Luận văn thạc sĩ nghiên cứu tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 2010

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

LƢƠNG THỊ THU HƢƠNG

NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP
GIAI ĐOẠN 2000-2010 PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012
1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

LƢƠNG THỊ THU HƢƠNG

NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP
GIAI ĐOẠN 2000-2010 PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
ĐẾN NĂM 2020
Chuyên ngành : Địa chính
Mã số : 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : Tiến Sĩ Mẫn Quang Huy


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 7
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................7
2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................7
3. Nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................................8
4. Giới hạn nghiên cứu.............................................................................................8
5. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................8
6. Tài liệu phục vụ nghiên cứu.................................................................................9
CHƢƠNG I............................................................................................................ 10
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 10
1.1. Một số nét về tình hình quy hoạch sử dụng đất trên Thế giới và Việt Nam
trong thời gian qua........................................................................................... 10
1.1.1. Trên Thế giới............................................................................................. 10
1.1.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong nước......................12
1.2. Một số khái niệm liên quan............................................................................ 15
1.2.1. Khái niệm về đất nông nghiệp.................................................................. 15
1.2.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất........................................................ 15
1.2.3. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất và biến động sử dụng đất...16
1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác.....17
1.4. Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất.................................................. 19
1.5. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai theo quy
định của pháp luật đất đai ở Việt Nam........................................................... 27
CHƢƠNG IITÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHI NÔNG
NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2000-2010 THÀNH PHỐ PHỦ LÝ - TỈNH HÀ NAM..............30

2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỂU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI..............30
2.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................... 30

2.2.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................... 35

2.2.3. Thực trạng phát triển hạ tầng................................................................. 38
2.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cƣ nông thôn..................41
3


2.2.5. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Phủ Lý 43
2.2. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI..........44
2.3. TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP
SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2000-2010 TẠI THÀNH PHỐ
PHỦ LÝ............................................................................................................. 49
2.3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn thành phố.......................49
2.3.2.Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn 20002010 ...................................................................................................................57
2.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ TRƢỚC
(Giai đoạn 2000 – 2010).................................................................................... 61
2.4 1. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Phủ Lý giai đoạn 20012005 ...................................................................................................................62
2.4.2 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Phủ Lý giai
đoạn 2005 – 2010................................................................................................ 66
CHƢƠNG III........................................................................................................ 74
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020............................................................................................ 74
3.1. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020............................................................................................................ 74
3.2. Đề xuất phƣơng hƣớng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn
2010-2020........................................................................................................... 76
3.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện phƣơng án................................................. 83
3.3.1. Giải pháp về chính sách............................................................................ 83
3.3.2. Giải pháp về nguồn vốn đầu tư................................................................. 85
3.3.3. Giải pháp về công nghệ - kỹ thuật............................................................ 87
3.3.4.Các giải pháp tổ chứ c thực hiệ, ngiám sát quy hoạc-hkế hoac̣ h
sử dun

g đấ..t87

3.3.5. Giải pháp về nguồn lực..............................................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................89

4


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Định mức sử dụng đất cơ sở y tế............................................................................21
Bảng 2 : Định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa.....................................................................22
Bảng 3: Định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo.....................................................23
Bảng 4: Định mức sử dụng đất cơng trình thể dục thể thao.................................................24
Bảng 5 : Định mức và cơ cấu sử dụng đất xây dựng đơ thị theo mục đích sử dụng 25 Bảng 6:
Tố c đô ̣ tăng trưở ng GDP qua cá c năm củ a thà nh phố Phủ Lý ........................................... 35
Bảng 7: Cơ cấu GDP cuả Phủ Lý phân theo nhom
́ ngaǹ h kinh tế........................................36
Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 thành phố Phủ Lý..............................................55
Bảng 9 : Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 – 2010..................................59
Bảng 10: Kết quả thưc

hiê quy hoac̣ h sử duṇ g đất giai đoan 2001 - 2005…………62
n

Bảng 11: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất nông nghiệp giai đoạn 20012005................................................................................................................. 63
Bảng 12: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất phi nông nghiệp giai đoạn 20012005................................................................................................................. 64
Bảng 13: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất chưa sử dụng giai đoạn 20012005................................................................................................................. 66
Bảng 14: So sánh kế hoạch sử dụng đất năm 2010..............................................................66
Bảng 15: So sánh kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2010..........................................68
Bảng 16: So sánh kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010....................................68
Bảng 17: So sánh kế hoạch sử dụng đất chưa sử dụng năm 2010........................................70
Bảng 18: So sánh biến động đất đai giai đoạn 2001 – 2010.................................................70
Biểu đồ 01: Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Phủ Lý năm 2010................................57
Biểu đồ 02 : Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2000 – 2010...................................60


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTP : Bộ Tư pháp
BXD : Bộ Xây dựng
CP : Chính phủ
Ct-TTg : Chỉ thị - Thủ tướng
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐBT : Hội đồng bộ trưởng
HTX : Hợp tác xã
KCN : Khu công nghiệp
KCX : Khu chế xuất
KH-UB : Kế hoạch – Ủy Ban
KT-XH : Kinh tế - Xã hội
MT : Môi trường
QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất

STN&MT : Sở tài nguyên và môi trường
TDTT : Thể dục thể thao
THCS : Trung học cơ sở
THPT : Trung học phổ thông
TN : Tài nguyên
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TT-BTNMT : Thông tư – Bộ Tài nguyên môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đơ thị hóa là một xu hướng tất yếu của nhân loại. Vấn đề này ngày càng gây áp lực lớn đối
với đất đai, đặc biệt đối với quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị đã gây tác
động lớn đến một bộ phận dân cư bị mất đất và hiệu quả của việc sử dụng đất đã được chuyển
đổi.


Tỉnh Hà Nam là một trong những địa phương điển hình về chuyển đổi đất nơng nghiệp phục
vụ cho phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp. Trong những năm vừa qua thành phố Phủ
Lý – tỉnh Hà Nam, q trình đơ thị hố đã diễn ra rất nhanh và mạnh, diện tích đất nơng
nghiệp của các xã, phường đang dần bị thu hẹp lại để nhường lại cho các khu đô thị, khu công
nghiệp. Năm 2006 thị xã Phủ Lý được công nhận là đô thị loại III, năm 2008 thành phố Phủ
Lý thuộc tỉnh Hà Nam được thành lập. Khi Hà Tây sát nhập với Hà Nội thì tỉnh Hà Nam nói
chung và Thành phố Phủ Lý nói riêng trở thành cửa ngõ phía nam của thủ đơ. Nên q trình
cơng nghiệp hóa, đơ thị hố ngày càng phát triển . Đặc biệt trong những năm qua Thành phố
được phát triển về phía Nam của hai xã Thanh Châu và Châu Sơn. Các nhà máy xí nghiệp và
các khu tiểu thủ công nghiệp được xây dựng trên đất nơng nghiệp. Điều đó ảnh hưởng tác
động khơng nhỏ đến vấn đề sử dụng đất cũng như đời sống của người dân. Vấn đề cấp thiết
đặt ra là phải nghiên cứu tìm hiểu những tác động của quá trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố
đối với diện tích nông nghiệp đã dẫn đến những kết quả như thế nào để kịp

thơì đưa ra nhưñ g giải phaṕ phù hơp đất đai. trong
sử dụng hợp lý và bảo vệ tài ngun
viêc
Xuất phát từ u cầu đó, Chúng tơi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu tình
hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai
đoạn 2000-2010 phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất thành phố Phủ Lý – tỉnh
Hà Nam đến năm 2020”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích tình hình biến động sử dụng diện tích đất nơng nghiệp giai đoạn 2000 2010 cũng như tính hiệu quả của việc sử dụng đất nơng nghiệp. Từ đó đề xuất hướng chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp có


hiệu quả phục vụ công tác Quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý trong giai đoạn tới.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến khu vực nghiên cứu.
- Thu thập số liệu, bản đồ về kiểm kê, thống kê đất đai trong giai đoạn 20002010 thành phố Phủ Lý.
- Đánh giá tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Phủ Lý giai đoạn 2000-2010.
- Đánh giá tình hình phát triển kinh tế - xã hội, hiệu quả của việc sử dụng đất
đối với phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2000-2010.
- Khái quát, nhận định hướng phát triển đô thị của thành phố Phủ Lý trong giai
đoạn tới.
- Đề xuất hướng chuyển đổi và sử dụng đất nông nghiệp trong công tác quy
hoạch sử dụng đất phát triển đô thị trong thời gian tới.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất trong giai đoạn đến năm 2020.
4. Giới hạn nghiên cứu
- Giới hạn về không gian: Phạm vi nghiên cứu các xã, phường trên địa bàn
thành phố Phủ Lý.
- Giới hạn về thời gian: Giai đoạn 10 năm (2000-2010)
- Giới hạn về nội dung: Nghiên cứu tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng của đất

nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ cho phát triển đô thị thành phố Phủ Lý.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
* Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập thông tin
Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất ở thời điểm hiện trạng để
phục vụ cho việc quy hoạch sử dụng đất phát triển đô thị thành phố Phủ Lý đến năm 2020.
* Phương pháp kế thừa
Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp thống kê, so sánh
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm
để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu chí


thống kê đất đai năm 2000, năm 2005 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu
thống kê về cùng một hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá
được chuẩn xác.
* Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Dùng để phân tích và đưa ra
đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của thành phố Phủ Lý.
* Phương pháp bản đồ
Dùng để thể hiện bản đồ hiện trạng sử dụng đất và xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất
thành phố Phủ Lý.
* Phương pháp chuyên gia
Dùng để lấy ý kiến của các chun gia trong và ngồi ngành về tình hình biến động sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý trong thời gian qua.
6. Tài liệu phục vụ nghiên cứu
- Luật đất đai 2003 và văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003
- Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai; Quy hoạch phát triển đô thị; Sử dụng
và bảo vệ tài nguyên đất…
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 quy định chi tiết việc lập,
điều chỉnh và thầm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thông tư này thay thế cho

thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004).
- Số liệu, tài liệu, báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội các năm giai
đoạn 2000-2010 tại thành phố Phủ Lý – tỉnh Hà Nam.
- Số liệu, tài liệu tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Phủ Lý giai
đoạn 2000-2010.
- Niêm giám thống kê.
- Văn kiện, nghị quyết đại hội đảng thành phố Phủ Lý.
- Một số tài liệu khác có liên quan trong phục vụ trong quá trình nghiên cứu.


CHƢƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số nét về tình hình quy hoạch sử dụng đất trên Thế giới và Việt
Nam trong thời gian qua.
1.1.1. Trên Thế giới
Quy hoạch sử dụng đất ln có vị trí quan trọng trong thực hiện cơng tác quản lý đất đai của
mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào điều kiện
của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng đất có đặc thù khác nhau và
quá trình thực hiện cũng vậy.
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mơ hình hóa nhằm đạt hiệu quả
kinh tế cao trong sử dụng đất và các nguồn lực khác. Nguyên tắc xây dựng phương án quy
hoạch là dựa trên bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc và sản xuất hợp lý, nhằm thúc đẩy
nền kinh tế phát triển.
Ở Mỹ, nội dung quy hoạch sử dụng đất đã gắn liền với môi trường, xây dựng một hệ thống
quy hoạch tổng thể nhằm đảm bảo cảnh quan môi trường và sử dụng đất tiết kiệm, bền vững
góp phần tăng tính khả thi cho phương án quy hoạch sử dụng đất.
Một đất nước điển hình khác được nhắc tới khi nghiên cứu về quy hoạch là Đức. Chỉ vài năm
sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994, hệ thống quy hoạch sử dụng đất của Đức đã được
xây dựng. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với bản đồ tỷ lệ 1:50.000. Sau đó,
việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai cho phù hợp với sự thay đổi của nền

kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến hành thường xuyên. Do đó, hệ thống quy
hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết
kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế.
Nhật Bản trong những năm gần đây, tốc độ cơng nghiệp hố, hiện đại hố và đơ thị tăng đã đặt
ra nhu cầu sử dụng đất ngày một lớn cho tiến trình phát triển kinh tế - xã hội, sự cạnh tranh về
mục đích sử dụng đất diễn ra không chỉ ở trong khu vực đô thị mà còn ở hầu hết trên lãnh thổ
đất nước. “Trong những thập kỷ vừa qua cơ cấu sử dụng đất đã có sự thay đổi, bình qn mỗi
năm chuyển đổi khoảng 30.000 ha đất sản xuất nông nghiệp sang các mục đích khác... Giá trị
sinh thái, thẩm mỹ của mơi trường


thường xuyên được nhấn mạnh trong quy hoạch. Sự phát triển kinh tế đòi hỏi sự kết hợp chặt
chẽ việc sử dụng đất và các xu hướng của xã hội, giải quyết có hiệu quả mối liên kết trung
ương và địa phương trong quản lý môi trường” [28]
Thực tiễn của nhiều nước trên thế giới cho thấy q trình cơng nghiệp hố nếu khơng sớm có
quy hoạch tồn diện về đất đai, nếu không biết khai thác sử dụng hợp lý thì diện tích đất nơng
nghiệp bị giảm tại các vùng đồng bằng đất tốt làm mất an ninh lương thực.
ở Indonesia mỗi năm có 50 ngàn ha đất trồng lúa "biến" mất để nhường chỗ cho xây dựng nhà
ở và các khu công nghiệp... Bên cạnh việc giảm diện tích đất canh tác, độ phì nhiêu của đất
cũng suy giảm do ô nhiễm chất thải từ công nghiệp hoặc do chế độ canh tác thiếu khoa học
gây ra. Chẳng hạn ở Mỹ, do những nguyên nhân này gây ra đã làm cho gần 20 triệu ha đất
khơng cịn sử dụng được…
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển và đang phát triển, quy hoạch sử
dụng đất đai mang tính đặc thù riêng, mỗi một loại hình quy hoạch ở các nước đều có những
quy định về nội dung, phương pháp tiến hành... phân ra các cấp, kiểu quy hoạch, song 2 loại
hình quy hoạch này dù ở đâu trên thế giới thì cũng có những mối quan hệ nhất định. Trên cơ
sở quy hoạch không gian người ta tiến hành phân vùng sử dụng đất sau đó tiến hành quy
hoạch chi tiết cho từng khu vực. Quy hoạch chi tiết phát triển từng vùng thông thường được
đấu thầu cho các cơ quan phát triển bất động sản tư nhân. Tuy nhiên, mỗi phương án quy
hoạch chi tiết đều phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về xây dựng và môi trường; các phương

án quy hoạch chi tiết phải được công bố công khai và trưng cầu ý kiến của cộng đồng dân cư
nơi có quy hoạch ít nhất là ba tháng trước khi phê duyệt và triển khai.
Ở Liên bang Australia (Úc) hầu hết các Tiểu bang đều có cơ quan quy hoạch riêng (Planning
Commision) trực thuộc Chính phủ Tiểu bang. Khi tiến hành quy hoạch điều đầu tiên người ta
chú trọng là phân bổ sử dụng đất làm sao cho sử dụng có hiệu quả nhất điều kiện tự nhiên sẵn
có bảo đảm phát triển bền vững và có mơi trường tốt. Thơng thường các khu có hồ, rừng cây
được giữ tối đa trong quá trình quy hoạch. Các khu nhà ở thường được bố trí ven các dịng
sơng, bờ biển, gần hồ. Các khu sản xuất bố trí xa khu dân cư, xa nguồn nước. Trong các khu
dân cư chú trọng bố trí đầy đủ các khu dịch vụ thương mại, trường học. Thông thường khu
trường học và trung tâm thương mại được bố trí ở vị trí gần trung tâm nhất để thuận lợi cho
mọi công dân trong


khu. Tuy nhiên, bệnh viện thơng thường được bố trí ở phía ngồi khu dân cư, thuận lợi về giao
thơng nhưng xa các đường cao tốc hoặc nhà ga để tránh tiếng ồn và để ngăn chặn sự lây lan
của dịch bệnh. Tất cả các khu đô thị mới hiện nay khi thiết kế thường gắn với sử dụng tiết
kiệm năng lượng, đèn chiếu sáng dùng đèn tiết kiệm, các nhà ở sử dụng tối đa pin năng lượng
mặt trời, nước thải sinh hoạt được xử lý và theo đường ống riêng dành cho tưới cây và rửa xe
để tiết kiệm nước.[29]
Malaysia và Indonesia có quy định quy hoạch tương đối giống nhau và giống Liên bang úc.
Tuy nhiên, Malaysia đang có định hướng và đã tiến hành với Chính phủ Trung ương tách khu
hành chính (Thủ đơ hành chính) ra khỏi khu đô thị cũ, khu dân cư và khu thương mại. Đây là
phương án quy hoạch khá mới, một cách tiếp cận và tư duy hoàn toàn đổi mới. Với phương án
này Malaysia vừa bảo toàn được các khu phố cổ để duy trì du lịch, vừa có điều kiện hiện đại
hóa các cơ quan cơng quyền, thực hiện Chính phủ điện tử (E-Government) vừa tránh được ùn
tắc giao thơng trong khu đơ thị. [27]
Nói tóm lại bước đi, cách làm và tổ chức bộ máy tiến hành của các nước có khác nhau nhưng
tất cả đều có nguyên tắc chung là sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, bảo vệ được tài nguyên
rừng hiện có, duy trì và bảo vệ các khu phố cổ, bảo đảm phát triển bền vững và bảo vệ môi
trường sống cho hiện tại và thế hệ mai sau.

1.1.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong nước
Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai cả nước đến năm 2010. Năm 1997, Quốc hội có Nghị quyết số: 01/1997/QH9 về quy
hoạch sử dụng đất cả nước 5 năm 1996 – 2000 và được Quốc hội khoá XI phê duyệt tại kỳ
họp thứ 5.
Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất nước ta được triển khai theo lãnh thổ hành chính ở 4 cấp
(Quốc gia, tỉnh, huyện, xã) và thực hiện theo các quy định tại Luật đất đai năm 2003.
- Quy hoạch sử dụng đất cả nước
Quốc hội Nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố IX, kỳ họp thứ 11 đã
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 (Nghị quyết số
01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước 5 năm, từ năm 1996 - 2000)
và giao trách nhiệm cho các ngành, các tỉnh, thành phố lập quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất của ngành mình, địa phương mình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Năm
2000 Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài ngun và Mơi trường)


xây dựng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả
nước trình Quốc hội khố XI. Đến nay, Báo cáo này đã hoàn chỉnh để phù hợp với Luật Đất
đai năm 2003 và đã được Quốc hội thông qua ngày 15/6/2004 tại kỳ họp thứ 5, khoá XI.
Đối với đất quốc phịng, an ninh: Chính phủ đã chỉ đạo Bộ TN và MT phối hợp với Bộ Quốc
phịng, Bộ Cơng an và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tiến hành rà soát quy
hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phịng và Bộ Cơng an, đến nay
đã hồn thành trên phạm vi cả nước.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Đến nay đã có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010. Quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh đã được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt. Trong đó có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như : Thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội, Đà Nẵng...
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Cả nước hiện có 411/668 đơn vị hành chính cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (chiếm
62%), có 119 đơn vị đang triển khai việc lập quy hoạch sử dụng đất (chiếm 18%); còn lại 138
đơn vị cấp huyện chưa triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất (chiếm 20%). Đánh giá
chung, công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cịn chậm, chưa có sự chuyển biến tích cực
(80% số đơn vị cấp huyện đã và đang lập quy hoạch sử dụng đất), trong đó chủ yếu mới lập
quy hoạch sử dụng đất của các huyện, cịn quy hoạch sử dụng đất đơ thị của hầu hết các tỉnh,
thành phố chưa được lập.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã
Cả nước hiện có 5.878/10.761 xã, phường, thị trấn đã hoàn thành lập quy hoạch sử dụng đất
(chiếm 55% tổng số đơn vị cấp xã), 1.204 đơn vị đang triển khai (chiếm 11% tổng số đơn vị
cấp xã), còn 3.679 đơn vị cấp xã chưa triển khai (chiếm 34%). Tính chung mới có 66% số đơn
vị cấp xã đã và đang lập quy hoạch sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy rằng tiến độ lập quy
hoạch sử dụng đất cấp xã vẫn còn rất chậm, số đơn vị hành chính cấp xã chưa triển khai cịn
nhiều.[9]
Như vậy, cơng tác quy hoạch sử dụng đất của nước ta mới được triển khai cơ bản hoàn thành ở
mức khái quát, mang tính định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả nước, cấp tỉnh và cấp huyện),
còn thiếu rất nhiều quy hoạch sử dụng đất cấp xã, còn


tới 45% đơn vị cấp xã chưa có quy hoạch.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất đã góp phần xác định cơ cấu sử dụng đất hợp lý và tiến hành
thực hiện theo căn cứ, trình tự mà các văn bản hiện hành có liên quan đến Luật đất đai quy
định. Điều này đã làm tăng hiệu lực và ngày càng hiệu quả cao trong quản lý, sử dụng đất đai
phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phịng trong q trình phát triển của đất
nước, góp phần làm thay đổi cuộc sống nhân dân.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước : nhờ
có quy hoạch và chính sách hợp lý để khuyến khích việc khai hoang, phục hố, phủ xanh đất
trống đồi núi trọc, bảo vệ và phát triển rừng nên diện tích đất nơng nghiệp, lâm nghiệp đã tăng
lên đáng kể, mỗi năm đưa gần 500 nghìn ha đất trống, đồi núi trọc vào sử dụng và năng suất tăng
từ 31,9 tạ/ha lên 42,5 tạ/ha (năm 2000).

Đồng thời chủ trương giao đất nơng nghiệp ổn định cùng các chính sách đẩy mạnh sản xuất
hàng hố, làm cho nơng dân năng động hơn, bố trí hợp lý cây trồng, vật ni, khôi phục và
phát triển vườn cây ăn trái, cây công nghiệp có giá trị cao, phát triển ni trồng thuỷ sản tạo
hiệu quả cao trong sản xuất nông nghiệp, hạn chế được chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng
vào mục đích khác.
Tuy nhiên, trong q trình tổ chức triển khai công tác Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta cho
thấy còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ; Quy hoạch chồng chéo giữa địa phương và Trung ương,
thu hồi nhưng không sử dụng hoặc sử dụng quá chậm, đặc biệt với các dự án khu công nghiệp,
khu đô thị mới. Diện tích đất thực tế đã sử dụng xây dựng nhà xưởng so với diện tích đã giao,
cho thuê tại các KCN chiếm tỷ lệ thấp, so với diện tích quy hoạch đã thu hồi còn thấp hơn
nữa.
Chất lượng quy hoạch sử dụng đất ở nước ta còn thấp, sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch phát triển các ngành, địa
phương chưa đồng bộ. Quy hoạch sử dụng đất chủ yếu dừng lại ở việc giải quyết, sắp xếp quỹ
dất theo mục đích sử dụng, chưa căn cứ vào tiềm năng đất, chưa thực sự tính toán đầy đủ tới
mục tiêu, hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường. Vấn đề này dẫn đến thực trạng sản xuất nơng
nghiệp cịn manh mún, rừng tiếp tục bị tàn phá, diện tích đất trống đồi núi trọc, đất bị xói mịn
cịn lớn. Đặc biệt là sử dụng đất tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp, đô thị, cơng trình hạ
tầng ở tình trạng vừa thừa, vừa thiếu quỹ đất, nhiều nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây lãng phí quỹ đất.


1.2. Một số khái niệm liên quan
1.2.1. Khái niệm về đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tất cả những diện tích được sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp
như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, diện tích nghiên cứu thí nghiệm phục vụ cho
sản xuất nơng nghiệp. Kể cả diện tích đất lâm nghiệp và các cơng trình xây dựng cơ bản phục
vụ cho sản xuất nông lâm nghiệp.[5]
Tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nơng nghiệp gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,

đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ.
1.2.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà
nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thơng qua việc phân phối và tái
phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu
sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo về
đất và bảo vệ môi trường [6].
1.2.2.2. Tính chất của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất bao gồm các tính chất sau:
- Tính kinh tế - xã hội thể hiện ở 3 mặt: kinh tế, kỹ thuật, pháp chế
- Tính lịch sử - xã hội thể hiện ở các mặt: vừa thức đẩy sự phát triển lực lượng
sản xuất, vừa thúc đẩy các mối quy hoạch sản xuất hợp thành một bộ phận hợp thành
của phương thức sản xuất của xã hội, gắn liền với lịch sử phát triển xã hội.


- Tính tổng hợp thể hiện ở việc quản lý, sử dụng, cải tạo, bảo vệ tài nguyên đất
đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân và quan hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực
khoa học, kinh tế và xã hội.
- Tính dài hạn thể hiện ở việc xác định nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế
- xã hội lâu dài.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô thể hiện ở sự định hướng sử dụng đất và việc
đề xuất các chính sách, các biện pháp để thực hiện các mục tiêu của phương hướng sử

dụng đất.
- Tính chính sách thể hiện ở việc thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh
tế quốc dân, việc tuân thủ các chỉ tiêu về dân số, đất đai và mơi trường sinh thái.
- Tính khả thi thể hiện ở sự chỉnh lý, hoàn thiện các giải pháp sử dụng đất phù
hơp

vơí thưc tiê san̉ xuất xã hơị (6)
n
1.2.2.3. Loại hình quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ:

Điều 23 Luật Đất đai 2003 quy định: Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo 4 cấp lãnh
thổ:
+ Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc quyền sử dụng
và diện tích dự kiến cấp thêm cho các ngành (trong phạm vi ranh giới đã được xác định rõ
mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng).
1.2.3. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất và biến động sử dụng đất
1.2.3.1. Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng
đất được duyệt bằng quyết định hành chính (trong trường hợp phải xin phép) khi người sử
dụng đất có yêu cầu.


1.2.3.2. Biến động sử dụng đất
Biến động là sự biến đổi, thay đổi, thay thế trạng thái này bằng một trạng thái khác liên tục

của các sự vật, hiện tượng tồn tại trong môi trường tự nhiên cũng như môi trường xã hội.
Biến động sử dụng đất là sự thay đổi về đối tượng sử dụng đất hay mục đích sử dụng đất đối
với một thửa đất trong quá trình sử dụng.
1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác
1.3.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là tài liệu mang tính chất chiến lược được luận
chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố lực lượng sản xuất theo
khơng gian, có tính chun mơn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn
vị lãnh thổ cấp dưới.
Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó
là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội mà điều
chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử
dụng đất thống nhất hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội.
1.3.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến lược dài hạn
sử dụng đất đai
Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất đai, với dự báo
sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên rừng, dự báo phát triển các cơng trình thủy lợi, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật… Chính vì vậy, việc dự báo sử dụng đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm
năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông – lâm nghiệp, xác định hướng sử dụng đất cho
các nhu cầu chuyên dùng khác phải được xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về
phát triển khoa học kỹ thuật, dự báo về dân số, xã hội trong cùng một hệ thống thống nhất về
dự báo phát triển kinh tế, xã hội của cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất thường nảy sinh yêu cầu xây dựng quy hoạch chuyên ngành đối với các
công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất như: hệ thống giao thông, thủy lợi,

mạng lưới các điểm dân cư… Để đảm bảo thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và các cơng
trình trên, cần dựa trên cơ sở dự báo quy hoạch sử dụng đất chung của vùng.
Như vậy, các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng đất hợp lý đất đai được thực hiện theo tuần
tự từ quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch chuyên ngành sẽ cho phép
giải quyêt cụ thể các vấn đề sử dụng đất.
1.3.3.Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế, xã hội đối với
sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi về nhân lực, vật lực đảm
bảo cho ngành nông nghiệp phát triển đạt được các chỉ tiêu về đất đai, lao động, giá trị sản
phẩm, sản phẩm hàng hóa trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Quy hoạch
phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định cơ cấu
sử dụng đất phải đảm bảo được việc chống suy thối, ơ nhiễm đất và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên và dự báo yêu cầu sử dụng đất của ngành nơng nghiệp
nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mơ, khống chế và điều hịa quy hoạch phát triển nơng
nghiệp. Hai loại hình quy hoạch này có mối quan hệ qua lại mật thiết nhưng không thể thay
thế lẫn nhau.
1.3.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế, xã hội và phát triển đô thị, quy
hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mơ, phương châm xây dựng đơ thị, các bộ phận hợp
thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý, toàn diện, đảm bảo cho sự phát triển đơ thị một
cách hài hịa và trật tự, tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy
hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ thể từng khoang đất dùng cho các dự án sẽ giải quyết các
vấn đề tổ chức và sắp xếp lại các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành
nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mơ và cơ cấu sử dụng tồn bộ đất đai cũng
như bố cục khơng gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn diện.
Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng trong quy hoạch đơ thị sẽ
được điều hịa với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho
xây dựng và phát triển đô thị.

1.3.5. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển các ngành là quan hệ tương hỗ
vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của
quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch sử dụng đất.
Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và tồn bộ, khơng có sự sai khác về
quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên, chúng có sự
khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể,
cục bộ (quy hoạch ngành), một bên là sự định hướng chiến lược có tính tồn diện và toàn cục
(quy hoạch sử dụng đất).
1.3.6. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng
đất của các địa phương
Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất các địa phương hợp thành một hệ
thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ định
hướng để xây dựng quy hoạch quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là khâu
cuối cùng của hệ thống quy hoạch sử dụng đất, được xây dựng dựa vào quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất cấp dưới là nền tảng bổ sung hoàn thiện quy
hoạch sử dụng đất cấp trên.
1.4. Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất
1.4.1. Căn cứ lập quy sử hoạch sử dụng đất
Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.

1.4.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất phát triển đô thị
Quy hoạch hiện nay không chỉ là một vấn đề lớn đối với nước ta mà nó là vấn đề chung của
đại đa số các nước đang phát triển, đang trong giai đoạn đơ thị hóa cùng


sự phát triển kinh tế lớn mạnh, thậm chí các nước được coi là phát triển cao về quy hoạch đơ
thị cũng gặp khơng ít vấn đề nảy sinh.
Quy hoạch là bộ môn khoa học kỹ thuật, xã hội, nhân văn; là nghệ thuật về tổ chức không gian
sống, cảnh quan sinh thái; là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, quần thể
sinh hoạt trên cơ sở các điều tra, thống kê, dự báo, tính tốn sự phát triển, đặc điểm, vai trị,
nhu cầu, văn hóa sống và nguồn lực đơ thị, nhằm cụ thể hóa chính sách, chiến lược phát triển,
giảm thiểu các tác động khơng mong muốn phát sinh trong q trình đơ thị hóa, tận dụng tối
đa các nguồn lực và hướng tới sự phát triển bền vững.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơ thị có vai trị vơ cùng quan trọng, tác động đến
chính sách di dời, giải phóng mặt bằng, quỹ dự trữ đất và phát triển đô thị. Do đó phải nâng
cao chất lượng, tăng cường quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh lồng ghép.
Trong thời kỳ cơng nghiệp hóa và tái cơ cấu nền kinh tế, việc sử dụng đất đai phải trải qua
những điều chỉnh lớn giữa thành thị và nông thôn, giữa công nghiệp và nông nghiệp, giữa đất
dùng cho sản xuất (tư liệu sản xuất) và các loại đất chuyên dùng (cơ sở hạ tầng - kinh tế - xã
hội)… thì quy hoạch sử dụng đất có vai trị là cơng cụ, giải pháp quan trọng thể hiện ý chí của
phát triển và trở thành cơ sở quyết định cho các quy hoạch, kế hoạch phát triển các chuyên
ngành.
1.4.3. Cơ sở xác định quy mô đất dai phục vụ quy hoạch sử dụng đất phát
triển đô thi ̣
Các cơ sở xác định quy mô đất đai và các yêu cầu định mức sử dụng đất dựa theo tài liệu
Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.4.3.1. Xác định quy mô dân số
Việc xác định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản làm cơ sở tính tốn dự kiến
quy mơ đất đai cũng như bố trí quỹ đất ở trong quy hoạch sử dụng đất. Việc tính tốn này

được xây dựng chủ yếu theo phương pháp dự báo dựa trên thành phần nhân khẩu, cơ cấu dân
cư và sự gia tăng dân số của địa phương đó.
Có thể dự báo dân số theo mức tăng tự nhiên như sau:
Hn = Ho(1+a)n
Trong đó: Hn : số dân tính đến năm thứ n


Ho : số dân tại thời điểm hiện tại
a : tỷ lệ tăng tự nhiên (lấy trung bình trong 5 năm gần nhất)
n : năm dự báo.
1.4.3.2. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở y tế
Bảng 1: Định mức sử dụng đất cơ sở y tế

TT

Loại cơng trình
Tuyến xã (trạm y tế
xã)

Quy
mơ Bình
qn
(giường
(m²/giường
bệnh)
bệnh)

Diện tích chiếm
đất
(m²)

5-7

240 - 245

1.200 - 1.700

50 - 100

180 - 200

9.000 - 20.000

100 - 200

120 - 150

12.000 - 30.000

10 -15

160 - 180

1.800 - 2.400

300 - 400

100 - 120

30.000 - 48.000

400 - 500

90 - 100

36.000 - 50.000

500 - 800

80

40.000 - 64.000

150 - 300

120- 150

18.000 - 45.000

300 - 400

100 - 120

30.000 - 48.000

50 - 100

180 - 200

9.000 - 20.000

100 - 300

120 - 150

12.000 - 45.000

300 - 400

100 - 120

30.000 - 48.000

400 - 500

90 - 100

36.000 - 50.000

50 - 100

180 - 200

9.000 - 20.000

100 - 150

120 - 150

12.000 - 30.000

500 - 1.500

80

40.000 - 120.000

100 - 300

120 - 150

12.000 - 45.000

300 - 400

100 - 120

30.000 - 48.000

Tuyến huyện
Bệnh viện huyện
Phòng khám đa khoa
khu vực
Tuyến tỉnh
Bệnh viện đa khoa
trung tâm
Bệnh viện đa khoa khu
vực

Bệnh viện chuyên khoa

Bệnh viện y học cổ
truyền
Tuyến trung ương
Bệnh viện đa khoa
Bệnh viện chuyên khoa

400 - 500

90 - 100

36.000 - 50.000

500 - 1.000

80

40.000 - 80.000


(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và

điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)
1.4.3.3 Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa
Bảng 2 : Định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa
STT
1

Diện tích chiếm

(cơng

(m²/ cơng

đất

trình)

trình)

(m²)

Các cơng trình cấp xã

8 - 10

2.500 - 4.900

3.500 - 7.700

Nhà văn hóa xã

1

1.000 - 2.500

1.000 - 2.500

Phòng truyền thống

1

200 - 250

200 - 250

Thư viện

1

500 - 1.000

500 - 1.000

Hội trường

1

100 - 150

100 - 150

3-5

500 - 700

1.500 - 3.500

Điềm bưu điện văn hóa

1

200 - 300

200 - 300

Các cơng trình cấp huyện

6

Trung tâm văn hóa đa năng

1

2.500 - 10.000

2.500 - 10.000

Đài truyền hình

1

300 - 800

300 - 800

Thư viện

1

5.000 - 7.000

5.000 - 7.000

1

500 - 1.000

500 - 1.000

Rạp chiếu phim

1

5.000 - 15.000

5.000 - 15.000

Công viên, đài tưởng niệm

1

5.000 - 15.000

5.000 - 15.000

Các cơng trình cấp tỉnh

18

Nhà văn hóa trung tâm

1

5.000 - 20.000

5.000 - 20.000

Cung văn hóa

1

5.000 - 10.000

5.000 - 10.000

Nhà hát

1

Nhà hịa nhạc

1

bản)

Phịng truyền thống, triển
lãm

3

Bình qn

Loại cơng trình

Nhà văn hóa làng (thơn, ấp

2

Số lƣợng

18.300

-

48.800

117.000

-

216.000

10.000
15.000
2.000 - 4.000

-

18.300 - 48.800

189.000 - 356.000

10.000 - 15.000
2.000 - 4.000


Rạp xiếc

1

Nhà triển lãm

1

Nhà bảo tàng

1

Rạp chiếu phim

1

Công viên

1

Quàng trường

1

Đài tưởng niệm

1

Đài phát thanh, truyền hình

1

Thư viện

1

7.000 - 10.000
10.000

7.000 - 10.000

-

15.000
10.000

-

15.000
12.000

-

20.000
20.000

-

60.000
15.000

-

20.000
16.000
20.000
5.000 - 7.000

-

10.000 - 15.000
10.000 - 15.000
48.000 - 80.000
40.000 - 120.000
15.000 - 20.000

32.000 - 40.000
5.000 - 7.000

(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và

điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
1.4.3.4. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo

Bảng 3: Định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo

Nhà trẻ

Số chỗ tính
cho 1000
dân
45 – 50

Diện tích khu
đất cho 1 chỗ
(m2)
15 – 25

Mẫu giáo

55 – 60

20 – 30

Tiểu học

100 – 125

12 – 15

Trung học cơ sở

80 – 100

15 – 18

40 – 65

18 - 20

Loại cơng trình

Trung
thơng

học

phổ

(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và

điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)
1.4.3.5. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở thể dục – thể thao
-

Định mức sử dụng đất cơ sở thể dục - thể thao theo đầu người ở các cấp hành


chính chưa bao gồm đất thể dục - thể thao trong trường học là 0,12-0,14 m2/ người dân.
- Diện tích đất thể dục – thể thao đối với các trường tiểu học, trung học cơ sở
trung học phổ thông,đạt chuẩn quốc gia tối thiểu 4 m 2/ học sinh; đối với trường đại học
đạt chuẩn quốc gia tối thiểu 12 m2/ sinh viên.
- Diện tích tối thiểu đất cơ sở thể dục - thể thao đối với cấp xã từ 1,5 -2,0 ha;
đối với cấp huyện từ 3,0 – 5,0 ha; đối với cấp tỉnh 12,0 -16,0 ha.

Bảng 4: Định mức sử dụng đất cơng trình thể dục thể thao

Tên cơng trình

TT

Đơn vị tính

Diện tích

Số
lượng

chiếm
đất
(m2)

Các cơng trình cấp xã
Sân thể thao cơ bản

Sân

1 6.500 – 8.000

Bể bơi tập luyện (nếu có)

Bể

1 1.000 – 1.500

Nhà Sân

1 4.500 – 6.000

Nhà tập đơn giản
Sân thể thao từng môn (thôn, ấp bản)

Sân

1 1.000

Các công trình cấp huyện
1 43.000

–

Sân vận động

Sân

Bể bơi rập luyện và thi đấu có khán đài

Bể

1 2.000 – 3.000

Nhà Sân

1 9.000 – 12.000

Nhà luyện tập và thi đấu
Hệ thống sân tập ngồi trời

Sân

50.000

1
5

400 – 600

Các cơng trình cấp tỉnh
Sân vận động trung tâm

Sân

1 70.000

–


80.000
Bể bơi tập luyện và thi đấu

Bể

3 3.500 – 5.000

Nhà thi đấu đa năng

Nhà

1 5.000 – 7.000

Nhà tập luyện và thi đấu từng môn

Nhà

2 1.000 – 1.200

Hệ thống sân thể thao ngoài trời

Sân

6 1.000 – 2.500

Cơ thể luyện tập các môn thể thao đặc

1

Cơ sở

thù

9.000 – 15.000

(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và

điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)

1.4.3.6. Yêu cầu định mức sử dụng đất đô thị
- Đô thị được phân thành 6 loại: đô thị loại đặc biêt, đô thị loại I, đô thị loại II,
đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (theo Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày
05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị)
- Đất đơ thị tính trong Định mức này sử dụng đất này là đất xây dựng đô thj
được quy định theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số
682/BXD-CSXD ngày 14 tháng 2 năm 1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Các loại đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng nằm
trong đơ thị khơng tính trong Định mức sử dụng đất đô thị.
Bảng 5 : Định mức và cơ cấu sử dụng đất xây dựng đơ thị theo mục đích sử dụng
Phân theo mục đích sử dụng
Loại

Đất cơng
Chỉ tiêu

Tổng số

đơ thị

Đất ở

trình
cơng
cộng

Đơ

thị Diện tích đất

loại

đặc (m²/ người)

biệt

Cơ cấu (%)

Đơ
loại I

thị Diện tích đất
(m²/ người)

Đất
giao
thơng

Đất cây
xanh

Đất
khác
trong đơ
thị

80 -100

16 - 18

5-8

25 - 28

10 - 12

24 - 34

100

18 - 20

6-8

31 - 32 12 - 13

30 - 33

90 - 110

16 - 18

7-9

26 - 30 12 - 14

29 - 39