Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ YÊN

ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hướng nghiên cứu
Mã số CN: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Minh Hùng
Học viên: Nguyễn Thị Yên
Lớp: Cao học Luật khóa 28

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Luật học “Điều kiện giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”
là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học
của Phó giáo sư, Tiến sỹ Lê Minh Hùng. Nội dung Luận văn bảo đảm tính trung
thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin
chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Nguyễn Thị Yên


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

LBVNTD
LKDBĐS
LNO

Luật Bảo vệ người tiêu dùng
Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Nhà ở

NOTMHTTTL

Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nxb
TAND

Nhà xuất bản
Tịa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


MUC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI ..............................................................................................................................9
1.1. Khái niệm, đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai ............................................................... 9
1.1.1. Khái niệm về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai ...................................................................................9
1.1.2. Đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai .................................................................................10
1.2. Các điều kiện chung để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai .................................................................................. 13
1.2.1. Điều kiện chung về chủ thể giao kết hợp đồng.........................................13
1.2.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng ......................................................17
1.3. Các thủ tục pháp lý chủ đầu tư phải thực hiện trước khi tiến hành giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ........... 19

1.3.1. Thông báo đủ điều kiện huy động vốn......................................................19
1.3.2. Xác định số lượng căn hộ được phép bán cho người nước ngoài ...........22
1.3.3. Đăng ký hợp đồng mẫu ............................................................................24
1.3.4. Cung cấp thông tin về dự án ....................................................................28
CHƯƠNG 2. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ KHI GIAO KẾT HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI ............................................................................................................................31
2.1. Thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dự án nhà ở
thương mại đưa vào kinh doanh ........................................................................ 31
2.1.1. Chủ đầu tư dự án phải thành lập doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh
bất động sản .......................................................................................................31


2.1.2. Có dự án nhà thương mại hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh .35
2.2. Có đủ năng lực tài chính theo quy định pháp luật .................................... 37
2.2.1. Điều kiện về vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư ........................................37
2.2.2. Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư ...................................................40
2.3. Đã thực hiện việc ký quỹ để bảo đảm cho dự án được mở bán trên thị
trường ................................................................................................................... 41
2.3.1. Các trường hợp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án .......................41
2.3.2. Hoàn tiền ký quỹ .......................................................................................43
CHƯƠNG 3. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC PHÉP ĐƯA VÀO GIAO DỊCH MUA BÁN ....46
3.1. Điều kiện về tính hợp pháp của dự án nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai được đưa vào giao dịch mua bán ............................................. 47
3.1.1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần diện tích đất thuộc dự án
phát triển nhà ở thương mại ...............................................................................48
3.1.2. Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có giấy phép xây dựng, hồ
sơ dự án thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ..........52
3.2. Điều kiện về tiến độ xây dựng thực tế và điều kiện về bảo đảm của ngân

hàng đối với dự án ............................................................................................... 54
3.2.1. Điều kiện về tiến độ xây dựng thực tế đối với dự án nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai .................................................................................54
3.2.2. Dự án phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại đủ điều kiện .......60
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................69
KẾT LUẬN ..............................................................................................................70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay khi nền kinh tế đang ngày càng phát triển, các doanh nghiệp nước
ngoài ngày càng đầu tư mạnh mẽ vào thị trường Việt Nam, nhu cầu về nguồn lao
động được đẩy mạnh, lượng người di chuyển đến các thành phố gia tăng, nhu cầu
ổn định cuộc sống đang là vấn đề rất được quan tâm. Một trong những điều kiện
cần để đảm bảo ổn định cuộc sống đó chính là một chỗ ở đầy đủ các tiện nghi
cùng với những tiện ích xung quanh. Chỉ khi đảm bảo được một cuộc sống ổn
định thì con người mới có động lực để làm việc, cống hiến và hiệu quả công việc
mới được nâng cao.
Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
2127/QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2030 trong đó nêu rõ quan điểm: “Có chỗ ở thích hợp và an toàn là
một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một
cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục
vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước,
của xã hội và của người dân”.
Từ những nhu cầu cũng như định hướng đặt ra đó mà các dự án phát triển
nhà ở ngày càng gia tăng, chủ yếu tập trung ở các thành phố. Việc mua bán nhà ở

thương mại được thực hiện qua nhiều giai đoạn trong đó giao kết là một trong
những giai đoạn quan trọng để tạo lập hợp đồng, đây là giai đoạn quan trọng ảnh
hưởng đến quá trình thực hiện hợp đồng sau đó, việc giao kết hợp đồng ngồi dựa
trên ý chí của các bên cịn phải đảm bảo các yêu cầu pháp luật, gọi là điều kiện giao
kết hợp đồng, nội dung này được quy định ở nhiều văn bản pháp luật (kinh doanh
bất động sản, nhà ở, đất đai, xây dựng, doanh nghiệp, dân sự…), khá phức tạp; thực
tiễn áp dụng các chủ thể chưa đảm bảo tuân thủ pháp luật, hệ quả có nhiều tranh
chấp liên quan đến các nội dung của hợp đồng mà nguyên nhân của nó chủ yếu từ
việc các bên chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành giao kết hợp đồng.
Trên thực tế, có trường hợp chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật khiến
cho nhiều người mua vừa mất tiền nhưng lại không được quyền sở hữu nhà ở mà
mình đã thực hiện giao dịch mua bán với chủ đầu tư, cụ thể ngày 10/08/2018 Báo
điện tử VTV đưa tin tại chung cư Long Phụng, quận Bình Tân chủ đầu tư vi phạm rất


2
nhiều quy định của pháp luật nhà ở về vấn đề cùng một căn hộ bán cho nhiều người,
chủ đầu tư đi thế chấp ngân hàng sau đó bị vỡ nợ cuối cùng chủ đầu tư bỏ trốn, khiến
người mua nhà hoang mang, phải cố thủ tại chung cư để đòi quyền lợi.1
Xuất phát từ đối tượng của hợp đồng này là tài sản hình thành trong tương lai
(tài sản chưa có thực tại thời điểm ký hợp đồng) dẫn tới nhiều rủi ro cho bên mua
khi tại thời điểm giao kết, tài sản chưa được hình thành. Điều kiện để giao kết hợp
đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng vô
cùng quan trọng để hạn chế rủi ro cho các bên trong q trình thực hiện hợp đồng.
Do đó cần phải có quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ người mua. Để làm rõ những điều
kiện mà các chủ thể phải đáp ứng được để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai và tìm hiểu nguyên nhân dẫn tới những vướng mắc từ thực tế
liên quan đến điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đối với nhà ở thương mại, tác giả lựa chọn đề tài “Điều kiện giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”

để làm Luận văn Thạc sỹ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu, tác giả tìm được một số tài liệu có liên quan
đến vấn đề đang nghiên cứu, cụ thể:
Về giáo trình có Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và
thừa kế của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019). Ở phần phân
loại tài sản giáo trình có đề cập khái niệm và phân loại tài sản hình thành trong
tương lai, trong đó có phân biệt sự khác nhau giữa tài sản hình thành trong tương
lai và tài sản hiện có, giáo trình chỉ đề cập một cách khái quát về loại tài sản hình
thành trong tương lai mà khơng đề cập đến nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy
nhiên với những nội dung mà giáo trình cung cấp là nền tảng để tác giả đi sâu vào
nghiên cứu về những đặc điểm, tính chất, yêu cầu đối với loại tài sản hình thành
trong tương lai là nhà ở để từ đó phân tích những điều kiện mà các chủ thể phải
đáp ứng và điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện giao
kết hợp đồng.2
Thế Hà, “Một căn hộ bán cho nhiều người tại chung cư Long Phụng”, ngày 25/11/2018.
2
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và
thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 76 – tr. 79.
1


3
Đối với sách chuyên khảo Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận án,
của tác giả Đỗ Văn Đại (2017), mặc dù tác giả khơng có đề cập loại hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên tác giả có phân tích điều kiện giao
dịch chung trong giao kết hợp đồng, đây sẽ là kiến thức chung liên quan đến giao
kết hợp đồng mà tác giả có thể vận dụng để nghiên cứu chuyên sâu về điều kiện
giao kết đối với loại hợp đồng mà tác giả đang nghiên cứu.
Sách Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam của tác giả

Nguyễn Ngọc Điện (2001), mặc dù trong bài nghiên cứu của mình tác giả khơng đề
cập trực tiếp tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể là nhà ở hình thành trong
tương lai, tuy nhiên tác giả có manh nha đề cập loại tài sản đặc biệt này, cụ thể tác
giả có đề cập loại hình bất động sản trở thành bất động sản trước thời hạn.
Về các cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học liên quan đến đề tài của tác
giả, qua khảo sát, tác giả tìm được một số cơng trình cụ thể như sau:
Tác giả Lê Chí Cường với đề tài Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2011). Với đề tài này tác giả đã
nghiên cứu một cách khái quát nhất về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai cụ thể nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hình thức, nội dung giao kết
hợp đồng và đưa ra những bất cập, rủi ro có thể gặp liên quan tới loại hợp đồng này.
Tuy nhiên do đề tài của tác giả Lê Chí Cường có phạm vi nghiên cứu rộng do đó tác
giả chưa đi sâu vào nội dung của từng vấn đề đặt ra đối với loại hợp đồng này.
Ngoài ra đề tài của tác giả Lê Chí Cường được nghiên cứu tại thời điểm LKDBĐS
năm 2014 và LNO năm 2014 chưa tồn tại, do đó đề tài mà tác giả nghiên cứu sẽ dựa
trên cơ sở những nội dung cơ bản mà tác giả Lê Chí Cường đã phân tích tuy nhiên
có điều chỉnh để phù hợp với quy định của luật mới đồng thời tác giả không đi
nghiên cứu một cách khái quát tất cả các nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ đi sâu tìm hiểu, nghiên cứu về điều kiện để
các chủ thể giao kết loại hợp đồng này.
Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với đề tài Pháp luật về mua bán nhà, cơng
trình xây dựng hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2014), trong
bài nghiên cứu tác giả đã phân tích làm rõ cơ sở pháp lý, thực trạng của giao dịch
mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai, đánh giá các quy định
của pháp luật hiện hành liên quan, ngoài ra đề tài đã đưa ra được các kiến nghị, giải
pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng


4
hình thành trong tương lai. Tuy nhiên bài viết chỉ nghiên cứu một cách tổng quát,

chung nhất các vấn đề liên quan đến hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.
Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với đề tài Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học (2018). Tác
giả nghiên cứu một cách khái quát nhất các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó tác giả có giới thiệu chung về khái niệm, đặc
điểm của hợp đồng, hình thức giao kết, quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp
đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu…Từ đó tác giả đưa ra những bất cập liên
quan đến loại hợp đồng này nhìn từ góc độ thực tiễn, ở bài nghiên cứu này, thời điểm
tác giả nghiên cứu LKDBĐS năm 2014, LNO năm 2014 đã có hiệu lực, do đó những
nội dung mà tác giả đề cập sát với thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay, tuy nhiên tác
giả Nguyễn Thị Khánh Ngân chưa đi sâu vào nghiên cứu những điều kiện để chủ đầu
tư được phép giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó tác
giả sẽ đi sâu nghiên cứu vào các điều kiện để chủ đầu tư được phép giao kết, có tham
khảo những nội dung mà tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân đã nghiên cứu liên quan đến
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tác giả Nguyễn Đình Phong và tác giả Nguyễn Thu Hương với bài viết “Một
số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” đăng trên tạp chí
điện tử của TAND ngày 22/3/2018, ở bài viết này tác giả chủ yếu đi thẳng vào vấn
đề đưa ra, phân tích những bất cập mà thực tiễn đang xảy ra đối với loại hợp đồng
đang nghiên cứu tuy nhiên pháp luật lại chưa có hướng giải quyết, các tác giả đã chỉ
ra và làm rõ một số vấn đề bất cập đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai cụ thể liên quan đến vấn đề huy động vốn góp, hiện nay luật chưa
quy định cụ thể, và việc chưa quy định cụ thể như vậy có thể dẫn đến tranh chấp
trong q trình thực hiện loại giao dịch này, ngoài ra tác giả đề cập đến bất cập liên
quan đến vấn đề thông báo đủ điều kiện được phép bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Tác giả chỉ đề cập đến một phần nhỏ liên quan đến điều kiện giao kết mà
chưa đi sâu vào từng loại điều kiện cụ thể. Trong khuôn khổ là bài viết trên tạp chí,
nội dung yêu cầu ngắn gọn, súc tích và đi thẳng vào vấn đề do đó tác giả khơng đề
cập các nội dung khác liên quan đến loại hợp đồng này. Bài viết cũng không đề cập

cụ thể điều kiện giao kết đối với loại hợp đồng này, tuy nhiên những nội dung mà
bài viết đưa ra sẽ là dữ liệu để tác giả tham khảo khi nghiên cứu đề tài của mình.


5
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài nghiên cứu chuyên sâu về lý luận, pháp luật thực định đối với những
điều kiện, yêu cầu đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, những điều kiện
liên quan đến NOTMHTTTL phải đáp ứng được trước khi tiến hành giao kết hợp
đồng mua bán. Từ đó phân tích, đánh giá những bất cập trong quy định của pháp
luật và thực tiễn liên quan đến điều kiện để giao kết hợp đồng của chủ đầu tư và đối
tượng của hợp đồng từ đó đề xuất hướng giải quyết nhằm hạn chế những trường
hợp hợp đồng vô hiệu do không đáp ứng được các điều kiện luật định, đưa ra những
kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để điều chỉnh các vấn đề phát
sinh trong thực tiễn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối
với nhà ở thương mại.
4. Đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu các điều kiện liên quan
đến nhà ở đáp ứng đồng thời hai điều kiện đó là nhà được hình thành trong tương lai
và là loại nhà ở thương mại, còn các loại nhà ở khác khơng đáp ứng đồng thời hai
điều kiện này thì không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài. Trong đó sẽ nghiên
cứu các vấn đề liên quan đến khái niệm, đặc điểm để nhận diện loại hình nhà ở hình
thành trong tương lai, từ đó phân tích các điều kiện mà nhà ở hình thành trong
tương lai phải đáp ứng để chủ đầu tư được phép giao kết hợp đồng với người có nhu
cầu mua nhà ở.
Về các điều kiện để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai tác giả nghiên cứu đồng thời điều kiện đối với chủ đầu tư, khách hàng là người
mua và nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngồi điều kiện đối với nhà ở, điều kiện đối với các thủ tục pháp lý chủ đầu

tư phải đáp ứng được trước khi tiến hành giao dịch cũng là vấn đề mà tác giả sẽ
nghiên cứu trong phạm vi đề tài này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về pháp luật áp dụng, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định
của pháp luật chuyên ngành của Việt Nam, chủ yếu là LNO năm 2014, LKDBĐS
năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài việc nghiên cứu quy định của


6
pháp luật chuyên ngành tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật trong lĩnh
vực dân sự, đất đai, đầu tư, xây dựng, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có liên
quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó tác giả
sử dụng các văn bản pháp luật đã hết hiệu lực có liên quan đến nội dung đang
nghiên cứu để làm tư liệu so sánh với các quy định của pháp luật hiện hành từ đó
có đánh giá khách quan nhất về quá trình thay đổi của pháp luật để phù hợp với
thực tiễn qua các thời kỳ.
Về thực tiễn tác giả sẽ tiến hành nghiên cứu những bất cập liên quan đến điều
kiện chủ đầu tư phải đáp ứng để được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, từ đó đề xuất các giải pháp để ngăn ngừa, hạn chế những rủi ro cho
các bên liên quan.
5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Quá trình nghiên cứu Luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp cụ thể sau:
* Phương pháp thu thập thông tin.
Là phương pháp tìm kiếm, thu thập, lựa chọn các thơng tin liên quan đến nội
dung của đề tài từ các quy định của pháp luật, sách báo, tạp chí, các bài nghiên cứu
của các tác giả. Với phương pháp này tác giả sẽ có được nhiều nguồn thơng tin bổ ích
làm cơ sở để tham khảo nội dung, quan điểm của các tác giả từ đó đưa ra quan điểm
của cá nhân nhằm làm rõ hơn, thuyết phục hơn đề tài mà tác giả đang nghiên cứu.
Với phương pháp này tác giả sẽ sử dụng trong cả ba chương của bài nghiên
cứu. Đối với Chương 1 tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp để thu thập những quy

định của pháp luật điều chỉnh vấn đề liên quan đang được nghiên cứu, thu thập
những quan điểm của các tác giả bình luận về những quy định này, những bài viết
nghiên cứu về nhà ở hình thành trong tương lai, về điều kiện đối với chủ đầu tư,
người mua nhà.
Ở Chương 2, Chương 3 tác giả sử dụng phương pháp này nhằm thu thập
những thông tin thực tiễn qua các bài báo, tạp chí, bản án có hiệu lực của Tồ án,
nhằm làm rõ những bất cập mà thực tiễn đang diễn ra, từ đó đánh giá quy định của
pháp luật đang có những vướng mắc cần điều chỉnh. Vì vậy đây là một trong những
phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong q trình nghiên cứu đề tài để có
đầy đủ các thông tin liên quan đến đề tài từ quy định của pháp luật, quan điểm của


7
các tác giả tới thực tiễn đã và đang diễn ra, từ đó tác giả có được những kiến thức
đầy đủ nhất để nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp phân tích, tổng hợp.
Phương pháp phân tích là phương pháp nghiên cứu, chỉ ra những vấn đề cụ
thể đối với đối tượng được nghiên cứu. Đối với đề tài mà tác giả đang nghiên cứu,
phương pháp phân tích nhằm mục đích làm rõ các quy định của pháp luật về điều
kiện liên quan đến vấn đề đặt ra, trong đó bao gồm phân tích các điều kiện liên quan
đến chủ đầu tư, điều kiện đối với đối tượng của hợp đồng…Phân tích những vướng
mắc từ thực tiễn, phân tích nguyên nhân dẫn tới những bất cập này. Phương pháp
tổng hợp là phương pháp xâu chuỗi lại tất cả những vấn đề đặt ra, những thông tin
đã được thu thập, những phân tích, nghiên cứu thành một bài hồn chỉnh, thống
nhất có sự logic liên quan nhau, nhằm làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu, tạo nên
tính thuyết phục của bài viết.
Đối với phương pháp này tác giả sử dụng ở cả ba chương. Với Chương 1 tác
giả sử dụng nhằm tổng hợp lại những quy định của pháp luật có liên quan điều
chỉnh vấn đề đang nghiên cứu. Dựa vào các điều kiện nói trên, đi vào tập trung phân
tích các điều kiện bắt buộc phải đáp ứng được trước khi giao kết, lý giải tại sao phải

bắt buộc đáp ứng các điều kiện đó, từ đó đưa ra đánh giá về điều kiện giao kết cũng
như hướng hoàn thiện. Đối với Chương 2, Chương 3 từ những phân tích thực tiễn
áp dụng luật, từ những sự kiện xảy ra liên quan đến vấn đề đang nghiên cứu, tổng
hợp lại các bất cập đang hiện hữu.
* Phương pháp so sánh, đánh giá.
Sử dụng phương pháp so sánh quy định của pháp luật qua các thời kỳ liên
quan đến đề tài, là cơ sở để đánh giá quy định của pháp luật.
So sánh quy định của LKDBĐS và LNO liên quan đến điều kiện giao kết hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở thương mại. So sánh
quan điểm của các tác giả trong các sách, báo, tạp chí.
6. Dự kiến kết quả đạt được
Luận văn sẽ phân tích chi tiết những điều kiện mà các chủ thể tham gia vào
giao kết hợp đồng phải đáp ứng, từ đó đánh giá quy định hiện hành của pháp luật
liên quan đến vấn đề đang nghiên cứu. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật của các


8
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và những bất cập trong trong thực tế từ đó đưa ra
hướng xử lý phù hợp.
7. Kết cấu Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, Luận văn
được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề chung về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại hình thành trong tương lai.
Chương 2. Điều kiện đối với chủ đầu tư khi giao kết hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại hình thành trong tương lai.
Chương 3. Điều kiện đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
được phép đưa vào giao dịch mua bán.

9
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái niệm, đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai
Theo từ điển Tiếng việt 2008 do tác giả Nguyễn Văn Xô chủ biên, được xuất
bản tại Nxb Thanh Niên, điều kiện được giải thích theo hai nghĩa, nghĩa thứ nhất là
cái cần phải có, cái nêu ra như một địi hỏi, nghĩa thứ hai điều kiện là tình hình,
hồn cảnh (điều kiện khó khăn). Từ điển Tiếng việt 2006 của Viện ngôn ngữ học
xuất bản tại Nxb Đà Nẵng, điều kiện được hiểu theo ba nghĩa, thứ nhất là cái cần
phải có cho một cái khác có thể hoạt động hoặc có thể xảy ra, thứ hai điều nêu ra
như một đòi hỏi trước khi thực hiện một việc nào đó (đặt điều kiện, ra điều kiện),
thứ ba là những gì có thể tác động đến tính chất, sự tồn tại hoặc sự xảy ra của một
cái gì đó, hồn cảnh (bay trong điều kiện thời tiết xấu, điều kiện thuận lợi).
Theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Để
tiến hành giao kết hợp đồng dân sự nói chung, các chủ thể phải đáp ứng những điều
kiện cơ bản được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, cụ thể:
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, khơng trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định”.
Đây được xem là quy định chung, cơ bản dành cho mọi giao dịch dân sự mà các

chủ thể tham gia phải đáp ứng. Đối với những loại giao dịch khác nhau sẽ có thêm


10
những điều kiện khác nhau phù hợp với những đặc điểm của đối tượng giao dịch đó,
được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau: hợp đồng lao động trong Bộ luật
Lao động, hợp đồng dân sự trong BLDS, hợp đồng kinh tế trong Luật Thương
mại,…Đối với hợp đồng mua bán NOTMHTTTL ngoài quy định điều kiện thực hiện
giao dịch trong BLDS năm 2015, các chủ thể còn phải đáp ứng các điều kiện được quy
định trong LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014 và các pháp luật khác có liên quan.
Xuất phát từ đối tượng của hợp đồng này là NOTMHTTTL có những đặc điểm riêng
chỉ được điều chỉnh trong pháp luật chuyên ngành, do đó những điều kiện mà các chủ
thể cũng như đối tượng của hợp đồng được điều chỉnh theo quy định riêng.
Từ những quy định liên quan đến điều kiện giao kết hợp đồng mua bán
NOTMHTTTL đối chiếu với các cách giải thích khác nhau của từ điển về từ “điều
kiện”, có thể khẳng định, điều kiện được hiểu theo nghĩa: nêu ra như một địi hỏi
trước khi thực hiện một việc nào đó, cái cần phải có.
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL là những yêu cầu, tiêu
chuẩn đặt ra đối với bên bán, bên mua và nhà ở hình thành trong tương lai, bắt buộc
các chủ thể phải đáp ứng trước khi giao kết hợp đồng.
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL chính là một trong
những biện pháp hỗ trợ cho quá trình thực hiện hợp đồng, nhằm hạn chế các tranh
chấp xảy ra sau khi hợp đồng được ký kết, thanh lọc, lựa chọn các chủ thể có đủ
điều kiện để tiến hành giao kết, lựa chọn các đối tượng nhà ở đủ điều kiện, tiêu
chuẩn để đưa vào giao kết hợp đồng, điều kiện được xem là cơ sở để loại bỏ những
chủ thể, những đối tượng chưa đạt yêu cầu tham gia vào giao kết hợp đồng.
Các loại giao kết khác nhau bên cạnh những điều kiện chung cần đáp ứng thì
tùy thuộc vào tính chất, đặc trưng của từng loại giao kết mà sẽ có những điều kiện
riêng đặc thù, các bên trong giao kết buộc phải đáp ứng cả những điều kiện chung
và điều kiện riêng đặc thù của từng lĩnh vực.

1.1.2. Đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai
Thứ nhất, điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai là yêu cầu pháp lý mang tính bắt buộc đối với các chủ thể liên quan.
Để tiến hành thực hiện các giao dịch, trong đó có giao kết hợp đồng mua
bán, các chủ thể tham gia phải đáp ứng các điều kiện nhất định, những điều kiện


11
đưa ra nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh
chấp trong quá trình thực hiện, loại bỏ các đối tượng, chủ thể không đủ tiêu chuẩn,
không đủ khả năng giao dịch. Đối với NOTMHTTTL là loại tài sản có giá trị lớn,
mang tính rủi ro cao, tại thời điểm xác lập giao dịch tài sản chưa tồn tại, do đó
những điều kiện mà pháp luật đặt ra bắt buộc các chủ thể tham gia vào giao dịch
phải tuân thủ.
Theo quy định tại Điều 55 LKDBĐS năm 2014 bất động sản hình thành trong
tương lai được đưa vào kinh doanh đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy
tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành phần móng của
tịa nhà đó; (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ
đầu tư phải có văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở
đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Điều 56 LKDBĐS năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước
khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương
mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.

Yêu cầu đối với chủ thể tham gia, Điều 10 LKDBĐS năm 2014 quy định: Tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã
và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Đối với bên mua nhà, pháp luật quy định bên mua phải đáp ứng điều kiện về
năng lực thực hiện giao dịch dân sự. Những cá nhân đặc biệt như người nước ngồi
thì ngồi quy định chung phải đáp ứng được, các chủ thể này phải đáp ứng điều
kiện riêng.
Khi quy định về điều kiện đối với đối tượng là nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai pháp luật sử dụng từ “phải”, “điều kiện…được đưa vào kinh doanh”,
“không được” là những từ ngữ mang tính chất bắt buộc, yêu cầu các chủ thể phải
đáp ứng trước khi thực hiện giao dịch.


12
Tất cả các chủ thể, đối tượng khi tham gia vào giao kết hợp đồng nói chung,
giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL nói riêng đều phải đáp ứng tất cả các
điều kiện pháp luật quy định.
Thứ hai, điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
Khi đặt ra bất kỳ điều kiện nào, tùy thuộc vào tính chất, vai trị, tầm ảnh
hưởng của điều kiện đó đến q trình thực hiện hợp đồng, để đảm bảo nghĩa vụ phải
thực hiện của các chủ thể tham gia vào các giao dịch, pháp luật thường gắn liền hiệu
lực với các điều kiện đặt ra, cụ thể theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 giao
dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, khơng trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

trong trường hợp luật có quy định.
Trong BLDS năm 2015 các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy
định từ Điều 122 đến Điều 129, cụ thể:
Điều 122 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự khơng có một trong
các điều kiện quy định tại Điều 117 thì vơ hiệu trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác”. Dựa vào quy định này có thể hiểu các chủ thể tham gia giao kết hợp
đồng dân sự nói chung, hợp đồng mua bán NOTMHTTTL nói riêng khơng có năng
lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự đang
xác lập thì giao dịch vơ hiệu. Hợp đồng mua bán NOTMHTTTL quy định hợp đồng
phải được thể hiện bằng hình thức văn bản (khoản 2 Điều 17 LKDBĐS năm 2014),
các chủ thể tham gia giao dịch bằng miệng, lời nói thì hợp đồng này cũng được xem
là vô hiệu khi một trong các bên yêu cầu Tồ án có thẩm quyền.
“Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là yêu cầu pháp lý phải
được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp


13
đồng đương nhiên vơ hiệu hoặc có thể bị vơ hiệu”3. Các chủ thể tham gia vào các
giao dịch nói chung, giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL nói riêng phải tuân
thủ đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra, khi vi phạm một trong các điều kiện
này, hợp đồng có nguy cơ bị vơ hiệu.
Việc quy định những trường hợp hợp đồng vô hiệu do các chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng không đáp ứng được các điều kiện luật định để khẳng định tầm
quan trọng của những điều kiện mà pháp luật yêu cầu các chủ thể tham gia vào giao
dịch phải đáp ứng. Hiệu lực của hợp đồng có vai trị vơ cùng quan trọng đối với các
bên tham gia giao kết, mục đích cuối cùng của việc giao kết hợp đồng là nhằm tiến
hành thực hiện hợp đồng theo những gì mà các bên mong muốn đạt được, do đó để
hạn chế những trường hợp hợp đồng vơ hiệu ngồi ý muốn các bên tham gia phải
đáp ứng được các điều kiện luật định.
1.2. Các điều kiện chung để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương

mại hình thành trong tương lai
1.2.1. Điều kiện chung về chủ thể giao kết hợp đồng
Hợp đồng được xem là một loại giao dịch dân sự trong đó có mối quan hệ đối
ứng về quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều 117 BLDS năm 2015 quy định trong
những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung, của hợp đồng nói riêng
thì chủ thể tham gia vào giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành
vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và phải hoàn toàn tự nguyện.
Chủ thể trong hợp đồng mua bán NOTMHTTTL bao gồm bên bán và bên mua.
“Chủ thể của hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng) là những người tham gia
xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu
trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó”4.
Đối với các giao dịch về mua bán nhà ở nói chung, theo quy định tại khoản 1
Điều 119 LNO năm 2014 để trở thành bên bán nhà ở thì chủ thể đó phải là chủ sở
hữu nhà ở hoặc được chủ sở hữu uỷ quyền theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hoạt động có những đặc thù riêng
nên bên bán nhà ở hình thành trong tương lai cịn phải đáp ứng thêm một số điều
kiện được quy định cụ thể tại LKDBĐS năm 2014 và LNO năm 2014. Khoản 1
3
4

Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức, tr. 62 – tr. 63.
Lê Minh Hùng, tlđd (3), tr. 64.


14
Điều 54 LKDBĐS năm 2014 quy định chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản mới có
quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai.5
Các điều kiện bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã.

- Có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014 thì tổ chức cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Doanh
nghiệp, hợp tác xã theo quy định tại Chương IV BLDS năm 2015 được xem là pháp
nhân, năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân theo quy định tại Điều 86 BLDS
năm 2015 là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự, năng lực pháp
luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp BLDS, luật khác có liên
quan quy định khác. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời
điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu
pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát
sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân
chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.
Năng lực chủ thể là điều kiện quan trọng khi tham gia vào giao dịch dân sự,
bởi lẽ năng lực chủ thể chính là cơ sở để xác định khả năng chịu trách nhiệm của
chủ thể đó đến đâu trong q trình thực hiện hợp đồng, giải quyết hậu hợp đồng và
là cơ sở để hợp đồng có hiệu lực. Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 LNO năm
2014 thì cá nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân theo quy định tại Điều 19 BLDS năm
2015 được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện
quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 20 BLDS năm 2015 thì người từ đủ
mười tám tuổi trở lên được xem là người có đủ năng lực hành vi dân sự trừ các
trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó
khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. LNO năm 2014 bắt buộc cá nhân phải đáp
ứng điều kiện từ đủ mười tám tuổi trở lên khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà
ở. Tuy nhiên theo BLDS năm 2015 cụ thể tại khoản 4 Điều 21 đối với trường hợp
Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 20.
5

15
cá nhân từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi thực hiện giao dịch dân
sự liên quan đến bất động sản (trong đó có nhà ở) phải được người đại diện theo
pháp luật đồng ý. Nếu kết hợp Điều 19 và Điều 21 BLDS năm 2015 thì người đủ
mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được xem là người có năng lực hành vi
chưa đầy đủ nhưng vẫn có thể tham gia các giao dịch liên quan đến nhà ở. Đối chiếu
hai quy định trên, hiện nay các văn bản luật còn mâu thuẫn về điều kiện cá nhân
được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở.
Khi tham gia vào hợp đồng tùy vào loại hợp đồng, lĩnh vực các bên hợp tác
mà ngoài những quy định của BLDS về năng lực chủ thể, chủ thể tham gia cần phải
đáp ứng các điều kiện khác phù hợp với quy định của luật chuyên ngành để đủ điều
kiện tham gia vào giao dịch, các bên trong hợp đồng luôn mong muốn đạt được kết
quả tốt đẹp khi hợp tác với nhau, tuy nhiên không phải trong mọi trường hợp đều
đạt được kết quả như các bên mong muốn, và tranh chấp, thiệt hại là điều hồn tồn
có thể xảy ra, các bên phải chịu trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng. Việc đánh giá
năng lực của chủ thể là cơ sở để giải quyết hậu quả mà chủ thể vi phạm để bảo đảm
quyền lợi của bên cịn lại.
Bên cạnh đó, giao dịch liên quan đến nhà ở ảnh hưởng không nhỏ đến nền
kinh tế cũng như chính trị quốc gia, do đó bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở
nói chung và NOTMHTTTL nói riêng cũng cần phải đáp ứng các điều kiện nhất
định mới được tham gia vào loại giao dịch này, đặc biệt có chủ thể là người nước
ngồi, theo quy định tại khoản 2 Điều 119 LNO năm 2014 bên mua phải có đủ điều
kiện sau:
“- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực
hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và khơng bắt buộc
phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải
có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định của Luật này và khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường

trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Bên mua là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và khơng phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngồi thì phải


16
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ
chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất
động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản”.
Đối với cá nhân nước ngoài, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
bao gồm:
- Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo
quy định của Luật LNO năm 2014 và pháp luật có liên quan, phải có Giấy chứng
nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án (khoản 1 Điều 160 LNO
năm 2014);
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, phải có hộ chiếu
cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh
Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy
định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại
giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam
(khoản 1 Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số
99/2015/NĐ-CP), khoản 3 Điều 140 LNO năm 2014).
Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều
159 LNO năm 2014 bao gồm:
- Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo
quy định của LNO năm 2014 và pháp luật có liên quan; đối với tổ chức thuộc
trường hợp này phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong
dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của
doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, đối với tổ chức thuộc trường hợp này phải có
Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại
Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Đối với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất quy định
tại Điều 5 khơng có đối tượng được nêu tại Điều 159, Điều 160 LNO năm 2014.


17
Theo quy định tại Điều 159 LNO năm 2014, Điều 75 Nghị định số
99/2015/NĐ-CP tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông
qua các hình thức sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của LNO
năm 2014 và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm
căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực
bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
1.2.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng
Nhà ở là cơng trình xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh
hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Khái niệm nhà ở lần đầu tiên được quy định tại LNO
năm 2014, cụ thể tại khoản 1 Điều 3 nhà ở được nhận biết dựa trên tiêu chí mục
đích sử dụng là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Khái
niệm nhà ở ra đời nhằm phân biệt với các loại nhà khác: nhà dùng cho mục đích văn
phịng làm việc, các loại nhà phục vụ nhu cầu giải trí... Phụ thuộc vào chức năng
của từng loại nhà mà có những quy định, cơ chế kèm theo cũng khác nhau. Nhà ở
thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho, cho thuê mua theo cơ chế
thị trường.
Nhà ở là một tài sản có giá trị cao, so với các tài sản khác thì việc mua nhà ở

đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn, đặc biệt là ở các thành phố do chi phí xây dựng,
giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng ln có giới hạn so với mức gia
tăng dân số. Cũng chính vì vậy mà các giao dịch mua bán nhà ở phải thực hiện theo
những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật.6
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khái niệm này được quy định tại khoản
19 Điều 3 LNO năm 2014 và tại khoản 4 Điều 3 LKDBĐS năm 2014. Cả LKDBĐS
năm 2006 và LNO năm 2005 đều không đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong
tương lai, với những điều khoản khác vẫn có đề cập về loại hình nhà ở này. Tuy nhiên
với việc khơng có khái niệm rõ ràng thì rất khó để nhận biết được nhà ở đó thuộc loại
hình nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở có sẵn, và thời điểm xác định loại

6

Nguyễn Thị Khánh Ngân, tlđd (5), tr. 16.


18
hình là thời điểm nào. Do đó việc quy định về khái niệm nhà ở hình thành trong
tương lai như LNO năm 2014 và LKDBĐS năm 2014 là điểm tiến bộ.
Khoản 2, Điều 108 BLDS năm 2015 quy định tài sản hình thành trong tương
lai bao gồm hai loại là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể
xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Như vậy so sánh quy
định của LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014 và BLDS năm 2015 có sự khác biệt
lớn. Nếu theo quy định của BLDS năm 2015 như thế nào được xem là tài sản chưa
hình thành, đối với nhà đang trong quá trình xây dựng thì được xem là chưa hình
thành hay đã hình thành nhưng chưa hồn thiện. Hoặc trong trường hợp đã hoàn thiện
nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì có được xem là nhà đã hồn thành.
Xác định nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở hiện có là vơ cùng quan trọng do
ảnh hưởng đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Đối với

tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành là
LKDBĐS và LNO để xác định chính xác nhất thời điểm nào được xem là nhà ở hình
thành trong tương lai và thời điểm nào trở thành nhà ở hiện có. Như vậy khái niệm tài
sản hình thành trong tương lai của BLDS năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm
nhà ở và cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của LNO năm 2014, và
LKDBĐS năm 2014. Đó là ngay cả khi nhà ở, cơng trình xây dựng đã hình thành
nhưng chưa xác lập quyền sở hữu vẫn được coi là hình thành trong tương lai7.
Để được xem là nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải đáp ứng đủ hai
điều kiện: điều kiện thứ nhất, phải là nhà ở đang trong quá trình xây dựng, điều kiện
thứ hai phải chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là điều kiện cơ bản để xác
định loại nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến điều kiện để được giao
dịch loại nhà ở này đối với chủ đầu tư sẽ được phân tích cụ thể ở phần sau.
Khác với nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở có sẵn theo quy định tại
khoản 3 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa
vào sử dụng. Như vậy đối với loại nhà ở có sẵn bắt buộc phải đáp ứng đồng thời hai
điều kiện đó là nhà ở đó đã hồn thành việc xây dựng và điều kiện thứ hai và nhà ở
đó đủ điều kiện đưa vào sử dụng, tức là có thể ở được.
Tại thời điểm tiến hành giao kết hợp đồng, tùy thuộc vào loại hình nhà ở đó
là nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở có sẵn mà điều kiện để tiến hành giao
Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở
và Bộ luật Dân sự hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số 4, tr. 55.
7


19
kết là khác nhau. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, là loại nhà ở chưa được
hoàn thành xây dựng, có thể chưa tồn tại trên thực tế, tính rủi ro cao hơn so với hợp
đồng mua bán nhà ở có sẵn, do đó các điều kiện đặt ra khắt khe hơn, yêu cầu các
chủ thể khi tham gia phải tuân thủ.
Bất kỳ đối tượng nào khi đưa vào giao dịch, cụ thể giao dịch mua bán phải

đáp ứng các điều kiện nhất định, có thể là điều kiện do các bên tự thỏa thuận, có thể
là điều kiện luật định. Đối với NOTMHTTTL, điều kiện giao kết được quy định tại
Điều 55 LKDBĐS năm 2014:
“- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó;
- Trước khi bán, cho th mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê mua”.
NOTMHTTTL khi đưa vào giao dịch mua bán cần phải đáp ứng đầy đủ các
điều kiện nêu trên. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của loại tài sản này – chưa tồn tại
tại thời điểm giao kết hợp đồng, do đó điều kiện cũng khác biệt so với các loại giao
dịch khác. Để tránh những rủi ro cho bên mua thì những điều kiện này là cơ sở ban
đầu để rà soát lại năng lực triển khai, thực hiện dự án của chủ đầu tư, cũng như tính
khả thi của dự án, hạn chế tối đa thiệt hại cho bên mua nhà. Những điều kiện cụ thể
đối với loại tài sản này tác giả sẽ phân tích cụ thể ở phần sau.
1.3. Các thủ tục pháp lý chủ đầu tư phải thực hiện trước khi tiến hành
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.3.1. Thơng báo đủ điều kiện huy động vốn
Theo quy định tại Điều 17 LKDBĐS năm 2014 hợp đồng mua bán
NOTMHTTTL giữa chủ đầu tư và người mua nhà không bắt buộc phải thực hiện
công chứng tại văn phịng cơng chứng mà do các bên cùng thỏa thuận. Việc ký
kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện giữa các bên và chỉ phải thực hiện tại sàn giao
dịch bất động sản được phép hoạt động. Điều này tạo thuận lợi cho các bên trong