Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ LA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT LẦN ĐẦU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2018 - 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ LA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT LẦN ĐẦU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2018 - 2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THU THÙY

Thái Nguyên - 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan cơng trình “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai
đoạn 2018 - 2020” là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân tơi, cơng
trình được thực hiện theo đúng thời gian quy định. Số liệu và kết quả nghiên
cứu trong khóa luận này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ
một bài luận văn nào.
Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong khóa luận đều được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ đều được cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả

Bùi Thị La

năm 2021


ii
LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Thanh Trì em đã có cơ hội học hỏi và có thêm nhiều

kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến nay em đã hoàn thành
đề tài của mình. Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo- bộ phận Sau đại học, Trường Đại
học Nông lâm - Thái Nguyên và đặc biệt là sự chỉ dẫn tận tình của TS.
Nguyễn Thu Thùy và tồn thể các thầy cô giáo trong khoa.
Em xin chân thành cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực
tập.
Em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ em
trong suốt quá trình thực tập và nghiên cứu.
Mặc dù đã cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng do thời gian và trình độ
có hạn nên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của thầy cơ giáo và các bạn để luận văn của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Học viên

Bùi Thị La


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..............................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...........................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. ix

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 7
1.2.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 11
1.2.2. Quyền chung của người sử dụng đất..................................................... 12
1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................ 13
1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................... 13
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................... 17
1.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
......................................................................................................................... 20
1.4.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ................... 20
1.4.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Pháp ................ 21
1.4.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thái Lan.......... 21
1.4.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........ 22


4

1.4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
......................................................................................................................... 27
1.5. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài ........................................................ 28
1.6. Nhận xét chung về tổng quan nghiên cứu............................................... 30

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 31
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất lần đầu cho các đối tượng sử dụng đất................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 31
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 31
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 31
2.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
lần đầu của huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội..............................................
31
2.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2018 - 2020...................................................................................... 32
2.3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì .............................................. 32
2.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện
tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa
bàn huyện được tốt hơn................................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 32
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 32
2.4.2. Thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................... 33
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ................................ 34


5

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội .......................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì.......................................... 38
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ............... 42
3.1.4.Tình hình biến động đất đai huyện Thanh Trì ....................................... 43
3.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn
2018-2020........................................................................................................ 45
3.2.1. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần
đầu cho hộ gia đình, cá nhân huyện Thanh Trì qua các năm.......................... 45
3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp lần đầu huyện Thanh Trì qua các năm ................................................ 51
3.2.3. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại
huyện Thanh Trì giai đoạn 2018-2020............................................................ 56
3.2.4. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu tại huyện Thanh Trì giai đoạn 2018-2020................................................ 57
3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì .............................................. 60
3.3.1. Ý kiến của người sử dụng đất về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu.......................................................................................... 60
3.3.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu............................................................................... 63
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện
tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa
bàn huyện được tốt hơn................................................................................... 64
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 64
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 65

6

3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện được tốt hơn....... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70
1. Kết luận ....................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
AT A
TP toà
B Ba
C n
C C
N n
Đ Đ
K n
G G
C ấy
G G
C ấy
H H
S sơ
H H
T ợp
T T

H u
T T
H u
T T
N ác
T T
N i
U Ủ
B y


8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2020....................... 42
Bảng 3.2. Biến động đất đai huyện Thanh Trì ................................................ 44
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2018 .................................. 45
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2019 .................................. 48
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2020 .................................. 49
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2018 - 2020
......................................................................................................................... 50
Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp trên
địa bàn huyện Thanh Trì năm 2018 ................................................................ 52
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp lần
đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2019 .................................................. 54
Bảng 3.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp lần

đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2020 .................................................. 54
Bảng 3.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp lần
đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì trong giai đoạn 2018-2020 ....................... 55
Bảng 3.11. Tổng hợp tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa
bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2018-2020..................................................... 59
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến người sử dụng đất về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì ...................... 60
Bảng 3.13. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền
sử dụng đất lần đầu qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý đất đai....... 63


9

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ huyện Thanh Trì ................................................................... 35
Hình 3.2. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
của huyện Thanh Trì giai đoạn 2018-2020 ......................................................50
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp lần đầu của huyện
Thanh Trì giai đoạn 2018-2020........................................................................55


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở mọi nơi, đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất đai không
những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, an ninh và quốc phịng mà đất đai cịn là yếu tố khơng thể thiếu được
trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trị cực kỳ quan trọng đối với

đời sống xã hội. Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai khơng chỉ có ý
nghĩa kinh tế mà cịn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường
pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử
dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai, trong đó có đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là thủ tục hành chính
nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước
và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ
diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.
Trong điều kiện địa hình đất đai khá phức tạp như vậy, công với sự
phát triển không ngừng về mọi mặt kinh tế, chính trị, xã hội, tốc độ đơ thị hóa
của Hà Nội ngày càng tăng cao khơng những, kéo theo những vấn đề về quản
lý và sử dụng đất. Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của
người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế. Trong khi đó, việc
san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm
trong lĩnh vực đất đai, để hoang hóa dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong
việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong quản lý
đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho quản lý khó khăn thêm. Do vậy,
để làm tốt tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện


2

các quyền hợp pháp của mình, nhà nước phải thực hiện tốt việc cấp GCN
quyền sử dụng đất lần đầu và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính.
Việc cấp GCNQSDĐ lần đầu (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là
một trong 10 năm quản lý tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về đất
đai. Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức,

nhân dân, gia đình sử dụng ổn định lâu dài: Mục đích của việc cấp
GCNQSDĐ lần đầu là tạo lập và bảo vệ quyền sử dụng, đầu tư và cải tạo lại.
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền trong việc giao đất, sử
dụng đất hợp lý, có hiệu quả, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh ... Nhà nước cũng nắm chắc tài nguyên đất làm
cơ sở pháp lý để giải quyết các quan hệ đất đai thông qua việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đất đai được nhà nước quản lý nhất quán theo quy
định của pháp luật về đất đai. Nỗ lực này là đặc biệt cần thiết hiện nay, khi
nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng và đất đai trở nên quý giá
hơn. Dù đã được cấp uỷ, chính quyền thành phố Hà Nội quan tâm chỉ đạo sát
sao, nhưng tuy nhiên cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn Thành
phố vẫn chưa đạt yêu cầu so với tiến độ đề ra. Nguyên nhân do thủ tục cấp
GCN quyền sử dụng đất lần đầu còn rườm rà, phức tạp.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế nêu trên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
TS. Nguyễn Thu Thùy - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2018
- 2020”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội giai đoạn 2018 – 2020.


3

- Xác định những tồn tại, khó khăn và đề xuất 1 số giải pháp nhằm hỗ
trợ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn
huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội trong giai đoạn tiếp theo được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý của Nhà
nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu: đăng ký thực hiện
đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong cấp giấy chứng nhận của
huyện. Nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn động trong công tác cấp
giấy chúng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu
quả cao nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Người sử dụng có quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 4, Luật đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của
sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Luật Đất đai,
2013).
Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu là điều kiện đảm bảo để Nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử
dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và
phát hiện kịp thời những sai sót trong q trình sử dụng, quản lý nhà đất. Đối
tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai là toàn bộ quỹ đất trong phạm vi
lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì
phải nắm chắc tồn bộ thông tin về nhà đất như: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích
thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng
buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất.
Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho
từng thửa đất, từng ngơi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc


thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống
hồ sơ địa chính một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng
bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất,
phân hạng đất. Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất
xảy ra đều có thể nắm bắt được thơng qua q trình đăng ký biến động. Tất cả
các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn
bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa
trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật đất đai hiện hành. Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy

ban nhân dân cấp huyện. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước là lập pháp,
hành pháp và tư pháp.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và
lập hồ sơ địa chính đem lại những lợi ích đối với công dân, Nhà nước và xã
hội là:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp đổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm sốt được các giao dịch về đất
đai.
- Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu còn là tài liệu
phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả
trong cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật,


đánh giá xem Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc
sống chưa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai,
quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn,
làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp
của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin
tưởng vào chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phịng, chống diễn
biến hịa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước
ta.
- Cấp được giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có đầy đủ thơng tin người sử dụng đất,
diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử
dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
- Đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân,
vì nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên,
hoặc cả hai bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc giải quyết
đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có,
giúp ban chỉ đạo tồn dân đồn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố
hồn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham
gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây
dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
- Tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình: Cơng dân phải
sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được phép làm những gì
pháp luật khơng cấm, Khoản 1 Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định
người sử dụng đất : “Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như
vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện quyền của mình
như: Tăng


cường về chủ quyền đối với đất đai, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng
khả năng vay vốn, hỗ trợ giao dịch về đất đai, giảm tranh chấp,…(Luật đất đai,
2013).
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để mang lại hiệu quả kinh tế, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản
chiến lược trong việc sử dụng đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu đổi mới và tăng
trưởng của dân tộc, như thực hiện chính sách phân phối ruộng đất theo chỉ
đạo của Chính phủ. Chợ 100 / CT-TW, tiếp theo là giao đất ổn định lâu dài
theo Nghị quyết 10 / NQ-TW của Bộ Chính trị và đã đạt được thành cơng
vang dội. Thành tích đó đã củng cố đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà
nước, cũng như tạo cơ sở cho việc ban hành một số văn bản luật làm nền tảng

pháp lý cho quản lý đất đai của Nhà nước. Bao gồm một số văn bản sau:
- Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của chính phủ quy định về việc
giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích
nơng nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của chính phủ giao đất lâm nghiệp
cho các tổ chức hộ, gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, vào mục đích
lâm nghiệp.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi một số
điều của Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT
về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;


- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 84/2007 / NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-BTCBTNMT ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai;

- Bộ TNMT đã ban hành Thông tư số 04/2005 / TT-BTNMT ngày 18
tháng 7 năm 2005 hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất
sau khi tổ chức, khôi phục và phát triển khu nơng, lâm nghiệp quốc doanh. Có
tiêu chuẩn đánh giá và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nông,
lâm trường quốc doanh sau khi sắp xếp lại;
- Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
liên tịch số 04/2006 / TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản để thực hiện các quyền của người
sử dụng đất;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ TN&MT
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ TN&MT
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP;
- Chính phủ ban hành Nghị định số 69 / NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm


2009 quy định những hạn chế mới về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
TNMT quy định những hạn chế đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009 / TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010 / TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định bổ sung về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 09/2011 / TT-BTNMT ngày 31 tháng 3 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp
công sử dụng ngân sách nhà nước về khảo sát, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011 / TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành ngày 20 tháng 5 năm 2011 sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến quy trình hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Chỉ thị số 1474 / CT-TTg năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc
thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp cấp bách chấn chỉnh công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. gắn với đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Ngày 01/01/2012, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực
thi hành.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.


- Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017: Sửa đổi, bổ sung một số
nghị định chi tiết thị hành Luật đất đai
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020: Sửa đổi, bổ sung một số
nghị định chi tiết thị hành Luật đất đai
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường quy định về thành phần hồ sơ địa chính; hồ sơ nộp khi thực hiện
thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nội dung hồ
sơ địa chính; việc lập hồ sơ địa chính và lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính từ
dạng giấy sang dạng số; việc cập nhật, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT Ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên

và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 của UBND TP Hà
Nội : Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành
phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngồi, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao
liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang
đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định 12/2017/QĐ-UBND, ngày 31/03/2017 của UBND thành
phố Hà Nội: Ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người việt nam định cư ở nước


ngồi, cá nhân nước ngồi, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và
đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội.
- Quyết định số 3542/QĐ-UBND Ngày 12/6/2017, Của UBND thành
phố Hà Nội vv: công bố thủ tục hành chính mới, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ
trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi
trường, UBND cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.2.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Cấp GCNQSD đất là 1 trong 15 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai
được quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Công bố các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện.

2. Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, cũng như thành lập bản đồ
hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; và
khảo sát định giá đất xây dựng.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sau khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và duy trì dữ liệu địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nhiệm vụ của người
sử dụng đất.


12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc tuân thủ các
quy định của pháp luật về đất đai cũng như quản lý các hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết xung đột đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý, sử dụng đất đai
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là một trong
những khâu quan trọng và gây nhiều tranh cãi trong công tác quản lý đất đai
của Nhà nước. Nhờ đó, mối liên hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng
đất được thiết lập nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng đối
tượng, đúng đối tượng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và pháp luật.

1.2.2. Quyền chung của người sử dụng đất
Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền sau
đây:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hãy tận hưởng thành quả của nỗ lực của bạn và kết quả của việc đầu
tư tài sản của bạn.
3.Hưởng lợi từ các dự án của Nhà nước nhằm bảo vệ và cải tạo đất nông
nghiệp.
4. Được nhà nước chỉ đạo, giúp đỡ trong việc khai hoang, khai khẩn
đất nông nghiệp.
5. Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích
hợp pháp về đất đai.
6. Được hồn trả khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp và các hành vi vi phạm pháp luật đất đai khác.


1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính được quy định tại Khoản 15, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 (Luật đất
đai, 2013).
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất (gọi chung là người sử dụng đất) là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm
chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng
đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo Khoản 2, Điều 3,
Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
Đăng ký lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao đất, cho thuê đất
nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; người đang sử dụng đất, đủ
điều kiện mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc


một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật
theo Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi trong các trường hợp
sau: Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất; có
thay đổi về mục đích sử dụng đất; có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; thay
đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; giấy chứng nhận đã cấp

bị mất hoặc hư hỏng; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
có nhu cầu thay đổi giấy chứng nhận đã được cấp từ trước ngày 10/12/2009.
Riêng các trường hợp người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích xã hội, nhận khốn các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác và tổ
chức cộng đồng dân cư giao để quản lý thì khơng được đăng ký quyền sử
dụng đất.
Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong
các trường hợp: Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp,
góp vốn mà khơng hình thành pháp nhân mới; chuyển quyền từ hình thức cho
thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay
đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Các
trường hợp thay đổi: người sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi
tên; giảm diện tích do sạt lở; người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất vào GCN đã cấp; thay đổi thông tin về số hiệu
thửa đất; đơn vị hành chính nơi có thửa đất; thay đổi về nhà ở và cơng trình
xây dựng trên đất; thay đổi diện tích và nguồn gốc; hồ sơ giao rừng sản xuất;