Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN LỆ HỒNG ANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUN NGÀNH LUẬT KINH TẾ
ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Định hƣớng nghiên cứu
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: Ts. Phạm Trí Hùng
Học viên: Nguyễn Lệ Hoàng Anh
Lớp: Cao học Luật Kinh tế, Khóa 30

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan Luận văn “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất
động sản bằng phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại” là cơng trình nghiên cứu của riêng
tác giả, không sao chép của bất kỳ ai. Các quan điểm, vụ việc được phân tích cũng
như các đề xuất kiến nghị được nêu trong bài nghiên cứu là hoàn tồn trung thực và

chưa từng được cơng bố trong bất kỳ các cơng trình nghiên cứu nào khác. Việc sử
dụng các tài liệu tham khảo trong bài luận văn đều được tác giả trích dẫn nguồn một
cách rõ ràng, đầy đủ, chính xác. Nếu có dấu hiệu của những cam đoan sai sự thật,
tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Học viên

Nguyễn Lệ Hoàng Anh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TSCĐ

Tài sản cố định

VAMC

Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN BẢO
ĐẢM ...........................................................................................................................8
1.1. Khái niệm.........................................................................................................8
1.1.1. Khái niệm thế chấp .....................................................................................8
1.1.2. Khái niệm bất động sản và những loại bất động sản được sử dụng là tài
sản thế chấp ........................................................................................................14
1.1.3. Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài
sản.......................................................................................................................17
1.2. Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản bảo
đảm ........................................................................................................................31
1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh và sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật về
xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản ..........................................31
1.2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm bằng việc nhận chính tài sản bảo đảm
là bất động sản ...................................................................................................35
1.2.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ các bên đối với việc nhận chính tài sản
bảo đảm thế chấp là bất động sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo
đảm tại ngân hàng thương mại. .........................................................................37

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................50
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH
TÀI SẢN ĐỂ THAY THẾ CHO VIỆC THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẢO ĐẢM
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI......................................................................51
2.1. Quy định về điều kiện nhận tài sản thế chấp là bất động sản để thay thế
cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm .................................................................51
2.1.1. Điều kiện về chủ thể .................................................................................51


2.1.2. Có sự đồng thuận bằng văn bản của bên thế chấp về việc áp dụng
phương thức nhận chính tài sản thế chấp nhằm thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ bảo đảm ...............................................................................................56
2.2. Quy định về quy trình, thủ tục về việc nhận chính tài sản thế chấp là bất
động sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm .............................58
2.2.1. Thu giữ tài sản ..........................................................................................58
2.2.2. Giá tài sản ................................................................................................65
2.2.3. Quy định về Quản lý và khai thác tài sản ................................................70
2.2.4. Quy định về Hạch toán kế tốn và báo cáo..............................................76
2.3. Đề xuất hồn thiện quy định pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp
bằng phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
bảo đảm .................................................................................................................79
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................82
PHẦN KẾT LUẬN ..................................................................................................84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Tín dụng theo nghĩa nguyên thủy là quan hệ cho vay dựa trên sự tín nhiệm
lẫn nhau với hình thức phổ biến nhất là quan hệ vay mượn dựa trên nguyên tắc có
hồn trả1. Cho vay là một trong những loại hình cấp tín dụng mang tính truyền
thống và phổ biến tại các ngân hàng hiện nay. Ngân hàng - với tư cách là trung gian
tài chính, đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong việc duy trì và vận hành liên tục
các dịng vốn chính vì vậy việc quản trị rủi ro và nguy cơ về việc mất vốn, khó khăn
trong hoạt động thu hồi vốn luôn là vấn đề được đặt ra trong hoạt động ngân hàng.
Nhằm hạn chế tối đa những rủi ro từ hoạt động cho vay, các ngân hàng thương mại
hầu hết đều yêu cầu về tài sản bảo đảm khi thực hiện nghiệp vụ này. Tài sản bảo
đảm tại các ngân hàng hiện nay rất đa dạng từ bất động sản, động sản, tiền gửi,
vàng, đá quý, giấy tờ có giá, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị, hàng tồn
kho…..tuy nhiên bất động sản vẫn là tài sản phổ biến và được các ngân hàng khá ưa
chuộng bởi lẽ tuy có giá trị thanh khoản ở mức trung bình song đây lại là tài sản có
giá trị lớn, pháp lý rõ ràng, ít hao mịn giá trị, khả năng đảm bảo thu hồi nợ cao hơn
so với những tài sản khác do giá trị chuyển nhượng thường tăng cao trong dài hạn
bởi đặc tính khan hiếm của tài sản. Thực tiễn cho thấy, bất động sản là loại tài sản
bảo đảm chiếm tỉ trọng rất lớn hiện nay. Tại 10 ngân hàng (Agribank, VietinBank,
BIDV, Vietcombank, Sacombank, Techcombank, MB, ACB, HDBank, VPBank),
bất động sản đang chiếm tới 70% trong tổng giá trị tài sản bảo đảm2.
Trong thời gian gần đây, trước thực trạng tỉ lệ nợ xấu ngày càng tăng, bên cạnh
việc không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm sốt hoạt động cấp tín dụng,
NHNN còn chú trọng việc đẩy mạnh xử lý nợ xấu, đưa xử lý nợ trở thành vấn đề
trọng điểm tại các ngân hàng thương mại hiện nay. Một trong những mục tiêu, nhiệm
vụ tổng quát của ngành ngân hàng trong năm 2020, định hướng phát triển từ 2020
đến 2025 là các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải: Thực hiện
quyết liệt và hiệu quả Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ
xấu giai đoạn 2016-2020 (theo Quyết định 1058/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ),
tập trung xử lý nợ xấu của các TCTD (theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày
Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2014), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Phan Thị Thu Hà (Chủ biên),
Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, tr.161.

2
Thu Thủy, “Ngân hàng nào ôm nhiều bất động sản thế chấp nhất hiện nay?”, truy cập 15h30 ngày 14/7/2021.
1


2
21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu) nhằm bảo đảm an toàn hoạt động
ngân hàng; Phấn đấu năm 2020, đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng xuống dưới 2%; tỷ lệ nợ
xấu nội bảng của các TCTD, nợ xấu đã bán cho Công ty quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và nợ đã thực hiện các biện pháp phân loại nợ
xuống dưới 3% (không bao gồm nợ xấu của các ngân hàng thương mại yếu kém)3.
Mặc dù các ngân hàng đều thận trọng, có những u cầu, những quy trình chặt
chẽ trong việc cho vay tuy nhiên không thể tránh khỏi những trường hợp khoản vay
chuyển nợ xấu, khách hàng vi phạm hợp đồng cấp tín dụng, buộc ngân hàng phải thu
hồi nợ trước hạn, tiến hành các biện pháp thu nợ và lúc này việc xử lý tài sản bảo
đảm để thu hồi nợ là một trong những phương pháp hữu hiệu nhằm thu hồi vốn trong
hoạt động cho vay. Nhằm thể hiện sự quyết liệt, tạo công cụ hỗ trợ cho việc xử lý nợ
tại các ngân hàng, hàng loạt văn bản pháp luật được ban hành đặc biệt sự ra đời gần
đây của Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc hội,
Luật số 17/2017/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2017 của Quốc hội về việc sửa đổi một
số điều của Luật các Tổ chức tín dụng, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6
năm 2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng; Nghị định
số 102/2017/NĐ-CP ngày 01tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp
bảo đảm, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ
Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.…
Tuy vậy, trải qua thời gian dài áp dụng, nhận định chung của các ngân hàng
thương mại lẫn nhà nghiên cứu pháp luật hiện nay đều cho rằng việc xử lý tài sản
bảo đảm là bất động sản gặp nhiều khó khăn về cả pháp luật lẫn thực tiễn đối với
hầu hết các phương pháp xử lý theo quy định pháp luật như bán đấu giá tài sản, bên
nhận bảo đảm tự bán tài sản và nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện

nghĩa vụ của bên bảo đảm4. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế việc thực hiện
nghĩa vụ của bên bảo đảm là phương thức xử lý tuy không mới mẻ nhưng lần đầu
tiên được luật hóa tại Bộ Luật Dân sự 2015 và được đánh giá là phương thức xử lý
nhanh, gọn, ít tốn kém về chi phí hơn so với phương thức bán tài sản5 nhưng việc áp
dụng phương thức xử lý này trong hoạt động tín dụng ngân hàng đặc biệt khi xử lý
Chỉ thị số 01/CT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam, ngày 03/01/2020 về tổ chức thực
hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2020.
4
Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015
5
Bùi Đức Giang, “Nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để gán nợ: khi công văn hướng dẫn quá chặt”,
dan -qua-chat-.html, truy cập ngày 20/6/2021.
3


3
tài sản là bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc trong cách hiểu cũng như thực thi
trên thực tế.
Về thực tiễn nghiên cứu: Hiện nay có rất nhiều cơng trình nghiên cứu về các
phương thức xử lý tài sản bảo đảm phổ biến như bán đấu giá, bán nợ cho VAMC,
xử lý thông qua con đường tố tụng, tuy nhiên đối với phương thức nhận chính tài
sản bảo đảm đặc biệt là bất động sản để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ lại rất ít được
chú trọng nghiên cứu khi bàn về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân
hàng. Đồng thời, nhiều kiến nghị đối với phương thức nhận chính tài sản bảo đảm
để thay thế nghĩa vụ của bên bảo đảm tại nhiều luận văn, luận án trước đó đã được
pháp luật “tháo gỡ” bằng những quy định pháp luật mới tuy nhiên, do nhiều nguyên
nhân khác nhau, những vướng mắc và khó khăn khi áp dụng phương thức xử lý này
vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn triệt để. Thực tế này địi hỏi phải có những
nghiên cứu cơng phu, chun sâu hơn nhằm phát hiện kịp thời những khó khăn,
vướng mắc trong việc xử lý tài sản bằng phương thức nhận chính tài sản bảo đảm

nhằm thay thế việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm để hoàn thiện pháp luật và
nâng cao khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại
Chính bởi những lí do trên tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là bất động sản bằng phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thƣơng mại” để thực hiện cơng
trình nghiên cứu của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay chưa bao giờ là đề tài nghiên cứu thiếu hấp
dẫn đối với những nhà nghiên cứu cả ở khía cạnh về kinh tế và luật học. Nhiều tác
giả chọn đề tài này để nghiên cứu như:
- Luận án Nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà: “Thế chấp Bất động
sản theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành”, năm 2021, Đại học Luật Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ Lâm Minh Đức “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong
hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” năm 2009, Đại học Luật Thành phố Hồ
Chí Minh.
Luận văn, luận án trên mang tính lý luận cao, giá trị nghiên cứu và tham khảo
rất lớn trong việc nghiên cứu pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
Đối với luận án nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà, tác giả đã có những


4
nghiên cứu tồn diện về hình thức thế chấp bất động sản trên cơ sở những quy định
của pháp luật hiện hành, trong đó chủ yếu pháp luật Dân sự, Đất đai. Trên cơ sở nhận
diện bản chất của thế chấp bất động sản là biện pháp chứa đựng cả yếu tố vật quyền
và trái quyền, Tác giả Nguyễn Quang Hương Trà đã có những kiến nghị mới về mặt
lập pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật khơng chỉ với hoạt động nhận thế chấp
bất động sản mà trong cả việc xử lý đối với tài sản thế chấp trên tinh thần đảm bảo sự
hài hòa về quyền và lợi ích giữa các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản.
Đối với luận văn thạc sĩ Lâm Minh Đức: tác giả Lâm Minh Đức đã có những
nghiên cứu tương đối toàn diện về pháp luật xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động

ngân hàng. Tác giả đã đi từ lịch sử hình thành và phát triển các quy định về thế chấp tài
sản trong hoạt động ngân hàng để đưa đến nhận định về xu thế phát triển pháp luật
trong hoạt động này. Bên cạnh đó, tác giả Lâm Minh Đức cịn kết hợp phân tích những
tình huống thực tiễn về xử lý tài sản thế chấp để chỉ ra những khó khăn, vướng mắc
trong việc thực thi pháp luật và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp
luật đối với hoạt động xử lý tài sản thế chấp của các ngân hàng. Tuy nhiên, luận văn tác
giả Lâm Minh Đức ra đời năm 2009, được nghiên cứu trên cơ sở những quy định pháp
luật mà hiện nay đã hết hiệu lực thi hành như Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày
14 tháng 06 năm 2005, Luật số 20/2004/QH11 ngày 15/6/2014 của Quốc hội Sửa đổi,
bổ sung một số điều của luật các tổ chức tín dụng …và nhiều kiến nghị tại Luận văn
cũng đã được điều chỉnh bởi những quy định của pháp luật hiện hành.
Các luận văn và luận án trên đều là những cơng trình nghiên cứu về hoạt
động thế chấp, xử lý tài sản trong hoạt động thế chấp với phạm trù nghiên cứu
rộng, đề cập đến hầu hết các phương thức xử lý bao gồm cả phương thức tố tụng
và phi tố tụng không tập trung chuyên sâu vào bất cứ hình thức nào. So với các
Luận căn, Luận án trên, phạm vi nghiên cứu của tác giả tại luận văn này hẹp hơn,
chỉ tập trung vào một phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm
nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất
động sản và trên cơ sở những quy định mới ban hành như Luật các tổ chức tín
dụng 2010, Bộ luật Dân sự 2015, Nghị quyết 42/2017/QH14, Nghị định
21/2021/NĐ-CP, …Qua quá trình tìm hiểu, tác giả thấy rằng về thực tiễn tình hình
nghiên cứu hiện nay chưa có luận văn nào nghiên cứu độc lập, chuyên sâu về
phương thức xử lý nhận chính tài sản thế chấp là bất động sản nhằm thay thế nghĩa
vụ trả nợ tại các ngân hàng thương mại, nên xét thấy cần thiết có cơng trình


5
nghiên cứu mới và toàn diện hơn về phương thức xử lý cịn nhiều vướng mắc này.
Bên cạnh đó cịn có một số bài viết trên các Tạp chí tài chính mang tính chun
mơn về kinh tế - ngân hàng, có sự phân tích ngắn gọn về thực tiễn do đó có thể

làm tư liệu để nghiên cứu cho đề tài tốt hơn như: “Khởi kiện khi thu hồi nợ của
các Tổ chức tín dụng. Rào cản và đề xuất”, đồng tác giả Đào Lê Kiều Oanh –Phan
Thị Vinh; Tạp chí Tài chính kì 1, Tháng 5/2019; “Xử lý nợ xấu và tăng trưởng tín
dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam”, tác giả Phạm Thị Kim Ánh; Tạp
chí tài chính kì 2, tháng 4/2019. Ngồi ra, liên quan đến đề tài nghiên cứu cịn có
bài viết “Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc tự xử lý TSBĐ khi
vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng” của PGS.TS. Lê Thị Thu
Thủy, đăng tải tại Tạp chí Khoa học Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội số 2,
tháng 06/2016; bài báo của Tiến sĩ Bùi Đức Giang “Nhận tài sản bảo đảm là bất
động sản để gán nợ: khi công văn hướng dẫn quá chặt” bài đăng tại báo Sài Gịn
kinh tế Online – tạp chí của UBND TPHCM6 là những bài viết có chun mơn
sâu, quan điểm nghiên cứu và các kiến nghị mới mẻ nhiều giá trị đối với đề tài
nghiên cứu của tác giả khi thực hiện luận văn.
Như vậy, xét từ thực trạng việc nhận và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản hiện nay, xét về tình hình nghiên cứu như trên, tác giả chọn đề tài nghiên
cứu của mình là “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương
thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân
hàng thương mại” nhằm mong muốn nghiên cứu một cách chuyên sâu, kết hợp hài
hòa về lý luận và thực tiễn mang lại cái nhìn tồn diện, sâu sắc và có những đóng
góp tốt hơn khơng chỉ về mặt học thuật mà cả ứng dụng trong hoạt động xử lý tài
sản bảo đảm đối với phương thức xử lý ít được đề cập này.
3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu:
Luận văn nhằm mục đích phân tích làm rõ các quy định pháp luật điều
chỉnh hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản bằng hình thức nhận chính
tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại; khảo sát
và kết luận thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý tài sản thế chấp theo phương thức
nhận chính bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ tại một số ngân hàng hiện nay.
6

/>-dan-qua-chat-.html


6
Bên cạnh đó, dựa trên sự kết hợp giữa lý luận kinh tế về ngân hàng và quy
định pháp luật ngân hàng, kết hợp phân tích tình huống phát sinh từ thực tiễn, tác
giả sẽ đưa ra những quan điểm, đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật
nước ta hiện nay.
Nhiệm vụ tối ưu của việc nghiên cứu là mang lại cho người đọc, những người
nghiên cứu pháp luật cái nhìn tổng quan, tồn diện hơn về pháp luật xử lý tài sản
bảo đảm là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế
nghĩa vụ bảo đảm của các ngân hàng thương mại, lý giải quy định pháp luật với góc
nhìn pháp luật và kinh tế, làm rõ những bất cập, hạn chế quy định luật, khó khăn
vướng mắc của các ngân hàng khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn và đề xuất kiến
nghị hoàn thiện pháp luật.
3.2 Đối tƣợng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt
động xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản
bảo đảm để thay thế nghĩa vụ bảo đảm trong hoạt động cho vay (không bao gồm
TSBĐ là các dự án bất động sản, BĐS hình thành trong tương lai) tại ngân hàng
thương mại hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu cụ thể tại luận văn là các quy định pháp luật dân sự,
ngân hàng, đất đai, nhà ở, kết hợp với một số tình huống thực tiễn và quan điểm áp
dụng pháp luật của một số ngân hàng thương mại hiện nay, đồng thời có sự so sánh
với pháp luật một số quốc gia trên thế giới tạo cơ sở đưa ra những đề xuất kiến nghị
nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về một trong những phương pháp xử lý tài
sản bảo đảm hiện nay là nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ bảo đảm trong
trường hợp tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại.
3.3 Phạm vi nghiên cứu
Tác giả tập trung đi sâu phân tích các quy định pháp luật và các tình huống

thực tiễn về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản thuộc đối tượng nghiên cứu bằng
phương thức nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ bảo đảm - với biện pháp bảo
đảm được sử dụng chính hiện nay là thế chấp. Bài luận trên cơ sở đó chỉ ra những
bất cập, khó khăn trong việc thực hiện quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản đối với phương thức xử lý này tại ngân hàng thương mại hiện nay và
có những đề xuất, kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật hiện hành.


7
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài không thể tách rời khỏi nguyên lý của chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lê Nin, cụ thể:
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp liệt kê, so
sánh, phân tích là những phương pháp mang tính chủ đạo được áp dụng hầu hết tại
các chương mục của luận văn thơng qua việc liệt kê, phân tích các điều luật tại các
Bộ luật, Luật, Nghị định, Thông tư các Công văn hướng dẫn liên quan đến đề tài
nghiên cứu của pháp luật Việt Nam; so sánh các quy định pháp luật qua các thời kì,
sự so sánh các quan điểm pháp lý của một số nhà nghiên cứu, bình luận, so sánh
quy định pháp luật trong nước với những quy định pháp luật của nước ngoài về
những nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu. Phương pháp phân tích, logic thể
hiện qua việc trình bày quan điểm của tác giả liên quan đến cách hiểu của Luật cũng
như về vấn đề được đề cập tại từng mục. Phương pháp tổng hợp được sử dụng
nhiều trong việc đưa các dẫn chứng có chọn lọc phù hợp từ các nguồn khác nhau
vào luận văn, sử dụng trong việc tổng kết quan điểm và đánh giá, đề xuất của bản
thân tác giả sau q trình phân tích đặc biệt tại cuối mỗi mục, kết luận Chương 1,
mục 2.3 Chương 2, kết luận chương 2 và Kết luận luận văn.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1 Về lý luận
Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích và đánh giá các quy định pháp luật Việt
Nam về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản

để thay thế nghĩa vụ bảo đảm và việc áp dụng thực tiễn những quy định này tại ngân
hàng thương mại hiện nay, tác giả đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện
các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân
hàng thương mại. Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần đóng góp về lý luận cho việc
hồn thiện khung pháp lý và có giá trị tham khảo đối với việc nghiên cứu và học tập
của những người nghiên cứu luật học.
5.2. Về thực tiễn
Trên cơ sở phân tích thực trạng áp dụng pháp pháp luật về xử lý TSBĐ tại
một số NHTM hiện nay luận văn chỉ ra những bất cập của quy định pháp luật hiện
hành trước yêu cầu của thực tiễn.


8
CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1.1. Khái niệm
1.1.1. Khái niệm thế chấp
Theo Từ điển Tiếng Việt thì: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay
thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”7. Như vậy, hiểu theo
nghĩa cơ bản, thế chấp là cách thức bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua
một tài sản. Trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp thì
giá trị tài sản thế chấp sẽ được dùng để thay thế cho nghĩa vụ mà bên vay đã vi
phạm. Liên quan đến việc thế chấp đối với bất động sản, Điều 2393 BLDS của nước
Cộng hòa Pháp8 quy định: “Thế chấp là một vật quyền đối với BĐS được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi BĐS được chuyển dịch sang cho người khác, việc
thế chấp đã xác lập trên BĐS vẫn tồn tại”. Như vậy, BLDS của Pháp ghi nhận thế
chấp BĐS là một quyền đối vật trên BĐS. Bên nhận thế chấp quyền có quyền đối
với vật thế chấp mà khơng phụ thuộc vào việc chuyển giao quyền chiếm hữu BĐS
thế chấp từ bên thế chấp (chủ sở hữu BĐS) sang cho bên nhận thế chấp.

Ở Việt Nam, trong thời kỳ Pháp thuộc, khái niệm thế chấp BĐS chịu sự ảnh
hưởng mạnh mẽ bởi tư duy của BLDS của nước Cộng hòa Pháp. Theo Điều 1353 Bộ
Dân luật Bắc kỳ định nghĩa, “Quyền để đương là quyền người mắc nợ giao cho
người chủ nợ, hễ nợ đã đến hạn thì được sai áp một BĐS nào đó, dẫu BĐS ấy vào tay
ai cũng mặc, để đem ra phát mại lấy tiền trừ nợ, trước các chủ nợ khác”. Sau thời kì
Pháp thuộc, BLDS 1995, BLDS 2005, BLDS 2015 đã đưa khái niệm thế chấp vào
quy định pháp luật và tạo ra cách hiểu thống nhất. Sự khác biệt cơ bản của BLDS
1995 so với BLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy định về khái niệm thế chấp nằm ở
tài sản bảo đảm. Theo BLDS 1995, tài sản thế chấp là BĐS, còn tài sản cầm cố là
động sản9. Đến BLDS 2005, quan niệm này đã được thay đổi. Tài sản thế chấp theo
quy định tại BLDS 2005 được mở rộng hơn, bao gồm động sản và bất động sản10.
Viện Ngôn ngữ (2000), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, Hà Nội, tr.934.
Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Quyển IV Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Bản dịch của Nhà pháp
luật Việt–Pháp, Nguồn: cacbien-phap-bao-dam-3.pdf, truy cập ngày 7/6/2020.
9
Điều 329, Điều 346 BLDS 1995
10
Điều 163, Điều 174 BLDS 2005
7
8


9
Bên cạnh đó, tiêu chí xác định biện pháp thế chấp lúc này dựa trên yếu tố mang tính
chất đặc trưng của biện pháp đó là khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận thế
chấp11. Cách hiểu này tiếp tục được các nhà lập pháp kế thừa trong BLDS 2015 khi
xây dựng khái niệm thế chấp tài sản. BLDS 2015 định nghĩa thế chấp tài sản tại
Điều 317 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Định nghĩa này thiên về

phương thức thực hiện biện pháp là “không giao tài sản” của bên bảo đảm cho bên
nhận bảo đảm và đây cũng là khác biệt cơ bản với biện pháp bảo đảm thường được
so sánh là cấm cố.
Cùng với lịch sử phát triển kinh tế và pháp luật dân sự, hoạt động vay vốn
trong ngành ngân hàng có nhiều thay đổi đặc biệt việc áp dụng các phương thức bảo
đảm thế chấp. Từ 1951 đến 1990, thời kì độc quyền của Ngân hàng Nhà nước và
các ngân hàng chuyên doanh thuộc sở hữu nhà nước, việc thế chấp để vay vốn ngân
hàng được điều chỉnh và thực hiện rõ nét nhất tại Quyết định số 156/NH-QĐ ngày
18 tháng 11 năm 1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, theo
đó: Bên vay khi vay vốn của ngân hàng phải có tài sản thế chấp cho mỗi lần vay và
mỗi tài sản chỉ thế chấp cho một món nợ; số tiền vay tối đa bằng 80% giá trị tài sản
thế chấp; tài sản dùng để thế chấp có thể là bất động sản hoặc các tài sản khác như
vàng lá hoặc đồ trang sức bằng vàng, bạc, đá quý, kim cương; Số dư của chứng chỉ
tiền gửi, các thẻ, phiếu tiết kiệm do Ngân hàng phát hành; Các vật dụng đắt tiền
trong sinh hoạt gia đình. Ngồi ra, Quyết định số 156/NH-QĐ cũng cho phép bên
thứ 3 bảo lãnh cho bên vay bằng tài sản của mình nếu ngân hàng chấp thuận.
Năm 1990, cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế
thị trường, hệ thống ngân hàng có nhiều thay đổi đáng kể, phát triển về cả loại hình
và nghiệp vụ. Tính đến đầu năm 1990, cả nước có tới 15 ngân hàng thương mại cổ
phần và các hợp tác xã tín dụng, 4 ngân hàng thương mại quốc doanh đã đóng góp
vai trị khơng nhỏ trong nền kinh tế đất nước. Pháp lệnh số 37-LCT/HĐNN8 ngày
23 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng nhà nước về Ngân hàng nhà nước Việt Nam và
Pháp lệnh số 38-LCT/HĐNN8 ngày 23 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng nhà nước
về Ngân hàng, Hợp tác xã tín dụng và cơng ty tài chính là khung pháp lý quan trọng
cho hoạt động Ngân hàng trong giai đoạn này. Tuy nhiên, sau gần 7 năm tồn tại, các
11

Điều 346 BLDS 2005

10
Pháp lệnh đã không đáp ứng được các yêu cầu về phát triển tài chính nước ta đặc
biệt trong giai đoạn sau thập kỉ 90, chính bởi lý do này, Luật các tổ chức tín dụng
1997 được xây dựng và ban hành. Việc thế chấp trong hoạt động cho vay của các
ngân hàng trong giai đoạn này được điều chỉnh và thực hiện thống nhất dưới sự
quản lý của Ngân hàng Nhà nước tại Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8
năm1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế
thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Nếu BLDS 1995 với tư
cách luật chung, điều chỉnh các giao dịch dân sự đã định nghĩa thế chấp tại Điều
341 mang tính khái quát: Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là
bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền. đồng thời mở rộng phạm vi bảo đảm qua việc quy định trường hợp khơng có
thảo thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác thi bất động sản có đăng ký quyền
sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá
trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm thì Quyết định số 217/QĐ-NH1
có phần quy định chi tiết, cụ thể hơn về khái niệm thế chấp nhằm phù hợp với hoạt
động của các ngân hàng, các hợp tác xã tín dụng và cơng ty tài chính. Theo đó,
Khoản 2.1 Điều 2 Quyết định số 217/QĐ-NH1 định nghĩa: Thế chấp tài sản vay vốn
Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi
và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thế chấp). So với
Quyết định số 156/NH-QĐ, đối tượng thế chấp theo quy định tại Quyết định số
217/QĐ-NH1 hẹp hơn chỉ còn là bất động sản và mục đích bảo đảm các nghĩa vụ
theo đó được chỉ ra cụ thể hơn bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, tiền phạt quá hạn
đối với bên cho vay. Ngoài ra, phạm vi bảo đảm tại Quyết định số 217/QĐ-NH1
được mở rộng hơn so với Quyết định số 156/NH-QĐ nhằm tuân thủ quy định của
BLDS 1995 cũng như phù hợp với tình hình phát triển của hoạt động cho vay. Tuy
nhiên, với sự ra đời của Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 04 tháng 4 năm
2000 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ

chức tín dụng có hiệu lực vào ngày 19/4/2000 đã chấm dứt hiệu lực của Quyết định
số 156/NH-QĐ, khái niệm và hoạt động thế chấp trong cho vay của ngân hàng được
sử dụng chung theo quy định pháp luật dân sự. Mặc dù vậy, khái niệm thế chấp tại
Quyết định số 156/NH-QĐ đã phần nào thể hiện được bản chất quan hệ thế chấp
trong hoạt động ngân hàng.


11
Các biện pháp bảo đảm được áp dụng nhiều trong hoạt động ngân hàng, đặc
biệt là thế chấp khi tài sản bảo đảm là bất động sản. Bởi lẽ, cho vay là một giao
dịch dân sự, hình thành dựa trên sự thống nhất về ý chí của các bên tham gia. Cho
vay là hoạt động hàm chứa nhiều rủi ro với bên cho vay trong quá trình thu hồi
vốn đặc biệt khi bên vay không đủ khả năng trả nợ, khơng có thiện chí trả nợ, bên
vay chết đối cá nhân hoặc giải thể, phá sản đối với tổ chức. Bên cạnh đó, việc cho
vay cịn phải đảm bảo về mục đích sử dụng vốn, khơng trái quy định pháp luật,
khơng trái thỏa thuận vay giữa hai bên. Do đó, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh liên
quan đến việc sử dụng vốn, hạn chế khả năng mất vốn, khó thu hồi nợ vay, đồng
thời xuất phát từ mong muốn có được nguồn trả nợ thứ hai khi nguồn thứ nhất là
thu nhập từ hoạt động không đảm bảo trả nợ, hiện nay pháp luật cho phép các
ngân hàng thương mại được quyền thỏa thuận với khách hàng và quyết định việc
áp dụng hoặc không áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho khoản
tiền vay của mình.
Về bản chất, đảm bảo tiền vay là việc ngân hàng thương mại áp dụng các
biện pháp phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý và kinh tế để thu hồi các khoản nợ
mà ngân hàng đã cho khách hàng của mình vay bao gồm cả vốn, lãi và các khoản
phí (nếu có). Các biện pháp bảo đảm được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 như:
cầm cố, thế chấp, đặt cọc, kí cược, kí quỹ,… Tuy nhiên, khác với việc cầm cố tài
sản, trong quan hệ thế chấp, tài sản không buộc người thế chấp phải giao tài sản cho
bên nhận thế chấp, nghĩa là người thế chấp vẫn được cầm giữ, sử dụng tài sản mà
mình đã thế chấp đồng thời vẫn được cấp tín dụng như bình thường. Quan hệ thế

chấp lúc này được thể hiện thông qua hợp đồng thế chấp, việc nắm giữ về tài sản
lúc này là nắm giữ về mặt giấy tờ pháp lý của tài sản mà bên thế chấp chuyển giao
cho bên nhận thế chấp trong suốt khoảng thời gian bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ
trả nợ. Do đó, đối với biện pháp bảo đảm bằng bất động sản, thế chấp là hình thức
bảo đảm hết sức có lợi cho người vay vốn, đơn cử các hình thức cho vay bảo đảm
bằng bất động sản hiện nay diễn ra rất phổ biến như: cho vay mua nhà/đất thế chấp
bằng chính đối tượng mua, cho vay thế chấp bằng chính bất động sản mình đang sử
dụng… Pháp luật Dân sự theo đó khơng u cầu chủ sở hữu tài sản thế chấp phải
đồng thời là người thực hiện khoản vay, do đó, quan hệ thế chấp có thể hình thành
giữa bên vay vốn đồng thời là chủ sở hữu tài sản thế chấp hoặc khi bên bảo đảm là
chủ sở hữu tài sản dùng tài sản của mình để thế chấp cho chủ thể khác – bên được
bảo đảm vay vốn.


12
Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên cơ sở
thỏa thuận mà khơng có sự chuyển giao vật (là bất động sản) cho bên nhận thế
chấp12, nghĩa là bằng việc xác lập quan hệ thế chấp, ngân hàng sẽ có quyền trực tiếp
trên bất động sản thế chấp (ví dụ quyền được ưu tiên lấy nợ trên tài sản thế chấp,
quyền truy đòi khi tài sản thế chấp bị chuyển nhượng…) mặc dù tài sản thế chấp
không chuyển giao trên thực tế cho ngân hàng nắm giữ .Việc áp dụng biện pháp thế
chấp trên thực tế hiện nay, bên thế chấp buộc phải chuyển giao các giấy tờ chứng
nhận sở hữu, sử dụng các tài sản bảo đảm cho ngân hàng nắm giữ do đó khi xem xét
về tài sản bảo đảm, ngân hàng quy định khá chặt chẽ về các giấy tờ pháp lý chứng
minh quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng hoặc bên thứ ba đối với tài sản bảo
đảm cũng như chú trọng việc xác thực tài sản trên thực tế. Đối với bất động sản,
hợp đồng thế chấp phải thực hiện các thủ tục về đăng kí biện pháp bảo đảm theo
quy định pháp luật về đất đai, nhà ở13.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại chủ yếu sử dụng biện pháp bảo đảm thế
chấp thay vì biện pháp bảo lãnh hay cầm cố. Bởi lẽ: Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm

mang tính đối nhân, nghĩa là một người khác cam kết thực hiện thay cho người thụ
trái nếu người thụ trái không thi hành đúng nghĩa vụ của mình14. Điều 335 BLDS
2015 quy định: bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết
với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.
Như vậy, với tính chất là phương tủa lần hạ giá
cuối cùng. Quy định này đặt ra về bản chất nhằm nhanh chóng kết thúc việc xử lý tài
sản, hỗ trợ các tổ chức tín dụng đẩy nhanh q trình thu hồi nợ tuy nhiên thời gian rao
bán tối thiểu là 30 ngày đối với mỗi lần hạ giá theo tác giả là quá ngắn khi đối tượng
xử lý là bất động sản. Thực tiễn cho thấy, bất động sản là thị trường có tính an tồn
và tương đối ổn định về giá cả, rất ít khi có biến động xấu theo chiều hướng đi xuống.
Điều 132 Luật Các Tổ chức tín dụng 2010 cho phép ngân hàng được quyền nắm giữ
Bất động sản trong vịng 3 năm nhưng Thơng tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN lại cho phép hạ giá bất động sản trong thời gian tối thiểu 30 ngày, theo tác giả
là không hợp lý về thời gian và giá trị tài sản đặc biệt khi giá trị định giá được quy
định phải phù hợp với giá trị thị trường. Thêm vào đó, trong thời gian tài sản chưa xử
lý được, ngân hàng vẫn tiếp tục tính lãi, phí, phạt (nếu có) đối với khoản cấp tín dụng,
do đó theo tác giả, quy định về định giá ở Thông tư Thông tư 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN chỉ nên dừng lại ở phương pháp và nguyên tắc xác định giá, quy
định thêm về việc hạ giá và thời gian rao bán tài sản sẽ khiến cho tài sản được bán với
giá khơng phù hợp, có khả năng gây thiệt hại cho bên thế chấp. Việc hạ giá có thể kéo
dài về mặt thời gian giữa các lần hạ giá hoặc theo thỏa thuận của các bên sau khi có
kết quả định giá đối với tài sản.
Hiện nay đối với hoạt động định giá, pháp luật về giá và định giá được thực
hiện theo quy định tại Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 và Nghị định
89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá
về thẩm định giá. Về cơ bản, quy định về thẩm định tài sản khá chặt chẽ bao gồm
các quy định về mối quan hệ giữa khách hàng và tổ chức thẩm định, trách nhiệm
của thẩm định viên, tổ chức định giá trong trường hợp việc định giá gây ra thiệt hại
cho các bên. Tuy nhiên thực tế tại các ngân hàng hiện nay, những vấn đề về xác
định sai lệch giá tài sản chủ yếu bắt nguồn từ ý thức của CBNV ngân hàng, Khách

hàng, tổ chức định giá trong việc cấu kết, tạo giá nhằm nâng hoặc hạ giá tài sản và


68
thậm chí khách hàng có chủ ý lừa đảo đối với cán bộ định giá ngay từ đầu khi ở
khâu xét duyệt cấp tín dụng dẫn đến rất khó khăn trong việc xử lý nợ. Điển hình
như vụ việc xảy ra tại Ngân hàng Hàng Hải, khi ngân hàng này cho Khách hàng
Nguyễn Thị H vay tiền. Khoản vay được giải ngân thì Khách hàng bỏ trốn. Khoản
vay chuyển nợ xấu và bộ phận kiểm soát nội bộ của ngân hàng lúc này thực hiện
các thủ tục để kiểm tra lại giá trị tài sản nhằm xác định trách nhiệm khi xử lý khoản
vay. Quá trình xác minh cho thấy, về giấy tờ pháp lý của tài sản đầy đủ, tài sản là
1000m2 đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) tại Đăk Lăk tuy nhiên khi thực địa
tại địa phương, tài sản ở vị trí hồn tồn khác với vị trí ban đầu mà khách hàng dẫn
cán bộ thẩm định đi thẩm định dẫn đến cán bộ thẩm định ban đầu đã thực hiện đánh
giá sai về tiềm năng tài sản và đồng thời đánh giá sai về giá trị tài sản. Sau khi ngân
hàng làm việc với cơ quan địa chính địa phương và định giá tài sản thực tế thì giá trị
tài sản bảo đảm giảm xuống cịn ¼ so với định giá ban đầu nên dù ngân hàng xử lý
tài sản để thu hồi khoản nợ thì vẫn khơng thể thu hồi đủ. Vấn đề đặt ra ở đây mặc
dù quy trình cấp tín dụng, hợp đồng thế chấp tuân thủ đầy đủ theo quy định pháp
luật (có việc thẩm định thực tế tài sản của cán bộ thẩm định ngân hàng, hợp đồng
thế chấp được công chứng theo quy định pháp luật…) nhưng vẫn không tránh khỏi
việc ngân hàng vướng vào việc cấp tín dụng nhầm đối tượng và trong trường hợp
này Ngân hàng Hàng Hải buộc phải thực hiện thủ tục khởi kiện đối với khách hàng
để thu hồi hết được khoản nợ. Bên cạnh đó cũng khơng hiếm trường hợp khách
hàng cấu kết với CBNV định giá của Ngân hàng hoặc CBNV ngân hàng cấu kết với
Tổ chức định giá nhằm nâng giá trị tài sản cao hơn giá trị thị trường nhằm hưởng
“hoa hồng”. Do đó, khi xét về việc định giá đối với tài sản để giá trị tài sản được
định giá chính xác và phù hợp phụ thuộc rất lớn vào ý thức của CBNV và Khách
hàng cũng như thẩm định viên tại các tổ chức định giá. Nhằm quản lý hiệu quả và
ngăn chặn được các hành vi giả tạo về giấy tờ pháp lý đối với tài sản, nâng giá tài

sản tác giả cho rằng, cần xây dựng những quy định pháp luật về cơ cấu tổ chức ngân
hàng trong đó (i) Ngày càng tách bạch bộ phận thẩm định tài sản, bộ phận xét duyệt
cấp tín dụng với những bộ phận chịu trách nhiệm tiếp xúc với khách hàng và lập
báo cáo đề xuất tín dụng. (ii) Bổ sung việc tái định giá tài sản bảo đảm định kì,
mang tính bắt buộc trong quy trình cấp tín dụng tại ngân hàng điều mà hiện nay
pháp luật chưa quy định. (iii) Đẩy mạnh xây dựng bộ phận về phịng chống gian lận
(thực tế nhiều ngân hàng, cơng ty tài chính đã triển khai xây dựng như SCB, Ngân
hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần


69
An Bình…) - bộ phận kiểm sốt sau hồ sơ tín dụng (Ngân hàng TMCP Sài Gịn…),
giải quyết sự vụ phát sinh khi có dấu hiệu giả tạo về hồ sơ, có dấu hiệu cấu kết với
khách hàng hoặc các tổ chức khác liên quan nhằm mục đích tư lợi. (iv) Khơng
ngừng đào tạo về nghiệp vụ định giá, phịng chống gian lận cũng như đạo đức cho
CBNV tại bộ phận thẩm định, xét duyệt và thu thập, trình hồ sơ cấp tín dụng.
2.2.2.2. Những chi phí xử lý được tính khi xử lý tài sản
Theo Điều 307 Bộ Luật Dân sự 2015 những chi phí được trừ vào giá trị tài
sản bảo đảm khi xử lý gồm chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản tuy
nhiên chi phí xử lý tài sản là những loại chi phí nào Bộ luật Dân sự 2015 khơng liệt
kê cụ thể. Tại Điều 10 Thông tư Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNNghi
nhận chi phí th cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá là một trong những
chi phí xử lý tài sản và là chi phí được ưu tiên thanh toán khi xử lý xong tài sản bảo
đảm theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết 42/2017/QH14. Như vậy, số tiền cuối
cùng nhằm cấn trừ nghĩa vụ trả nợ là số tiền còn lại sau khi trừ đi tất cả các chi phí
liên quan, hợp lý theo quy định pháp luật gồm chi phí về bảo quản, thu giữ, thuê tổ
chức định giá… không bao gồm nghĩa vụ về thuế. Mặc dù Điều 12 Nghị quyết Nghị
quyết 42/2017/QH14 quy định rất rõ rằng số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm
của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo
đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng,

… trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác khơng có bảo đảm của bên thế
chấp tuy nhiên khi thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, nhiều cơ quan đăng kí đất
đai tại nhiều tỉnh thành chỉ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà khi các bên đã đóng đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí. Bất cập này được ghi
nhận tại mục 1.2.6 Dự thảo Tờ trình Đề nghị xây dựng Luật xử lý nợ xấu của các
Tổ chức tín dụng đính kèm theo Cơng văn số 257/HHNH-PLVN ngày 21/7/2021 về
việc góp ý dự thảo Đề nghị xây dựng Luật xử lý nợ xấu của các Tổ chức tín dụng
gửi các Ngân hàng tham gia lấy ý kiến. Trong trường hợp này, như đã phân tích tại
mục 1.2.3.1, bên thế chấp là bên phát sinh khoản chi phí chịu thuế, tuy nhiên trong
trường hợp bên thế chấp không chịu hợp tác thì thơng thường để nhanh chóng giải
quyết khoản vay, NHTM sẽ nộp giùm trong trường hợp này và thường đây là khoản
chi gần như khơng thể địi lại được. Nghĩa vụ thuế phải đóng trong trường hợp này
khơng thuộc trường hợp được ưu tiên thanh toán theo Điều 12 Nghị quyết
42/2017/QH14 và Điều 307 Bộ luật Dân sự vậy và cũng khơng thể tính là chi phí


70
hợp lý khác theo quy định pháp luật để bù trừ như tại khoản 4 Điều 11 Thông tư
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN đề cập. Do đó, tác giả cho rằng:
(i) Cần quy định rõ những chi phí nào xem là “chi phí xử lý” theo quy định
tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, chi phí nào được xem là “Chi phí hợp lý theo quy
định pháp luật” tại Điều 11 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN nhằm
đảm bảo việc thực thi pháp luật được thống nhất tránh những trường hợp các bên
trừ quá nhiều khoản chi vào giá trị tài sản bảo đảm khi xử lý, bù trừ.
(ii) Đối với việc đóng thuế tác giả ủng hộ việc đưa nghĩa vụ thuế vào nghĩa
vụ được bù trừ tại Điều 11 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN và việc
nộp thuế thuộc về NHTM – Bên nhận bảo đảm tuy nhiên sau đó sẽ được bù trừ vào
giá trị tài sản khi thực hiện tính tốn nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ bởi lẽ:
Thứ nhất, quy định này sẽ tránh rủi ro về việc thất thu thuế nhà nước do việc
xử lý tài sản bảo đảm nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ về bản chất các bên đang thực

hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản, có phát sinh thu nhập chịu thuế thì có nghĩa
vụ đóng thuế. Thực tế hiện nay, nhằm nhanh chóng giải quyết khoản vay, NHTM
thường nộp luôn khoản thuế này cho bên nhận bảo đảm khi Văn phịng đăn kí đất
đai có u cầu. Bên cạnh đó, bất động sản thường là tài sản có giá trị lớn, mang lại
nguồn thu khơng nhỏ cho Ngân sách nhà nước nên cần xem xét thu thuế trong
trường hợp này đồng thời việc nộp thuế do NHTM thực hiện và được đặt ngang
hàng với việc bù trừ nợ gốc và lãi phát sinh tại NHTM khi xử lý tài sản.
Thứ hai: Với quan điểm của tác giả, việc yêu cầu phải nộp thuế khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong trường hợp này sẽ không tạo ra
các ngoại lệ về việc nộp thuế, không cần phải công khai quá nhiều thông tin, giấy tờ
tại các Văn phịng đăng kí đất đai khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà,
quyền sử dụng đất đồng thời làm giảm nhẹ khối lượng công việc tại cơ quan này cũng
như tạo tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật về đất đai và pháp luật thuế.
2.2.3. Quy định về Quản lý và khai thác tài sản
Việc nhận tài sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ đồng nghĩa với việc
tài sản lúc này thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp. Đối với tài sản thế chấp
là bất động sản, Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ


71
sở hữu. Theo Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Việc đăng kí biến
động về đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo các quy định tại Thông
tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN đối với tài sản từ đến việc xử lý tài sản bảo
đảm, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Đăng kí đất
đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm

chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là một trong những thủ tục hành chính nhà nước, theo đó, việc ghi vào hồ sơ
địa chính của cơ quan nhà nước về bản chất nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà
nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật và việc cấp giấy chứng nhận
cho người sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất giúp chủ thể sử dụng, sở hữu yên
tâm đầu tư vào việc sử dụng và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, người sở hữu tài sản theo quy định pháp luật pháp luật như chuyển nhượng,
bán, thế chấp…tài sản.
Khoản 2 Điều 11 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định
đối với những tài sản bảo đảm khi nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ trả nợ thuộc trường hợp pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu,
quyền sử dụng thì sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm
nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng. Tuy nhiên thực tế hiện nay các
NHTM gặp khơng ít khó khăn khi thực hiện điều này.
Hiện nay, cơ quan đăng kí đất đai nhiều địa phương cho rằng việc chuyển
quyền sở hữu của NHTM trong việc nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ là một hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 132 Luật
Các tổ chức tín dụng năm 2010. Theo đó một số cơ quan nhà nước này cho rằng
NHTM khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán,
chuyển nhượng là thực hiện hoạt kinh doanh bất động sản, nên chỉ chấp nhận thực
hiện sang tên cho NHTM khi NHTM thực hiện phương án sử dụng bất động phù hợp
với chức năng kinh doanh của mình, thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng
đất từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, sau khi thực hiện thủ


72
tục chuyển quyền sở hữu cho Tổ chức tín dụng, tài sản là đất đai lại bị hạn chế về
mục đích, và thời gian sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, giá đất sau khi chuyển

đổi mục đích sử dụng đất và rút ngắn thời hạn sử dụng đã bị giảm xuống rất nhiều.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hải – ngun Trưởng Phịng Pháp chế Tn thủ Ngân
hàng Phương Đơng (ngân hàng OCB), OCB cịn gặp khó khăn trong việc sang tên đối
với đất nông nghiệp khi nhận gán nợ quyền sử dụng đất nông nghiệp do nhiều cơ
quan đăng kí đất đai từ chối việc sang tên với lý do TCTD khơng có chức năng sản
xuất nơng nghiệp. Tính đến năm 2016, thực tế tại Ngân hàng Phương Đông có rất
nhiều trường hợp nhận gán nợ QSDĐ nơng nghiệp kéo dài 5, 6 năm vẫn chưa hoàn
tất việc sang tên cho ngân hàng42. Như đã phân tích tại mục 1.1.3 của Luận văn này,
tác giả cho rằng, việc chuyển quyền sử dụng đất trong việc nhận chính tài sản là bất
động sản nhằm thay thế nghĩa vụ bảo đảm về bản chất nhằm giúp ngân hàng chủ
động thực hiện việc bán, chuyển nhượng tài sản sau này và chính là tiền đề để thực
hiện quyền năng được quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Các TCTD 2010: Trong
thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức
tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này… Đồng thời giúp
ngân hàng giải quyết dứt điểm khoản vay tại hệ thống kế toán và giúp cho quá trình
quản lý của cơ quan nhà nước về đất đai được tốt hơn.
Việc đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản là thủ tục mang tính
chất hành chính, thực tế khi thực hiện các quyền đối với tài sản như chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê … chủ thể thực hiện quyền có thể khơng nhất thiết phải là chủ thể
tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất mà có thể thơng qua cơ chế ủy quyền cho chủ thể khác thực hiện.
Chủ sở hữu tài sản có quyền ủy quyền tồn bộ quyền năng của mình cho chủ thể khác
thực hiện đối với tài sản của mình bao gồm nhưng khơng giới hạn các quyền như
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, đại diện khi xảy ra trang chấp…theo quy định tại
BLDS 2015 từ Điều 562 đến Điều 569. Thực tế phổ biến hiện nay, các ngân hàng với
mong muốn nhanh chóng giải quyết khoản nợ, hạn chế rủi ro có thể xảy ra đối với
TSBĐ và đặc biệt tránh trường hợp tài sản thuộc trường hợp ngân hàng không được
nhận quyền sở hữu (Ví dụ như đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 2 Điều 191 Luật
Đất đai 2013), cơ chế về ủy quyền được vận dụng rất linh hoạt trong việc xử lý nợ
bằng phương thức nhận chính tài sản là bất động sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ.

42

/>

73
Sau khi thỏa thuận với khách hàng về việc áp dụng phương thức nhận chính tài sản
nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện ký kết với khách hàng thỏa
thuận đồng ý xử lý bằng phương thức gán nợ, biên bản bàn giao tài sản trên thực tế và
ủy quyền của khách hàng cho ngân hàng bao gồm nội dung ngân hàng được toàn
quyền đối với tài sản đặc biệt là quyền định đoạt đối với tài sản. Với các văn bản này,
trong trường hợp tài sản “ngang giá” với nghĩa vụ phải thực hiện, phần nghĩa vụ của
khách hàng với ngân hàng được xem như đã hồn thành và ngân hàng vẫn có thể thực
hiện quyền sử dụng, định đoạt (bán, chuyển nhượng…) đối với tài sản mặc dù không
đứng tên trên giấy tờ đăng kí quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà. Có thể hiểu đây
là việc vận dụng linh hoạt quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010 về
việc ngân hàng được quyền “nắm giữ” bất động sản hình thành từ xử lý nợ. Tuy
nhiên “nắm giữ” theo định nghĩa tại Khoản 3 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP áp
dụng đối với các biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược là: việc bên nhận bảo
đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác
quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên
nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này. Nắm giữ bao gồm các quyền
năng như quyền trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản tuy nhiên đối với những
tài sản được xử lý bằng phương thức nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ
dù chuyển quyền sở hữu hay không chuyển quyền sở hữu thì về bản chất đều khơng
thể hiện hết được quyền năng của chủ thể nhận gán nợ. Ngoài ra, trong thời gian nắm
giữ tài sản là 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, ngân
hàng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại làm tài sản cố định. Đối với tài sản hình
thành từ việc gán nợ, bản chất ngân hàng đã mua tài sản đó nên nếu thực hiện “mua
lại” theo Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010 thì có phần khơng hợp lý. Tác giả
ủng hộ quan điểm của Tiến sĩ Bùi Đức Giang khi cho rằng, ở đây cần được hiểu là

“chuyển thành tài sản cố định”, ngân hàng chỉ cần thực hiện đăng ký biến động nếu
có sự thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu của bên thế
chấp và hạch toán kế toán phù hợp43.
Có thể thấy, đối với việc nhận chính tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm
thay thế nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp ngân hàng thực hiện chuyển quyền sở
hữu, cơ quan nhà nước có thẩm quyền hồn tồn có thể kiểm sốt được. Tuy nhiên
đối với trường hợp vận dụng linh hoạt trên cơ chế ủy quyền và không thực hiện
43

/>

74
chuyển quyền sở hữu thì tác giả cho rằng hiện nay cơ chế quản lý hữu hiệu là cần
tăng cường các quy định trong công tác giám sát thông qua hệ thống báo cáo định kì
và các quy định về hạch toán kế toán ngân hàng. Điều này sẽ được phân tích tại
mục 2.2.4 của Luận văn này.
Xét trong trường hợp Bất động sản hình thành từ việc nhận chính tài sản
nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ, BĐS lúc này thuộc quyền sở hữu của Ngân hàng.
Mặc dù là chủ sở hữu song ngân hàng không được thực hiện kinh doanh bất động
sản trừ các các hoạt động quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010. Đối
với tài sản là bất động sản hình thành từ xử lý nợ, theo Khoản 3 Điều 132 Luật các
TCTD 2010 quy định cho phép ngân hàng được quyền nắm giữ trong thời gian 3
năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản và phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại
bất động sản này nhằm bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử
dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 Luật các TCTD 2010. Khó khăn lớn nhất
của các ngân hàng ở đây là việc thời gian nắm giữ theo quy định là 3 năm sẽ tương
đối ngắn do có những trường hợp việc chuyển quyền sở hữu cũng mất rất nhiều thời
gian. Một ví dụ mang tính điển hình như việc chuyển quyền sở hữu tòa nhà và tài
sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 46/1 Phạm Hồng Thái, Phường Bến Thành, Quận
1, Thành phố Hồ Chí Minh của Ngân hàng TMCP Sài Gịn. Theo đó, u cầu

chuyển quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Ngân hàng TMCP Sài
Gòn (SCB) gửi đến Chi nhánh Văn phịng Đăng kí đất đai Quận 1, Phịng Tài
ngun và Mơi trường Quận 1 vào tháng 10/2016. Tuy nhiên do sự khác biệt trong
việc xác định vị trí khu đất nên sau nhiều lần trao đổi làm việc giữa SCB với Phịng
Tài ngun và Mơi trường Quận 1, Chi nhánh Văn phịng Đăng kí đất đai Quận 1,
đại diện Phòng Quản lý đầu tư Quận 1, UBND Phường Bến Thành, tổ trưởng tổ dân
phố nơi có khu đất tọa lạc thì đến tháng 10/2019, SCB mới nhận được văn bản từ
Phòng Quản lý đầu tư Quận 1 phản hồi về việc thống nhất cách xác định và vị trí
thửa đất giữa các bên. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong ví dụ này bắt đầu từ
tháng 10/2016 và phải đến tháng 4/2020 mới hoàn thành thủ tục, Ngân hàng mới
được đứng tên đối với tài sản mà mình u cầu chuyển sở hữu. Ví dụ này cho thấy,
việc chuyển quyền sở hữu đối với Bất động sản trong thực tiễn cũng không phải dễ
dàng đặc biệt khi vướng về xác định diện tích, định vị vị trí và các vấn đề pháp lý
khác. Khơng chỉ SCB, như đã đề cập ở trên, tính đến năm 2016, thực tế tại ngân
hàng Phương Đơng cũng có rất nhiều trường hợp nhận gán nợ QSDĐ nông nghiệp