GÓP vốn BẰNG QUYỀN sử DỤNG đất

PHẦN II: BÁO CÁO ĐỀ TÀI THỰC TẬP
ĐỀ TÀI: TỔNG QUAN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC
TRẠNG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀO DOANH NGHIỆP

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU...........................................................................................................................1
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 2
1.1. KHÁI NIỆM GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT......................................2
1.2. NGUYÊN TẮC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................. 3
1.3. ĐIỀU KIỆN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................... 3
1.4. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHẾ ĐỊNH GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..5
KẾT LUẬN CHƯƠNG I......................................................................................................... 7

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT...................... 8
2.1. THỰC TRẠNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................. 8
2.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 12
2.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................................................ 14
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2....................................................................................................... 16
KẾT LUẬN CHUNG............................................................................................................. 17
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................18
PHỤ LỤC


LỜI NÓI ĐẦU
Đối với nền kinh tế thị trường, vốn kinh doanh đã và đang bộc lộ rõ bản chất, vai
trị cũng như tầm quan trọng đặc biệt. Do đó, vấn đề góp vốn trong sản xuất kinh doanh
khơng cịn là vấn đề xa lạ với các chủ thể trong xã hội. Nhưng đối với góp vốn bằng
Quyền sử dụng đất lại là một vấn đề tương đối phức tạp.
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và tổng
quản lý được ghi nhận cụ thể trong Hiến pháp và các văn bản quy phạm pháp luật khác.
Song song với sự phát triển của nền kinh tế, đất đai ngày càng được coi là nguồn lực vô
cùng quan trọng. Để sử dụng hiệu quả và tận dụng tối đa giá trị của nguồn lực này, bên
cạnh việc công nhận Quyền sử dụng đất, Nhà nước cịn cơng nhận các quyền khác của tổ
chức, cá nhân như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, thế chấp…
Đồng thời, kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ cũng kéo theo sự đa dạng các hình thức
góp vốn vào doanh nghiệp, trong đó khơng thể khơng đề cập đến hình thức góp vốn bằng
Quyền sử dụng đất. Hình thức này ngày càng tồn tại phổ biến và được ghi nhận trong các
văn bản quy phạm pháp luật. Bởi, đất đai không chỉ là nguồn tài ngun quan trọng mà
cịn có ý nghĩa to lớn về mặt kinh tế. Góp vốn bằng Quyền sử dụng đất góp phần giải
quyết nhu cầu về vốn cũng như chuyển hóa Quyền sử dụng dất thành nguồn lực phát triển
kinh tế, khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả.

Việc góp vốn bằng Quyền sử dụng đất là một vấn đề pháp lý khá phức tạp, mặc dù
đã được pháp luật quy định khá chi tiết, có sự thay đổi, bổ sung qua từng thời kì để phù
hợp với nền kinh tế và bối cảnh đất nước. Tuy nhiên, hành lang pháp lý cho chế định này
vẫn cịn lỗ hổng, vẫn khơng thể tránh khỏi những tranh chấp thực tế phát sinh và việc giải
quyết là khơng hề đơn giản.
Hiện nay, khơng ít khách hàng, đối tác đã tìm đến các Cơng ty/Văn phịng Luật để
tìm kiếm sự hỗ trợ về mặt pháp lý, dịch vụ tư vấn và tố tụng liên quan đến tranh chấp đất
đai đặc biệt là tranh chấp góp vốn bằng Quyến sử dụng đất. Chính vì vậy, trong q trình
tham gia thực tập, tác giả đã có cơ hội tiếp xúc, tìm hiểu một số hồ sơ, tài liệu liên quan
đến loại tranh chấp trên. Thông qua nội dung báo cáo thực tập này, tác giả sẽ tiến hành
làm rõ những vấn đề pháp lý trên thông qua những quy định của pháp luật, những kĩ năng,
hoạt động cần thiết khi tiếp nhận một hồ sơ về tranh chấp góp vốn bằng Quyền sử dụng
đất trên thực tế (tài liệu tác giả thu thập được trong suốt quá trình thực tập). Bên cạnh đó,
cũng chỉ ra những điểm cịn vướng mắc, bất cập trong quy định của pháp luật thông qua
quá trình nghiên cứu, đồng thời, đưa ra một số ý kiến đề xuất mà tác giả cho là cần thiết
để hoàn thiện chế định trên, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh trên thực tế.

1


CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Nước ta đang bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa, phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Số lượng các doanh nghiệp được thành
lập ngày càng nhiều nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển của xã hội. Đối với bất kì một
doanh nghiệp nào khi thành lập và đi vào hoạt động cũng đỏi hỏi nhu cầu về vốn. Có thể
nói, vốn là vấn đề pháp lý then chốt, là điều kiện có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, quyết
định tới sự phát triển và mở rộng của hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là đối với
những doanh nghiệp đang trong giai đoạn mới được hình thành bởi lẽ kinh doanh bao giờ

cũng gắn liền với vốn.
Ở nước ta, khái niệm về vốn được hiểu theo nhiều góc độ khác nhau. Dưới góc độ
pháp lý, thì vốn được hiểu là “Tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được thành tiền có thể sử
dụng trong kinh doanh”1. Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014 ghi nhận góp vốn là
việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của cơng ty. Tức là, đưa tài sản của mình vào
pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư theo một trình tự thủ tục nhất định để kinh doanh sinh
lợi và người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu
tư dự án, được hưởng các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc góp vốn. Có hai hình thức
góp vốn là góp vốn góp vốn để thành lập doanh nghiệp và góp thêm vốn điều lệ của
doanh nghiệp đã được thành lập. Có thể thấy, mục đích cuối cùng của việc góp vốn là để
sử dụng trong kinh doanh, là tiền đề cho các hoạt động đầu tư, phát triển sản xuất của một
doanh nghiệp ngồi ra cịn giúp người góp vốn đạt được lợi ích thơng qua vốn góp vào
doanh nghiệp.
Pháp luật Việt Nam quy định cụ thể thế nào là góp vốn, các loại tài sản góp vốn
vào doanh nghiệp. Đồng thời cũng ghi nhận hình thức góp vốn bằng QSDĐ trong Luật
Đất đai, BLDS2, cũng như thừa nhận giá trị QSDĐ là một trong các tài sản có thể góp
vốn3. Tuy nhiên, hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào đưa ra một khái niệm chính
thức, cụ thể về hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Mặc dù vậy, dựa trên các quy định hiện
hành, có thể hiểu một cách khái quát Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận của các bên
tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, thủ tục luật định, người có QSDĐ dùng giá trị
QSDĐ của mình để góp vốn thành lập hoặc góp thêm vốn điều lệ vào doanh nghiệp để
sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi và phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ pháp
lý phát sinh cho hành vi góp vốn của mình.
Từ điển luật học (2006), Nxb Tư pháp.
Khoản 10 Điều 3, Điều 73, Điều 95, Điều 168, Điều 169 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
3
Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
1
2

2


Việc quy định hình thức góp vốn này góp phần đưa đất đai chuyển từ trạng thái
tĩnh sang động, tức là không chỉ dùng để ở, để trồng trọt, chăn ni mà giá trị cịn ln
chuyển sang thị trường vốn và ngược lại, đưa đất đai vào vòng xoay kinh tế, trở thành
nguồn lực phát triển đất nước.
1.2. NGUYÊN TẮC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Dù rằng, pháp luật thừa nhận hình thức góp vốn là một trong các quyền của
NSDĐ. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng QSDĐ cần phải đảm bảo các nguyên tắc của nhất
định:
Thứ nhất: Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã
được phê duyệt và công bố;
Thứ hai: Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận góp vốn QSDĐ mà
phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời
hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh;
Thứ ba: Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần
diện tích đất mà người đang sử dụng đất khơng có góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của
pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của
người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền
với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và
cho người mua tài sản thuê đất.
1.3. ĐIỀU KIỆN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Mặc dù, chuyển giao, chuyển nhượng QSDĐ là quyền của NSDĐ được ghi nhận
trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác liên quan. Tuy nhiên, không phải mọi
trường hợp NSDĐ đều được chuyển giao, chuyển nhượng theo ý chí của mình mà phải
đáp ứng các điều kiện luật định. Tương tự, NSDĐ có thể góp vốn bằng QSDĐ để thành
lập doanh nghiệp hay góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã thành lập nhưng phải

đáp ứng các điều kiện Luật định. Bao gồm:
a. Điều kiện về Quyền sử dụng đất được góp vốn
Thứ nhất: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1
Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 NSDĐ được thực hiện các quyền của mình khi có
giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
Thứ hai: Đất khơng có tranh chấp;
Thứ ba: QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư: Đang trong thời hạn sử dụng đất.
3


b. Điều kiện về chủ thể góp vốn
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Doanh nghiệp 2014, chủ thể được
quyền góp vốn bằng QSDĐ gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế4;
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê5;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử
dụng đất6;
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng
QSDĐ trong các trường hợp sau: (i) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
mà tiền sử dụng đất, tiền th đất đã nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (ii)
Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng QSDĐ khơng phải là đất thuê

của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước7.
Ngồi ra, chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng QSDĐ phải có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia vào giao dịch một cách
hoàn toàn tự nguyện.8
c. Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện
đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như:
Thứ nhất: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận góp vốn đất nơng nghiệp để thực hiện dự án;

Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Điều 174 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
6
Điều 183 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
7
Điều 184 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
8
Khoản 1 Điều 117 BLDS ngày 24 tháng 11 năm 2015.
4
5

4


Thứ hai: Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn QSDĐ phải phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
Thứ ba: Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho
th đất để sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp

một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng
hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
1.4. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHẾ ĐỊNH GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
Hình thức góp vốn bằng QSDĐ đã và đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi
mà quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản đang dần cạn kiệt, việc có nhiều
doanh nghiệp mới thành lập, có vốn nhưng lại khơng có quỹ đất để thực hiện dự án hoặc
tình trạng có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn đầu tư kinh doanh nhưng khơng có
đủ vốn. Tuy nhiên, khơng phải mọi trường hợp góp vốn bằng QSDĐ nào cũng mang lại
lợi ích như mong muốn, mà bên cạnh đó có khá nhiều trường hợp trắng tay khi bên đối
tác cùng góp vốn bị siết nợ hoặc các bên không tuân thủ thỏa thuận dẫn đến nhiều vụ
tranh chấp xảy ra. Do đó, việc quy định chặt chẽ chế định góp vốn bằng QSDĐ trong kinh
doanh có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với cá nhân, doanh nghiệp và xã hội góp phần
phát triển kinh tế và hạn chế tranh chấp phát sinh.
a. Đối với cá nhân
Thứ nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý.9 Do đó, hộ gia đình, cá nhân là những chủ thể có tỉ lệ nắm giữ đất đai
nhiều nhất trong xã hội. Việc quy định chế định góp vốn bằng QSDĐ có vai trị rất quan
trọng góp phần giúp NSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn mở rộng quy mô sản xuất, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất đai.
Thứ hai: Việc quy định chế định góp vốn bằng QSDĐ cịn góp phần khơng nhỏ
tạo ra của cải vật chất trong xã hội. Thơng qua hình thức góp vốn cho những cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình có QSDĐ nhưng khơng có đủ khả năng lao động vẫn có thể tạo ra giá trị.
Trên cơ sở đó, tạo ra lợi ích cho chính chủ thể góp vốn và nhận góp vốn dựa trên việc
phân chịa lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm vốn góp vì khi doanh nghiệp làm ăn hiệu quả,
vốn góp bằng QSDĐ sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp.
Thứ ba: Chế định góp vốn bằng QSDĐ tạo điều kiện cho những người muốn đầu
tư, kinh doanh nhưng khơng có vốn có thể thực hiện hóa mong muốn dấn thân vào lĩnh

9

Điều 4 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
5


vực kinh doanh. Tạo ra thị trường tồn tại nhiều chủ thể thuộc mọi thành phần, nâng cao
năng lực cạnh tranh, phát triển kinh tế.
b. Đối với doanh nghiệp
Thứ nhất: Quy định chế định góp vốn bằng QSDĐ góp phần mở rộng phạm vi
huy động vốn của chủ thể kinh doanh, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường QSDĐ ở
nước ta phát triển.
Thứ hai: Quy định chế định góp vốn bằng QSDĐ góp phần giải quyết vấn đề thiếu
đất thực hiện dự án của các doanh nghiệp, do các doanh nghiệp có thể huy động nguồn
vốn bằng QSDĐ của các chủ thể có nhu cầu góp vốn.
Thứ ba: Xuất phát từ việc đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là nguồn lực
quan trọng để phát huy hiệu quả những tiềm năng trong việc sử dụng đất. Do đó, có thể
nói, những quy định này đã và đang là hành lang pháp lý quan trọng cho NSDĐ phát huy
tối đa nguồn lực đất đai trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có tư liệu sản
xuất đặc biệt, mở rộng quy mô, giúp cho người có QSDĐ và người cần đất có thể tiếp cận
với các hình thức kinh doanh trên cơ sở hợp tác.
c. Đối với xã hội
Thứ nhất: Trong điều kiện nước ta đang tiếp tục đổi mới như hiện nay, QSDĐ
được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn lực,
nguồn vốn to lớn của đất nước. Việc thừa nhận hình thức góp vốn bằng QSDĐ giúp nhà
nước điều tiết, quản lý, sử dụng, phát huy nguồn lực này một cách tối ưu. Phát triển thị
trường QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất không chỉ đưa nền kinh tế ngày một phát
triển mà cịn góp phần tạo ra sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài, nâng cao vị thế cạnh
tranh trong khu vực. Chế định này có ý nghĩa cả về khía cạnh kinh tế và khía cạnh chính
trị.
Thứ hai: Thúc đẩy năng lực cạnh tranh của mọi chủ thể kinh doanh thuộc mọi

thành phần kinh tế. Trong thời gian qua nhiều hộ kinh doanh sử dụng đất đã thành lập
doanh nghiệp, tạo ra nhiều việc làm, đóng góp tích cực cho xã hội, thúc đẩy phát triển
kinh tế.
Thứ ba: Cũng như các loại tài sản khác, khi góp vốn, QSDĐ không chỉ được phát
huy trên phương diện sử dụng, mà còn được phát huy trên phương diện vốn. Như vậy, chế
định này còn đem lại tiềm năng kinh tế, từ đó, có tác động tích cực đến cơng cuộc xóa đói
giảm nghèo, nâng cao chất lượng cuộc sống.

6


KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý
được ghi nhận trong Hiến pháp cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác. Ngồi
diện tích đất do Nhà nước sử dụng vì mục đích cơng cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể
khác sử dụng, đặc biệt là các nhân. Nhà nước chuyển giao Quyền sử dụng đất cho các chủ
thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng
đất trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch là đối tượng của giao dịch
trong đó có góp vốn.10 Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy tầm quan trọng của chế
định góp vốn Quyền sử dụng đất trong nền kinh tế hiện nay. Quyền sử dụng đất không chỉ
là quyền sử dụng đối với đất đai mà còn là quyền sở hữu một loại tài sản đặc biệt do đó
cần phải đáp ứng các quy định chặt chẽ về điều kiện luật định để nhà nước dễ dàng kiểm
soát. Với những ưu điểm của mình, hình thức này đã và đang có những tác động tích cực
đến người dân, doanh nghiệp cũng như đối với xã hội, góp phần khơng nhỏ đến việc tăng
GDP cho đất nước. Tuy nhiên, mặc dù là một hình thức được đánh giá có nhiều ưu điểm
nhưng khơng phải lúc nào cũng có thể thực hiện được do một số bất cập, lỗ hổng trong
các quy định của pháp luật cần phải được khắc phục để đem lại hiệu quả, phát huy tối đa
tiềm năng của đất đai.

Phạm Thị Hồng Đào (2016), “Kiến nghị quy định về góp vốn bằng QSDĐ”, Viện Nhà nước và Pháp luật, Truy cập

tại địa chỉ: Truy cập ngày: 30/4/2020.
10

7


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT
Trong q trình tham gia thực tập tại cơng ty Luật, tác giả có cơ hội tiếp xúc với
nhiều loại hợp đồng thương mại khác nhau, được học và nghiên cứu nhiều vấn đề pháp lý
liên quan đến QSDĐ đặc biệt là hình thức góp vốn bằng QSDĐ thành lập doanh nghiệp
hoặc tăng vốn điều lệ vào doanh nghiệp đã được thành lập. Khi tiến hành nghiên cứu tài
liệu, hồ sơ khách hàng cung cấp, đồng thời tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan về
chế định này, tác giả đã nhìn thấy một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành.
Những lỗ hổng của pháp luật tưởng chừng như rất nhỏ, tuy nhiên đã gây ra nhiều tranh
chấp trên thực tế, dẫn đến những người có quyền lợi bị ảnh hưởng phải tìm đến các văn
phịng hay các cơng ty luật để tư vấn, tiến hành thủ tục khởi kiện ra tòa nhằm địi lại
quyền và lợi ích bị xâm phạm. Trong phần báo cáo này, tác giả lấy một số ví dụ về vụ
việc tranh chấp góp vốn bằng QSDĐ để trình bày thực trạng diễn ra trên thực tế cũng như
đưa ra quan điểm cá nhân.
2.1.

THỰC TRẠNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Vụ việc thực tiễn
Trong thời gian thực tập tại công ty Luật, tác giả đã được tiếp xúc với hồ sơ tranh
chấp góp vốn QSDĐ, hướng dẫn một số kinh nghiệm tư vấn khi gặp khách hàng đồng
thời cách tiến hành các bước cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng khi được
u cầu hỗ trợ trong q trình tố tụng. Tóm tắt vụ việc như sau:
Năm 2016, Công ty TNHH X (Gọi tắt là Công ty X), Công ty TNHH Y (Gọi tắt là

Công ty Y) cùng Nguyễn Công A, bà Huỳnh Thị B ký biên bản thỏa thuận nguyên tắc về
thành lập Công ty TNHH Z (Gọi tắt là Công ty Z);
Theo nội dung của thỏa thuận các nhà đầu tư thành lập Cơng ty Z có trụ sở tại xã
Đạ Sar, huyện Lạc Dương, tỉnh Lâm Đồng với số vốn điều lệ là M tỷ đồng, mã số Doanh
nghiệp: 5801368XXX, chứng nhận đăng kí lần đầu ngày 20/04/2015 với tỉ lệ góp vốn như
sau: Cơng ty X góp bằng tiền mặt (tương đương 41% vốn điều lệ), Ông Nguyễn Cơng A
góp (18% vốn), Bà B góp (8,5% vốn) và Cơng ty Y góp (32.5% vốn) bằng QSDĐ của nhà
xưởng số 4 diện tích 1.440 m2 tại Lâm Đồng và 12 dây chuyền may mặc và máy móc phụ
trợ khác; Đến ngày 10/01/2017, Công ty Y đã giao đầy đủ dây chuyền và các máy móc
phụ trợ khác cho cơng ty Z.
Công ty Z hoạt động từ năm 2015 đến năm 2018 thì tạm dừng, hiện tại cơng ty
chưa giải thể, phá sản nhưng đã ngưng hoạt động. Công ty Z cho rằng cơng ty Y chưa
hồn thành nghĩa vụ góp vốn, Y kiểm sốt nhà máy gồm máy móc, nhà xưởng và QSDĐ,
không cho X, A, B tiếp cận. Công ty X yêu cầu Công ty Y phải làm thủ tục chuyển giao
8


QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn với QSDĐ nhà xưởng số 4 cho Công ty Z để vay vốn
ngân hàng, tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất - kinh doanh. Nhưng Công ty Y
không đồng ý và giải thích: “Về ngun tắc, chúng tơi đem góp vốn giá trị chứ khơng góp
bằng QSDĐ này, hiện nay, giá trị QSDĐ đã tăng lên đáng kể so với thời điểm kí hợp
đồng ngun tắc, hơn nữa, nếu khơng có QSDĐ này thì tài sản trên đất sẽ khơng cịn, nhất
là khi cơng ty Z đã dừng hoạt động từ lâu, việc kinh doanh gặp nhiều thua lỗ, quản lý lỏng
lẻo.”
Tháng 05/2019, sau nhiều lần yêu cầu nhưng công ty Y khơng thực hiện theo thỏa
thuận ngun tắc góp vốn ban đầu, Công ty X đã khởi kiện ra tịa án nhân dân tỉnh Lâm
Đồng u cầu cơng ty Y thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong Hợp đồng nguyên tắc.
Quan điểm - Bình luận của tác giả
Thứ nhất: Theo hồ sơ, tài liệu chứng cứ tác giả nghiên cứu, đất mà Cơng ty Y đem
góp vốn là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Do đó, ngay từ ban đầu, Công ty Y đã

không đủ điều kiện tiến hành góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật doanh nghiệp
và Luật Đất đai cũng như các văn bản pháp luật khác liên quan đang có hiệu lực thi hành.
Mặc dù NSDĐ được cơng nhận quyền góp vốn để thành lập doanh nghiệp hay góp thêm
vốn điều lệ vào doanh nghiệp đã có sẵn. Tuy nhiên, để tiến hành cần phải đáp ứng các
điều kiện luật định về chủ thể góp vốn, chủ thể nhận góp vốn cũng như về đối tượng góp
vốn là QSDĐ.
Thứ hai: Theo quy định của Luật doanh nghiệp hiện hành, tài sản góp vốn có thể
là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị QSDĐ, giá trị quyền sở hữu trí
tuệ, cơng nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt
Nam11. Như vậy, ở đây, luật quy định góp vốn là góp bằng giá trị QSDĐ chứ khơng phải
bằng QSDĐ như Luật Đất đai hay Nghị định 43/2014NĐ-CP. Theo tác giả, đây có thể coi
là lỗ hổng trong hành lang pháp lý liên quan đến chế định này. Bởi QSDĐ mới là một loại
tài sản có thể dùng để góp vốn, còn giá trị QSDĐ chỉ là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng một diện tích đất nhất định trong thời hạn sử dụng xác định, chỉ để tính tốn khi góp
vốn, chuyển nhượng hoặc bồi thường khi thu hồi đất.12 Tức là khơng phải góp vốn bằng
“giá trị” mà là góp vốn bằng chính quyền sử dụng một mảnh đất và quyền đó có giá trị
nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là một số quan điểm cá nhân, quy định của pháp luật vẫn
còn sự mâu thuẫn nên chưa thể xác định được. Tóm lại, quan điểm của tác giả cho rằng
nên sử dụng thuật ngữ “góp vốn bằng QSDĐ” và việc sử dụng lí lẽ cho rằng giá trị QSDĐ
Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
Trương Hữu Ngữ (2014), “Góp vốn bằng đất: Hiểu sao cho hợp lý”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, Truy cập
tại địa chỉ: Truy cập ngày:
05/05/2020.
11
12

9


đã tăng lên so với thời điểm góp vốn để trốn tránh nghĩa vụ góp vốn theo thỏa thuận

nguyên tắc ban đầu của công ty Y là không thể chấp nhận được.
Thứ ba: Khi các chủ thể góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp mới hoặc
góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập để tăng vốn điều lệ, thì theo quy định,
QSDĐ đó đã trở thành tài sản của doanh nghiệp hình thành từ góp vốn. Theo ngun lý
chung, bên góp vốn khơng được nhận lại tài sản đã góp vốn. Việc nhận lại vốn góp được
thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình doanh
nghiệp. Bởi: khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tài sản góp vốn đó có thể phát sinh lợi
nhuận hoặc bị mất đi nếu doanh nghiệp nhận góp vốn làm ăn thua lỗ hoặc bị phá sản. Bên
nhận góp vốn sẽ khơng thể hồn trả lại QSDĐ được góp vốn cho bên góp vốn hay nói
cách khác bên góp vốn khơng thể tiếp tục sử dụng phần đất đó.
2.1.2. Thực tiễn xét xử
Trong q trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy thực trạng vấn đề tranh chấp góp vốn
bằng QSDĐ xảy ra tương đối phổ biến. Hiện nay, số lượng hồ sơ tranh chấp liên quan đến
đất đai chiếm số lượng khá nhiều trong các loại hồ sơ cần giải quyết ở Tịa án. Có rất
nhiều bản án đã được giải quyết liên quan đến vấn đề này.
Bản án sơ thẩm số 607/2019/KDTM-PT ngày 02/07/2019 của Tồ án nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh:
Cơng ty H và Cơng ty Đ ký hợp đồng góp vốn năm 2009 để hợp tác xây dựng dự
án. Theo đó, Cơng ty H sẽ góp 10 tỷ đồng và Cơng ty Đ sẽ góp bằng 10 giấy chứng nhận
QSDĐ đứng tên các cá nhân để làm tài sản đảm bảo và phân chia theo lợi nhuận.
Sau khi hết hạn hợp đồng, hai bên tiếp tục gia hạn bằng cách ký tiếp hợp đồng
2010 cũng với nội dung và phương thức như trên, số tiền góp 10 tỷ đồng được chuyển từ
hợp đồng cũ sang và đồng thời thay đổi từ 10 giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên các cá
nhân sang 6 giấy CNQSDĐ đứng tên Công ty Đ. Hợp đồng này Công ty Đ chỉ trả lãi
được 02 tháng rồi ngưng. Do vậy, Công ty H yêu cầu Công ty Đ trả lại số tiền góp vốn và
lãi suất. Đối với hợp đồng góp vốn năm 2009, cơng ty đã chuyển trụ sở về quận A nhưng
con dấu lại còn ở địa chỉ quận G.
Tịa tun:
+ Buộc Cơng ty Đ trả cho Công ty H số tiền vốn và lãi một lần ngay sau khi bản án
có hiệu lực pháp luật.

+ Cơng ty H phải trả cho Cơng ty Đ tồn bộ bản chính của 6 giấy chứng nhận
QSDĐ.
Quyết định Giám đốc thẩm số 09/2016/KDTM-GĐT ngày 20/05/2016 của Toà án
nhân dân Tối cao:
10


Ông N và ông H ký kết Biên bản hợp tác đầu tư có nội dung thành lập Cơng ty H.
Sau khi Công ty H được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu, hai bên tiếp
tục ký Hợp đồng liên doanh đầu tư ngày 02/02/2010. Tuy ông N ký Biên bản hợp tác đầu
tư và Hợp đồng liên doanh đầu tư nêu trên với tư cách khác nhau (một lần là tư cách cá
nhân, một lần là tư cách đại diện cho Công ty FIL) nhưng nội dung các văn bản này đều
thỏa thuận về việc thành lập Công ty H và hợp tác đầu tư dự án chung cư 4.881m2 đường
L, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Các bên thỏa thuận về giá trị hợp đồng và góp vốn điều lệ: Tổng giá trị đất được
hai bên thống nhất định giá là 84.3 tỷ đồng. Giá trị này không thay đổi dù giá đất lên hay
xuống và không liên quan đến việc bên B mua đất của chủ đất với bất cứ giá trị nào. Tổng
giá trị đất được chia theo tỷ lệ: Bên A chiếm 80% tổng giá trị đất; bên B chiếm 20% tổng
giá trị đất. Tồn bộ số tiền góp vốn của bên A và bên B bao gồm phần góp vốn bằng
QSDĐ và tiền mặt.
Việc chuyển nhượng QSDĐ này đã làm hợp đồng công chứng nhưng ông H không
thể làm thủ tục sang tên QSDĐ cho Công ty H được vì ơng N giữ bản gốc giấy chứng
nhận QSDĐ của bên bán. Bị đơn thừa nhận Cơng ty H có nhận của ơng N số tiền
100.500.000.000 đồng trong đó 80.000.000.000 đồng là tiền góp vốn, 20.500.000.000
đồng là tiền làm ăn riêng của ơng N.
Tịa tun:
- Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1306/2012/KDTM-ST ngày
30/8/2012, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Buộc ơng H phải thực hiện góp vốn 20% đúng theo như phần vốn góp ghi trong
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

- Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 45/2012/KDTM-PT ngày
25/12/2012, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết
định: Sửa một phần quyết định án sơ thẩm:
Buộc ông H phải thực hiện góp vốn 20% theo như phần vốn góp ghi trong Giấy
chứng nhận đăng kí kinh doanh;
Sau thời hạn cam kết lần cuối mà ơng Bùi Chí H chưa góp đủ số vốn đã cam kết,
thì số vốn chưa góp được xử lý theo điểm a, b và c khoản 3 Điều 39 Luật doanh nghiệp
2005.
Nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án, Tịa án cấp Sơ thẩm và Tòa án cấp Phúc
thẩm chưa xem xét làm rõ phần việc ông H đã làm được, những phần việc chưa làm được
theo thỏa thuận của hai bên? trách nhiệm thuộc về ai? Dự án hợp tác đầu tư dự án có thực
hiện được khơng? số tiền thực tế ơng N góp vào cơng ty H được thực hiện vào việc gì?
ơng H khơng làm thủ tục sang tên QSDĐ cho Cơng ty H có phải vì ơng N giữ bản gốc
giấy chứng nhận QSDĐ của bên bán không? từ đó làm căn cứ xem xét, giải quyết vụ án.
11


ĐẤT

2.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG

BLDS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai và một số văn bản dưới luật đã có những
quy định chi tiết, cụ thể về việc góp vốn bằng tài sản nói chung và bằng QSDĐ nói riêng
để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ hợp tác kinh doanh. Đó là những
qui định mang tính định hướng, tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch có được một
khuôn mẫu pháp lý chung để bảo vệ chặt chẽ quyền lợi cũng như cân bằng về lợi ích giữa
các bên. Bên cạnh những mặt tích cực mà chế định góp vốn bằng QSDĐ mang lại thì trên
thực tiễn việc áp dụng còn khá phức tạp, bộc lộ khá nhiều bất cập, mà nếu khơng xem xét
kĩ lưỡng có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp,
nhà đầu tư cũng như người có QSDĐ đem góp vốn.

Thứ nhất: Các văn bản pháp luật đã sử dụng thuật ngữ một cách không đồng nhất
gây lúng túng và khó khăn về mặt hiểu nghĩa cho người áp dụng. Cụ thể:
Luật doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành
vốn điều lệ của cơng ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp
thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập13; tài sản góp vốn có thể là giá trị
QSDĐ14 và người góp vốn phải làm thủ tục chuyển QSDĐ đó cho cơng ty tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền15. Như vậy, Luật Doanh nghiệp sử dụng thuật ngữ góp vốn giá trị
QSDĐ và sau khi góp vốn trở thành tài sản của cơng ty cịn người góp vốn trở thành chủ
sở hữu công ty.
Luật Đất đai hiện hành quy định một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng
đât là góp vốn bằng QSDĐ chứ khơng phải bằng giá trị QSDĐ như trong Luật Doanh
nghiệp và người nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, có quyền và nghĩa vụ
theo quy định. Tuy nhiên, khác với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai hiện hành khơng cịn
quy định về các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nữa.
Nếu BLDS 2005 dành riêng một chương XXXII để quy định về hợp đồng góp vốn
bằng giá trị QSDĐ thì tại BLDS 2015 hiện hành chỉ quy định một cách khá chung chung
cùng với các hình thức chuyển QSDĐ khác tại mục 7 chương XVI và sử dụng thuật ngữ
góp vốn QSDĐ.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Nghị định này cũng sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng
QSDĐ và liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ.
Như vậy, có thể thấy việc quy định dưới các văn bản pháp luật khác nhau lại sử
dụng khơng đồng nhất thuật ngữ “Góp vốn bằng QSDĐ” và “Góp vốn bằng giá trị
Điều 35 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
Điều 35 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
15
Điều 36 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
13
14

12


QSDĐ”. Điều này đã gây ra nhiều sự hoang mang trong q trình áp dụng, nhất là những
người khơng có nhiều hiểu biết về pháp luật.
Thứ hai: Chế định góp vốn bằng QSDĐ chưa có sự phân định rạch rịi giữa các
hình thức góp vốn bằng QSDĐ có chuyển QSDĐ và hình thức góp vốn khơng chuyển
QSDĐ. Điều này gây ra khơng ít nhầm lẫn và tranh chấp trong q trình áp dụng. Cụ thể:
Hình thức góp vốn khơng chuyển QSDĐ: Do mục đích của các bên trong quan hệ
này là khai thác và sử dụng đất đai, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao QSDĐ cho bên
nhận góp vốn mà không chuyển giao các quyền khác của NSDĐ. Trong trường hợp này,
bên góp vốn vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như thế chấp, để lại thừa kế,
tặng cho QSDĐ, …và nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn.16
BLDS năm 2015 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng hợp tác là sự thỏa
thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, cơng sức để thực hiện
công việc và trong một thời hạn nhất định.17 Kết thúc việc hợp tác hoặc thành viên rút
khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp. Hình thức này có
đặc điểm đặc trưng sau: (i) Khơng có sự chuyển QSDĐ nhưng có thay đổi chủ thể sử
dụng đất. Vì vậy, bên góp vốn phải đăng ký biến động đất đai. (ii) Bên góp vốn vẫn có thể
thực hiện các quyền khác của NSDĐ như tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp…; (iii) Thời
hạn góp vốn khơng được vượt q thời hạn sử dụng đất; (iv) Có thể nhận lại QSDĐ.18
Hình thức góp vốn có chuyển QSDĐ: Hình thức này, việc góp vốn bằng QSDĐ
giống với góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản cho dù người góp vốn khơng có quyền sở
hữu đất đai. Theo quy định của Luật Doanh nghiệp, góp vốn là việc góp tài sản để tạo
thành vốn điều lệ của cơng ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc
góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.19 Đồng thời, bên góp vốn có
nghĩa vụ phải chuyển giao QSDĐ cho bên nhận góp vốn và trở thành thành viên hoặc cổ
đơng của bên nhận góp vốn hoặc tăng vốn điều lệ của bên góp vốn trong cơng ty đã thành
lập.20 Khi đó, bên nhận góp vốn sẽ có tồn bộ các quyền, nghĩa vụ đối với diện tích đất đã
nhận góp vốn. Hình thức này có đặc điểm đặc trưng sau: (i) Bên góp vốn trở thành chủ sở

hữu hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động, có
quyền tham gia quyết định các vấn đề sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. (ii) Bên
nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. (iii) Việc chuyển nhượng, rút vốn ra
Điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết
thi hành một số điều luật của Luật Đất đai.
17
Điều 504, Điều 505, Điều 510 BLDS ngày 24 tháng 11 năm 2015.
18
Sỹ Hồng Nam (2015), “Các hình thức góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, Truy cập tại địa chỉ: truy cập ngày: 24/4/2020.
19
Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
20
Điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp ngày 26 tháng 11 năm 2014.
16

13


khỏi doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanh nghiệp và sự điều
chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Phá sản.21
Hai hình thức góp vốn QSDĐ trên có những đặc điểm đặc thù riêng, nhưng pháp
luật lại khơng có những quy định cụ thể áp dụng cho mỗi hình thức nên thực tiễn áp dụng
gặp rất nhiều vướng mắc, cụ thể: (i) Dựa trên các căn cứ chấm dứt góp vốn QSDĐ quy
định tại Nghị định 43/2014 NĐ-CP thì bên góp vốn được nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận
hoặc hi hết thời hạn góp vốn. Quy định này chỉ phù hợp với góp vốn khơng chuyển
QSDĐ. Cịn đối với góp vốn có chuyển QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn
vào doanh nghiệp đã được thành lập, thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp hình
thành từ vốn góp. Việc nhận lại vốn góp được thực hiện theo quy định tương ứng với từng
loại hình doanh nghiệp. (ii) Đặt ra vấn đề thừa kế đối với bên góp vốn. Do khơng quy

định cụ thể nên việc áp dụng quy định này gặp nhiều vướng mắc, di sản là phần vốn góp
và QSDĐ có thể được chia cho hai chủ thể khác nhau.
Thứ ba: Một số quy định của Bộ luật Dân sư, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp
hiện hành chỉ qui định về việc góp vốn QSDĐ, không qui định về giá trị nhà hay tài sản
gắn liền với đất đó. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và đất gắn
liền với nhau thì khơng có qui định điều chỉnh áp dụng. Điều này, đã gây ra lỗ hổng và
khó khăn trong thực tiễn, dễ xảy ra tranh chấp về nhà và tài sản trên đất.
2.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GĨP VỐN BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Bên góp vốn và bên nhận góp vốn có quan hệ hữu cơ, gắn bó chặt chẽ với nhau.
Bên góp vốn được hưởng lợi ích và tỷ lệ tương ứng theo phần vốn góp khi góp vốn thành
lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ vào doanh nghiệp đã thành lập. Do đó, để
phù hợp với nhu cầu, mong muốn của các bên trong tình hình thực tiễn, cần phải xây
dựng hành lang chế định góp vốn QSDĐ một cách chặt chẽ, khắc phục những bất cập và
tránh chồng chéo giữa các văn bản pháp luật đang có hiệu lực thi hành.
Thứ nhất: Giải quyết triệt để các thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng. Một khung
pháp lý chỉ được coi là hoàn thiện chừng nào các khái niệm phải được quy định thống
nhất trong luật và cụ thể, rõ ràng.22 Do đó, cần có sự thống nhất về thuật ngữ cũng như
cách hiểu các quy định của pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên
quan đến chế định góp vốn bằng QSDĐ, cụ thể là thuật ngữ góp vốn bằng quyền sử dụng
Sỹ Hồng Nam (2015), “Các hình thức góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, Truy cập tại địa chỉ: truy cập ngày: 24/4/2020.
22
Nguyễn Văn Hiến, “Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, truy cập
tại địa chỉ: truy cập ngày: 04/5/2020.
21

14

đất hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên góp vốn, bên nhận góp vốn họ vốn
khơng phải những chủ thể có khả năng am hiểu rõ ràng pháp luật, nên việc quy định thiếu
đồng nhất có thể dẫn đến nhiều hệ lụy trong quan hệ hợp tác đơi bên.
Thứ hai: Hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ có chuyển QSDĐ và khơng chuyển
QSDĐ có những đặc điểm đặc thù riêng, tuy nhiên, pháp luật lại không quy định cụ thể áp
dụng riêng cho mỗi hình thức nên thực tiễn áp dụng gặp rất nhiều vướng mắc. Do đó,
thiết nghĩ pháp luật cần có quy định cụ thể đối với hai hình thức trên. Bởi, đây là căn cứ
pháp lý cần thiết để xác định có được hủy hợp đồng trong trường hợp vi phạm nghiêm
trọng hay không, đồng thời giải quyết được vướng mắc đối với pháp luật về thừa kế rằng
người được thừa kế sẽ thừa kế phần vốn góp trong doanh nghiệp hay QSDĐ và những
hạn chế việc thực hiện quyền của NSDĐ trong thời hạn góp vốn được xác định trong hợp
đồng góp vốn bằng bằng QSDĐ.
Thứ ba: Cần quy định kết hợp đối với trường hợp có nhà, tài sản khác gắn liền với
đất để tránh xảy ra tranh chấp khi góp vốn QSDĐ nhưng tài sản trên đất vẫn thuộc sở hữu
của một chủ thể khác. Có thể thấy ngay hậu quả là sau khi hồn thành việc đăng ký góp
vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn khơng xác định được rõ ràng
về việc quản lý, sử dụng, định đoạt nhà, tài sản gắn với QSDĐ đã được góp vốn, một bên
giữ nhà, một bên giữ đất làm cho tranh chấp trở nên phức tạp, khó xử.
Như vậy, để thúc đẩy việc góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, mang lại hiệu quả
kinh tế cao, thiết nghĩ cần sớm xem xét, sửa đổi các quy định pháp luật cịn có bất cập,
đồng thời ban hành các văn bản quy định chi tiết nhằm tạo điều kiện cho việc góp vốn
QSDĐ được minh bạch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của tất cả các chủ thể.
Ngồi ra, bên góp vốn và bên nhận góp vốn cũng cần nghiên cứu thấu đáo, kĩ lưỡng các
quy định pháp luật nhằm tránh chuốc lấy những hậu quả không mong muốn, hạn chế rủi
ro, tranh chấp phát sinh.

15


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Quy định của pháp luật đã cho thấy những sự tiến bộ nhất định trong từng giai
đoạn, từng thời kì, phù hợp với quá trình phát triển và bối cảnh đất nước. Thơng qua phân
tích những vụ việc diễn ra trên thực tế cũng như những bản án liên quan đến chế định này,
có thể thấy rằng theo xu hướng chung, ở thời điểm hiện tại, những quy định pháp luật về
góp vốn bằng QSDĐ nhìn chung tương đối ổn, tuy nhiên vẫn còn một số vướng mắc, bất
cập làm cho việc áp dụng cịn khó khăn, chưa nhất qn. Do đó, địi hỏi các nhà lập pháp
cần có sự hồn thiện hơn nữa trong tương lai để tạo dựng một hành lang pháp lý vững
chắc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ góp vốn hợp tác
kinh doanh thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ doanh nghiệp đã thành lập bằng
QSDĐ.

16


KẾT LUẬN CHUNG
Từ những phân tích trên, có thể thấy được tầm quan trọng của đất đai cũng như chế
định góp vốn QSDĐ đối với chủ thể có nhu cầu góp vốn và chủ thể có nhu cầu nhận góp
vốn để thành lập Doanh nghiệp hoặc nhận góp thêm vốn điều lệ cũng như đối với xã hội,
đối với nền kinh tế nước nhà. Sự quan tâm, quản lý chặt chẽ của Nhà nước là điều kiện
tiên quyết, nền tảng để đất đai phát huy vai trò trong nền kinh tế thị trường, tăng tính cạnh
tranh và tính hiệu quả.
Ngồi ra, tác giả thấy rằng để tư vấn, đưa ra ý kiến pháp lý, hỗ trợ khách hàng
tranh tụng trong một vụ tranh chấp đất đai đặc biệt là tranh chấp góp vốn bằng QSDĐ
diễn ra vơ cùng phức tạp, đòi hỏi nhiều kĩ năng, kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn trong
quá trình làm việc đồng thời phải nghiên cứu kĩ lưỡng, tỉ mỉ tài liệu, hồ sở để có thể bảo
vệ tốt nhất quyền và lợi ích của khách hàng.
Bên cạnh đó, tác giả cũng nhận thấy vấn đề góp vốn bằng QSDĐ là một vấn đề
khá phức tạp trong việc giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Mặc dù nghiên cứu cho thấy
pháp luật hiện hành đã quy định tương đối đầy đủ và chi tiết, tuy nhiên, việc hoàn thiện
các quy định pháp luật về vấn đề này cần được xem xét, điều chỉnh cũng như quy định cụ

thể và thống nhất hơn giữa các văn bản quy phạm khác nhau. Tác giả hi vọng những đề
xuất kiến nghị nêu ra ở chương II sẽ khả thi trong vấn đề góp vốn bằng QSDĐ nói riêng
và để đơn giản hóa việc góp vốn vào Doanh nghiệp, đặc biệt là hạn chế được tranh chấp
phát sinh, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ để các chủ thể sử dụng đất dễ dàng áp dụng.

17


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
* Danh mục văn bản pháp luật
1. BLDS 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015.
2. Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013.
3. Luật Doanh nghiệp 2014 (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26 tháng 11 năm 2014.
4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi
tiết thi hành một số điều luật của Luật Đất đai.
* Danh mục tài liệu tham khảo
1. Nguyễn Văn Hiến, “Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, truy cập tại địa chỉ: />2. Phạm Thị Hồng Đào (2016), “Kiến nghị quy định về góp vốn bằng QSDĐ”, Viện Nhà
nước và Pháp luật, Truy cập tại địa chỉ: />3. Sỹ Hồng Nam (2015), “Các hình thức góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Truy cập tại địa chỉ:
/>4. Trương Hữu Ngữ (2014), “Góp vốn bằng đất: Hiểu sao cho hợp lý”, Thời báo Kinh tế
Sài Gòn Online, Truy cập tại địa chỉ: />
18