Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TÉ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2018



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH.................................................................... 34

1.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................
BLDS

Bộ luật dân sự

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho
sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng
quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất. Đất
đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài
sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo sự giầu có của một quốc gia.
Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vai
trò của đất đai. Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản

xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân
bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Là thành phần quan
trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất
nước. Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật
chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.
Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toàn
quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng
tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành
phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh có sự phát triển
mạnh mẽ và toàn diện. Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ một
huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch nông nghiệp. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng


đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do
quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo
hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trước đây.
Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một số
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôi
chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ
thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội".

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là

một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính. Có
thể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam ”, luận văn hệ thống, tập
hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử
dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần
hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận văn nghiên cứu
phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Đề xuất những kiến nghị
nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình, cá nhân.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu các vấn đề lý
luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là một
giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản.

5


Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người sử dụng
đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy định của pháp
luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như
việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật về
đất đai.
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000),
Viện nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính: “Những quy định về chuyển quyền sử
dụng đất ”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa chính thực hiện.
Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến - Tòa án nhân dân tối cao,

“Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” “Bản
chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”; ThS. Lê
Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”; ...
Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành
chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong
Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam ” (Luận văn thạc sĩ luật học, TS. Đinh
Văn Thanh hướng dẫn) ; Lưu Quốc Thái (2006) , “ về giao dịch quyền sử dụng đất theo
pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai
chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học
Luật Hà Nội 2011;
L ê Văn Thiệp, “ Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất và một số kiến nghị", Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr. 37 - 41, 51;
Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật. Viện Nhà nước và Pháp luật,
Số 3/2012, tr. 60 - 65;
Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Các

6


công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất,
thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ
những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện
pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và
đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn
áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống
và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tì nh hình hiện
nay.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển
không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải
tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa
hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình
và cá nhân
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ
thể sau:
Một là phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Phân
tích những những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình và cá nhân.

7


Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Nhận diện những khó khăn, vướng
mắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân.
Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân.
Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật và
nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
L à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội liên quan
trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các số liệu thu thập từ các cơ
quan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện cũng được sử dụng
trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu:
Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu pháp
luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà không
nghiên cứu đối với các chủ thể khác.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp
luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm:
Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên
cứu cụ thể:

8


- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành,
Luận văn có ý nghĩa trong việc:
- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật
về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng. Theo đó, chỉ rõ tính đặc
thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể
khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này.
- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và
cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng trong thời gian qua
là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh
trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như như những sai
phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng của của các chủ thể. Trên cơ sở
tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp
phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất
đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản.

7. Cơ cấu của luận văn
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

9


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La
Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập
hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản. Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là
một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở
hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có
định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật học
năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ
chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho...” [28, tr.655]. Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một
số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà
nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những
quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người)
sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16]. Trong khi đó, Giáo trình Luật
Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai

thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất
là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và


quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20]. Các quan điểm
trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ
kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng
mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên, khái
niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử
dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các
chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm vi là
quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu
trao cho.
*Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyền
phụ thuộc vào Nhà nước).
Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) và Luật Đất đai 2013 (Điều 4) ghi nhận: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồng
toàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nên
phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhà
nước. Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người

sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện
bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua
việc trao quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực
tế. Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư


cách là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thể
nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế.
Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu (có trước) , còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế.
Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ
thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích,
thời hạn và mục đích sử dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián
tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực
tiếp và cụ thể.
Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập.
Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể là
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ có quyền quyết định cách thức
khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ
thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của
khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở
mục đích sử dụng đất Nhà nước đã xác định ; song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một
phương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị
trường để giao dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh

hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trên
mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương đối của quyền
sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổ
cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói
chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và
tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành.


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân.
* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công cuộc đổi mới
toàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó hàng loạt nghị quyết,
chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định
vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Hộ gia
đình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất.
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của cả
nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông
nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất
chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, hộ
gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên.
Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong
những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõ
hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”
(Điều 20). Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong
nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 9).
Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các

thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong
hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh
khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”. Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức
để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc
các lĩnh vực này”.


Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xác
định thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiều
khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đều
hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình, thì làm đơn
đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác
định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình.
Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai 2013, ta
cần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên có
tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ
gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử
dụng đất của hộ gia đình. Để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba
yếu tố:
- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình
- Đang sống chung trong hộ gia đình ;
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông
qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng hành vi của
mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào các quan hệ pháp
luật đất đai. Hiện nay trong văn bản pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm về
quyền sử dụng đất của cá nhân, song bằng những quy định khác của pháp luật về các
phương thức trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể cho thấy, cơ sở xác lập quyền sử dụng
đất cho cá nhân rất đa dạng như: Cá nhân có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức


được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông
qua các quyền: nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hoặc cá nhân được Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện
quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Đến đây có thể hiểu một cách chung nhất là: quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên cơ sở giao đất, cho
thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bảo vệ và
bảo đảm thực hiện trên thực tế.
* Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
Trên cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm chung của quyền sử
dụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc điểm riêng
khác biệt sau đây:
Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có phạm vi
rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc biệt
và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên

hoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà không dành cho các tổ
chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài. Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức
không phải trả tiền. Song, nếu các hộ gia đình, cá nhân này không sử dụng mà muốn chuyển
nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sản
xuất nông nghiệp mà không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên.
Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Điều này một mặt xuất phát từ khái
niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay chưa


chuẩn xác và còn gây nhiều tranh cãi. Theo đó, Bộ luật Dân sự 2015 không còn điều chỉnh
quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể nhân, trong khi đó, giao dịch về
quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc
xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ vô cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản
29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hôn
nhân đến đâu để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiều
thế hệ. Cùng với đó, xác định quan hệ nuôi dưỡng cũng chưa thực sự rõ ràng bởi không có
tiêu chí nào để đánh giá việc nuôi dưỡng là điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân.
* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Theo từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều là
hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”. Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính
chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay
vì “mua bán” quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ,
theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.

Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp
1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyển
nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất
đai ; mua bán, chuyển nhượng đất đai,... Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng
QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai. Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái
có sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là
chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh


việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển
nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các
chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền
và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển
dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều
kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng) có
nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo
quy định của pháp luật.
nhân.
Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài
sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác
lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nên
khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền
sử dụng đất. Từ đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, người

chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Khi giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ không còn
bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại
quyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét.
Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài sản
chung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự
2015 như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành
viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo
quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.


2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình
được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản,
động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận
của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ
trường hợp luật có quy định khác”.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì mỗi người
trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài
sản chung này, do đó


khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của tất cả thành viên và
mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó.
Đối với quyền sử dụng đất của cá nhân thì cá nhân đó toàn quyền định đoạt tài sản
của mình theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều
kiện nhất định do Nhà nước quy định. Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyển
nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn. Vì vậy người
sử dụng đất cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện

chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện
cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng. Ngược lại, đối với
bên nhận chuyển nhượng, mặc dù họ tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất
tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà
nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Qua đó, có thể thấy
được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng như để
đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc không khai thác
hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy.
Thứ ba, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia
chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đối
với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của
từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp,
lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai
trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh
nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Mặt khác, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng
cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ
thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi
thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng
QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người


chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với
lợi ích chung của Nhà nước.
1.1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân
* Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính
hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể

là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ
thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Tùy vào nhu cầu của mỗi
chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc
chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
* Đối với Nhà nước:
Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự
ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Góp
phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng cao hiệu quả
quản lý, ổn định thị trường. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân còn giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cá
nhân và lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Đối với nền kinh tế:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở
thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường,
tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói
chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng
tăng. Đặc biệt, nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã


tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất
hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào việc hình
thành thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan
hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.

1.2.

Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia

đình và cá nhân.
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân.
* Khái niệm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi
chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc
thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất ; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ ;
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành
vi phạm pháp.
Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện chức
năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cấu thành khác
nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự tác động qua lại với
nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy luật. Trên phương diện lí
luận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội
có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại” [28, tr.358] .
Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo
một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ

(bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng
người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng
như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
* Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và
cá nhân.
Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân được thực hiện trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân
trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng để
sử dụng ổn định, lâu dài. Đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc
quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Không giống với các hàng
hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng
hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước.
Thứ hai, do đất đai có vị trí cố định, không di dời được do vậy khác với cá loại hàng
hóa khác, cần phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông
qua hệ thống giấy tờ về đất.
Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định
giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Chính
phủ quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn cứ để Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô
đất, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên, khả
năng mang lại thu nhập từ quyền sử dụng đất... Đồng thời, còn có những yếu tố khác ảnh
hưởng tới giá, chẳng hạn như sự can thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tư
nâng cấp cơ sở hạ tầng.
Thứ tư, Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không đều sẽ được xem là hành vi
phạm pháp.

1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân
sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác
nhau: Luật đất đai, uật nhà ở, Luật thương mại, Luật kinh doanh bất động sản. Các văn bản
pháp luật được ban hành tương đối thống nhất về quy định về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các nhóm quy phạm sau:
*Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi tham
gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn định, hài hòa lợi ích
của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Nguyên tắc của chuyển nhượng
QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối với các chủ thể khi thiết lập và
thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nội
dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực
thi trên thực tế.
Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủ
các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: nguyên tắc tự do ý chí, tự do
hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các bên...Bên cạnh đó, để
đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại giao dịch chuyển nhượng như:
chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, chủ thể trong nước hay
chủ thể có yếu tố nước ngoài, loại QSDĐ chuyển nhượng là sử dụng cho mục đích nông
nghiệp, hay phi nông nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao... Luật
Đất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ sẽ quy
định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịch
cho phù hợp. Cùng với đó, chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan đến sự chuyển dịch của
các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất. Do vậy, Luật Nhà ở, Luật
kinh doanh bất động sản cũng quy định về nguyên tắc buộc các chủ thể khi thực hiện giao

dịch QSDĐ gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất phải tuân theo. Đặc biệt là đối


với những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS.
* Nhóm quy phạm quy định về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền s ử
dụng đất.
Bất kỳ một quan hệ pháp luật nào cũng có yếu tố chủ thể, nội dung và khách thể.
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài cơ cấu đó. Chính vì
vậy, yếu tố chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một yếu tố quan
trọng trong nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo giáo trình Lý
luận chung về Nhà nước và pháp luật thì: “chủ thể của quan hệ pháp luật là các cá nhân, tổ
chức có những điều kiện do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật” cũng theo
giáo trình này, để đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được tham gia vào quan hệ pháp
luật thì chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
Trong pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định các chủ thể tham
gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức; hộ gia đình, cá nhân
trong nước; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Các chủ thể này phải đảm bảo đủ điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành
vi, cụ thể là đối với cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình tham gia giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc phải có sự ủy quyền cho chủ thể khác thay
mình tham gia. Đối với tổ chức phải là người đại diện theo pháp luật cho tổ chức hoặc được
người đại diện theo pháp luật ủy quyền tham gia giao dịch. Cùng với đó, mỗi chủ thể sử
dụng đất khác nhau, với mục đích sử dụng đất khác nhau thì hình thức sử dụng đất và
phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau. Sự khác nhau này cũng sẽ là cơ
sở, là căn cứ để xác định tư cách chủ thể có hay không được tham gia giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ. Việc chủ thể sử dụng đất nào trong nước, ngoài nước được tham gia giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật đất đai quy định một cách đầy đủ và cụ thể
trong phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là cơ sở để xác định một chủ thể
có được tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? Bên cạnh đó,

không phải ai có tiền cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ. Đối
với một số loại đất mà Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn như đất nông nghiệp
nhằm đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất, có việc làm hoặc nhằm hạn chế tình


trạng đầu cơ, thâu tóm đất vào tay một số thế lực có tiền thì pháp luật đất đai quy định về tư
cách của chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ như: chỉ những hộ nông dân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước, hoặc chủ
thể sinh sống trong phân khu bảo vệ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ mới là chủ thể được
quyền nhận chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp, đất ở tại các phân khu đó của hộ gia
đình, cá nhân; hoặc đối với các chủ thể nhận chuyển nhượng các dự án đầu tư trong kinh
doanh bất động sản thì chủ thể đó cũng phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp,
hợp tác xã với đăng ký kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định và tỷ lệ vốn đầu tư ban
đầu đối với một số dự án cụ thể như: khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp... Các chủ thể nếu không được pháp luật cho phép thì giao dịch chuyển nhượng
được thiết lập cũng đương nhiên vô hiệu hoặc chủ thể không được thực hiện giao dịch
nhưng vẫn ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng còn có thể bị coi là có dấu hiệu lừa
dối, vi phạm cả điều kiện chủ thể và nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Với chủ thể nhận chuyển nhượng nếu không được pháp luật đất đai cho phép thì cũng
không được xác lập QSDĐ hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích trong
quá trình khai thác, sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là những dự án đầu tư của các
doanh nghiệp là các công ty trách nhiệm hữu hạn hay công ty cổ phần,
doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì khi tham gia giao
dịch cần phải xem xét tư cách chủ thể và người có quyền ký kết và thực hiện giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ hay không. Trong trường hợp này, Luật Doanh nghiệp có vai trò
quan trọng trong việc quy định đại diện trước pháp luật của doanh nghiệp là ai với tư cách
là chủ thể được quyền quyết định chuyển nhượng QSDĐ của doanh nghiệp, cũng như có
thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
* Nhóm quy phạm quy định về đối tượng chuyển nhượng trong chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.
Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là khách thể của quan hệ
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ. Khách thể của một quan hệ
pháp luật là những lợi ích vật chất, tinh thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các chủ thể
mong muốn đạt được khi tham gia các quan hệ pháp luật. Khách thể của quan hệ pháp luật