Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng ở HN

LỜI NÓI ĐẦU
1) Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai, nhà ở là yếu tố quyết định sự tồn tại của loài người, nó gắn
bó mật thiết với mọi ngành kinh tế, mọi nhu cầu của đời sống xã hội. Đất
đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan
trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và
sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế xã hội của mỗi vùng.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai không chỉ là nguồn tài sản lớn phục vụ cho
nhu cầu sản xuất dân cư mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh
tế của mỗi vùng.
Theo đà phát triển kinh tế của đất nước, tốc độ tăng trưởng của các
đô thị Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Đất đô thị thực sự có giá và giá rất
cao. Do đó cần phải có sự kiểm soát của Nhà nước về đất đai. Để kiểm soát
được tình hình sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật,
văn bản dưới luật. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử
dụng đất đai. Tuy nhiên, do sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế
của cuộc sống mà thị trường bất động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động
hiện tượng mua bán đất, đầu cơ đất, lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà
nước nhiều vấn đề cần được xem xét và giải quyết. Một trong những yêu
cầu cấp bách hiện nay đối với đất đô thị là phải có một cơ chế quản lý, sử
dụng đất sao cho phù hợp với yều cầu phát triển của nền kinh tế thị trường
nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ
Nghĩa. Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, đất đô
thị nói riêng thì không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký
đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
nhằm thiết lập hồ sơ địa chính cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
1


hợp pháp nhưng nó liên quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở

pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ
chức cá nhân.
Thủ đô Hà Nội đã có ngàn năm văn hiến, là trung tâm chính trị,
văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế của cả nước. Hà Nội đang trong thời kỳ
công nghiệp hoá- hiện đại hoá, việc quản lý và sử dụng đất dai ở đây càng
phải hợp lý và chặt chẽ. Nhìn lại quá trình lịch sử từ khi giải phóng đến
nay, Hà Nội đã có nhiều thành tựu và biến đổi to lớn nhất là trong những
năm gần đây, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Đối với diện nhà
chính sách tồn đọng đây là diện nhà luôn có các đơn thư khiếu nại nhằm
xác lập quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu, sử dụng các diện tích phụ có
liên quan đến sở hữu chung của nhiều thành phần từ thời kỳ thực hiện
chính sách cải tạo nhà cửa, cải tạo công thương nghiệp tư doanh thời kỳ
1958-1964, nhà dân cho mượn… Tình hình khiếu nại của một số hộ gia
đình tại Hà Nội về vấn đề nhà cửa kéo dài hàng năm nhưng chưa được giải
quyết thoả đáng khiến họ phải chờ đợi. Chính vì thế cần phải đẩy mạnh
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở để người dân yên tâm ở, gìn giữ, sửa sang nhà cửa, ổn định đời
sống. Cũng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn
bộ đất đai, để từ đó có những hoạch định chính sách cho phù hợp với thực
tế.
Vì vậy yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi
hành và áp dụng để hoàn thiện cơ chế đồng bộ đảm bảo cho việc thi hành
các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở để đáp ứng đồi hỏi cấp thiết của nền kinh tế thị trường
định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Đó cũng là lý
do khiến em chọn đề tài “ Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng
2

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính
sách tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công
tư hợp doanh) ở Hà Nội” với sự hướng dẫn của TS Hoàng Cường, Thạc
sỹ- Trưởng phòng chính sách đất nhà và các cô, chú trong phòng chính
sách đất nhà tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Em xin chân thành cảm ơn
sự giúp đỡ của mọi người.
2) Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu lý luận và thực tiễn của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để phát hiện những điểm chưa
phù hợp, những khó khăn vướng mắc đồng thời đánh giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giá đưa ra các kiến nghị về
phương hướng và giải pháp, góp phần hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3) Phạm vi nghiên cứu:
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều địa bàn khác nhau trên
cả nước. Bài viết này chỉ tập trung đến vấn đề đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách
tồn đọng (nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) trên
địa bàn Hà Nội.
4) Phương pháp nghiên cứu:
Bài viết sử dụng phương pháp so sánh, phân tích để đánh giá các vấn
đề, trên cơ sở đó để làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận cũng như thực tiễn
của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Cách tiếp cận vấn đề là đi từ lý luận đến thực tiễn, rồi từ thực
tiễn áp dụng trở về lý luận thông qua đó đề xuất những giải pháp nhằm

3

hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
5) Kết cấu của bài viết:
Ngoài các phần lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu
tham khảo, bài viết có 3 chương:
- Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Chương II: Thực trạng Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách trên
địa bàn Hà Nội.
- Chương III: Một số quan điểm, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy
mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn thành phố
Hà Nội.

4


CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở CHO NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG
I)

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VAI TRÒ CỦA NHÀ Ở:

1)Khái niệm, đặc điểm nhà ở:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Nhà ở có rất nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác, nhất là
kho so sánh đặc điểm của nó với các động sản. Nhà ở là tài sản cố định,

không thể di dời được.
Đặc điểm chính của tài sản nhà đất là đa dạng. Loại trừ những lợi ích
kết hợp trong cùng một tài sản nhà đất như để ở hoặc để kinh doanh. Có lẽ
không bao giờ có hai ngôi nhà giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô
liền tường có hình thức như nhau nhưng chúng cũng khác nhau ở vị trí.
Mặc dù điều này dường như là có sự khác biệt rất nhỏ, tuy thế từng tài sản
nhà đất vẫn sẽ có sự khác nhau. Thường sự khác nhau nhỏ này cũng có thể
không liên quan đến thị trường, nhưng trong một vài trường hợp điều này
đã làm cho giá trị thị trường của các ngôi nhà rất khác nhau.
Một đặc điểm nữa của tài sản nhà đất có thể nói là tương đối bền.
Nhiều hàng hoá hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhưng nhà đất thường
được dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà
ở đã cũ, hoa mòn đáng kể, người ta luôn thấy giá trị của nhà đất được lên
giá với tỷ lệ cao hơn là tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà. Mặc dù chất lượng của
ngôi nhà xuống cấp, nhưng kết quả là giá trị chung của đất và ngôi nhà còn
giữ nguyên. Về khía cạnh này đầu tư nhà đất hoàn toàn khác với các loại
đầu tư khác, nó rất vững theo thời gian và có khả năng an toàn vốn rất tốt
5


trong thời gian dài. Khi so sánh với các hàng hoá khác, mua nhà đòi hỏi
một khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất thường cũng
cần một số lượng tiền đáng kể mơi mua được. Liên quan đến điều này vì
thực chất nhà đất thường là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành
những đơn vị nhỏ hơn. Kết quả là một lượng tiền tối thiểu để mua một ngôi
nhà cũng là khá lớn.
2)Vai trò của nhà ở:
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát
triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ
chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh

vực của đời sống kinh tế xã hội, văn hoá, chính trị xã hội.
Ở nước ta, những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà
nước ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị
cũng như nông thôn, góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho
nhân dân. Điều 62, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 quy định rõ: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng
việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân
xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó
việc phân phối nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý”.
Trên cơ sở đó có thể thấy vai trò của nhà ở được thể hiện như sau:
- Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống của con người. Nhà
ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên
nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét… Con người muốn tồn tại và phát
triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn, ở, mặc và những tư liệu
sinh hoạt khác. Ph. Ăng ghen đã nhấn mạnh: “Con người trước hết cần phải
ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm được chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tôn giáo…”.
6


- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế. Đối với
lao động đặc biệt là ở đô thị, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có ảnh
hưởng rất lớn tới lao động, nó tác động trực tiếp tới thể lực và trí lực của
lao động. Nó làm hao phí về thời gian vì khoảng cách này càng lớn thì hao
phí này càng cao, ảnh hưởng lớn tới hiệu quả kinh tế. Ngoài ra môi trường
cư trú, điều kiện sinh hoạt của chỗ ở, môi trường văn hoá khu vực, môi
trường tự nhiên… cũng ảnh hưởng rất lớn tới quá trình tái sản xuất sức lao
động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, làm ảnh hưởng tới sản
xuất, tới hiệu quả kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở còn là một chỉ tiêu quan trọng thể hiện trình

độ phát triển, tốc độ đô thị hoá của một quốc gia, thể hiện tiềm năng về
kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc về tổng thể. Thực tế cho thấy
khi nhìn và các ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đời
sống vật chất và tinh thần của những người đang sinh sống trong ngôi nhà
đó và của cả cộng đồng.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội
và điều chỉnh quan hệ xã hội. Nhà ở tác động trực tiếp tới kết cấu gia đình,
tập tục sinh hoạt của gia đình,thể hiện rõ nhất ở quá trình kéo dài hay tăng
nhanh quá trình phân ly của gia đình mới mà còn ảnh hưởng tới tâm lý của
thanh niên trong độ tuổi kết hôn, Thông thường giá nhà đất tăng cao thanh
niên có xu hướng lập gia đình muộn hơn. Điều này tác động lớn đến vấn đề
xã hội. Những biến động về nhà ở phát sinh trong mua bán, thuê, tặng,
chuyển nhượng... hình thành nên những mối quan hệ xã hội phức tạp mà
chính nhà ở đôi lúc nó quay trở lại làm chức năng điều tiết, điều chỉnh quan
hệ xã hội.
Với tầm quan trọng của nhà ở như đã nói ở trên, thì vấn đề nhà ở là
mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước

7


đang phát triển và các nước kém phát triển. Ở nước ta, dưới sự lãnh đạo của
Đảng, chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu : “dân giàu, nước mạnh,
xã hội công bằng, văn minh”. Nhà nước rất quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều
môi trường thuận lợi và động viên khuyến khích các tầng lớp nhân dân phát
huy nội lực để xây dựng nhà ở tiến tới bộ mặt của đất nước ngày càng văn
minh và giàu đẹp hơn.
II) KHÁI NIỆM VÀ SỰ RA ĐỜI CỦA NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN
ĐỌNG:
1) Khái niệm:

Nhà chính sách thuộc quyền sở hữu của tư nhân bao gồm nhà cải tạo,
nhà công tư hợp doanh, nhà vắng chủ mà diện tích nhà ở thuộc loại nhà này
do Nhà nước đã để lại cho chủ sở hữu khi thực hiện chính sách cải tạo nhà,
chính sách công thương nghiệp tư bản tư doanh.
Đối với quỹ nhà chính sách do Nhà nước quản lý, sử dụng thì Nhà
nước phân, giao cho các cơ quan sử dụng hoặc cho các hộ gia đình thuê là
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
2) Sự ra đời của nhà chính sách tồn đọng:
Sau ngày giải phóng miền Bắc, đã diễn ra cuộc ra đi của hàng ngàn
hộ di chuyển vào Nam, để lại hàng nghìn ngôi nhà với vô vàn tình tiết phức
tạp. Người thì quá vội vã bỏ nhà ra đi như chạy trốn, người thì ngầm uỷ
quyền cho người khác, người thì bán tháo với giá rẻ không chút giấy tờ văn
tự, người thì tình nghĩa hơn đưa bà con họ hàng vào ở rồi lặng lẽ ra đi…
Việc ra đi như vậy để lại hàng nghìn ngôi nhà vắng chủ buộc bộ máy tiếp
quản chính quyền mới phải đối phó với tình hình phức tạp này.
Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, giải quyết nhà cửa là một vấn đề
nằm trong toàn bộ nhiệm vụ cách mạng xã hội chủ nghĩa. Chế độ cũ chỉ
thoả mãn yêu cầu của một số ít người, chế độ mới của ta phải thoả mãn yêu
8


cầu ngày càng một tăng của tuyệt đại đa số người dân lao động. Dưới sự
lãnh đạo của Đảng, cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sang cuộc
cách mạng xã hội chủ nghĩa. Nhiệm vụ cơ bản của miền Bắc là đẩy mạnh
cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa. Trọng tâm trước mắt là đẩy mạnh cuộc cải
tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ
công; cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế tư bản tư doanh
và cuộc cải tạo đối với những người có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải
ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh là lực lượng lãnh đạo toàn
bộ nền kinh tế quốc dân. Yêu cầu đặt ra là sử dụng hợp lý nhà cửa sẵn có,

năng cao chất lượng nhà cửa nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh và cải thiện
đời sống nhân dân lao động đi thuê nhà, cải tạo người tư sản, biến họ thành
người lao động và sống nhờ vào lao động chứ không phải sống bám vào sự
bóc lột bằng việc cho thuê nhà.
Trong và sau cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà cho thuê của tư
nhân, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách quản lý nhà cửa. Nhưng
cho đến năm 1964, có nơi vẫn chưa quán triệt tinh thần các chính sách của
Trung Ương nên vẫn còn lúng túng trong việc giải quyết các vấn đề cụ thể
khá phức tạp. Để đáp ứng với nhu cầu của các địa phương, thông tư số
12/NV của Bộ Nội vụ ngày 22/4/1964 đã giải thích thêm một số chính sách
cụ thể về quản lý nhà cửa. Trong đó có việc quản lý nhà vắng chủ và nhà
của tư sản đưa vào công tư hợp doanh.
-

Việc quản lý nhà vắng chủ: Theo Nghị định 19/CP ngày

29/6/1961 của Hội Đồng Chính phủ và Công văn số 19/BCT ngày
12/1/1961 của ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh Trung Ương thì tất
cả nhà vắng chủ, không kể của người Việt Nam hay Hoa Kiều đều do cơ
quan quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế,
sửa chữa. Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể hợp tác xã hay tư nhân sử dụng

9


các loại nhà, đất kể cả trong trường hợp dùng vào việc kinh doanh sản xuất
hay vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục.
-

Nhà của tư sản đưa vào công tư hợp doanh: nhà của tư sản

dùng làm phương tiện kinh doanh công thương nghiệp như cửa hàng, kho
tàng, văn phòng quản lý kinh doanh... trước đây chưa được giải quyết công
tư hợp doanh thì cơ quan quản lý nhà đất theo chính sách cải tạo nhà cửa.
Sau ngày thống nhất đất nước, Nh đã ban hành các chính sách cải tạo
về nhà đất tại các thành phố, thị xã nhằm quản lý tình hình nhà cửa trên các
địa bàn. Theo Thông tư của Bộ trưởng bộ xây dựng số 383/BXD- ĐT ngày
5/10/1991 hướng dẫn thi hành quyết định số 297/CP của Chủ tịch Hội đồng
Bộ trưởng ngày 2/10/1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì
chính sách đối với nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý với các nội
dung như sau:
-

Đối với nhà cải tạo: đã thực hiện quản lý toàn bộ nhà cửa

thuộc diện nhà cải tạo và đã bố trí làm trụ sở cơ quan hoặc làm nhà ở cho
cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động. Hầu hết nhà ở do Nhà nước
quản lý đều đã hoàn tất các thủ tục kê khai, bàn giao và Nhà nước đã ra
quyết định quản lý tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác quan, cũng có một
số trường hợp khi cơ quan Nhà nước tiến hành quản lý, sử dụng nhà ở đã
không làm các thủ tục giao nhận, không ra quyết định quản lý, cá biệt có
trường hợp xử lý sai so với chính sách lúc đó.
Để ổn định hiện trạng nhà ở sau cải tạo, đưa công tác quản lý đi vào
nề nếp, tại điều 1 của quyết định số 297/CT đã nêu rõ: “nhà ở do Nhà nước
đang quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở bao gồm toàn bộ
nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uỷ Ban Nhân Dân cấp có
thẩm quyền nhưng đã bố trí sử dụng, là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

10

Diện nhà nêu trong điều này bao gồm: tất cả các loại nhà cho thuê,
mượn, cho ở nhờ, hiến nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị
của nguỵ quân, nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính
sách cải tạo về nhà ở đã đưa vào diện Nhà nước quản lý hoặc đã bố trí cho
cơ quan Nhà nước và nhân dân sử dụng.
Về mặt thủ tục hành chính, diện nhà nói trên bao gồm cả nhà đã có
quyết định và chưa có quyết định quản lý của Nhà nước (vì do nhiều
nguyên nhân khách quan, thời kỳ đó nhiều nhà thuộc diện cải tạo đã giao
Nhà nước nhưng Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh chưa ra quyết định quản lý.
Về mặt thủ tục quản lý, hầu hết diện nhà nói trên đã chuyển sang
ngành nhà đất quản lý cho thuê, nhưng cũng có những nhà do cũ nát nên
ngành nhà đất không trực tiếp quản lý mà giao cho các hộ đang ở tự quản
lý sử dụng không phải trả tiền thuê nhà. Những nhà trong diện cải tạo,
nhưng trước đây cơ quan Nhà nước cho thuê, mượn của tư nhân, đến khi có
chính sách cải tạo đã không báo cho ngành nhà đất biết trước để làm thủ
tục quản lý, những nhà không do chủ sở hữu mà do đại diện của chủ sở hữu
làm thủ tục giao cho Nhà nước. Do đó kể từ ngày 1/7/1991 các loại nhà nêu
trên được thống kê đăng ký vào danh mục quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước và người sử dụng nhà (cá nhân, tổ chức kinh tế, xã hội, cơ quan Nhà
nước) phải ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà.
Do đó tại thành phố Hà Nội xuất hiện tình trạng trong một biển số
nhà có nhiều thành phần sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước). Hai
thành phần này đan xen theo kiểu xôi đỗ trong cùng một ngôi nhà, một biển
số nhà. Trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp được các dạng nhà tiêu
biểu như sau:
-

Tư nhân chủ nhà cũ sủ dụng phần diện tích được để lại để ở

sau cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất.
11


-

Các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nước phần diện tích chủ

nhà đã giao Nhà nước hoặc phần diện tích Nhà nước đã quản lý của chủ
vắng mặt tại miền Bắc trong nhà cộng đồng sở hữu chủ.
-

Các đơn vị được Nhà nước giao cho tự quản lý, sử dụng phần

diện tích chủ nhà đã đưa vào công tư hợp doanh.
Với việc đan xen hai thành phần sở hữu này thì cần có quy định về
xác định diện tích nhà ở cho chủ sở hữu là cần thiết. Do đó quy định về
trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ đáp ứng được yêu cầu đó. Hơn nữa nó sẽ
là cơ sở pháp lý để tạo ra sự ổn định lâu dài trong quản lý, sử dụng, hạn
chế, ngăn chặn phát sinh mới, góp phần vào việc ổn định sinh hoạt dân cư
đô thị tiến tới dần dần chấm dứt tình trạng không rõ ràng về sở hữu, sử
dụng.
III) SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở (GỌI TẮT LÀ GIẤY CHỨNG NHẬN) CHO NHÀ CHÍNH
SÁCH TỒN ĐỌNG:
1)Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận cho diện nhà chính sách:
Nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con người. Nhà ở
là loại tài sản có giá trị rất cao đối với đời sống của con người. Theo quy

định ở điều 181 Bộ luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản vì nhà ở là
một loại tài sản không di dời được. Vì là một loại tài sản có giá trị cao nên
người sở hữu nó càng muốn có một cơ sở pháp lý để bảo hộ cho việc sở
hữu loại tài sản này. Theo điều 173 Bộ luật dân sự quy định về việc quyền
sở hữu chung cho mọi tài sản, trong đó có nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận
ý nghĩa xác định rõ đối tượng sủ dụng và quyền giao dịch dân sự về nhà ở
cho đối tượng đang sử dụng nhà. Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính
12


sách (các trường hợp thuộc sở hữu tư nhân) cũng không nằm ngoài lý do
trên.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở cho nhà chính sách nằm trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do đó
hoàn thành tốt công tác cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách cũng là
góp phần đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Thông qua việc cấp giấy chứng
nhận cho người sử dụng đất, nhà thì:
-

Về phía người sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở họ có cơ sở pháp lý

về quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở của mình để yên tâm đầu tư sản xuất,
khai thác được tiềm năng trên mảnh đất mà họ đang sinh sống.
-

Về phía Nhà nước : giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất ở,

quỹ nhà ở; mặt khác còn thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà

nước với người sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
Trong 7 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cũng là một công tác nằm trong số đó. Nó
có mắt xích liên quan đến các công tác trước và cũng là cơ sở để thực thi
cho các công tác sau. Để hoàn thành tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị thì phải kể tới
việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách. Vì nó là một bộ phận trong
công tác cấp giấy chứng nhận ở đô thị. Thực hiện tốt công tác này cũng góp
phần trong tiếng nói chung là thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về
đất đai.
2)Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở :

13


Nhà ở gắn liền với đất ở, việc quản lý Nhà nước về sở hữu nhà ở và
sử dụng đất ở hết sức phức tạp. Nhà ở lộn xộn do quản lý phân tán bị
buông lỏng trong một thời gian dài nên trật tự kỉ cương giảm. Tình trạng
xây dựng cơi nới trái phép, không phép diễn ra thường xuyên. Người sở
hữu nhà ở, sử dụng đất ở muốn làm gì cũng được không theo quy định
chung, dẫn đến tình trạng hiệu lực quản lý thấp, nên xẩy ra các vụ kiện
tụng, khiếu nại, tố cáo diễn ra thường xuyên đòi hỏi Nhà nước giải quyết
kịp thời, dứt điểm. Do đó đòi công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày càng cấp thiết. Là cơ sở pháp lý
để các cơ quan chức năng của Nhà nước quản lý được hiện trạng sử dụng
đất ở, sở hữu nhà ở nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp
quản lý chặt chẽ đất ở và nhà ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh
chấp, quản lý được các chuyển dịch về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện thu đúng
thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước ( thuế nhà đất, tiền sử

dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ). Đồng thời là cơ
sở quản lý việc cải tạo, xây dựng nhà ở, ngăn chặn và xử lý kịp thời các
trường hợp xây dựng không phép, trái phép, vi phạm quy hoạch.
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp…
Một điểm mới trong hoạt động về nhà, đất ở nước ta là thị trường bất
động sản. Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được
sự quan tâm chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân
dân. Do đó nó diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất. Hoạt động trao
tay và không có sự đảm bảo bằng các văn bản pháp luật nào. Để thị trường
bất động sản tham gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát
triển hiệu qủa và bền vững yêu cầu Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến
14


lĩnh vực này bằng các đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, xác định
chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở đích thực là cần thiết và cấp bách.
Thông qua công tác này làm cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc được
tình hình sử dụng đất, nhà; nắm được kết quả đạt được, những tồn tại khó
khăn, biết được các tác nhân nào có thể tham gia vào thị trường bất động
sản và triển khai xem xét việc thay đổi chủ sở hữu nhà, sử dụng đất ở. Từ
đó có những chính sách thiết thực để khuyến khích các hoạt động về lĩnh
vực bất động sản đi theo đúng quỹ đạo của nó. Tạo điều kiện khai thác các
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thu nhập của xã hội.
Kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc thực hiện tốt
tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về nhà, đất. Kết quả kê khai

đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sở hữu, sử
dụng nhà, đất để đánh giá, đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương,
chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất, nhà. Hồ sơ địa chính còn làm
căn cứ đầy đủ, khoa học và tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết
tranh chấp đất đâi, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác
giao đất, thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá nhà, đất. Thông qua
công tác kê khai đăng ký, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do
những sai sót tồn tại được người chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất phát hiện và
được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được pháp lý hoá gắn với
quyền của người sở hữu, sử dụng nhà, đất và trở nên thiết thực trong thực
tiễn quản lý nhà, đất. Nó có ý nghĩa quan trọng và tích cực trong điều kiện
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự điều tiết của Nhà nước theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá
15


nhân được hưởng các quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà
nước theo quy định của pháp luật.
IV) NỘI DUNG CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở CỦA NHÀ CHÍNH SÁCH TỒN ĐỌNG:
Nhà chính sách tồn đọng là diện nhà nằm trên địa bàn đô thị Hà Nội.
Do đó về nội dung, các bước tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận cho
nhà chính sách cũng phải dựa vào cách thức tiến hành đăng ký cấp giấy
chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị. Nhưng nó cũng có một số nét khác
biệt so với cách thức tiến hành chung. Cho nên trước khi đi vào nội dung
các bước tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận của nhà chính sách phải
có cơ sở là công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô

thị.
1) Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP ngày
5/7/1994 của Chính phủ:
1.1)

Nguyên tắc chung về đối tượng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở:

Đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quan hệ trực tiếp với Nhà
nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định
của pháp luật. Những đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký nhà ở,
đất ở bao gồm:
-

Chủ hộ hoặc người được chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia

đình thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Trong trường hợp chủ hộ quỷ
quyền cho người khác kê khai đăng ký, người đứng tên trong hồ sơ đăng
ký vẫn phải ghi tên của chủ hộ.

16


-

Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc người

được uỷ quyền hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
-

Các tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là cơ quan Nhà nước,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế trong nước, tổ
chức kinh tế nước ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân
Việt Nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam do
thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ quyền, người đứng tên kê khai
đăng ký nhà ở, đất ở phải là tên của các tổ chức sử dụng đất ở, sở hữu hoặc
sử dụng nhà.
Tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tổ chức có tư cách pháp
nhân (theo quy định tại điều 4- luật Dân sự), trường hợp tổ chức chưa có tư
cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có tư cách pháp nhân đứng ra
kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
Nhà ở, đất ở tại đô thị phải được đăng ký tại Uỷ Ban Nhân Dân
phường, thị trấn, thị xã. Chủ sở hữu hợp pháp là người được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong trường hợp
khác thì người đang sử dụng nhà ở có nghĩa vụ đăng ký.
1.1)

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở :
Giấy tờ để được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở bao gồm:
-

Quyết định giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
-

Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao

đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật về đất đai.
17


-

Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao

đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách
đất đai qua các thời ký của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Nhà
nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê
đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay.
-

Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính

thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặc có tên
trong Sổ địa chính không hợp lệ, không có tranh chấp.
-

Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho

người sử dụng nhà ở, đất ở, không thuộc diện Nhà nước quản lý, chủ nhà
vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
-

Giấy tờ về thừa kế, cho tặng nhà đất đã được Uỷ Ban Nhân

Dân cấp phường, thị trấn xác nhận và nhà đất đó không có tranh chấp.
-

Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết

tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
-

Giấy tờ giao nhà tình nghĩa

-

Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở đã được đăng

ký trước bạ sang tên hoặc được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà
đất có nguồn gốc hợp pháp.
1.2)

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở :
Hồ sơ gồm có:
-

Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở

18


-

Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc giấy xác

nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp với các trường hợp tại khoản 1 điều 10 Nghị định 60/CP,
-

Giấy tờ sở hữu nhà hoặc sử dụng đất khác.

-

Đối với trường hợp nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch,

không có tranh chấp thì phải có ý kiến của Uỷ Ban Nhân Dân phường, thị
trấn sở tại xác nhận người làm đơn là người tạo lập nhà và giấy xác nhận
của cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền.
-

Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây dựng

không hợp lệ nhưng nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh
chấp thì phải có quyết định giao đất và giấy xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền.
-

Nếu nhà xây dựng có giấy phép trên đất phù hợp với quy

hoạch nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy
phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
1.3)

Trình tự kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở :
-

Tổ chức phân loại và xác nhận hồ sơ kê khai đăng ký nhà ở,

đất ở tại cấp phường: Uỷ Ban Nhân Dân cấp phường thành lập hội đồng
đăng ký nhà ở, đất ở để kiểm tra, phân loại hồ sơ kê khai đăng ký (phân
loại: nguồn gốc, diện tích đất, thời điểm sử dụng đất, có tranh chấp hay
không tranh chấp).
-

Tổ chức xét duyệt hồ sơ ở cấp quận: công bố công khai các

trường hợp đề nghị Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ; các trường hợp chưa đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải
19


bổ sung hồ sơ; các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thời hạn 10 ngày).
-

Sau khi xét duyệt, Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp quận lập hồ

sơ chuyển Sở Địa chính- Nhà đất trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố phê
duyệt (thời hạn 15 ngày).
-

Tổ chức giao giấy chứng nhận: Căn cứ quyết định của Uỷ Ban

Nhân Dân Thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất thông báo cho Uỷ Ban Nhân
Dân cấp quận và Cục thuế danh sách các trường hợp được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và các khoản tiền mà
người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở phải nộp. Cục Thuế tính toán cụ thể số tiền phải nộp và tổ chức thu, các
trường hợp xin chậm nộp thì Cục Thuế lập văn bản cho phép chậm nộp.
Sau khi người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc được xác định chậm nộp
các khoản thu theo quy định, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho Uỷ Ban Nhân Dân quận,
huyện để tổ chức giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cho người được cấp, đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất
giao lại Sở Địa chính- Nhà đất để lưu trữ.
2) Quy định trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng
nhà chính sách tồn đọng:
2.1) Các trường hợp được xét chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
1-

Diện tích nhà ở mà Nhà nước đã để lại cho chủ nhà sử dụng

khi thực hiện chính sách cải tạo nhà là diện tích thuộc quyền sở hữu của

chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
20


2-

Diện tích nhà ở mà chủ sở hữu giữ lại và hiện đang ở khi thực

hiện chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh là diện tích
thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ
sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở .
3-

Các trường hợp thuộc diện nhà cải tạo trước đây chủ sở hữu

được Nhà nước để lại một phần diện tích ở rộng hơn so với quyết định hoặc
hồ sơ cải tạo nhà cửa thì nay được công nhận quyền sở hữu và được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
Nếu sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu đã lấn chiếm diện tích do Nhà
nước quản lý thì tuỳ theo trường hợp cụ thể để giải quyết hoặc thu hồi lại
hoặc xét cho họ được mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 cuả
Chính phủ.
4-

Các trường hợp theo hồ sơ thể hiện có diện tích đưa vào công

tư hợp doanh nhưng hiện nay diện tích này chủ sở hữu đã sử dụng ổn định,
không có tranh chấp, khiếu kiện thì giải quyết bán cho chủ sở hữu theo giá

bảo đảm kinh doanh do Hội đồng định giá Thành phố xác định. Sau khi họ
đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước sẽ được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
5-

Các diện tích phụ, chủ sở hữu đã sử dụng riêng biệt, ổn định từ

trước đến nay không có tranh chấp khiếu kiện thì được công nhận quyền sở
hữu.
6-

Các trường hợp diện tích đã được xây dựng thêm trên đất

trống thuộc khuôn viên nhà chính sách tồn đọng trước ngày 15/10/1993
(ngày Luật đất đai có hiệu lực) mà đã ổn định và được Uỷ Ban Nhân Dân
phường sở tại xác nhận không có tranh chấp khiếu kiện thì được cấp giấy

21


chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng phải nộp
tiền sủ dụng đất.
Đối với việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho trường hợp quản lý nhà
ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân được quy định tại điều 10 Nghị quyết
số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 của Uỷ Ban Thường Vụ
Quốc Hội cụ thể như sau:
-

Trả lại cho chủ sở hữu nhà ở trong trường hợp trước khi đi

vắng chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ
quyền đã hết trước ngày 1/7/1996; có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày
1/7/1996; nếu chủ sở hữu đã chết thì công nhận cho những người thừa kế.
-

Công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ

sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở đó trong trường hợp trước khi đi vắng,
chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã
hết trước ngày 1/7/1996; chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trước
ngày 1/7/1996 và trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền
quản lý hợp pháp.
-

Công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người đang quản lý, sử

dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử
dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực (1/1/1999) trong trường hợp
không có bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở đang quản lý, sử
dụng nhà ở đó.
-

Nhà ở đó thuộc Nhà nước trong trường hợp không có những

người đã nêu ở trên và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được
quyền ưu tiên mua.
2.2)Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở :

22

Hồ sơ gồm có:
-

Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở.
-

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà ở do đơn vị có

tư cách pháp nhân đo vẽ.
-

Các giấy tờ có liên quan (nếu trường hợp xác lập quyền sở hữu

nhà ở đối với trường hợp quản lý nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân thì
có chứng nhận của Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, phường về việc người làm
đơn là người thừa kế hợp pháp của người có quyền sở hữu đối với nhà ở
vắng chủ hoặc xác nhận người sử dụng không nằm trong diện thừa kế là đã
quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên).
-

Giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền (do phòng Công

chứng Nhà nước lập) trong trường hợp đồng sở hữu chủ hoặc đồng thừa kế
chưa chia.
2.3)Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :

1-

Trong thời hạn quá 03 ngày kể từ ngày nhận được đơn xin cấp

giấy chứng nhận của người có yêu cầu, Uỷ Ban Nhân Dân xã, phường, thị
trấn phải xác nhận vào đơn về tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tình hình
kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận ; xác nhận các diện tích làm thêm,
nhà ở xây dựng mới (nếu có) không có tranh chấp; chứng nhận những
người có quyền thừa kế nhà ở (nếu là thừa kế nhà ở); xác nhận người quản
lý, sử dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu
quản lý đến ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực sau khi đã niêm yết
công khai 07 ngày tại trụ sở Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã và tại nhà ở xin xác
lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận; xác nhận hộ khẩu thường

23


trú của bên tham gia giao dịch dân sự về nhà ở và xin xác lập quyền sở hữu
nhà ở và cấp giấy chứng nhận; làm thủ tục trích sao bản đồ địa chính (nếu
đã có bản đồ địa chính) hoặc xác nhận vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn
vị có tư cách pháp nhân lập (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) nơi có
nhà ở xin xác lập quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận .
Về phía chủ nhà: chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung tình hình
sử dụng đất ở, nhà ở theo đúng mẫu quy định, sao chụp chuẩn bị các bản
sao giấy tờ liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại Uỷ Ban Nhân Dân
phường, xã, thị trấn.
2-

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ như mục

2.2, Sở Địa chính- Nhà đất có trách nhiệm thực hiện các bước sau:
-

Bước 1: Thẩm tra hồ sơ, đối chiếu hồ sơ gốc và kiểm tra tại

thực địa. Nếu không đủ điều kiện theo quy định thì trả lại hồ sơ và thông
báo cho đương sự biết rõ lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu. Thời
gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian nói trên.
-

Bước 2: Hoàn chỉnh hồ sơ, trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố

cấp giấy chứng nhận cho người được công nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
3-

Quyết định cấp giấy chứng nhận :

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Sở Địa
chính- Nhà đất, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xem xét ra quyết định cấp
giấy chứng nhận cho người được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở.
4-

Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

-

Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày Uỷ Ban Nhân Dân Thành

phố ra quyết định và cấp giấy chứng nhận, Sở Địa chính- Nhà đất có trách
24


nhiệm thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận đến nhận quyết định
và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trước khi nhận giấy
chứng nhận.
-

Kể từ ngày nhận được thông báo, người được cấp giấy chứng

nhận phải đến cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước.
5-

Tổ chức giao giấy chứng nhận:

Sau khi người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận
cho người được cấp giấy chứng nhận, đồng thời thu lại giấy tờ gốc có liên
quan đến quyền sở hữu nhà ở trước đây vào sổ địa chính để quản lý.
2.4)Quyền hạn của các cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết hồ
sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy
chứng nhận theo chức năng và địa bàn quản lý:
1-

Sở Địa chính- Nhà đất: giải quyết thủ tục chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận cho các đối
tượng với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

2-

Uỷ Ban Nhân Dân phường, xã, thị trấn:

Xác nhận tình trạng nhà, đất đang sử dụng không có tranh chấp,
khiếu kiện, tình trạng hồ sơ kê khai đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng có yêu cầu thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
3-

Phòng Công chứng:

25