Tiểu luận luật đất đai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ý nghĩa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Tiểu luận môn:
Pháp luật đất đai môi trường
Đề tài: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? ý nghĩa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất? Liên hệ thực tế

Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Mã sinh viên:
Lớp:

Hà Nội, Tháng 03/2022


2
I/ TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
a) Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử
dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử
dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây, xuất hiện khái niệm
"quyền sử dụng đất". Cụm từ “quyền sử dụng đất” được sử dụng phổ biến, sâu rộng
trong đời sống thường ngày cũng như được đề cập khơng ít lần trong các văn bản
pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, vẫn chưa có văn bản pháp lý nào đưa ra định nghĩa cụ
thể cho khái niệm “quyền sử dụng đất”. Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, có
thể hiểu quyền sử dụng đất trên hai phương diện sau:
+ Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng

của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để
đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo
vệ.
+ Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp
luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
b) Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 16 điều 3 luật Đất
đai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng


3
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
c) Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm
pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
II/ CÁC LOẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA CÁC THỜI
KỲ

Trong giai đoạn đầu, nước ta tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
do các cơ quan khác nhau ban hành như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm
1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993
(mẫu giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp cho người sử dụng đất ở

khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định
60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành, gọi là sổ hồng) cấp cho người sử dụng đất
ở đô thị.
Việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước
khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời
cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định. Để khắc phục
hạn chế này, khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng


4
nhận quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ TN&MT phát
hành. Đối với các tài sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật Đăng
ký bất động sản. Tuy nhiên, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 ra đời lại
quy định: Nhà, cơng trình xây dựng trên đất nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận sở hữu
nhà và cơng trình xây dựng, mẫu giấy này do Bộ xây dựng phát hành (gọi là sổ hồng). Việc
tồn tại song song 2 loại giấy 13 này (sổ đỏ, sổ hồng) đã gây nên nhiều phiền hà cho người
sử dụng đất khi đăng ký bất động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát
sinh tranh chấp. Ví dụ: Con đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bố lại đứng
tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó người bố yêu cầu đòi đất; hay trường
hợp thế chấp bằng đất, khơng thế chấp cả nhà và ngược lại đều khó có thể giải quyết được.
Một lần nữa, để khắc phục tình trạng trên và thúc đẩy các giao dịch về nhà đất phát
triển, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/10/2009 về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy
định thống nhất tất cả các loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả
nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ TN&MT phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất”). Đây chính là mẫu giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện hành.

Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành với nhiều nội dung cơ bản
kế thừa như quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật hóa nội dung tại một số Nghị
định. Trong các khái niệm tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã sử dụng khái niệm “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thay
thế khái niệm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để phù hợp với mục tiêu quản lý
thống nhất không chỉ đối với quyền sử dụng đất mà còn là cả các tài sản khác gắn liền với
đất.


5
III/ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa
đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung
cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng
đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01
Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một
Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau

khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ
tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng


6
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi
cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ
và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp
hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích
ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”


7

2. Đối tượng, điều kiện được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

a) Đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điều 99 Luật đất

đai 2013:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102
của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý
hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;


8
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ
gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện
có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”
b) Điều kiện được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

-

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử
dụng đất thep điều 100 Luật đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam


9
dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm
1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của
Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền
sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.


10
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết quả hịa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện
theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà
thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó khơng có
tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.”

-

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo điều 101 Luật đất đai 2013:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó


11
khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không
vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất theo điểu 102 Luật đất đai 2013:
“1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết
như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, cho
mượn, cho th trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;


12
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh
nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã
được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần
quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện
tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi
bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại
Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê
đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Khơng có tranh chấp;
c) Khơng phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại điều 105 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể như sau:


13
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước
ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng
trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính
phủ.”
4. Trình tự thủ tục thực hiện
•

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy

chứng nhận được quy định như sau:


14
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã,
phường, thị trấn nơi có đất)
Cách 2: Khơng nộp tại UBND cấp xã
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận
một cửa).
- Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện.
* Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thơng tin vào Sổ tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03
ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ
sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
* Bước 3: Giải quyết
- Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các cơng
việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa
vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…).
Khi nhận được thơng báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông


15
báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy
chứng nhận.
* Bước 4: Trao kết quả

- Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá
nhân thì Văn phịng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thơng tin vào Sổ địa chính và trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp
đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận
cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.
* Thời hạn giải quyết
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện do UBND cấp
tỉnh quy định nhưng:
- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với
các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời gian này khơng tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp
luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất; khơng tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi
phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.


16
5. Đính chính Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất

Theo quy định tại điều 106 Luật đất đai 2013: cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường
hợp: có sai sót thơng tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc thân nhân, địa chỉ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại
thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; hoặc có sai sót thơng tin về thửa đất, tài sản
gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ
quan đăng kỳ đất đai kiểm tra xác nhân.
6. Quyền và Nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật đất đai năm 2013

như sau:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (tức là sổ đỏ và sổ hồng).
+ Hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất.
+ Được hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nơng nghiệp mang lại.
+ Có quyền khiếu nại để được Nhà nước bảo hộ khi xảy ra các hành vi xâm phạm
quyền lợi, chiếm đoạt tài sản, lợi ích hợp pháp của mình như lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng trái phép…
+ Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ trong việc cải tạo đất, bồi bổ đất nơng nghiệp.
+ Được Nhà nước bồi thường khi có quyết định thu hồi đất.
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:
+ Không được sử dụng sai mục đích đăng ký, sai ranh giới thửa đất. Người sử dụng
phải tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các
cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác liên quan.
+ Tiến hành đăng ký đất đai, làm đầy đủ giấy tờ khi chuyển đổi, cho thuê, chuyển
nhượng…
+

Thực

hiện

nghĩa

vụ

tài

chính

theo

quy

định.


17
+

Áp

dụng

các

biện

pháp

cải

tạo

đất

đai

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đất xung quanh;
+ Giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng mà
khơng

được

cơ

quan

Nhà

nước

có

thẩm

quyền

gia

hạn;

+ Tn theo quy định về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
IV/ Ý NGHĨA, VAI TRÒ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Vai trò
– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan
hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất

của họ.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng, là căn cứ để xây dựng các
quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao
dịch dân sự về đất đai.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người sử dụng đất phải nộp
nghĩa vụ tài chính mà cịn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
– Thơng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai
trên tồn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để
phát triển kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên
mảnh đất của mình.
2. Ý nghĩa
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của


18
nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
– Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền
đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái
phép bất động sản.
V/ LIÊN HỆ THỰC TẾ
1. Những bất cập

Công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân cịn một số khó khăn, vướng mắc:
*
Từ
phía

người
sử
dụng
đất:
Tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ,
quy định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị đất, lệ phí trước bạ là khoản
tiền mà các tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với Cơ
quan có thẩm quyền. Nhiều người dân không đủ khả năng nộp tiền nên không thiết
tha

với

việc

cấp

Giấy

chứng

nhận

quyền

sử

dụng

đất.

Tại Khoản 3, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy
định chi tiết “Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất…”. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ
hợp lệ do mua bán viết tay sau ngày 01/7/2004 hiện đang sử dụng ổn định, phù hợp
quy hoạch và khơng có tranh chấp, khiếu nại thì chưa được đề cập.
*
Từ
phía
pháp
luật
hiện

hành:

Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện nay như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Nghị
định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của
Chính phủ quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị


19
định số 104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung
giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc “Sửa
đổi bổ sung một số Nghị định, Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, Thông tư số
23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất,
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường “Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP”… Ngồi ra, cịn rất nhiều
các văn bản của Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định về quy hoạch sử dụng đất, diện tích
đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về giá đất, giá dịch vụ đo
đạc, lập bản đồ địa chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn
mức…
Hệ thống pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều văn
bản (Nghị định, Quyết định, thông tư) và thường xuyên thay đổi và liên tục có
những sửa đổi, bổ sung, được nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng
của các đơn vị hành chính, cán bộ địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc cập
nhật, áp dụng.
*Từ

phía

người

thi

hành

pháp

luật:

Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt
động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một số nơi còn bất
cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của cơ
quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về
hành vi hành chính trong q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ tính
từ năm 2012 đến nay, tòa án 2 cấp đã xét xử 60 vụ án hành chính, tranh chấp dân sự

và đã chấp nhận hủy 34 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 57%).
Về chủ quan, cán bộ cịn bất cập về trình độ, năng lực chuyên môn, thiếu kinh
nghiệm và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Việc thanh tra, kiểm


20
tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Hiệu quả giải quyết khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp.
2. Đề xuất giải pháp khắc phục
a. Về cải cách thủ tục hành chính:
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, thường xuyên rà sốt các thủ tục hành
chính lạc hậu, khơng cịn phù hợp để kịp thời loại bỏ nhằm tạo điều kiện thuận lợi
nhất cho nhân dân khi đến làm việc với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước; nâng
cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ và ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ,
công chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ơ, tham nhũng, gây phiền hà cho
nhân

dân.

Bên cạnh đó, cần thực hiện việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành
chính gắn với việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính nhà nước ở
địa phương. Có thể nhận thấy cơ chế "một cửa" là giải pháp đổi mới hữu hiệu về
phương thức làm việc của cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
b. Tăng cường lãnh đạo của Đảng và chính quyền địa

phương:

Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng kế hoạch cụ thể để triển khai thực hiện; chỉ đạo Sở
tài ngun và mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân
dân các phường, xã tập trung cao thực hiện việc lập hồ sơ, xét duyệt, xử lý dứt điểm

đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn. Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn để phát hiện và giải quyết những
khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện tại các phường, xã; kịp thời giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
c. Tổ
chức

cán

bộ:

Cần nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thi hành pháp luật nói chung và trong cơng
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Bên cạnh đó, tăng cường đào
tạo, mở các lớp tập huấn để nâng cao trình độ, hiểu biết, cập nhật kịp thời hệ thống
pháp luật, thông tin liên quan đến việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
cán

bộ

địa

chính,

đảm

bảo

sự

ổn

định.


21
Tăng cường thanh tra giám sát việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xử lý nghiêm những trường
hợp vi phạm phạm luật. Cần thiết lập và cơng bố đường dây nóng để tiếp nhận phản
ánh, kiến nghị của người dân.
d. Đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Các trang thiết bị cần thiết phục vụ cho công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất như: Máy tính, máy in màu để in giấy chứng nhận, máy photo, máy đo đạc
toàn đạc điện tử, máy chủ và đường truyền số liệu đủ mạnh để truyền số liệu về văn
phòng đăng ký đất đai, máy scan để quét, sao lưu giấy chứng nhận và các giấy tờ
gốc về đất đai do công dân nộp kể từ ngày 01/01/2016 theo qui định tại Thông tư số
02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài ngun và Mơi trường.
Bên cạnh đó, xây dựng hệ thống thông tin đất đai để người dân có thể tìm hiểu, nắm
bắt thơng tin nhanh chóng, thuận lợi, góp phần nâng cao hiệu quả làm việc.
e. Thơng
tin
tun

truyền:

Người dân cần có nhận thức về pháp luật đất đai một cách đẩy đủ, hiểu rõ hơn về thủ
tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên
truyền pháp luật. Công tác tuyên truyền trong cộng đồng dân cư phải được tiến hành
thường xuyên, liên tục bằng nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác nhau.
f. Giải
pháp

khác:
Cần phải công khai minh bạch quỹ đất, khu vực đất quy hoạch, cũng như thông tin
về đất cho người dân biết, đó là quyền lợi để người dân tham gia trực tiếp vào việc
tìm hiểu thông tin về mảnh đất. Tiếp nhận và giải quyết các kiến nghị của người dân,
trả lời đầy đủ thỏa mãn nhu cầu của người dân, tiếp thu các ý kiến có giá trị xây
dựng cho cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

VI/ TÀI LIỆU THAM KHẢO


22
1. Tìm hiểu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành

tại quận Đống Đa – thành phố Hà Nội. Tác giả PGS.TS Doãn Hồng Nhung
2. Luận văn thạc sĩ luật học thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội. Tác giả Phạm Thị Thảo
3. Luật Đất đai 2013
4. />5. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: />6. />

23

THAM KHẢO THÊM

BÀI TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI MÔI TRƯỜNG
***
ĐỀ TÀI: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. LIÊN
HỆ THỰC TẾ
MỘT SỐ TỪ VIẾT TẮT:
Ủy Ban Nhân Dân: UBND
Quyền sử dụng đất: QSDĐ

I. TỔNG QUÁT CHUNG
1. Khái niệm
- Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian cụ
thể theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
- Đến Luật đất đai 2013 đã bổ sung về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại khoản 16 Điều 3 như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102
của Luật này;


24
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý
hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản
án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ
gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
3. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê. Theo Điều 19 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các trường hợp sau:
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy
định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
– Người đang quản lý, sử dụng đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị
trấn.
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người nhận khốn đất trong các nơng trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm
nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


25
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thơng báo hoặc quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để
sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm đường giao thơng, cơng trình
dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi
giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh.
4.Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
được quy định như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị
trấn nơi có đất)
Cách 2: Khơng nộp tại UBND cấp xã
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc
cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).
- Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thơng tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ
quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết
- Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các cơng việc theo
nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài
chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được