Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại việt nam (luận văn thạc sỹ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CỬ NHÂN QUẢN TRỊ - LUẬT

SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM
LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT

KHÓA: 34

KHOA: QUẢN TRỊ

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. VŨ THỊ THANH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
CỬ NHÂN NGÀNH QUẢN TRỊ - LUẬT

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ PHƯƠNG DIỄM
LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 MSSV: 0955060018
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. VŨ THỊ THANH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan khóa luận này do tơi thực hiện. Các đoạn trích được dẫn trong
khóa luận đã được ghi nguồn đầy đủ. Những nội dung dịch trực tiếp từ các văn bản
nước ngồi đã có chú dẫn nguồn của văn bản gốc. Nếu như có bất kỳ sai phạm nào,
tôi xin tự chịu trách nhiệm trước nhà trường.
Sinh viên

Trần Thị Phương Diễm


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam: Ngân hàng
Techcombank.
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội: Ngân hàng Quân đội.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam: Ngân hàng BIDV.
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín: Ngân hàng Sacombank.
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam: Ngân hàng
Agribank.
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: Ngân hàng ACB.
Ngân hàng Công Thương Việt Nam: Ngân hàng Vietinbank.


MỤC LỤC
MỤC LỤC .................................................................................................................. 1
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 4
1. Tính cấp thiết của đề tài. ...................................................................................... 4
2. Tình hình nghiên cứu đề tài. ................................................................................ 5
3. Mục đích nghiên cứu. ............................................................................................ 5
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu. ................................................... 6
5. Ý nghĩa khoa học và dự kiến ứng dụng của đề tài. ............................................ 6
6. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................... 6
7. Những nội dung cơ bản của khóa luận. .............................................................. 6
PHẦN NỘI DUNG .................................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.7
1.1. Khái quát chung về hoạt động thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại. ................................................................. 7
1.1.1. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư. ............................................................... 7
1.1.2. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại. ................................................................................................................. 7

1.2. Đặc trưng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay. 8
1.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại. ...................................................................................... 9
1.3.1. Xuất phát từ tính rủi ro khi cho vay dưới hình thức dự án và tính rủi ro từ
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. .......................................................... 9
1.3.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với chủ dự án, nhà đầu tư khác. ..... 10
1.3.4. Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với xã hội ........................................ 10
1.4. Nội dung cần được thẩm định. ........................................................................ 11
1.4.1. Các vấn đề trước khi thẩm định và các quy định pháp luật về lựa chọn cán bộ
thẩm định. .................................................................................................................. 11
1.4.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư. ...................................................... 11
1.4.3. Thẩm định các thông số dự báo thị trường và doanh thu. .............................. 16
1.4.3.1. Các thông số dự báo kinh tế vĩ mô. .............................................................. 17
1.4.3.2. Các dự báo về thị trường của dự án ............................................................. 17
1.4.5. Thẩm định dòng tiền hay ngân lưu của dự án. ............................................... 18
1.4.5.1. Sự khác nhau giữa quan điểm ngân hàng và chủ đầu tư trong lập ngân lưu
dự án. ......................................................................................................................... 18
1.4.5.2. Thẩm định cách xử lý một số loại chi phí. ................................................... 19
1.4.6. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá tài chính ...................................................... 20
1.4.6.1. Hiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV – Net Present Value) .................. 20
1.4.6.2. Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR – Internal Rate of Return). ............................. 21
1.4.6.3. Chi phí sử dụng vốn. .................................................................................... 21
1.4.6.4. Các chỉ tiêu tài chính khác. .......................................................................... 22
1


1.4.7. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án đầu tư. ............................................ 23
1.4.8. Phân tích và kiếm sốt rủi ro của dự án. ........................................................ 24
1.5. Các yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại. ...................................................... 24

1.6. Các nhân tố tác động đến quá trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại ............................................................. 25
1.6.1. Các nhân tố chủ quan. .................................................................................... 25
1.6.2. Các nhân tố khách quan .................................................................................. 26
Kết luận chương 1 ................................................................................................... 27
CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM HIỆN
NAY VÀ CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ. ........................................................... 28
2.1. Thực trạng chung của công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam hiện nay. .......................................................................... 28
2.1.1. Tổng quan chung về dự án. ............................................................................. 28
2.1.3. Thẩm định về chi phí của dự án, hay cịn được gọi là đánh giá khả năng cung
cấp nguyên vật liệu của các yếu tố đầu vào của dự án. ............................................ 33
2.1.4. Thẩm định các phương diện về mặt kỹ thuật của dự án. ................................ 33
2.1.5. Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý, nhân sự của dự án. .................. 35
2.1.6. Thẩm định về nguồn vốn, cách thức sử dụng và tính khả thi của nguồn vốn
của dự án. .................................................................................................................. 37
2.1.7. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án. ..... 38
2.1.8. Thẩm định rủi ro của dự án. ........................................................................... 40
2.1.9. Kết luận và kiến nghị của cán bộ thẩm định. .................................................. 41
2.2. Những điểm đạt được và hạn chế của công tác thẩm định dự án đầu tư
trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay.43
2.2.1. Những điểm đạt được. ..................................................................................... 43
2.2.2. Những hạn chế. ............................................................................................... 44
2.2.2.1. Những hạn chế về mặt quy trình và chất lượng thẩm định chung ............... 44
2.2.2.2. Trong nội dung thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm,
dịch vụ đầu ra của dự án............................................................................................ 45
2.2.2.3. Trong nội dung thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án. ............................ 46
2.2.2.4. Trong nội dung thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ
của dự án. .................................................................................................................. 46

2.2.2.5. Ở nội dung kết luận thẩm định. .................................................................... 48
2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế. ................................................................... 48
2.2.3.1. Những nhân tố thuộc về mặt chủ quan ........................................................ 48
2.2.3.2. Những nguyên nhân về mặt khách quan. ..................................................... 50
2.3. Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định dự án
đầu tư trong hoạt động cho vay hiện nay.............................................................. 51
2.3.1. Đối với các ngân hàng thương mại ................................................................. 51
2


2.3.1.1 Hồn thiện quy trình thẩm định. ................................................................... 51
2.3.1.2. Hồn thiện nội dung thẩm định .................................................................... 51
2.3.1.2. Tăng cường số lượng và chất lượng của các cán bộ thẩm định trong ngân
hàng. .......................................................................................................................... 54
2.3.2. Đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. ............................................... 54
2.3.3. Đối với các chủ dự án. .................................................................................... 55
Kết luận chương 2 ................................................................................................... 56
KẾT LUẬN CHUNG .............................................................................................. 56
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 57
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 59

3


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong những năm gần đây, nợ xấu của các ngân hàng thương mại đã trở
thành một vấn đề được xã hội quan tâm. Có thể nói, mức độ nợ xấu của các ngân
hàng thương mại khá cao, trong các năm 2011 đến 2013 đều trên mức 3%. Cụ thể
như sau: năm 2011, lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước chủ động công bố tỷ lệ nợ

xấu trong các ngân hàng. Theo đó, nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng ở mức 3,6 3,8% tổng dư nợ. Con số này tới cuối năm 2012, theo công bố của Ngân hang nhà
nước là 4,08 %, cho dù theo các tổ chức đánh giá độc lập thì con số thực tế cao hơn
nhiều. Bước sang năm 2013, tỷ lệ nợ xấu vẫn tiếp tục tăng cao, chạm mức 4,67%
vào tháng 4/2013, có thể thấy những số liệu về nợ xấu luôn biến động một các tiêu
cực.
Tuy nhiên, nợ xấu sẽ không được xã hội quan tâm nếu nó khơng có các tác
động tiêu cực đến các ngân hàng thương mại nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu chỉ là một trong những rủi ro tín dụng điển hình của các
ngân hàng thương mại, và tác động xấu đến hoạt động của các ngân hàng thương
mại. Bên cạnh đó, ngân hàng chính là các trung gian tài chính, được xem là hệ tuần
hoàn vốn của mỗi quốc gia, sự tồn tại hay đổ vỡ của các ngân hàng thương mại
khơng những tác động trực tiếp mà cịn với mức độ rất lớn đối với nền kinh tế. Có
thể lấy sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng của Mỹ năm 2008 là minh chứng rõ ràng
nhất về sự tác động lớn của hệ thống ngân hàng. Với sự gia tăng của “bong bóng bất
động sản” kéo theo nợ xấu xuất hiện khiến nhiều ngân hàng tại Mỹ thua lỗ nặng,
dẫn đến sự sụp đổ của các ngân hàng lớn như: Lehman Brothers, Merrill Lynch,
Countrywide Financial, Bear Stearns, Ameribank…. Và sự khủng hoảng kinh tế ở
Mỹ nói riêng và ở khắp thế giới nói chung chính là hậu quả nghiêm trọng nhất bắt
nguồn một phần từ vấn đề trên.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, để có thể được vay vốn, một trong
những điều kiện đó chính là phải có dự án đầu tư khả thi, có hiệu quả và phù hợp
với các quy định của pháp luật. Để xác minh được vấn đề trên, các ngân hàng
thương mại buộc phải có cơ chế thẩm định dự án đầu tư trước khi cho vay vốn. Tuy
nhiên, vì chạy theo lợi nhuận cùng với sự lỏng lẽo, thiếu cơ chế chặt chẽ trong
chính sách và sự xuống dốc trong đạo đức nghề nghiệp của một số cán bộ ngân
hàng đã dẫn đến hiện tượng xem nhẹ vấn đề thẩm định, một số dự án đầu tư vẫn
được cho vay kể cả khi khơng có đáp ứng được tính khả thi và hiệu quả. Hậu quả
kéo theo là một loạt các khoản nợ dù đã đến hạn nhưng vẫn chưa thể hoàn thành
nghĩa vụ. Đây cũng một trong những nguyên nhân trực tiếp và phổ biến gây nên rủi
ro tín dụng, cụ thể là tỷ lệ nợ xấu khá cao ở nước ta hiện nay. Nhận thấy được tầm

quan trọng của vấn đề thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho
vay, em xin phép lựa chọn đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam” nhằm có thể nghiên cứu một
cách khoa học và đưa ra giải pháp cho những bất cập trong hệ thống thẩm định, góp
một phần nhỏ của mình vào q trình gỡ bỏ khó khăn cho các ngân hàng thương
mại tại Việt Nam hiện nay.

4


2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Có thể nói, cơng tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại chủ đề rộng lớn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều
tác giả với các đề tài nghiên cứu, góc độ nghiên cứu khác nhau.
Qua quá trình khảo sát nghiên cứu của các trường đại học tại Việt Nam, đặc
biệt là các trường đại học có chuyên ngành về kinh tế như Đại học Kinh tế Quốc
dân, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh…,tác giả nhận thấy có rất nhiều đề
tài nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại.Từ những đề tài mang tính khái quát chung cho hoạt động
cho vay như: luận văn thạc sĩ “Hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay doanh nghiệp
tại ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á” của tác giả Nguyễn Thị Tường
Vy năm 2012 đến những đề tài nghiên cứu sát với đề tài tác giả nghiên cứu như:
khóa luận cử nhân “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án
đầu tư tại ngân hàng BIDV – Cầu Giấy” của Nguyễn Thị Thu Tinh (2012); khóa
luận cử nhân“Thẩm định tài chính dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần
kỹ thương Việt Nam, thực trạng và giải pháp” của Đào Mạnh Tiến (2010), khóa
luận “Thực trạng cơng tác thẩm định dự án vay vốn tại Vietinbank” của Đồn Thị
Thùy Dung (2009)
Bên cạnh đó, đề tài cũng được đề cập trong nhiều sách chuyên khảo như: TS.
Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng

ngân hàng thương mại”, PGS.TS Phước Minh Hiệp, Th.S Lê Thị Vân Đan (2011),
“Giáo trình Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư”…
Nhìn chung, các cơng trình kể trên đều có giá trị ứng dụng và ý nghĩa thực
tiễn nhất định. Tuy nhiên, các cơng trình nghiên cứu trên đa phần tập trung vào
nghiên cứu thực trạng của một ngân hàng thương mại nhất định, chưa đưa ra được
thực trạng chung của các ngân hàng thương mại hiện nay, đồng thời khía cạnh pháp
lý trong các cơng trình chưa được khai thác sâu. Mặt khác, thực trạng hiện nay cho
thấy, công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam hiện nay vẫn cịn nhiều hạn chế. Vì vậy, trên cơ sở các đề
tài đó, tác giả tiếp tục đào sâu nghiên cứu các vấn đề thuộc về công tác thẩm định
dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại nhằm giảm thiểu
rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động này.
3. Mục đích nghiên cứu.
Với đề tài trên, mục tiêu cần hướng đến đó là:
Thứ nhất, nghiên cứu và tìm hiểu một các khoa học các cơ sở lý luận về dự
án đầu tư cũng như thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại nhằm có cái nhìn tổng quan nhất về vấn đề.
Thứ hai, khảo sát thực tế về vấn đề thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại, từ đó nhận ra được những vấn đề bất cập hiện
nay, và tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến bất cập, làm tiền đề cho việc đưa ra các giải
pháp để khắc phục bất cập.
Thứ ba, sau khi hiểu rõ về cơ sở lý luận, thực trạng cũng như nguyên nhân,
vận dụng tất cả những kiến thức đã có để đưa ra được những giải pháp nhằm khắc
phục các bất cập hiện tại trong công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
5


4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.
Thẩm định tính khả thi và hiệu quả của một dự án đầu tư trong hoạt động cho

vay của ngân hàng thương mại là một vấn đề có nhưng nội dung chính như: thẩm
định về khả năng của chủ thể lập dự án đầu tư, thẩm định về dự án đầu tư và thẩm
định về các biện pháp đảm bảo vốn vay. Tuy nhiên với giới hạn cho phép của một
luận văn cử nhân, em xin phép được tập trung vào vấn đề thẩm định dự án đầu tư
mà không đi nghiên cứu các nội dung còn lại để đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu
đối với một luận văn của cử nhân Quản trị - Luật. Em xin chân thành cảm ơn các
thầy cô.
Như tên đề tài, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những vấn đề kinh tế
cũng như pháp luật phát sinh trong quá trình thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại bao gồm thẩm định tính pháp lý của dự
án, thẩm định thị trường, chi phí, doanh thu của dự án; thẩm định ngân lưu dự án;
thẩm định các chỉ tiêu tài chính, khía cạnh kỹ thuật của dự án; thẩm định rủi ro của
dự án.
5. Ý nghĩa khoa học và dự kiến ứng dụng của đề tài.
Khóa luận sẽ phân tích các vấn đề lý luận và tìm hiểu về thực trạng thẩm
định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt
Nam, làm rõ được những bất cập và thiếu sót trong các quy định thực tế, và lý giải
vấn đề dưới góc độ kinh tế và pháp luật. Từ đó, đưa ra được các giải pháp nhằm
khắc phục những bất cập của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho
vay.
Kết quả nghiên cứu khóa luận có thể là tài liệu tham khảo cho các ngân hàng
thương mại để xây dựng và hoàn thiện hệ thống thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của mình, nhằm giảm thiểu thấp nhất những rủi ro tín dụng có thể xảy
ra. Đối với chủ thể vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư, khóa luận sẽ cung cấp
các kiến thức dưới góc độ pháp lý và kinh tế để thực hiện hoạt động vay vốn của
mình. Đồng thời, đối với các cơ quan nhà nước, đây có thể là tài liệu tham khảo
nhằm giúp đề ra và hồn thiện các chính sách pháp luật trong vấn đề hạn chế rủi ro
tín dụng trong các ngân hàng thương mại hiện nay, thực hiện tốt được chức năng
quản lý và điều hành nền kinh tế của Nhà nước Việt Nam.
6. Phương pháp nghiên cứu.

Trong đề tài, tác giả vận dụng, kết hợp đa dạng các phương pháp nghiên cứu
khác nhau. Ví dụ như: phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử, phương pháp tổng hợp các dữ liệu, phương pháp phân tích, đối chiếu với
thực tế, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh… Trong đó phương pháp vận
dụng phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin giữ vai
trò là phương pháp nghiên cứu chủ đạo trong đề tài nghiên cứu của tác giả.
7. Những nội dung cơ bản của khóa luận.
Chương 1: Tổng quan về cơng tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay và các giải pháp, kiến
nghị.

6


PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1. Khái quát chung về hoạt động thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại.
1.1.1. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư.
Trong những năm gần đây, hoạt động đầu tư đặc biệt là đầu tư nước ngồi
đóng vai trị quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế Việt Nam. Để có thể hiểu
được thẩm định dự án đầu tư trước hết chúng ta cần hiểu bản chất đầu tư và dự án
đầu tư. Mặc dù có rất nhiều khái niệm về “đầu tư” cũng như “dự án đầu tư” hiện
nay, nhưng tổng quát, đầu tư là việc bỏ vốn vào một hoạt động nào đó trong tương
lại và sẽ mang lại những lợi ích nhất định (như lợi nhuận hoặc các lợi ích kinh tế xã hội khác) và dự án đầu tư thường là tập hợp các đề xuất, cụ thể hóa các chính
sách, chi phí của một hoạt động đầu tư và việc lập ra các vấn đề đó đều nhằm đạt
được một mục tiêu cụ thể nào đó trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, việc lập ra một dự án đầu tư là một vấn đề khá phức tạp, đòi hỏi
phải đáp ứng những tiêu chí nhất định và dễ dẫn đến những sai sót có thể ảnh hưởng
đến quá trình thực hiện dự án. Lúc này, để giảm tính rủi ro thấp nhất thì việc thẩm
định dự án đầu tư như một phương pháp khoa học và hợp lý nhằm giúp các doanh
nghiệp có thể đưa ra các quyết định phù hợp. Như vậy có thể thấy được thẩm định
dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và
tồn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư, cho phép
đầu tư hoặc các quyết định có liên quan khác. Kết quả của việc thẩm định dự án đầu
tư là phải đưa ra được những kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án1.
Tùy từng đối tượng mà thẩm định dự án đầu tư mang lại những lợi ích khác
nhau. Đối với nhà đầu tư, việc thẩm định sẽ giúp họ dễ dàng đưa ra quyết định đầu
tư hay không đầu tư vào dự án. Đối với các cơ quan thẩm quyền, mục đích của việc
thẩm định sẽ giúp xác định được lợi ích kinh tế - xã hội nào sẽ mang lại từ dự án, có
phù hợp với chính sách của nhà nước hay khơng. Ngồi ra đối với tổ chức tín dụng,
đặc biệt là các ngân hàng thương mại, quyết định cấp tín dụng cho một dự án đầu tư
nào đó sẽ phụ thuộc rất lớn về các kết luận của công tác thẩm định dự án. Có thể
thấy, thẩm định dự án đầu tư đã, đang và sẽ đóng một vai trị vơ cùng quan trọng
trong các quyết định và giúp giảm bớt các rủi ro hiện nay.
1.1.2. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại.
Để có khái niệm tổng quát về thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại trước hết chúng ta cần hiểu rõ về “hoạt động cho
vay”. Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì cho vay được xem như
một trong những hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng, cụ thể “cho vay là hình
thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một
khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trà cả gốc và lãi”2. Như vậy, với tư cách là một hình
1

PGS.TS Phước Minh Hiệp, Th.S Lê Thị Vân Đan (2011), “Giáo trình Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư”,

NXB Lao động – xã hội, tr.71.
2
Khoản 14 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng 2010.

7


thức cấp tín dụng, cho vay cũng có những đặc điểm của hoạt động cấp tín dụng như:
một bên cho vay ln là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động hoặc các tổ chức
khác được phép thực hiện hoạt động của ngân hàng, đối tượng cấp tín dụng được
thể hiện dưới hình thức vốn tiền tệ hoặc tài sản và thời gian cho vay rất đa dạng và
phong phú. Đồng thời, hoạt động cho vay cũng mang những đặc điểm riêng biệt
như: (1) đối tượng cấp tín dụng của hoạt động cho vay là tiền tệ, (2) thời hạn trong
hoạt động cho vay rất đa dạng và phong phú, (3) quan hệ cho vay luôn được thiết
lập bởi hợp đồng tín dụng3.
Thực tế hiện nay chưa có bất kỳ khái niệm nào cụ thể về vấn đề thẩm định
dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Tuy nhiên với tất
cả các khái niệm đã được trình bày trên, tác giả có thể hiểu “thẩm định dự án đầu tư
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là việc tổ chức, xem xét một
cách toàn diện và khoa học các dự án đầu tư nhằm thực hiện một số mục đích cụ thể
trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại”.
1.2. Đặc trưng của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay.
Để có thể thực hiện tốt công tác thẩm định cán bộ ngân hàng cần hiểu rõ bản
chất của công tác thẩm định. Trước hết, công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thực tế chính là công tác xem xét lại các bản kế
hoạch, dự án đầu tư mà khách hàng đã làm và nộp cho ngân hàng với mục đích cấp
tín dung. Với bản chất như trên, công tác thẩm định thật sự của cán bộ ngân hàng là
kiểm tra, phát hiện ra những sai sót, những điểm nghi ngờ tồn tại trong dự án đầu
tư, qua đó đề nghị khách hàng bổ sung, chỉnh sửa nhằm giúp ngân hàng có đầy đủ

các thơng tin trước khi đưa ra quyết định cấp tín dụng của mình. Cuối cùng, vấn đề
quan trọng nhất chính là sự so sánh phù hợp với các chỉ tiêu cấp tín dụng của ngân
hàng thương mại, từ đó đưa ra lời khuyên về vấn đề doanh nghiệp có được cấp tín
dụng cho dự án đầu tư hay khơng.
Bên cạnh đó, cán bộ ngân hàng cần phải xác định rõ tư cách khi thẩm định
dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Thực tế cán bộ ngân hàng cần
tách bạch giữa quyết định đầu tư với quyết định cho vay với nhau. Quyết định đầu
tư ở đây là dành cho các nhà đầu tư khi có ý định đầu tư vào dự án, lúc này các nhà
đầu tư sẽ xem xét đến mức lợi nhuận mà dự án có thể mang lại. Cịn quyết định cho
vay ở đây thực tế thuộc về các ngân hàng thương mại, mục đích cuối cùng của ngân
hàng là việc có thu hồi được dòng tiền đã cho vay và số tiền lãi đúng thời hạn hay
khơng, nhằm xác định tính phù hợp với mục tiêu của ngân hàng. Dù đều mang bản
chất thẩm định dự án đầu tư, đều mang một số điểm giống nhau khi thẩm định, tuy
nhiên với mục đích thẩm định khác nhau, cơng tác thẩm định dự án đầu tư trong
ngân hàng chắc chắn sẽ có những điểm khác biệt với công tác thẩm định đầu tư
thông thường.
Chính vì mục tiêu khác nhau, nên việc xem xét độ quan trọng của các mục
tiêu tài chính cũng sẽ khác nhau ở công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay và đầu tư. Ở hoạt động đầu tư, vấn đề lợi nhuận luôn được đặt lên hàng
đầu, từ đó có thể thấy được các chỉ tiêu về lợi nhuận như NPV (Net Present Value chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần của dự án), BCR (Benefit Cost Ratio – tỷ suất lợi
3

Xem thêm “Giáo trình luật ngân hàng”, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Luật thương mại
(2010) NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr.214-216.

8


phí), IRR (Internal Rate of Return – tỷ suất sinh lợi nội bộ), PI (Profitability Index –
chỉ số lợi nhuận)... được đặt lên hàng đầu và có tầm quan trọng cao. Trong khi đó,

đối với tư cách là ngân hàng cho vay, dù các chỉ số đã nêu trên cũng đóng vai trị
khá quan trọng nhưng ngồi những chỉ tiêu đó, ngân hàng cịn phải chú trọng những
khía cạnh tài chính quan trọng khác, trước hết đó chính là ngân lưu của dự án. Đối
với các quyết định cho vay thì ngân lưu của dự án như một phần dẫn đến mục đích
chính là tính các chỉ số như NPV, IRR…, tuy nhiên đối với cán bộ ngân hàng ngân
lưu dự án đóng vai trị quan trọng để xác định được mức thu nhập của dự án theo
từng thời kỳ, biết được tiền đang ở đâu và có được sử dụng đúng mục đích hay
khơng và từ đó xác định được có thể thu được vốn đã vay và lãi vay theo đúng thời
hạn hay khơng. Và khi tính tốn ngân lưu dự án cán bộ thẩm định cũng cần đứng
dưới góc độ ngân hàng, tức là phải loại bỏ tác động của việc cho vay vì thực tế ngân
hàng muốn biết dự án có hiệu quả hay khơng là chỉ do bản thân mối quan hệ giữa
chi phí và lợi ích phát sinh từ dự án, chứ khơng quan tâm đến địn bẩy tài chính4.
Ngồi ra, các chỉ tiêu khác về khả năng trả nợ như: DSCR (Debt service coverage
ratio – tỷ số khả năng trả nợ), tỷ số khả năng trả lãi vay, tỷ lệ hoàn trả nợ… đều là
những chi tiêu mà cán bộ thẩm định trong ngân hàng phải chú trọng.
1.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại.
1.3.1. Xuất phát từ tính rủi ro khi cho vay dưới hình thức dự án và tính rủi ro
từ hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.
Thực tế cho thấy, các hoạt động cho vay theo dự án đầu tư hiện nay thường
là các dự án trung và dài hạn. Như vậy, để có thể thực hiện được các dự án này, số
vốn để đầu tư thơng thường khá lớn, do đó việc hồn trả vốn đã vay là lãi vay cũng
phải mất một khoảng thời gian dài. Cùng với đặc điểm vốn đầu tư khá lớn của các
dự án, mức rủi ro sẽ cao hơn, tính thanh khoản kém hơn và chi phí cơ hội cho hoạt
động cho vay dưới hình thức dự án cũng sẽ nhiều hơn so với các hình thức cho vay
khác. Bên cạnh đó, vì dự án xảy ra trong một thời gian khá dài, do đó sẽ có nhiều
biến động trong thời gian thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt là biến số khơng có sự ổn
định cao như: tình hình kinh tế chung của đất nước, của ngành, các mức lãi suất,
lạm phát, các chính sách nhà nước… Nếu khơng có những phương pháp dự đốn và
phòng ngừa kịp thời sẽ dễ dẫn đến những hậu quả xấu, gây ảnh hưởng đến khả năng

trả nợ và lãi vay của chủ dự án.
Ngoài ra, hoạt động cho vay là hoạt động dựa trên yếu tố tín nhiệm nên tỉnh
rủi ro khá cao, đồng thời những rủi ro đó có thể bắt nguồn từ: dự án đầu tư khơng có
tính khả thi, khơng hiệu quả, dự án đầu tư khơng được đánh giá chính xác và tương
ứng với số tiền cho vay, dự án khơng có hoặc có những phương pháp dự báo khơng
phù hợp…Do đó, cơng tác thẩm định trong ngân hàng được xem là một biện pháp
phù hợp hiệu quả và khoa học nhằm giúp hiểu rõ được tính chất khả thi của dự án,
nhằm giảm thiểu rủi ro kể trên của dự án.
Không dừng lại ở góc độ kinh tế, cơng tác thẩm định cịn giúp cho ngân hàng
thực hiện hoạt động cho vay đúng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy
định tại Khoản 4 Điều 7 Quyết định 1627/2001/QĐ – NHNN về việc ban hành Quy
chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, một trong những điều kiện để
4

TS. Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương
mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.239

9


ngân hàng có thể cho khách hàng vay vốn đó chính là có dự án đầu tư, phương án
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương
án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Như vậy, công
tác thẩm định sẽ giúp xác định được yếu tố “tính khả thi và hiệu quả” của dự án,
đảm bảo ngân hàng có thể đưa ra những quyết định cho vay khơng những đáp ứng
được tính sinh lợi, quản lý rủi ro ở góc độ kinh tế mà còn đảm bảo tuân thủ được
đúng quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, để có thể đáp ứng được nhu cầu vay vốn của mình, các nhà đầu
tư cũng sẽ không ngần ngại thổi phồng các thông tin tài chính trong bản dự án đầu
tư theo hướng tốt nhất. Lúc này, công tác thẩm định sẽ giúp các ngân hàng nhìn

nhận được một cách khách quan và thực tế hơn về dự án đầu tư, phát hiện những lỗi
sai cũng như những thông tin được thổi phồng trong bản dự án. Cuối cùng, cơng tác
thẩm định cịn giúp ngân hàng hạn chế được những rủi ro thông qua việc xác định
các vấn đề khi cho vay vốn như: (1) định hướng việc đưa ra quyết định cho vay, (2)
xác định được loại vốn vay cũng như mức cho vay, (3) các điểu khoản và điều kiện
cho vay. Thực hiện được điều này đồng nghĩa ngân hàng đã tự giúp mình đưa ra
được những quyết định cho vay chính xác và phù hợp hơn, từ đó giúp giảm bớt
những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai.
1.3.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với chủ dự án, nhà đầu tư
khác.
Không những mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng mà cơng tác thẩm định
cịn mang lại nhiều lợi ích cho các chủ dự án. Cũng như ngân hàng, trước hết cơng
tác thẩm đính sẽ giúp cho khách hàng có thể chứng minh được khả năng đáp ứng
các điều kiện cho vay vốn theo quy đúng quy định của pháp luật, cụ thể ở đây là
Khoản 4 Điều 7 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành Quy chế cho
vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Bên cạnh đó, cơng tác thẩm định của
ngân hàng cũng sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn lại dự án đầu tư của mình một lần nữa,
xem xét tính khả thi của dự án. Thơng qua đó, nhà đầu tư có thể phát hiện ra các sai
sót, lỗi sai trong quá trình xây dựng dự án và chỉnh sửa, bổ sung cho dự án được
hoàn thiện hơn, tránh những tác động xấu có thể dẫn đến việc khơng thực hiện được
hoặc thực hiện không đầy đủ, gây tổn thất lớn cho chính chủ dự án.
1.3.4. Sự cần thiết của công tác thẩm định đối với xã hội
Trên thực tế, có rất nhiều quan điểm cho rằng việc thẩm định chỉ thường tác
động và mang lại lợi ích cho những người có liên quan đến dự án đầu tư như: chủ
dự án, các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng trong các hoạt động tín dụng…Tuy
nhiên, cơng tác thẩm định cũng tác động rất lớn đến lợi ích chung của tồn xã hội
ngày nay. Một dự án khơng khả thi có thể gây nên việc thất thốt vốn, nguồn nhân
lực trước đây đã thuê mướn cũng sẽ bị thất nghiệp, tác động đến kinh tế chung của
ngành… và hàng loạt các hậu quả xấu bắt nguồn từ vấn đề trên. Có thể thấy, cơng
tác thẩm định chính là một biện pháp hiệu quả để có thể loại bỏ giảm bớt việc thực

hiện của một số dự án đầu tư khơng có tính khả thi và khơng mang lại lợi ích kinh tế
cho xã hội, giảm bớt được những thiệt hại có thể xuất phát từ chính những dự án
khơng khả thi đó.

10


1.4. Nội dung cần được thẩm định.
Công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại là một cơng tác phức tạp, địi hỏi nhiều kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm để thực hiện. Những nội dung cần được thẩm định như sau:
1.4.1. Các vấn đề trước khi thẩm định và các quy định pháp luật về lựa chọn
cán bộ thẩm định.
Giai đoạn trước thẩm định như một giai đoạn tiền đề trước khi thực hiện
cơng tác thẩm định, nhưng khơng vì thế mà giai đoạn này không cần thiết. Ở giai
đoạn này, các nhân viên thẩm định cần phải xác định được các phương pháp thẩm
định cũng như các kết luận về mặt giá trị thẩm định nào cần được đưa ra tùy thuộc
vào mục đích thẩm định. Bên cạnh đó, một vấn đề quan trọng cần phải được thực
hiện trong giai đoạn này đó chính là lựa chọn người thực hiện công tác thẩm định
phù hợp với các quy định của pháp luật cũng như của ngân hàng thương mại. Các
quy định của pháp luật cụ thể như sau:
 Theo Khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng quy định như sau “Tổ
chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách
nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng”, như vậy việc lựa chọn cán
bộ thẩm định cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc trên, tránh sự trùng lập giữa cán bộ
thẩm định và cán bộ ra quyết định tín dụng nhằm đảm bảo tính khách quan của cơng
tác thẩm định.
 Việc không cho vay đối với các cán bộ thẩm định cũng được đặt ra trong
quá trình thẩm định. Cụ thể theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 19 Quyết định
1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành quy chế cho của các tổ chức tín dụng đối

với khách hàng thì khơng được cấp tín dụng đối với cán bộ, nhân viên của chính tổ
chức tín dụng đó thực hiện nhiệm vụ thẩm định, quyết định cho vay. Như vậy, ngân
hàng thương mại không được lựa chọn cán bộ thẩm định mà họ cũng là khách hàng
trong giao dịch đó.
Bên cạnh các quy định pháp luật, những yêu cầu về kiến thức và chuyên môn
và kinh nghiệm cũng được đặt ra đối với cán bộ thẩm định nhằm phù hợp với các
loại giao dịch khác nhau ở các thị trường khác nhau.
1.4.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư.
Để thực hiện một dự án đầu tư các vấn đề quan trọng không chỉ về mặt kinh
tế mà còn là các vấn đề pháp lý xoay quanh dự án đầu tư đó. Để tránh được các rắc
rối về mặt pháp lý, cán bộ ngân hàng cũng phải kiểm tra tính chính xác cũng như về
số lượng và tính hợp pháp của các hồ sơ pháp lý mà chủ dự án cung cấp. Cụ thể như
sau:
Thứ nhất, cán bộ thẩm định cần xem xét đến dự án mà chủ dự án hướng đến
có được phép đầu tư hay khơng hay nói cách khác có thuộc vào các lĩnh vực cấm
đầu tư được quy định tại Điều 29 – Luật Đầu tư 2005, cụ thể các lĩnh vực cấm đầu
tư như sau:
 Các dự án gây phương hại đến quốc phịng an ninh quốc gia, lợi ích cơng
cộng.
 Dự án gây phương hại đến di tích lịch sử, văn hoá đạo đức thuần phong
mỹ tục Việt Nam.

11


 Các dự án gây tổn hại đến sức khoẻ nhân loại, làm huỷ hoại tài nguyên,
phá huỷ môi trường.
 Các dự án xử lý phế thải độc hại đưa từ bên ngồi vào Việt Nam; sản xuất
các loại hố chất độc hại hoặc sử dụng tác nhân độc hại bị cấm theo Điều ước quốc
tế.

Thứ hai, cán bộ ngân hàng cần thẩm định lĩnh vực mà dự án đầu tư hướng
đến có phù hợp với những lĩnh vực ngành nghề mà chủ dự án được quyền kinh
doanh dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đối với các dự án đầu tư
mang tính chất mở rộng sản xuất kinh doanh qua các lĩnh vực ngành nghề khác mà
nằm ngồi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trước đó, cán bộ thẩm định cần
xem xét đã có sự thay đổi trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trước đó theo
đúng quy định tại Điều 26 – Luật Doanh nghiệp 2005. Ngoài ra, đối với các ngành
nghề mà dự án hướng đến là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cán bộ ngân hàng
cần thẩm định thêm về những điều kiện đối với ngành nghề đó theo quy định pháp
luật như tổng số vốn pháp định, ví dụ như kinh doanh bất động sản (vốn pháp định
6 tỷ đồng theo quy định tại Điều 3 – Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản); hoặc phải có
các chứng chỉ hành nghề, ví dụ lĩnh vực Dịch vụ khám chữa bệnh tư nhân theo quy
định Thông tư 07/2007/TT-BYT ngày 25/5/2007 của Bộ Y tế hướng dẫ về hành
nghề y, y học cổ truyền và trang thiết bị y tế tư nhân.
Thứ ba, có một số dự án để có thể thực hiện và triển khai thì cần các điều
kiện theo quy định của Luật doanh nghiệp 2005 về các trường hợp phải có sự đồng
ý của các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền trong doanh nghiệp. Cụ thể như sau:
 Đối với các dự án đầu tư quy định trong điều lệ của các doanh nghiệp,
nếu muốn được thông qua thực hiện phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như
đạt được một lượng phần trăm đồng ý nhất định của các cơ quan quản lý cấp cao
như: hội đồng thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn), Đại hội đồng cổ
đông (đối với công ty cổ phần)…hoặc thuộc thẩm quyền quyết định của một tổ
chức, cá nhân nào trong doanh nghiệp thì cán bộ thẩm định cần xem xét lại các
quyết định thành lập dự án đầu tư (thể hiện rõ việc đáp ứng được các điều kiện) của
các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, nếu thiếu yêu cầu chủ dự án bổ sung.
 Theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 104 Luật Doanh nghiệp 2005, ở
công ty cổ phần, đối với các quyết định đầu tư có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50%
tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất, nếu điều lệ cơng ty
khơng có quy định khác thì buộc phải được thơng qua bởi quyết định của Đại hội

đồng cổ đông (với điều kiện được số cổ đơng đại diện ít nhất 65% tổng số phiếu
biểu quyết của tất cả cổ đông dự họp chấp thuận theo quy định tại Điểm a Khoản 3
Điều 104 Luật doanh nghiệp). Như vậy, đối với các giao dịch như trên, cán bộ thẩm
định cần phải xem xét về tính hợp pháp của các quyết định của Đại hồi đồng cổ
đông, nếu thiếu yêu cầu chủ dự án bổ sung.
Thứ tư, trong một số trường hợp để có thể thực hiện việc đầu tư của một dự
án nào đó phải đăng ký đầu tư hoặc phải thẩm tra đầu tư. Cụ thể, theo Điều 45,46
Luật Đầu tư 2005, các dự án đầu tư được phân chia như sau:
 Đối với dự án trong nước:

12


 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ
đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu
tư khơng phải làm thủ tục đăng ký đầu tư.
 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mơ vốn đầu tư từ mười lăm tỷ
đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh
vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư để được cấp Giấy
chứng nhận đầu tư..
 Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mơ vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng
Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì phải thực
hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngồi:
 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngồi có quy mơ vốn đầu tư dưới ba
trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì
nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh
để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
 Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngồi có quy mơ vốn đầu tư từ ba trăm
tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì

phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Như vậy cán bộ ngân hàng cần chiếu theo các quy định của pháp luật đầu tư
để xem xét tính pháp lý trong các quyết định đầu tư thơng qua việc có hay khơng
Giấy chứng nhận đầu tư theo từng trường hơp cụ thể, và xem xét việc thực hiện
thẩm tra đối với các dự án đầu tư buộc thẩm tra theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, đối với các dự án đầu tư liên quan đến bất động sản thì cán bộ
ngân hàng cần xem xét các vấn đề pháp lý như sau:
 Chủ dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản được sử dụng trong dự án hay
chưa nhằm xác định được khả năng sử dụng của chủ dự án đó đối với bất động sản.
Bên cạnh đó, nếu chủ dự án sử dụng bất động sản thông qua hợp đồng thuê bất
động sản thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy
định của Điều 173, 174, 175, 176 Luật đất đai 2013, cụ thể: (1) bên cho thuê phải có
quyền cho thuê quyền sử dụng đất; (2) bên nhận cho thuê cũng có quyền nhận cho
thuê quyền sử dụng đất; (3) hợp đồng cho thuê phải được công chứng, chứng thực
theo quy định của Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
 Đối với dự án có sử dụng bất động sản, cán bộ thẩm định cần phải lưu ý
các vấn đề về mục đích sử dụng đất, từ đó xác định loại hình sử dụng phù hợp với
các quy định tại Điều 54, 55, 56 Luật đất đai 2013. Đặc biệt, đối với các dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê của tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi được giao đất có thu tiền. Hoặc sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì được cho
th đất. Bên cạnh đó, nếu mục đích sử dụng thay đổi, cán bộ thẩm định cần xem
xét lại việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chủ dự án theo quy định Điều 57
Luật đất đai 2013.
 Đối với việc dự án đã có sự chuyển nhượng trước đó, cán bộ thẩm định
cần xem xét các vấn đề pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng như hiệu lực pháp
13

luật của hợp đồng, các điều kiện về mặt nội dung cũng như hình thức mà hợp đồng
phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Đặc biệt theo quy định tại Điều 19,
21 Luật kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng dự án dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải chuyển nhượng
tồn bộ mà không được phép chuyển nhượng một phần. Như vậy trong quá trình
thẩm định, cán bộ thẩm định cần lưu ý những điểm trên nhằm đảm bảo chắc chắn về
mặt pháp lý cho dự án đầu tư.
Thứ sáu, đối với các dự án cần có sự phê duyệt của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền như các cơng trình xây dựng có sử dụng một phần ngân sách nhà nước
phải có quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, thủ trưởng các cơ
quan ngang bộ, chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp theo quy định tại Điều 12 Nghị
định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, hoặc dự án có
liên quan đến các quyết định quy hoạch của cơ quan thẩm quyền ở địa phương thì
cán bộ thẩm định cần xem xét đủ các văn bản pháp luật cần có đổi với những dự án
trên.
Thứ bảy, đối với các dự án đầu tư mà quyết định đầu tư thuộc thẩm quyền
của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như trên, thì việc phê duyệt các thiết kê kỹ
thuật phải do chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định tại
Khoản 2 Điều 20 Nghị định 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng cơng trình. Từ
đó, cán bộ thẩm định cần lưu ý đến các quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật đối
với các dự án trên.
Thứ tám, đối với các dự án có hoạt động xây dựng thì phải có giấy phép xây
dựng trừ các cơng trình quy định chi tiết tại Điều 19 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về
quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, cụ thể là:
 Cơng trình thuộc bí mật Nhà nước, cơng trình xây dựng theo lệnh khẩn
cấp, cơng trình tạm phục vụ xây dựng cơng trình chính;
 Cơng trình xây dựng theo tuyến khơng đi qua đơ thị nhưng phù hợp với
quy hoạch xây dựng được duyệt, cơng trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
 Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đơ thị, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
 Các cơng trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay
đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an tồn của cơng trình;
 Cơng trình hạ tầng kỹ thuật quy mơ nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
 Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc
điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nơng thơn chưa có quy
hoạch xây dựng được duyệt.
Như vậy, cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định cần lưu ý những điểm
trên, nếu thiếu các giấy tờ pháp lý trên sẽ dễ dẫn đến những hậu quả pháp lý khơng
đáng có, ảnh hưởng đến q trình thực hiện dự án đầu tư.
Thứ chín, đối với các dự án đầu tư có sự thăm dị và khai thác khống sản thì
cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc khai thác,
thăm dị khống sản (được quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật khoáng sản 2010), và
được thể hiện thơng qua: (1) Giấy phép thăm dị khống sản, (2) Giấy phép khai
thác khoáng sản. Như vậy, cán bộ thẩm định cũng cần xem xét việc chủ đầu tư đã
14


có đủ giấy phép để thực hiện đầu tư hay chưa đối với các dự án có liên quan đến
hoạt động khoáng sản.
Thứ mười, đối với các dự án mà việc xác định chủ đầu tư thông qua việc đấu
thầu thì cán bộ ngân hàng cần thẩm định về các giấy tờ liên quan đến hoạt động đấu
thầu như: kết quả đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu, kết quả chỉ định thầu về toàn
bộ khối lượng xây lắp.
Thứ mười một, cán bộ thẩm định cần lưu ý đến những vấn đề pháp lý liên
quan đến dự án đầu tư như biện pháp phịng cháy chữa cháy, an tồn lao động. Đặc
biệt là đối với các dự án thuộc Phụ lục 3 Nghị định 35/2003/NĐ-CP về quy định chi

tiết Luật phòng cháy chữa cháy, các cán bộ ngân hàng cần xem xét chủ dự án đã có
giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy hay chưa, nếu chưa có đề
nghị chủ dự án bổ sung theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, đối với các dự
án phải lập đánh giá tác động môi trường như: dự án có nguy cơ ảnh hưởng xấu đến
nguồn nước lưu vực sơng, vùng ven biển, vùng có hệ sinh thái được bảo vệ; dự án
xây dựng kết cấu hạ tầng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế
xuất, cụm làng nghề; dự án khai thác, sử dụng nước dưới đất, tài nguyên thiên nhiên
quy mô lớn…được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 18 Luật bảo vệ mơi trường thì
cán bộ thẩm định cần phải xem xét sự tồn tại của các báo cáo trên để đảm bảo cơ sở
pháp lý vững chắc cho dự án. Bên cạnh đó, đối với dự án có xây dựng cơng trình
cần phải tn theo những quy chuẩn, tiêu chuẩn do các cơ quan có thẩm quyền ban
hành đối với từng lĩnh vực cụ thể.
Cuối cùng, đối với các hoạt động đầu tư dưới hình thức hợp đồng hợp tác
kinh doanh theo quy định tại Khoản 16 – Điều 3 – Luật đầu tư 2005, cán bộ ngân
hàng cần thẩm định tính pháp lý của các hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các nhà
đầu tư với nhau. Bên cạnh đó, để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ ký kết các hợp
đồng với các bên liên quan như hợp đồng mua nguyên vật liệu, hợp đồng lao động
đối với nhân sự thực hiện dự án…Việc cần làm của cán bộ thẩm định là xem xét
vấn đề hiệu lực của hợp đồng, phát hiện những sai sót, vi phạm trong việc ký kết
cũng như nội dung của hợp đồng thơng qua những quy định pháp luật có liên quan
được quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật lao động 2012…Một số sai sót có
thể mắc phải dễ dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng hay những rắc rối vấn đề pháp lý
có thể xảy ra như:
 Sai sót về mặt chủ thể giao kết hợp đồng: các lỗi thường gặp thường là
chủ thể ký kết hợp đồng khơng có thẩm quyền ký kết hợp đồng, thông thường
không phải là người đại diện theo pháp luật cho công ty, hay không phải người
được người đại diện theo pháp luật ủy quyền bằng văn bản. Với những trường hợp
trên, hậu quả xấu có thể xảy ra đó là hợp đồng sẽ vơ hiệu theo Điều 145 Bộ luật dân
sự 2005. Bên cạnh đó, đối với các hợp đồng có liên quan đến tài sản lớn của doanh
nghiệp (thường có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp

theo báo cáo gần nhất ) và có quy định rõ trong điều lệ của doanh nghiệp buộc phải
có sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đơng thì cán bộ ngân hàng cũng cần lưu ý đến
điểm trên để tránh các rắc rối pháp lý có thể xảy ra.
 Sai sót về mặt năng lực ký kết: việc ký kết hợp đồng có hiệu lực nếu đối
tác có quyền thực hiện hoạt động kinh doanh đối với lĩnh vực mà hai bên hướng
đến. Quyền này có thể được thể hiện trong giấy đăng ký kinh doanh của doanh

15


nghiệp hoặc các hợp đồng khác cho phép chủ thể ký kết có quyền thực hiện các
giao dịch trên.
 Các sai sót liên quan đến nội dung của hợp đồng: các sai sót trong nội
dung hợp đồng là các sai sót dễ xảy ra và xảy ra với số lượng nhiều vì sự thiếu hiểu
biết pháp luật của các bên. Cụ thể, đối với hợp đồng lao động, các bên thường quy
định các điều khoản trái pháp luật như: không trả lương trong thời gian thử việc
(theo Điều 28 Bộ luật lao động 2012 thì được trả 85% lương chính thức), thỏa thuận
về việc lao động nữ không được mang thai, không được ký kết hợp đồng lao động
với nhiều người cùng lúc (trái với quy định tại Điều 21 Bộ luật lao động 2012)….
Đối với hợp đồng thương mại các bên thường thỏa thuận về phạt vi phạm lên đến
10% đến 30% giá trị hợp đồng trong khi thực tế mức phạt không được quá 8% giá
trị hợp đồng (theo Điều 301 Luật thương mại 2005)…
 Các sai sót về mặt hình thức: trên thực tế, một số dạng hợp đồng pháp
luật buộc phải tuân thủ về mặt hình thức như Hợp đồng mua bán nhà ở, trừ trường
hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (theo quy định tại
Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điểm b Khoản 3 Điều 93 của Luật nhà ở
2005) hay Hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên, trừ trường hợp thuê nhà công vụ,
thuê mua nhà ở xã hội và bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh
nhà ở (theo quy định tại Điều 492 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điểm b và c
Khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005; Khoản 4 Điều 62 Nghị định số

90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở)…. Do đó, nếu khơng tn thủ về mặt hình thức, hậu quả xấu nhất
có thể xảy ra đó chính là hợp đồng vơ hiệu, tác động tiêu cực đến quá trình thực
hiện dự án đầu tư.
 Bên cạnh đó, một số sai sót về kỹ thuật soạn thảo hợp đồng cũng dễ dẫ
đến các rắc rối về mặt pháp lý cho chủ dự án trong quá trình thực hiện dự án. Cụ
thể, nếu ngơn ngữ sử dụng không rõ ràng, hoặc sử dụng những từ ngữ mang tính
chất đa nghĩa sẽ làm cho hai bên có những cách hiểu khác nhau, dẫn đến các tranh
chấp. Hay những nội dung, điều khoản trong hợp đồng có sự mâu thuẫn lẫn nhau,
khi thực hiện hợp đồng các bên sẽ khó khăn trong việc lựa chọn áp dụng điều
khoản. Ngồi ra, hợp đồng q sơ sài, nội dung khơng cụ thể chi tiết sẽ làm cho các
bên thực hiện hợp đồng tự do theo hướng có lợi nhất cho mình, hệ quả là những
tranh chấp có thể xảy ra. Bên cạnh đó, các bên phải có khả năng dự đốn các điều
kiện có thể xảy ra trong tương lai và thỏa thuận các điều khoản linh hoạt theo những
thay đổi trong tương lai chứ không nên quá cứng nhắc, cố định.
Trên đây là một số sai sót trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng,
nhiệm vụ của cán bộ thẩm định đó chính là kiểm tra lại những hợp đồng mà chủ đầu
tư đưa ra nhằm tránh được những hậu quả pháp lý tiêu cực có thể xảy ra, gây ảnh
hưởng xấu đến quá trình thực hiện dự án cũng như tính khả thi của dự án đầu tư.
1.4.3. Thẩm định các thông số dự báo thị trường và doanh thu.
Để tìm hiểu tính khả thi của dự án, trước hết cán bộ thẩm định cần phải thẩm
định các thông số dự báo của thị trường mà dự án hướng đến, thơng qua đó chúng ta
có thể xác định mức doanh thu của dự án – một trong những căn cứ quan trọng
trong việc xác định ngân lưu dự án. Thông thường, các dự báo về thị trường nếu
càng ít sai sót sẽ góp phần giúp cho dự án được thẩm định càng chính xác hơn, đảm
bảo việc đưa ra quyết định cho vay của ngân hàng là hợp lý và hiệu quả. Các loại
16


thơng số này có thể được chia làm hai loại: các thông số dự báo kinh tế vĩ mô và các

thơng số dự báo thị trường, tính cạnh tranh trên thị trường.
1.4.3.1. Các thông số dự báo kinh tế vĩ mơ.
Để có thể xem xét số liệu nào cần sử dụng và thẩm định để phân tích được sự
tác động của kinh tế vĩ mô đến dự án, trước hết chúng ta cần xem xét thị trường mà
dự án hướng đến sẽ bị tác động bởi các yếu tố kinh tế vĩ mơ nào. Thơng thường,
những yếu tố có khả năng tác động đến các sản phẩm, dịch vụ như5:
 Đối với mơi trường kinh tế thì là các yếu tố như tốc độ tăng trưởng kinh
tế; lãi suất và xu hướng lãi suất; xu hướng tỷ giá hối đoái; mức độ lạm phát; hoạt
động xuất nhập khẩu; xu hướng tăng giảm của thu nhập thực tế; hệ thống thuế và
mức thuế; các biến động của thị trường chứng khoán…
 Đối với mơi trường chính trị pháp luật, văn hóa xã hội thì có các yếu tố
như luật pháp; các chính sách của chính phủ; các hệ thống giá trị chuẩn mực; trình
độ nhận thức và học vấn chung; khuynh hướng tiêu dùng…
 Đối với môi trường dân số và mơi trường tự nhiên thì các yếu tố có thể
ảnh hưởng như: tổng số dân; số người trong độ tuổi lao động; tỷ lệ tăng dân số; các
biến đổi về cơ cấu dân số; tuổi thọ, cơ cấu tuổi tác; vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên,
khí hậu; các loại tài ngun, khống sản; vấn đề mơi trường và ô nhiễm môi
trường…
 Đối với môi trường công nghệ, các yếu tố thường tác động lớn như: sự ra
đời của công nghệ mới; tốc độ phát minh và ứng dụng cơng nghệ mới; những
khuyến khích và tài trợ của chính phủ cho hoạt động nghiên cứu và phát triển; luật
sở hữu trí tuệ …
 Đối với các dự án đầu tư có sự mở rộng thị trường ra nước ngồi thì
ngồi những yếu tố trên cịn phải kế đến các yếu tố về mơi trường tồn cầu.
Tuy nhiên, mỗi loại hình, thị trường mà dự án đầu tư hướng đến đều có
những yếu tố riêng tác động mạnh mẽ đến loại thị trường đó. Ví dụ ở thị trường bất
động sản thì các yếu tố về nhân khẩu học, mức lãi suất, các chỉ số của môi trường
kinh tế và chính sách pháp luật sẽ có sự tác động chủ yếu nhất. Do đó, cơng việc mà
cán bộ thẩm định cần làm trong giai đoạn này đó chính là xem xét việc lựa chọn,
đánh giá về số lượng cũng như tính phù hợp các yếu tố để phân tích mơi trường vĩ

mơ do chủ dự án đưa ra, từ đó xác định được dự báo về yếu tố nào là cần thiết cho
dự án đầu tư.
1.4.3.2. Các dự báo về thị trường của dự án
Ngồi các thơng số dự báo kinh tế vĩ mô, các thông số của thị trường của dự
án cũng đóng vai trị quan trọng nhằm xác đinh được thị trường đang cân bằng, dư
cung hay dư cầu và đưa ra phương án phù hợp. Ở lĩnh vực này, các bộ thẩm định
cần xem xét các vấn đề và thông số sau6:
 Thị trường mà dự án hướng đến có thật sự tiềm năng, và có thể sinh lợi
trong chính thị trường này hay khơng. Để xem xét được điều này, các bộ thẩm định
cần xem xét đến nhu cầu của người tiêu dùng mà dự án có hướng đến đáp ứng, tìm

5

GS.TS. Đồn Thị Hồng Vân, Th.S Kim Ngọc Đạt (2011), “Quản trị chiến lược”, NXB Thống Kê, tr.115
Savvakis C.Savvides, “Market Analysis and Competitiveness in Project Appraisal”, Development
Dicussion Paper No.755.
6

17


hiểu về sự khách quan và chính xác của những thông số mà dự án đưa ra về nhu cầu
thị trường.
 Bên cạnh đó, cán bộ ngân hàng cũng cần thẩm định về các thông số mà
chủ dự án đưa ra về tốc độ tăng trưởng thị trường thông qua các số liệu và các yếu
tố mà chủ dự án dùng để dự đốn. Trên thực tế, để có thể dự đốn tốt chủ dự án
khơng chỉ dựa vào các số liệu lịch sử mà cần phải quan tâm đến các yếu tố khác có
thể tác động đến cung cần trên thị trường như thu nhập người tiêu dùng, công
nghệ…. Ngoài các dạng số liệu lịch sử, các số liệu khảo sát, nghiên cứu thị trường
cũng đóng vai trị quan trọng, làm tăng tính phù hợp với thực tế của dự án. Đồng

thời cán bộ thẩm định phải có kiến thức và kinh nghiệm nhất định về thị trường,
liên hệ với các thông số tương tự với các thông số đang thẩm định hoặc trao đổi học
hỏi thêm từ bên ngồi.
 Cán bộ thẩm định cũng có thể sử dụng mơ hình năm lực lượng cạnh tranh
của Micheal Porter hoặc mơ hình SWOT (strengths, weaknesses, opportunities,
and threats) để phân tích tổng quát nhất về thị trường dự án và dựa vào đó đưa ra
các dự báo khách quan về sự phát triển của thị trường trong tương lai.
1.4.4. Thẩm định các thơng số xác định chi phí.
Sau khi phân tích các yếu tố về thị trường để tìm kiếm các dự báo về doanh
thu, thì bước tiếp theo mà cán bộ thẩm định cần làm đó chính là thẩm định các
thơng số về chi phí sẽ phát sinh của dự án. Các chi phí này thường rất đa dạng, thay
đổi tùy theo từng loại dự án và từng thời điểm khác nhau. Để có thể dự đốn được
các chi phí này cán bộ thẩm định cần phải có sự trợ giúp cũng những chuyên gia có
kinh nghiệm trong lĩnh vực mà dự án hướng đến. Thơng thường, các chi phí của
một dự án đầu tư bao gồm7: (1) công suất máy móc thiết bị; (2) định mức tiêu hao
năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động, (3) đánh giá các chi phí lao động,
nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng…(4)phương pháp khấu hao tỷ lệ khấu hao,
(5) ngoài ra cịn có nhiều loại thơng số dự báo khác tùy theo từng dự án. Việc cán
bộ thẩm định đó chính là xem xét việc đưa hay không đưa các dạng chi phí, cách
đưa chi phí vào mục nào, khoản nào cũng cần phải hợp lý và đúng với các quy định
của pháp luật.Tuy nhiên để làm được điều này, cán bộ ngân hàng cần có kinh
nghiệm và kiến thức nhất định trong lĩnh vực mà dự án đầu tư hướng đến, tham
khảo các ý kiến của các chuyên gia, tìm sự trợ giúp trong nội bộ công ty hoặc các sự
trợ giúp từ bên ngồi.
1.4.5. Thẩm định dịng tiền hay ngân lưu của dự án.
1.4.5.1. Sự khác nhau giữa quan điểm ngân hàng và chủ đầu tư trong lập
ngân lưu dự án.
Như đã phân tích ở trên, một trong những điểm khác biệt giữa thẩm định các
dự án thông thường đứng trên góc độ của các nhà đầu tư và thẩm định dự án trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại đó chính là cách lập ngân lưu của dự

án và tầm quan trọng của nó. Đứng dưới góc độ của ngân hàng, vấn đề chủ dự án có
thể trả nợ và lãi vay đúng hạn hay khơng được quan tâm hàng đầu chứ không phải
lợi nhuận. Với hai góc nhìn khác nhau thì việc lập dự án đầu tư cũng sẽ có sự khác
biệt rõ rệt, lấy ví dụ điển hình như sau:

7

TS. Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương
mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.232.

18


Bảng 1: Sự khác nhau giữa ngân lưu của hay quan điểm ngân hàng và chủ đầu
tư
Các quan điểm
Năm

Ngân hàng (tổng đầu tư)
0

1

Chủ đầu tư (tổng vốn chủ sở
hữu)
0

1

Doanh thu

1000

1000

Chi phí hoạt động

-500

-500

Trợ giá

150

150

Thuế

-125

-125

Vốn vay

-100

Lãi vay
Chi phí cơ hội đất
đai

-100
-10

-30

-30

-30

-30

-30

525

-130

385

Có thể thấy trong cách tính tốn nêu trên sự khác biệt lớn nhất giữa hai quan
điểm đó chính là việc đưa hay khơng đưa dịng các khoản vay và lãi vay vào ngân
lưu của dự án. Thực tế cho thấy, ngân hàng chỉ thật sự quan tâm đến hiệu quả của
chính dự án đó thơng qua lợi ích và chi phí phát sinh từ dự án, hay nói một cách
tổng thể hơn thì theo quan điểm của ngân hàng, ngân lưu tự do là “ngân lưu tự do
sau thuế sẵn trả cho các chủ nợ và chủ sở hữu”8. Trong khi đó, quan điểm của chủ
đầu tư lại cho rằng, cần phải đưa các khoản vay và lãi vay vào dịng ngân lưu để có
tận dụng tối đa lá chắn thuế, hay cịn được gọi là địn bẩy tài chính. Sự khác biệt của
dòng tiền cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc tính tốn các chỉ số tài chính như
NPV, IRR…- những chỉ tiêu đóng phần quan trọng đến việc thẩm định tính hiệu

quả của dự án đầu tư. Do đó, khi thực hiện cơng tác thẩm định, cán bộ ngân hàng
cần lưu ý điểm trên.
1.4.5.2. Thẩm định cách xử lý một số loại chi phí.
Ngồi ra, để xác định được tính hiệu quả của dự án đầu tư, cán bộ ngân hàng
cần lưu ý cách xử lý những dạng chi phí sau:
 Chi phí chìm: Đây là dạng chi phí được phát sinh trước khi quyết định
thực hiện dự án đươc đưa ra9. Các dạng chi phí này sẽ được khơng đưa vào tính
ngân lưu của dự án vì loại chi phí này khơng ảnh hưởng đến việc quyết định đầu tư
hay khơng đầu tư dự án10. Ví dụ: một công ty đã thực hiện việc nghiên cứu và tìm
hiểu một dạng sản phẩm mới để xác định có nên sản xuất và cho tiêu thụ ở thị
trường.

8

Copeland & Weston, “Financial theory”, p.440
The Insitute of Chartered Accountants of Scotland, “Advance Finance” p.8
10
TS. Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương
mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.235
9

19


 Bên cạnh đó, một trong những chi phí quan trọng mà chủ dự án thường
bỏ quên khi ước lượng ngân lưu đó chính là chi phí cơ hội11. Chi phí cơ hội ở đây
được hiểu là các chi phí của lợi ích bị bỏ qua khi khơng sử dụng nguồn lực này vào
một hoạt động khác, và phải được đưa vào khi ước lượng ngân lưu dự án.
 Nhu cầu vốn lưu động: Là nhu cầu vốn dự án cần phải chi để tài trợ cho
nhu cầu tồn quỹ tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản bù

đắp từ các khoản phải trả. Các sai sót liên quan đến vốn lưu động thường thấy bao
gồm: (1) bỏ qua hoặc không kể đến vốn lưu động, (2) có kể đến vốn lưu động
nhưng sử dụng toàn bộ nhu cầu vay vốn lưu động của một năm nào đó chứ khơng
phải tính đến phần thay đổi vốn lưu động. Nên nhớ rằng chỉ có phần thay đổi vốn
lưu động chứ khơng phải tồn bộ nhu cầu vốn lưu động, mới được tính vào ngân
lưu12.
1.4.6. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá tài chính
Để có thể đánh giá chính xác về dự án, ngồi việc xem xét về ngân lưu của
dự án, chúng ta cũng cần xem xét đến các chỉ số tài chính của dự án. Cụ thể như
sau:
1.4.6.1. Hiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV – Net Present Value)
Hiện giá thu nhập thuần của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá
chi phí trong tồn bộ thời gian thực hiện dự án. Theo đó, NPV được tính như sau13:

Trong đó:
NPV: Hiện giá thu nhập thuần của dự án.
Bt: Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct: Chi phí hàng năm của dự án.
– Hệ số chiết khấu của dự án.
r: tỷ số chiết khấu của dự án.
t: thứ thự năm trong thời gian thực hiện dự án.
Đối với dạng chi tiêu này cán bộ ngân hàng cần thẩm định cần lưu ý những
vấn đề sau đây14:
 Khách hàng có sử dụng Excel để tính tốn NPV hay khơng. Nếu có thì ít
có sai sót xảy ra, trừ trường hợp khách hàng sử dụng Excel không thành thạo.
 Bản thân Excel khơng có sai sót nhưng kết quả NPV có thể khơng chính
xác do khách hàng chọn ngân lưu khơng phù hợp.

11

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (2013), “Chương 3: Thẩm định đầu tư công: Xây dựng biên
dạng ngân lưu tài chính cho các dự án”, tr.6.
12
TS. Nguyễn Minh Kiều, “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại”,
NXB Lao động – xã hội, tr.245.
13
Vũ Công Tuấn (2010), “Quản trị dự án: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư”, NXB Thống Kê, tr.110.
14
TS. Nguyễn Minh Kiều (2011), “Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương
mại”, NXB Lao động – xã hội, tr.254.

20


 Khách hàng sử dụng chiết khấu có phù hợp hay không. Đứng trên quan
điểm của ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư, suất chiết khấu phù hợp được chọn
đó chính là chi phí sử dụng vốn trung bình WACC.
1.4.6.2. Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR – Internal Rate of Return).
Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án là tỷ suất chiết khấu, mà với tỷ suất này,
hiện giá thu nhập thuần NPV của dự án bằng 0”. Chúng ta có thể tính tốn được
IRR thơng qua phương trình sau15:

Trong đó:
IRR: Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án.
Bt: Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct: Chi phí hàng năm của dự án.
NPV = 0: Hiện giá thuần thu nhập dự án khi có giá trị bằng 0
Thông thường các chủ dự án thường lựa chọn số 0 hoặc lấy lãi suất của ngân
hàng làm tỷ suất ngưỡng khi so sánh, và nếu lớn hơn tỷ suất ngưỡng đó thì được
xem là dự án có khả thi. Tuy nhiên, không phải dự án nào lớn hơn 0 đều chắc chắn

là dự án có hiệu quả, hoặc nếu sử dụng lãi suất ngân hàng làm tỷ suất ngưỡng thì
chủ dự án đã vơ tình đồng nhất rủi ro dự án và rủi ro của ngân hàng như nhau, do đó
cán bộ ngân hàng cần lựa chọn suất ngưỡng hợp lý trong q trình thẩm định.
1.4.6.3. Chi phí sử dụng vốn.
Như đã phân tích ở trên, chi phí sử dụng vốn nói chung và chi phí sử dụng
vốn trung bình (WACC) đóng vai trị quan trọng trong việc xác định tính hiệu quả
của dự án, mà cụ thể hơn nó chính là tỷ suất chiết khấu phù hợp khi tính tốn NPV
và là tỷ suất ngưỡng hợp lý khi tính IRR. Về bản chất, để có thể thực hiện được dự
án, vốn dự án thường bắt nguồn từ nhiều nguồn khác nhau như vốn vay hay vốn của
chính chủ sở hữu. Do đó để có thể tính tốn được chi phí sử dụng vốn trung bình
(WACC), chúng ta cần phải tính tốn các chỉ số chi phí sử dụng vốn khác nhau
thông qua công thức sau16:
WACC = Wdm x Rdm (1 – t) + Wp x Rp + Ws x Rs
Hay:
WACC = Wdm x Rdm (1 – t) + Wp x Rp + We x Re
Trong đó:
Wdm : Tỷ trọng vốn vay.
Wp : Tỷ trọng vốn cổ phần ưu đãi.
Ws : Tỷ trọng vốn cổ phần bằng nguồn lợi nhuận bên giữ lại.
We : Tỷ trọng vốn cổ phần bằng nguồn bên ngồi.
Rdm : Chi phí sử dụng vốn vay.
Rp : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi.
15

Vũ Công Tuấn (2010), “Quản trị dự án: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư”, NXB Thống Kê, tr.115.
PGS.TS. Phan Thị Cúc, TS.Nguyễn Trung Trực, Th.S. Đoàn Văn Huy, Th.S. Đặng Thị Trường Giang,
Th.S. Nguyễn Thị Mỹ Phượng (2010), “Giáo trình Tài chính doanh nghiệp(*)”, NXB Tài chính, tr.187.
16

21