Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.

TIỂU LUẬN THỰC TẬP
ĐỀ TÀI:

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC
LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ
PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH
•••


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS:
LĐĐ
QSDĐ:
HĐCNQSDĐ:
CNQSDĐ:

Bộ Luật dân sự
Luật đất đai
Quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TAND:

Tòa án nhân dân

UBND:

Ủy ban nhân dân

QĐHP:

Quyết định hình phạt


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài..........................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................................3
3.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................4
4.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................4
4.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................4
5.1. Phương pháp luận ....................................................................................4
5.2. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................4
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài................................................................5
7. Kết cấu của đề tài ...............................................................................................5
Chương 1 ................................................................................................................. 6
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.........................................6
1.1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................6
1.1.2. Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất ..............................6
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ............................................................................................................9
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........11
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................11
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................12
1.2.3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................14
1.2.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định
và hậu quả pháp lý............................................................................................16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................17
Chương 2 ................................................................................................................. 18


THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ............................18
ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VI PHẠM HÌNH
THỨC LUẬT ĐỊNH................................................................................................18
2.1. Thực tiễn xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức
luật định trên địa bàn tỉnh Bình Phước ...................................................................18
2.2. Một số bất cập trong xử lý Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định 20
2.2.1........................................................................................................................
Vướng mắc trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ viết tay
................................................................................................................................
21
2.2.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tun bố Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về
hình thức ..........................................................................................................23
2.2.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
vơ hiệu về hình thức hiện nay ..........................................................................24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................26
Chương 3 ................................................................................................................ 27
KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRONG VIỆC XỬ LÝ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM .................................27
HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH ...................................................................................27

3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ về hình thức ...........27
3.1.1. Xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và các ngành
luật khác ..........................................................................................................27
3.1.2. Hoàn thiện các quy định về chứng thực, công chứng giao dịch, hợp đồng
CNQSDĐ và vấn đề vô hiệu của Hợp đồng khi không công chứng, chứng thực
28
3.2. Một số kiến nghị khác ...................................................................................29
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................32
KẾT LUẬN ............................................................................................................33
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................34



1


2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá các quy
định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoạt động của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền trong việc quản lý, sử dụng đất đai.
4.2.

Phạm vi nghiên cứu
- Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ năm 2018 -

đến nay.
- Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Bình Phước.

5. Phương pháp nghiên cứu
5.1.

Phương pháp luận
Đề tài nghiên cứu dựa trên cơ sở phép biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác-

Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng, chính sách pháp luật của
Nhà nước.
5.2.

Phương pháp nghiên cứu
Ngoài ra, để giải quyết vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, tiểu luận

sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương
pháp phân tích hệ thống; phương pháp tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp
thống kê... cụ thể như sau:
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu
một cách có hệ thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, súc tích, dễ hiểu.
- Phương pháp so sánh được sử dụng để làm rõ mức độ tương quan giữa các
qui định, các quan điểm để từ đó có những đánh giá, nhận định khách quan về nội
dung nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: được sử dụng để làm sáng tỏ những nội dung thuộc
phạm vi nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
6.1. Ý nghĩa lý luận
Đề tài đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời phân tích, đánh giá các quy định của
pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi

3
phạm hình thức luật định. Trên cơ sở đó tổng hợp những tồn đọng, nêu rõ những hạn
chế, vướng mắc trong q trình chuyển nhượng nhằm hồn thiện cơ sở pháp lý về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6.2.

Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn là tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về

những vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
hình thức luật định; Đồng thời, đưa ra những phương hướng, giải pháp góp phần bổ
sung, hồn thiện cơ sở pháp lý trong việc ban hành sửa đổi, bổ sung và thực thi pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.
7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề
tài gồm 03 chương: Chương 1: Lý luận chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực tiễn áp dụng các
quy định của pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vi phạm
hình thức luật định. Chương 3: Kiến nghị một số giải pháp trong việc xử lý hậu quả
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.


Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.2.

Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ nhất: Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu

toàn dân về đất đai. Đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa
trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật dân sự tại Điều 189. Về
cơ bản, quan niệm này còn phiến diện bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
các chủ thể thì khơng chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu
đối với đất, nếu khơng có sự chiếm hữu thì khơng thể thực hiện khai thác, sử dụng
đất. Ngồi ra, các chủ thể cịn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các
giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ
quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước). Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa
vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện
chủ sở hữu tồn dân. Các chủ thể ln ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong
ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can
thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Quan điểm thứ hai: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản. về cơ bản, quan điểm
này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá được bằng
tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ... đứng
độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trong Bộ luật dân sự
nước ta là không phù hợp. về bản chất thì vật hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài
sản là một. Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại
tài sản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ. Do đó, nếu chỉ dừng
lại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đến
nhiều bất cập, hạn chế.
Quan điểm thứ ba: Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế. Có thể thấy
quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vật quyền hạn chế. Điều
này được thể hiện cụ thể như sau: Trước hết, quyền sử dụng đất có đối tượng là vật,


bởi lẽ đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất khách quan được tồn tại hiện hữu
trên thực tế với hình dạng, kích thức nhất định và bằng giác quan thơng thường bất

cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phải thông qua tư duy trừu tượng
phức tạp. Đất có tính có ích và mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên
đất và tác động vào đất để thu được lợi ích cho mình từ đó thực hiện nghĩa vụ trả tiền
th đất. Tiếp theo, có thể thấy căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử
dụng đất của các chủ thể là do pháp luật quy định, phụ thuộc vào loại đất cụ thể và
hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng thời, quyền sử
dụng đất có tính hạn chế vì nó phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất
cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử
dụng đất trong một thời hạn nhất định thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng
đất của các chủ thể.
Như vậy, Luật đất đai năm 2013 không định nghĩa cụ thể thế nào là quyền sử
dụng đất nhưng có thể khẳng định quyền sử dụng đất trong pháp luật nước ta là một
loại vật quyền hạn chế và có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau:
quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế được thực hiện trên đất, xuất phát từ
vật quyền chính là quyền sở hữu tồn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước là đại
diện cho toàn dân, trao cho các chủ thể bằng các hình thức như giao đất, cho th đất
và cơng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, chủ thể có quyền sử dụng đất được quyền
thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và các giao dịch khác liên quan đất theo quy
định của pháp luật được Nhà nước bảo hộ theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền năng đặc biệt, vừa là quyền
tự nhiên, vừa mang tính pháp lý. Vì khi xã hội lồi người hình thành, họ bắt đầu
chiếm hữu đất đai và thực hiện các hành vi sử dụng đất, cụ thể là khai thác tính năng
sử dụng của đất đai, thông qua hành vi sử dụng đất con người có thể thỏa mãn những
nhu cầu của mình và tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà khơng quan tâm đến hình
thức sở hữu của nó. Cho đến khi Nhà nước và Pháp luật ra đời, quyền sử dụng đất
được đưa vào chế định pháp lý, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ thực thi, dưới góc
độ này quyền sử dụng đất được xem là quyền năng pháp lý.

- Đặc điểm của quyền sử dụng đất:
Về đối tượng thực hiện quyền: Người sử dụng đất thực hiện việc sử dụng đất
bằng các hành vi chiếm hữu, sử dụng, khai thác các giá trị của đất đai. Ngoài ra,
người sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác theo những
điều kiện mà pháp luật quy định.
Về chủ thể thực hiện quyền: Tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định
người sử dụng đất bao gồm: “1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị
vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ
chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau
đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là
hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh
sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân
cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ; 4. Cơ sở tơn giáo
gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn
giáo; 5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”1.
Cơ sở xác lập quyền: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thơng qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất
có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê
đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng hoặc sử dụng
đất thông qua các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặc điểm chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
1 Điều 5, Luật đất đai năm 2013.


Luật đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ
ràng. Cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp
lý của pháp luật đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó có nhiều đổi mới, rút gọn thủ tục hành chính về trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, dưới sự thừa nhận của pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chính thức trở thành loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Khơng chỉ khai thác hoa
lợi từ đất đai mang lại mà người sử dụng đất còn được quyền chuyển giao quyền sử
dụng đất này cho người khác nhằm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo điều kiện cho các
chủ thể có năng lực kinh doanh, có tiềm năng về vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh
hoặc tạo cơ hội cho những người chưa có đất được quyền sử dụng đất; Đồng thời,
đem đến lợi ích vật chất nhất định cho chủ thể chuyển giao quyền sử dụng đất, đưa
dòng tiền và quyền sử dụng đất gia nhập, lưu thông trên thị trường. Đây là một bước
tiến đột phá của Nhà nước về chính sách pháp luật đất đai, phản ánh trình độ quản lý
của Nhà nước, trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội ở mỗi thời kỳ lịch sử. Dưới
góc độ quản lý Nhà nước, việc ai là người sử dụng đất không làm ảnh hưởng hay
nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Hoạt động điều tiết, quản lý của Nhà nước ở
tầm vĩ mô vẫn được tiến hành trong khuôn khổ đưa ra các quy định pháp luật nhất
định mà khi các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải tuân thủ thực hiện. Pháp luật thừa nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất như một thực tế khách quan, đó là quyền tự nhiên của người sử dụng đất, phù
hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa
học phù hợp với những thuộc tính vốn có của đất đai, xoá bỏ cơ chế xin - cho trong

lĩnh vực đất đai của thời kỳ bao cấp trước đây. Nó được hình thành cho sự vận động
của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động trực tiếp đến nhu cầu
cần phải được quyền sử dụng đất và giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay khơng, bằng cách
này hay cách khác, hợp pháp hay khơng hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành,
tồn tại và phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận


động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một quy luật vận động tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc không đảm bảo
các điều kiện theo quy định pháp luật hay làm phát sinh tranh chấp trong quá trình
giao dịch sẽ được Nhà nước điều chỉnh bằng các chế tài khác theo quy định của pháp
luật về tố tụng dân sự.
- Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất: Khi tham gia vào giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định về
điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện theo Bộ luật dân sự và Luật
đất đai thì mới có giá trị pháp lý và được đảm bảo thực hiện. Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, quy
hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng phải sử dụng
đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định.
Thứ hai: Việc thiết lập, quản lý hồ sơ về đất đai dựa trên cơ sở số tờ bản đồ
địa chính, số thửa và địa chỉ của thửa đất. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ, sổ bộ địa chính rõ ràng, cơng
khai, minh bạch.
Thứ ba: Dưới sự điều tiết và quản lý của Nhà nước, khi các chủ thể tham gia
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước, đó chính là khoản chênh lệch giữa mua và bán hay gọi là “thuế”.
Thứ tư: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí thửa
đất, khả năng sinh lợi, mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố về kinh tế, chính
trị, xã hơị khác. Do đó, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau ngay cả trường

hợp vị trí các thửa đất nằm cạnh nhau nhưng giá trị chuyển nhượng cũng khác nhau,
khơng có một số liệu cụ thể áp dụng đồng nhất cho tất cả các trường hợp chuyển
nhượng.
Thứ năm: Khi các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo đúng quy định pháp luật thì sẽ được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Trường hợp
có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết theo quy định về tố tụng dân sự để đảm
bảo sự điều tiết tối đa của Nhà nước trong suốt quá trình sử dụng đất và tham gia
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng


đất
1.2.1.

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm về hợp đồng nói chung được xuất hiện trong quy định pháp luật về

dân sự. Tại Điều 394 BLDS năm 1995; Điều 388 BDLS năm 2005 và Điều 385
BLDS năm 2015 quy định có quy định: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Tuy nhiên, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới
được các nhà làm luật ghi nhận trong BLDS năm 2005 cịn trong pháp luật về đất đai
khơng có định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo BLDS
năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Đến
BLDS năm 2015, không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất mà quy định chung cho tất cả các loại hợp đồng liên quan đến chuyển
quyền sử dụng đất.

Theo đó, tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận ý chí giữa người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và người nhận
quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất
từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người nhận quyền sử dụng đất theo
một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định nhằm thiết lập một
quan hệ pháp luật mà theo đó người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách
nhiệm chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm thanh
tốn một khoản tiền tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên.
Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta được đặt trong


mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, được xác định trên cơ
sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu về toàn dân mà Nhà nước đại
diện chủ sở hữu, cịn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử
dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dựa trên những điều kiện về nội dung, hình thức, chủ thể, trình tự, thủ tục cũng như
quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Trong quá trình sử dụng đất, khi người sử dụng đất khơng có khả năng hoặc
khơng có nhu cầu sử dụng đất, họ có thể chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu
sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh, đầu tư hoặc tiếp tục khai thác giá trị của đất
và thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất tương ứng thơng qua việc ký kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, người chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất và thiết lập một mối quan hệ mới giữa người

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Nhà nước trên cơ sở sử dụng đất đúng
mục đích, thời hạn mà pháp luật quy định.
1.2.2.

Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về mặt chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng:
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý, Nhà nước chỉ cho phép những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất
mới được phép sử dụng đất nếu không sử dụng Nhà nước sẽ thu hồi giao cho người
khác nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất đai. Theo đó, chỉ những người được Nhà
nước được giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất hay có được quyền
sử dụng đất từ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mới là người sử dụng đất hợp
pháp và những người này được quyền thực hiện việc chuyển nhượng thông qua các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về mặt đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng: Đối tượng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là quyền sử dụng đối với thửa đất chuyển
nhượng chứ không phải là thửa đất và phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và một số điều kiện cụ thể cho từng loại đất đưa vào
giao dịch chuyển nhượng. Điều này là phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai thuộc sở hữu tồn dân theo đó mà


người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng và “định đoạt” theo nghĩa hẹp dưới sự
điều tiết, quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: Với tính chất là một loại
hàng hóa đặc biệt, có giá trị vật chất lớn và mang tính chính trị, lãnh thổ quốc gia.
Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật
quy định chặt chẽ. Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có cơng chứng hoặc chứng

thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng:
Khi các bêntham gia vào quan hệ chuyển nhượng các bên có nghĩa vụ đối
xứng với nhau. Tínhchất song vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thể hiện ở chỗ bênchuyển nhượng phải có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng và ngược lại bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán
một khoản tiền tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận cho bên chuyển
nhượng.
Đồng thời, khi tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên
phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cụ thể là các khoản lệ
phí liên quan đến việc chuyển nhượng và thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng. Việc
bắt buộc chủ thể tham gia giao dịch này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đảm bảo
việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như
đảm bảo hài hịa lợi ích giữa chủ thể sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được quy định chặt chẽ từ khâu ký kết cho đến việc đăng ký tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ. Trường hợp khơng đảm bảo theo quy định sẽ khơng hồn
thành việc chuyển nhượng hoặc nếu hồn thành có thể bị hủy hay vơ hiệu hiệu lực
của hợp đồng.
Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng: Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng
phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh
tế xã hội. Ở những khu vực cơ sở hạ tầng phát triển, trình độ dân trí cao, khu dân cư


đơng đúc thì nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cao kéo theo giá trị
chuyển nhượng cũng tăng lên. Ngược lại, ở những khu vực vùng sâu, vùng xa việc
chuyển nhượng diễn ra không sôi động, giá trị chuyển nhượng thấp hơn.
1.2.3.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng là sự biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên ngồi,

thơng qua hình thức đó mà các chủ thể, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thấy rõ
được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng xác lập, thỏa thuận, ghi nhận rõ
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Hình thức của hợp đồng khơng chỉ là hình thức thể hiện nội dung của hợp
đồng mà còn là những thủ tục mà pháp luật quy định bắt buộc các bên giao kết hợp
đồng phải tuân thủ khi giao kết một số loại hợp đồng như phải có cơng chứng, chứng
thực...
Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luật đất đai
năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công
chứng, chứng thực theo quy định”2.
Đồng thời tại Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng về
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định
của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như
sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; ...
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng
thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Theo Điều 2 Luật công chứng năm 2014 quy định: Công chứng hợp đồng,
giao dịch là việc cơng chứng viên xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá
nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Chứng thực hợp đồng, giao dịch là
việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng,
giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của

2 Điều 167, Luật đất đai năm 2013.


các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về hình
thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ
chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, trừ trường hợp mà
một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động
sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản cócơng chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng
không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ
gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp
luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và
ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.2.4.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật

định và hậu quả pháp lý
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định
như đã trình bày thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lý trong hai trường hợp sau:
Thứ nhất hợp đồng đó vẫn có hiệu lực, về hiệu lực của hợp đồng trong trường

hợp khơng tn thủ về mặt hình thức, theo Điều 129 BLDS năm 2015 quy định như
sau:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì vơ
hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải
bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên
đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo u cầu của các
bên, Tịa án ra quyết định hiệu lực của giao dịch đó; Giao dịch dân sự đã được xác


lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà
một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì
theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định hiệu lực của giao dịch đó. Trong
trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo quy định này, khi các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà không công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện ít nhất bằng
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền u cầu Tịa án cơng nhận hiệu lực
của hợp đồng và Tịa án sẽ cơng nhận hiệu lực của hợp đồng.
Thứ hai, hợp đồng đó vơ hiệu, hay nói cách khác là Giao dịch dân sự vơ hiệu
do khơng tn thủ quy định về hình thức theo Điều 129 BLDS năm 2015.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu sẽ không
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm
giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khơi phục lại tình
trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp khơng thể hồn trả
được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa
lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải
bồi thường”3.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những
quyền được pháp luật ghi nhận và bảo hộ, được thực hiện thơng qua hợp đồng, mang
tính chất song vụ và có tính đền bù.

Thơng qua chương này tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản
về quyền sử dụng đất, đặc điểm quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, như thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
hình thức luật định và hậu quả pháp lý. Những vấn đề lý luận này là cơ sở nền tảng
cho các nội dung phân tích tại Chương 2 của luận văn về thực tiễn áp dung quy định
của pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức
luật định

3 Điều 131, Bộ luật dân sự năm 2015.


Chương 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VI PHẠM
HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH.
2.1. Thực tiễn xử lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức luật định trên địa bàn tỉnh Bình Phước
Cùng với sự phát triển năng động về kinh tế, Bình Phước có sự gia tăng các
tranh chấp pháp luật dân sự liên quan đến kinh tế. Giai đoạn 2018- 2020, Tòa án
Nhân dân tỉnh Bình Phước đã xử lý 836 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ
việc liên quan tới QSDĐ là 238 vụ, chiếm 31% trong tổng số tranh chấp dân sự. Cụ
thể:
- Năm 2018 xử lý 261 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan
tới QSDĐ là 68 vụ, chiếm 26,1%.
- Năm 2019 xử lý 284 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan
tới QSDĐ là 73 vụ, chiếm 25,7%.
- Năm 2020 xử lý 291 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên quan
tới QSDĐ là 97 vụ, chiếm 33,3%.
Khơng có vụ việc tranh chấp về QSDĐ có yếu tố nước ngồi.
Như vậy, có thể thấy, thực trạng về tranh chấp QSDĐ tại Bình Phước đang gia

tăng sự phức tạp từ 2018 trở lại đây. Sự phức tạp này đang tạo áp lực ngày một lớn
lên các cơ quan xét xử tại Bình Phước.
Trong 238 vụ việc tranh chấp dân sự liên quan tới QSDĐ giai đoạn 2018 2020, có 36 vụ về tranh chấp thừa kế tài sản có liên quan tới QSDĐ. Trong 202 vụ
cịn lại, có tới 86 vụ việc về hợp đồng CNQSDĐ, chiếm 36,1% trong tổng toàn bộ số
vụ việc tranh chấp liên quan tới QSDĐ. Có 45/86 vụ việc về Hợp đồng CNQSDĐ bị
tun vơ hiệu về hình thức trong giai đoạn từ 2018-2020, chiếm 52,3%. Riêng năm
2020, có 31 vụ việc về Hợp đồng CNQSDĐ thì có 18 vụ việc bị tun hợp đồng vơ
hiệu về hình thức. Các vụ việc này có thời gian xét xử dài hơn 6 tháng. Kể từ năm
2018 đến 2020, số các vụ Hợp đồng CNQSDĐ bị tuyên vô hiệu về hình thức tăng từ
27,6% năm 2018 lên 58,1% trong tổng số các vụ việc về Hợp đồng CNQSDĐ tại
Bình Phước.


Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết
cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân
thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về
hình thức để xin hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng vi phạm
điều kiện hình thức các tịa án ln tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi
giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như
đã hoàn thành trên thực tế. Điều này khơng ngồi mục đích ổn định giao lưu dân sự,
bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng. Việc giải quyết hợp đồng vô
hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của TAND tỉnh Bình
Phước cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện
ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Khơng ít các trường hợp hợp
đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và
xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hồn tồn do các
bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp
về hậu quả hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức luật định gặp nhiều khó khăn.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực
tế xét xử của tịa án là mn hình mn vẻ. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức

tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Điển hình như vụ việc sau:
Theo đơn kiện ngày 23/12/2018 và theo trình bày của các ngun đơn: Tháng
03/2012, ơng Nguyễn Văn T chuyển nhượng 189.938 m2 đất trồng rừng sản xuất của
thửa đất số 5 tờ bản đồ số 03 tại huyện Bù Gia Mập cho ông Phạm K, Nguyễn Hùng
M, Châu Thị L. với số tiền 540.000.000 đồng Việt Nam. Hai bên làm giấy viết tay và
cùng nhau hẹn khi nào nhận đủ tiền sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng theo
quy định của pháp luật. Tuy nhiên vào tháng 10/2012 UBND huyện Bù Gia Mập đã
điều chỉnh địa giới đất rừng sản xuất của hộ ông T. chỉ cịn 112,665m2 do ơng T. đã
trả lại đất cho các hộ dân khác. Các bên nguyên đơn yêu cầu ông T. điều chỉnh lại giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do diện tích đất bị giảm thì ơng T. khơng chấp
thuận. Ơng T. cho rằng giữa ơng và các bên ngun đơn khơng hề có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Ông chỉ bán các cây keo trồng trên đất với giá 540 triệu. Vì vậy,
các bên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án huyện Bù Gia Mập cơng nhận hợp
đồng CNQSDĐ đối với diện tích 112,665m2 giữa các đồng nguyên đơn với ông T.


Trong q trình giải quyết, Tịa đã ban hành quyết định buộc các bên hồn tất thủ tục
về hình thức trong vịng 30 ngày. Tuy nhiên, các bên đã khơng thực hiện Bản án số
02/2019/DSST ngày 08/2/2019 của Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập. Bản án đã
áp dụng điểm a Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Khoản 2 Điều 124, Điều 129, Điều
132 BLDS 2015; Điểm a Mục 2.3, Mục 1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao; Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tịa án
xử: Bác u cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn về việc “yêu cầu công nhận hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ”, tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Phạm K,
Nguyễn Hùng M, Châu Thị L. với ông Nguyễn Văn T. vơ hiệu. Mảnh đất trồng rừng
có diện tích 112.665 m2 thuộc về ơng T quản lý, sử dụng. Về nghĩa vụ, ơng T. phải
trả lại cho nhóm ông H số tiền đã nhận.
Như vậy, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm của TAND huyện Bù Gia Mập đã xem
xét các chứng cứ bao gồm: giấy chuyển nhượng viết tay, giấy nhận tiền, các tài liệu
đã có trong hồ sơ, thẩm tra các chứng cứ ngay tại phiên Tòa, kết quả tranh tụng tại

Tòa. Đồng thời, TA cấp sơ thẩm cũng đã ban hành quyết định buộc các bên thực hiện
nghĩa vụ thủ tục về hình thức trong vịng 30 ngày. Tuy nhiên, các bên khơng thục
hiện, do đó, Tịa sơ thẩm đã quyết định khơng chấp nhận u cầu cơng nhận Hợp
đồng CNQSDĐ của nhóm ơng H. Tịa đã tun hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
vơ hiệu, buộc các bên phải trả lại nhau những gì đã nhận trong quá trình thực hiện
theo hợp đồng
Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp
luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời
điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy định những nguyên tắc cơ
bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động,
luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tịa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong
Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên
nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết
phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội
2.2. Một số bất cập trong xử lý Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm hình thức
luật định


2.2.1.

Vướng mắc trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ viết tay
Theo quy định của điều 502 BLDS 2015 và Điều 167 của LĐĐ 2013, hợp

đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực thì hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về
hình thức. Đồng thời Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức và cịn khơng có
hiệu lực do chưa đăng ký vào sổ địa chính do vi phạm Điều 188 của LĐĐ 2013.
Ở đây là có sự khơng thống nhất giữa quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013
về hình thức của giao dịch dân sự mà cụ thể là Hợp đồng CNQSDĐ. Việc giao dịch
CNQSDĐ quy định bắt buộc về công chứng, chứng thức và đăng ký vào sổ địa chính
theo Điều 167 của LĐĐ 2013. Khoản 2 Điều 119 BLDS 2019 cũng đồng nhất với

quy định tại Điều 167 LĐĐ 2013: “2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự
phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tn
theo quy định đó” Tuy nhiên, Điều 129 của BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự
vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu, trừ trường hợp sau
đây: 1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng
văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,
Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận
hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực.”
Bản thân Hợp đồng CNQSDĐ là một giao dịch dân sự. Theo quy định của
Điều 129, trường hợp bên nhận chuyển nhượng trả 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa
vụ trong việc CNQSDĐ cho bên chuyển nhượng thì Hợp đồng CNQSDĐ cũng sẽ
vẫn được pháp luật bảo hộ mà không cần công chứng, chứng thực nếu Tịa ra quyết
định cơng nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của một bên hoặc hai bên trong
hợp đồng CNQSDĐ. Việc Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của CNQSDĐ trên
cơ sở xem xét đầy đủ các điều kiện Hợp đồng CNQSDĐ. Như vậy vẫn có trường
hợp Hợp đồng CNQSDĐ khơng cần phải công chứng, chứng thực. Với cách quy
định của Điều 129 BLDS 2015, có cách áp dụng khác nhau trong vấn đề Hợp đồng


CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức trong thực tiễn xét xử tranh chấp hiện nay. Ngoài ra,
ngay trong văn bản hướng dẫn thực hiện LĐĐ 2013, Khoản 54 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ- CP của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 quy định: "1. Các trường hợp đang sử
dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký

đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị
định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận
hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn
bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm
2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định
này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm
2014”.
Như vậy, có thêm 03 trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ nữa được quy định quy
định không phải thực hiện công chứng, chứng thực. Với tất cả 04 trường hợp nêu
trên, tính bắt buộc trong quy định của Điều 167 LĐĐ 2013 đã bị giảm bớt. Đồng
thời, từ thực tiễn cho thấy việc CNQSDĐ bằng giấy viết tay, không được thực hiện
công chứng, chứng thực vẫn khá phổ biến. Các trường hợp này nếu đã sang nhượng
qua nhiều đời chủ thì dễ dàng phát sinh tranh chấp. Bên cạnh đó, việc chưa có văn
bản hướng dẫn thi hành cụ thể các trường hợp này sẽ dẫn đến việc khiếu kiện kéo
dài, gây tốn kém cho các bên cũng như Nhà nước. 4 trường hợp nêu trên, nếu tiếp tục
khơng có quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và đăng ký cho những lần
chuyển nhượng tiếp sau thì sẽ vẫn tồn tại kẽ hở trong quy định về hình thức của Hợp
đồng CNQSDĐ của pháp luật hiện hành.
2.2.2.

Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

về hình thức
Thời hiệu của yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vơ hiệu do khơng tn thủ về hình

thức theo quy định tại Điều 132 BLDS 2015 như sau: “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129
của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: ... đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong
trường hợp giao dịch dân sự khơng tn thủ quy định về hình thức. 2. Hết thời hiệu
quy định tại khoản 1 Điều này mà không có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ
hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. 3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều
123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch
dân sự vơ hiệu không bị hạn chế.”
Với quy định trên, liệu người tiến hành tố tụng (Thẩm phán) có nghĩa vụ phải
hỏi các bên đương sự về việc áp dụng thời hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hay
không? Theo nội dung của điều luật trên, người tiến hành tố tụng khơng có trách
nhiệm phải thông báo hoặc hỏi ý kiến mà việc này được xem là thực hiện nghĩa vụ
theo quy phạm đạo đức. Việc Thẩm phán hỏi ý kiến đương sự về việc áp dụng thời
hiệu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả giải quyết của Tịa án như đình chỉ khi hết thời
hiệu.Việc có hay khơng áp dụng thời hiệu phụ thuộc vào yêu cầu của đương sự, Điều
này phù hợp với một bên trong hợp đồng đã thực hiện nghĩa vụ khơng thể quay lại
u cầu hồn trả phần nghĩa vụ đã thực hiện vì lý do hết thời hiệu. Căn cứ theo quy
định của Điều 132 BLDS 2015, khi xem xét yêu cầu tuyên bố giao dịch CNQSDĐ
vơ hiệu về hình thức, trước hết, phải xem xét đến thời hiệu yêu cầu tuyên bố. Nếu
việc yêu cầu đã hết thời hiệu (hết 02 năm) thì cần phải xác định giao dịch đó có hiệu
lực. Bên nhận chuyển nhượng được quyền thực hiện thủ tục hoàn tất thủ tục đăng ký
QSDĐ (nếu không thuộc những trường hợp vô hiệu khác, ví dụ như khơng thể thực
hiện được do đối kháng với người thứ ba mà giao dịch với người thứ ba có giá trị
pháp lý đảm bảo hơn như đã đăng ký thế chấp hoặc đã đăng ký vào sổ địa chính,
thực hiện xong việc chuyển quyền... Trường hợp vẫn còn trong thời hiệu (chưa hết
02 năm), cần phải căn cứ từng trường hợp để xác định hợp đồng vô hiệu hoặc không
vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm
phán TAND Tối cao ngày 10/8/2004 hoặc Điều 129 BLDS 2015. Như vậy, vấn đề
thời hiệu của yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ cũng là một vấn đề phức tạp
trong thực tiễn.