế sẵn có…

….

Đã có nhiều giải pháp đưa ra nhưng chỉ là giải tình thế .Xét trong dài hạn thì cơ
sở hạ tầng không thể đáp ứng được tốc độ đô thị hoá và sự phát triển của nền kinh
tế VIỆT NAM . Chính vì vậy chúng ta cần nhìn nhận lại vấn đề và cần phải đưa ra
giải pháp sao cho hiệu quả và đáp ứng được tình hình thực tế.

 Giải pháp qui hoạch tổng thể và xây dựng đồng bộ

Xét trên tổng thể 1 khu đô thị lớn xây dựng lâu đời nhưng lộn xộn ngổn ngang ,
tồn tại sự thiếu đồng bộ cả về cơ sở vật chất lẫn hạ tầng kỹ thuật , từ đó phát sinh
ra nhiều bất cập cả hiện tại lẫn trong tương lai .
Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU
2

Để thực hiện giải pháp trước tiên ta phải xây dựng một đề án qui hoạch tổng thể
của cả khu vực sao cho đáp ứng được sự đồng bộ trong xây dựng , có tầm nhìn xa
về chiến lược, đáp ứng được quá trình đô thị hoá vá sự phát triển của kinh tế trong
dài hạn.Tiến hành chia nhỏ khu đô thị ra làm nhiều mảnh ghép nhỏ. Giải phóng
tổng thể mảnh ghép nhỏ đó, đầu tư xây dựng công trình đồng bộ , đáp ứng những
tiêu chí đã nêu ở trên. Quay vòng tiếp tục đầu tư giải phóng xây dựng các mảnh
ghép còn lại .

 Quá trình các bước thực hiện dự án

1. Xác định khu đô thị . Cần phải xét đến sự ảnh hưởng , sự tác động của đô thị
này đến quá trình đô thị hoá , quá trình phát triển kinh tế. Sự đáp ứng về cơ sở vật
chất , hạ tầng kỹ thuật trong dài hạn …
2. Chia khu đô thị này ra làm nhiều mảnh nhỏ , sao cho đáp ứng được một số tiêu

chí như : phù hợp với quá trình xây dựng , thuận lợi trong quá trình xây dựng phù
hợp để xây dựng những mảnh ghép sau . Đảm bảo sự thuận tiện trong giao thông
hiện tại và tương lai …
3. Xây dựng khu tái định cư .Quá trình này vô cùng quan trọng trong bước khởi
đầu .Nó phải đảm bảo sao cho thuận lợi trong quá trình giải phóng mặt bằng bên
cạnh đó xây dựng khu tái định cư phải đảm bảo những nguyên tắc ở trên . Không
thực hiện giải pháp tạm thời , thiếu sự đồng bộ trong tương lai. Nếu tiến hành sang
mảnh tiếp theo thì có thể dùng lại công trình đã được xây dựng trước đó…
4. Tiến hành giải phóng tổng thể . Công việc này nhà nước nên thực hiện để đảm
bảo quá trình , thời gian , tiến độ của dự án…
5. Xây dựng đồng bộ ,đáp ứng những yêu cầu đã đặt ra ở trên. Nên tổ chức đấu
thầu để giảm nhẹ gánh về chi phí quá lớn và cũng đảm bảo tiến độ thi công cũng
như việc quản lý dự án…
6. Thu hồi vốn từ mảnh ghép này.
7. Tiếp tục thực hiện đến những mảnh ghép khác. Có thể cùng một lúc tiến hành
nhiều mảnh ghép nếu điều kiện cho phép.
8. Lắp ráp và hoàn thiện tổng thể công trình.
Nhìn chung giải pháp này mang tính chất dài hạn , mục tiêu chính của nó là làm
sao đáp ứng được quá trình đô thị hoá và sự phát triển của nền kinh tế . Bên cạnh
đó nó cũng cải tạo mỹ quan đô thị sao cho đó là một tổng thể hài hoà và tinh tế.

 Đánh giá chung

Những điểm đạt được qua quá trình thực hiện dự án
 Tạo dựng được cơ sở vật chất ,hạ tầng kỹ thuật đáp ứng được sự phát
triển nhanh chóng của nền kinh tế VIỆT NAM .
 Giải quyết được nhiều vấn đề bức xúc trong quá trình giải phóng mặt
bằng.
 Nhà nước tận thu được nguồn địa tô chênh lệch 2 .
Nhom 5 KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 -NEU

3

 Áp đặt được những chính sách riêng của nhà nước một cách dễ dàng
hơn.

…
Những điểm còn hạn chế
 Vốn lớn , khó triển khai
 Ý thức trong dân còn thấp , quá trình giải phong bước đầu còn khó
khăn.
 Có sự tác động liền kề giữa những mảnh ghép , nhưng sự tác động này
là sự tác động tích cực nếu quá trình thực hiện dự án minh bạch công
khai và chính sách điều tiết của nhà nước phù hợp.
 Trong quá trình thưc hiện có sự ảnh hưởng không nhỏ đến phần đô thị
còn lại .
 Cần chú trọng đến yếu tố văn hoá truyền thống , bảo tồn những công
trình di tích lích sử hoặc có đề án phù hợp để nâng tầm nét văn hoá đó.