Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGÔ QUANG CHÁNG





MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC






HÀ NỘI - 2011


2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT


NGÔ QUANG CHÁNG



MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tuấn



HÀ NỘI - 2011


4
MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
7
1.1.
Một số khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai
7
1.1.1.
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
7
1.1.2.
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
10
1.1.3.
Khái niệm nhà ở thương mại
14

1.1.4.
Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
17
1.1.5.
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
18
1.2.
Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai
20
1.3.
Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt
Nam về tài sản hình thành trong tương lai và chế định pháp
luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
29
2.1.
Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai
29
2.1.1.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
29

5

2.1.1.1.
Bên bán nhà ở
31
2.1.1.2.
Bên mua nhà ở
38
2.1.2.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai
45
2.1.3.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại hình thành trong tương lai
51
2.1.4.
Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
64
2.1.5.
Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
66
2.1.6.
Một số điều kiện thực hiện mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai
70
2.2.
Quan hệ pháp luật khác liên quan đến chế định mua bán nhà
ở thương mại hình thành trong tương lai
78

2.2.1.
Pháp luật về thủ tục hành chính
78
2.2.2.
Pháp luật về thuế
83

Chương 3: NHỮNG BẤT CẬP VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN CHẾ
ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG
MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
85
3.1.
Nhận diện bất cập liên quan đến chế định pháp luật về mua
bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
85
3.1.1.
Bất cập về mặt pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai
85
3.1.2.
Bất cập về mặt thực hiện pháp luật
95
3.1.3.
Bất cập về việc giám sát thực thi pháp luật về mua bán nhà ở
thương mại
100
3.2.
Hướng hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
102

6
thương mại hình thành trong tương lai
3.2.1.
Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai
102
3.2.2.
Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai
104
3.2.3.
Giải pháp liên quan đến việc tổ chức thực hiện pháp luật
107
3.2.4.
Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà
nước
109

KẾT LUẬN
110

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
112


7
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
- Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của

mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tổ phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày càng tăng. So với nhiều năm về trước thì nhu cầu
về nhà ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn về chất lượng nhà ở và các điều kiện
đi kèm. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để
ở của người dân vừa là đối tượng trong giao dịch trong kinh doanh thương
mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc
đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất
hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Theo thống kê của
Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
hàng năm tăng từ 20 - 50%. Về việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát
triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại
lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên
khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người.
Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m
2
nhà ở tại thành thị để tăng mức diện
tích nhà ở lên 20 m
2
/người vào năm 2020. Chiến lược này cho thấy số lượng
nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới. Đối với công tác xây dựng, để
xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải
sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có
thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì vậy, việc cho
doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở
trước thời điểm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó
vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển
về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong
giai đoạn hiện nay.

8
- Xét tính chất quan trọng và sự cần thiết của việc công nhận cho các
tài sản hình thành trong tương lai được tham gia với tư cách là đối tượng của
một số giao dịch dân sự nên nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy
định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình
thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều
chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức
tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai".
Năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận
và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả
chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản
đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai. Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy
định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP.
- Cho đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn
bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm
khác nhau nên giữa các quy định trên giấy có nhiều điểm chưa thống nhất
khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn dẫn đến có quá nhiều bất cập, nhiều cách
hiểu khác nhau. Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra
những hậu quả xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

9
- Bên cạnh đó, trong bối cảnh các giao dịch về nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai đang trong tình trạng có cung, có cầu nhưng cơ sở pháp
lý để thực hiện thì còn nhiều bất cập. Luận văn có thể sẽ là công trình khoa
học tổng hợp đầy đủ nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao
dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đồng thời có sự
phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để cơ quan ban hành pháp luật,
cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các giao dịch có cái nhìn khách
quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai không phải là chế định quá
mới mẻ ở Việt Nam, nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng
được nghiên cứu bởi một số tác giả. Còn chế định mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai lại là vấn đề mới, thực tế mới chỉ được pháp luật
Việt Nam công nhận và quy định một cách tương đối chi tiết nhất vào năm
2010. Vì vậy, hầu như chưa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu
chuyên sâu thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên đề nghiên
cứu cũng như các công trình khóa học khác.
Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan
đến phạm vi của luận văn như sau:
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề
sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và
hợp đồng, năm 2010.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân
loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp điện tử.

10
- Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối
tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Luật gia Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành trong tương lai,
ngày 23/5/2008.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu
cơ bản như sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết
và có hệ thống về mặt lý luận đối với các quy phạm pháp luật và tác động của
những quy định đó vào quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo
và ban hành mới, sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật để phù hợp với
tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều
chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh
vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển
của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn
bản pháp luật.
- Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người
tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

11
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa
các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây liên quan
đến phạm vi nghiên cứu của luận văn.
- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu chế định về nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai, bao gồm:
+ Nghiên cứu về mặt pháp luật.
+ Nghiên cứu về mặt thực tiễn.
- Nghiên cứu về đối tượng của giao dịch: Trong phạm vi của luận văn
này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích đối tượng của giao dịch là
nhà ở thương mại chứ không phải là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở riêng
lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, đó là loại nhà ở hình thành trong tương lai
chứ không phải nhà ở đã được hình thành. Trên thực tế, loại nhà ở nêu trên chịu sự
điều chỉnh chung của pháp luật về nhà ở. Loại nhà ở này còn có một số điểm
chung như: Nhà công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cũng có
loại đã hình thành và loại hình thành trong tương lai; Một chủ đầu tư thì có quyền
đồng thời thực hiện dự án nhà ở thương mại và các dự án nhà ở khác;… Tuy
nhiên, giữa các loại nhà đó cũng có những sự những sự khác biệt nhất định như về
mặt chính sách đầu tư xây dựng, phân loại đối tượng hưởng quyền mua, nguồn
vốn đầu tư… Mỗi loại nhà ở có sự ảnh hưởng khác nhau đối với xã hội, đối với
thị trường bất động sản, đối với hoạt động quản lý của Nhà nước. Pháp luật điều
chỉnh giao dịch loại nhà ở thương mại hình thành trong tương lai còn nhiều điểm

12
bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh chấp giữa các
bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định phạm vi nghiên
cứu như trên sẽ phù hợp với năng lực và định hướng nghề nghiệp của tác giả.
- Nghiên cứu về hình thức của giao dịch: Theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 71 thì tài sản là
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được quyền tham gia giao dịch
về mua bán và các giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy
nhiên, theo quan điểm của tác giả, giao dịch về thế chấp loại tài sản này đã
được nhiều tác giả khác nghiên cứu, đề cập dưới các khía cạnh khác và vấn đề
đó cũng được "mổ xẻ" tương đối kỹ lưỡng ở nhiều chiều. Vì vậy, để không
trùng lặp với phạm vi đã được nghiên cứu, tác giả đã lựa chọn phạm vi nghiên
cứu là mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó,
vấn đề mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đang diễn ra một
cách khá phổ biến nhưng lại chưa được người tham gia giao dịch hiểu một
cách sâu sắc nên dẫn đến việc xảy ra nhiều tranh chấp không đáng có gây ảnh
hưởng đến đời sống xã hội và hoạt động quản lý của Nhà nước.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác
nhau, trong đó bao gồm chủ yếu là các phương pháp sau: Hệ thống, phân tích,
tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn và tư duy logic.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai.
Chương 3: Những bất cập và hướng hoàn thiện chế định pháp luật về
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

13
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

1.1. Một số khái niệm liên quan đến mua bán nhà ở thƣơng mại
hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một cụm từ thông dụng mà hầu như ai cũng biết và bởi nó
rất gần gũi với đời sống của mỗi người. Nhưng để mô tả tài sản bằng một khái
niệm thì hầu như chưa có ai trả lời được một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Thật vậy, từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật
chung của Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chưa có một văn
bản luật nào đưa ra được một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu như
tất cả chỉ liệt kê được tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải
là một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [23].
Xuất phát từ cách giải thích và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan
điểm khác nhau về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai. Thực tế,
chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền
đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. Nếu dựa
vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995 là "Tài
sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài
sản" [21] thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tương
lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực". Vì vậy, sẽ là không quá nếu
như ta nói rằng quy định về tài sản tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 là bước
ngoặt cho sự phát triển chế định pháp luật về tài sản hình thành trong tương

14
lai và khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai từ đó mà hình thành nên.
Theo một hướng dẫn chính thống được quy định lần đầu tiên tại khoản 7,
Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận" [7].
Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định
này đã được chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu
của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm [10].
Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ
tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tương lai còn khá
mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp. Mặc dù vấn đề này được quy định ở khá
nhiều ngành luật khác nhau mà điển hình là Pháp luật về dân sự; Pháp luật về
xây dựng cơ bản; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác nhau,
đề cập ở những khía cạnh khác nhau nhưng lại không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Đến thời điểm này, quy định tại Nghị định số 163
đã nêu vẫn được coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản
hình thành trong tương lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dưới góc độ tài

15
sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Đồng thời, quy định này đã và đang tạo ra một số tranh
luận thậm chí nó đã gây ra sự mâu thuẫn với chính quan điểm về tài sản hình
thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Cụ thể, sự mâu thuẫn giữa
hai văn bản luật này xảy ra bởi Nghị định số 163 đã công nhận cả những "tài
sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [10]
là tài sản hình thành trong tương lai. Khái niệm này không dựa vào bản chất,
công năng của tài sản mà dựa vào chế độ pháp lý của vật để xác định hiện
trạng tài sản.
Trên cơ sở qui định của Điều 163 Bộ luật Dân sự và dựa vào bản chất,
công năng của tài sản, tác giả mạnh dạn đưa ra một quan điểm riêng về khái
niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về
tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong
tương lai.
Khái niệm nêu trên của tác giả xuất phát từ các vấn đề chính về tính
đặc thù của loại tài sản hình thành trong tương lai như sau:
- Nhà nước ta cần có một khái niệm chính thống được nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội.
- Khái niệm được đưa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp người
đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tương lai chứ không nhằm liệt
kê những loại tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai.
- Khái niệm được giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình
thành trong tương lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định
chi tiết.

16
Trong tương lai gần, với sự biến đổi không ngừng của các quan hệ xã
hội, sự phát triển của kinh tế - xã hội trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế,
cùng với sự phát triển của khoa học pháp lý, tác giả hi vọng Nhà nước sẽ sớm
ban hành được các quy định một cách chặt chẽ hơn về vấn đề tài sản hình
thành trong tương lai để vừa đảm bảo sự rõ ràng của pháp luật, bảo vệ quyền
và lợi ích của những người có liên quan lại vừa để đảm bảo sự quản lý của
Nhà nước một cách có hệ thống, minh bạch.
1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh
chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà
ở. Ở Việt Nam, cũng giống như chế định về tài sản hình thành trong tương lai,
chế định về nhà ở hình thành trong tương lai còn khá mới mẻ và cùng với việc
dần dần hoàn thiện hệ thống pháp luật và phát triển các quan hệ xã hội thì vấn
đề này đang dần dần đi vào cuộc sống và trở nên phổ biến hơn. Để làm rõ
khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, trước tiên tác giả muốn đề cập
và làm rõ khái niệm về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những
khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một
loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của
con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết
định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được
xây dựng theo thiết kế; Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản
bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua
bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…; Trong lĩnh vực
xã hội học, nhiều người thường sử dụng cụm từ chỗ ở thay cho nhà ở; trong
lĩnh vực an ninh, cụm từ nhà ở nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ

17
hoặc nơi cư trú của mỗi cá nhân Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến
chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên,
chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ
nơi ở trong một không gian và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người,
không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có
chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở.
Dưới đây là một số đặc điểm mà chúng ta có thể phân biệt nhà ở với
công trình xây dựng hoặc với nơi ở:
Thứ nhất, nhà ở phải do con người xây theo quy chuẩn, tiêu chuẩn
thiết kế riêng và được xây bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định.
Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,
phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định.
Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu
cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, xét về bản chất, nhà ở được xây dựng với mục đích để ở,
trong thiết kế và xây nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân.
Theo Điều 1, Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở "là công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [23].
Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 01/9/2010
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP đã khái quát và thống kê như sau: Nhà ở bao gồm: nhà ở (nhà
biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới,
khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn
hợp); nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư;
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn.

18
Luật Nhà ở được xem là luật chuyên ngành trong lĩnh vực nhà ở. Bởi
vậy, khái niệm nêu trong luật Nhà ở trên đây được áp dụng và có ý nghĩa
trong việc giải thích từ ngữ "nhà ở" trong các văn bản pháp lý, trong các giao
dịch dân sự. Cũng theo quy định này, ngay ở tên gọi của nó chúng ta cũng có
thể nhận thấy nhà ở khác các công trình khác ở công năng sử dụng. Mục đích
sử dụng không phải hoàn toàn là việc sử dụng trên thực tế mà là tất cả các yếu
tố, định hướng làm căn cứ để thực hiện xây dựng nên nhà ở. Thực tế cho thấy,
rất nhiều công trình được xây dựng với mục đích làm nhà ở nhưng đã sử dụng
vào các mục đích khác như làm trụ sở văn phòng, làm cơ sở sản xuất - kinh
doanh, làm trường học hay nhà trẻ… Sau nhiều vụ việc về sử dụng nhà chung
cư làm văn phòng cho doanh nghiệp ở một số đô thị lớn mà đặc biệt là ở
thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề này đã được bàn thảo
rất chi tiết và rộng rãi. Đã có rất nhiều ý kiến, quan điểm nhiều chiều khác
nhau của cơ quan quản lý nhà nước cũng như của công chúng. Có ý kiến cho
rằng việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng sẽ giúp các doanh nghiệp
giảm thiểu chi phí thuê văn phòng, tận dụng được nguồn vốn để sử dụng vào
mục đích kinh doanh. Ý kiến này có vẻ khá hợp lý với mô hình doanh nghiệp
quy mô nhỏ ở Việt Nam hiện nay, sử dụng ít lao động, kinh doanh nhỏ lẻ và
chỉ sử dụng phần diện tích nhà chung cư này làm nơi làm việc, tiếp khách chứ
không cung cấp, lưu trữ hàng hóa. Các ý kiến trái chiều, trong đó chủ yếu là
quan điểm của cơ quan quản lý nhà nước và một bộ phận người dân khác thì
cho rằng không nhất trí với việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng bởi lẽ
sử dụng nhà ở để làm văn phòng là vận hành sai chức năng vốn có của nó;
gây ảnh hưởng đến đời sống của các chủ sở hữu nhà sống trong cùng khu vực;
phá vỡ cơ cấu, quy hoạch xây dựng nhà ở… Nói chung, không thể đánh giá
các quan điểm là đúng hay sai nhưng tất cả các ý kiến đều có lý do của nó. Còn
với cơ quan nhà nước, để thực hiện chức năng quản lý, để đảm bảo quyền lợi
của đa số người dân, Nhà nước ta sẽ ban hành các văn bản pháp luật trực tiếp
điều chỉnh đến vấn đề này. Với việc rà soát tình hình sử dụng nhà ở làm văn

19
phòng theo yêu cầu của Bộ Xây dựng trong Công văn số 2544/BXD-QLN
ngày 19/11/2009, chúng ta hi vọng Bộ Xây dựng sẽ ban hành được văn bản
hợp lý để điều chỉnh vấn đề này.
Trước khi Luật Nhà ở được ban hành năm 2005 thì chưa có bất kỳ một
văn bản pháp luật nào định nghĩa nhà ở là gì. Đây cũng là lý do vì sao có
nhiều ý hiểu khác nhau giữa nhà ở và nhà làm văn phòng cũng như các loại
công trình khác. Việc đưa ra được khái niệm chung và sử dụng thống nhất về
nhà ở là một bước tiến mới trong công tác xây dựng pháp luật về nhà ở. Khái
niệm này không chỉ giúp cho việc giải thích từ ngữ nhà ở được đúng đắn, sử
dụng nhà đúng mục đích mà nó còn là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các quan
hệ dân sự có liên quan đến nhà ở.
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là
một loại tài sản hình thành trong tương lai. Từ ngữ nhà ở hình thành trong
tương lai nói chung ở Việt Nam còn khá mới mẻ. Nói đến nhà ở hình thành
trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở
thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định
để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Dưới góc
độ pháp lý cũng như kỹ thuật xây dựng thì nhà ở hình thành trong tương lai
muốn được tham gia các giao dịch dân sự với tư cách là đối tượng của các
giao dịch này thì nhà ở đó phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như
tiến độ xây dựng nhà, điều kiện về thiết kế Các điều kiện này sẽ được phân
tích chi tiết và làm rõ trong Chương 2 về đối tượng trong giao dịch mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Như đã nêu trên, Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định tài sản bao gồm
"vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản" nhưng
đã được sửa lại bởi Bộ luật Dân sự năm 2005 để thấy tài sản bao gồm "vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản". Bộ luật Dân sự năm 2005 thể hiện
một sự tiếp cận mới một cách cơ bản và nếu như không thay đổi cách tiếp cận

20
về "tài sản" như thế thì chắc chắn sẽ không bao giờ pháp luật Việt Nam có thể
quy định được về loại tài sản là "nhà ở hình thành trong tương lai". Và vì thế,
chúng ta cũng không thể có cơ sở để thực hiện các giao dịch về loại tài sản
này trên thực tế một cách hợp pháp.
Pháp luật về nhà ở cũng như pháp luật dân sự Việt Nam đã đánh dấu
một bước phát triển mới khi công nhận và cho phép thực hiện giao dịch về
nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này đã cơ bản đáp ứng được kỳ vọng
của nhiều người trong bối cảnh nền kinh tế có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt
là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực tế, việc ban hành văn bản
pháp luật điều chỉnh vấn đề này còn để đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước,
khắc phục tình trạng tranh chấp xảy ra trong giao dịch. Ở hầu hết các nước
phát triển như Pháp, Nhật, Singapo , pháp luật được ban hành điều chỉnh
tương đối chi tiết về vấn đề này.
Cho đến thời điểm hiện tại, theo kết quả tìm hiểu của tác giả, chưa có
một công trình nghiên cứu nào có phạm vi nghiên cứu là "nhà ở hình thành
trong tương lai" nên chưa có một quan điểm nào đề cập đến khái niệm nhà ở
hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, pháp luật về dân sự và pháp luật về
nhà ở tại Việt Nam cũng chưa đưa ra khái niệm nào cho nhà ở hình thành
trong tương lai mà mới chỉ đưa ra được một vài đặc điểm để nhận dạng về
loại tài sản này. Vì thế, trên cơ sở khái niệm về tài sản hình thành trong tương
lai và qua một số đặc điểm nhận dạng loại tài sản này, tác giả có thể khái quát
nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là đối tượng của giao dịch dân sự
như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được xây dựng hoàn
thành tại thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà
ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai.
1.1.3. Khái niệm nhà ở thương mại
Thuật ngữ "nhà ở thương mại" có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều
người tiêu dùng Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã

21
được thực hiện trước thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong
luật. Thuật ngữ nhà ở thương mại vài năm trở lại đây mới được biết đến nhiều
hơn khi chính thức được ghi nhận trong văn bản luật và do sự phát triển một
cách rầm rộ của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thật vậy, từ nhiều năm
về trước đã có các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động có chức năng
xây dựng, phát triển và kinh doanh nhà ở như: Tổng Công ty CP xuất nhập
khẩu và xây dựng Việt Nam - Vinaconex (thành lập năm 1988); Công ty phát
triển nhà và đô thị - HUD (thành lập năm 1989); Tổng Công ty đầu tư và phát
triển nhà Hà Nội (thành lập năm 1999); Tập đoàn Vincom (thành lập năm
2002) Vậy, nhà ở thương mại là gì? tại sao văn bản pháp luật lại phải giải
thích từ ngữ này?.
Trước hết, ta xem xét quy định về một số loại công trình nhà được nêu
tại Điều 33, Luật Nhà ở năm 2005 như sau:
(1) Nhà ở thương mại: Là nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư
phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường.
(2) Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây
dựng.
(3) Nhà ở xã hội: Là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và
Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua.
(4) Nhà ở công vụ: Là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng
để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu
công tác [24].
Điều 33 Luật Nhà ở cho chúng ta thấy việc sử dụng từ ngữ nhà ở
thương mại để nhằm nói nên bản chất của loại nhà ở này và nhằm phân biệt
với các loại công trình nhà khác: (1) Nhà ở xã hội thì được đầu tư xây dựng
cho một số đối tượng nhất định do pháp luật quy định được thuê, mua hoặc
thuê mua. Việc xây dựng nhà ở xã hội thường dựa trên các chính sách vì mục

22
tiêu xã hội hóa nhà ở, giúp cho những đối tượng có thu nhập thấp, chưa có
nhà hoặc đã có nhà ở nhưng nhà ở không đảm bảo các điều kiện diện tích,
chất lượng có cơ hội được thuê hoặc sở hữu nhà ở đủ tiêu chuẩn về diện tích,
chất lượng tối thiểu; (2) Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở được xây dựng bằng
nguồn vốn thuộc ngân sách Nhà nước và phục vụ cho các đối tượng là cán bộ,
công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội
được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc
sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác, đối tượng là sĩ quan chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu
cầu quốc phòng, an ninh và đối tượng là cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước
thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; (3) Nhà ở riêng
lẻ của hộ gia đình, cá nhân là loại hình nhà ở được phép xây dựng trên diện
tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân theo quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2005 được ban
hành thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có quy định tại khoản 2, Điều 3
như sau: "nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường" [9].
Như vậy, nhà ở thương mại hiểu là loại nhà ở được các chủ đầu tư xây dựng
nhằm mục tiêu để kinh doanh. Nói như vậy không có nghĩa là các loại hình
nhà ở khác được xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn như
doanh nghiệp cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội vẫn thể hiện tính thương
mại trong đó. Tuy nhiên, tính chất thương mại của các doanh nghiệp kinh
doanh loại hình này không thuần túy như doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
thương mại. Nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhằm phục vụ mục đích
chính là mua bán, cho thuê để thu lợi nhuận cho nhà đầu tư.

23
1.1.4. Khái niệm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Nhà ở được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Về mỹ học, nhà ở một
khái niệm chỉ các loại là công trình kiến trúc (đơn giản hay phức tạp, hiện đại
hoặc thô sơ), nơi cá nhân, hộ gia đình sinh hoạt, học tập, thụ hưởng các giá trị
văn hóa, tinh thần. Về xã hội học, nhà ở là nơi sinh sống của cộng đồng cư
dân có đặc thù theo huyết thống, hôn nhân. Theo khái niệm có tính pháp lý thì
nhà ở là công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu của chủ nhà, mục đích xây
dựng là để ở. Với tư cách là chủ sở hữu, chủ nhà có quyền khai thác, sử dụng
và định đoạt nhà ở của mình. Những khái niệm trên có môt điểm chung đó là
công trình xây dựng phải có đủ công năng phục vụ cuộc sống con người.
Nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng phục vụ nhu cầu kinh
doanh của chủ sở hữu. Đặc thù của nhà ở thương mại là một phần tư liệu sản
xuất quan trọng của chủ sở hữu.
Nhà ở hoàn chỉnh phải đảm bảo chủ sở hữu phải ở được và hưởng
dụng các chứng năng của nhà ở. Từ khái niệm này sẽ tiếp cận với khái niệm
nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một khía cạnh nhỏ
trong phạm vi lớn là tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, nó là sự kết
hợp giữa nhà ở thương mại và nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, ở thời
điểm hiện tại và có thể trong tương lai pháp luật Việt Nam sẽ không thể đưa
ra một khái niệm riêng cho nó. Xuất phát từ quan điểm về nhà ở thương mại
và nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả có thể đưa ra khái niệm theo
quan điểm riêng của mình như sau: Nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai là nhà ở do các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng
để bán hoặc cho thuê mà tại thời điểm thực hiện giao dịch nhà ở đó chưa
được xây dựng hoàn thành và có cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ được hình
thành trong tương lai.

24
1.1.5. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai
Ở Pháp, Bộ luật dân sự Pháp có quy định tại Chương III - 1 Hợp đồng
mua bán bất động sản sẽ được xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều 1604 - 1)
về các trường hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ được hình thành trong
tương lai.
Điều 1601 - 2 quy định như sau:
Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó
người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua
cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu được
thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư
việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ
ngày bán [19].
Điều 1601 - 4 quy định như sau:
Việc người mua nhượng quyền của họ đối với bất động sản
sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng thay thế các
nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và
người được nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi
chuyển nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển
nhượng vì lý do chết [19].
Ở Việt Nam, chế định pháp luật về hợp đồng luôn chiếm một vị trí
quan trọng trong hệ thống pháp luật. Chế định pháp luật về hợp đồng và các
vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự được quy định chủ yếu trong Bộ luật
Dân sự năm 2005. Mục đích của pháp luật về hợp đồng là nhằm thể hiện
quyền tự do ý chí của các bên, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
khi tham gia giao kết hợp đồng dân sự. Bộ luật Dân sự được coi là luật gốc
quy định các vấn đề chung về hợp đồng. Các đạo luật chuyên ngành quy định

25
những vấn đề mang tính đặc thù của hợp đồng trong các lĩnh vực khác nhau
tùy thuộc vào tính chất riêng của các giao dịch đó.
Đối với quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán
giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ
biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao
kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản
của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Pháp luật
về nhà ở không đưa ra định nghĩa cụ thể về giao dịch mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai (hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai". Theo quy định tại Điều 388 và Điều 697 của
Bộ luật Dân sự năm 2005 thì:
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" và "Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai [23].
Từ hai khái niệm trên đây ta có thể nhận diện khái niệm về hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai như sau: Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các
bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở
và QSDĐ cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán
tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với
quy định của pháp luật.

26
1.2. Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tƣơng lai
Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thường của các giao dịch dân
sự về nhà ở và về tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch mua bán Nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đối tượng của hợp đồng
chưa được hình thành hoặc đang hình thành: Một đặc điểm đặc trưng nhất của
giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là tại thời
điểm giao dịch nhà ở đó chưa thể khai thác sử dụng được vì đang chuẩn bị xây
dựng hoặc xây dựng chưa hoàn chỉnh. Khi đưa ra quy định về việc cho phép
thực hiện các giao dịch về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng có
rất nhiều ý kiến trái chiều khác nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi người
mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chưa được thực hiện bất kỳ
quyền năng nào như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở… Nhưng cũng có ý
kiến cho rằng đấy là những vấn đề đặc biệt của loại giao dịch này và pháp luật
cần có những quy định chặt chẽ để chính sách này trở nên phù hợp hơn.
Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi
nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó. Như đã
phân tích ở các phần nêu trên, trước đây, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng pháp
luật chưa chặt chẽ đã bán nhà ở một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra
nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài… ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người mua nhà và công tác quản lý về nhà ở. Kể từ ngày Nghị định 71
và Thông tư 16 có hiệu lực thi hành, vấn đề về thời điểm và điều kiện mua
bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được quy định khá cụ thể và
chi tiết. Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện sau:
(1). Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; (2). Đã xây dựng xong
phần móng của nhà ở. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công