Tài liệu Đề tài " Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư - Hoạch định ngân sách vận hành tòa nhà " docx

CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề
30/03/2010
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư
Hoạch định ngân sách vận
hành toà nhà
CB Richard Ellis | Page 2
MỤC LỤC
•
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt
động thuần
•
Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động
•
Tác động đối với quy trình hoạch định ngân sách
•
Tổng quan về Chi phí và những ứng dụng thực
tiễn
•
Tóm lược chung
CB Richard Ellis | Page 3
Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm
Ghi chú:
FCF – dòng tiền thuần
của doanh nghiệp
V – giá trị của doanh nghiệp
CB Richard Ellis | Page 4
Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS
CB Richard Ellis | Page 5
Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu
CB Richard Ellis | Page 6
Vòng đời của một toà nhà

Thiết lập Xây dựng Hòan thiện
Quản lý
Marketing /Cho thuêPhát triển
Dòng
tiền
Thời
gian
Vòng đời của 1
tòa nhà
CB Richard Ellis | Page 7
Hoạch định ngân sách
•
Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp
•
Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn
•
Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn
(ví dụ: chi phí biến đổi)
•
Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing
xuyên suốt
•
Cung cấp dịch vụ mới – Duy trì khách thuê – Chi phí
hoạt động tăng
•
Số lượng chi phí không thể chi trả – chi phí hoạt động
tăng
•
Chiến lược cho thuê hiệu quả hơn
CB Richard Ellis | Page 8

Hoạch định ngân sách
•
Vị trí cho thuê trong các toà nhà rải rác hơn
•
Thời gian lấp đầy toà nhà kéo dài
•
Điểm hoà vốn thay đổi
•
Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt được
sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn
•
Làm quen với “Chi phí mục tiêu”
•
Thực hiện hoạch định ngân sách hoạt động ở giai
đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế)
•
Bắt đầu ứng dụng những mô hình biến đổi (vd:
Phương pháp phân tích Monte Carlo)
CB Richard Ellis | Page 9
Phân tích chi phí
CB Richard Ellis | Page 10
Phân loại chi phí
•
Phí biến đổi
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí điện năng
CB Richard Ellis | Page 11
Phân loại chi phí
•

Phí cố định
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí bảo hiểm
CB Richard Ellis | Page 12
Phân loại chi phí
•
Chi phí cố định (chi phí phân khúc)
Phí trên từng đơn vị Tổng phí
Tổng số Tổng số
vd: Phí bình tụ điện bổ sung trong hệ
thống điều hoà không khí
CB Richard Ellis | Page 13
Lí do?
Nên lưu ý:
•
Thị trường đã sang giai đoạn trưởng thành và
khách hàng hiện nay hiểu biết hơn
•
Biến độ sai số nhỏ
•
Tính toán của chủ đầu tư càng hiệu quả thì xác suất
thành công càng lớn
CB Richard Ellis | Page 14
Hạn định giá ngắn hạn và dài hạn
•
Hạn định giá ngắn hạn = Chi phí biến đổi (chi phí hoạt
động) -> Chiến lược cho thuê!
•
Về lâu dài các chi phí phải được chi trả, bao gồm tất

cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm
•
Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí
biến đổi và chi phí cố định
CB Richard Ellis | Page 15
Ví dụ về chi phí hỗn hợp
% chi phí
Chi phí hàng tháng (USD) monthly nếu
cho thuê 100%
Chi phí biến đổi Chi phí cố định
100% Chi phí hành chính 50% 50%
100% Chi phí vệ sinh 70% 30%
Chi phí khấu hao 0% 100%
100% Chi phí điều hoà 70% 30%
100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20%
100% Tiền bảo hiểm 0% 100%
100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80%
100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100%
100% Chi phí pháp lý 100% 0%
100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0%
100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100%
100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0%
100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20%
100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30%
100% Chi phí an ninh 70% 30%
100% Chi phí phúc lợi 20% 80%
100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20%
CB Richard Ellis | Page 16
Ứng dụng thực tế
•

Phí dịch vụ bao gồm những chi phí gì?
•
Chi phí trên từng m^2?
•
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí?
CB Richard Ellis | Page 17
Phí dịch vụ bao gồm
•
CHI PHÍ HÀNH CHÍNH
Phí quản lý
Chi phí nhân sự
Chi phí hoạt động văn phòng
Chi phí tổ chức sự kiện
Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng điều hành của ban quản lý
toà nhà
•
CHI PHÍ DỊCH VỤ TOÀ NHÀ
Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân viên bảo vệ
Dịch vụ vệ sinh
Bảo hiểm toà nhà
Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)
Khuôn viên cây cảnh và các trang trí
Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)
Các trang thiết bị
Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho thuê thấp)
CB Richard Ellis | Page 18
Chi phí trung bình – Văn phòng
Tỉ lệ % trên tổng chi phí
Hành chính/ Quản lý
28.91%

Sửa chữa và bảo trì
2.29%
Diệt côn trùng 1.35%
Vệ sinh 8.19%
An ninh 14.33%
Năng lượng 36.05%
Nhân lực 8.88%
CB Richard Ellis | Page 19
Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại
Hành chính/ Quản lý
9.44%
Sửa chữa và bảo trì
13.32%
Diệt côn trùng 0.40%
Vệ sinh 4.00%
An ninh 7.22%
Năng lượng 34.64%
Nhân lực 30.98%
CB Richard Ellis | Page 20
Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm
Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2
CB Richard Ellis | Page 21
Chi phí điện năng
Chi phí phụ 14.00%
Các thiết bị khác
8.00%
Thiết bị văn phòng
8.00%
Thiết bị nấu nướng
2.00%

Tủ lạnh 4.00%
Đèn chiếu sáng
26.00%
Bình nước nóng
8.00%
Điều hòa/ Thông gió
30.00%
CB Richard Ellis | Page 22
So sánh với tiêu chuẩn thế giới
Máy biến thế 7.60%
Các thiết bị khác
16.90%
Hệ thống thông gió
1.30%
Máy tính 2.40%
Thiết bị nấu nướng
2.50%
Máy hút ẩm 3.10%
Tủ lạnh 5.00%
Các thiết bị điện tử
6.70%
Bình nước nóng
9.30%
Thiết bị làm mát
9.40%
Đèn chiếu sáng
13.00%
Thiết bị sưởi 22.80%
CB Richard Ellis | Page 23
Phí tiêu thụ năng lượng

•
Do Năng lượng là
–
Một trong những chi phí cao nhất
–
Dễ đo lường
Thu phí năng lượng từ khách thuê là vấn đề then
chốt trong hợp đông cho thuê
CB Richard Ellis | Page 24
Phí tiêu thụ năng lượng – Mẫu
Toà nhà Hạng B
Expenses Percentage
Salary 16.60%
Electricity 73.91%
Water fee 1.94%
Fee for sanitary
material
3.17%
Other fees 4.38%
CB Richard Ellis | Page 25
Phí tiêu thụ năng lượng– Mẫu