Tài liệu Cần lưu ý khi mua nhà ppt

Cần lưu ý khi mua nhà

Dù bạn gặp được một thương vụ mà thoạt nhìn rất hời, nhưng nếu bên bán
lại bị phá sản gần thời điểm bán, sẽ có nhiều rủi ro xung quanh khối tài sản
được bán đó.
Dù không có ý định lừa đảo
Rất dễ giả định rằng, các vụ chuyển nhượng có thể bị hủy bỏ khi bên bán bị
phá sản. Theo Luật Phá sản, một giao dịch có thể bị gián đoạn cho dù các
bên đều thiện ý, vì giao dịch đó không cung cấp cho bên bán một giá trị
tương đương đối với tài sản bán, hoặc giao dịch được tiến hành khi bên bán
đang ở tình trạng không có khả năng thanh toán Nói cách khác, thậm chí
chẳng có dấu hiệu gì của sự gian lận, nhưng nếu một bên đang trong tình thế
không có khả năng thanh toán thì cuộc mua bán đó phải dừng ngay lập tức
Giải pháp và thu hồi
Trường hợp phát hiện có dấu hiệu lừa đảo (của bên bán), tòa án có thể hoặc
thu hồi tài sản từ bên mua, hoặc buộc bên mua hoàn trả tài sản trừ đi khoản
tiền hoặc quyền giữ tài sản thế nợ đối với số tiền này. Ngoài ra, bên mua có
quyền được thu hồi lại toàn bộ chi phí đã bỏ ra để nâng cấp tài sản. Tuy
nhiên, bên mua không được đền bù cho bất kỳ sự tăng trị tài sản nào trong
suốt thời gian từ ngày chuyển nhượng đến ngày thu hồi.

Ngậm tăm là hạ sách
Quá trình thu hồi còn yêu cầu bên mua phải chứng minh tính trung thực
trong quá trình giao dịch. Tính trung thực theo quy định không chỉ bao gồm
tính công bằng khách quan trong giao dịch giữa các bên mà còn là tính xác
thực của quá trình giao dịch; không âm mưu lợi dụng nhau; và không chủ ý
gây cản trở, trì hoãn hay lừa đảo nhau.
Thường tòa án sẽ chú trọng nhiều hơn vào không chỉ những thông tin mà
bên mua biết, mà còn việc họ có nỗ lực hay không trong việc tìm ra bản chất
của vấn đề. Ngậm tăm là một hạ sách. Trường hợp bên mua biết hoặc phát
hiện người bán không có khả năng thanh toán, khi đó bên mua sẽ không

được bồi hoàn cho dù đã thực hiện “giá trị tương đương hợp lý” (đổi mua).

Đừng chỉ nhờ chuyên gia
Trước khi mua bất động sản, hầu hết các nhà đầu tư đều thẩm định độc lập
hoặc được tư vấn từ các chuyên gia để định giá chi tiết khối tài sản đó. Hồ
sơ thẩm định, hoặc sự định giá của chuyên gia tư vấn phải được giữ lại như
là bằng chứng chứng minh bên mua đã thanh toán khoản giá trị (tiền chẳng
hạn) tương đương hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp giá trị bất động sản
tăng lên sau khi bán do ảnh hưởng của thị trường, hoặc do mánh khóe của
bên mua trong quá trình quản lý tài sản, tòa án sẽ mặc nhiên kết luận rằng
mức giá mà bên mua đã thanh toán thấp hơn giá trị tương đương hợp lý.
Như vậy, vẫn là chưa đủ, nếu chỉ thực hiện thẩm định hay tài sản được định
giá bởi các chuyên gia.

Đừng chỉ nhờ chuyên gia
Trước khi mua bất động sản, hầu hết các nhà đầu tư đều thẩm định độc lập
hoặc được tư vấn từ các chuyên gia để định giá chi tiết khối tài sản đó. Hồ
sơ thẩm định, hoặc sự định giá của chuyên gia tư vấn phải được giữ lại như
là bằng chứng chứng minh bên mua đã thanh toán khoản giá trị (tiền chẳng
hạn) tương đương hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp giá trị bất động sản
tăng lên sau khi bán do ảnh hưởng của thị trường, hoặc do mánh khóe của
bên mua trong quá trình quản lý tài sản, tòa án sẽ mặc nhiên kết luận rằng
mức giá mà bên mua đã thanh toán thấp hơn giá trị tương đương hợp lý.
Như vậy, vẫn là chưa đủ, nếu chỉ thực hiện thẩm định hay tài sản được định
giá bởi các chuyên gia.

Cẩn thận và cẩn thận hơn
Thông thường, đối với khối bất động sản lớn, bên mua sẽ yêu cầu được thẩm
tra khả năng tài chính của bên bán cũng như những vấn đề liên quan đến
cuộc mua bán. Trong đó bao gồm cả quá trình rà soát các kê khai hoạt động,

các thông tin liên quan đến tài sản, điều kiện tài chính của người bán. Ngoài
ra, quá trình thẩm tra phải tính đến các kiện tụng (nếu có) mà người bán
đang phải chịu trách nhiệm, hoặc những thông tin khác cho thấy bên bán có
thể sẽ mất khả năng thanh khoản, hoặc có âm mưu lừa đảo.
Làm sao để tránh sự đã rồi
Khó khăn sẽ càng lớn hơn đối với bên mua nếu tòa án nhìn nhận cuộc chuyển nhượng đó
khi việc đã rồi. Khi đó, quan trọng nhất là bên mua phải chứng minh được tính trung
thực. Bởi vậy, thiết yếu bên mua phải lập biên bản xác nhận giao dịch đã được thực hiện
một cách công bằng, khách quan về mặt giá trị và tính trung thực.
Hiểu rõ về đối tác giao dịch luôn là điều tối cần thiết. Các nhà đầu tư nếu thực
hiện theo đúng các bước trên sẽ có sự lựa chọn khôn ngoan nhất, cũng như nhận
thức được rằng “món hời thực sự chỉ đến với những người có hiểu biết và trung
thực”.