Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, kinh doanh bất động sản (BĐS) dường
như ít được đề cập, đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi kế hoạch hoá, tập
trung quan lieu bao cấp. Kể từ khi đất nước thực hiện công cuộc đổi mới chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho hoạt đọng kinh doanh bất động sản
phát triển. Pháp luật BĐS được xây dựng đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai
năm 1993 với những quy định như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất… Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh
BĐS được ban hành, đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm
2006 đã mở ra cơ hội đầu tư kinh doanh BĐS cho các tổ chức cá nhân trong nước và
nước ngoài. Nghiên cứu đề bài: “Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của
tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài” sẽ cho chúng ta thấy rõ phần nào của hoạt động này.
NỘI DUNG
I. Khái quát chung về hoạt động kinh doanh BĐS
1. Khái niệm hoạt động kinh doanh BĐS
Theo khoản 1 điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “hoạt động kinh
doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS”. Như vậy, khi
nghiên cứu về kinh doanh BĐS thì có 2 khái niệm cần làm rõ là khái niệm “kinh
doanh BĐS” và khái niệm “kinh doanh dịch vụ BĐS”.
Theo khoản 2 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì : “kinh doanh BĐS là việc bỏ
vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. Còn theo
khoản 3 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì: “kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động
hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định
giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý
BĐS.”
2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Thứ nhất, chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không
giống nhau, đặc biệt trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều đó có nghĩa là pháp luật về kinh doanh
BĐS có những quy định thể hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh BĐS
1
của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước
ngoài.
- Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại tài sản có đặc trưng “không thể di
dời” như đất đai, công trình xây dựng thể hiện tại điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005
và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất.
- Thứ ba, ngành nghề kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
liên quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong
kinh doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xậy dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng dự án về BĐS.
- Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiềm ản lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro
trong kinh doanh. Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát
từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều
trường hợp do cơ chế, chính sách của nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu tư,
tác động của thị trường trong nước và thế giới.
- Thứ năm, các dự án BĐS thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất
lớn, đặc biệt các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án BĐS du lịch.
Do vậy, không phải nhà đầu tư nào dù trong nước hay nước ngoài cũng có thể đáp
ứng khả năng trong đầu tư kinh doanh BĐS.
II. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước
với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu là giới hạn các hoạt động kinh
doanh BĐS mà pháp luật cho phép các chủ thể kinh doanh BĐS được thực hiện.
1. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ
BĐS. Do đó, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của chủ thể trong nước sẽ bao gồm
các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, các giao dịch BĐS hướng tới lợi nhuận và kinh
doanh dịch vụ BĐS. Các nhà đầu tư trong nước được pháp luật bảo hộ trong hoạt

động kinh doanh BĐS rất đa dạng. Theo khoản 1 điều 9 Luật kinh doanh BĐS thì: “
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng;
2
đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.”
Như vậy, các tổ chức cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập không hạn
chế các BĐS để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm nhà ở thương mại, văn
phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các
khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, họ được thực hiện
các giao dịch về BĐS với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Đối với kinh doanh dịch vụ BĐS thì khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh BĐS quy
định: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong
phạm vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Dịch vụ định giá bất động sản;
c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
d) Dịch vụ tư vấn bất động sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
g) Dịch vụ quản lý bất động sản.”
Như vậy, tổ chức cá nhân được kinh doanh dịch vụ BĐS trong khuồn khổ:
- Thứ nhất, dịch vụ môi giới BĐS. Môi giới BĐS là hoạt động của tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS với tư cách trung gian để đàm phán, ký
kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao hoa hồng theo hợp đồng môi

giới BĐS. Môi giới BĐS có đặc điểm khác với quan hệ đại diện quản lý BĐS. Trong
quan hệ đại diện quản lý BĐS, ban quản lý có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ
giao dịch bán, cho thuê, thuê mua BĐS với tư cách là người được uỷ quyền do các
bên thoả thuận và điều đó là cần thiết cho quan hệ này. Còn trong quan hệ môi giới
BĐS, người môi giới chỉ đứng giữa trong một quan hệ giao dịch BĐS mà không được
tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên.
- Thứ hai, dịch vụ định giá BĐS. Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ
năng lực và điều kiện theo quy định của pháp luật nhằm tư vấn, xác định giá của một
BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Sản phẩm của việc định giá BĐS thể hiện
bằng chứng thư định giá BĐS do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS
lập khi có yêu cầu của khách hàng. Đối với cá nhân hoạt động dịch vụ định giá BĐS
phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS.
3
- Thứ ba, dịch vụ sàn giao dịch BĐS. Đây là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch là hoạt
động của pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều
kiện về thành lập sàn giao dịch BĐS để thực hiện các giao dịch về mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS được thông qua sàn giao dịch BĐS. Theo quy
định tại Điều 59 Luật kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Như vậy, thông qua
sàn giao dịch BĐS, hàng hoá được công khai minh bạch, BĐS được quản lý chặt chẽ,
đáp ứng lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS.
- Thứ tư, dịch vụ tư vấn BĐS. Đây là hoạt động của tổ chức, cá nhân đủ điều
kiện kinh doanh dịch vụ BĐS nhằm cung cấp thông tin, tư vấn theo yêu cầu của
khách hàng về pháp luật, về đầu tư kinh doanh , về tài chính BĐS, về giá BĐS và tư
vấn về hợp đồng trong kinh doanh BĐS.
- Thứ năm, dịch vụ đấu giá BĐS. Dịch vụ này là hoạt động công khai của tổ
chức, cá nhân đủ điều kiện kinh daonh dịch vụ BĐS trong việc bán, chuyển nhượng
BĐS để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng BĐS với giá cao nhất theo thủ
tục đấu giá.

- Thứ sáu, dịch vụ quảng cáo BĐS. Nhà cung cấp dịch vụ này chính là tổ chức,
cá nhân đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện quảng cáo BĐS thông qua
sàn giao dịch BĐS hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng theo yêu cầu của khách
hàng.
- Thứ bảy, dịch vụ quản lý BĐS. Nhà cung cấp dịch vụ này là tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ BĐS đươch chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu BĐS uỷ quyền thực hiện
việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác BĐS theo hợp đồng quản lý
BĐS.
2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và
người Việt Nâm định cư ở nước ngoài.
Theo điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì “Phạm vi hoạt động kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng;
4
c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật
này.
2. Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật
này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan,
Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.”
Phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt
động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều phụ thuộc
rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế. Do vậy,

có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể
bảo hộ cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đầu tư kinh doanh về bất động sản, Nhà
nước Việt Nam đặc biệt khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập các bất
động sản để cung ứng các sản phẩm có chất lượng cao ra ngoài thị trường Việt Nam
như văn phòng cho thuê loại A và loại B, căn hộ chưng cư cao cấp, đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Nhà đầu
tư nước ngoài được kinh doanh trong phạm vi sau:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng;
- Đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật
kinh doanh bất động sản (việc cấp chứng chỉ về kinh doanh bất động sản cho người
nước ngoài sẽ do Bộ xây dựng quy định cụ thể. Đối với người nước ngoài hiện tại
đang có chứng chỉ môi giới, định giá được cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài cấp
và vẫn đang còn giá trị thì vẫn được sử dụng để hành nghề. Văn bằng, chứng chỉ này
phải được dịch ra tiếng Việt và phải công chứng, chứng thực theo quy định của luật
pháp Việt Nam).
Các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều được được phép đầu tư tạo lập không hạn
chế khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên, không được
phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Tới đây, Chính
phủ Việt Nam sẽ nới rộng thêm điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà
tại Việt Nam để họ được sở hữu nhà nhưng không có nghĩa là họ được phép kinh
doanh nhà, công trình xây dựng đã mua.
5