- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất thực trạng pháp lý và giải pháp hoàn thiện
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (682.03 KB, 70 trang )
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
--------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
QUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC
TRẠNG PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
SINH VIÊN THỰC HIỆN: VÕ HỊANG BẢO CHÂU
KHĨA: 30
MSSV: 3020029
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Thạc sĩ PHẠM VĂN VÕ
TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009
1
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hồng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
MỤC LỤC
Trang
LỜI NĨI ĐẦU ......................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................. 4
1.1 Khái niệm thế chấp ........................................................................................ 4
1.1.1 Chủ thể ................................................................................................. 5
1.1.1.1 Bên thế chấp ................................................................................. 5
1.1.1.2 Bên nhận thế chấp ......................................................................... 6
1.1.2 Khách thể .............................................................................................. 6
1.1.2.1 Điều kiện chung ............................................................................ 6
1.1.2.2 Điều kiện riêng ............................................................................. 7
1.1.3 Nội dung ............................................................................................... 8
1.1.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản .................................. 8
1.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản .......................... 9
1.1.4 Hình thức thế chấp tài sản ................................................................... 10
1.2 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ........................................................ 10
1.2.1 Chủ thể ............................................................................................... 10
1.2.1.1 Bên thế chấp ............................................................................... 10
1.2.1.2 Bên nhận thế chấp ....................................................................... 11
1.2.2 Khách thể ............................................................................................ 13
1.2.3 Nội dung ............................................................................................. 15
1.2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất .............. 15
1.2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ..... 17
1.2.4 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ........................................... 17
1.2.5 Các hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất .................................. 19
1.3 Tầm quan trọng của việc quy định thế chấp bằng quyền sử dụng đất ........... 21
1.3.1 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để góp
phần xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước, giúp tăng cường khả năng
tiếp cận nguồn vốn cho các doanh nghiệp .......................................... 21
1.3.2 Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm tối ưu
cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy họat động Ngân hàng ................ 22
1.3.3 Đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất .............. 23
1.4 Quá trình phát triển của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ................ 24
Chương II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN................................. 30
2
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
2.1 Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất................................ 30
2.1.1 Điều kiện để có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..................... 30
2.1.2 Điều kiện để thực hiện quyền .............................................................. 33
2.2 Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................ 38
2.3 Xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp ................................................ 38
2.4 Thủ tục và hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................. 41
2.4.1 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 41
2.4.1.1 Về hình thức của hợp đồng ......................................................... 41
2.4.1.2 Về chủ thể ký kết hợp đồng ........................................................ 42
2.4.1.3 Về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............... 43
2.4.1.4 Về mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và hợp đồng tín dụng .................................................... 43
2.4.2 Thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất............................... 44
2.4.2.1 Thẩm quyền đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............... 44
2.4.2.2 Hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất bao gồm ........................................................ 47
2.4.2.3 Trình tự đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..................... 48
2.4.3 Giá trị pháp lý của việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất................ 51
2.5 Xóa đăng ký thế chấp .................................................................................. 53
2.5.1 Các trường hợp xóa thế chấp và Thẩm quyền xóa đăng ký
thế chấp............................................................................................... 53
2.5.2 Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.................................................... 53
2.5.3 Trình tự thủ tục ................................................................................... 53
2.6 Xử lý quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất thế chấp ............................... 54
2.6.1 Các trường hợp xử lý quyền sử dụng đất thế chấp ............................... 54
2.6.2 Nguyên tắc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp..................................... 54
2.6.3 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp............................. 55
2.6.3.1 Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp ............ 56
2.6.3.2 Phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ ............................... 58
2.6.3.3 Phương thức khởi kiện tại Tòa án nhân dân ................................ 58
2.6.4 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong trường hợp bên thế
chấp là doanh nghiệp bị phá sản ......................................................... 59
2.6.5 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong trường hợp chỉ thế
chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất ........................... 60
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
3
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1. Hiến pháp Việt Nam các năm 1945, 1959, 1980, 1992.
2. Luật Đất đai 1987, 1993, 2003.
3. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
4. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001.
5. Luật các tổ chức tín dụng ngày 12/12/1997
6. Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày
28/05/1995.
7. Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày
14/06/2005.
8. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
9. Nghị định số 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
10. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 10 năm 2002
Về
sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999.
11. Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004
về
thi hành Luật Đất đai.
12. Nghị định của Chính phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 1 năm 2005 về
bán đấu giá tài sản.
13. Nghị định của Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006
về giao dịch bảo đảm.
14. Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyềt khiếu nại về đất đai.
4
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hồng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
15. Thơng tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày
23/4/2001 của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Tư pháp-Bộ Cơng an-Bộ Tài
chính-Tổng cục địa chính hướng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để
thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng.
16. Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp
Hướng dẫn một số Quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18
tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
17. Thơng tư liên tịch của Bộ Tư P áp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
18. Thông tư liên tịch của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 Sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày
16/06/2005 của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
19. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật các tổ chức tín dụng,
Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan từ 1993 đến
nay.
Tài liệu chuyên môn
1. Phạm Kim Dung (2005), Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong
Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản Tư Pháp, Hà Nội.
2. Trần Thị Phương Duyên (2003), Khóa luận cử nhân Luật: Pháp luật về thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện, Trường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
3. Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ, TP. Hồ Chí Minh.
4. Thái Thanh Hải (2002), Khóa luận cử nhân Luật: Một số vấn đề pháp lý về
thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, Trường Đại học Luật
thành phố Hồ Chí Minh.
5
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
5. Nguyễn Trần Tấn Khuê (2000), Khóa luận cử nhân Luật: Thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hịan thiện, Trường Đại học Luật
thành phố Hồ Chí Minh.
6. Luật gia Nguyễn Thị Mai và Phạm Văn Lợi (1999), Hỏi đáp về Thế chấpBảo lãnh-Cầm cố-Bán đấu giá tài sản cố định, Nhà xuất bản Đà Nẵng.
7. Trần Phú Nhuận (2002), Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
8. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Dân Sự Việt Nam I-II,
Nhà xuất bản Công An Nhân Dân, Hà Nội.
9. Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất bản
Tư Pháp, Hà Nội.
10. Tiến sĩ Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận những nội dung mới của Bộ luật
Dân sự 2005, Nhà xuất bản Tư Pháp, Hà Nội.
11. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (1998), Chuyên đề về: Giao
dịch có bảo đảm và đăng ký tài sản trong pháp luật Việt Nam, Nhà xuất bản
Thông tin Khoa học pháp lý, Hà Nội.
12. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (2001), Chuyên đề về: Một
số vấn đề về sửa đổ,i bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Thông
tin Khoa học pháp lý, Hà Nội.
13. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp (2001), Bình luận khoa học
Bộ luật Dân sự Việt Nam tập III, Nhà xuất bản Chính Trị Quốc Gia, Hà Nội.
Sách báo, tạp chí
1. Luật sư Trương Thanh Đức (2005), “10 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG VIỆC
THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”, Tạp chí Ngân
hàng, số 4-2005.
2. Luật sư Đỗ Hồng Thái (2007), “Nghị định về giao dịch bảo đảm - một số vấn
đề cần được quan tâm”, Tạp chí ngân hàng, số 9/2007.
3. Thạc sĩ Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong
luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006.
4.
5.
6
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
6.
7.
7
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hồng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
LỜI NĨI ĐẦU:
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Từ khi nước ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường
theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa thì nhận thức về quản lý và sử dụng đất đai đã
có nhiều thay đổi, từ chỗ xác lập quyền sở hữu tồn dân về đất đai và khơng thừa
nhận việc chuyển nhượng đất đai theo Hiến pháp 1980 và Luật Đất đai năm 1988
đến việc cho phép người sử dụng đất có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất ( bao
gồm các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng
quyền sử dụng đất) và thừa nhận đất đai có giá theo Luật Đất đai năm 1993, Luật
Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự và các đạo luật khác đã tạo cơ sở xoá bỏ chế độ
bao cấp về đất đai; trên thực tế đất đai khơng cịn đơn thuần là tư liệu sản xuất, địa
bàn sản xuất, địa bàn cư trú nữa mà nó đã trở thành hàng hóa, một loại hàng hóa đặc
biệt được giao dịch trên thị trường.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất (trong đó
có thế chấp quyền sử dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế đã đem lại
hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Theo số liệu điều tra xã hội học do Tổng Cục Địa
Chính nay là Bộ tài nguyên và môi trường tiến hành vào năm 2000, khi 100 người
được hỏi về tầm quan trọng của 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì 1.5% số
người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất,
12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3%
dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp
là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% khơng đánh giá
được quyền nào là quan trọng nhất; điều này cho thấy đại đa số người sử dụng đất
đều nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong
những năm qua, theo số liệu thống kê của ngành Ngân hàng, từ 70% đến 80% tài
sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng là quyền sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử
dụng đất đã bổ sung một nguồn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp, hộ gia đình,
cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, giải quyết khó khăn trong cuộc
sống, góp phần vào tăng trưởng kinh tế của đất nước. Với những ý nghĩa hết sức to
lớn như vậy nên việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh những vấn đề liên quan trong
lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất là rất cần thiết.
Cho đến thời điểm hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam có rất nhiều văn
bản quy phạm pháp luật thuộc nhiều ngành luật khác nhau chứa đựng các quy định
về thế chấp bằng quyền sử dụng đất như: Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự
năm 2005, các quy định về thế chấp, cầm cố, bảo lãnh trên lĩnh vực kinh tế, tài
chính, ngân hàng (Luật các tổ chức tín dụng năm 1997…). Tuy nhiên, các quy định
8
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hồng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
này có nhiều vấn đề khơng cịn phù hợp và việc áp dụng các quy định về thế chấp
bằng quyền sử dụng đất cịn có điểm chưa thống nhất, gây lúng túng cho các cơ
quan chức năng, những người thực hiện. Và trên thực tế khi thực hiện các quy định
về thế chấp quyền sử dụng đất đã bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần được tháo gỡ.
Dù đã có rất nhiều tiến bộ so với trước đây song Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và
các văn bản pháp luật có liên quan vẫn chưa quy định đầy đủ, chặt chẽ về quyền
này. Xoay quanh việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn một số điểm
chưa thống nhất, dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện, địi hỏi
phải có sự luận giải về mặt khoa học. Xuất phát từ thực tế đó, với mong muốn đóng
góp cho sự hịan thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã chọn đề
tài “Quyền thế chấp quyền sử dụng đất-Thực trạng pháp lý và giải pháp hòan thiện”.
2. Phạm vi nghiên cứu:
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài tác giả tập trung nghiên cứu những quan
điểm khoa học pháp lý , những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất dưới các khía cạnh của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự cũng như các quy định về
Giao dịch bảo đảm; cụ thể là bên cạnh việc tập trung tìm hiểu những vấn đề về: khái
niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, tầm quan trọng của nó, cơ sở pháp lý của việc
thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả sẽ đồng thời nghiên cứu những bất cập trong
việc thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay, và đề ra các
giải pháp để khắc phục nó. Với mục đích đề tài sẽ làm sáng tỏ được thực trạng pháp
luật của việc thế chấp quyền sử dụng đất và từ đó đưa ra những kết luận, đánh giá
và đưa ra những giải pháp cơ bản để góp phần xây dựng và hồn thiện qui chế pháp
lý về vấn đề này.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Trong luận văn này tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu phổ biến
dựa trên cơ sở các các văn bản pháp luật của Nhà nước, cơ chế áp dụng pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất như: phương pháp phân tích thống kê dựa trên số liệu,
thực trạng, tình hình cịn tồn tại kết hợp với các phương pháp khác như: quy nạp,
diễn dịch, trích dẫn, so sánh để làm nổi bật vấn đề cần giải quyết.
4. Nhiệm vụ của đề tài:
Đề tài tập trung giải quyết các vấn đề:
+ Khái niệm về thế chấp;
+ Khái niệm về Quyền sử dụng đất và Thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Sự hình thành và phát triển của pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Phân tích thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, những tồn
tại và đề xuất hướng hòan thiện.
9
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
5. Bố cục đề tài: đề tài gồm có 3 phần:
Lời nói đầu.
Phần nội dung: gồm 2 chương
+ Chương I: Tổng quan về thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Chương II: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và
hướng hòan thiện.
Kết luận.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Luận văn thể hiện sự nhìn nhận của tác giả về thực trạng pháp luật và thực tiễn
thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Những kết luận và kiến nghị được nêu
ra trong luận văn là sự nghiên cứu, kế thừa và tổng hợp từ những cơng trình nghiên
cứu khác cũng như những đóng góp của chính tác giả. Tác giả mong rằng đề tài này
sẽ góp phần nhỏ cho việc quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả tốt hơn, và cũng hy
vọng đây sẽ là tài liệu tham khảo thiết thực cho những cơ quan quản lý trong lĩnh
vực này cũng như những người tham gia nghiên cứu.
10
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm thế chấp
Trong thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện
pháp nào đó để đảm bảo quyền lợi cho người có quyền. Một trong những biện pháp
bảo đảm đó là bảo đảm đối vật, đây là một biện pháp mà chủ nợ bằng lòng với việc
bảo đảm bằng tài sản của người mắc nợ, khi đó chủ nợ được quyền chiếm giữ tài
sản đó, và tài sản sẽ được trả lại cho người mắc nợ khi đã trả hết nợ.
Ví dụ: trong luật cổ Việt Nam có một chế định đặc biệt gọi là điển mại: người
vay bán tài sản (như ruộng đất) cho người cho vay với điều kiện được chuộc lại
trong một thời hạn nhất định và trong pháp luật Việt Nam hiện hành cũng có một
biện pháp bảo đảm bằng cách một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp này gọi là cầm cố
được quy định tại Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005.
Tuy nhiên trong một số trường hợp người cho vay nợ không muốn hoặc không
thể chiếm giữ một số tài sản bảo đảm nhất định vì lý do kinh tế, vì mục đích sử
dụng và giá trị sử dụng. Ví dụ: khi thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp để vay vốn với các tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất vẫn phải tiếp tục
sử dụng đất đó để tiếp tục sản xuất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất, tổ
chức tín dụng khơng thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ chức tín dụng
khơng phải là người sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ chức kinh doanh
tiền tệ, chỉ khi trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất khơng có khả năng
trả nợ cho tổ chức tín dụng thì lúc đó tổ chức tín dụng mới được phép xử lý bằng
quyền sử dụng đất đó để thu hồi nợ.
Chính vì thế hình thức bảo đảm thế chấp được hình thành, với hình thức này tài
sản được dùng để bảo đảm vẫn nằm trong tay bên thế chấp, hoặc có thể thỏa thuận
giao cho người thứ ba giữ (theo Điều 342, khoản 2, Bộ luật Dân sự 2005), cịn bên
nhận thế chấp sẽ có các quyền đặc biệt đối với tài sản đó:
Quyền ưu tiên: cho phép chủ nợ được phép nhận tiền thanh toán từ giá bán các
tài sản liên quan, trước tất cả các chủ nợ khơng có bảo đảm.
Quyền đeo đuổi: giúp cho chủ nợ ln có được tài sản bảo đảm để kê biên, bán
đấu giá khi cần thu hồi nợ đến hạn bất kể tài sản đó đang nằm trong tay ai.
Như vậy theo quy định tại Điều 342, khoản 1, Bộ luật Dân sự 2005 : “Thế chấp
tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
11
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
1.1.1 Chủ thể
Các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất bao gồm chủ
thể thế chấp và chủ thể nhận thế chấp.
1.1.1.1 Bên thế chấp
Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ và phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ của mình.
Là một trong các chủ thể của thế chấp, bên thế chấp phải có đủ các điều kiện mà
pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung, phải có
năng lực chuyển nhượng tài sản. Vì đối tượng của thế chấp là bất động sản, đây là
lọai tài sản có giá trị rất lớn, địi hỏi nhiều thành quả lao động, là kết quả đầu tư
được tích lũy trong một thời gian dài của một hoặc nhiều người. Trong trường hợp
khi đến hạn mà nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện khơng
đúng thì người thế chấp phải chấp nhận để cho tài sản có giá trị lớn này bị đem đi
bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền. Vì thế người thế chấp buộc
phải có năng lực chuyển nhượng tài sản, điều này không chỉ nhằm tạo điều kiện
thuận lợi về mặt pháp lý khi thực hiện việc kê biên, bán đấu giá tài sản thế chấp mà
ý nghĩa quan trọng nhất của nó là nhằm lọai trừ khả năng chịu rủi ro của những
người hòan tịan khơng nhận thức được hoặc chỉ có thể nhận thức không đầy đủ về
ý nghĩa, tầm quan trọng về phương diện tài sản của mình (ví dụ: đối với người chưa
thành niên, người mắc bệnh tâm thần…) khi tài sản đó được đem ra giao dịch thơng
qua một người khác. Điều này cũng được quy định rõ trong luật tại Điều 69, khỏan
2, Bộ luật dân sự 2005: “Người giám hộ được thực hiện các giao dịch liên quan đến
tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ. Việc bán, trao
đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác
đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của
người giám sát việc giám hộ”, như vậy trong trường hợp này người giám hộ chỉ
được thế chấp tài sản của người được giám hộ khi hội đủ điều kiện cần là có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và điều kiện đủ là có được sự
đồng ý của người giám sát việc giám hộ và vì lợi ích của người được giám hộ.
Bên thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản thế chấp (trừ trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, vì đối với đất đai thì ngịai Nhà nước ra thì các chủ thể khác chỉ
có quyền sử dụng chứ khơng có quyền sở hữu đối với đất đai) bên nhận thế chấp và
việc xử lí chỉ có thể thực hiện được khi tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thì khi thế chấp phải có ý
kiến đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu chủ.
12
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
1.1.1.2 Bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp là chủ nợ có bảo đảm của người thế chấp, theo đó ngịai việc
có đầy đủ các quyền của một chủ nợ thường thì bên nhận thế chấp cịn có thêm các
đặc quyền của một chủ nợ có bảo đảm:
Bên nhận thế chấp có quyền giám sát việc quản lí, sử dụng và định đọat tài sản
thế chấp. Mặc dù tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền quản lí, sử dụng của bên thế
chấp nhưng một số họat động của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp sẽ bị hạn chế
và chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Vấn đề này sẽ được
phân tích rõ hơn trong phần quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp.
Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu nghĩa vụ được
bảo đảm không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng khi đã đến hạn. Việc xử
lý tài sản thế chấp được thực hiện theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc
được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế
chấp được ưu tiên thanh tóan từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo
quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lí tài sản thế chấp;
trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khỏan vay thì thanh tốn cho bên nhận
thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền
bán cịn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán cịn thiếu thì bên thế
chấp phải trả tiếp phần cịn thiếu đó. Những nội dung này được quy định rõ tại Điều
335, Điều 336 và Điều 338, Bộ luật Dân sự 2005
1.1.2 Khách thể
Khách thể của thế chấp chính là tài sản được đem đi thế chấp, theo quy định tại
Điều 163, Bộ luật Dân sự 2005 “Tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản”. Thế nhưng không phải bất kỳ lọai tài sản nào cũng được đem đi thế
chấp mà các tài sản có thể trở thành khách thể của quan hệ thế chấp tài sản vừa phải
thỏa mãn các điều kiện chung cho đối tượng của các biện pháp bảo đảm vừa phải
thỏa mãn các điều kiện riêng để phân biệt giữa thế chấp với các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ khác.
1.1.2.1 Điều kiện chung
Thứ nhất, đối tượng của các biện pháp bảo đảm phải là những lợi ích vật chất,
vì theo quy luật ngang giá trong các quan hệ tài sản thì chỉ có các lợi ích vật chất
mới bù đắp được các lợi ích vật chất. Do đó các bên tham gia trong quan hệ nghĩa
vụ không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng của các biện pháp bảo đảm, mà
đối tượng này phải là một tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài
sản và tài sản này cũng có thể là một tài sản được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, tài sản này phải thỏa mãn các điều kiện cho đối tượng của một nghĩa
vụ dân sự được quy định tại Điều 282, khoản 2 và 3, Bộ luật Dân sự 2005:
Đối tượng của nghĩa vụ dân sự phải được xác định cụ thể.
13
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
Chỉ những tài sản có thể giao dịch được mà pháp luật khơng cấm, không trái đạo
đức xã hội mới là đối tượng của nghĩa vụ dân sự.
1.1.2.2 Điều kiện riêng
Thứ nhất, tài sản thế chấp phải có giá trị, bản thân nó phải trở thành hàng hóa,
có thị trường mua bán cho hàng hóa đó để thực hiện nghĩa vụ, có nghĩa là khi
chuyển giao quyền sở hữu thì đồng thời cũng phải đạt được sự chuyển đổi từ hiện
vật thành giá trị để trả nợ cho bên nhận thế chấp.
Thứ hai, đối tượng của thế chấp chủ yếu là bất động sản hoặc là các quyền về
bất động sản
Theo Điều 174, khỏan 1, Bộ luật Dân sự 2005: “Bất động sản là các tài sản bao
gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật qui định” (Theo quy định tại Bộ luật Hàng hải Việt Nam và
Luật Hàng không dân dụng Việt Nam tàu bay và tàu biển cũng được xem là bất
động sản và cũng có thể được đem ra thế chấp).
Còn quyền về bất động sản theo cách hiểu thuần tùy nhất thì đó là các quyền
năng đối với bất động sản, đó là các quyền tài sản được trị giá bằng tiền và có thể
đưa vào lưu thơng dân sự. Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức tuy khơng có quyền
sở hữu đất đai nhưng họ có quyền sử dụng đất đai; đây cũng là một lọai quyền về
bất động sản và cũng chính nhờ quyền này mà các chủ thể đó được thực hiện quyền
thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình.
Ngồi ra khách thể trong quan hệ thế chấp tài sản cịn có thể là quyền địi nợ bao
gồm cả quyền địi nợ hình thành trong tương lai, vấn đề này được quy định tại Điều
22, Nghị Định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 về
Giao dịch bảo đảm.
Thứ ba, bất động sản phải thuộc sở hữu của bên thế chấp (trừ trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất như đã phân tích ở phần chủ thể thế chấp tài sản): khi đến
hạn thực hiện nghĩa vụ mà người thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì người nhận thế chấp chỉ có thể thơng qua việc xử lí tài sản thế
chấp để bù đắp quyền lợi của mình. Nhưng việc xử lí tài sản thế chấp chỉ có thể
thực hiện được nếu tài sản thế chấp đó thuộc sở hữu của bên thế chấp, vì vậy để
đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền, bên có nghĩa vụ khơng thể dùng
tài sản của người khác để thế chấp cho dù họ đang chiếm hữu hợp pháp tài sản đó
(đang thuê, mượn, quản lí tài sản…). Tuy nhiên bên có nghĩa vụ vẫn có thể dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình đang cho người khác thuê, mượn… để thế chấp. Còn
trong trường hợp thế chấp hay bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người
khác cũng cần lưu ý là, bên bảo lãnh hoặc bên thế chấp không phải là bên có nghĩa
vụ trả nợ mà họ chính là bên thứ ba đã dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện
14
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
nghĩa vụ của người khác và bắt buộc họ cũng phải là người có quyền tài sản đối với
tài sản dùng để thế chấp, bảo lãnh.
Thứ tư, nếu thế chấp bằng bất động sản có đăng ký quyền sở hữu thì việc thế
chấp này phải được đăng ký theo quy định của pháp luật.
1.1.3 Nội dung
Nội dung của quan hệ thế chấp tài sản bao gồm các quyền và nghĩa vụ cụ thể
của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp.
1.1.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 348, Bộ luật Dân sự
2005:
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác
công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ
mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản
thế chấp, nếu có; trong trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng
và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu không được bên nhận
thế chấp cho phép và bên nhận chuyển quyền tài sản thế chấp phải chấp nhận dùng
tài sản này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên bán.
Quyền của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 349, Bộ luật Dân sự
2005:
Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa
lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Ví dụ: một người thế chấp
khách sạn để vay vốn thì tồn bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc kinh doanh khách
sạn vẫn thuộc về bên thế chấp trừ khi hai bên đã thỏa thuận hoa lợi, lợi tức đó cũng
thuộc tài sản thế chấp;
Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh;
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Trong trường hợp này quyền của bên nhận thế chấp được quy định cụ thể tại Điều
20, Nghị Định 163/2006/NĐ-CP, trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng
cho tài sản thế chấp không phải là hàng hố ln chuyển trong q trình sản xuất,
kinh doanh mà khơng có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có
quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: Việc mua, trao đổi tài
15
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi
tài sản thế chấp ngay tình hoặc bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông
cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp khơng mơ tả
chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên
nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình. Trong trường hợp bên nhận thế chấp khơng
thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu
thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở
thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.
Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê,
bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và
phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng
thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
1.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 350, Bộ luật Dân
sự 2005:
Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản
thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản
thế chấp;
Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng kí giao dịch bảo đảm xóa đăng
kí trong các trường hợp: xử lí tài sản thế chấp, hủy bỏ việc thế chấp tài sản, chấm
dứt thế chấp tài sản.
Quyền của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 351, Bộ luật Dân sự
2005:
Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản
thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;
Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở
hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị
tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản
do việc khai thác, sử dụng;
Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho
mình để xử lí trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ
khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ;
Giám sát, kiệm tra q trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp
bằng tài sản hình thành trong tương lai;
16
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
Yêu cầu xử lí tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật và được ưu tiên thanh
tóan.
1.1.4 Hình thức thế chấp tài sản
Theo Điều 343, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc thế chấp tài sản phải được
lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được cơng
chứng, chứng thực hoặc đăng ký”.
Như vậy pháp luật đã quy định rõ việc thế chấp tài sản luôn phải được lập thành
văn bản, có thể là một văn bản riêng hoặc được ghi nhận trong hợp đồng chính. Cịn
việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp là tùy vào từng trường hợp cụ thể
mà pháp luật quy định, nhưng trong trường hợp pháp luật không quy định cần phải
công chứng, chứng thực thì ta vẫn có thể tiến hành việc cơng chứng, chứng thực nếu
các bên có thỏa thuận vì đây là một hành vi rất quan trọng nhằm xác lập tính hợp
pháp, làm tăng cường hiệu lực pháp lý và tính ưu tiên cho hợp đồng thế chấp tài
sản, đồng thời cũng có ý nghĩa rất quan trọng trong thực tiễn xét xử, giải quyết các
tranh chấp liên quan đến yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có bảo đảm bằng tài sản thế
chấp.
1.2 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1 Chủ thể
Chủ thể của quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng bao gồm bên thế
chấp và bên nhận thế chấp như trong quan hệ thế chấp nhưng do tính chất đặc thù
của loại giao dịch dân sự này mà các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp bằng
quyền sử dụng đất sẽ có một số điểm khác biệt với các chủ thể tham gia vào quan
hệ thế chấp tài sản nói chung.
1.2.1.1 Bên thế chấp
Bên thế chấp trong quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất chính là chủ thể sử
dụng đất. Cũng là một quan hệ về thế chấp nên bên thế chấp quyền sử dụng đất
cũng phải hội đủ các điều kiện của một chủ thể trong quan hệ thế chấp, tuy nhiên
khác với thế chấp tài sản thông thường bên thế chấp đồng thời cũng là chủ sở hữu
tài sản, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp khơng phải là chủ
sở hữu của tài sản thế chấp vì “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu” mà lúc này điều kiện đặt ra cho bên thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là
chủ thể đó phải là người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003
ta có thể hiểu người sử dụng đất bao gồm các chủ thể sau: các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tơn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vào
Việt Nam; người Việt Nam định cư ở nước ngòai được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho th đất hoặc cơng nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
17
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
Như vậy một tổ chức, cá nhân, hộ gia đình là người sử dụng đất khi họ được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất; công
nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Điều này xuất phát từ cơ sở lý luận và thực
tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, tuy nhiên người sử dụng đất không chỉ là người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để trực tiếp sử dụng, khai thác mà còn bao gồm cả những
người được giao đất, cho thuê đất nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng mà
đóng vai trị là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư
vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định cho phép Các tổ chức như: tổ chức chính trị - xã hội, tổ
chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp; tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế xã hội, tổ chức sự nghiệp công, các tổ chức khác…;Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn
giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngòai thuộc đối tượng được phép mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trở thành chủ thể sử dụng đất như
vậy mới có thể phù hợp với thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường
ở nước ta hiện nay, đồng thời phù hợp với chính sàch đại địan kết tịan dân và
chính sách khuyến khích, thu hút đấu tư nước ngòai, hội nhập quốc tế… của Đảng
và Nhà nước ta.
Tuy nhiên không phải chủ thể sử dụng đất nào cũng có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất mà điều kiện để các chủ thể có được quyền năng thế chấp bằng quyền sử
dụng đất sẽ được pháp luật quy định rõ ràng và cụ thể theo từng lọai đất, từng hình
thức sử dụng, mục đích sử dụng đất.
1.2.1.2 Bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chính là bên có quyền trong quan hệ thế
chấp, thế nhưng không phải chủ thế nào cũng có thể nhận thế chấp bằng quyền sử
dụng đất mà tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất và loại đất được sử dụng mà xác
định được chủ thể có quyền nhận thế chấp cho trường hợp cụ thể đó. Ví dụ như
cùng một trường hợp sử dụng đất thuê nhưng chủ thể sử dụng đất khác nhau thì chủ
thể nhận thế chấp cũng khác nhau:
Theo Điều 114, khỏan 2, Luật đất đai 2003: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước
tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là
5 năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh
doanh trong thời hạn đã trả tiền thuê đất”.
Theo Điều 111, khỏan 1, điểm d, Luật đất đai 2003: “Tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước
tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là
5 năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép
18
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật trong thời hạn đã
trả tiền thuê đất”.
Như vậy có sự bất bình đẳng về chủ thể nhận thế chấp, tổ chức kinh tế có chủ
thể nhận thế chấp hẹp hơn so với hộ gia đình, cá nhân. Việc quy định khác nhau
như vậy là do ý chí của Nhà nước trong từng giai đọan phát triển kinh tế xã hội.
Trong giai đọan hiện nay, việc các tổ chức kinh tế đem quyền sử dụng đất đi thế
chấp tại các tổ chức tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn của mình là khá phổ biến, tuy
nhiên đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất họ cũng có nhu cầu về vốn rất lớn để
đáp ứng nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng do nhiều lý do mà họ khơng
muốn đến các tổ chức tín dụng để thế chấp (có thể do tâm lý khơng quen, ngại khi
tiếp xúc với các tổ chức tín dụng, do các thủ tục phức tạp của các tổ chức tín dụng
hoặc việc giá trị quyền sử dụng đất thế chấp của các tổ chức tín dụng khơng thỏa
mãn được nhu cầu vay vốn của hộ gia đình, cá nhân) nên pháp luật đã mở rộng chủ
thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của họ có thể là các tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân để tạo tâm lý thoải mái, thuận tiện cho họ khi tiến hành hoạt động thế chấp để
vay vốn, thơng qua đó nhà nước khuyến khích việc mở rộng hoạt động sản xuất
kinh doanh vừa và nhỏ của các hộ gia đình, cá nhân. Điều này cho thấy được Nhà
nước đã thực sự cố gắng đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất
đặc biệt là hộ gia đình cá nhân, tạo cơ hội cho họ có nhiều cơ hội hơn trong việc
khai thác các nguồn vốn từ nhiều chủ thể khác nhau để đầu tư cho họat động sản
xuất kinh doanh. Còn với các tổ chức kinh tế với tư cách là pháp nhân có nhu cầu về
nguồn vốn rất lớn để phục vụ cho họat động sản xuất kinh doanh có ảnh hưởng trực
tiếp đến nền kinh tế quốc gia nên pháp luật quy định chỉ có thể thế chấp tại các tổ
chức tín dụng được phép thành lập tại Việt Nam, có như vậy Nhà nước mới kiểm
sóat được họat động sản xuất kinh doanh, việc sử dụng nguồn vốn của các tổ chức
kinh tế thông qua các Ngân hàng, tổ chức tín dụng, đảm bảo cho các hoạt động đó
tn theo khn khổ pháp luật.
Luật Đất đai 2003 được xây dựng trong thời kỳ quá trình hội nhập kinh tế quốc
tế chưa được đẩy mạnh, các khỏan vốn vay phần lớn chỉ lưu thông ở thị trường
trong nước do đó Nhà nước chú trọng việc kiểm sốt và điều chỉnh ở phạm vi trong
nước tuy nhiên cũng đã có hướng mở rộng chủ thể được nhận thế chấp quyền sử
dụng đất để chuẩn bị cho quá trình hội nhập của đất nước, nếu trước đây chỉ quy
định cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các “tổ chức tín dụng của Việt Nam”, thì
ngày nay việc thế chấp quyền sử dụng đất cịn có thể được thực hiện tại các “tổ
chức tín dụng được phép họat động tại Việt Nam”. Như vậy ta có thể hiểu khơng chỉ
có các tổ chức tín dụng Việt Nam mà cịn có các tổ chức tín dụng khác, các cơng ty
cho th tài chính và kể cả Chi nhánh của các Ngân hàng nước ngịai cũng có thể
nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Mặc dù những quy định
này vẫn chưa được quy định cụ thể trong các văn bản luật và các văn bản hướng dẫn
19
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
khác nên vẫn cịn gây khó khăn trong q trình thực hiện, nhưng cũng cho thấy ý
chí của Nhà nước đã thay đổi theo từng thời kỳ để phù hợp với quá trình phát triển
kinh tế xã hội, và trong thời điểm hiện nay, khi Việt Nam đã là thành viên của tổ
chức Thương Mại Quốc Tế WTO, quá trình hội nhập kinh tế thế giới đã được nâng
lên một tầm cao hơn thì khả năng mở rộng hơn nữa chủ thể có quyền nhận thế chấp
quyền sử dụng đất cũng có thể xảy ra (chẳng hạn quy định cho các tổ chức tín dụng
nước ngịai cũng được phép nhận thế chấp qưyền sử dụng đất, mở rộng cửa ngõ cho
nguồn vốn từ ngịai nước lưu thơng vào trong nước vì các ngân hàng thương mại
trong nước hiện chỉ có số vốn nhỏ, không đáp ứng được yêu cầu vốn rất lớn của thị
trường bất động sản; mà hiện nay một nhu cầu thực tế rất lớn là một số ngân hàng
trên thế giới cũng đã nhiều lần đề nghị được thực hiện cho vay đối với các dự án bất
động sản của Việt Nam, nếu pháp luật nước ta cho phép các tổ chức tín dụng nước
ngịai được nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc bất động sản tại Việt Nam thì sẽ
có được một nguồn vốn rất lớn để đầu tư cho phát triển kinh tế và thu hút ngoại tệ
vào trong nước mà vẫn có thể đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất
đai vì cho dù quyền sử dụng đất được đem thế chấp ở Ngân hàng nước ngịai nhưng
mảnh đất đó vẫn nằm trên lãnh thổ Việt Nam và mọi biến động của nó vẫn phải
chịu sự điều chỉnh của pháp luật Việt Nam, và trong trường hợp tiến hành xử lý
quyền sử dụng đất đó để thu hồi nợ thì các Ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngịai
vẫn phải áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam để giải quyết.
1.2.2 Khách thể
Khách thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất,
đó là các quyền đối với đất đai bao gồm các quyền khai thác, sử dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức phát sinh từ đất. Xuất phát từ bản chất đặc biệt của đất đai nên để hiểu
được khái niệm về quyền sử dụng đất thì chúng ta phải hiểu được bản chất của đất
đai theo những quy định của pháp luật hiện hành. Tuy Nhà nước đã thừa nhận đất
đai là một lọai hàng hóa được đưa ra lưu thơng trong thị trường bất động sản nhưng
đất đai là một loại tài sản đặc biệt: “Đất đai thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí”: đất đai khác với các lọai tài sản thơng
thường, các lọai tài sản thơng thường có rất nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân… Còn đối với đất đai, Nhà nước không thừa
nhận chế độ sở hữu tư nhân hoặc bất kì hình thức sở hữu nào khác, ngồi chế độ sở
hữu tòan dân đối với đất đai. Đất đai không thuộc quyền sở hữu của một tổ chức
hoặc một cá nhân, công dân nào; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người khác chỉ có quyền sử dụng
đất chứ khơng có quyền sở hữu đối với đất đai. Nhà nước thay mặt nhân dân thực
hiện chức năng đại diện chủ sở hữu tòan dân về đất đai: bởi vì Nhà nước Cộng Hịa
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân và vì nhân
dân; Nhà nước là người đại diện cho lợi ích của nhân dân, có đủ công cụ, phương
20
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
tiện để thay mặt nhân dân thực hiện quyền chủ sở hữu về đất đai.Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lí đối với
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng theo đúng quy
họach, kế họach sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử
dụng đất. Bên cạnh đó để đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất ổn định, lâu dài
và có hiệu quả, Nhà nước đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước thực hiện quyền sở hữu
tối cao và thực hiện thống nhất quản lý với mọi lọai đất, mọi hình thức sử dụng đất
và tồn bộ q trình vận động của quan hệ đất đai như vậy là nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả vì lợi ích của tịan xã hội. Pháp luật
về đất đai vẫn quy định quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù và cho
phép người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
thừa kế quyền sử dụng đất, cho phép đất đai được tham gia vào q trình lưu thơng
dân sự.
Tuy nhiên trong các giao dịch liên quan đến đất đai thì đối tượng của giao dịch
chính là các quyền đối với đất đai, chứ không phải là bản thân đất đai vì đất đai
thuộc sở hữu tịan dân; tổng hợp các quyền đối với đất đai này chính là quyền sử
dụng đất. Đất đai không giống với các hàng hóa thơng thường khác mà đất đai là
một lọai hàng hóa tiêu dùng lâu bền, khơng bị hao mịn hoặc mất đi trong quá trình
sử dụng đất đai là một loại tài ngun vơ giá. Chính vì vậy người sử dụng đất khơng
sử dụng nó như các lọai hàng hóa khác mà cái họ mong muốn chính là các quyền và
lợi ích lâu dài do đất đai mang lại. Chính vì để tận dụng triệt để giá trị to lớn của
nguồn tài nguyên quý giá này mà Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất được
mở rộng các quyền của mình đối với đất đai, tổng hợp các quyền đối với đất đai này
chính là quyền sử dụng đất. Các quyền này có thể xem là “quyền định đoạt có giới
hạn”1, theo cách hiểu này, Nhà nước đã cho người sử dụng đất được định đoạt số
phận pháp lý của mảnh đất mà họ sử dụng trong một khuôn khổ nhất định; ngoài
quyền khai thác, sử dụng đất họ có thể chủ động thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất cho người khác để khai thác hết các giá trị kinh tế của đất đai thơng qua
các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng
cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới những điều kiện nhất định; nguyên nhân
của việc quy định như vậy là do quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một
quyền đặc trưng, được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và được
xem như một hình thức thực hiện quyền sở hữu tịan dân về đất đai. Từ đó ta thấy
được quyền sử dụng đất là một quyền năng hạn chế của người sử dụng đất, người sử
dụng đất chỉ có thể thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình dưới
1
Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tr.16-17.
21
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
những điều kiện nhất định và trong những trường hợp được pháp luật cho phép
đồng thời phải tuân theo những thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định (như về hình
thức hợp đồng, trình tự đăng ký…).
Từ những phân tích trên ta thấy được đối tượng trong các giao dịch về đất đai
không phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch về các
quyền lợi phát sinh khi sử dụng đất đai.Vì vậy quyền sử dụng đất được xem là đối
tượng trong các giao dịch về đất đai và đương nhiên là đối tượng trong hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, trong quan hệ thế chấp, người sử dụng đất không thể
đem đất đai làm tài sản thế chấp vì họ khơng có quyền sở hữu đối với đất đai, không
thể thỏa mãn điều kiện của chủ thể thế chấp trong quan hệ thế chấp nhưng họ vẫn
có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình.
Từ đó ta có được một khái niệm hòan chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất theo
quy định tại Điều 715, Bộ luật Dân sự 2005: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc
bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
1.2.3 Nội dung
Nội dung của quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng bao gồm các quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất:
1.2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều
717, Bộ luật dân sự 2005:
Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, bên nhận thế
chấp phải giữ bản gốc của các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là nghĩa
vụ hết sức quan trọng và cần thiết trong họat động thế chấp. Đây là căn cứ pháp lí
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp và cũng là căn cứ khẳng
định bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với quyền sử dụng đất thế chấp như
quyền hạn chế một số quyền của bên thế chấp đối với quyền sử dụng đất đã thế
chấp: bên thế chấp chỉ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (Theo như quy
định tại Điều 718 _ khoản 4 _ Bộ luật Dân sự 2005);
Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xóa việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế
chấp chấm dứt. Đây là một biện pháp bắt buộc phải thực hiện, trong mọi trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất đều phải đăng kí, vì với biện pháp này sẽ giúp Nhà
nước quản lí được việc sử dụng đất đai, nắm rõ tình hình biến động đất đai trong
từng địa phương và để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp, tránh một thửa đất
được thế chấp cho nhiều người mà bên nhận thế chấp không biết. Và khi chấm dứt
quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì
người đó phải làm thủ tục giải trừ thế chấp tại cơ quan đã đăng kí thế chấp. Sau khi
22
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
giải trừ thế chấp, người sử dụng đất khơng cịn bất cứ sự ràng buộc nào với bên
nhận thế chấp;
Sử dụng đất đúng mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế
chấp. Chẳng hạn nếu thế chấp quyền sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp thì sau
khi đã thế chấp, mặc dù bên thế chấp vẫn được tiếp tục khai thác sử dụng đất đó
nhưng vẫn phải sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp mà khơng được tự ý
chuyển sang sử dụng vào mục đích khác như làm nhà ở hoặc đất chuyên dùng. Và
trong quá trình khai thác sử dụng, bên thế chấp phải bảo quản đất đó, khơng được
làm hủy họai, hoặc suy giảm giá trị của đất đã thế chấp vì nếu như vậy sẽ gây thiệt
hại hoặc suy giảm lợi ích của bên có quyền, khơng cịn bảo đảm được việc thực hiện
nghĩa vụ;
Thanh tóan tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 718,
Bộ luật dân sự 2005:
Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, vì bên nhận thế chấp thường là các
Ngân hàng, tổ chức tín dụng, khơng phải là khơng có chức năng sử đất đối với một
số lọai đất thường được đem đi thế chấp một cách phổ biến như: đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp… Đây là một điểm đặc biệt của thế chấp quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo cho các lợi ích từ đất đai ln được tận dụng triệt để, tránh bỏ hoang, bỏ
phí đất đai;
Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa
thuận. Đây là một quyền đương nhiên của bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải
đảm bảo cho bên thế chấp có được quyền này vì mục đích của việc đem quyền sử
dụng đất đi thế chấp chính là dùng quyền sử dụng đất đó để vay một khỏan tiền nhất
định;
Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài
sản thế chấp;
Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã
thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Đây là một quy định thể hiện được sự
hạn chế quyền năng của chủ thể sử dụng đất đối với bên thế chấp vì bên nhận thế
chấp có quyền hạn chế hoặc kiểm soát một số quyền của bên thế chấp để đảm bảo
quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp của mình;
Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ
thế chấp, đây là một quyền rất quan trọng của bên thế chấp, sau khi thực hiện xong
quyền này thì quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt và họ lại có đầy đủ các quyền năng của
một chủ thể sử dụng đất.
23
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
1.2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại
Điều 719, Bộ luật dân sự 2005:
Cùng với bên thế chấp đăng kí việc thế chấp;
Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 720,
Bộ luật dân sự 2005:
Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử
dụng đất đúng mục đích;
Được ưu tiên thanh tóan nợ trong trường hợp xử lí quyền sử dụng đất đã thế
chấp.
1.2.4 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức của thế chấp tài sản nhưng ngòai
những đặc điểm chung của thế chấp tài sản nó có những đặc trưng riêng:
Thứ nhất, khác với việc thế chấp tài sản thông thường, bên thế chấp đồng thời
là chủ sở hữu tài sản thế chấp, trong thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp không
thể là chủ sở hữu quyền sử dụng đất mà chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất, điều
này xuất phát từ tính chất đặc biệt của loại tài sản này và chế độ quản lý và sử dụng
đất đai ở nước ta như đã được phân tích ở trên.
Thứ hai, khơng phải mọi chủ thể sử dụng đất đều có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất mà tùy thuộc vào lọai đất, hình thức sử dụng và mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, khơng phải chủ thể nào cũng có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng
đất mà còn phụ thuộc vào chủ thể sử dụng đất và lọai đất được sử dụng để xác định
chủ thể có quyền nhận thế chấp. Ví dụ như các tổ chức, cá nhân chỉ có thể nhận thế
chấp quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình khác mà không thể nhận thế
chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (theo Điều113, khoản 7, Luật Đất
đai 2003).
Thứ tư, tùy từng hình thức sử dụng đất mà đối tượng của quan hệ thế chấp
quyền sử dụng đất khác nhau. Không phải trong mọi trường hợp đều có thể thế chấp
bằng quyền sử dụng đất mà đơi khi các chủ thể chỉ có thể dùng tài sản gắn liền với
đất để thế chấp như trường hợp hộ gia đình cá nhân và tổ chức được Nhà nước cho
thuê đất. ví dụ như trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất thì khơng có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất (theo Điều
109, khoản 2, Luật Đất đai 2003). Điều này dẫn đến yêu cầu là chế độ pháp lý về
thế chấp quyền sử dụng đất phải có sự tương thích với chế độ pháp lý về thế chấp
tài sản gắn liền với đất.
24
Luận văn cử nhân Luật
Võ Hoàng Bảo Châu
_________________________________________________________________________
Thứ năm, thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù, thể
hiện sự ưu đãi của chủ sở hữu đối với đất đai là Nhà nước dành cho các chủ thể sử
dụng đất, thế nhưng sự ưu đãi này vẫn nằm trong tầm kiểm sóat chặt chẽ của Nhà
nước, khi thế chấp tài sản thơng thường ta có sự tự do về nơi thế chấp, và trị giá tiền
vay, nhưng khi thế chấp quyền sử dụng đất thì phải tuân theo những quy định hết
sức chặt chẽ của pháp luật về trị giá tiền vay, trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký thế
chấp, việc công chứng chứng thực và thẩm quyền đăng ký thế chấp…Ví dụ như
theo quy định tại Điều 130, khoản 1, điểm a, Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng thế
chấp bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng Nhà nước (hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường , thị trấn đối với trường hợp của hộ gia
đình, cá nhân).
Thứ sáu, khi thế chấp bằng tài sản thông thường pháp luật có quy định cho phép
các bên thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ, còn đối với việc thế
chấp bằng quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định rõ cho phép người sử dụng đất
vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không quy định trường hợp các
bên thỏa thuận cho bên thứ ba được chiếm hữu, sử dụng quyền sử dụng đất đó. Việc
quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;
đảm bảo sự thống nhất quản lý và điều phối đất đai của Nhà nước đối với lọai tài
sản đặc biệt này. Ngòai ra đây còn là một đặc điểm để phân biệt thế chấp quyền sử
dụng đất với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác là trong mọi trường hợp,
sau khi làm đầy đủ các thủ tục pháp lí về thế chấp thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử
dụng đất trong thời gian thế chấp, pháp luật không quy định về việc chuyển giao
quyền sử dụng đất cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ mà đối với trường hợp này
bên nhận thế chấp chỉ nắm giữ những giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất
hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác.
Như vậy ta có thể hình dung bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất cũng chỉ
là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, mục đích đặt ra chỉ là để nâng cao
trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, ràng buộc bên vay với trách nhiệm
phải trả tiền cho bên cho vay, và nó sẽ chấm dứt khi nghĩa vụ đã được thực hiện
xong. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi xảy ra điều kiện đã đến hạn
mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ của mình,
khi đó quyền sử dụng đất thế chấp sẽ bị đem ra xử lý để thu hồi nợ, trong trường hợp
này việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ thơng qua hình thức chuyển nhượng trực tiếp
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất chứ không phải thơng qua hình thức thế chấp, và
khơng phải trong mọi quan hệ thế chấp đều dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất
(nếu bên có nghĩa vụ đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình thì quan hệ thế chấp
chấm dứt, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp, khơng có sự chuyển quyền
sử dụng đất).
25
