Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội –2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Phạm Thị Phin
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hƣớng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Phạm Thị Phin

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận
văn là hồn tồn trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở
hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trƣớc
pháp luật.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Thu

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc sự quan tâm, giúp
đỡ của tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập thể các thầy

cô giáo Khoa Địa lý, trƣờng đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, hồn thành luận văn.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin đã tận
tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo UBND, phịng
Tài ngun và Mơi trƣờng, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận
Hà Đông, Trung tâm phát triển quỹ đất và các Phịng, Ban quận Hà Đơng đã
nhiệt tình chỉ bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, ngƣời thân và gia đình đã giúp đỡ
tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Thu


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG............................................................................................... vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................. 2
3. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................... 2
4. Nhiệm vụ nghiên cứu............................................................................................. 2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................... 2
5.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 3
5.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................. 3

5.3. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................. 3
5.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu.................................................. 4
5.5. Phƣơng pháp so sánh.......................................................................................... 5
5.6. Phƣơng pháp đánh giá tổng hợp......................................................................... 5
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 6
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất.................................................... 6
1.1.1. Khái niệm, vai trò về đấu giá quyền sử dụng đất............................................. 6
1.1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến đấu giá quyền sử dụng đất ở................................ 10
1.1.3. Giá đất............................................................................................................ 11
1.1.4. Định giá đất................................................................................................... 12
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất..................................................... 16
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.......17


1.2.2. Nội dung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất...............................18
1.3. Cở sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên thế
giới và ở Việt Nam...................................................................................... 29
1.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nƣớc
trên thế giới................................................................................................. 29
1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam....................................... 31
1.3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.........................33
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI........................................................................................................... 35
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội
của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội........................................................ 35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................ 35
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................. 38
2.1.3. Đánh giá chung các điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và
kinh tế xã hội........................................................................................................... 41

2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội........................................................................................................................... 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông...............43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất................................................................................... 45
2.2.3. Tình hình biến động diện tích đất đai................................................ 48
2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông........................................................................................................................ 51
2.3.1. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đơng.........51
2.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông................................51
2.3.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông............................53


2.3.4. Thực trạng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội............................................................................ 62
2.3.4.1. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu................................................................. 62
2.3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất............................................................. 67
2.3.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án từ phiếu
điều tra..................................................................................................................... 76
2.3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội.......................................................................................... 84
CHƢƠNG 3............................................................................................................ 88
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG......................................................... 88
3.1. Giải pháp về chính sách.................................................................................... 88
3.2. Giải pháp về cơ chế tài chính............................................................................ 94
3.3. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá............................................................... 96
3.4. Giải pháp khác.................................................................................................. 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 98

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi Trƣờng

BĐS

Bất động sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định - Chính Phủ

TT-BTC

Thơng tƣ - Bộ Tài Chính

TT-BXD

Thơng tƣ - Bộ Xây Dựng

TT-BTP

Thơng tƣ - Bộ Tƣ Pháp

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

Quyết định - Thủ Tƣớng

QPPL

Quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất............................................................ 46
Bảng 2.2. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất................................. 48
quận Hà Đơng năm 2015-2019................................................................................ 48
Bảng 2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông..........................51
Bảng 2.4. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cƣ Kiến
Hƣng....................................................................................................................... 68
Bảng 2.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cƣ Dƣơng
Nội........................................................................................................................... 70
Bảng 2.6. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm
phiên ngày 8/7/2017................................................................................................ 75
Bảng 2.7 Đánh giá trình tự thủ tục và sự công khai phƣơng án đấu giá
quyền sử dụng đất.................................................................................................... 77
Bảng 2.8. Đánh giá về giá khởi điểm và bƣớc giá................................................... 78
Bảng 2.9. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá về hình thức đấu giá và tính
minh bạch thơng tin khi tổ chức đấu giá.................................................................. 79
Bảng 2.10. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền
đặt trƣớc, giá khởi điểm và bƣớc giá...................................................................... 81
Bảng 2.11. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá..................83

DANH MỤC HÌNH
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông năm 2018............................................. 39
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất năm 2015 - 2019.........................50

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất
nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lƣợc phát triển
nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng nhƣ chiến lƣợc phát triển nền kinh tế nói
chung. Đất đai là môi trƣờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đối với con ngƣời, đất đai cũng có vị trí vơ cùng quan trọng, con ngƣời khơng thể tồn tại
nếu khơng có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng
đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu
hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng
hóa, trong đó có đất đai.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993, Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã
đạt đƣợc một số thành quả nhƣ làm thay đổi bộ mặt của một số địa phƣơng, nhƣng
trong quá trình thực hiện lại bộc lộ một số khó khăn tồn tại nhƣ việc định giá các khu đất
dùng để thanh tốn chƣa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ…
Hà Đơng là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trƣớc đây và từ năm
2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành của thành
phố. Với vị trí là một quận mới, nên quận Hà Đơng có tốc độ đơ thị hóa nhanh, nhu
cầu hồn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho ngƣời dân trong những năm vừa qua
tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trƣờng quyền sử dụng đất. Nhằm góp
phần giải quyết những áp lực này, Uỷ ban nhân dân quận Hà Đông đã chủ động báo cáo
đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố cho thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời góp phần
tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn nhất là việc
sử dụng hiệu quả quỹ

1

đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần nâng cao hiệu quả
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại một số dự án
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Từ đó, tìm ra những ngun nhân và vƣớng mắc
trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, làm cơ sở đề xuất những giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại 3 dự án điển hình trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội cụ thể nhƣ
sau:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và tổng hợp cơ sở khoa học và tính pháp lý về đấu giá quyền
sử dụng đất
- Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm lãm rõ việc đấu giá quyền
sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
- Khái quát thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông
- Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Hà Đông
5. Phƣơng pháp nghiên cứu


5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình
hình quản lý đất đai có liên quan đến cơng tác đấu giá đất tại Phịng Tài ngun và
Mơi trƣờng quận Hà Đơng, Chi cục Thống kê quận Hà Đông.
- Thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, cơ
sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài
sản thuộc Sở Tƣ pháp thành phố Hà Nội; phịng Tài chính Kế hoạch quận Hà Đơng;
Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hà Đông.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến cơng tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu
có liên quan tại Phịng Tài ngun và Môi Trƣờng quận Hà Đông; Trung tâm phát
triển quỹ đất quận Hà Đông.
5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các dự án đƣợc chọn phân tích, đánh giá theo các chỉ tiêu: vị trí khu đất; diện
tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và
giá Nhà nƣớc quy định. Một số dự án điển hình trong 4 năm ngồi các chỉ tiêu trên đƣợc
chọn phân tích dựa trên các chỉ tiêu:
- Số lƣợng ngƣời tham gia đấu giá lớn.
- Tỷ lệ đấu giá thành công 100% với mức chênh lệch giữa giá sàn và giá
trúng đạt yêu cầu (>1).
- Ngƣời trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài chính với tỷ lệ từ 90 - 100%.
- UBND quận Hà Đông hồn thành cơng tác cấp GCN và bàn giao đầy đủ cơ
sở hạ tầng (điện, đường, mương, rãnh thoát nước).
Trên cơ sở các tiêu chí đã xây dựng, đề tài lựa chọn nghiên cứu 3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng: 31 lô;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội: 61 lô

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm: 25 lô;
Lý do lựa chọn 3 dự án trên: Dự án quy mơ có số lơ đất nhiều nhất, có tính thời sự,
thời điểm gần đây nhất, phản ánh rõ thực trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế
công tác đấu giá quyền sử dụng đất của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp


* Sử dụng mẫu phiếu điều tra đã thiết kế sẵn để thu thập thông tin từ ngƣời
trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Những lô đất và đối tƣợng trúng đấu giá có tính
tƣơng đồng sẽ lựa chọn ngƣời trúng đấu giá đại diện để điều tra. Với tiêu chí chọn
mẫu đó, đã xác định đƣợc số mẫu cần điều tra tại 3 dự án nghiên cứu là 90 phiếu.
Trong đó: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng: 29
phiếu; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội: 46 phiếu;
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm: 15 phiếu.
Nội dung thông tin thu thập là các chỉ tiêu đánh giá về chất lƣợng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thông tin cơ bản về ngƣời tham gia đấu giá.
- Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của ngƣời trúng đấu giá
gồm: Ông (bà) tham gia đấu giá QSDĐ đối với lơ đất có diện tích bao nhiêu mét
vng, mục đích của ơng (bà) khi tham gia đấu gia, ông (bà) nắm đƣợc thông tin
về đấu giá qua phƣơng tiện nào, Việc niêm yết thửa đất, công khai phƣơng án
đấu giá đã phù hợp chƣa, hình thức đấu giá hiện nay đang áp dụng đã phù hợp
chƣa, phí đấu giá, khoản tiền đặt trƣớc, giá khởi điểm, bƣớc giá quy định, giá
trúng đấu giá QSDĐ đã phù hợp chƣa, việc đấu giá QSDĐ tại địa phƣơng có tình
trạng “cị đất” tham gia khơng.
- Đánh giá của hộ gia đình sau khi có dự án đấu giá nhƣ đã đƣa đất trúng đấu
giá QSDĐ vào sử dụng chƣa, Đánh giá về đời sống, cơ sở hạ tầng, chất lƣợng mơi
trƣờng nơi có dự án đấu giá QSDĐ.
* Ngồi ra, đề tài cịn thực hiện điều tra 24 cán bộ công chức, viên chức liên
quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

thành phố Hà Nội, Phòng Tài ngun và Mơi Trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai, cán
bộ địa chính phƣờng có trong dự án đấu giá QSDĐ giai đoạn 2015 -2017) để đánh giá
đƣợc thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu.
5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
- Phƣơng pháp thống kê: Số liệu, tài liệu thứ cấp và sơ cấp đƣợc xử lý, chắt
lọc để loại bỏ những thông tin, số liệu sai, thiếu lô gic và có mâu thuẫn với các
nguồn số liệu chính thống khác. Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các


năm đấu giá giai đoạn 2015-2017.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập đƣợc bằng phần mềm Excel.
5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu thu thập đƣợc với nhau hoặc với chỉ tiêu cụ thể nhằm làm sáng tỏ
vấn đề hoặc nhận ra sự khác biệt:
+ So sánh biến động đất đai giữa các năm, giữa năm đầu kỳ và cuối kỳ nhằm để
thấy rõ sự thay đổi diện tích các loại đất
+ So sánh giá trúng đấu giá và giá đất cụ thể từ đó chỉ ra sự chênh lệch giữa 2 hệ
thống giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
+ So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi điểm).
5.6. Phương pháp đánh giá tổng hợp
Đánh giá chung để tìm ra những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân về đấu giá quyền
sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu. Từ đó làm cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, vai trò về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Luật học (2006) [32] khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) đƣợc

định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức
từ việc sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc đƣợc chuyển giao từ những chủ
thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng là quyền phát sinh” [12]. Bởi quyền này
chỉ có thể phát sinh trên cơ sở sự cho phép một cách hợp pháp của Nhà nƣớc đối với
ngƣời sử dụng đất đƣợc thông qua các hoạt động: giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, quyền sử dụng đất
đƣợc định nghĩa: “Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc” [12].
Điều 53 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã xác
định rõ: Đất đai là một loại tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. “Bởi ngƣời ta không thể sử dụng đất một cách riêng lẻ, tùy
vào ý thích của mỗi ngƣời mà việc sử dụng đất luôn ảnh hƣởng đến môi trƣờng sinh
thái, lợi ích của những ngƣời xung quanh và lợi ích quốc gia” [2]. Do vậy, khơng chỉ
riêng Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều xem đất đai là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nƣớc và cần đƣợc quản lý
một cách đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga thì quyền sử dụng đất đƣợc nhìn
nhận và xem xét dƣới 2 góc độ sau đây [14]:
Một là, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ chính là quyền năng của chủ thể. Nghĩa là,
quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân hay tổ chức đƣợc phép thực hiện các
quyền của mình trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm, nhƣ: tặng


cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, để thừa kế…
Hai là, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật và
những đảm bảo pháp lý do Nhà nƣớc ban hành nhằm tạo điều kiện để các cá nhân, tổ
chức thực hiện các quyền chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất.

Nhƣ vậy, “quyền sử dụng đất” có thể đƣợc hiểu nhƣ sau: “Quyền sử dụng
đất là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những
quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất, những quyền đó được pháp luật thừa
nhận và đảm bảo thực hiện”.
b. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài
sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà
nƣớc nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai [16].
Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tƣợng
đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao
gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản
xuất kinh doanh là bên mua. Trong mối quan hệ này, những ngƣời tham gia mua QSDĐ
phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó
ngƣời có QSDĐ đƣa ra giá trong sự cạnh tranh với những ngƣời khác nhằm mục đích mua
đƣợc QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Ngƣời mua đƣợc QSDĐ là ngƣời trả giá cao
nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm [13].
Nhƣ vậy, có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc
biệt, được tổ chức công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham
gia (một bên là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất). Người trúng đấu giá QSDĐ là người tham gia đấu
giá và trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá được thực hiện đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
c. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy các


vai trị sau:
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà

nƣớc [13].
Từ khi QSDĐ đƣợc coi là hàng hóa đặc biệt, đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS,
đƣợc đƣa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp phần quan trọng, chiếm tỉ lệ lớn trong
nguồn thu ngân sách của các địa phƣơng. Đây là một biện pháp tốt để Nhà nƣớc điều tiết
lợi ích khi trao quyền cho các đối tƣợng sử dụng đất.
Thứ hai, Thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ là cơ sở để Nhà nƣớc định giá đất
sát với giá đất trên thị trƣờng [13].
Hình thức trao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất là hình thức
“chỉ định”, theo cơ chế “xin - cho”. Khi tổ chức đấu giá QSDĐ sẽ thu hút rộng rãi, đông
đảo các đối tƣợng tham gia, là hƣớng đi đúng đắn để từng bƣớc xóa bỏ cơ chế “xin cho”, “bao cấp” về đất đai, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và góp phần bình
ổn giá đất trên thị trƣờng.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS sản phát
triển [13].
Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng mà ở đó đối tƣợng đƣa ra trao đổi, mua bán là bất
động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, những quy
định của Nhà nƣớc liên quan đến đất đai, đến QSDĐ ln có tác động rất lớn đến thị
trƣờng này.
Thứ tư, đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất [13].
Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản đƣợc đƣa vào đấu giá thì thị trƣờng
BĐS trở nên sơi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Trong các chủ thể tham gia, việc
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là
trƣờng hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trƣờng hợp này chƣa đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào. Thông qua hoạt động đấu giá QSDĐ, nếu
chủ thể đáp ứng đƣợc các điều kiện trong cuộc đấu giá, là ngƣời trả giá cao nhất, ít nhất
bằng giá khởi điểm thì ngƣời đó đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trao quyền sử
dụng đất.


Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nƣớc chƣa thừa nhận hình thức đấu giá QSDĐ nên

việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính “xin - cho”, tạo điều kiện cho một số đối
tƣợng đƣợc hƣởng “đặc quyền, đặc lợi”. Đấu giá QSDĐ tạo ra sự công bằng, minh bạch
trong hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nƣớc do các chủ thể tham gia đƣợc cạnh
tranh bình đẳng, hạn chế tối đa sự phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong quản lý và sử
dụng đất [13].
d. Điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật.
Đây là yếu tố đầu tiên, vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để thực hiện pháp
luật về đấu giá QSDĐ. Pháp luật về đấu giá QSDĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, thực hiện: trình tự, thủ
tục, cách thức tổ chức đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, xác định giá khởi điểm,… [13]
Thứ hai, đảm bảo về con ngƣời.
Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đây là yếu tố vơ cùng quan trọng, vì xét
cho cùng mọi hoạt động đều do con ngƣời quyết định. Yếu tố con ngƣời có thể là cơ
quan Nhà nƣớc, tổ chức, cá nhân; cũng có thể là những ngƣời trực tiếp tham gia trong
quá trình tổ chức đấu giá QSDĐ, nhƣ: ngƣời trực tiếp điều hành, ngƣời tham gia đấu giá
[13].
Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính.
Đấu giá QSDĐ là một q trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt động khác nhau.
Các hoạt động này chỉ đƣợc vận hành hiệu quả trên một nền tảng cơ sở vật chất kỹ thuật
đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thực hiện các hoạt động trong quá trình đấu giá QSDĐ đòi hỏi cơ sở vật chất kỹ
thuật rất lớn, nhƣ: trụ sở làm việc, công cụ, phƣơng tiện làm việc, trang thiết bị phục vụ
cho công tác đấu giá QSDĐ, tiền lƣơng, tiền công cho những ngƣời tham gia tổ chức
đấu giá.
Để hoạt động đấu giá diễn ra bình thƣờng, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh giữa
các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá QSDĐ, Nhà nƣớc cần quy định cụ thể về chế
độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp.

1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất ở
1. Nhóm yếu tố thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
- Cung quyền sử dụng đất ở
- Cầu quyền sử dụng đất ở
- Dự báo diễn biến của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
2. Nhóm yếu tố thửa đất
- Vị trí thửa đất đấu giá
- Diện tích thửa đất đấu giá
- Hình thể thửa đất
- Hƣớng thửa đất
- Quy hoạch sử dụng đất
3. Nhóm yếu tố pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Ý thức chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở của
ngƣời tham gia đấu giá
- Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
4. Nhóm yếu tố tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Giá khởi bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Khoản tiền đặt trƣớc
5. Nhóm yếu tố thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Thông tin dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Tính chuyên nghiệp của đấu giá viên
6. Nhóm yếu tố sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá
- Bàn giao đất tại thực địa
- Phổ biến quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Mức độ hiểu biết của ngƣời dân về quy chế bán
đấu giá QSDĐƠ

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cảnh quan, môi trƣờng đô thị
1.1.3. Giá đất
a. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu
hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định
[16].
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một
đơn vị diện tích đất” [18] và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [18].
Giá trị QSDĐ trên thị trƣờng là giá QSDĐ đƣợc hình thành từ nhiều giao dịch
trên thị trƣờng mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trƣờng. Các giao dịch về
QSDĐ bao gồm: chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn.
Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tơ
nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế.
b. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thƣờng không thể có, cho
nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản thông
thƣờng. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời đƣợc nên giá đất trƣớc hết và chủ yếu phụ

thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con
ngƣời, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.


- Do đất đai không thể di dời đƣợc nên thị trƣờng đất đai bị chia cắt theo
vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tƣơng đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một
đại lƣợng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính
khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai
ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con ngƣời. Do đó, xét trên
phƣơng diện tổng qt thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị
mai một nhƣ các loại tài sản thông thƣờng mà ngƣợc lại giá trị của đất đai có xu
hƣớng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con ngƣời.
1.1.4. Định giá đất
a. Khái niệm định giá đất
Định giá là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển
gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng. Định giá tài sản là hình
thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế
thị trƣờng, lý thuyết định giá ngày càng đƣợc hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên
sâu trong nền kinh tế [16].
Định giá đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt
giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng.
b. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02
Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá

đất [7]; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá
đất [8]. Trên cơ sở đó, Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng đã ban hành Thông tƣ số 36/2014/TTBTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định


giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất
[2]; Hiện nay, đang xây dựng Thông tƣ quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất
(bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ
thể).
Nguyên tắc định giá đất đƣợc quy định tại Luật Đất đai 2013 [18] nhƣ sau: theo
mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển
nhƣợng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ
việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ
nhau.
c. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các phƣơng pháp định giá đất
mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định
tại Điều 4 [7]. Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết các
phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định tại Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/06/2014 [2].
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4
phƣơng pháp định giá đất, đó là: phƣơng pháp so sánh trực tiếp; phƣơng pháp chiết trừ;
phƣơng pháp thu nhập và phƣơng pháp thặng dƣ. Đối với 4 phƣơng pháp này, Nghị
định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá
chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng mà cịn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp
với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phƣơng pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ
sung phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị

định. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng trong một số trƣờng hợp tính thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án có giá trị khơng
lớn; xác định giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với trƣờng hợp dự
án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử


dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau. Việc bổ sung
phƣơng pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trƣớc mắt của nƣớc ta do số lƣợng
thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tƣ vấn giá đất cịn hạn chế.
Căn cứ vào các thơng tin đã thu thập đƣợc, điều kiện áp dụng các phƣơng pháp
định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn
phƣơng pháp định giá đất phù hợp.
Trƣờng hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phƣơng pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [7].
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thơng qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển
nhƣợng trên thị trƣờng, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá [7].
Phương pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS
(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [7].
Phương pháp so sánh thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số giữa
mức thu nhập rịng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi

tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [7].
Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép


chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [7].
Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành [17].
d. Khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
nhƣng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định
việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị
trƣờng có biến động lớn [17].
Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định
kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung
giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất cho phù hợp” [18].
e. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003 chƣa có
quy định về giá đất cụ thể nhƣng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5, Điều 6); Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Điều 11)
quy định theo hƣớng: trƣờng hợp giá đất trong bảng giá đất chƣa sát với giá chuyển
nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển
nhƣợng thực tế trên thị trƣờng quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân

sách nhà nƣớc, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của ngƣời có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy
định này chƣa rạch ròi nên phần lớn các địa phƣơng vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá
tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,4 Điều
114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.


Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác
định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đƣợc thuê
tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất để tƣ vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác
định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trƣờng và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phƣơng pháp định giá
đất phù hợp. Căn cứ kết quả tƣ vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trƣớc khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ
quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất [18].
Giá đất cụ thể đƣợc sử dụng làm căn cứ trong các trƣờng hợp sau
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vƣợt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th
đất đối với đất nơng nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển
QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ; cơng nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc cho th đất khơng thơng
qua hình thức đấu giá QSDĐ;
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc mà doanh nghiệp
cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với
trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc cổ phần hóa đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất [18].
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất