Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

MAI HUY QUANG

XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI
TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI
KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Ts. Lƣu Quốc Thái

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngồi kinh doanh nhà ở” là cơng trình nghiên cứu của bản thân, dưới sự
hướng dẫn khoa học của Ts. Lưu Quốc Thái. Các nội dung, kết quả trình bày trong
Luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào
trước đây.
TP. Hồ Chí Minh, ngày
tháng 6 năm 2014
Tác giả

Mai Huy Quang

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Doanh nghiệp liên doanh
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh nhà ở
Kinh tế - xã hội

Luật Doanh nghiệp
Luật Đất đai
Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Nhà ở
Nhà đầu tư nước ngoài
Nhà xuất bản
Pháp luật đất đai
Quyền sử dụng đất
Sở Tài nguyên và Mơi trường
Sử dụng đất
Tổ chức, cá nhân nước ngồi
Tổ chức kinh tế
Ủy ban nhân dân
Xây dựng nhà ở

DNCVĐTNN
DNLD
GPMB
GCNQSDĐ
KDBĐS
KDNƠ
KT - XH
LDN
LĐĐ
LKDBĐS
LNƠ
NĐTNN
NXB
PLĐĐ
QSDĐ

STNMT
SDĐ
TCCNNN
TCKT
UBND
XDNƠ


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................1
3. Mục đích, đối tƣợng và giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài ......................3
3.1. Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu .......................................................3
3.2. Phạm vi nghiên cứu ..............................................................................................3
4. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu .............................................................4
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ................................................4
6. Bố cục luận văn......................................................................................................4
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở
.....................................................................................................................................5
1.1. Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất ..............................................................5
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ............................................................................5
1.1.2. Xác lập quyền sử dụng đất ................................................................................8
1.1.2.1. Khái niệm .......................................................................................................8
1.1.2.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất ......................................9
1.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở ..................................................11
1.2.1. Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở ........11
1.2.1.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài .......................................................................11

1.2.1.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở ......................13
1.2.2. Các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất kinh doanh nhà ở ...................................................................................18
1.3. Khái quát quá trình phát triển pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối
với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở tại Việt Nam ......................23
1.3.1. Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) ......23
1.3.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai
2003 có hiệu lực) .......................................................................................................27
1.3.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến nay .............................................................29
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................31


CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở
VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN ..................................................................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở .......................................................................32
2.1.1. Thơng qua hình thức do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp ......32
2.1.1.1. Giao đất, cho th đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc khơng cần phải
giải phóng mặt bằng..................................................................................................35
2.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng .............................36
2.1.2. Thơng qua hình thức đấu thầu dự án nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
để thực hiện dự án nhà ở ...........................................................................................40
2.1.3. Thơng qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của nhà đầu tư
trong nước .................................................................................................................51
2.1.4. Thông qua hình thức nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở ..58
2.2. Hƣớng hoàn thiện các quy định pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối
với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở .............................................65
2.2.1. Các giải pháp mang tính định hướng .............................................................65
2.2.2. Các giải pháp cụ thể .......................................................................................71

2.2.2.1. Đối với trường hợp xác lập quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu dự án
nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở .........71
2.2.2.2. Đối với trường hợp chủ dự án kinh doanh nhà ở xác lập quyền sử dụng đất
thơng qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất...............................................72
2.2.2.3. Một số vấn đề khác có liên quan ..................................................................77
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................78
KẾT LUẬN ..............................................................................................................79


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
“An cư lạc nghiệp” là vấn đề từ ngàn xưa ông cha chúng ta rất quan tâm.
Trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng dân số ngày càng nhanh và quỹ đất dùng để tạo
lập nhà ở dần bị thu hẹp để phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như hiện
nay thì nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên bức thiết. Để giải quyết được nhu cầu về
nhà ở và ổn định đời sống xã hội, đầu tiên cần phải có đất đai và sự tham gia của
nhiều thành phần kinh tế vào hoạt động kinh doanh nhà ở.
Với chủ trương “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ
đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”1, “hình thành và phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và
người nước ngoài tham gia đầu tư”2, Đảng và Nhà nước ta từng bước thu hút nguồn
lực đầu tư nước ngoài, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng
kinh tế, giải quyết nhu cầu về nhà ở, ổn định đời sống xã hội cho nhân dân.
Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã có những chính sách khuyến khích, tạo
điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở
như các nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành vẫn còn
nhiều bất cập, hạn chế, thiếu rõ ràng, chưa tạo ra sân chơi lành mạnh, bình đẳng

giữa các chủ thể sử dụng đất trong và ngoài nước, nhất là trong lĩnh vực kinh doanh
nhà ở. Do vậy, việc nghiên cứu về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở là rất cần thiết vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cũng như
những người đang có nhu cầu về nhà ở và sự phát triển kinh tế - xã hội.
Xuất phát từ yêu cầu nêu trên, tác giả quyết định chọn đề tài: "Xác lập quyền
sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở" cho Luận
văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình để làm rõ
thực trạng, qua đó tìm ra được những khó khăn, thuận lợi để kiến nghị một số giải
pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai, phát huy hiệu quả trong việc
thu hút, mở rộng nguồn lực đầu tư nước ngồi trong hoạt động kinh doanh nhà ở.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong quá trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức rằng quyền sử dụng
đất là một vấn đề phức tạp và gắn liền với đời sống con người. Trong giai đoạn thu
1

Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
2
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010 (Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VIII
tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng).


2

hút đầu tư như hiện nay, pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá
nhân nước ngồi kinh doanh nhà ở có một vị trí đặc biệt trong hệ thống pháp luật
đất đai và được xem ngày càng tiến bộ. Nó đã được quy định trong nhiều văn bản
pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,
Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự... Tuy nhiên, do còn khá nhiều hạn chế nên chưa bắt

kịp với sự phát triển sơi động khi đang có nhiều mối quan hệ mới phát sinh trong xã
hội. Vì vậy, các nhà làm luật, các nhà khoa học vẫn đang tiếp tục nghiên cứu, đóng
góp ý kiến sửa đổi, bổ sung và thay thế... để ngày càng hoàn thiện hơn.
Liên quan đến vấn đề này, trong thời gian qua cũng có nhiều tác giả đã quan
tâm, với nhiều đề tài, cơng trình nghiên cứu, chẳng hạn như:
- Tài liệu hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” tại
Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 17/5/2013).
- Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Những hạn chế, bất cập và Giải pháp hồn thiện” tại Trường Đại học Luật TP Hồ
Chí Minh (ngày 14/3/2014).
Các cơng trình này chủ yếu nghiên cứu một số vấn đề cơ bản về những hạn
chế, bất cập của quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và đề
xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật, thu hút các nhà đầu tư, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước, người sử dụng đất để đầu tư và một số chủ thể khác có liên quan.
Cùng với các tài liệu hội thảo nêu trên, cịn có nhiều bài viết trong các sách
chun khảo; trên các tạp chí, một số bài báo; các luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ,
khóa luận cử nhân cũng đã đề cập đến các vấn đề về giao đất; cho thuê đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; chế độ pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng; quyền lựa
chọn các hình thức sử dụng đất, tiếp cận quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư như:
- Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất
đai” của Tiến sỹ Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại - Đại học Luật TP Hồ Chí
Minh - Nhà xuất bản Lao động (2012).
- Luận văn Cử nhân Luật học, chuyên ngành Luật Thương mại của tác giả
Nguyễn Thị Thu Thảo (2011), với đề tài Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất
kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngồi nhằm mục đích chỉ ra thực trạng
pháp luật về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và
đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.
- Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Huỳnh
Thị Ngọc Xuân (2011) nghiên cứu về Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà
đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại với mục đích phân tích làm

3

rõ những quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên
quan đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
- Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Huỳnh
Thị Thùy Trang (2011), với đề tài Vấn đề đảm bảo công bằng trong quyền tiếp cận
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư chỉ tìm hiểu những quy định về tiếp cận quyền sử
dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đề xuất các giải pháp góp phần
đảm bảo cơng bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Phan Thế
Vinh (2013), nghiên cứu về Pháp luật về tiếp cận quyền sử dụng đất đối với chủ thể
dự án kinh doanh nhà ở với mục đích làm rõ những vấn đề pháp lí về các hình thức
tiếp cận quyền sử dụng đất cho những dự án kinh doanh nhà ở và kiến nghị những
giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất
cho những dự án kinh doanh nhà ở tại nước ta hiện nay.
Mặc dù tất cả các cơng trình khoa học trên đã cho tác giả một cái nhìn khá
tồn diện về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài và nhà đầu tư trong
việc sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nói chung. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có
cơng trình, đề tài nào trực tiếp đi vào nghiên cứu đầy đủ và có hệ thống các quy
định pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
trong hoạt động kinh doanh nhà ở. Đồng thời, trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày
càng phát triển, kèm theo đó các quy định pháp luật cần phải thay đổi cho phù hợp
nên việc nghiên cứu đề tài "Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài kinh doanh nhà ở" để bổ sung, hồn thiện các cơng trình nêu trên là
rất cần thiết và có ý nghĩa.
3. Mục đích, đối tƣợng và giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu lý luận về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức,
cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện
hành về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh
nhà ở. Qua đó, luận văn rút ra nguyên nhân tồn tại, yếu kém để đề ra các giải pháp
khắc phục và hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà
đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Xác lập quyền sử dụng đất là một vấn đề khá rộng nên trong phạm vi đề tài
này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập
quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh


4

nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản quy định thi hành có sự
so sánh với quy định của Luật Đất đai 2013. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu về chế
độ pháp lý, các căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất cho các chủ thể nêu
trên để kinh doanh nhà ở, không nghiên cứu đối với các chủ thể khác hoặc có mục
đích, hoạt động khác khơng phải là kinh doanh nhà ở.
4. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Dựa trên nền tảng chung về phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, đường lối, chủ trương và chính sách của Đảng
và Nhà nước ta về phát triển kinh tế - xã hội, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử
dụng các phương pháp: phân tích, so sánh, tổng hợp... nhằm làm sáng tỏ, rút ra kết
luận về các vấn đề cần nghiên cứu.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn hội nhập sâu rộng
vào nền kinh tế thế giới, pháp luật quốc gia cần phải minh bạch, rõ ràng và tạo điều
kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngồi trong q trình nghiên cứu, cân nhắc
nhằm đưa ra quyết định đầu tư.

Mặc dù đã có những thay đổi và tiến bộ đáng kể trong những năm gần đây,
nhưng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về sử dụng đất kinh doanh nhà ở đối
với tổ chức, cá nhân nước ngồi nói riêng còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế và thiếu
thống nhất với các quy định pháp luật khác có liên quan như pháp luật về đầu tư,
kinh doanh bất động sản, nhà ở... gây khơng ít khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài.
Với việc nghiên cứu xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, tác giả sẽ góp phần làm phong phú thêm các
kiến thức pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời qua phân tích thực trạng của quy
định pháp luật hiện hành, sẽ đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập,
thiếu sót đang tồn tại trong thời gian qua nhằm hoàn thiện pháp luật.
Do đó, có thể xem đề tài là tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nước
ngồi có nhu cầu xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, các
doanh nghiệp Việt Nam có nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư
nước ngồi và sinh viên, học viên đang tìm hiểu pháp luật trong lĩnh vực này.
6. Bố cục luận văn
Luận văn được chia làm hai chương:
Chương 1. Những vấn đề chung về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở và hướng hoàn thiện.


5

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI
KINH DOANH NHÀ Ở
1.1. Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Việc xác lập chế độ sở hữu với đất đai có ý nghĩa quyết định đến chủ trương,
định hướng phát triển của một quốc gia. Không như nhiều nước khác trên thế giới
thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và một số hình thức sở hữu khác, ở nước ta đất
đai đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Đây là đường lối nhất quán của Đảng và Nhà nước ta đã được thể hiện
thông qua quy định tại Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 1
LĐĐ 1993, Điều 5 LĐĐ 2003 và tiếp tục được khẳng định tại khoản 1 Điều 54 Hiến
pháp 2013 như sau: (i) Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật; (ii) Tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Người SDĐ được chuyển
QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp
luật bảo hộ; (iii) Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch
và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 4 LĐĐ 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) thì “Đất
đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao QSDĐ cho người SDĐ theo quy định của Luật này”. Và tại Điều 184
Bộ Luật Dân sự 2005 quy định quyền chiếm hữu của chủ sở hữu như sau: (i) Trong
trường hợp chủ sở hữu chiếm giữ tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu
được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng
khơng được trái pháp luật và đạo đức xã hội; (ii) Việc chiếm hữu của chủ sở hữu
không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao
việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền chiếm hữu
đất đai là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, có
QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục
tiêu phát triển KT - XH của đất nước và có quyền định đoạt đất đai là quyền quyết
định số phận pháp lý của đất đai. Trong đó, quyền định đoạt đất đai là quyền quan
trọng nhất, ngồi Nhà nước, khơng có chủ thể nào được thực hiện quyền này.

6

Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa là tồn dân là chủ sở
hữu. Trong khi tồn dân khơng phải là một chủ thể cụ thể, không xác định được nên
không thể trực tiếp khai thác và SDĐ mà việc trực tiếp khai thác và SDĐ trên thực
tế là của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình... Với chế định QSDĐ, Nhà nước xác lập
phương thức thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai nhưng Nhà nước không trực tiếp
thực hiện việc chiếm hữu và trực tiếp SDĐ mà chỉ thực hiện quyền định đoạt tối cao
của mình với chức năng quản lý chung thể hiện qua việc giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... trực tiếp SDĐ; thừa nhận hoặc công nhận
việc SDĐ ổn định hay các giao dịch về QSDĐ hợp pháp. Quyền và nghĩa vụ của
người SDĐ được xác định thơng qua từng hình thức SDĐ khác nhau. Sau khi được
Nhà nước xác lập QSDĐ, người SDĐ được Nhà nước trao cho quyền được chuyển
giao QSDĐ cho các chủ thể khác theo những hình thức nhất định được quy định.
Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có
quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; quyết định giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ theo quy hoạch; quyết
định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường; điều
tiết các giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra. Người SDĐ có quyền sử
dụng, được thực hiện các giao dịch về đất đai gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ3.
Chính từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khác nhau nên
khái niệm QSDĐ được hình thành và tách bạch rõ với quyền sở hữu đất.
Theo quy định tại Điều 192 Bộ Luật Dân sự 2005: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Quyền sử dụng còn bao gồm
quyền lựa chọn cách thức sử dụng tài sản và quyền khơng sử dụng tài sản. Người có
quyền sử dụng bao gồm: chủ sở hữu tài sản, người không phải là chủ sở hữu tài sản
được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý
nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hồn tồn có tồn quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản
theo ý chí của mình: sử dụng hoặc khơng sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác công
dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các giao dịch
dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử

3

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr19.


7

dụng tài sản phải trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà
nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác4.
Qua đó cho thấy, mặc dù người SDĐ khơng phải là chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật nhưng được quyền SDĐ và có các quyền mang tính định đoạt như chủ
sở hữu nên trên thực tế có thể nói người SDĐ được xem là chủ sở hữu đất đai. Nhà
nước thực hiện được việc quản lý, điều phối về đất đai để đảm bảo được lợi ích kinh
tế và quyền định đoạt tối cao của mình, cịn các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có
quyền sử dụng đất, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường.
Do tính chất đặc thù, nên khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình đối
với QSDĐ của mình, ngồi các quyền thơng thường của người sử dụng tài sản, các
chủ thể SDĐ còn được quyền thực hiện một số giao dịch như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn... bằng QSDĐ.
Theo đó, “QSDĐ trở thành một loại quyền tài sản đặc biệt mà ở đó người
SDĐ có quyền sở hữu đối với QSDĐ của mình và QSDĐ này trở thành một loại
hàng hóa đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa những người SDĐ với nhau mà

thơng qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai. Tuy nhiên,
quyền sở hữu của chủ thể SDĐ đối với QSDĐ của mình khơng phải là tuyệt đối vì
việc chuyển nhượng nó phải tn thủ các điều kiện nghiêm ngặt của nhà nước, chủ
sở hữu chính thức của đất đai”5.
Mặc dù trực tiếp điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, nhưng LĐĐ và kể cả
Bộ Luật Dân sự qua các thời kỳ chưa bao giờ có khái niệm cụ thể về QSDĐ nên
trên thực tế đã có rất nhiều cách hiểu khác nhau về QSDĐ, chẳng hạn như:
QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc
quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người SDĐ thực hiện trong thời
hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân
biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) SDĐ, theo hình thức thuê hoặc giao đất 6.
Với quan điểm này, TS Lê Xuân Bá cho rằng, QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền
sở hữu đất đai, xác định quyền năng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, đồng thời
đã cụ thể hóa quyền hạn và nghĩa vụ của người SDĐ.
Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp, khái niệm
QSDĐ được hiểu là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ việc SDĐ được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ
4

Trần Thị Huệ, “Quyền sở hữu và quyền năng chủ sở hữu”, Khoa Luật Dân sự - Đại học Luật Hà Nội.
(truy cập lúc 15:00 ngày 24/12/2013).
5
Huỳnh Thị Thùy Trang (2011), Vấn đề đảm bảo công bằng trong quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà
đầu tư, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM, tr7-8.
6
Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt
Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr83.


8

những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho... từ những chủ thể khác có QSDĐ 7. Qua đó, xác định về
nguồn gốc QSDĐ, mối quan hệ giữa Nhà nước và các chủ thể khác với người SDĐ
và những quyền, lợi ích có được của người SDĐ thơng qua việc khai thác QSDĐ.
Dù có nhiều cách tiếp cận và quan niệm khác nhau, nhưng nhìn chung
QSDĐ cần được xem xét ở hai phương diện, cụ thể như sau:
(i) Ở phương diện pháp lý, QSDĐ là những quyền năng mang tính thực tiễn
mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý quy định, thừa nhận cho người SDĐ (các
chủ thể SDĐ) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đối với một diện tích
đất xác định, nó cho phép người SDĐ được thực hiện để phục vụ cho mục đích
SDĐ theo nhu cầu của bản thân. Tuy nhiên, những quyền năng này khơng tự nhiên
có được mà người SDĐ phải tuân thủ và thực hiện theo các yêu cầu và điều kiện
pháp luật đã quy định (được cấp GCNQSDĐ; chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
góp vốn bằng QSDĐ...).
(ii) Ở phương diện kinh tế, với bản chất là một quyền tài sản, QSDĐ thể hiện
tư cách, địa vị của người SDĐ, là quyền khai thác các lợi ích từ đất của người SDĐ
thông qua việc được Nhà nước thừa nhận, trao quyền hoặc giao dịch hợp pháp.
Tóm lại, khái niệm QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam là quyền
của chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc công
nhận hiệu lực của giao dịch QSDĐ, khai thác những thuộc tính có từ đất, hưởng các
lợi ích từ đất một cách hợp pháp thơng qua các hành vi SDĐ và quyền được thực
hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ đó theo quy định của pháp luật8. QSDĐ là
một tài sản quan trọng của người SDĐ và là một loại tư liệu “đầu vào” không thể
thiếu được của hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là KDNƠ.
1.1.2. Xác lập quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm
Thuật ngữ xác lập QSDĐ không được quy định trong LĐĐ qua các thời kỳ.
PLĐĐ chỉ quy định các trường hợp mà người SDĐ được cấp GCNQSDĐ. Kể từ
thời điểm được cấp giấy chứng nhận đối với QSDĐ, người SDĐ được thực hiện các

quyền tài sản đối với QSDĐ của mình trong phạm vi giới hạn cho phép của pháp
luật (Điều 106 LĐĐ 2003; Điều 188 LĐĐ 2013).
Như đã phân tích ở trên, QSDĐ là một loại tài sản. Trong điều kiện đất đai
chỉ thuộc sở hữu Nhà nước (Nhà nước là đại diện chủ sở hữu), người SDĐ không
7

Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp,
Hà Nội, tr655.
8
Huỳnh Thị Thùy Trang (2011), Vấn đề đảm bảo công bằng trong quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà
đầu tư, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM, tr8.


9

thể sở hữu đất đai nhưng có quyền “sở hữu QSDĐ”. Quyền sở hữu này thể hiện qua
việc họ nắm giữ (chiếm hữu) đất đai, khai thác các thuộc tính có ích của đất (sử
dụng) và chuyển dịch đất đai thông qua các giao dịch QSDĐ (định đoạt). Như vậy,
xác lập QSDĐ cho người SDĐ là một dạng xác lập “quyền sở hữu tài sản” và tài
sản đó chính là “QSDĐ” trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Khi đã được
xác lập QSDĐ, người SDĐ được coi là người “chủ” đối với QSDĐ này trong thời
hạn được phép SDĐ với những điều kiện đặc thù mà PLĐĐ quy định. Đây chính là
tiền đề để họ thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có KDNƠ trên
diện tích đất đã được xác lập quyền sử dụng.
1.1.2.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất
Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu, người SDĐ là yếu tố trung tâm của quan hệ SDĐ. Họ là những người
trực tiếp khai thác, SDĐ chứ không phải chủ sở hữu - Nhà nước. QSDĐ của người
SDĐ có thể được xác lập thơng qua hoạt động phân phối đất đai của Nhà nước (giao
đất, cho thuê đất); thông qua việc nhận chuyển QSDĐ hoặc việc Nhà nước công

nhận QSDĐ thực tế của họ. Cho dù được QSDĐ theo cách thức nào thì người SDĐ
cũng là chủ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến việc đầu tư, khai thác và hiệu quả của
việc SDĐ. Thái độ của họ trong việc thực hiện hành vi SDĐ có tác động rất lớn đến
hiệu suất SDĐ, đến thu nhập có được từ đất đai cũng như bền vững trong việc sử
dụng nguồn tài nguyên hạn chế về nguồn cung nhưng vô cùng quý báu này9.
Trong mối quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với người SDĐ và các chủ thể
khác của quan hệ PLĐĐ: Là chủ sở hữu đối với đất đai nhưng Nhà nước thường
không trực tiếp sử dụng đất đai của mình mà phải thực hiện quyền sử dụng một
cách gián tiếp thông qua các chủ thể SDĐ. Thông qua mối quan hệ giữa các cơ quan
nhà nước với người SDĐ, Nhà nước sẽ xác lập QSDĐ cho các chủ thể sử dụng dưới
các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc lấy lại QSDĐ này
thông qua hoạt động thu hồi. Tất cả điều này phụ thuộc rất lớn vào hai yếu tố:
quyền (gồm cả quyền lợi) được hưởng và nghĩa vụ mà họ phải thực hiện với tư cách
là người SDĐ theo quy định của PLĐĐ. Hai yếu tố này có thể là động lực thúc đẩy
người SDĐ vận dụng hết khả năng, sự sáng tạo của mình để khai thác QSDĐ sao
cho có hiệu quả nhất một khi được pháp luật quy định thỏa đáng hoặc có thể là rào
cản đối với những nhân tố tích cực trên nếu như quy định pháp luật không phù hợp.
Và trong mối quan hệ giữa người SDĐ và các chủ thể khác của quan hệ
PLĐĐ: Mặc dù khơng có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng QSDĐ của người
9

Lưu Quốc Thái (2013), “Bàn về Hình thức sử dụng đất và Một số kiến nghị đối với dự thảo Luật Đất đai
sửa đổi ”, Tài liệu hội thảo khoa học Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Trường Đại học Luật TP Hồ
Chí Minh (ngày 17/5/2013), tr114-123.


10

SDĐ có thể được coi là quyền tài sản và họ được phép đưa nó ra lưu thơng dân sự
thơng qua các hình thức giao dịch QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng

cho, thừa kế, cho thuê QSDĐ... Từ đó cho thấy, trên cơ sở QSDĐ của mình, người
SDĐ có thể xác lập mối quan hệ với các tổ chức, cá nhân khác tham gia giao dịch
dưới dạng các quan hệ dân sự10.
Như vậy, LĐĐ 1993 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp 1992 bằng 2 hình
thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các TCKT, đơn vị vũ trang nhân dân,
cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước
cho TCCNNN thuê đất. Sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001, LĐĐ
đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất khơng thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền
SDĐ), hình thức cho th đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất
trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn th đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất
5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, LĐĐ 2003 đã
bổ sung 2 hình thức xác lập QSDĐ nữa là: (3) Nhà nước công nhận QSDĐ đối với
người đang SDĐ ổn định bằng việc cấp GCNQSDĐ lần đầu; (4) Nhà nước đảm bảo
việc SDĐ do các bên tự thỏa thuận thông qua nhận chuyển QSDĐ11.
Tóm lại, theo PLĐĐ, hiện Nhà nước xác lập QSDĐ cho người SDĐ thơng
qua các hình thức pháp lý: Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước
công nhận QSDĐ đối với người đang SDĐ ổn định và Nhà nước bảo đảm việc SDĐ
do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDĐ.
Mặc dù căn cứ xác lập QSDĐ tuy đa dạng, nhưng dù QSDĐ được xác lập
bởi căn cứ nào thì nó cũng được quy về một trong hai hình thức sử dụng: SDĐ dưới
hình thức giao hoặc sử dụng dưới hình thức thuê. Qua đó cho thấy, giao đất, cho
thuê đất là những hoạt động quản lý của Nhà nước để trao QSDĐ cho người sử
dụng nói chung, là căn cứ xác lập QSDĐ; cịn SDĐ dưới hình thức giao hoặc dưới
hình thức th là nói đến (sự lựa chọn) hình thức sử dụng của người SDĐ.
Giao và cho thuê đất đều nhằm chuyển giao QSDĐ từ Nhà nước cho người
SDĐ, đều xác lập QSDĐ cho người SDĐ nói chung. Điểm khác biệt giữa hai hình
thức này theo quy định của pháp luật là phương thức thực hiện: giao đất bằng quyết
định hành chính cịn cho th đất thực hiện thơng qua hợp đồng nhưng trước khi ký

10

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia
Việt Nam, Hà Nội, tr41.
11
Nguyễn Quang Tuyến - Nguyễn Xuân Trọng, “Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”, tr319.
(truy cập lúc 14:54 ngày
29/4/2014).


11

hợp đồng thuê đất thì việc cho thuê cũng phải thể hiện bằng một quyết định hành
chính như trường hợp giao đất.
Tương ứng với hai hình thức phân phối đất đai nói trên, việc SDĐ của người
SDĐ cũng tồn tại dưới hai hình thức: hình thức giao và hình thức thuê. Việc xác
định các hình thức SDĐ này căn cứ vào các yếu tố loại chủ thể, mục đích SDĐ và
nhằm mục đích xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Đây là một vấn đề
mang tính học thuật nhưng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định quyền và
nghĩa vụ của người SDĐ. Chúng ta cần phải phân biệt hình thức SDĐ với căn cứ
xác lập QSDĐ cho người SDĐ12.
1.2. Khái quát các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở
1.2.1. Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở
Thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” được đề cập, quy định trong nhiều
văn bản pháp luật khác nhau như LĐĐ 2003, Luật Quốc tịch 2008, Luật Đầu tư
2005, LDN 2005, Luật Thương mại 2005... Trong mỗi lĩnh vực, khái niệm
TCCNNN được tiếp cận, nghiên cứu ở một góc độ khác nhau dẫn đến việc chưa có
một cách hiểu thống nhất, gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp
luật giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất KDNƠ của TCCNNN

nên việc làm rõ khái niệm TCCNNN là rất cần thiết.
1.2.1.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trước đây, khái niệm “cá nhân nước ngoài” chưa được định nghĩa, quy định
cụ thể trong các văn bản pháp luật mà chỉ được đề cập một cách khái quát tại Điều 1
Quyết định số 122-CP ngày 25/4/1997 của Hội đồng Bộ trưởng về chính sách đối
với người nước ngồi cư trú và làm ăn tại Việt Nam như sau: Người nước ngoài gọi
tắt là ngoại kiều nói trong quyết định này là những người cư trú và làm ăn sinh sống
ở Việt Nam, có quốc tịch nước khác hoặc khơng có quốc tịch. Người nước ngoài là
chuyên gia, thực tập sinh... đến Việt Nam theo những Hiệp định riêng và những
người hoạt động kinh doanh theo điều lệ đầu tư của Chính phủ Nước Cộng hịa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khơng thuộc phạm vi quy định của quyết định này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày
15/11/2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ Luật Dân
sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi thì “Người nước ngồi là người khơng
có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngồi và người khơng
quốc tịch”.
12

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia
Việt Nam, Hà Nội, tr133-134.


12

Cũng lấy tiêu chí nơi cư trú để xác định, khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008
quy định: “Người nước ngồi cư trú ở Việt Nam là cơng dân nước ngồi và người
khơng quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam”.
Gần đây nhất, khái niệm “cá nhân nước ngoài” đã được định nghĩa và quy
định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 51/CP ngày 03/06/2009 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của

Quốc hội về việc thí điểm cho TCCNNN mua và sở hữu nhà ở Việt Nam là “người
khơng có quốc tịch Việt Nam”. Với định nghĩa này, cá nhân nước ngồi (cịn được
gọi là thể nhân nước ngoài) được hiểu như là người nước ngoài.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 51/CP thì DNCVĐTNN là
doanh nghiệp do NĐTNN thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam hoặc doanh nghiệp Việt Nam do NĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại
để trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Còn theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp thì tổ
chức nước ngồi là “Tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài và pháp luật
quốc tế”13, tiêu chí để phân biệt với tổ chức khác là dựa vào mối quan hệ của tổ
chức đó với một quốc gia cụ thể, tức là tổ chức đó khơng có quan hệ quốc tịch với
quốc gia sở tại mà nó đang hoạt động.
Kế đến, để xác định tổ chức nước ngồi và phân biệt với tổ chức khác cịn
dựa trên nguồn gốc thành lập của nó, đây là cơ sở quan trọng để xác định nó có phải
là tổ chức nước ngoài, tổ chức trong nước hay tổ chức khác, cho dù quốc tịch của tổ
chức không phải là yếu tố quyết định tất cả đến quyền và nghĩa vụ trong quá trình
hoạt động của tổ chức. Để xác định quốc tịch của tổ chức, hiện nay tư pháp quốc tế
đang dựa vào các căn cứ sau: (i) Nơi thành lập hoặc đăng ký điều lệ khi thành lập tổ
chức; (ii) Nơi đặt trụ sở giao dịch chính của tổ chức đó; (iii) Nơi tiến hành các hoạt
động chủ yếu của nó.
Mặc dù chưa có định nghĩa về khái niệm tổ chức nước ngoài, tuy nhiên qua
việc quy định, liệt kê một số đối tượng cụ thể trong một số lĩnh vực nhất định, ta có
thể nhận thấy pháp luật Việt Nam có xu hướng căn cứ vào “Nơi thành lập hoặc
đăng ký điều lệ khi thành lập tổ chức” để phân biệt và xác định tổ chức nước ngoài
với các tổ chức khác, cụ thể như:
- “Quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ nơi
doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh” (khoản 20 Điều 4 LDN 2005);

13

Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp,
Hà Nội, tr780.


13

- “Cơ quan, tổ chức nước ngoài” là các cơ quan, tổ chức không phải là cơ
quan, tổ chức Việt Nam được thành lập theo pháp luật nước ngoài, bao gồm cả cơ
quan, tổ chức quốc tế được thành lập theo pháp luật quốc tế (khoản 4 Điều 3 Nghị
định số 138/2006/NĐ-CP).
- “Pháp nhân nước ngoài” là pháp nhân được thành lập theo pháp luật nước
ngoài (khoản 5 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP).
1.2.1.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở
Với mục đích nghiên cứu về khái niệm TCCNNN với vai trò là người sử
dụng đất KDNƠ nên cần phải tìm hiểu TCCNNN theo quy định của pháp luật có
liên quan đất đai, đầu tư, KDBĐS, nhà ở... cụ thể như sau:
* Theo quy định của pháp luật đất đai
Trước năm 1993, dường như thuật ngữ TCCNNN chưa được văn pháp
PLĐĐ nào định nghĩa, để khái quát nhóm đối tượng là TCCNNN người ta thường
dùng thuật ngữ “người nước ngồi”.
Kể từ khi có LĐĐ 1993, thuật ngữ TCCNNN được đề cập thông qua quy
định “Nhà nước cho TCCNNN thuê đất” tại Điều 1 và “Chính phủ quyết định việc
cho các TCCNNN, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuê đất tại Điều 80 (và tiếp tục được quy định tại Điều
82 và Điều 83) của Luật này.
Theo quy định của LĐĐ 2003, khái niệm người nước ngồi có nội hàm rộng
hơn so với LĐĐ 1993 và tại khoản 7 Điều 9 Luật này quy định: “TCCNNN đầu tư
vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất” đã
thể hiện rõ điều này. Tuy nhiên, LĐĐ 2003 không đưa ra khái niệm về tên của từng
chủ thể hay chủ thể đó gồm những đối tượng nào mà chỉ quy định TCCNNN là chủ

thể SDĐ và liệt kê từng chủ thể SDĐ dựa trên mục đích SDĐ của từng chủ thể được
quy định tại khoản 5 và khoản 7 Điều 9 của Luật này như sau: (i) Tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự,
cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ
Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan
hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất; (ii) TCCNNN đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Trong trường hợp SDĐ để KDNƠ, tác giả chỉ đề cập đến các TCCNNN đầu
tư vào Việt Nam, không bao gồm các trường hợp có chức năng ngoại giao nêu trên.
Ngồi quy định về việc SDĐ để KDNƠ thơng qua hình thức được Nhà nước
cho thuê đất của TCCNNN tại LĐĐ 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày


14

29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ cịn quy định về nhiều trường hợp liên
doanh giữa TCCNNN với TCKT trong nước như sau: theo khoản 2 Điều 107 của
Nghị định này thì doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với TCKT trong
nước góp vốn bằng QSDĐ thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1
Điều này thì DNLD khơng phải chuyển sang th đất, có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều 110 của LĐĐ 2003 (có quyền và nghĩa vụ như TCKT). Theo quy
định tại khoản 5 Điều 107 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì DNLD mà bên Việt
Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành doanh nghiệp có một trăm phần trăm
(100%) vốn nước ngồi thì doanh nghiệp một trăm phần trăm (100%) vốn nước
ngồi phải th đất của Nhà nước, có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và
khoản 3 Điều 119 của LĐĐ 2003 (như TCCNNN trực tiếp thuê đất).
Như vậy, theo LĐĐ 2003, TCCNNN thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam
(trong đó có đầu tư xây dựng KDNƠ) chính là các DNCVĐTNN tại Việt Nam,

khơng phân biệt tỷ lệ vốn góp.
Đến LĐĐ 2013, thuật ngữ TCCNNN sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư
được chính thức thay thế bằng thuật ngữ phù hợp hơn là DNCVĐTNN. Đồng thời,
ngồi việc QSDĐ của TCCNNN được xác lập thơng qua hình thức được Nhà nước
cho thuê đất theo quy định của LĐĐ 2003, tại khoản 7 Điều 5 của LĐĐ 2013 còn
quy định: “DNCVĐTNN gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, DNLD,
doanh nghiệp Việt Nam mà NĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định
của pháp luật về đầu tư” cũng là một trong những chủ thể có thể được Nhà nước
giao đất. Tuy nhiên, cũng như trước đó, LĐĐ 2013 vẫn lấy tiêu chí nguồn vốn đầu
tư để phân biệt TCKT trong nước với DNCVĐTNN nên quyền giao dịch QSDĐ
của mỗi loại chủ thể nêu trên cũng tiếp tục khác nhau (Điều 183 LĐĐ 2013).
* Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở
LKDBĐS 2006 (và các văn bản quy định hiện hành) cho phép TCCNNN
hoạt động KDBĐS tại Việt Nam nhưng lại không đưa ra quy định, khái niệm cụ thể
về TCCNNN kinh doanh bất động sản để phân biệt với chủ thể trong nước mà chỉ
xác định phạm vi hoạt động kinh doanh của chúng. Tuy nhiên, thực tế thực hiện cho
thấy, TCCNNN kinh doanh bất động sản theo LKDBĐS cũng được hiểu là
DNCVĐTNN14.
LNƠ 2005 quy định: “TCCNNN thuộc các thành phần kinh tế trong nước và
nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại” (khoản 1
14

Công văn số 92/BXD-QLN ngày 28/7/2009 của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 01/2009/CLV-CV ngày
30/6/2009 của Công ty TNHH liên doanh Capitalland - Vista với nội dung xác định Cơng ty này có phạm vi
kinh doanh bất động sản theo Điều 10 LKDBĐS 2006 (phạm vi KDBĐS của TCCNNN).


15

Điều 33). Để làm rõ nội dung này, khoản 1 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LNƠ đã
phân chia các chủ thể đầu tư phát triển nhà ở thương mại thành các trường hợp: (i)
Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của LDN; (ii)
Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, DNLD với NĐTNN; doanh nghiệp
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy
định của Luật Đầu tư; (iii) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của Luật Hợp tác xã.
Theo quy định này, DNCVĐTNN được tách thành một nhóm riêng để phân
biệt với hai loại chủ thể còn lại (doanh nghiệp trong nước, hợp tác xã). Như vậy,
TCCNNN kinh doanh nhà ở theo LNƠ cũng được xác định là các DNCVĐTNN tại
Việt Nam.
* Theo quy định của pháp luật đầu tư
Pháp luật đầu tư nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung đang dần thu hẹp
khoảng cách giữa NĐTNN với nhà đầu tư trong nước nhằm đảm bảo việc đối xử
bình đẳng của các loại chủ thể này.
Tại khoản 1 Điều 50 Luật Đầu tư 2005 quy định về NĐTNN như sau:
NĐTNN lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ tục đăng ký
đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đồng thời là Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh. Và theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật này thì
“NĐTNN là TCCNNN bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam” mà
cũng không nêu rõ khái niệm TCCNNN.
Để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP
ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số Điều của Luật
Đầu tư cụ thể như sau: TCCNNN có thể đầu tư trực tiếp bằng cách thành lập TCKT
100% vốn của NĐTNN, thành lập TCKT liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước với
NĐTNN hoặc theo hình thức đầu tư theo hợp đồng hợp tác liên doanh (tại Điều 7,
Điều 8 và Điều 9); hay đầu tư gián tiếp theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại doanh nghiệp (tại Điều 10).
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Quy chế góp vốn, mua cổ phần

của NĐTNN trong các doanh nghiệp Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số
88/2009/QĐ-TTg ngày 18/6/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy
chế góp vốn, mua cổ phần của NĐTNN tại các doanh nghiệp Việt Nam và Điều 1
Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg ngày 15/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về tỷ lệ
tham gia của NĐTNN trên thị trường chứng khoán Việt Nam thì NĐTNN được hiểu


16

là tổ chức và cá nhân nước ngoài, bao gồm: (i) Tổ chức thành lập và hoạt động theo
pháp luật nước ngoài và chi nhánh của các tổ chức này tại nước ngoài và tại Việt
Nam; (ii) Tổ chức thành lập và hoạt động ở Việt Nam có tỷ lệ tham gia góp vốn của
bên nước ngồi trên 49%; (iii) Quỹ đầu tư, cơng ty đầu tư chứng khốn có tỷ lệ
tham gia góp vốn của bên nước ngồi trên 49%; (iv) Cá nhân nước ngồi là người
khơng mang quốc tịch Việt Nam, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam.
Theo quy định này, TCCNNN tham gia đầu tư gồm có nhiều chủ thể khác
nhau, có thể là doanh nghiệp có 100% vốn của nước ngồi (doanh nghiệp do cá
nhân, tổ chức nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam có quốc tịch nước ngồi thành
lập); chi nhánh của doanh nghiệp nước ngoài; doanh nghiệp trong nước được
NĐTNN mua cổ phần đạt trên 49% (mua trên thị trường chứng khoán) hoặc chỉ cần
từ 1% vốn góp hoặc vốn điều lệ đối với trường hợp nhận góp vốn thơng qua hợp
đồng chuyển nhượng15.
Còn theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Quy chế hoạt động của NĐTNN trên
thị trường chứng khoán Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 121/2008/QĐTC ngày 02/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế hoạt
động của NĐTNN trên thị trường chứng khốn Việt Nam thì NĐTNN được hiểu là:
(i) Cá nhân là người có quốc tịch nước ngồi, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt
Nam, gồm cả người gốc Việt Nam có quốc tịch nước ngồi; (ii) Tổ chức thành lập
và hoạt động theo pháp luật nước ngoài và chi nhánh của tổ chức này, bao gồm cả
chi nhánh hoạt động tại Việt Nam; (iii) Tổ chức thành lập và hoạt động theo pháp
luật Việt Nam có 100% vốn góp nước ngồi và các chi nhánh của tổ chức này; (iv)

Quỹ đầu tư thành lập và hoạt động theo pháp luật nước ngoài và các quỹ đầu tư
thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam có 100% vốn góp nước ngồi.
Với quy định này, cá nhân nước ngồi được hiểu rộng hơn NĐTNN vì khơng
chỉ là người có quốc tịch nước ngồi cịn bao gồm cả người gốc Việt Nam có quốc
tịch nước ngồi và có sự khác biệt nữa là cả tổ chức, quỹ đầu tư có 100% vốn nước
ngồi đều được xem là NĐTNN. Ngồi thuật ngữ NĐTNN, tại khoản 6 Điều 3 Luật
Đầu tư 2005 còn quy định: “DNCVĐTNN bao gồm doanh nghiệp do NĐTNN
thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do
NĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại”.
Mặc dù, đưa thêm một chủ thể mới có liên quan đến việc xác lập QSDĐ để
KDNƠ như doanh nghiệp trong nước do NĐTNN mua lại, sáp nhập vào hoặc doanh
nghiệp trong nước chuyển nhượng cổ phần, phần vốn cho NĐTNN. Tuy nhiên, cả
15

Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện
dự án nhà ở thương mại, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM, tr11.


17

Luật Đầu tư 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư đều khơng quy
định, giải thích rõ trường hợp NĐTNN mua lại số lượng cổ phần, phần vốn bao
nhiêu để trở thành NĐTNN hay nhà đầu tư trong nước dẫn đến khơng ít khó khăn
trong việc xác định chủ thể đầu tư16.
Khi thực hiện hình thức đầu tư trực tiếp nói chung hay KDNƠ nói riêng, nhà
đầu tư nước ngồi (TCCNNN) phải thành lập TCKT. Đó có thể là doanh nghiệp nên
sẽ được tổ chức và hoạt động theo LDN. Theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 Nghị
định số 108/2006/NĐ-CP thì NĐTNN có thể thành lập TCKT 100% vốn của
NĐTNN hoặc TCKT liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và NĐTNN (công ty
trách nhiệm hữu hạn, cơng ty cổ phần... đối với hình thức thành lập TCKT 100%

vốn của NĐTNN và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ
phần, cơng ty hợp danh... đối với hình thức thành lập TCKT liên doanh giữa nhà đầu
tư trong nước và NĐTNN). Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp
đầu tư theo hình thức liên doanh có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam,
được thành lập và hoạt động kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Như vậy,
một doanh nghiệp đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam thì nó sẽ
mang quốc tịch Việt Nam. Với cách hiểu như trên, thì doanh nghiệp 100% vốn của
NĐTNN, doanh nghiệp liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và NĐTNN được
thành lập theo pháp luật Việt Nam nên đều được xem là TCKT trong nước.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đầu tư, khi TCCNNN sử dụng đất
thực hiện các dự án đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp theo quy định của LDN.
Nhưng các doanh nghiệp này không được coi là TCKT sử dụng đất theo khoản 1
Điều 9 của LĐĐ 2003 giống như doanh nghiệp, hợp tác xã do các chủ thể trong
nước thành lập. Trong trường hợp này về danh nghĩa chủ thể SDĐ là chủ doanh
nghiệp chứ không phải là doanh nghiệp nhưng trên GCNQSDĐ lại ghi tên doanh
nghiệp, người thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ trên thực tế lại là
doanh nghiệp mà khơng phải là chủ doanh nghiệp. Có thể coi đây là một trong
những điểm bất hợp lý của LĐĐ 200317.
Tóm lại, từ những phân tích trên, TCCNNN kinh doanh nhà ở tại Việt Nam
chính là những DNCVĐTNN thành lập tại Việt Nam có chức năng KDNƠ. Vì vậy,
trong phạm vi đề tài này, việc nghiên cứu nội dung xác lập QSDĐ cho các
TCCNNN kinh doanh nhà ở sẽ được thực hiện đối với các DNCVĐTNN theo quy
định của PLĐĐ.

16

Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện
dự án nhà ở thương mại, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM, tr10.
17
Trường Đại học Luật TP.HCM (2008), “Tập bài giảng Luật Đất đai”, tr27.

18

1.2.2. Các hình thức xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở
So với các TCKT trong nước, các hình thức xác lập QSDĐ đối với các
TCCNNN kinh doanh nhà ở chưa thực sự bình đẳng và cịn nhiều hạn chế hơn, cụ
thể như sau: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ (theo quy định của LĐĐ
2013); được Nhà nước cho thuê đất (thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê
đất trả tiền thuê đất một lần) và thông qua giao dịch QSDĐ (nhận chuyển QSDĐ).
Việc xác lập QSDĐ cho người SDĐ nói chung có thể thông qua nhiều con đường
khác nhau, tuy nhiên đối với người SDĐ là TCCNNN kinh doanh nhà ở có thể được
xác lập theo một trong những căn cứ cụ thể như sau:
* Được Nhà nước giao đất
Thực tế cho thấy hoạt động giao đất của Nhà nước đã xảy ra từ rất lâu, nhưng
khái niệm giao đất lần đầu tiên được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 LĐĐ 2003 như
sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng quyết định hành chính
cho đối tượng có nhu cầu SDĐ” và nó là cơ sở pháp lý cho hoạt động giao đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là hoạt động diễn ra giữa Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu với chủ thể có nhu cầu SDĐ và Nhà nước là chủ thể duy
nhất có thẩm quyền phân phối loại hàng hóa đặc biệt này.
Trước khi có LĐĐ 2013, chủ thể là TCCNNN không được Nhà nước giao
đất để sử dụng KDNƠ như TCKT trong nước. Sau khi LĐĐ 2013 được thông qua
và ban hành, DNCVĐTNN là chủ thể được Nhà nước giao đất. Tại khoản 7 Điều 3
của Luật này quy định: “Nhà nước giao QSDĐ (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu
cầu SDĐ” và theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này thì DNCVĐTNN
được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư XDNƠ để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê.

* Được Nhà nước cho thuê đất
Theo quy định của khoản 2 Điều 4 LĐĐ 2003: “Nhà nước cho thuê đất là
việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ” và cho
thuê đất có thể được hiểu là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người
SDĐ bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và theo đó, người thuê đất để sử dụng phải trả tiền thuê đất cho
Nhà nước.
Đối với việc Nhà nước cho thuê đất, đối tượng của quan hệ là đất đai và Nhà
nước cho thuê với tư cách là chủ sở hữu của đối tượng này. QSDĐ của chủ thể được
Nhà nước cho thuê đất phát sinh trên cơ sở quyết định cho thuê đất và hợp đồng cho


19

thuê đất, nghĩa là tính hành chính được thể hiện rõ trong quan hệ. Chủ thể được Nhà
nước cho thuê đất được công nhận là chủ thể SDĐ, được cấp giấy chứng nhận đối
với diện tích đất thuê, được hưởng các quyền khác và phải thực hiện nghĩa vụ đối
với Nhà nước theo quy định của PLĐĐ18.
Trước đây, LĐĐ 1987 và LĐĐ 1993 chỉ quy định chung cho cả nhà đầu tư
trong nước lẫn NĐTNN được Nhà nước thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư và nhà đầu tư phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, theo quy định của LĐĐ 2003 thì chỉ có
NĐTNN thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất để bàn giao đất thực hiện dự
án theo hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư lớn và việc bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi do Nhà nước thực hiện. Với mục đích
tạo điều kiện thuận lợi hơn cho NĐTNN sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư nói
chung và KDNƠ nói riêng, tại điểm d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐCP đã quy định việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, trong đó có trường
hợp: “SDĐ để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngồi đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó khơng thể đầu tư
trong khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế”.

Tại Điều 84 và Điều 119 LĐĐ 2003 quy định: Trong trường hợp thuê đất để
XDNƠ để cho thuê thì TCCNNN được lựa chọn việc thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc trả trước tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nếu thuê đất để
XDNƠ để bán chỉ thuộc hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 LĐĐ 2013 thì “Nhà nước cho thuê QSDĐ
(sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho
đối tượng có nhu cầu SDĐ thơng qua hợp đồng cho thuê QSDĐ” và tại điểm d
khoản 1 Điều 56 quy định: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với DNCVĐTNN sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”. Đồng thời, tại khoản 5 Điều 60 của Luật
này còn quy định: “DNCVĐTNN được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư XDNƠ để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thuê đất
trong thời hạn SDĐ còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy
định của Luật này nếu có nhu cầu”.

18

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia
Việt Nam, Hà Nội, tr241.


20

Về thời hạn SDĐ của DNCVĐTNN sử dụng đất KDNƠ được quy định tại
khoản 3 Điều 126 LĐĐ 2013 như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với
DNCVĐTNN để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định
trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng khơng q 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện KT - XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn
mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối
với dự án KDNƠ để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì
thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua
nhà ở gắn liền với QSDĐ được SDĐ ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người SDĐ
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn SDĐ nhưng
khơng q thời hạn quy định tại khoản này.
Ngồi quy định chung, từ Điều 183 đến Điều 185 của Luật LĐĐ 2013 cũng
đã quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của DNCVĐTNN sử dụng đất KDNƠ như
sau: (i) DNCVĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; DNCVĐTNN được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu
tiền SDĐ để thực hiện dự án; DNCVĐTNN có SDĐ được hình thành do NĐTNN
mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam (khoản 3 và khoản 4 Điều 183); (ii)
DNLD sử dụng đất do nhận góp vốn bằng QSDĐ; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài được chuyển đổi từ DNLD (khoản 1 và khoản 4 Điều 184); (iii)
DNCVĐTNN thuê đất, thuê lại đất trong khu kinh tế (tại khoản 2 Điều 185).
Tại khoản 1 Điều 151 của Luật này đã quy định đất sử dụng cho khu kinh tế
là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng, trong đó có khu dân cư. Đồng thời
tại khoản 4 của Điều này cũng đã quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất trong khu kinh tế, trong đó có quyền “được đầu tư xây dựng KDNƠ”.
Như vậy, theo quy định của LĐĐ 2003, để sử dụng đất KDNƠ (để bán hoặc
cho thuê) do Nhà nước cho thuê đất, TCCNNN nói riêng và các chủ thể SDĐ có đủ
điều kiện nói chung có thể được xác lập QSDĐ thơng qua hình thức th đất trực
tiếp của Nhà nước hoặc thơng qua hình thức đấu thầu dự án nhà ở hay đấu giá
QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở mà tác giả sẽ trình bày ở Mục 2.1.2 ở Chương 2.
* Thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất (giao dịch quyền sử dụng đất)
Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 LĐĐ 2003 thì nhận chuyển QSDĐ là
“Việc xác lập QSDĐ do được người khác chuyển QSDĐ theo đúng quy định pháp
luật thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới”.