Tiểu luận chế độ pháp lý của đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT,
CỤM CƠNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ
Bộ mơn: Pháp luật đất đai và mơi trường
Giảng viên hướng dẫn: TS Lê Kim Nguyệt
Nhóm

Hà Nội, 2022
KHÁI NIỆM


2
 Khu cơng nghiệp: Là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất
hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.
 Khu chế xuất: là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện
dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu
 Cụm công nghiệp: là một dạng của khu cơng nghiệp nhưng có quy mơ nhỏ
do chính quyền địa phương phê duyệt, cấp phép và quản lý
 Làng nghề truyền thống: Làng là nơi đồng q, nhiều gia đình quy tụ lại gọi
là xóm. Các xóm được phân biệt với nhau bằng các lũy tre. Trên đường đi
thường có cổng xây bằng tre, hoặc đến đêm tối có thể đóng lại để phịng
ngừa trộm cướp. Hai ba, bốn hoặc có khi là năm, sáu xóm họp thành một
thôn gọi là làng. Làng nghề làm thủ cơng truyền thống, làng nghề, nơi có các
nghệ nhân có “bàn tay vàng”, những người thợ giàu kinh nghiệm trong làng
nghề, phường nghề, tộc nghề, hộ nghề không ngừng sáng tạo, chế tác các
sản phẩm tinh xảo. Chính vì vậy, quy hoạch đất đai cho làng nghề, bảo vệ
môi trường cho làng nghề, phát huy văn hóa làng nghề càng trở nên quan
trọng, cấp bách hơn bao giờ hết.

ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ

1. Khu công nghiệp:
Định nghĩa: Theo Điều 2 Nghị định của Chính Phủ số 29/2008/NĐ-CP thì khu
cơng nghiệp được hiểu là “ khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo
điều kiện, trình tự và thủ tục quy định của Nghị định này”.

Theo đó, khu cơng nghiệp theo quy định của pháp luật VN có những đặc điểm
pháp lý sau:


3
 Đặc điểm pháp lí:
a. Về chức năng hoạt động: Khu công nghiệp là khu vực chuyên sản xuất hàng
công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.
b. Về không gian: Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lí xác định, phân
biệt với các vùng lãnh thổ khác và thường khơng có dân cư sinh sống.
c. Về thủ tục thành lập: Khu công nghiệp không phải là khu vực được thành lập tự
phát mà được thành lập theo quy định của Chính phủ, trên cơ sở quy hoạch đã
được phê duyệt.Theo đó, Nhà nước phải xây dựng quy hoạch phát triển các khu
công nghiệp, thẩm định kĩ trước khi thành lập và triển khai xây dựng. Trên cơ sở
quy hoạch đã phê duyệt, dự án đầu tư đã thẩm định, Thủ tướng Chính phủ sẽ quyết
định thành lập khu công nghiệp tại những địa bàn cụ thể.
d. Về đầu tư cho xuất khẩu: Trong khu cơng nghiệp có thể có khu vực hoặc doanh
nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu ( khu chế xuất); doanh nghiệp chế xuất và
khu chế xuất có ranh giới địa lí phân biệt với các khu vực cịn lại của khu công
nghiệp và áp dụng quy chế pháp lý riêng.

2. Khu chế xuất:
Định nghĩa: Khu chế xuất là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu,
thực hiện dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh
giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục áp dụng đối
với khu cơng nghiệp quy định của Chính phủ (Khoản 2 Điều 2 Nghị định số
29/2008/NĐ-CP)

 Đặc điểm pháp lý:
Từ định nghĩa trên, có thể thấy khu chế xuất trước hết là khu cơng nghiệp, do vậy
mà nó cũng có những đặc điểm của một khu cơng nghiệp như bên trên đã phân
tích. Tuy nhiên, khu chế xuất có đặc tính chun mơn hố trong việc chế tạo hàng
hoá để xuất khẩu, kinh doanh dịch vụ xuất khẩu và cung cấp cho các tổ chức kinh
tế cư trú trong đó các điều kiện tự do thương mại và môi trường pháp lý tự do. Do


4
đó, ngồi đặc điểm chung với khu cơng nghiệp thì khu chế xuất còn mang thêm 2
đặc điểm nữa, sẽ được làm rõ hơn ở phần phân biệt với khu công nghiệp.

3. Khu công nghệ cao:
Định nghĩa: Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 99/2003/NĐ-CP thì: “Khu cơng nghệ
cao là khu kinh tế - kỹ thuật đa chức năng, có ranh giới xác định, do Thủ tướng
chính phủ quyết định thành lập, nhằm nghiên cứu - phát triển và ứng dụng công
nghệ cao, đào tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao và
sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao. Trong khu công nghệ cao có thể có
khu chế xuất, kho ngoại quan, khu bảo thuế và khu nhà ở.” Trong đó “ ươm tạo
doanh nghiệp công nghệ cao là hoạt động hỗ trợ các tổ chức, cá nhân có ý tưởng
khoa học cơng nghệ, kết quả nghiên cứu khoa học công nghệ thực hiện việc hồn
thiện cơng nghệ, chế thử sản phẩm và thành lập doanh nghiệp sản xuất sản phẩm
công nghệ cao”.

 Đặc điểm pháp lý:
a. Về chức năng hoạt động: Khu công nghệ cao là khu kinh tế - kỹ thuật đa chức
năng. Các doanh nghiệp khu cơng nghệ cao có thể hoạt động trong nhiều lĩnh vực
kiện tự nhiên và vị trí địa lí kinh tế.
b. Về lĩnh vực đầu tư: Khu kinh tế cho phép đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực nhưng có
mục tiêu trọng tâm, phù hợp với từng khu kinh tế; được thành lập ở mỗi địa bàn
khác nhau.
c. Về quy hoạch tổng thể: Khu kinh tế được chia làm 2 khu vực là khu thuế quan
và phi thuế quan - Khu phi thuế quan : có ranh giới địa lý xác định, được ngăn cách
bằng hàng rào cứng với khu vực xung quanh; khơng có dân cư sinh sống. Các hoạt
động trong khu phi thuế quan bao gồm: sản xuất hàng xuất khẩu và hàng phục vụ
tại chỗ, thương mại hàng hoá, thương mại dịch vụ, xúc tiến thương mại và các hoạt
động thương mại khác. Nó có đặc điểm giống như khu chế xuất nhưng phạm vi
hoạt động lớn hơn


5
4. Khu kinh tế
Định nghĩa: Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định của Chính phủ số 29/2008/NĐ-CP thì
khu kinh tế là khu vực có khơng gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và
kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định, được
thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định của Nghị định này.

 Đặc điểm pháp lí:
a. Về khơng gian thành lập: Khu kinh tế được thành lập trên cơ sở diện tích đất tự
nhiên rộng lớn, có tính đặc thù về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lí kinh tế.
b. Về lĩnh vực đầu tư: Khu kinh tế cho phép đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực nhưng có
mục tiêu trọng tâm, phù hợp với từng khu kinh tế; được thành lập ở mỗi địa bàn
khác nhau.

c. Về quy hoạch tổng thể: Khu kinh tế được chia làm 2 khu vực là khu thuế quan
và phi thuế quan
 Khu phi thuế quan : có ranh giới địa lí xác định, được ngăn cách bằng hàng
rào cứng với khu vực xung quanh; khơng có dân cư sinh sống. Các hoạt
động tong khu phi thuế quan bao gồm: sản xuất hàng xuất khẩu và hàng
phục vụ tại chỗ, thương mại hàng hoá, thương mại dịch vụ, xúc tiến thương
mại và các hoạt động thương mại khác. Nó có đặc điểm giống như khu chế
xuất nhưng phạm vi hoạt động lớn hơn.
 Khu thuế quan: là khu vực còn lại của khu kinh tế, nó bao gồm các khu cơng
nghiệp, khu chế xuất, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch, khu dân cư và hành
chính. Hàng hố ra vào khu thuế quan thuộc khu kinh tế phải tuân theo pháp
luật về mặt hàng, thuế xuất nhập khẩu nhưng được áp dụng thủ tục hải quan
thuận lợi. Hàng hố được tự do lưu thơng giữa khu thuế quan và nội địa.
Khu kinh tế có tính “mở” về khơng gian và tính “tổng hợp” về ngành nghề,
lĩnh vực đầu tư


6
NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT,
CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ

Căn cứ theo điều 6 luật đất đai 2013 quy định:

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử
dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên
quan.

=> Tóm lại việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy
hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp. khu
chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế
xuất.

-------------------------------------Ghi chú điều khoản sử dụng:
- Điểm đ Khoản 2 Điều 10. Phân loại đất, Luật đất đai 2013
- Điều 56. Cho thuê đất, Luật đất đai 2013


7
- Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề, Luật
đất đai 2013
- Điều 51. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Nghị định
43/2014/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai
số 45/2013/QH13
- Khoản 36 Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai,
Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật đất đai
-------------------------------------Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh;


8
2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp;
đất sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng
cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thơng; đất chợ; đất
bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;

g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực
vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà
cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:


9
Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất
phi nơng nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích
kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp;
đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án

đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây
dựng cơng trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết
hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Luật 45/2013/QH13 - Đất đai: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:


10
Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
1. Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,
làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy
hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp, khu
chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế
xuất.
2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện
tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho th đất có
quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện
tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà
nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng
sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ
tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ
quy định tại Điều 175 của Luật này.
4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải
sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử


11
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền,
nghĩa vụ theo quy định của Luật này.
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu
tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã
được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu
hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời
hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực
hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của
Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của
Luật Đất đai số 45/2013/QH13: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:
Điều 51. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp
1. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp
theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất cịn lại của khu
cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp phải
xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng
đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng.
2. Đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được cơ quan có thẩm quyền giao
nhiệm vụ xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp nếu
được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp thì được cho thuê lại đất sau khi đã đầu tư kết cấu
hạ tầng.


12
3. Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh và cơng bố cơng khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu
công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh
nghiệp và của địa phương.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật đất đai: Trạng thái: Còn hiệu lực:
Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

...
36. Sửa đổi, bổ sung Điều 51 như sau:

“Điều 51. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề

1. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,
làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất cịn lại của khu
cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều
chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không
quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất
được gia hạn sử dụng.

2. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa


13
phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu
chế xuất, cụm công nghiệp, bố trí quỹ đất ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất,
cụm công nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu
chung cư, các công trình văn hóa, xã hội, dịch vụ phục vụ đời sống của người lao
động.

3. Chế độ sử dụng đất làng nghề được áp dụng như chế độ sử dụng đất tại khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều
149 của Luật đất đai.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra thanh
tra và xử lý đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu
chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc
chậm tiến độ sử dụng so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê
đất, thuê lại đất với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng.

5. Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề:

a) Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử
dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên
thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất
so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;

b) Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm
tra, theo dõi, đơn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến
độ đã giao kết trong hợp đồng;


14
c) Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và cơng bố cơng khai diện tích đất
chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,
làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.

6. Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất

vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất, trừ
trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này thì
doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất,
cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm thực hiện như sau:

a) Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử
dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất;

b) Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử
dụng đất báo cáo Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở
Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan nhận được báo cáo và doanh nghiệp
đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng
nghiệp, làng nghề có trách nhiệm cơng bố cơng khai danh sách các trường hợp
không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trên trang thông tin điện
tử của cơ quan, đơn vị.

7. Trường hợp doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp,
khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề đã thực hiện các quy định tại khoản 6
Điều này mà bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến
độ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết luận
thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên thuê đất, thuê


15
lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng
đất thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp, làng nghề cho nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất
mà Nhà nước đã thu hồi.

Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề và bên thuê đất,
thuê lại đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

8. Đối với trường hợp thuê đất, thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trước ngày Nghị
định này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1
Điều 15 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất đối với các
trường hợp sau:

a) Không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng 36 tháng so với tiến độ
sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất;

b) Quá thời hạn 36 tháng kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các
bên khơng có giao kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng trong hợp đồng mà không
đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng.

9. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc thu hồi đất đối với trường hợp
không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định tại khoản 7
và khoản 8 Điều này,”


16
HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT KHU CƠNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT,
CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ

Theo khoản 2 Điều 149 LĐĐ 2013 quy định: Đất khu công nghiệp, khu chế xuất,
cụm công nghiệp, làng nghề được người sử dụng đất sử dụng theo hình thức thuê
đất.

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện
tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho th đất có
quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện
tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà
nước cho th đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng
sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ
XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ

Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định
về thời hạn sử dụng Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp như sau:
– Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp
theo thời hạn của dự án đầu tư.
– Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất cịn lại của
khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải
xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng


17
đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng.

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT,

CỤM CÔNG NGHIỆP, LÀNG NGHỀ
1. Trách nhiệm của chủ thể có quyền quản lý:
Khoản 3 và 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định:
 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn
với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
 Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai;
 Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa
vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai.
 Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.

2. Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề:
a) Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử
dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên
thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất
so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng;


18
b) Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm
tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến

độ đã giao kết trong hợp đồng;
c) Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất
chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp,
làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.
HẠN CHẾ CỦA HÀNH LANG PHÁP LÝ VỀ QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA
ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP,
LÀNG NGHỀ
Tồn tại khoảng trống pháp lý khi cho thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp làng nghề, phần nhiều là đối với đất khu cơng nghiệp.
1. Về hình thức th đất:
Theo điều 149 Luật Đất đai 2013, nếu doanh nghiệp đầu tư xây kết cấu hạ tầng
KCN (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền hàng năm, đối với phần diện tích
th từ Nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất cho một lần cả thời gian thuê thì
được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm. Tuy vậy nếu chủ đầu tư được nhà nước cho thuê
đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất thì có
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật (điểm c, khoản 4, điều 174, Luật
Đất đai 2013).
c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì
mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà
được miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.


19

Điều đáng nói ở đây là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả
tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong KCN bị hạn chế rất
nhiều về mặt quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê. Hơn thế, theo khoản 3 điều 149 (2013), trong trường hợp
này doanh nghiệp th lại đất khơng được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp
quyền sử dụng đất thuê lại. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các quyền đó đối với
tài sản mà mình đầu tư xây dựng trên đất mà thơi. Đây là một cản trở không nhỏ
đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Doanh
nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử
dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả một lần.
Trên thực tế, do nhiều lý do về mặt thương mại, rất nhiều chủ đầu tư không thực
hiện phương án này và đẩy doanh nghiệp vào thế khó.
Luật đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn khác cũng khơng chỉ rõ việc chuyển
hình thức th đất là đối với tồn bộ diện tích đất th hay là áp dụng với từng thửa
riêng lẻ trong khu công nghiệp. Điều này dẫn đến việc áp dụng không thống nhất
giữa các địa phương, gây khó khăn cho cả đôi bên chủ đầu tư và bên thuê lại đất.
2. Về xử lý thế chấp tài sản gắn liền với đất:
Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công
nghiệp và nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng cũng chưa hẳn là
hoàn toàn yên tâm bởi pháp luật đất đai hiện hành còn thiếu vắng quy định về việc
xử lý tài sản gắn liền với đất trong khu công nghiệp.
Luật đất đai chỉ nêu một nguyên tắc chung tại điểm c khoản 1 điều 175 LDD 2013
trong đó trường hợp nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất hàng năm khi bán tài sản
gắn liền với đất của mình thì “người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho th
đất vì mục đích đã được xác định”.
Ở đây, doanh nghiệp là chủ thể thuê đất từ chủ đầu tư chứ không phải là trực tiếp
được nhà nước cho thuê đất. Đặt ra vấn đề, phải chăng nguyên tắc chung theo điều
175 là không hợp lý? Quan hệ pháp luật dân sự này khơng có quy phạm điều chỉnh
nên áp dụng pháp luật tương tự là luật đất đai, theo đó chủ thể nhận thế chấp là một
chủ thể mới (bên thuê) trong hợp đồng thuê với chủ đầu tư. Dẫu vậy cũng không

thể phủ nhận đây là một vấn đề quan trọng của luật đất đai, không thể áp dụng
pháp luật tương tự để giải quyết được để hạn chế các tranh chấp phát sinh.


20
THỰC TRẠNG
Một số thành công

Trong thời gian qua, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành được tương đối đầy
đủ văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, nhờ đó cơng tác quản
lý, sử dụng tài sản nhà nước đã từng bước đi vào nề nếp. Nhà nước đã thực hiện
kiểm kê nắm được tổng quan về số lượng, giá trị và cơ cấu phân bố sử dụng tài sản
nhà nước trong khu vực hành chính sự nghiệp và tài sản nhà nước trong các doanh
nghiệp. Đã phân cấp rõ hơn nhiệm vụ quản lý giữa Chính phủ và chính quyền địa
phương các cấp, giữa các cơ quan có chức năng quản lý chuyên ngành với các cơ
quan, đơn vị được giao quản lý gắn với sử dụng tài sản nhà nước; đồng thời xác
định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cấp trong quản lý, trách nhiệm của từng
đơn vị trong sử dụng tài sản. Cụ thể:
Một là, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền th đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan:
Về cơ bản đã phù hợp với cơ chế thị trường; huy động được nguồn thu tài chính
hiệu quả, phù hợp từ đất đai cho NSNN; góp phần hồn thiện hệ thống pháp lý về
quản lý tài chính đất đai. Trong đó, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với
chính sách đầu tư trong nước và đầu tư nước ngồi; giải quyết hài hồ về lợi ích
giữa Nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí về đất đối với doanh nghiệp (DN).
Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đã từng bước hạn chế được tình trạng
tiêu cực trong việc giao đất; bảo đảm cơng khai và minh bạch. Chính sách miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cơ bản đã thể hiện được sự ưu đãi và khuyến
khích đầu tư của Nhà nước đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi theo pháp
luật đầu tư xây dựng và chủ trương xã hội hố. Bên cạnh đó, việc ban hành và điều
chỉnh các chính sách thuế đối với BĐS cũng góp phần động viên sự đóng góp hợp

lý của người sử dụng BĐS vào NSNN để bù đắp một phần chi phí đầu tư cơ sở hạ
tầng. Thơng qua việc miễn, giảm thuế, Nhà nước đã thực hiện chính sách ưu đãi
như miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, cải thiện đời sống, hỗ trợ nơng dân
có thêm vốn tái đầu tư phát triển sản xuất. Bảo đảm bình đẳng trong việc điều tiết
thu nhập và góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất nông
nghiệp.


21
Hai là, chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị DN khi cổ
phần hố: Trong thời gian qua, Chính phủ và Bộ Tài chính đã ban hành quy định,
hướng dẫn cụ thể và thường xuyên thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình
thực tiễn đối với vấn đề xử lý tài chính đất đai khi thực hiện chuyển DN 100% vốn
nhà nước thành công ty cổ phần. Những vướng mắc, hạn chế trong việc xác định
giá trị quyền sử dụng đất tương ứng đối với mỗi hình thức sử dụng đất cơ bản được
xử lý và hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất của DN sau khi cổ phần
hoá.
Ba là, sử dụng nhà, đất của các đơn vị sự nghiệp công lập: Việc cho phép các đơn
vị sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính sử dụng tài sản nhà nước vào mục đích sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, cho thuê, liên doanh, liên kết và tiền thu được từ hoạt
động này đã góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản nhà nước, khai thác tiềm
lực tài chính từ đất đai bổ sung nguồn lực tài chính cho các đơn vị sự nghiệp, giảm
gánh nặng chi cho NSNN, nâng cao hiệu quả hoạt động, chất lượng dịch vụ cung
cấp cho xã hội.
Bốn là, thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước: Thông qua việc
sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, các bộ, ngành, địa phương và
tổng công ty nhà nước đã nắm được một cách hệ thống số lượng, giá trị và hiện
trạng sử dụng để có phương án sắp xếp hiệu quả, sử dụng đúng mục đích được
giao theo pháp luật về quản lý công sản.
Năm là, trường hợp nhà đất sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quả: Cho

chuyển mục đích sử dụng đất. Qua đó, đã góp phần huy động nguồn lực to lớn từ
nhà đất để bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát triển.
Sáu là, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Đã tạo điều kiện cho một bộ phận người
dân được quyền sở hữu, tự cải thiện nhà ở của mình, từ đó giảm gánh nặng duy trì,
bảo dưỡng từ NSNN và góp phần chỉnh trang đơ thị.
Bảy là, tăng tỷ trọng nguồn thu NSNN từ đất: Nếu như 2002, tỷ trọng nguồn tài
chính thu từ lĩnh vực đất đai chỉ chiếm 4,43% thu NSNN, thì đến năm 2010 đã
chiếm tới 11,21%. Đây là kết quả khả quan trong hoạt động khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai, đóng góp vào NSNN. Xét riêng khía cạnh nguồn thu từ tiền sử
dụng đất thì giá trị thu được dưới hình thức này cũng tăng theo thời gian. Con số
thống kê cho thấy nếu như năm 2005, số tiền thu được từ thuê đất đóng góp 799 tỷ


22
đồng cho NSNN thì đến năm 2010 con số này đã tăng 3,5 lần, đạt mức 2.900 tỷ
đồng; tiền thu sử dụng đất năm 2005 là 14.176 tỷ đồng thì đến năm 2010 đã đạt
48.662 tỷ đồng, tăng gần 3 lần.
Tám là, đa dạng hơn trong các hình thức khai thác: Trong những năm gần đây, hình
thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam dần đa dạng,
phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Trong cổ phần hố DNNN, hình thức tính giá
trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN đã được áp dụng, làm tăng hiệu quả quá trình
thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Bên cạnh đó, thơng qua sắp xếp
lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản mang lại
đã bổ sung đáng kể cho đầu tư phát triển và cho NSNN.

Một số hạn chế

Bên cạnh những nỗ lực và kết quả đã đạt được trên, trong lĩnh vực quản lý, sử
dụng đất đát đai, tài sản nhà nước hiện nay cũng còn nhiều hạn chế cần phải khắc
phục. Cụ thể:

 Pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước quy định còn phân tán, chưa
đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa điều chỉnh bao quát hết các quan hệ về quản lý,
sử dụng tài sản nhà nước và hiệu lực pháp lý còn thấp. Trong hệ thống pháp
luật hiện hành ở nước ta có quá nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến tài sản nhà nước, từ Hiến pháp cho đến các nghị định, quyết định, thông
tư của bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ nhưng lại rất phân tán. Trong
khi đó cho đến thời điểm hiện nay, hai văn bản cấp nghị định của Chính phủ
là Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 về quản lý tài sản nhà nước
và Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 quy định việc phân cấp
quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước tại cơ quan hành chính, đơn vị sự
nghiệp cơng lập, tài sản được xác lập quyền sở hữu của nhà nước là hai văn
bản pháp luật chuyên ngành quan trọng nhất, quy định tập trung nhất về
quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Tuy nhiên, các quy định chủ yếu tập trung
vào việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước tại các cơ quan hành chính, đơn
vị sự nghiệp cơng lập, còn những quan hệ về quản lý, sử dụng tài sản nhà


23
nước tại các tổ chức chính trị, chính trị – xã hội, xã hội – nghề nghiệp chưa
được quy định rõ ràng, đầy đủ.
 Các cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự quản lý, theo dõi sát được thực
trạng và biến động của tài sản nhà nước. Thực tế, tình trạng sử dụng đất đai,
tài sản nhà nước sai mục đích, sai tiêu chuẩn, định mức, chế độ, lãng phí vẫn
cịn xảy ra khá phổ biến ở các lĩnh vực, các cơ quan, tổ chức. Đất đai, trụ sở
làm việc của các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, tổ chức xã hội và
doanh nghiệp còn bị lãng phí, sử dụng sai mục đích như: bỏ trống, cho thuê,
cho mượn, sử dụng để kinh doanh sai mục đích… vẫn cịn xảy ra thường
xun.
Hiện nay vẫn cịn tình trạng nhiều cơ quan, tổ chức chiếm giữ quá nhiều nhà, đất
so với nhu cầu sử dụng thực tế, sử dụng sai mục đích hoặc lãng phí, chưa tận dụng

hết nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Quỹ đất chưa
sử dụng cịn khá lớn (3.164 nghìn ha) và việc khai thác quỹ đất này đưa vào sử
dụng trong thời gian qua chưa đạt được chỉ tiêu mà Quốc hội duyệt (bình quân đạt
95,15%), việc khai thác, sử dụng đất đai chưa thực sự tiết kiệm, hiệu quả. Quỹ đất
sử dụng vào mục đích cơng cộng như giao thơng, bưu chính viễn thơng, văn hố,
giáo dục đào tạo, y tế, thể dục thể thao, cơ sở nghiên cứu khoa học, dịch vụ xã
hội… (1.207 nghìn ha) hiện chưa được khai thác, sử dụng một cách hiệu quả. Việc
sử dụng đất chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch dẫn đến một mặt giảm hiệu quả
sử dụng đất, mặt khác hạn chế khả năng khai thác tối đa nguồn lực tài chính từ đất
đai vào NSNN nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Việc xác định
nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể đối với cơng trình ngầm chưa được đánh giá, quan
tâm đúng mức, dẫn tới tính tốn thu tiền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khoa học.
Tình trạng các dự án chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, vẫn còn tương đối phổ
biến; Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn vẫn theo hình thức chỉ định, chưa thực
hiện triệt để theo cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
 Cơng tác quản lý tài chính đất đai, tài ngun khác còn nhiều sơ hở. Một số
địa phương xác định giá thuê đất thấp hơn nhiều so với quy định. Tình trạng
bao cấp đất đai cho tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất ở một số dự án
tại một số địa phương vẫn còn tiếp diễn do giá đất tính thu tiền sử dụng đất
do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành còn thấp so với
quy định. Bên cạnh đó, việc sử dụng tài sản nhà nước được giao ở các tổ


24
chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội hiện nay cũng là vấn đề rất đáng quan
ngại và dư luận rất quan tâm.

Nếu cách đây khoảng 10 năm, khơng ít người dân Hà Nội bức xúc trước việc trụ sở
Câu lạc bộ Đoàn kết tại 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) bị tổ chức chủ quản đem liên
doanh với nước ngồi thì hiện nay, những sự việc tương tự xảy ra đã khơng cịn

hiếm. Việc quản lý và sử dụng các trụ sở tại TP.Hồ Chí Minh của nhiều bộ, ngành
trung ương, việc quản lý và sử dụng các nhà nghỉ, khách sạn trên cả nước của một
số cấp cơng đồn hay những vụ việc như xây dựng một trụ sở làm việc quá lớn rồi,
cho tổ chức khác thuê đã và đang thách thức các cơ quan có trách nhiệm và người
dân quan tâm về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước. Một điều đáng lưu ý là hầu
hết số tiền thu được từ các hoạt động đem tài sản nhà nước đi liên doanh, cho thuê,
kinh doanh đều không thu đầy đủ về NSNN đi kèm với nó là khơng ít những biểu
hiệu tiêu cực, tham nhũng, mất đoàn kết do phân chia lợi nhuận thu được…

 Việc quản lý nhà nước chuyên ngành về tài sản nhà nước còn nhiều hạn chế,
bị động và thiếu tính chuyên nghiệp. Tổ chức bộ máy quản lý tài sản nhà
nước các cấp là bộ phận giúp chính quyền các cấp thực hiện nhiệm vụ quản
lý nhà nước đối với tài sản nhà nước mặc dù đã được quy định nhưng việc
triển khai trên thực tế còn rất chậm và thiếu triệt để; hệ thống thông tin trong
phạm vi cả nước làm căn cứ để chỉ đạo công tác quản lý tài sản nhà nước rất
thiếu và yếu.
 Mặc dù hệ thống chính sách thu ngân sách nhà nước từ đất và chi đầu tư vào
đất đã hình thành nhưng tính đồng bộ, thống nhất và chặt chẽ chưa cao, chưa
phù hợp điều kiện thực tế; chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác
quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Chính sách về ưu đãi
miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật về khuyến khích đầu
tư, cho đối tượng chính sách cũng cịn bất cập như: quy định ưu đãi trùng
(vừa ưu đãi qua đơn giá vừa ưu đãi theo pháp luật đầu tư với cùng một tiêu
chí về lĩnh vực hoặc địa bàn). Chính sách ưu đãi đầu tư về tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất theo pháp luật đầu tư tương đối bao quát và đầy đủ, tuy nhiên,


25
trong từng lĩnh vực lại có những ưu đãi riêng cao hơn dẫn đến thiếu đồng
bộ…

 Việc xử lý đối với các dự án đã được giao đất nhưng đến nay chưa hồn
thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rất phức tạp; do
các dự án có quy mơ lớn, cơng tác giải phóng mặt bằng qua nhiều năm, nay
mới chính thức có quyết định giao đất hoặc bàn giao đất thực tế dẫn đến nếu
phải xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất hiện nay thì số tiền phải nộp
quá lớn vượt quá khả năng của DN, do nhiều dự án sau khi giải phóng mặt
bằng đã thực hiện bán nhà, đất cho dân thơng qua hợp đồng góp vốn... dẫn
đến khiếu kiện, khiếu nại.
 Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai còn chưa thực sự hiệu quả, nhất
là ở các tập đồn kinh tế, tổng cơng ty nhà nước. Qua khảo sát thì chi phí
tiền th đất hàng năm trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh của DN hiện
nay mới vào khoảng trên dưới 5% nên tình trạng giữ đất, để đất lãng phí ở
các tổng cơng ty, tập đồn kinh tế cịn phổ biến.
 Phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn mang nặng tính
hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường. Mặc dù đã có sự đa
dạng song cơ cấu các nguồn tài chính khai thác được từ đất đai cịn chênh
lệch lớn nếu so sánh quy mơ các hình thức. Các hình thức tăng thu phù hợp
với nguyên tắc thị trường như đấu giá, định giá còn chưa đạt hiệu quả rõ nét.
Nguồn thu từ cho thuê đất tại các khu công nghiệp chưa hiệu quả. Nguồn
chênh lệch giữa giá trị đất sau khi thực hiện kết cấu hạ tầng tại các khu công
nghiệp, giá cho thuê của các chủ đầu tư nước ngoài rất cao so với giá giao
đất của Việt Nam song phía Việt Nam khơng thể điều tiết được khoản chênh
lệch này làm thất thoát giá trị lớn nguồn lực tài chính từ đất đai.
Giải pháp phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản
Thứ nhất, để khắc phục tình trạng các quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà
nước phân tán, chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa bao quát hết các quan hệ về quản
lý, sử dụng tài sản nhà nước và hiệu lực pháp lý cịn thấp thì cần điều chỉnh ngay
cho phù hợp với thực tế. Cần quy định cụ thể đến mức tối đa những vấn đề đã có
thể quy định cụ thể được, những quy định của các nghị định về vấn đề này đã được
thực hiện và xét thấy còn phù hợp nên được luật hóa.