Luận văn thạc sỹ - Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng – Thực trạng và giải pháp
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (594.79 KB, 109 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---
NGÔ THU TRANG
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
NGHỈ DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƯ
HÀ NỘI – 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---
NGÔ THU TRANG
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
NGHỈ DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
Mã ngành: 8310104
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐẦU TƯ
Người hướng dẫn khoa học:
……………………
HÀ NỘI – 2020
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
Hà Nội, ngày
tháng
Học viên
Ngô Thu Trang
năm 2020
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU
LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN...................................................................................3
1.1. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển.............................................................3
1.1.1. Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển......................................3
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển.................................6
1.1.3. Các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển................................10
1.2. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển...............................................15
1.2.1. Khái niệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển.........................15
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển....................16
1.2.3. Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...................................18
1.2.4. Kết quả và hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển......21
1.3. Kinh nghiệm về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển của
Philippines,Thái Lan và Indonesia. Bài học rút ra.............................................22
1.3.1. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Philippines
.....
23
1.3.2. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Thái Lan......................24
1.3.3.Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Bali, Indonesia.............25
1.3.4. Bài học rút ra...........................................................................................26
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ
DƯỠNG BIỂN CỦA ĐÀ NẴNG THỜI GIAN QUA..........................................27
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Đà Nẵng ảnh hưởng tới hoạt
động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển.............................................28
2.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................29
2.1.2. Tài nguyên du lịch...................................................................................30
2.2. Quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng biển tại Đà Nẵng.........................................................................................38
2.2.1. Chủ trương thu hút đầu tư và những chính sách ưu đãi đối với bất động
sản du lịch nghỉ dưỡng biển..............................................................................38
2.2.2. Công tác quy hoạch liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng biển................................................................................................39
2.2.3. Phương thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng biển................................................................................................40
2.2.4. Công tác kiểm tra, quản lý đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng biển................................................................................................41
2.3. Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng thời
gian qua.................................................................................................................. 43
2.3.1. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển phân theo nguồn vốn........43
2.3.2. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển phân theo vùng, lãnh thổ. 44
2.3.3. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển theo tiến độ thực hiện các
dự án.................................................................................................................48
2.3.4. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển theo các loại hình bất động
sản du lịch nghỉ dưỡng......................................................................................51
2.3.5. Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng theo nội
dung đầu tư........................................................................................................53
2.4. Đánh giá đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng thời
gian qua.................................................................................................................. 61
2.4.1. Kết quả hoạt động đầu tư........................................................................61
2.4.2. Hiệu quả hoạt động đầu tư......................................................................61
2.4.3. Những hạn chế trong hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
tại Đà Nẵng.......................................................................................................66
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ
DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG TRONG NHỮNG NĂM THIẾP THEO.........69
3.1. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Đà Nẵng...................................69
3.1.1. Quan điểm phát triển...............................................................................69
3.1.2. Mục tiêu phát triển..................................................................................69
3.1.3. Định hướng phát triển các ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ lực............72
3.1.4. Một số giải pháp thực hiện......................................................................80
3.1.5. Định hướng phát triển du lịch biển của Đà Nẵng....................................83
3.2. Một số giải pháp..............................................................................................85
3.2.1. Một số giải pháp nhằm tập trung xây dựng có hiệu quả sản phẩm bất
động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng.........................................................85
3.2.2. Xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng độc đáo, tạo thương
hiệu riêng cho du lịch Đà Nẵng.........................................................................90
3.2.3. Một số giải pháp hỗ trợ phát triển ngành du lịch nghỉ dưỡngtại Đà Nẵng....91
KẾT LUẬN.............................................................................................................98
DANH MỤC BẢNG BIỂU HÌNH VẼ
BẢNG:
Bảng 2.1: Các cơng trình đầu tư phục vụ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
tại Đà Nẵng............................................................................................46
Bảng 2.2: Tiến độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
tại Đà Năng giai đoạn 2010-2019...........................................................50
Bảng 2.3: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà
Nẵng giai đoạn 2010-2019.....................................................................52
Bảng 2.4: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện của các dự án bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2010-2019........................................61
Bảng 2.5: Lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng giai đoạn 2010-2019.......................62
Bảng 2.6: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng giai đoạn 2010-2019...........63
Bảng 2.7: Lao động trong ngành khách sạn tại Đà Nẵng 2014-2016.......................65
HÌNH:
Hình 2.1: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn
2010-2019..............................................................................................43
Hình 2.2: Các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai
đoạn 2010-2019 phân theo vùng, lãnh thổ..............................................44
Hình 2.1: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn
2010-2019 phân theo vùng, lãnh thổ......................................................45
Hình 2.2: Số lượng dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển Đà Nẵng giai
đoạn 2010-2019 theo tiến độ thực hiện..................................................49
Hình 2.3: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn
2010-2019 theo tiến độ thực hiện...........................................................49
Hình 2.4: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà
Nẵng giai đoạn 2010-2019.....................................................................52
Hình 2.5: Vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà
Nẵng giai đoạn 2010-2019.....................................................................53
Hình 2.7: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng phân theo hạng sao giai đoạn
2010-2019..............................................................................................63
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng đóng một vai trị quan trọng
góp phần làm thay đổi diện mạo du lịch Việt Nam trong những năm gần đây, nhằm
nâng cấp tổng thể hạ tầng du lịch Việt Nam.
Những năm gần đây, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển khá
mạnh, hàng trăm nhà đầu tư đua nhau rót vốn vào các dự án lớn. Đa số các nhà đầu
tư đều đánh giá, phân khúc này của Việt Nam còn nhiều tiềm năng và cơ hội sinh
lời cao. Các đơ thị ven biển Việt Nam có điều kiện khí hậu thuận lợi, ơn hịa là nơi
lý tưởng để phát triển du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng. Những dự án này tập trung
chủ yếu vào những điểm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Quảng Ninh, Hải
Phòng, Đà Nẵng, Huế, Lâm Đồng, Nha Trang… Trong đó, Đà Nẵng được coi là địa
phương phát triển lĩnh vực này mạnh nhất với lợi thế bãi biển đẹp, hấp dẫn, cảnh
quan thiên nhiên phong phú đa dạng cùng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Vân đề
đặt ra ở đây là thực trạng đầu tư các dự án này ra sao, những đóng góp mang lại cho
ngành du lịch và kinh tế - xã hội của địa phương cũng như những hệ luỵ của việc
đầu tư ồ ạt và thiếu quy hoạch hiện nay?
Với mục tiêu giải quyết những câu hỏi trên, “Đầu tư bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng – Thực trạng và giải pháp” được lựa chọn làm đề
tài nghiên cứu của cho bản luận văn này. Giải quyết tốt dề tài cũng sẽ góp phần đưa
ra cái nhìn đúng đắn hơn về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hiện nay
và đề xuất những định hướng phù hợp cho chính sách phát triển lĩnh vực này của
địa phương trong tương lai.
2. Mục tiêu của đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu một cách khoa học về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng biển, luận văn hướng đến những mục tiêu như sau:
- Làm sáng rõ một số vấn đề lý luận về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng biển.
2
- Phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư lĩnh vực này tại Đà Nẵng từ năm
2001 đến năm 2010.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp mang tính định hướng gắn với phát
triển kinh tế du lịch biển và chính sách thu hút đầu tư của Đà Nẵng đến năm 2020.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động đầu tư bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng biển.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp từ các báo cáo chính thống và một số
các số liệu, dữ liệu sơ cấp trên cơ sở các hoạt động điều tra độc lập và tham khảo ý
kiến các chuyên gia. Trên cơ sở những số liệu này, tác giả vận dụng phương pháp
thống kê, so sánh để tiến hành phân tích và đánh giá.
5. Kết cấu đề tài
Kết cấu luận văn ngoài phần Mở đầu và Kết luận, gồm có ba chương như sau:
- Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
- Chương 2: Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà
Nẵng thời gian qua
- Chương 3: Định hướng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại đà nẵng
trong những năm tiếp theo
3
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN
1.1. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.1.1. Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.1.1.1. Bất động sản
Bất động sản có ý nghĩa khác nhau với những người khác nhau. Người nơng
dân có thể coi bất động sản như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý
nghĩa của kinh tế học cổ điển: đất đai, lao động, vốn. Một số người khác có cương
vị điều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi bất động sản như là một tài sản lớn của
doanh nghiệp. Luật sư coi bất động sản như một tài sản mang theo nhiều quyền và
trách nhiệm cho người chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia đình coi bất động sản là nơi
cư ngụ hàng ngày của họ. Một số người khác hoạt động trong các lĩnh vực liên quan
đến bất động sản như môi giới, định giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay… coi bất
động sản là hoạt động kinh doanh của họ.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản
và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
4
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ
khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung
là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất ; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật
Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.1.2. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Ngày nay du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến. Chất lượng
cuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịch
nhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người. Và du lịch nghỉ
5
dưỡng cũng đã dần trở nên quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày. Sau những giờ
làm việc mệt mỏi và những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống, con
người có nhu cầu tìm đến những nơi có khơng khí trong lành, khung cảnh đẹp, khí
hậu ơn hịa để thư giãn, tĩnh dưỡng giúp tâm hồn thư thái, thoải mái, phục hồi sức
khỏe. Cũng chính vì vậy mà ngày càng nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng ra đời
như: du lịch sinh thái, các khu resort, sân gold,… Sự phát triển của các loại hình du
lịch trên đã giúp hình thành nên một khái niệm bất động sản khá mới mẻ và được
giới đầu tư quan tâm: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Theo định nghĩa chung nhất, du lịch nghỉ dưỡng là loại hình giúp cho con người
phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những thời gian làm việc mệt mỏi, sau những
căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống. Du lịch nghỉ dưỡng là dịp để tham
quan, hay kết hợp chữa bệnh, làm việc từ thiện, để tâm hồn được thư thái và thanh thản.
Bất động sản nghỉ dưỡng là các bất động sản gồm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ
khách sạn (Condotel), shophouse, minihotel,… được xây dựng bên trong các khu nghỉ
dưỡng và được bán lại cho các chủ đầu tư. Bất động sản nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ
cấp hợp tác với chủ đầu tư để kiếm lời.
Nhà đầu tư có 2 lựa chọn: tự mình đứng ra kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê
lại vận hành kinh doanh, sau đó hưởng phần lợi nhuận trong q trình kinh doanh. Trong
đó, nhà đầu tư Việt Nam thường lựa chọn phương án 2, hợp tác với chủ đầu tư lớn.
Thuật ngữ bất động sản du lịch bắt đầu được đề cập chính thức tại Việt Nam qua
Diễn Đàn Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam 2008 (VietNam Tourism Property
Opportunities Conference & Exhibition, VnTPO - 2008) được tổ chức vào ngày 1718/4/2008 tại Tp.HCM do công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á (Phuquocland) khởi xướng
và tổ chức. Diễn đàn này qui tụ hơn 400 nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cùng với các
đối tác liên quan trong lĩnh vực quản lý, tài chính, tư vấn, .v.v… 15 tỉnh thành giàu tiềm
năng du lịch nhất cũng cử đại diện là các lãnh đạo cao cấp nhất của mình đến tham dự
nhằm thu hút đầu tư vào địa phương.
Theo đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản gắn
với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ phụ trợ
6
đi kèm. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnh
vực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế, đó là bất động sản và du lịch.Trong công
văn số 6536/BKH-TTr ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã
chỉ rõ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm: khu du lịch sinh thái,
khu vui chơi giải trí (kể cả casino); khu nghỉ dưỡng (gồm biệt thự, căn hộ cao cấp,
khách sạn); kết hợp du lịch với nghĩ dưỡng; dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉ
mát với sân golf.
1.1.1.3. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là các loại hình bất động sản được xây
dựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thể của biển như cảnh quan thiên
nhiên, khí hậu và các hình thức du lịch sinh thái biển. Tuy nhiên, cũng cần phân
định rõ sự khác nhau giữa bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và các loại hình bất
động sản du lịch nghỉ dưỡng khác. Ở nước ta, khi nhắc đến bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng thường nhầm lẫn rằng đó là các loại hình bất động sản ven biển. Ngành
du lịch nghỉ dưỡng không chỉ khai thác những lợi thế của biển mà cịn tận dụng khí
hậu trong lành và cảnh đẹp nên thơ của các vùng núi. Chính vì vậy cũng dẫn đến sự
khác biệt giữa các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và bất động sản
du lịch nghỉ dưỡng vùng núi, cao nguyên.
Việt Nam sở hữu bờ biển dài hơn 3.260km với nhiều bãi biển có cát trắng
mịn, làn nước trong xanh, 125 bãi biển lớn nhỏ, cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều
di tích văn hóa có giá trị. Đó là những yếu tố rất thuận lợi để xây dựng các khu nhà
ở hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng. Nhìn thấy tiềm năng này, nhiều dự án đầu tư vào
phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã nở rộ trong những năm gần đây. Các
dự án này chủ yếu tập trung khai thác lợi thế của dải đất ven biển miền trung với
những bãi biển xanh trong và bờ cát trắng dài.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước hết mang đầy đủ các đặc điểm của bất
động sản như:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
7
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và khơng di dời được của đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố khơng
giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hồn tồn
giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phịng cũng có
hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
8
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hố BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác:
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Đòi hỏi nhiều tiêu chuẩn khắt khe
Bất động sản nghỉ dưỡng cần phải có tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường, tiêu
chuẩn về quy hoạch sinh thái, khơng gian sinh thái, dịch vụ sinh thái…hệ thống
cơng trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng
bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm xúc.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
9
Bên cạnh những đặc điểm trên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng mang
những đặc điểm riêng như:
- Sự hình thành và phát triển của các loại hình bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng biển gắn liền với các điều kiện thiên nhiên: cảnh quan biển, khí hậu biển,…
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu được
nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người. Chính vì vậy, các loại hình bất động sản
du lịch nghỉ dưỡng biển như sân gold phục vụ nhu cầu giải trí nâng cao sức khỏe,
các khu resort, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu thư giãn, phục hồi sinh lực, các
khu du lịch sinh thái ven biển giúp con người gần gũi với thiên nhiên, văn hóa bản
địa, nâng cao ý thức trách nhiệm với môi trường…
Một dự án bất động sản du lịch tốt trước hết phải là một dự án xanh, gần gũi
với thiên nhiên. Ngoài các khách sạn, khuynh hướng nghỉ dưỡng và du lịch hiện
nay là chuỗi các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự gắn liền với sân golf.
Đây là mơ hình đang được ưa chuộng bởi các biệt thự được thiết kế kết hợp với
nhiều hạng mục nghỉ dưỡng trong không gian gần gũi với thiên nhiên. Những triền
đồi, khu vực rừng núi, sông hồ hay những khu vực ven biển là lựa chọn số một cho
các khu nghỉ dưỡng.
- Khách du lịch tham gia loại hình du lịch nghỉ dưỡng thường thường là du
khách có thu nhập từ mức trung bình khá trở lên như doanh nhân, nhà đầu tư, giới
cơng chức văn phịng. Quan trọng hơn, nhóm đối tượng du khách trên sẵn sàng trả
các khoản chi phí cao để hưởng các dịch vụ nghỉ dưỡng thích hợp. Vì vậy, các loại
hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khá phong phú và thường kết hợp nhiều dịch
vụ nghỉ dưỡng như chơi thể thao, spa, …
- Đối tượng mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khơng chỉ nhắm đến những
du khách mà cịn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng có thể
xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời. Một số loại hình bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng giúp cho người sở hữu chúng kinh doanh. Cụ thể là một khái niệm khá mới
mẻ được nhắc tới trong thời gian gần đây: “timeshare”. Vậy “timeshare” là gì?
10
- Timeshare được định nghĩa là việc mua quyền sở hữu một bất động sản
trong một khoảng thời gian nhất định và trong một khoảng địa lí được chọn lựa.
Timesharing là sự kết hợp của 2 từ khóa là Time (thời gian) và Share (chia sẻ).
Hiểu nơm na đó là sự chia sẻ về thời gian sử dụng. Chủ sở hữu của căn biệt
thự nghỉ dưỡng thường chỉ có nhu cầu sử dụng căn hộ của mình vào một khoảng
thời gian nhất định trong năm. Thời gian còn lại sẽ được lấp đầy bởi những người
cũng có nhu cầu nghỉ dưỡng muốn th căn hộ nói trên. Với mơ hình này, sẽ có một
cơng ty quản lý chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn biệt nghỉ dưỡng sao cho
nó đem lại cho chủ nhân lợi ích tối đa. Mơ hình này đã được vận dụng rất hiệu quả
trên thế giới, tuy nhiên khi đến Việt Nam thì vẫn cịn khá mới mẻ. Nhưng với những
lợi ích mà nó mang lại cũng giúp cho việc sở hữu các căn biệt thự nghỉ dưỡng càng
trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.
- Việc tạo lập bất động sản ln địi hỏi một lượng vốn rất lớn. Đối với bất
động sản du lịch nghỉ dưỡng thì bên cạnh nguồn vốn lớn, người tạo lập cịn cần có
năng lực và khiếu thẩm mỹ cao. Bởi đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
nằm ở chất lượng thi cơng, tính thẩm mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt
là sự quản lý dự án chặt chẽ sau khi hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Mặt khác,
muốn phát triển du lịch nghỉ dưỡng cũng có nghĩa là phải xây dựng hoàn thiện được
cơ sở hạ tầng du lịch lấy chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế. Do vậy, việc đầu tư, phát
triển cơ sở hạ tầng và các cơng trình phụ trợ là một yếu tố quan trọng giúp nâng tầm
chất lượng của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
1.1.3. Các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Nhu cầu nghỉ dưỡng của con người ngày càng đa dạng, do vậy các loại hình
bất động sản cũng rất phong phú. Hiện nay, các loại hình bất động sản du lịch nghỉ
dưỡng chủ yếu có thể phân loại như sau:
1.1.3.1. Khu du lịch
Khu du lịch là nơi có tài nguyên du lịch hấp dẫn với ưu thế về tài nguyên du
lịch tự nhiên, được quy hoạch, đầu tư phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của
khách du lịch, đem lại hiệu quả về kinh tế - xã hội và môi trường. Các dự án đầu tư
11
xây dựng khu du lịch trước hết là tận dụng lợi thế của cảnh quan thiên nhiên, tiếp
theo là xây dựng thêm những cơng trình phục vụ cho nhu cầu vui chơi giải trí trên
cơ sở tận dụng và khơng phá hỏng những nét đẹp thiên nhiên sẵn có. Do vậy đối với
khu du lịch biển, du khách không chỉ tắm biển, nơ đùa cùng với sóng mà cịn có thể
tham gia vào các loại hình dịch vụ thể thao giải trí trên biển hấp dẫn như: đi thuyền
buồm, mơ tô trượt nước, ca nô kéo phao, ca nô kéo phao chuối....
1.1.3.2. Sân Golf
Golf được coi là một môn thể thao quý tộc, chơi golf giúp giải tỏa những
căng thẳng mệt mỏi trong cuộc sống và công việc. Sân Golf được coi là một trong
những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay. Sân được xây dựng
trên diện tích đất rất rộng, trung bình mỗi sân golf chiếm từ 100 đến vài trăm ha, là
môn chơi thường giành cho giới thượng lưu và doanh nhân. Các sân golf được xây
dựng trên cơ sở lựa chọn địa điểm thuận lợi với khung cảnh thiên nhiên có bãi cỏ
xanh, hồ nước, cây xanh làm cho tâm hồn thư thái, khí huyết lưu thơng, tim phổi
hoạt động đều đặn, thích hợp với nam nữ ở mọi lứa tuổi, đồng thời gắn liền với các
khu biệt thự để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi của khách cùng những dịch vụ tiện nghi
khác như sân tập, quầy bar...
Sân golf ven biển đem lại nhiều cảm giác mới mẻ thú vị cho các tay chơi golf
nói riêng và du khách nói chung. Đá, cát, những đụn cát dang mình đón gió và
những rặng cây xanh nguyên thuỷ kết hợp với nhau đã tạo ra những sân golf mang
đậm dấu ấn ven biển.
1.1.3.3. Khách sạn
Khách sạn là cơ sở cung cấp các dịch vụ lưu trú (với đầy đủ tiện nghi), dịch
vụ ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí và các dịch vụ cần thiết khác cho khách lưu lại
qua đêm và thường xây ở các điểm du lịch.
Những khách sạn được xây dựng với ưu thế nằm cạnh bờ biển với khuôn
viên sân vườn xanh, sạch, thống mát, thích hợp khơng chỉ với khách du lịch, hội
nghị, hội thảo, mà còn được các cơng ty th làm văn phịng đại diện. Những phòng
nghỉ sang trọng, tiện nghi và đạt tiêu chuẩn: máy điều hồ, nước nóng, truyền hình
12
cable, bồn tắm, điện thoại, minibar. Tận dụng lợi thế ven biển, các khách sạn được
xây dựng còn tận dụng tối đa khơng gian và tầm nhìn như những căn phòng hạng
đặc biệt hướng trọn ra biển để du khách có thể ngắm nhìn bình minh hay hồng hơn
tuyệt đẹp của vùng biển.
1.1.3.4. Biệt thự nghỉ dưỡng
Thông tư số 38/2009/TT-BXD có quy định khái niệm về nhà biệt thự tại đô thị:
“Nhà biệt thự tại đô thị” là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được
dùng vào mục đích khác) có sân vườn, có hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số
tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trơng ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng khơng
vượt q 50% diện tích khn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy
hoạch chi tiết xây dựng đơ thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy biệt thự nghỉ dưỡng và biệt thự tại đô thị có gì khác nhau? Biệt thự nghỉ
dưỡng trước hết phải có đầy đủ những đặc điểm của một biệt thự đơ thị. Tuy nhiên
biệt thự nghỉ dưỡng cịn phải đáp ứng có tiêu chuẩn về vệ sinh mơi trường, tiêu
chuẩn về quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái… hệ thống
cơng trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng
bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần lẫn giá trị cảm xúc. Ngoài ra, khi
nhắc đến biệt thự nghỉ dưỡng người ta không chỉ biết tới giá trị tinh thần, giá trị cảm
xúc mà nó còn được nhắc đến như một cơ hội đầu tư, gia tăng lợi nhuận. Bởi lẽ, một
số nhà đầu tư nhìn nhận vấn đề một cách hồn tồn nghiêm túc, và đưa ra những
giải pháp để nâng cao giá trị bao quanh cho khách hàng của họ. Chủ nhân sở hữu
biệt thự nghỉ dưỡng không chỉ sử dụng như một địa điểm thư giãn, thể hiện phong
cách riêng biệt qua cách bố trí khơng gian, mà cịn có thể gia tăng giá trị bằng hình
thức Timeshare – chia sẻ kỳ nghỉ. Với sự thiết kế đồng bộ về không gian sinh thái,
tiện ích cơng cộng của resort cao cấp - hình thức Timeshare sẽ là cách tăng giá trị
của ngơi nhà thứ hai hoàn toàn mới.
Trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, các biệt thự thường được
quy hoạch thành từng nhóm tạo ra các khoảng khơng gian kiến trúc có cá tính riêng,
13
hài hòa với cảnh quan thiên nhiên xung quanh. Bên cạnh các căn biệt thự, chủ đầu
tư cũng tạo dựng thêm nhiều khu dịch vụ để phục vụ nhu cầu của người sử dụng
biệt thự.
1.1.3.5. Condotel
Là loại hình khách sạn + căn hộ, khách hàng toàn quyền sở hữu căn hộ để
nghỉ dưỡng và cho thuê. Condotel cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều
hành các vấn đề về việc cho thuê lại. Phong cách thiết kế gồm đầy đủ các tiện ích
bếp, phịng khách, phịng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có
thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngơi nhà của mình. Vị trí đặc
trưng:được xây ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.
1.1.3.4. Sự kết hợp giữa các loại hình
Một mơ hình đang được các chủ đầu tư ưa chuộng hiện nay là mơ hình kết
hợp các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Một khu nghỉ dưỡng kết hợp sẽ
bao gồm một nhóm hay quần thể các khu dịch vụ phục vụ nghỉ ngơi, thư giãn. Các
dịch vụ này được triển khai trên một khuôn viên địa lý tương đối lớn. Khu nghỉ
dưỡng gồm biệt thự, khách sạn…, khu dịch vụ kết hợp gồm một hệ thống giải trí
phong phú đa dạng và những khu vực dịch vụ hỗ trợ khác.
Một ví dụ về mơ hình này là Sơn Trà Resort and Spa:
Sơn Trà Resort & Spa là Tổ hợp Khách sạn và Biệt thự nghỉ dưỡng Quốc tế 5
sao cao cấp lớn nhất tại Đà Nẵng với hơn 500 phịng do Cơng ty Cổ phần Sơn Trà
(Sơn Trà JSC) đầu tư, dự định đi vào hoạt động giai đoạn 1 vào cuối năm 2008. Tổ
hợp được xây dựng trên diện tích 14, 1 ha mặt đất và 20, 8 ha mặt biển sử dụng
riêng, lưng tựa núi cao, mặt tiếp giáp trên 1, 6 km đường bờ biển uốn lượn vịng
cung có khơng gian tự nhiên, hồ hợp phong thuỷ và lối kiến trúc tiện nghi, hiện
đại, gần gũi thiên nhiên.
Sơn Trà Resort & Spa là tổ hợp khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng quốc tế 5
sao cao cấp lớn nhất tại Đà Nẵng do công ty cổ phần Sơn Trà đầu tư. Sơn Trà Resort
& Spa nằm ở phía nam bán đảo Sơn Trà, có diện tích 14,1 ha trải dài theo dải đất
hình cánh cung với bãi cát dài hơn 1,6 km hoang sơ, mịn và phẳng với bãi san hô
14
ngầm tuyệt đẹp. Không giống như các khu du lịch biển khác ở Việt Nam, Sơn Trà
Resort & Spa toạ lạc ở một nơi hoàn toàn riêng biệt với các khu dân cư. Ngay phía
sau khu Resort này là rừng nguyên sinh Sơn Trà, nơi tập hợp của rất nhiều loại
động, thực vật quý hiếm. Cảnh sắc nơi đây thật đẹp, thơ mộng và còn đượm vẻ
hoang sơ của rừng, núi và biển, đặc biệt vào những đêm trăng sáng phong cảnh trở
nên cực kỳ lãng mạn mà có lẽ chỉ ở đây mới có được.
Phịng :
- Ocean View Villa: Ocean View Villa gồm 2 tầng, có 1 phịng sinh hoạt, nhà
bếp ở tầng 1và phịng đơi hoặc phịng 2 giường đơn. Và phòng ngủ Queen ở tầng 2.
Mỗi Villa đều có hồ bơi riêng.
- Beach Front Villa: Beach Front Villas có 2 tầng, với phịng 2 giường đơn, 1
phịng ngủ King trên tầng 1và 1 phòng sinh hoạt. Nhà bếp ở tầng 2. Mỗi Villa đều
có hồ bơi riêng.
Tiện nghi trong phịng: Điều hịa, Bình nóng lạnh, Tủ đồ, Bồn tắm, Vịi hoa
sen, Tivi, Internet, Truyền hình cáp, Điện thoại quốc tế trực tiếp, Ban công, Bàn
trang điểm, Bàn ủi, Máy sấy tóc, Dụng cụ pha trà, cafe, Hướng hồ, Hướng biển,
Hướng vườn,
Nhà hàng: Khu nghỉ dưỡng có khu nhà hàng trên núi và nhà hàng nổi trên biển.
Khu nghỉ dưỡng gồm:
- Khu nghỉ dưỡng có phịng hội thảo lớn nhất miền Trung có thể phục vụ
800 khách.
- Khu biệt thự ven biển, bungalow và nhà trên vách núi với hơn 200 căn được
thiết kế theo phong cách kiến trúc Pháp lịch lãm với mái ngói đỏ chen ghềnh đá
nhấp nhơ, hồ trong khơng gian xanh của núi, rừng và biển. Đặc biệt, nhờ địa thế
thoai thoải sườn núi và bãi biển dài, tất cả các biệt thự này đều có tầm nhìn ra biển
thống rộng.
+ Khu A: 24 Biệt thự 250 m2 với bể bơi riêng, câu lạc bộ, bể bơi chung, siêu
thị, khu câu cá, nhà phục vụ, thư viện...
+ Khu B: 48 Biệt thự 200m2, 2 sân tenis, sân gôn mini, hồ câu, dịch vụ trông trẻ
15
+ Khu D: 121 Biệt thự 150-200m2 và bungalow, bãi đỗ xe, nhà phục vụ, câu
lạc bộ, bể bơi chung
Gồm có:
-Nhà giữ trẻ
-Chăm sóc y tế
-Vui chơi giải trí,thư viện
-Trung tâm mua sắm
-Các cửa hàng bách hoá nhỏ phục vụ mọi đối tượng du khách, đặc biệt là
khách an dưỡng dài ngày.
Khu thể thao gồm : Sân tennis, sân minigolf, nhà thuyền du lịch biển, liên hợp
giải trí dưới nước với phong phú các môn lặn, lướt ván, canô, môtô nước, dù bay.
Các dịch vụ khác gồm : Bể bơi lớn, bể vầy nhỏ, các câu lạc bộ ven bờ và trên
biển, nhà điều hành trung tâm cung cấp các dịch vụ tiếp đón khách, bảo vệ an ninh,
quản gia, dịch vụ phòng, các dịch vụ thiết yếu và mở rộng cho một kỳ nghỉ lý tưởng
của du khách.
Như vậy mơ hình này được coi là rất tiện ích và cung cấp đầy đủ những nhu
cầu nghỉ dưỡng, giải trí của khách du lịch. Tuy nhiên đầu tư xây dựng những dự án
thuộc loại này đòi hỏi lượng vốn rất lớn, diện tích đất sử dụng nhiều, nhà đầu tư có
kinh nghiệm.
1.2. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.2.1. Khái niệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn
lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực phải hy sinh đó có thể là tiền, là
tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thể là
sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường sá,
bệnh viện, trường học…), tài sản trí tuệ (trình độ văn hóa, chun mơn, quản lý,
khoa học, kỹ thuật…) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất lao
động cao hơn trong nên sản xuất xã hội.
16
Có những kết quả đầu tư khơng chỉ người đầu tư mà cả nền kinh tế xã hội
được thụ hưởng. Cũng có những loại đầu tư chỉ trực tiếp làm tăng tài sản chính của
người đầu tư, tác động gián tiếp đến làm tăng tài sản của nền kinh tế thơng qua
đóng góp tài chính tích lũy của các hoạt động đầu tư này cho đầu tư phát triển.
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là việc bỏ ra các nguồn lực để
tạo lập các cơng trình thỏa mãn và đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ ngơi, giải trí của
con người. Các cơng trình này được xây dựng ở những khu vực có điều kiện thuận
lợi về cảnh quan thiên nhiên biển, khí hậu trong lành, du lịch phát triển. Có thể nói
đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan
trọng trong nền kinh tế: bất động sản và du lịch.
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể coi là một loại đầu tư thương
mại, ngoài việc trực tiếp tăng tài sản cho chủ đầu tư, nó cũng gián tiếp giúp làm
tăng tài sản của nền kinh tế, bên cạnh đó, các sản phẩm của loại đầu tư này giúp hỗ
trợ cho sự phát triển của du lịch địa phương và đất nước, làm đẹp cảnh quan cho
khu vực nơi nhận đầu tư.
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
- Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động này thường rất
lớn. Để tạo nên các khu du lịch sinh thái, khu biệt thự, khách sạn năm sao, sân
gold… đòi hỏi một lượng vốn đầu tư không nhỏ. Vốn lại nằm khê đọng lâu trong
suốt quá trình thực hiện đầu tư. Quy mơ vốn đầu tư lớn địi hỏi phải có giải pháp tạo
vốn và huy động vốn hợp lý, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư.
- Thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư kéo dài. Thời gian vận hành các kết
quả đầu tư tính từ khi đưa cơng trình vào hoạt động cho đến khi hết thời hạn sử
dụng và đào thải cơng trình. Các thành quả đầu tư là các cơng trình xây dựng, phát
huy tác dụng lâu dài, thường kể đến hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa.
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các cơng trình xây dựng phát huy tác
dụng ngay tại nơi nó được dựng nên, do đó, q trình thực hiện đầu tư cũng như
thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chiu ảnh hưởng lớn của các nhân tố tự nhiên,
kinh tế, xã hội vùng. Do không thể di chuyển các cơng trình từ địa điểm này tới địa
17
điểm khác nên việc lựa chọn địa điểm đầu tư cần phải hợp lý, cần xem xét đánh giá
kỹ lưỡng sao cho khai thác được tối đa lợi thế vùng và không gian đầu tư cụ thể, tạo
điều kiện nâng cao hiệu quả vốn đầu tư.
- Đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nằm ở chất lượng thi cơng,
tính thẩm mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý dự án chặt
chẽ sau đầu tư. Chính vì vậy, địi hỏi chủ đầu tư phải thực sự có tầm nhìn, năng lực
tài chính, năng lực quản lý, khiếu thẩm mỹ, am hiểu thị trường. Thực tế cho thấy ở
nước ta hiện nay, các nhà đầu tư nước ngồi có năng lực và lợi thế hơn các nhà đầu
tư trong nước tại phân khúc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
- Đối tượng mà hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nhắm đến không chỉ là
những du khách mà cịn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng
có thể xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời. Một số loại hình bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng giúp cho người sở hữu chúng kinh doanh. Cụ thể là một khái niệm khá
mới mẻ được nhắc tới trong thời gian gần đây: “timeshare”. Vậy “timeshare” là gì?
Hiểu nơm na đó là sự chia sẻ về thời gian sử dụng. Chủ sở hữu của căn biệt thự nghỉ
dưỡng thường chỉ có nhu cầu sử dụng căn hộ của mình vào một khoảng thời gian
nhất định trong năm. Thời gian còn lại sẽ được lấp đầy bởi những người cũng có
nhu cầu nghỉ dưỡng muốn th căn hộ nói trên. Với mơ hình này, sẽ có một cơng ty
quản lý chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn biệt nghỉ dưỡng sao cho nó đem
lại cho chủ nhân lợi ích tối đa. Mơ hình này đã được vận dụng rất hiệu quả trên thế
giới, tuy nhiên khi đến Việt Nam thì vẫn cịn khá mới mẻ. Nhưng với những lợi ích
mà nó mang lại cũng giúp cho việc sở hữu các căn biệt thự nghỉ dưỡng càng trở nên
hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.
- Việc có thể tạo lập, hình thành các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hay
không phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên của vùng đất dự định đầu tư. Đó
phải là nơi có cảnh quan biển đẹp, khí hậu trong lành, mát mẻ đáp ứng nhu cầu thư
giãn, tĩnh dưỡng của khách du lịch. Bên cạnh đó việc xây dựng các cơng trình
thường ảnh hưởng rất lớn đến mơi trường xung quanh đặc biệt là các dự án du lịch
sinh thái, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng. Điều này địi hỏi cơng tác quy hoạch cần hợp
lý để cảnh quan và môi trường thiên nhiên không bị xâm hại hoặc phá hỏng.
18
1.2.3. Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đặt mục tiêu nhằm phát triển việc
kinh doanh du lich. Để tạo lập một khu du lich nghỉ dưỡng trước tiên cần đáp ứng
hai tiêu chuẩn căn bản là địa điểm và sản phẩm. Như vậy cũng có thể nói rằng hai
nội dung quan trọng mà chủ đầu tư sẽ tập trung vào đó là địa điểm và sản phẩm.
Địa điểm không chỉ liên quan đến yếu tố khu vực và các điều kiện tự nhiên
nơi khu nghỉ dưỡng được xây dựng mà còn bao hàm cả những yếu tố thời tiết, thực
vật, di tích văn hóa, lịch sử, phong tục tập quán, nguồn nhân lực và các yếu tố phụ
trợ. Khi đến một nơi, điều đầu tiên chúng ta chú ý sẽ là giao thơng thuận tiện, đây
chính là yếu tố then chốt của bất kỳ một khu nghỉ dưỡng, khách sạn nào. Đó có thể
là một khách sạn tại trung tâm thành phố nơi có vị trí thuận lợi hoặc một khu nghỉ
dưỡng trên bãi biển hay ở vùng đồi núi. Những khu nghỉ dưỡng cao cấp hướng đến
sự phát triển mạnh mẽ và bền vững cần phải có vị trí địa lý thuận lợi, nơi gần các
trục giao thông như sân bay, ga tàu và điều đặc biệt quan trọng là làm thế nào để
khách hàng có thể đến với khu nghỉ một cách dễ dàng. Người khách thông thái sẽ
hiểu rằng vị thế của một khu nghỉ dưỡng không chỉ ở chất lượng dịch vụ mà cịn ở
cả hành trình thơng suốt và thuận tiện từ khi rời khỏi máy bay đến tận khi bước
chân vào phịng nghỉ. Cũng như vậy, hành trình rời khỏi khu nghỉ dưỡng cũng sẽ để
lại dấu ấn cuối cùng mạnh mẽ trong trí nhớ họ, do đó việc đi lại thuận tiện cũng là
một yếu tố quan trọng để khiến khách hàng cảm thấy mình trở thành “thượng đế”.
Chính vì lẽ đó, khoảng cách từ khu nghỉ tới trục giao thơng gần nhất càng xa thì
việc tổ chức tốt chuyến đi tới khu nghỉ càng cần được chú trọng. Do đó chủ đầu tư
sẽ lựa chọn những vị trí phù hợp nằm trong mạng lưới giao thông thông suốt và
thuận tiện. Để có được hệ thống giao thơng đó, địi hỏi chính quyền địa phương cần
quan tâm và có những chính sách phù hợp như dành một nguồn vốn ngân sách nhất
định để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, có một quy hoạch rõ ràng nhằm
mục đích xác định những cơng trình giao thơng cần thiết phải triển khai xây dựng,
những cơng trình nào cần phải chú trọng, huy động nhiều nguồn vốn tham gia: vốn
từ những chủ đầu tư các dự án bất động sản, vốn từ dân cư...
