Tài liệu Phần 6B: Địa điểm và Thuê doc

Phần 6B: Địa điểm và Thuê địa điểm

Những việc nên và không nên khi thuê địa điểm
Nên"
Nên có một luật sư chuyên về bất động sản để giúp bạn trong việc đàm
phán để thuê hay mua địa điểm. Một hợp đồng thuê địa điểm trong 6 năm với tiền
thuê mỗi tháng là ₫1000 sẽ cần ₫60000 (có lẽ là trách nhiệm đóng góp cá nhân) và
hoàn toàn có thể là khoản đóng góp lớn nhất của bạn cho doanh nghiệp mới của
mình.
Hầu hết các hợp đồng thuê điểm bán lẽ là theo dạng người thuê chịu toàn
bộ các khoản chi phí liên quan như tiền thuế, bảo hiểm, làm vườn, trang thiết bị,
bảo vệ, rác và nước thải, tháo dỡ các tấm thạch cao và sửa chữa. Khoản phí này sẽ
được tính trên diện tích bạn thuê. Các chi phí bảo dưỡng thông thường có thể là
khá tốn kém nên bạn cần ước lượng chi phí mỗi tháng trước khi ký hợp đồng thuê.
Chi phí này có thể khác nhau nhưng thường bao gồm việc quét dọn khu đỗ xe, sửa
chữa cũng như các chi phí thông thường của khu vực chung.
Hãy yêu cầu có các điều khỏan bổ sung. Khi hết thời hạn cơ bản bạn có thể
gia hạn hợp đồng thuê hoặc chuyển đi chỗ khác. Thời hạn thuê ban đầu nên để
ngắn. Có một số lý do thuyết phục cho việc đặt một thời hạn thuê ngắn với các
điều khoản bổ sung:
• Việc kinh doanh của bạn có thể không thành công ở vị trí ban
đầu. Thời hạn thuê ngắn sẽ giảm thiểu chi phí thuê phải đóng góp.
• Các điều kiện của hợp đồng thuê cần phải linh hoạt cho
trường hợp việc kinh doanh phát triển. Những doanh nghiệp mới thành lập
thường có tốc độ phát triển nhanh hơn dự đoán.
Phải tính đến khả năng bạn cần phải mở rộng việc kinh doanh và cần mở
rộng địa điểm. Để làm được điều này thì hợp đồng thuê của bạn cần nhấn mạnh
rằng nếu bạn cần mở rộng địa điểm thì diện tích thuê của bạn sẽ được tăng lên, bạn
có thể chuyển sang một vị trí khác trong trung tâm hoặc có thể hủy hợp đồng.
Không nên
Không nên vội vàng đưa ra quyết định. Chẳng có địa điểm nào là điểm tốt

cuối cùng cả.
Không nên đánh giá hoàn toàn vào việc thuê mướn. Hãy trả tiền thuê công
bằng cho một địa điểm lý tưởng. Không nên để người cho thuê khống chế tất cả
các điều kiện thuê.
Các điểm cần xem xét trước khi ký hợp đồng thuê hoặc mua địa điểm
• Đây có phải là địa điểm tốt nhất có thể thuê được trong khu
vực mà bạn mong muốn?
• Nó có đáp ứng các tiêu chí cụ thể của bạn?
• Cơ sở hạ tầng và thiết bị cũng như việc sửa chữa đã đầy đủ?
Danh sách những việc cần làm khi đi thuê địa điểm (xem phần Phụ lục
hợp đồng đính kèm: "Thuê với mục đích thương mại ")



Bảng (1)
Tiền thuê:tiền thuê có hợp lý so với các địa điểm khác trong cùng khu vực
hay không?
Điều kiện:
bạn thuê ngắn hạn (dưới 1 năm) hay dài hạn?
Mặt bằng:
diện tích mặt bằng là bao nhiêu? Tiền thuê và các phí bảo dưỡng
thông thường được tính trên mỗi mét vuông mà bạn thuê.
Phí bảo dưỡng thông thường:
phí dự tính cho một năm là bao nhiêu?
Điều khỏan bổ sung:
bạn có đưa ra điều khoản bổ sung cho phép tiếp tục
thuê địa điểm sau khi thời gian thuê đầu tiên kết thúc không?
Việc tăng tiền thuê:
việc tăng tiền thuê là dựa trên giá thuê cố định hay dựa
trên chỉ số giá cả tiêu dùng. Nếu vậy, hãy đàm phán về tỷ lệ tăng tối đa.

Tiền thuê theo phần trăm:
một số chủ nhà có thể đòi hỏi tiền thuê gồm một
mức cố định cộng với một tỷ lệ phần trăm doanh thu của bạn. Đây là một vấn đề
cần thảo luận.
Việc sửa chữa, cải tạo của người thuê: đưa ra thỏa thuận bằng văn bản về
trách nhiệm của chủ nhà và của bạn trong việc thực hiện các phần cải tạo để chuẩn
bị địa điểm cho việc kinh doanh. Cần có bản Phụ lục C về việc xây dựng của chủ
nhà đi kèm với hợp đồng thuê. Hãy xem phần mẫu phụ lục ở trong phần này.
Quyền nhượng lại hoặc cho thuê lại:
Chủ nhà đồng ý “không được rút lui
mà không có lý do chính đáng”
Biển hiệu:
cần cụ thể bằng phụ lục và miêu tả
Điều khỏan bổ sung về các yêu cầu mở rộng: nếu bạn cho rằng việc kinh
doanh của mình sẽ mở rộng, phát triển
Quyền đỗ xe:
đảm bảo bạn có đủ chỗ đỗ xe. Tại hầu hết các trung tâm bán
lẻ, những người thuê sử dụng khu đỗ xe chung. Các nhà hàng hay rạp chiếu phim
gần đó có thể độc chiếm các khu đỗ xe mà bạn cần.
Đảm bảo cá nhân: cần tránh nếu có thể. Nếu đó là một yêu cầu, hãy yêu
cầu luật sư của bạn xem xét điều khoản này một cách cẩn thận.
Độc quyền:
hãy yêu cầu đảm bảo rằng sẽ không có một đơn vị kinh doanh
cùng ngành nghề với bạn được phép ở trong trung tâm này nếu có thể.
Tất cả các giấy tờ thuê đều có phụ lục

Bảng (2)
1. Sơ đồ khu vực, đó là một bản vẽ phía bên trong của nhà kho,
nhà vệ sinh, cửa và cửa sổ, hệ thống thông khí của điều hòa nhiệt độ và các
thiết bị khác.

2. Các tiêu chí về biển hiệu, đính kèm bản vẽ về loại biển hiệu
mà bạn mong muốn và nhớ nêu màu và kích cỡ của nó.
3. Trách nhiệm xây dựng, hãy làm rõ chính xác những gì chủ
nhà sẽ phải làm và những gì bạn sẽ phải làm.
4. Những yêu cầu đặc biệt của người thuê
Những điều cần cân nhắc khi thuê hoặc mua địa điểm
• Cho những doanh nghiệp mới thành lập, điều chủ yếu cần
xem xét là số tiền cần cho doanh nghiệp
• Các yêu cầu sẽ tiếp tục thay đổi? Nếu vậy thì có lẽ là nên đi
thuê
• Các khuyến khích về thuế và cho vay có thể mua được
không?
• Một số người kiếm được nhiều tiền từ bất động sản hơn là từ
việc kinh doanh. Hãy nói chuyện với Phòng Phát triển Cộng đồng.
• Việc sở hữu sẽ giúp cố định chi phí trong tương lại cũng như
đảm bảo chắc chắn vị trí đó thuộc về bạn

Hãy làm bài tập về nhà
• Hoàn tất mẫu thuê chuẩn với những tình huống phù hợp với
đặc thù kinh doanh của bạn
• Tham dự các cuộc họp của Phòng Thương Mại địa phương để
tìm hiểu về các cơ hội tại địa phương cũng như mối quan tâm của cộng
đồng
• Đánh giá đầy đủ về một địa điểm cụ thể bao gồm cả việc
hoàn tất bảng “Tiêu chuẩn về vị trí”
• Duy trì liên lạc với Phòng Phát triểm Cộng đồng
• Tìm và làm quen với 1 luật sư về bất động sản
• Đàm phán về một hợp đồng thuê thật sự để luyện tập

Tiêu chí về Địa điểm/Vị trí

Bạn có thể tự tạo cho mình một “địa điểm mẫu” để đảm bảo tính khách
quan khi đánh giá các địa điểm kinh doanh. Việc này có thể thực hiện bằng cách
gán các giá trị khác nhau cho các yếu có vai trò quan trọng nhất đối với loại hình
kinh doanh của bạn. Sau đó mỗi địa điểm sẽ được đánh giá trên những đơn vị đo
lường này.
Một số điều cần nhớ khi chọn địa điểm:
• Chẳng có cái gì gọi là “địa điểm tốt cuối cùng còn sót lại”.
• Việc bắt chước những tiêu chí chọn địa điểm của các đối thủ
thành công sẽ giúp cho bạn tránh được những sai lầm
• Nếu bạn đang xây dựng một lọat cửa hàng, đừng bao giờ thuê
địa điểm thứ hai cho đến khi việc kinh doanh ở địa điểm thứ nhất có lãi và
đã được chứng minh.
• Việc bạn trả tiền thuê với giá hợp lý ở một địa điểm lý tưởng
còn hơn là trả một tiền thuê cao cho một nơi bình thường.
• Không nên quá phụ thuộc vào những đơn vị môi giới địa ốc
trong việc chọn địa điểm cho bạn.
• Lái xe qua các tuyến phố và đi dạo quanh khu khu bạn sống
là một cách hay khi tìm kiếm địa điểm.
Mẫu sau đây sẽ cho bạn một phương pháp tiếp cận trong việc đánh giá
những điểm mạnh và điểm yếu của mỗi địa điểm tiềm năng.
Đầu tiên, hãy đánh giá địa điểm của bạn theo mỗi yếu tố theo thang điểm từ
1 tới 10. Với 10 là điểm cao nhất.
Thứ hai, xác định tầm quan trọng của mỗi yếu tố đối với ngành kinh doanh
của bạn theo mức từ 1 đến 5. Mức 5 là quan trọng nhất.
Nhân điểm số với mức quan trọng (trọng số) sẽ được số điểm cho mỗi yếu
tố. Cộng tất cả số điểm lại sẽ ra tổng số. Lặp lại việc này với mỗi địa điểm sẽ cho
ta một bản phân tích so sánh khách quan.
Bảng tiêu chí về địa điểm
Yếu tố
Điểm

1-10
Trọng
số 1-5
Điểm
Mật độ giao thông: Ô tô
và người đi bộ

Có thể nhìn thấy được
Khoảng cách tới đối thủ
cạnh tranh

Quy hoạch
Đỗ xe (bao gồm bãi đỗ
xe không nằm trên đường)

Điều kiện của bất động
sản

Khoảng cách tới những
nơi có nhiều khách hàng

Mức thu nhập của
những người xung quanh

Mật độ dân số
Các tộc người trong dân
số địa phương

Yếu tố về tuổi
Hướng phát triển của

khu vực

Tiêu chí đang tăng hay
giảm giá trị

Tỷ lệ tội phạm/trộm cắp
Nguồn nhân lực đạt yêu
cầu

Mức lương
Khoảng cách với nhà
cung cấp

Điều kiện và phí thuê
địa điểm

Mức độ đầy đủ của các
thiết bị, ga, nước

Thuận tiện về giao
thông

Tổng số điểm


Bản kế hoạch kinh doanh cho Phần 6: Mở cửa và tiếp thị
Chúng tôi chân thành khuyên bạn tải bản mẫu kế hoạch kinh doanh cá nhân và
hoàn thành nó ngay. .