(RD)Báo cáo nghiên cứu TT hải phòng

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÒNG
Bộ phận: R&D MeeyLand


TỔNG QUAN KHU VỰC
CƠ CẤU DÂN SỐ TP. HẢI PHÒNG

Quảng Ninh

Hải Dương

Hải Phịng

Thái Bình

CÁC CHỈ TIÊU TP. HẢI PHỊNG
• Diện tích: 1527 km2
• Dân số: 2.048.727 người
• Mật độ dân số: 1342

người/km2

7
4.5

0%

5%

10%

15%

20%

Thủy Nguyên
Lê Chân
An Dương
Vĩnh Bảo
Ngô Quyền
Tiên Lãng
Kiến Thụy
Hải An
Kiến An
Hồng Bàng
Dương Kinh
Đồ Sơn
An Lão
Cát Hải
Bạch Long Vĩ

Xếp hạng dân số so cả nước

Thành thị, 45%

Lần mật độ dân số trung
bình cả nước

Nơng thơn, 55%
Nguồn: R&D MeeyLand

MẬT ĐỘ DÂN SỐ
Với mật độ dân số là 1342 người/km2 gấp 6 lần so với mật độ dân số cả nước Hải Phịng là thành phố đơng dân thứ 3 của Việt Nam sau Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh.
Trong đó, 3 quận trung tâm là Hồng Bàng, Lê Chân, Ngơ Quyền đều có mật độ dân số trên 5000 người/km2. Đây cũng chính là một trong những lý do
3 quận này tập trung nhiều dự án chung cư
3,000.00
-

5,000

10,000

15,000

20,000

Lê Chân

2,500.00

Ngô Quyền
Hồng Bàng

2,000.00

Kiến An
An Dương
Hải An

1,500.00

Thủy Nguyên
Kiến Thụy

1,000.00

Dương Kinh
Đồ Sơn
Vĩnh Bảo

500.00
290
Hà Nội Bắc Ninh

Hải
Phòng

Mật độ dân số

Hải
Dương

Vĩnh
Phúc
Cả nước

Bắc
Giang

Quảng
Ninh

Tiên Lãng
An Lão
Cát Hải
Bạch Long Vĩ

Nguồn: R&D MeeyLand


TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ, 2020

TỔNG SẢN PHẨM NỘI ĐỊA (GRDP), 2020 (TỶ ĐỒNG)
Thousands

14%
12%
10%

1,200
1,000
800

8%
600

6%

400

4%
2.91%

2%

200

0%
Bắc
Giang

Hải
Phòng

Quảng
Ninh

Hà Nội

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Vĩnh
Phúc

Bắc Ninh

Hải

Dương

Cả nước

-

Hà Nội

Hải Quảng
Phòng Ninh

dịch là nhiệm vụ hang đầu nhưng Hải Phịng vẫn đạt vị trí số 2 cả
nước về tốc độ phát triển kinh tế

Hải
Bắc
Dương Giang

Vĩnh
Phúc

Nguồn: R&D MeeyLand

Nguồn: R&D MeeyLand

Mặc dù 2020 là một năm khó khăn khi cả nước đặt mục tiêu chống

Bắc
Ninh

Tổng sản phẩm nội địa GRDP Hải Phòng là chỉ xếp sau Hà Nội
tại khu vực phía Bắc


TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
GRDP VÀ TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ, 2017 - 2020
18%

300,000

16%

250,000

14%
12%

200,000

THU NHẬP BÌNH QUÂN ĐẦU NGƯỜI (TRĐ/NĂM), 2020
180
160
140
120
100

10%

150,000

8%
6%

100,000

4%

50,000

2%
0%

2017

2018

GRDP

2019

2020

80.98

80
60
40
20
Quảng
Ninh

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Bắc
Ninh

Hải
Phịng

Hà Nội

Vĩnh
Phúc

Thu nhập bình qn đầu người

Nguồn: R&D MeeyLand

Hải
Dương

Bắc
Giang

Cả nước
Nguồn: R&D MeeyLand

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế và GRDP đứng thứ 2 cùng với sự tăng

Tuy tốc độ tăng trưởng kinh tế có sự giảm nhẹ nhưng thu nhập

trường GRDP đều đặn từ 2017 đến 2020 nhưng Hải Phòng vẫn chịu tác

bình qn đầu người tại Hải Phịng vẫn đạt 135tr/người/năm xếp

động đến từ dịch Covid – 19 khi tốc độ tăng trưởng năm 2020 chỉ còn

trên Hà Nội và chỉ xếp sau Quảng Ninh với 154tr/người /năm và

11.22% trong khi đó trung bình những năm trước đều có mức độ tăng

Bắc Ninh

trưởng đạt trên 16%


TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
TỶ LỆ ĐƠ THỊ HĨA, 2020

CƠ CẤU NGÀNH TP. HẢI PHỊNG

80%
70%

9.85%

60%
39.31%

50%

40.00%

40%

Nơng, Lâm nghiệp, thủy sản

30%

Công nghiệp - xây dựng

20%

TM - DV

10%
50.84%

0%
Hà Nội

Quảng
Ninh

Hải Bắc Ninh Bắc
Phịng
Giang

Tỷ lệ đơ thị hóa

Hải
Dương

Vĩnh
Phúc

Cả nước

Nguồn: R&D MeeyLand

Nguồn. R&D MeeyLand

Tốc độ đơ thị hóa cũng đạt mức cao với 50% trong khi tỷ lệ trung

Cơ cấu ngành công nghiệp – xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng áp

bình cả nước chỉ đạt ngưỡng 40%

đảo với 50.84% cùng với đó là thương mại dịch vụ chiếm
39.31%


ĐẦU TỰ XÂY DỰNG HẠ TẦNG GIAO THÔNG – XÃ HỘI

Dự án Đầu tư xây dựng tại cảng
hàng không quốc tế Cát Bi

Cầu Bến Rừng nối Thủy Nguyên, Hải
Phòng với thị xã Quảng Yên, Quảng Ninh

Dự án Đầu tư xây dựng mở rộng tuyến
đường bộ ven biển đoạn qua địa bàn TP.
Hải Phịng từ ĐT.353 đến cầu Thái Bình

Dự án xây dựng Cầu Rào 1

Đường xuyên đảo Cát Hải – Cát Bà
(Đoạn Cái Viềng – Mộc Trắng)

Đường liên tỉnh Thủy Ngun
Hải Phịng đi Kinh Mơn Hải Dương


FDI – CÁC DỰ ÁN FDI NỔI BẬT
FDI TỔNG SỐ VỐN ĐĂNG KÝ
3,500

120

111

3,000

87

2,500

Tên dự án

1

Dự án Pegatron Việt Nam (Tập đồn Pegatron)

(cấp GCNĐKĐT Khu cơng nghiệp Deep C (thuộc Khu
30/10/2020) kinh tế Đình Vũ-Cát Hải) Hải Phịng

481 triệu USD

2

Dự án Nhà máy sản xuất của USI tại Việt Nam
(Công Ty TNHH Universal Scientific Industrial
Việt Nam )

Cấp trong
Khu công nghiệp DEEP C, Khu kinh tế
tháng 6/2020 Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phịng

200 triệu USD

3

Dự án Regina Miracle International Việt Nam
(Cơng ty TNHH Regina Miracle International
Việt Nam)

Cấp trong
Hải Phòng
tháng 5/2020 (KCN Vsip, huyện Thủy Nguyên)

điều chỉnh tăng vốn
đầu tư 140 triệu USD

4

Dự án sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị ngoại
vi và thiết bị quang học (Tập đoàn Pegatron)

Cấp trong
Hải Phòng
tháng 2/2020

điều chỉnh tăng vốn
đầu tư thêm 68 triệu
USD

5

Dự án Hitron Technologies Việt Nam tại KCN
An Dương (Công ty TNHH Cơng nghệ Hitron
Việt Nam)

6

100
79

80

2,000

60

1,500

40

1,000

26

500
-

20
0

2018

2019

Tổng vốn đăng kí (tỷ USD)

2020

6T/2021
Dự án đăng kí

Tổng số vốn FDI đổ vào Hải Phịng có xu hướng giảm
dần một phần là yếu tố dịch bệnh nhưng bên cạnh đó

là dư địa các khu cơng nghiệp cịn trống đã khơng cịn
nhiều để có thể cung cấp được nhu cầu đầu tư của
các nhà đầu tư nước ngồi. Hiện Hải Phịng cũng đang
thực hiện triển khai một số khu công nghiệp mới

Ngày cấp đăng
ký chứng nhận
đầu tư

STT

Địa điểm

Tổng vốn đăng ký

KCN An Dương, huyện An Dương,
Hải Phòng

tăng vốn 33,8 triệu
USD

Dự án của chi nhánh Công ty Yoshino Gypsum
Việt Nam

Hải Phòng

19,5 triệu USD

7

Dự án Ohsung Vina của Hàn Quốc tại KCN Nam
Đình Vũ 1 (Cơng ty TNHH Ohsung Vina)

KCN Nam Đình Vũ 1, Phường Đơng Hải
2, quận Hải An, Hải Phịng

8

Dự án gia cơng, sản xuất thiết bị điện thoại di
động Tinno (Công Ty TNHH Tinno Việt Nam)

Hải Phịng

19 triệu USD

9

Dự án sản xuất và gia cơng các dụng cụ cầm
tay và thiết bị đo lường

Hải Phòng

18,5 triệu USD

tăng vốn 19 triệu
USD

Nguồn. R&D MeeyLand

PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP
KHU CÔNG NGHIỆP HIỆN HỮU
KCN và dịch vụ VSIP,
597.6ha (61%)

KCN tổng hợp Cầu Kiến,
263.47ha

KCN Đình Vũ (Deep C I),
1463ha (77.58%)

KCN Nam Cầu Kiến,
320ha (78%)

KCN đô thị Tràng Cát,
790.79ha (56.25%)

KCN Nam Đình Vũ (Deep
C II), 377.46ha (75%)

KCN An Dương, 196.1ha
(60%)

KCN MP Đình Vũ,
234.1ha (100%)

KCN Nomura, 153ha
(97%)

KCN Tràng Duệ, 349ha

(95%)

KCN Đồ Sơn, 150ha (100%)
Nguồn. Cổng thông tin điện tử Hải Phòng


PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP
PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP MỚI
KCN Thủy Nguyên, 319.6ha
(Vinfast)

KCN Nam Tràng Cát, 641.61
(Vinfast)

Dự án xây dựng Khu cảng hàng
hóa, bến phà, bến tàu khách, nhà
máy sản xuất các sản phẩm du
lịch, khu dịch vụ hậu cần du lịch,
548.97ha (Sungroup)

KCN Cảng cửa ngõ Quốc tế,
548.97ha (Sungroup)
KCN Tràng Duệ (giai đoạn 3), 687ha

Tổ hợp sản xuất công nghiệp phụ
trợ Vinfast, 48.32ha

KCN Ngũ Phúc, 639.7

Nguồn. Cổng thông tin điện tử Hải Phòng

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
MỨC ĐỘ TÌM KIẾM
10%: Biệt thự
41%: Đất nền
1,637

1,188

4,326

Q.Kiến An
1,018

796

777

Q.Hải An Q.Kiến Q.Dương H.An H.Thủy
An
Kinh Dương Nguyên

578

H.An
Lão

378

Q.Đồ
Sơn

37%: Nhà ở
759

595

565

3,471

H.An Dương

2,182

Q.Dương Kinh

1,625

H.Thủy Nguyên
Q.Lê Chân

1,425
1,109

H.An Lão

578

Q.Hồng Bàng

565

365

Q.Kiến H.An Q.Hồng Q.Lê
An
Dương Bàng Chân

12%: Chung cư
Riêng với hai loại hình Shophouse, Nhà liền kề, mức
độ tìm kiếm cịn rất thấp, chỉ chiếm 0.1% tổng lượng
tìm kiếm về nhà đất Hải Phòng.

Q.Hải An

Q.Đồ Sơn

378

Quận Hải An và Kiến An là hai
quận được quan tâm hàng đầu về
nhà đất Hải Phịng. Riêng Quận
Ngơ Quyền, Tiên Lãng và Vĩnh Bảo
khơng thu hút lượt tìm kiếm nào

Nguồn. Google Trend / Thời gian: 01/01-01/09/2021

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG DÂN SỐ CƠ HỌC

230

x 10000

x 10000

TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG DÂN SỐ TỰ NHIÊN
225
220

25
20

215
15

210
205

10

200

195

5

190
185

2,018

2019

2020

2025

2,030

2018

2019

2020

2021

2025

2030

Nguồn. R&D MeeyLand

Nguồn. R&D MeeyLand

Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên đạt 1.27%/năm. Dự báo đến năm 2025 dân

Không chỉ thuần túy là sự tang trưởng dân số tự nhiên khi Hải

số TP. Hải Phòng tăng thêm hơn 100,000 người tương đương mỗi năm

Phòng cũng là TP sỡ hữu số lượng khu công nghiệp nhiều trên cả

tăng 20,000 người. Đây chính là thơng số về lượng cầu thực để nhà

nước đó là lý do mà dự báo đến năm 2025 dân số cơ học (số

đầu tư căn cứ xây dựng phương án phát triển dự án mới

người di dân từ các tỉnh khác sang) tăng thêm gần 40,000 người
trung bình mỗi năm đạt 10,000 người. Đây cũng là thông số để

đánh giá lượng cầu thực


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
NGUỒN CUNG CHUNG CƯ
5,000

50

4,000

40

3,000

30

2,000

20

1,000

10

0

0
Hoàng Huy
Commerce

Waterfront
City

BRG Legend

Hoàng Huy The Minato
Grand Tower Residence

Số căn

SHP Plaza

Sunlight

Tower

Hồng Huy
Pruksa Town

6,608

1,039

Lê Chân

Ngơ
Quyền

500
Hồng
Bàng

Giá (triệu/m2)

Nguồn cung Chung cư tập trung ở 3 Quận Trung tâm có mật độ dân số lớn là Lê Chân, Ngô Quyền và Hồng Bàng. Chủ đầu tư có dự án nguồn cung
lớn nhất là Hồng Huy, giá dự án cao nhất trung bình đạt 38 triệu/m2, trong khi đó trung bình giá chung cư Hải Phòng dao động từ 20-25 triệu/m2.
Theo khảo sát của R&D MeeyLand ( khảo sát thực hiện trên nhóm đối tượng: Người đang sinh sống và làm việc tại Hải Phòng/ Số lượng: 200 mẫu)
khoảng 88% người tham gia tỏ ra khơng có hứng thú với việc mua bán chung cư tại Hải Phịng, thay vào đó, họ có xu hướng mua, đầu tư đất nền và
nhà ở hơn.
Nguồn. R&D MeeyLand


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
MỨC ĐỘ ĐĂNG TIN THEO THỜI GIAN

304
Lượng đăng tin có xu hướng tăng đột biến
từ giai đoạn tháng 8/2021 - 9/2021.
Trong đó, Lê Chân và Hồng Bàng là 2 quận
có số tin đăng bán chung cư cao nhất,
chiếm lần lượt 34%, 30% tổng tin.
Chung cư Hoàng Huy Pruksa Town, The
Minato Residence dẫn đầu về lượt rao bán
nhiều nhất trong hai tháng gần đây.

257

4

13

01/2021

02/2021

48

52

03/2021

04/2021

82

70
28

05/2021

06/2021

07/2021

08/2021

09/2021

MỨC ĐỘ ĐĂNG TIN THEO QUẬN/HUYỆN
Tại Quận Lê Chân, The Minato
Residence và Hồng Huy Commerce là 2
chung cư có lượng tin đăng cao nhất. Ở
Quận Hồng Bàng, chỉ có căn hộ Hoàng
Huy Grand Tower, Hera Sở Dầu được
đăng tin bán.

336

129

108
26

Q.Lê Chân Q.Hồng
Bàng

H.An
Dương

Q.Ngô
Quyền

19

10

4

3

H.Cát Hải Q.Kiến An Q.Hải An Q.Dương
Kinh

1

1

H.Thủy
Nguyên

H.Kiến
Thụy

Nguồn. R&D MeeyLand

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
NGUỒN CUNG SƠ CẤP DỰ ÁN, 2018 - 2020

DỰ ÁN PHÂN BỐ TRÊN ĐỊA BÀN TP. HẢI PHỊNG (SỐ LƠ)

3000

5000

2500

4000

2000

3000
2000

1500

1000

1000

0

500
0
2018

2019

2020
Nguồn. R&D MeeyLand

Nguồn. R&D MeeyLand

Trung bình mỗi năm, Hải Phịng đều đặn ra mắt hơn 2400 sản

Nguồn cung sản phẩm thấp tầng vẫn tập trung nhiều ở các quận trung

phẩm (biệt thự, liền kề, shophouse, phân khúc thấp tầng) nhưng

tâm TP Hải Phòng như Hồng Bàng, Lê Chân tuy nhiên những năm trở lại

năm 2020 do ảnh hưởng của dịch bệnh số lượng sản phẩm sơ cấp

đây khi những quận trung tâm đã khơng cịn tài ngun đất để phát

chỉ đạt hơn 1200 sản phẩm (bằng 50% so với các năm trước)

triển dự án thì các nhà đầu tư chuyển hướng sang các quận huyện ven
biển như Đồ Sơn, Cát Hải và những quận huyện tập trung nhiều khu công
nghiệp như Thủy Nguyên, Hải An


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
GIÁ ĐẤT ĐẤU GIÁ 2019 - 2021
Do dư địa để phát triển dự án

70

mới tại các quận trung tâm
khơng cịn và hiện tại nếu muốn

60

sở hữu các sản phẩm thấp tầng
tại những vị trí này chỉ có thể

50

mua lại sản phẩm thứ cấp vì vậy
giá đất đấu giá được đẩy lên cao

40

ở Hồng Bàng, Lê Chân và Ngơ
Quyền

với

trung

bình

gần

30

60tr/m2. Đồ Sơn, Cát Hải đều có
giá trúng đấu giá trên 30tr/m2.

20

Những huyện ngoại thành giá
trúng đấu giá trong khoảng

10

10tr/m2.
Vĩnh Thủy
Tiên An Lão An Kiến An Hồng
Bảo Nguyên Lãng
Dương
Bảng
Năm 2019

Lê
Ngô Hải An Dương Đồ Sơn Kiến Cát Hải Bạch
Kinh
Thụy
Long Vĩ
Chân Quyền
Năm 2020

Năm 2021
Nguồn. R&D MeeyLand

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
GIÁ ĐẤT DỰ ÁN 2019 - 2021
Tương tự như đất đấu giá, giá đất

100

dự án cũng tương đối cao ở 3 quận

90

trung tâm là Hồng Bàng, Lê Chân,
Ngô Quyền khi 1m2 đất lên đến
hơn 80trđ. Thủy Nguyên, Hải An
nơi tập trung nhiều khu công
nghiệp và Đồ Sơn, Cát Hải gần

80
70
60

cảng biển giá đất dự án hơn

50

30tr/m2.

40

Những

huyện

ngoại

thành dao động trong khoảng
trên 15tr/m2. Đây có thể là lý do
mà người Hải Phịng khơng có
khẩu vị mua chung cư vì đất ở khu
vực ngoại thành vẫn còn nhiều và
tương đối hợp lý để đầu tư

30
20
10
Vĩnh Thủy Tiên An Lão An
Bảo Nguyên Lãng
Dương

Kiến
An

Năm 2019

Hồng
Bảng

Lê
Ngô Hải An Dương Đồ Sơn Kiến Cát Hải Bạch
Kinh

Thụy
Long Vĩ
Chân Quyền

Năm 2020

Năm 2021
Nguồn. R&D MeeyLand


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Hệ số K, 2020

Hệ số K, 2021

4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
-

4.5
4.0
3.5
3.0

2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
-

Đất đấu giá

Đất dự án

Đất đấu giá
Nguồn. R&D MeeyLand

Đất dự án
Nguồn. R&D MeeyLand

Hệ số K (giá đất thị trường/ giá đất nhà nước ban hành) trung bình các

Tương tự năm 2020, năm 2021 hệ số K trung bình tại các quận

quận huyện tại Hải Phịng dao động trong khoảng từ 1 – 2 lần phản ánh thị

huyện tại Hải Phòng dao động ở mức 1 – 2 lần. Hồng Bàng, Thủy

trường tương đối ảm đạm. Trong khi đó giá đất tại Thủy Nguyên, Hồng

Nguyên Lê Chân, Hải An dao động trong khoảng 2 – 3 lần. Huyện An

Bàng, Lê Chân trong khoảng 2 – 3 lần phản ánh sự sơi động của thị trường

Dương vẫn có hệ số trên 4 lần

bất động sản khả thi nếu đầu tư sẽ sinh lời. Tuy nhiên, huyện An Dương có
hệ số hơn 4 lần phản ánh sự đầu cơ làm giá thổi giá


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
NGUỒN CUNG TRONG TƯƠNG LAI
KHU ĐÔ THỊ,
KHU DU LỊCH

CHUNG CƯ

STT

DỰ ÁN

CHỦ ĐẦU TƯ

VỊ TRÍ

QUY MƠ
(ha)

1

Khu Du lịch Quốc tế Đồi Rồng

CTCP Tập đồn Geleximco

Quận Đồ Sơn

480

2

Dự án khu vui chơi giải trí, cơng viên,
cơng trình nghỉ dưỡng đảo Cái Tráp

CTTNHH Sản xuất và kinh doanh
Vinfast

Huyện Cát Hải

316

3

VinWonder Vũ Yên

CTCP Tập đoàn Vingroup

Vũ n, Thủy Ngun

873

4

Hồng Huy Green City

CTCP Tập đồn tài chính Hoàng Huy

Hoa Động, Thủy Nguyên

62

5

Hoàng Huy New City

CTCP Tập đoàn tài chính Hồng Huy

Tân Dương, Thủy Ngun

88

STT

DỰ ÁN

CHỦ ĐẦU TƯ

VỊ TRÍ

SỐ CĂN

QUY MƠ
(ha)

N.H.O

Hồng Bàng

470

0.44

1

Hera Sở Dầu

2

Lakeside Phương Lưu

AURORA

Ngơ Quyền

1.620

0.78

3

Diamond Crown Plaza

DOJILand

Hải An

800

1.3

4

Agape Tower Võ Nguyên Giáp

Agape Việt Nam

Lê Chân

800

2.4

5

PG An Đồng

CTCP Đầu tư và xây dựng PG

An Dương

220

8.75