Slide bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản 2022

Bài 1
Những vấn đề chung về
kinh doanh bất động sản


1. Bất động sản và Thị trường
bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm BĐS
1.1.1. Khái niệm
* Bất động sản là tài sản (Điều 174
BLDS2005, Điều 107 BLDS 2015):
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình
xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.


- Bất động sản là hàng hóa: được phép
giao dịch và kinh doanh trên thị trường.
=> Loại bất động sản được coi là hàng hóa
phụ thuộc vào chính sách pháp luật.


1.1.2. Đặc điểm của BĐS
- Tính khan hiếm;
- Tính cố định (tính địa điểm và địa phương rất
cao);
- Giá trị lớn;
- Chịu ảnh hưởng của nhau về giá trị;
- Tính khơng đồng nhất (cá biệt);

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài;
- Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố pháp
luật.


1.2.Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm
* Nghĩa hẹp: “Là nơi diễn ra các giao dịch
về BĐS”.
* Nghĩa rộng: “Là tổng thể các giao dịch về
BĐS (dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền
tệ) diễn ra trong một khơng gian và tại một
thời điểm nhất định”.


1.2.2. Đặc điểm của thị trường
BĐS
- Tính cách biệt giữa địa điểm và hàng
hóa giao dịch;
- Thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
- Là thị trường có tính vùng và khu vực
sâu sắc;


- Tính chu kỳ;
- Là thị trường khơng hồn hảo;
- Có mối quan hệ mật thiết với thị trường
vốn;

- Chịu sự chi phối rất lớn của yếu tố pháp
luật.


1.2.3. Phân loại thị trường bất động
sản
1.2.3.1. Căn cứ vào loại BĐS tham gia thị
trường
(i) Thị trường đất đai (QSDĐ)
* Thị trường sơ cấp: thị trường giữa NN –
nhà đầu tư (người SDĐ)
* Thị trường thứ cấp: Nhà đầu tư (người
SDĐ) – khách hàng
(ii) Thị trường nhà, cơng trình xây dựng


1.2.3.2. Căn cứ vào mục đích sử dụng
của bất động sản
- Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt
(nhà ở, đất ở,..);
- Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất kinh
doanh (nhà xưởng, kết cấu hạ tầng
KCN,..);
- Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí …


1.2.3.3. Căn cứ vào giao dịch BĐS:
- Thị trường mua bán;
- Thị trường cho thuê;
- Thị trường cho thuê mua.

1.2.4. Vai trò của thị trường bất
động sản
- Là thị trường đầu vào quan trọng
- Góp phần thúc đẩy quá trình sản xuất
- Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước
- Ổn định, nâng cao đời sống xã hội
- Thúc đẩy quá trình hội nhập


1.2.5. Các yếu tố của TTBĐS
1.2.5.1. Chủ thể
* Nhà nước:
- Cung cấp hàng hóa
- Quản lý thị trường BĐS
* Chủ thể kinh doanh BĐS (chủ yếu là DN)
* Khách hàng (người mua, thuê, thuê mua)
* Chủ thể trung gian (cung cấp dịch vu


1.2.5.2. Khách thể
* Hàng hóa bất động sản:
- Đất đai (QSDĐ)
- Nhà ở
- Cơng trình xây dựng khác..
* Dịch vụ bất động sản:
- Môi giới
- Tư vấn…

1.2.5.3. Cung và cầu trong thị
trường BĐS
(i) Cầu
- KN: khối lượng hàng hóa BĐS mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và
có khả năng thanh tốn với một mức giá
nhất định tại một thời điểm xác định.
- Cầu BĐS và nhu cầu về BĐS không
đồng nhất nhau (chỉ những nhu cầu có
khả năng thanh tốn mới là cầu BĐS).


(ii) Cung bất động sản
- KN: lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng
đưa ra trên thị trường để trao đổi tại một
thời điểm nào đó với một mức giá nhất
định.
- Cung BĐS không đồng nhất với lượng
bất động sản tồn tại trên thực tế.
* Quan hệ giữa cung và cầu


- Các yếu tố ảnh hưởng đến
nguồn cung BĐS:
+ Cung quỹ đất cho phát triển BĐS (quy
hoạch, kế hoạch SDĐ);
+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng;
+ Nguồn nguyên vật liệu phục vụ cho việc
đầu tư, xây dựng BĐS.

(iii) Giá cả bất động sản
* KN: là khoản tiền nhất định để có thể trao
đổi một BĐS tại một thời điểm xác định.
* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS:
- Yếu tố vĩ mơ:
+ Chính sách của Nhà nước: pháp luật
(quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch;
• + Cung, cầu bất động sản;
• + Yếu tố tâm lý xã hội;…


- Yếu tố vi mơ:
+ Tính hữu dụng;
+ Chi phí tạo lập;
+ Môi trường xung quanh;..


2. Khái niệm KDBĐS
2.1. Khái niệm (khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS
2014)
Kinh doanh BĐS là:
- việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS;
- thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao
dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS
-> nhằm mục đích sinh lợi.

* Các hành vi KDBĐS :
- Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua BĐS;
- Thực hiện dịch vụ: môi giới BĐS; sàn
giao dịch BĐS; tư vấn BĐS hoặc quản lý
BĐS.
* Mục đích chung: sinh lợi.


2.2. Phân loại hành vi kinh doanh
* Kinh doanh hàng hóa BĐS:
- Đối tượng kinh doanh: BĐS
- Hành vi kinh doanh:
+ Đầu tư tạo lập BĐS
+ Giao dịch BĐS: mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua.
- Mục đích hành vi: sinh lợi.


* Kinh doanh dịch vụ BĐS:
- Đối tượng kinh doanh: các hoạt động
dịch vụ, gồm:
+ Môi giới;
+ Sàn giao dịch;
+Tư vấn;
+ Quản lý bất động sản.

- Mục đích: sinh lợi


3. Nguyên tắc KDBĐS (Điều 4)
(i) Bình đẳng trước pháp luật.
(ii) Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
thơng qua hợp đồng, không trái quy định
của pháp luật.
(iii) BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật.


(iv) Trung thực, công khai, minh bạch.
(v) Chỉ được thực hiện tại khu vực ngồi
phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo
quy hoạch và kế hoạch SDĐ được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


4. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư
KDBĐS (Điều 7 Luật KDBĐS 2014)
(i) Khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS
phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng
địa bàn.
(ii) Khuyến khích và có chính sách miễn,
giảm thuế, tiền SDĐ, tiền thuê đất, tín dụng
ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây

dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi
đầu tư.