Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng
đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá
tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội
Nguyễn Trung Đạt
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Năm bảo vệ: 2012
Abstract: Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở
nước ta. Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất và tình hình sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử
dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu. Đề xuất
một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản
lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.
Keywords: Địa chính; Quyền sử dụng đất; Dự án; Hà đơng
Content
1. Tính cấp thiết của đề tài
- Tốc độ đơ thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho
người dân tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất
- Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho
việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông
- Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần
điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế
và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

1

trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử
dụng quỹ đất sau đấu giá của một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, từ đó đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng quỹ đất
sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ
đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Nghiên cứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Vạn Phúc và phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tiếp cận hệ thống
- Phương pháp điều tra, khảo sát
- Phương pháp kế thừa
- Phương pháp tổng hợp, phân tích
- Phương pháp chuyên gia
6. Cấu trúc luận văn:
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tra ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu
và đề xuất một số giải pháp
Kết luận và kiến nghị

2


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
- Địa tô chênh lệch:
+ Địa tô chênh lệch 1
+ Địa tô chênh lệch 2:
- Địa tô tuyệt đối
1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nƣớc ta
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”
[9].
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối
với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện
phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch).
1.2.2 Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai
tại khu vực đô thị
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách
nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp
phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ.
Đấu giá QSD đất và chuyển nhượng QSD đất trên thị trường cùng có chung một
mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất.
Đấu giá QSD đất không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu
sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền
vững.
Đấu giá QSD đất góp phần vào q trình cải cách hành chính.

3


1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu giá quyền sử
dụng đất
a) Luật đất đai 2003:
b) Các Văn bản của Chính phủ
1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và thành phố Hà
Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ)
- Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về
việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất
trên địa bàn.
1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội
- Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/4/2002 Quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố.
1.4. Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận, huyện của
thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành
1.4.1. Các nguyên tắc đấu giá:

Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ:
Hai là, nguyên tắc bình đẳng, cơng bằng
Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội
đồng tổ chức đấu giá đặt ra.
1.4.2. Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá:
- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn
phòng): Giao đất sử dụng lâu dài
- Đối với đất xây dựng cơng trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng
trong thời hạn 50 năm;
- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản
thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại
khu vực. [18]

4


1.4.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá:
Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được
cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát
triển kinh tế - xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
1.4.4. Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND
cấp huyện là chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội đồng gồm
- Giám đốc ban quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ đầu tư) phó chủ tịch hội đồng;
- Trưởng phịng Tài chính - kế hoạch cấp huyện - uỷ viên
- Trưởng phịng Tài ngun và mơi trường cấp huyện - uỷ viên.
- Trưởng phịng Quản lý đơ thị cấp huyện - uỷ viên
- Thanh tra nhà nước cấp huyện - uỷ viên.
1.4.5. Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá:
* Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với

giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại
khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá
giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ
chức đấu giá.
* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần
chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 1m2 đất, trên cùng một ơ đất
hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước quy định tối thiểu là 100.000đ/m2 và tối đa là
1.000.000đ/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, từ 1000 đồng/m2/năm
đến 20.000đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất. [18]
1.4.6. Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá
- Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá trúng dựa trên 2
tiêu chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ; Bỏ giá hợp lệ.

5


- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác
định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.4.7. Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
- Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất,
Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt kết quả đấu
giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là
hộ gia đình, cá nhân.
- Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định huỷ bỏ kết
quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá.
1.4.8. Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện:
 Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền sử
dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;

 Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn,
trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư
và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi;
 Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ
sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;
 Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá QSD đất. Trước khi ban
hành phải báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành xem xét, thẩm
định, có văn bản thoả thuận làm căn cứ quyết định;
 Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài ngun và Mơi trường,
trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các trường hợp
thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất;
 Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho ngân
sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật;
 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng cơng trình
theo thẩm quyền;

6


 Thực hiện theo chức năng quản lý Nhà nước và theo quy định của Thành phố, kiểm
tra, giám sát, xử lý theo thẩm quyền những cơng trình xây dựng vi phạm theo quy định, kịp
thời báo cáo những trường hợp vi phạm vượt thẩm quyền xử lý. [18]
1.4.9. Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất:
Để tạo ra khung pháp lý làm cơ sở giải quyết những sai phạm trong quá trình đấu giá,
các quy định về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước tất yếu phải hình thành để
làm cơng cụ quản lý.

7

CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông
2.1.1 Điều kiện tự nhiên
2.1.2 Các nguồn tài nguyên
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
2.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .
2.1.3.3.Dân số , lao động, viê ̣c làm và thu nhập
2.1.3.4. Thực trạng phát triển đô thi ̣
2.1.3.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầ ng
2.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường
2.1.4.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên
Nhìn chung quận Hà Đơng có điều k iê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i phát triển kinh tế - xã hội trong
q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa. Điều kiện tự nhiên của quận thuận lợi cho bố trí các
cơng trình phi nơng nghiệp, trong đó có mục đích để xây dựng các khu ở, khu đơ thị là yếu
tố quan trọng cho việc hình thành và triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.4.2. Đánh giá về thực trạng phát triể n kinh tế - xã hội
Kinh tế phát triể n chưa toàn diê ̣n , điể m xuấ t phát nề n kinh tế thấ p , cơ cấ u kinh tế
cịn có bộ phận chuyển dịch chậm . Mơ ̣t số hoa ̣t đô ̣ng thuô ̣c linh vực thương ma ̣i , du lich ̣
̃
dịch vụ, khoa ho ̣c công nghê ̣ môi trường, văn hoá văn nghê ̣ còn ha ̣n chế .
2.1.4.3. Nhận xét về thực trạng môi trường.
Hiê ̣n nay chấ t lươ ̣ng môi trường ta ̣i hầ u hế t các khu vực nơng thơn trên điạ bàn
thành phố vẫn cịn đảm bảo , chưa có những biể u hiê ̣n bi ̣ô nhiễm và suy thoái .
Nguồ n tài nguyên nước mă ̣t của thành phồ Hà Đông đang đứng trước những nguy
cơ bi ̣suy giảm nghiêm tro ̣ng về chấ t lươ ̣ng do các nguồ n ô nhiễm gây ra .
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận

2.2.1. Tình hình quản lý đất đai
Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp

, các ngành đã dần đi

vào nề nếp, đúng pháp luâ ̣t . Hê ̣ thố ng pháp luâ ̣t đấ t đai cũng dầ n dầ n hoàn thiê ̣n , tạo cơ sở
pháp lý cho việc quản lý Nhà nướ c về đấ t đai ngày càng thố ng nhấ t và hiê ̣u quả .

8


2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất
2.2.2.1. Phân tích hiê ̣n trạng sử dụng các loại đấ t
a) Đất Nông nghiệp : Diê ̣n tích đấ t nông nghiê ̣p năm

2010 là 1.308,07 ha chiế m

27,06% so với tổ ng diê ̣n tích tự nhiên.
b) Đất phi nơng nghiệp : Có diện tích : 3493,24 ha chiế m 72,27% tở ng diê ̣n tich tự
́
nhiên
c) Đất chưa sử dụng: Theo kế t quả kiể m kê đấ t đai toàn quâ ̣n có diê ̣n tích đấ t bằ ng
chưa sử du ̣ng là 32,35 ha bằ ng 0,67% tổ ng diê ̣n tích tự nhiên .
2.2.2.2. Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010
Tổ ng diê ̣n tích tự nhiên: Tổ ng diê ̣n tich tự nhiên quâ ̣n Hà Đông tăng so với kiể m kê
́
đấ t đai năm 2005 là 1498,41 ha nguyên nhân là năm 2006 sáp nhậ p 3 xã Đồng Mai , xã
Biên Giang của huyê ̣n Thanh Oai ; xã Dương Nội và một phần diện tích của xã Phụng Châu
huyê ̣n Chương Mỹ theo Nghi ̣đinh số
̣

155/2006/NĐ- CP ngày 27 tháng 12 năm 2006 về

viê ̣c thành lâ ̣p Thành Phố Hà Đông tỉnh Hà Tây.
Đất nông nghiệp: Theo kế t quả kiể m kê năm 2010, tổ ng diê ̣n tích đấ t sản xuấ t nông
nghiê ̣p quâ ̣n Hà Đông là 1308,07 ha, giảm 577,31 ha so với năm 2005.
Đất phi nông nghiệp : Theo kế t quả kiể m kê năm

2010 diê ̣n tich đấ t phi nông
́

nghiê ̣p là 3493,24 ha, tăng 2053,96 ha so với năm 2005, trong đó tăng do mở rơ ̣ng điạ giới
hành chính là 1371,77 ha và do chuyể n đổ i 813,04 ha, giảm vào mục đích khác là 132,83
ha
Đất chưa sử dụng: Diê ̣n tich đấ t chưa sử du ̣ng của qu ận Hà Đông là 32,35 ha, tăng
́
21,76 ha so với năm 2005
2.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ 2004
đến nay
2.3.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Trên cơ sở các văn bản pháp lý của Chính phủ, của tỉnh Hà Tây cũ và của thành
phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, UBND quận Hà Đông (trước khi sát nhập là UBND
thành phố Hà Đông) đã thành lập Hội đồng đấu giá và ban hành Quy chế đấu giá quyền sử
dụng đất cho từng dự án. Các quy chế đấu giá chủ yếu khác nhau về thông tin các lô đất
đem ra đấu giá, thời hạn phải nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng giá. Chẳng hạn Quy chế
đấu giá quyền sử dụng đất của dự án Mậu Lương năm 2011 có nội dung chủ yếu như sau:
1. Đối tượng tham gia đấu giá là:

9

2. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:
3. Nguyên tắc đấu giá:
4. Điều kiện đấu giá:
5. Trách nhiệm và quyền lợi của Người tham gia đấu giá:
2.3.2. Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận
Trong giai đoạn 2004 - 2011, đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông đã diễn
ra thường xuyên và thành cơng. Các phiên đấu giá nhìn chung đã tn thủ theo quy định
pháp luật, không xảy ra sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự hấp dẫn lớn cho người dân và
các nhà đầu tư. Kết quả đấu giá đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách và tạo quỹ đất ở phục
vụ phát triển đô thị.
2.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
quận Hà Đông
2.4.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Vạn Phúc phường Vạn Phúc
2.4.1.1 Giới thiệu chung về khu đất đấu giá
Khu đất đấu giá nằm trên địa bàn phường Vạn Phúc.Theo quy hoạch chi tiết
điểm tiểu thủ công nghiệp làng nghề dệt lụa Vạn Phúc, khu đất đấu giá sẽ được sử
dụng để xây dựng nhà ở riêng biệt, liền kề với diện tích mỗi lơ khoảng 77m 2 và 82m2 ,
mật độ xây dựng trong mỗi lô tối đa là 60%, tầng cao từ 3 tầng. Do vậy cùng với sự
hình thành các nhà ở mới, hệ thống các cơng trình dịch vụ ở các khu đất lân cận cũng
phát triển và sẽ tạo nên một diện mạo cho cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Đơng.
2.4.1.2 Tình hình thực hiện và kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc đã được triển khai thực hiện sau thời
điểm Hà Tây sát nhập và Hà Nội. Phiên đấu giá mở ngày 13/12/2008 với 147 lô đất, chia
làm 9 nhóm:
- Nhóm 1: gồm 2 thửa đất, có 15 người tham gia đấu giá. Giá sàn là 25 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 48,1 triệu đồng /m2.
- Nhóm 2: gồm 01 thửa đất, có 09 người tham gia đấu giá. Giá sàn 14 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá 23,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 3: gồm 29 thửa đất, có 31 hộ tham gia đấu giá. Giá sàn 15 triệu đồng/ m2,

giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 18,8 triệu đồng/ m2, cao nhất đạt 22,2 triệu đồng/ m2.

10


- Nhóm 4: gồm 29 thửa đất, có 99 người tham gia. Giá sàn 23 triệu đồng/ m2. giá
trúng đấu giá thấp nhất đạt 33,8 triệu đồng/ m2, cao nhất đạt 48,5 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 5: gồm 3 thửa đất, có 11 người tham gia đấu giá. Giá sàn là 18 triệu
đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 26,8 triệu đồng /m2.
- Nhóm 6: gồm 19 thửa đất với 23 người tham gia đấu giá. Giá sàn 15 triệu đồng/
m2, giá trúng đấu giá thấp nhất 19 triệu đồng/ m2, cao nhất là 20,1 triệu đồng/ m2. Mức
chênh lệch so với giá sàn không lớn, chỉ đạt 1,25 lần.
- Nhóm 7: gồm 22 thửa đất với 38 người tham gia. Giá sàn 15 triệu đồng/ m2, giá
trúng đấu giá thấp nhất 19,6 triệu đồng/ m2, cao nhất là 22,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 8: gồm 16 thửa đất với 88 người tham gia. Giá sàn 12 triệu đồng/ m2. giá
trúng đấu giá thấp nhất 16,5 triệu đồng/ m2, cao nhất là 20 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 9: gồm 4 thửa đất với 13 người tham gia. Giá sàn 18 triệu đồng/ m2. giá
trúng đấu giá thấp nhất 24,1 triệu đồng/ m2, cao nhất là 27,3 triệu đồng/ m2.
- Nhóm 10: gồm 16 thửa đất với 35 người tham gia. Giá sàn 15 triệu đồng/ m2. giá
trúng đấu giá thấp nhất 19,8 triệu đồng/ m2, cao nhất là 21,3 triệu đồng/ m2.
Như vậy, sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá QSD đất và giá khởi điểm đối với dự án
Vạn Phúc cao gấp từ 1,37 đến 1,94 lần so với giá khởi điểm. Tại các vị trí thuận lợi cho cả mục
đích làm dịch vụ như tại nhóm 1, nhóm 4 thì giá trúng đấu giá có sự chênh lệch nhiều với giá
khởi điểm so với các nhóm còn lại

11


2.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSD đất Mậu Lương - phường
Kiến Hưng

2.4.2.1 Giới thiệu về khu đất đấu giá
Khu vực để đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu là đất nông nghiệp thuộc địa phận
thôn Mậu Lương - xã Kiến Hưng - Thành phố Hà Đông - Tỉnh Hà Tây (cũ), có diện tích đất
thu hồi là 101.160,2m2 được phân làm 2 dự án.
Khu đất nằm trên địa bàn xã Kiến Hưng là một xã vùng ven của thành phố Hà Đơng,
có làng nghề truyền thống với nhiều sản phẩm như dao kéo, kim khí… được người tiêu dùng
ưa chuộng, và là một trong những thương hiệu truyền thống của địa phương. Kiến Hưng có vị
trí địa lý thuận lợi, giao thơng thuận tiện: ngồi đường quy hoạch Hà Trì - Kiến Hưng, đường
quy hoạch rộng 18,5m đi Vân Đình nằm trong kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông của
Hà Nội thời gian sắp tới sẽ tạo cho vùng đất này một triển vọng mới do sự phát triển. Kiến
Hưng cũng là một trong những xã của thành phố Hà Đơng có tiềm năng về kinh tế xã hội, về
sản xuất vừa và nhỏ, gia cơng cơ khí, hàng tiêu dùng, trồng rau, trồng hoa,... sản xuất hàng
thủ công mỹ nghệ, kinh doanh đa dạng và phát triển thương mại, là điểm trung chuyển giữa
nội thị Hà Đông với các địa phương xung quanh và thị trường ngoài tỉnh.
2.4.2.2 Tình hình thực hiện và kết quả cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mậu Lương đã được triển khai thực hiện từ năm
2007 khi chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết của toàn bộ dự án. Dự án được thực hiện trong 5
năm từ năm 2007 đến 2011 bao gồm 6 đợt đấu giá.
Đợt đấu giá đầu tiên bắt đầu diễn ra ngày 23/12/2007 với tổng số 219 lô đất đem ra
đấu giá, diện tích 12352 m2. Giá sàn thấp nhất là 7 triệu đồng /m2, cao nhất là 11 triệu đồng/
m2. Ở thời điểm này, thị trường bất động sản trong nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Hà
Tây đã bắt đầu có sự khởi sắc trở lại sau quãng thời gian trầm lắng từ 2003 đến 2006. Mặc dù
quy hoạch chi tiết của khu dự án được công bố nhưng chưa xây dựng cơ sở hạ tầng nên giá
trúng đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm không cao, cụ thể giá trúng đấu giá thấp nhất
đạt 7,7 triệu đồng/ m2, giá bán đấu giá cao nhất đạt 16,9 triệu đồng/ m2. Do số lượng lô lớn
nên tổng số tiền thu được khá lớn là 136,2 tỷ đồng.
Năm 2008 tại dự án tiến hành tổ chức 2 đợt đấu giá (đợt 2 và đợt 3). Đợt 2 được bắt
đầu tổ chức mở phiên đấu giá ngày 7/5/2008 có tổng số 245 lơ đất với tổng diện tích 14712
m2, mức giá sàn quy định như đợt 1, thấp nhất là 7 triệu đồng /m2, cao nhất là 11 triệu đồng/
m2. Mặc dù cơ sở hạ tầng của dự án chưa được xây dựng nhưng do số lượng người tham gia

đấu giá tăng lên so với đợt 1 nên giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 10,3 triệu đồng/ m2 đã cao
hơn so với đợt 1. Tổng số tiền thu được lớn đạt 179,8 tỷ đồng.
Đấu giá đất đợt 3 tại dự án Mậu Lương mở phiên ngày 16/8/2008. Tại thời điểm này
đã có Quyết định sát nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội nên kết quả đấu giá đã có sự chênh lệch
khá lớn so với giá khởi điểm. Giá sàn được quy định như hai đợt đầu với giá thấp nhất 7 triệu
đồng /m2, cao nhất là 11 triệu đồng/ m2. Giá trúng đấu giá thấp nhất đạt 11 triệu đồng/ m2, giá
trúng cao nhất đạt 18 triệu đồng/ m2. Mặc dù số lô đất đem ra đấu giá là 118 chỉ bằng gần
một nửa so với đợt 2, nhưng tổng số tiền thu được đạt 91,5 tỷ đồng.
Đợt 4 của dự án đấu giá quyền sử dụng đất được tổ chức ngày 17/10/2009, chia thành
3 nhóm: nhóm 1 gồm 1 lơ, nhóm 2 gồm 12 lơ và nhóm 3 gồm 41 lơ. Tại thời điểm này thị
trường bất động sản Hà Nội nói chung và tại khu vực quận Hà Đơng nói riêng rất sơi động,
giá đất tăng cao và có nhiều biến động. Cơ sở hạ tầng của dự án bắt đầu được triển khai xây
dựng. Giá sàn tại dự án đã được điều chỉnh tăng nhiều so với các đợt trước, cụ thể giá khởi
điểm thấp nhất là 14 triệu đồng/ m2 và cao nhất là 20 triệu đồng/ m2. Tổng số lô đất đem ra
đấu giá có 54 lơ với tổng diện tích 3227,8 / m2. Giá trúng đấu giá tăng lên mạnh và chênh lệch
nhiều so với giá sàn, cụ thể giá trúng đấu giá thấp nhất là 32 triệu đồng/m2, cao nhất là 62,4
triệu đồng/ m2, mức chênh lệch so với giá sàn từ 2,2 đến 3,1 lần. Tổng số tiền thu theo Quyết
định trúng đấu giá là 119,2 tỷ đồng.
Đấu giá quyền sử sử đất đợt 5 dự án Mậu Lương được tổ chức ngày 21/8/2010. Tổng
số lô đất đem ra đấu giá là 40 lơ với tổng diện tích 2387,8 m2. Trong điều kiện mặt bằng giá
đất ở khu vực quận Hà Đông đã tăng cao so với trước nên giá sàn tiếp tục được điều chỉnh với
mức giá thấp nhất là 30 triệu đồng/ m2, cao nhất là 40 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên do thị trường
bất động sản trong nước bắt đầu có dấu hiệu giảm nhiệt nên giá trúng đấu giá chênh lệch ít so
với giá sàn, cụ thể giá trúng đấu giá thấp nhất là 30,8 triệu đồng/ m2, giá trúng cao nhất 52,8
triệu đồng/ m2. Tổng số tiền theo Quyết định trúng đấu giá là 88,9 tỷ đồng.
Đợt 6 với thời gian đấu giá là tháng 12 năm 2011 là thời gian mà tình hình thị trường
bất động sản đã có dấu hiệu giảm nhiệt dần, thị trường tài chính có những biến động lớn do sự
sụp đổ của các nguồn tín dụng đen đã ảnh hưởng rất lớn tới các ngân hàng và các hộ gia đình.

Chính sách cho vay thắt chặt với các hoạt động tín dụng liên quan đến bất động sản đã khiến
cho việc bán tháo các bất động sản khiến thời gian này lượng cung bất động sản lớn hơn nhu
cầu. Chịu ảnh hưởng của thị trường ảm đạm nói trên, tại đợt 6 của Dự án Mậu Lương, trong 4
lơ đem ra đấu giá thì chỉ bán được 2 lô mặc dù giá sàn đã được điều chỉnh thấp hơn so với đợt
5.

13


Nhìn chung cơng tác tổ chức đấu giá tại Dự án Mậu Lương đã căn cứ trên các quy
định của pháp luật do Chính phủ, tỉnh Hà Tây cũ, thành phố Hà Nội và theo Quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất do UBND quận Hà Động ban hành. Tuy nhiên từ thực trạng cơng tác đấu
giá cịn một số tồn tại và khó khăn.
2.4.3 Những khó khăn, tồn tại chủ yếu của đấu giá quyền sử dụng đất từ các dự án trên
- Công tác tổ chức
+ Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu
giá quyền SDĐ còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính.
+ Thủ tục để đưa được một lơ đất vào đấu giá có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ
trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá đã mất rất nhiều thời gian.
+ Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá chưa được thực hiện,
do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá
lên cao.
+ Việc khơng có quy định cụ thể về vị trí của người tham gia trong phiên đấu giá, do
đó xảy ra hiện tượng nhiều người cùng đấu giá một lơ đất ngồi ở vị trí liền cạnh nhau, việc
sắp xếp giá có thể dễ dàng xảy ra và các cơ quan chức năng khó có thể ngăn chặn.
+ Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá chưa có quy định để phịng
tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
+ Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất
còn thiếu.
+ Quy chế đấu giá cũng còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau,

mặc dù đều được thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của
người dân cần mua đất.
+ Công tác xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch được bán đấu giá
trong khi cơng tác giải phóng mặt bằng cịn chưa hồn thiện, hệ thống cơ sở hạ tầng cịn chưa
xây dựng.
- Đối với người tham gia đấu giá
+ Cả hai dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ
đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít.
+ Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu
giá nên bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc.

14


+ Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi
trúng đấu giá.
+ Người dân có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận đất đai thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất vì mặt bằng giá quá cao.
- Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
+ Đối với các dự án đấu giá quyền SDĐ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên
kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh.
+ Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành cơng thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá
mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu
giá đất.
+ Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng của các
chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở
tất cả các cơng trình.
+ Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa
ra đấu giá đất.
+ Hiện tượng đầu cơ đất trong đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho một bộ phận dân cư trong xã
hội. Người thực sự có nhu cầu sử dụng đất thì lại không được sử dụng đất gây nên sự bất cập
trong quản lý và chính sách của Đảng và Nhà nước.

15


CHƢƠNG 3
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT SAU ĐẤU GIÁ
TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
3.1 Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu
3.1.1 Cơng tác hồn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) của những người
trúng đấu giá
Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của những người trúng đấu giá phản
ánh hiệu quả kinh tế đất - mức thực thu tiền sử dụng đất theo giá đất trúng đấu giá. Theo số
liệu điều tra và thống kê tình hình nộp tiền sử dụng đất tại hai dự án đấu giá quyền sử dụng
đất Vạn Phúc và Mậu Lương cho thấy, tại dự án Vạn Phúc tất cả các hộ trúng đấu giá đều nộp
đủ tiền sử dụng đất, đạt 100%.Tuy nhiên tại dự án Mậu Lương, số hộ hoàn thành nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đạt 90,5 %, vẫn còn 9,5% số lượng người trúng đấu giá bỏ tiền đặt cọc.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng này là do một số người tham gia đấu giá chủ yếu
với mục đích đầu cơ kiếm lời. Sau khi trúng đấu giá do thị trường quyền sử dụng đất tạm thời
bị trầm lắng, giao dịch đất đấu giá khơng có lợi nhuận và do nguồn vốn vay từ ngân hàng bị
hạn chế nên dẫn tới bỏ tiền đặt cọc. Tình trạng này diễn ra sau đấu giá đợt 4 năm 2009 và đợt
5 năm 2010 và đợt 6 năm 2011.
3.1.2 Tỷ lệ diện tích các loại đất được sử dụng đúng tiến độ theo quy hoạch và kế hoạch
thực hiện dự án
Đối với diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng (đường giao thông, các công trình cơng
cộng) tại dự án Vạn Phúc đã thực hiện theo quy hoạch và tiến độ đặt ra. Tại dự án Mậu
Lương, tiến độ đầu tư, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khá chậm. Cụ thể sau đấu giá đợt 2 vào tháng
8/2008 khu dân cư đô thị này hầu như vẫn là một bãi đất trống ngoài thực địa. Đến năm 2009

công việc đầu tư xây dựng đường giao thông mới bắt đầu triển khai thực hiện. Tại thời điểm
điều tra thực tế của học viên tháng 6/2012, một số cơng trình cơng cộng theo quy hoạch gồm
nhà trẻ, mẫu giáo, vườn hoa, xây xanh, bãi đỗ xe tĩnh chưa được xây dựng.
Đối với diện tích đất ở. Mặc dù quy định của Luật đất đai và các Nghị định của Chính
phủ, các Văn bản của Thành phố thậm chí ngay trong Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã
quy định rất cụ thể về vấn đề này. Sau 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà
chủ sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng theo quy hoạch thì sẽ bị thu hồi. Nhưng trên thực
tế, quy định này hầu như chỉ trên giấy tờ. Theo số liệu điều tra của học viên, tại dự án Vạn
Phúc đến tháng 6/2012 vẫn còn 97 thửa chưa đưa vào sử dụng, tại dự án Mậu Lương, số thửa
đất vẫn để trống chưa đưa vào sử dụng là 478 thửa (trên tổng số 651 thửa, bao gồm cả 32 thửa
chưa đấu giá).
16


3.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dự án Mậu Lương tỷ lệ số hộ được cấp GCN quyền sử dụng đất đạt khá cao 99,8%,
tuy nhiên vẫn còn 01 hộ chưa cấp GCN. Tại dự án Vạn Phúc vẫn còn 08 hộ chưa cấp GCN
quyền sử dụng đất. Nguyên nhân do các hộ chưa có nhu cầu đăng ký cấp GCN quyền sử dụng
đất và chưa nộp lệ phí trước bạ đăng ký cấp GCN.
3.1.4 Hoạt động giao dịch chuyển nhượng và công tác quản lý các hoạt động giao dịch về
quyền sử dụng đất
Sau các đợt đấu giá, nhất là tại thời điểm năm 2009 và 2010 tại dự án Mậu Lương,
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên công tác quản lý
của các cơ quan chức năng về hoạt động này còn thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng “cị đất’
hoạt động tự phát diễn ra phổ biến. Nhiều điểm môi giới xuất hiện xung quanh khu vực dự
án, nhiều giao dịch ngầm về mua bán các thửa đất khơng qua đăng ký dẫn đến tình trạng
thơng tin thị trường không minh bạch và nhà nước bị thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật.

- Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày
kể từ ngày trúng đấu giá.
- Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua các phương tiện thông
tin đại chúng cho người dân biết.
- Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham
gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu
giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1.2 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch
- Việc quy hoạch các khu đấu giá đất ở phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng
thể của thủ đô, hướng tới đô thị văn minh, hiện đại, việc sử dụng đất phải tuân theo các chính
sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai của nhà nước.
- Đối với đấu giá đất thì quy hoạch cần phải đi trước một bước, vì để có 1ha đất được đấu
giá sẽ phải có vài ha đất cơng trình kèm theo.
3.1.3 Giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá.
- Số lượng lô đất đưa ra đấu giá phải được tính tốn dựa vào nhu cầu và thị hiếu của
người dân tại địa phương.
- Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.
17


- Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định
chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá.
3.3 Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá
3.3.1. Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời gian quy
định.
3.3.2. Thực hiện tốt cơng tác cải cách hành chính trong cấp GCN quyền sử dụng đất và
tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu
giá
3.3.3 Tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau đấu giá.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN
Từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, có thể rút ra các kết luận sau:
1. Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng và là giải pháp hữu hiệu nhằm nâng
cao hiệu quả kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động
sản), nhất là tại các khu vực đơ thị có tốc độ đơ thị hóa nhanh như quận Hà Đơng, thành phố
Hà Nội. Đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận đã góp phần giải quyết nhu cầu đất ở
cho người dân. Nguồn kinh phí thu được từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được đầu
tư quay lại chính khu đất đấu giá để xây dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ, hiện đại theo đúng chiến lược đơ thị hố của khu vực, một phần thu về ngân sách để đầu tư
xây dựng các cơ sở hạ tầng khác của địa phương.
2. Qua đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông, cụ thể tại
hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc và Mậu Lương nhìn chung đã thực hiện khá tốt
theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đấu giá
QSD đất cũng cịn gặp khơng ít khó khăn về quy trình, thủ tục thực hiện và còn một số tồn tại trong
xác định giá sàn của các thửa đất, tình trạng đầu cơ đất trong đấu giá vẫn còn xảy ra. Mặt khác, công
tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng của
người trúng đấu giá, chậm xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơng trình cơng cộng theo quy hoạch chi tiết
đã phê duyệt. Công tác quản lý các giao dịch quyền sử dụng đất còn yếu kém.
3. Các giải pháp chủ yếu đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất và
quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá là: tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất và cấp GCN quyền sử dụng đất cho những người trúng đấu
giá; quy định rõ về tiến độ cụ thể thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã
18


hội của từng dự án; Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình trên đất đấu giá đối với các lô
đất tham gia đấu giá tại dự án như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất; Tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau

đấu giá; tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sau đấu giá.

KIẾN NGHỊ
1. Quận Hà Đông nên nghiên cứu và ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thống
nhất cho các dự án trên địa bàn quận thay vì mỗi dự án đấu giá ban hành một quy chế như
trong giai đoạn vừa qua.
2. Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều
hơn, tốt hơn nữa trên các phương tiện thơng tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều người
tham gia.
3. Cần quy định hoàn thiện đồng bộ hạ tầng dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất
đấu giá đồng thời để bắt buộc các chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm của mình.
4. Quá trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá và sử dụng đất sau đấu giá cần có sự
giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát
của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy
ra.
References
1. Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 về cơ chế tài chính
trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội.
2. Ban quản lý dự án đầu tư & xây dựng quận Hà Đông (2008), Báo cáo quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 khu đấu giá đất của phường Vạn Phúc, Hà Nội.
3. Ban quản lý dự án đầu tư & xây dựng quận Hà Đông (2007), Báo cáo quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 khu đấu giá đất Mậu Lương,xã Kiến Hưng, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây
năm 2007, Hà Nội.
4. Ban quản lý dự án đầu tư & xây dựng quận Hà Đông (2011), Quy chế đấu giá quyền sử
dụng đất dự án Mậu Lương, Hà Nội.
5. Ban quản lý dự án đầu tư & xây dựng quận Hà Đông (từ 2004 đến 2011), Báo cáo công tác
đấu giá quyền sử dụng đất, Hà Nội.
6. Chính phủ (1996), Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 ban hành Quy chế
bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

19


7. Chính phủ (2005), Nghị định số 05/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 quy định về nguyên
tắc, thủ tục bán đấu giá tài sản, người bán đấu giá tài sản và quản lý nhà nước đối với
hoạt động bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
8. Ngô Đức Cát (2000), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Trường Đại học Kinh tế quốc dân,
Hà Nội.
9. Quốc hội (2005),Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
10. Thủ tướng Chính phủ (2006), Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 về việc tăng
cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
11. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội.
12. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp,
Hà Nội.
13. UBND tỉnh Hà Tây (cũ) (2006), Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 về
việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê
đất trên địa bàn tỉnh, Hà Nội.
14. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2002), Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày
26/4/2002 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
trên địa bàn Thành phố, Hà Nội.
15. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2003), Quyết định số: 91/2003/QĐ-UB ngày
04/8/2003 ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Hà Nội.
16. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2005), Quyết định số: 137/2005/QĐ-UB ngày
09/9/2005 ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố, Hà Nội.
17. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2007), Quyết định số: 81/2007/QĐ-UBND ngày

13/7/2007 về việc Điều chỉnh, bổ sung một số điều của Quyết định số 137/2005/QĐ-UB
ngày 09/9/2005 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quy định về đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành
phố Hà Nội, Hà Nội.
18. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số: 43/2008/QĐ-UBND ngày
23/10/2008 ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Hà Nội.

20


19. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 81/2009/QĐ-UBND ngày
22/6/2009 Sửa đổi Điều 9 Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của Ủy
ban nhân dân Thành phố quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội.
20. UBND quận Hà Đông (2011), Báo cáo kiểm kê đất đai quận Hà Đông năm 2010, Hà Nội.
21. UBND quận Hà Đơng (2011), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận 5
năm 2005 – 2010, Hà Nội.
22. UBND quận Hà Đông (2011), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Hà Đông
đến 2020, Hà Nội.
23. UBND quận Hà Đông (2011), Niên giám thống kê quận Hà Đông năm 2010, Hà Nội.

21