Tài liệu Luận văn: Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản qua nghiên cứu tại công ty kinh doanh bất động sản TSQ Việt Nam pptx

Khoa bất động sản và địa chính
1

Luận văn
Tổ chức bộ máy quản lý
doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản qua nghiên
cứu tại công ty kinh doanh
bất động sản TSQ
Việt Nam
Khoa bất động sản và địa chính
2
LỜI NÓI ĐẦU


I.SỰ CẦN THIẾT PHẢI NGHIÊN CỨU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân vì nó liên quan đến một lượng tài sản lớn. Tài sản
bất động sản thường chiếm khoảng 45- 75% sự giàu có của các nước đang
phát triển và ít nhất bằng 20% GDP của những nước này. Việc phát triển thị
trường bất động sản có tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua: kích thích
đầu tư vào đất đai, nhà xưởng, chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua đầu tư và kinh doanh bất động sản, chuyển bất động sản
thành tài sản tài chính.
Thị trường bất động sản ở nước ta tuy đã hình thành nhưng vẫn còn sơ
khai, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất
nước. Do đó, phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là cần thiết.
Nghị quyết đại hội VIII của Đảng đã xác định: “ Tổ chức quản lý tốt thị
trường bất động sản. chăm lo giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho nhân dân
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà

theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. Nghị quyết đại hội Đảng IX cũng
đã nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia
vào đầu tư”. Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 ra đời cũng đã quy định
những điều kiện kinh doanh, những chính sách giúp thị trường bất động sản
vận hành đồng bộ và hoàn thiện hơn.
Hiện nay, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở
Khoa bất động sản và địa chính
3
rộng. Song nhà nước chưa thực hiện kiểm soát được, có tới 70% các giao dịch
bất động sản là không chính thức. Điều này không những làm thất thu cho nhà
nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh của các công ty bất
động sản.
Công ty TSQ Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản. Qua quá trình nghiên cứu thực tế kết hợp với những kiến thức
cơ bản về kinh tế thu lượm được em thấy cơ cấu bộ máy được tổ chức hợp lý
và phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì nó góp
phần không nhỏ vào việc thực hiện các mục tiêu cơ bản đặt ra. Đó là lý do em
chọn đề tài: “ Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
qua nghiên cứu tại công ty kinh doanh bất động sản TSQ Việt Nam” làm luận
văn tốt nghiệp.
II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Luận văn tốt nghiệp được xây dựng nhằm những mục tiêu sau đây:
2 Trình bày cơ sở lý luận chung về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
3 Nghiên cứu thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ Việt
Nam
4 Đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản ở công ty TSQ Việt Nam.

III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên đề sử dụng phương pháp biện chứng duy vật, kết hợp với
đường lối chính sách pháp luật của nhà nước, các phương pháp nghiên cứu cụ
thể như phương pháp phân tích, thống kê, dự báo
IV. KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận thì kết cấu chuyên đề gồm có 3 chương:
Chương I : Cơ sở lý luận về tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh
Khoa bất động sản và địa chính
4

bất động sản
Chương II : Thực trạng bộ máy quản lý kinh doanh ở công ty TSQ Việt Nam
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý
kinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – công ty TSQ Việt
Nam

Khoa bất động sản và địa chính
5

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I . Khái niệm và đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Khái niệm
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời .
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản,
tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất
động sản.
2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản
a. Hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của vùng
và khu vực
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có vị trí cố định nên những điều
kiện của vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Biểu hiện:
- Ở các vùng khác nhau có các điều kiện tự nhiên khác nhau: cảnh quan

thiên nhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinh
doanh bất động sản ở các vùng cũng khác nhau
- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phương
thức kinh doanh khác nhau
Do đó yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:
Khoa bất động sản và địa chính
6

- Khi ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phải nghiên cứu
các điều kiện của môi trường, của thị trường mà đối tượng bất động sản ta
định đặt mục tiêu kinh doanh
- Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản không thể áp dụng
những
mô hình, những phương thức kinh doanh ở những địa bàn, công trình này cho
mô hình khác, địa bàn khác, công trình khác .
- Không thể thực hiện các hình thức, các phương thức kinh doanh từ xa
dưới các hình thức đại lý mà bất kể hoạt động kinh doanh nào cũng phải trải
qua các khâu gắn liền với điều kiện thực tế. Ba khâu đó là:
Đàm phán: trao đổi thông tin
Kiểm tra thực địa: xem xét không gian, môi trường
Khâu pháp lý:
- Mặc dù có tính khu vực nhưng trong quá trình kinh doanh, người ta vẫn
có
thể sử dụng các yếu tố tương đồng của các vùng, các khu vực để dự báo, dự
đoán cho hoạt động kinh doanh ở các vùng khác
b. Đầu tư kinh doanh bất động sản là đầu tư lớn và dài hạn
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, thời gian tạo lập
và
thời gian tồn tại của bất động sản là lâu dài. Do đặc tính này nên bất kể hoạt
động đầu tư bất động sản nào đều phải dựa trên một tiềm lực lớn và chiến

lược kinh doanh dài hạn.
Biểu hiện:
- Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là rất lớn
- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá
cả
Khoa bất động sản và địa chính
7

bất động sản. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng
thường là lâu vì để xây dựng công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công
Do đó, yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là:
- Hoạt động kinh doanh cũng phải được xác định là một hoạt động kinh
doanh dài hạn. Phải trải qua các khâu của quá trình kinh doanh ( sơ cấp - thứ
cấp - dịch vụ )
- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: uy tín, thương hiệu là yếu tố có
vai trò rất quan trọng. Để xây dựng được uy tín, thương hiệu đòi hỏi doanh
nghiệp cần phải có thời gian nhất định hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
- Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra dài qua nhiều khâu công đoạn
nhưng
tất cả đều phải hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh, đòi
hỏi luôn luôn có một người phụ trách xuyên suốt quá trình đầu tư.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản tồn tại lâu dài nên nó phải bám sát các
mục tiêu chiến lược dài hạn của vùng đầu tư bất động sản.
c. Kinh doanh bất động sản là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy
cảm đối với chính sách quản lý của nhà nước
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước
đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch
bất động sản.

Biểu hiện:
- Mọi giao dịch bất động sản phải chịu sự giám sát của nhà nước, đặc biệt
trong khâu đăng ký pháp lý.
- Mỗi chính sách của nhà nước ra đời đều có tác động rất lớn đến thị
trường bất động sản .
Khoa bất động sản và địa chính
8

- Các công trình xây dựng do nhà nước quản lý: phải được cấp phép xây
dựng. Nhà nước quản lý về không gian xây dựng, mật độ xây dựng, chủng
loại xây dựng
- Thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xã
hội tác động. Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội cũng có ảnh hưởng rất lớn
tới giá trị bất động sản
Do đó, những đặc điểm này đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản là:
Khi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì phải phân tích
đánh giá môi trường và định hướng chính sách của nhà nước vì nó sẽ tác động
một cách dài hạn tới các hoạt động kinh doanh
Chính sách mang tính ổn định nhất quán. Tuy vậy, trong các hoạt động
kinh
doanh, cần bám sát vào các quy định và thay đổi về luật pháp
d. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động đặc thù vừa là
hoạt động đa ngành
* Là một hoạt động đặc thù vì:
- Có các quy định, phương thức kinh doanh khác biệt so với kinh doanh các
ngành khác
- Có một hệ thống pháp luật điều tiết riêng. Do các đặc điểm riêng của bất
động sản và kinh doanh bất động sản mang lại
- Kinh doanh bất động sản là một loại kinh doanh có điều kiện: phải đảm

bảo điều kiện nhất định
- Kinh doanh bất động sản không phải là hoạt động phổ biến, dễ so sánh
* Là một hoạt động đa ngành vì:
- Không chỉ có lĩnh vực tác nghiệp mà có nhiều ngành khác tham gia vào
- Các hoạt động trong quá trình sản xuất: Toàn bộ quá trình đầu tư bất
Khoa bất động sản và địa chính
9

động sản có ảnh hưởng và liên quan trực tiếp đến hoạt động tổ chức sản xuất
- Liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực thương mại – dịch vụ
- Gắn liền với lĩnh vực về tư vấn: chính sách, luật pháp, tài chính
* Đặc điểm này đặt ra những yêu cầu đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản:
- Người kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải có sự hiểu biết
rộng,
đa lĩnh vực
- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi có nhiều hoạt động đặc
thù chuyên sâu cho từng lĩnh vực ( phải có kiến trúc sư - kỹ sư - luật pháp –
tài chính )
- Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là ngành kinh doanh
không phổ biến, có rất ít các nhà đầu tư. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là
lĩnh vực có tính độc quyền
II . Khái niệm và yêu cầu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
1. Khái niệm và sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là hoạt
động quản trị nhằm thiết lập một hệ thống các vị trí cho mỗi cá nhân và bộ
phận sao cho các cá nhân và bộ phận có thể phối hợp với nhau một cách tốt
nhất để thực hiện mục tiêu chiến lược của tổ chức.

Sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò
hết sức quan trọng.
- Là cơ sở tạo “nền móng” cho hoạt động của tổ chức nói chung và cho hoạt
Khoa bất động sản và địa chính
10
động quản trị nói riêng.
- Là cơ sở sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của tổ chức, đặc biệt là
nguồn
nhân lực.
- Tạo ra văn hoá tổ chức – nền tảng của sự hợp tác giữa các thành viên
trong
tổ chức để nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức.
- Quản lý là một nhân tố quan trọng trong việc quyết định sự thành công hay
thất bại của một doanh nghiệp. Nhờ có quản lý tốt mới tạo điều kiện cho các
doanh nghiệp hạn chế rủi ro ngăn ngừa phá sản và thất nghiệp, doanh nghiệp
luôn luôn chọn được phương án tối ưu trong sản xuất kinh doanh, đồng thời
luôn phát huy được quyền chủ động sáng tạo trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh và giúp cho các doanh nghiệp luôn duy trì và mở rộng được thị trường
tiêu thụ sản phẩm.
- Nhờ có công tác quản lý mới có khả năng giúp cho các doanh nghiệp thực
hiện được phương châm sử dụng phải đi đôi với đào tạo để không ngừng nâng
cao năng lực và trình độ của cán bộ quản lý thích ứng với cơ chế thị trường.
2. Yêu cầu đối với bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản.
Mỗi một công việc, một vấn đề dù lớn hay nhỏ, dù đơn giản hay phức tạp,
đều phải đặt ra những yêu cầu, tiêu chuẩn thể hiện tính hữu ích của công việc,
của vấn đề đó. Đối với việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy
quản lý là một quá trình hết sức phức tạp, đòi hỏi rất lớn về nhiều mặt trên cơ

sở phải tồn tại và phát triển trong điều kiện vận hành của nền kinh tế thị
trường hiện nay.
Nói cách khác, việc xây dựng và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy
quản
Khoa bất động sản và địa chính
11
lý phải phù hợp với thời đại thì doanh nghiệp mới tồn tại, đồng thời sản xuất
kinh doanh mới có hiệu quả. Nếu nó còn sơ cứng không phù hợp thì doanh
nghiệp không thể đứng vững trong sự biến động không ngừng của thị trường.
Những khiếm khuyết trong cơ chế thị trường không những làm phức tạp thêm
quá trình quản lý mà còn dẫn đến làm giảm năng suất lao động, làm tổn thất
kinh tế, lãng phí thời gian. Do đó, việc hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy quản
lý phải được thực hiện theo phương hướng ngày càng thích ứng đầy đủ với
các mục tiêu và nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, chủ thể của tổ chức cũng như
phù hợp với nguyên tắc quản lý xã hội và cơ chế vận hành của nền sản xuất
hàng hóa theo cơ chế thị trường ở Việt Nam. Vì vậy, nó cần phải có các yêu
cầu sau:
a ) Tính tối ưu
Trong cơ cấu tổ chức có đầy đủ các phân hệ, bộ phận và con người
( không thừa mà cũng không thiếu ) để thực hiện các hoạt động cần thiết.
Giữa các bộ phận và cấp tổ chức phải thiết lập được những mối quan hệ
hợp
lý với số cấp quản lý ít nhất.
b ) Tính mục tiêu
Một cơ cấu tổ chức được coi là có kết quả nếu thực sự trở thành công cụ
hữu
hiệu để thực hiện các mục tiêu của tổ chức.
c ) Tính tin cậy
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo tính chính xác, kịp thời và đầy đủ của tất cả
các

thông tin được sử dụng trong tổ chức, nhờ đó đảm bảo phối hợp tốt các hoạt
động và nhiệm vụ của tất cả các bộ phận khác của tổ chức.
d ) Tính linh hoạt
Khoa bất động sản và địa chính
12
Bộ máy tổ chức quản lý được coi là một hệ tĩnh, cơ cấu tổ chức phải có
khả
năng thích ứng linh hoạt với bất kỳ tình huống nào xảy ra trong tổ chức cũng
như ngoài môi trường.
e ) Tính hiệu quả
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo thực hiện những mục tiêu của tổ chức với chi
phí nhỏ nhất .
III. Lựa chọn cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
1. Các hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu chính thức của tổ chức thể hiện qua sơ đồ tổ chức. Cơ cấu chính
thức tạo ra nền móng cho hoạt động quản lý, nó vạch ra công việc cần làm, ai
phải tiến hành những hoạt động cụ thể và toàn bộ nhiệm vụ của tổ chức được
hoàn thành ra sao. Đó là bộ khung của tổ chức.
Sơ đồ tổ chức biểu thị cơ cấu chính thức của tổ chức. Nó chỉ ra các vị trí
khác nhau, những người nắm giữ vị trí đó, và các mối liên quan quyền lực
giữa người này với người khác. Qua sơ đồ tổng thể, mỗi nhân viên của doanh
nghiệp biết rõ vị trí của họ trong cơ cấu và xác định được mối liên quan về
quyền lực giữa họ với những người khác của tổ chức.
Doanh nghiệp có các hình thức tổ chức bộ máy quản lý như sau:
a ) Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý theo trực tuyến
Đây là cấu trúc đơn giản nhất. Mọi việc nói chung phụ thuộc vào người
chủ doanh nghiệp. Người đứng đầu doanh nghiệp ra các quyết định và chỉ đạo
trực tiếp người dưới quyền. Những nhân viên dưới quyền thực hiện những
nhiệm vụ cụ thể. Không có hoặc rất ít cấu trúc các phòng ban rõ ràng. Đó là
những tổ chức linh hoạt. Mô hình này áp dụng trong các doanh nghiệp có quy

mô nhỏ. Người lãnh đạo phải là người am hiểu mọi vấn đề trong hoạt động
của doanh nghiệp, hạn chế sử dụng chuyên gia trong các lĩnh vực khác nhau.
Khoa bất động sản và địa chính
13

Sơ đồ số 1 : Mô hình tổ chức bộ máy quản lý trực tuyến.
b ) Cơ cấu chức năng
Sự phát triển thường dẫn tới một cơ cấu chức năng, ở đây các hoạt
động giống nhau được phân nhóm thành các phòng ban: nhân sự, marketing,
tài chính, điều hành sản xuất Hình 1 chỉ ra sơ đồ tổ chức áp dụng cho các
doanh nghiệp lớn, ở đây mỗi phó tổng giám đốc phụ trách một lĩnh vực chức
năng hoặc phòng ban chức năng.
Trong những trường hợp cụ thể, cán bộ quản lý cấp cao có thể ra quyết
định và giám sát trực tiếp với nhân viên bộ phận khác nếu người quản lý
chung trao quyền.
Những ưu điểm và nhược điểm của cơ cấu chức năng
* Ưu điểm:
 Cơ cấu phân chia nhiệm vụ rất rõ ràng, thích hợp với những lĩnh vực cá
nhân được đào tạo.
 Các cá nhân trong một ban có thể dễ dàng được đào tạo các kiến thức
chuyên sâu và học hỏi kinh nghiệm của người khác, do đó việc giải quyết vấn
đề kỹ thuật liên quan đến chuyên môn sẽ thuận lợi và nhanh chóng.
 Mô hình này cho phép sử dụng được các chuyên gia trong các lĩnh vực
chuyên môn sâu. Do đó, người lãnh đạo có điều kiện để tập trung vào những
vấn đề mang tính chiến lược của đơn vị.
Người lãnh đạo
Người thừa
hành

Người thừa

hành

Người thừa
hành

Người thừa
hành

Khoa bất động sản và địa chính
14
* Nhược điểm
 Cơ cấu có thể thúc đẩy sự đào tạo hẹp cho các cá nhân và dẫn tới các công
việc nhàm chán, sự phối kết hợp giữa các bộ phận phức tạp.
 Các kênh liên lạc phức tạp có thể dẫn tới “ quản lý chóp bu quá tải”
 Những người thừa hành phải chịu sự chỉ đạo từ nhiều đầu mối, gây khó
khăn trong việc thực thi nhiệm vụ.
Trong các tổ chức dựa nhiều vào sự chuyên môn hoá chức năng có thể sẽ
xuất hiện những xu hướng sau đây:
 Nhấn mạnh tới chất lượng đứng trên quan điểm kỹ thuật.
 Khó thay đổi, đặc biệt nếu thay đổi trong một lĩnh vực chức năng là cần
thiết để hỗ trợ cho các lĩnh vực chức năng khác.
 Khó phối hợp các hoạt động của những lĩnh vực chức năng khác nhau, đặc
biệt là nếu tổ chức phải luôn điều chỉnh với các điều kiện bên ngoài đang
thay đổi.

Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc
kế hoạch – kỹ thuật
Phó tổng giám đốc
Tài chính – kinh doanh

Phòng hành
chính

Phòng kế
ho
ạch
-

v
ật
Phòng kế
toán

Phòng KD và
PT d
ự án

Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành
Khoa bất động sản và địa chính
15

Sơ đồ số 2 : Sơ đồ cơ cấu tổ chức theo chức năng
d ) Cơ cấu ma trận
Mô hình ma trận là sự kết hợp của hai hay nhiều mô hình tổ chức khác
nhau.
Ví dụ, mô hình tổ chức theo chức năng kết hợp với mô hình tổ chức theo
trực tuyến ( sơ đồ 1.3 ). Ở đây, doanh nghiệp có nhiều cấp quản lý và các bộ
phận nghiệp vụ giúp việc cho các thủ trưởng cấp trung và cấp cao. Trong
doanh nghiệp, các cán bộ trực tuyến ( theo chiều dọc ) là: chủ tịch hội đồng

quản trị - tổng giám đốc - giám đốc - trưởng các phòng ban Họ là những
người có quyền cao nhất - quyền quyết định trong quá trình điều hành và chịu
trách nhiệm trước hết và chủ yếu về kết quả điều hành ở cấp mình phụ trách.
Trong lý thuyết và trong thực tế có thể thiết lập chức danh phó trưởng. Phó
trưởng được thiết lập để thay thế trưởng khi cần thiết. Cấp quản lý càng cao
thì càng phải tập trung giải quyết nhiều hơn các vấn đề chiến lược như: hoạch
định chiến lược, tổ chức cán bộ. Kiểu cơ cấu tổ chức này phát huy được các
ưu điểm của cơ cấu trực tuyến là phân quyền để chỉ huy kịp thời và các ưu
điểm của cơ cấu chức năng là chuyên sâu nghiệp vụ, đảm bảo cơ sở, căn cứ
cho việc ra quyết định, hướng dẫn thực hiện các quyết định
Ưu điểm của cơ cấu ma trận
- Định hướng các hoạt động theo kết quả cuối cùng
- Tập trung nguồn lực vào khâu xung yếu
- Kết hợp được năng lực của nhiều cán bộ quản trị và chuyên gia
- Tạo điều kiện đáp ứng nhanh chóng với những thay đổi của môi trường.
Nhược điểm của cơ cấu ma trận
- Hiện tượng song trùng lãnh đạo dẫn đến sự không thống nhất mệnh lệnh
- Quyền hạn và trách nhiệm của các nhà quản trị có thể trùng lặp tạo ra
Khoa bất động sản và địa chính
16
các xung đột
- Cơ cấu phức tạp không bền vững
- Có thể gây tốn kém


Sơ đồ số 3 : Sơ đồ cơ cấu theo ma trận
2. Căn cứ lựa chọn hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
- Việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị bao giờ cũng bắt đầu từ việc xác
định mục tiêu và phương hướng phát triển. Trên cơ sở này, tiến hành tập hợp

cụ thể các yếu tố của cơ cấu tổ chức và xác lập mối quan hệ qua lại giữa các
yếu tố. Đây là quan điểm theo phương pháp diễn giải đi từ tổng hợp đến chi
tiết - được ứng dụng với những cơ cấu tổ chức quản trị hiện đang hoạt động .
- Quan điểm thứ hai là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị trước hết phải
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc
kế hoạch – kỹ thuật
Phó tổng giám đốc
Tài chính – kinh doanh

Người thừa hành
Phòng hành chính
Phòng
k
ế toán

Phòng KD
và PT d
ự án

Phòng kế
ho
ạch vật

tư

Người thừa hành
Khoa bất động sản và địa chính
17
bắt đầu từ việc mô tả chi tiết hoạt động của các đối tượng quản trị và xác lập

tất cả mối liên hệ thông tin, rồi sau đó mới hình thành cơ cấu tổ chức bộ máy
quản trị. Quan điểm này đi theo phương pháp quy nạp từ chi tiết đến tổng hợp
và được ứng dụng trong trường hợp hình thành cơ cấu tổ chức quản trị mới.
- Quan điểm thứ ba là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị theo phương
pháp hỗn hợp nghĩa là có sự kết hợp một cách hợp lý cả quan điểm thứ nhất
và quan điểm thứ hai. Trước hết phải đưa ra những kết luận có tính nguyên
tắc nhằm hoàn thiện hoặc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị sau đó mới tổ
chức công việc nghiên cứu chi tiết cho các bộ phận trong cơ cấu, soạn thảo
các điều lệ, quy chế, nội quy cho các bộ phận của cơ cấu ấy. Đồng thời xác
lập các kênh thông tin cần thiết. Như vậy, toàn bộ công việc nghiên cứu chi
tiết là tiếp tục làm sáng tỏ, cụ thể hoá những kết luận đã được khẳng định.
Quan điểm này chỉ đạt hiệu quả cao khi hoàn thiện cơ cấu quản trị đã có sự
quan tâm thường xuyên, có sự tổng kết, đánh giá nghiêm túc và đúng đắn của
chủ doanh nghiệp.
IV. Công tác cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
1. Vai trò của cán bộ trong bộ máy quản lý doanh nghiệp
Các cán bộ quản trị là nhân tố cơ bản quyết định sự thành công hay thất
bại
của đường lối phát triển tổ chức. Trong hoạt động hàng ngày, các nhà quản trị
thường xuyên thực hiện ba vai trò là vai trò liên kết con người, vai trò thông
tin và vai trò ra quyết định.
- Vai trò liên kết con người bao hàm những công việc trực tiếp với những
người khác. Nhà quản trị là người đại diện cho đơn vị mình trong các cuộc
gặp mặt chính thức( vai trò người đại diện ), tạo ra và duy trì động lực cho
người lao động nhằm hướng cố gắng của họ tới mục tiêu chung của tổ chức (
Khoa bất động sản và địa chính
18

vai trò người lãnh đạo ), đảm bảo mối quan hệ với các đối tác ( vai trò người

liên lạc )
- Vai trò thông tin bao hàm sự trao đổi thông tin với những người khác.
Nhà
quản trị tìm kiếm những thông tin phản hồi cần thiết cho nhà quản trị ( vai trò
người giám sát ), chia sẻ thông tin với những người bên ngoài ( vai trò người
phát ngôn ).
- Vai trò quyết định bao hàm việc ra quyết định để tác động lên con người.
Nhà quản trị tìm kiếm cơ hội để tận dụng, xác định vấn đề để giải quyết ( vai
trò người ra quyết định ), chỉ đạo việc thực hiện quyết định ( vai trò người
điều hành ), phân bổ nguồn lực cho những mục đích khác nhau ( vai trò người
đảm bảo nguồn lực ), và tiến hành đàm phán với những đối tác ( vai trò người
đàm phán ).
Những vai trò trên của các nhà quản trị là tất yếu, giúp họ thực hiện có kết
quả và hiệu quả chức năng, nhiệm vụ của mình.
2.Tiêu chuẩn của cán bộ trong bộ máy quản lý.
Để hoàn thành tốt vai trò, chức năng, nhiệm vụ đặt ra, các cán bộ quản trị phải
đạt được ở mức độ nhất định những yêu cầu về kỹ năng quản trị và phẩm chất
đạo đức cá nhân.
 Kỹ năng chuyên môn:
 Kỹ năng chuyên môn, hay còn gọi là kỹ năng kỹ thuật, là những những
hiểu biết, những kiến thức chuyên môn về lĩnh vực hoạt động của bộ phận do
nhà quản trị phụ trách.
 Nhà quản trị có kỹ năng chuyên môn để có thể hiểu được các công việc
của bộ phận mình phụ trách, từ đó ra các quyết định chính xác về các lĩnh vực
chuyên môn, hướng dẫn, chỉ đạo nhân viên thực hiện tốt các hoạt động tác
nghiệp, đồng thời giúp các nhà quản trị có thể xử lý kịp thời những tình
Khoa bất động sản và địa chính
19

huống phát sinh trong quá trình hoạt động của tổ chức.

 Kỹ năng chuyên môn của nhà quản trị có thể có được bằng con đường:
học tập trong nhà trường và học ngay ở chính trong quá trình làm việc. Trong
thực tiễn kinh doanh, có nhiều nhà quản trị không những có kiến thức chuyên
môn rộng mà còn là bậc thầy trong lĩnh vực chuyên môn hẹp nhất định
. Kỹ năng nhân sự:
 Kỹ năng nhân sự, hay còn gọi là kỹ năng giao tiếp nhân sự, là khả năng
làm việc với người khác, khả năng giao tiếp với người khác và khả năng phối
hợp hoạt động của các cá nhân, bộ phận.
 Nhà quản trị luôn phải tiếp xúc hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhiều
người khác nhau: nhân viên dưới quyền, các nhà quản trị cùng cấp, các nhà
quản trị cấp trên, những cá nhân và các tổ chức bên ngoài đơn vị họ phụ trách
 Kỹ năng nhân sự là cơ sở hình thành nên năng lực giao tiếp, chó phép
các nhà quản trị đạt hiệu quả cao khi tác động đến những người khác, chẳng
hạn trong việc thoả thuận với bên ngoài, làm hài lòng các nhà quản trị cấp
trên và các cơ quan nhà nước, tạo ra sự tuân thủ của cấp dưới…
 Nhà quản trị cần hiểu biết tâm lý con người, biết tuyển chon, đặt đúng
chỗ, sử dụng đúng khả năng của các thành viên trong tổ chức mình.
 Nhà quản trị có kỹ năng nhân sự là nhà quản trị biết lắng nghe ý kiến
người khác và dung hoà các chính kiến, các quan điểm khác nhau, tạo ra môi
trường làm việc trong đó các cá nhân cảm thấy hài lòng, kích thích họ đóng
góp ý kiến, tham gia vào quá trình ra quyết định quản trị
 Kỹ năng nhân sự cho phép các nhà quản trị hình thành nên “nghệ thuật
dùng người”
 . Kỹ năng lãnh đạo
 Để thực hiện chức năng lãnh đạo trong quản trị, người lãnh đạo
cần hiểu biết và sử dụng có hiệu quả các kỹ năng lãnh đạo của mình. Kỹ năng
Khoa bất động sản và địa chính
20

lãnh đạo chính là nằng lực vận dụng có hiệu quả các tri thức về phương thức

điều khiển con người trong quá trình vận hành hệ thống để thực hiện các mục
đích và mục tiêu quản trị đề ra.
 Kỹ năng lãnh đạo theo phương thức làm việc với con người được
phân thành 3 nhóm: kỹ năng lãnh đạo( điều hành) trực tiếp ( kỹ năng quản trị) , kỹ
năng ủy quyền và kỹ năng xây dựng hệ thống ( kỹ năng quản trị của cấp dưới).
 Kỹ năng lãnh đạo trực tiếp là kỹ năng làm việc với con người
trong nội bộ hệ thống và các cá nhân, tổ chức bên ngoài và môi trường có
liên quan đến sự hoạt động của hệ thống.
 Kỹ năng ủy quyền: là kỹ năng lãnh đạo cho phép cán bộ cấp dưới
có quyền chịu trách nhiệm và ra các quyết định về những vấn đề thuộc quyền
hạn được phép, nhưng người lãnh đạo vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng.
Đây là kỹ năng chuyển từ việc phải ra lệnh và hướng dẫn sáng tạo điều kiện
và trao quyền.
- Kỹ năng xây dựng hệ thống: là kỹ năng hình thành quy chế tổ chức của
hệ thống và môi trường văn hoá hợp lý trong hệ thống để huy động tối đa sự tận
tâm và tinh thần tự chịu trách nhiệm của mỗi con người trong hệ thống thông
qua các quy tắc ứng xử quản trị khoa học, công khai và ổn định trong hệ thống.
* Theo phương thức suy nghĩ và hành động, người lãnh đạo cần có các kỹ
năng sau:
- Kỹ năng tư duy: Đây là kỹ năng cơ bản, khởi đầu, cần có của người
lãnh đạo trong hoạt động quản trị. Người lãnh đạo là người phải phối hợp mọi
con người khác nhau trong hệ thống, họ là bộ óc của tổ chức, cho nên phải
biết tư duy đúng, phân tích tình hình hoàn cảnh chính xác, sắc sảo, so sánh
tương quan lực lượng, tính toán giữa thế và lực, phân loại các đối thủ và các
vật cản trên bước đường tồn tại và phát triển của hệ thống, biết dung nạp các
quan điểm khác biệt để xem xét, phân tích, vạch ra đường lối chủ trương
Khoa bất động sản và địa chính
21

chiến lược, mục tiêu, kế hoạch cho sự phát triển của hệ thống.

- Kỹ năng tổ chức: Đó là kỹ năng làm việc với con người và phương
tiện, nắm bắt được thông tin nhanh, chính xác để đưa ra các quyết định điều
phối, sử dụng, liên kết, cô lập, phân rã con người ở trong và ngoài hệ thống.
Họ phải có các tri thức tâm lý xã hội học nhất định, biết sáng tạo và không
bao giờ chịu bó tay trước mọi trở ngại, biết tập hợp và sử dụng nhân tài; đồng
thời họ cũng phải có được một nền tảng đạo đức nhất định.
- Kỹ năng nghiệp vụ: là kỹ năng hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn
của hệ thống, các hiểu biết này mang tính năng kỹ thuật. Rõ ràng một giám
đốc nhà máy ô tô mà không có các kiến thức tối thiểu về cơ khí máy móc thì
khó có thể điều hành doanh nghiệp có hiệu quả. Họ phải hiểu sâu sắc công
việc chuyên môn của doanh nghiệp.
Mối quan hệ giữa các kỹ năng quản trị và các cấp bậc quản trị:
Các nhà quản nhà quản trị phải có đầy đủ các kỹ năng trên, tuy nhiên tầm
quan trọng của mỗi kỹ năng phụ thuộc theo cấp bậc của nhà quản trị trong tổ
chức. Thực tế cho thấy, các nhà quản trị cấp cao cần có nhiều kỹ năng lãnh
đạo hơn, các nhà quản trị cấp cơ sở cần kỹ năng kỹ năng chuyên môn nhiều
hơn, kỹ năng nhân sự cần thiết cho mọi nhà quản trị ở tất cả các cấp, vì ở cấp
nào nhà quản trị cũng phải làm việc với con người






Kỹ năng chuyên

Kỹ

Kỹ năng nhân sự


môn

năng
tư duy
Khoa bất động sản và địa chính
22

Nhà quản trị cấp
cơ sở
Nhà quản trị
cấp trung
Nhà quản trị
cấp cao
Sơ đồ số 4 : Các kỹ năng của nhà quản trị
3.Tuyển chọn và đào tạo cán bộ quản lý
a ) Tuyển dụng lao động
Quá trình tuyển chọn nhân lực là quá trình đánh giá các ứng viên theo
nhiều khía cạnh khác nhau dựa vào các yêu cầu của công việc để tìm được
những người phù hợp với các yêu cầu đặt ra trong số những người đã thu hút
được trong quá trình tuyển mộ.
Quá trình tuyển chọn phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
- Tuyển chọn phải xuất phát từ kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế
hoạch nguồn nhân lực.
- Tuyển chọn được những người có trình độ chuyên môn cần thiết cho
công việc để đạt tới năng suất lao động cao, hiệu suất công tác tốt.
- Tuyển chọn được những người có kỷ luật, trung thực, gắn bó với công
việc và tổ chức.

Quá trình tuyển chọn là khâu quan trọng nhằm giúp cho các nhà quản trị nhân
lực đưa ra được các quyết định tuyển dụng một cách đúng đắn nhất. Quyết
định tuyển chọn có ý nghĩa rất quan trọng đối với chiến lược kinh doanh và
đối với các tổ chức bởi vì quá trình tuyển chọn tốt sẽ giúp cho các tổ chức có
được những con người có kỹ năng phù hợp với sự phát triển của tổ chức trong
tương lai.
Quá trình tuyển chọn gồm các bước như sau:
B1 : Tiếp đón ban đầu và phỏng vấn sơ bộ
Đây là bước đầu tiên trong quá trình tuyển chọn, là buổi gặp gỡ đầu
tiên giữa các nhà tuyển dụng với các ứng viên. Bước này nhằm xác lập mối
quan hệ giữa người xin việc và người sử dụng lao động, đồng thời bước này
Khoa bất động sản và địa chính
23

cũng xác định được những cá nhân có những tố chất và khả năng phù hợp với
công việc hay không để từ đó ra những quyết định có tiếp tục mối quan hệ với
ứng viên đó hay không.
B2 : Sàng lọc qua đơn xin việc
Trong các tổ chức, các ứng viên muốn có việc làm thì đều phải nộp đơn
xin việc. Đơn xin việc là nội dung quan trọng của quá trình tuyển chọn.
Đơn xin việc thường được các tổ chức thiết kế theo mẫu, người xin việc có
trách nhiệm điền vào đơn xin việc theo yêu cầu mà các nhà sử dụng lao động
đề ra. Các mẫu đơn xin việc được thiết kế một cách khoa học và hợp lý có thể
được coi là một công cụ quan trọng để tuyển chọn một cách chính xác người
xin việc.
B3 : Các trắc nghiệm nhân sự trong tuyển chọn
Để đánh giá các khía cạnh của các ứng viên người ta thường sử dụng các bài
trắc nghiệm bằng chính công việc mà sau này các ứng viên phải làm, hoặc là
bài trắc nghiệm mẫu.
B4 : Phỏng vấn tuyển chọn Phỏng vấn tuyển chọn là quá trình giao tiếp bằng

lời giữa những người tuyển chọn và người xin việc, đây là một trong những
phương pháp thu thập thông tin cho việc ra quyết định tuyển chọn.
Mục tiêu của các cuộc phỏng vấn trong tuyển chọn
- Thu thập thông tin về người xin việc: Qua các nguồn thông tin khác có thể
chưa đủ, chưa rõ ràng .
- Đề cao công ty: Qua phỏng vấn giúp cho các nhà tuyển chọn giới thiệu về
công ty của mình làm cho người xin việc hiểu rõ về những mặt mạnh, ưu thế
của công ty. Đây là hình thức quảng cáo tốt nhất.
- Cung cấp thông tin về tổ chức cho người xin việc: trong khi phỏng vấn nên
giải thích rõ cho các ứng viên về tình hình của công ty như mục tiêu của công
ty, cơ cấu bộ máy quản lý, các chính sách về nhân sự, cơ hội thăng tiến, việc
Khoa bất động sản và địa chính
24

làm
- Thiết lập quan hệ bạn bè, tăng cường khả năng giao tiếp.
B5 : Khám sức khoẻ và đánh giá thể lực của các ứng viên
Để đảm bảo cho các ứng viên có sức làm việc lâu dài trong các tổ chức
và tránh những đòi hỏi không chính đáng của người được tuyển dụng về đảm
bảo sức khoẻ thì bước quan trọng tiếp theo là phải tiến hành khám sức khoẻ
và đánh giá thể lực của các ứng viên.
B6 : Phỏng vấn bởi người lãnh đạo trực tiếp
Để đảm bảo sự thống nhất từ hội đồng tuyển chọn cho đến người phụ trách
trực tiếp và sử dụng lao động thì cần phải có sự phỏng vấn trực tiếp của người
phụ trách để đánh giá một cách cụ thể hơn các ứng viên.
B7 : Thẩm tra các thông tin thu được trong quá trình tuyển chọn
B8 : Tham quan công việc
Để tạo điều kiện cho những người xin việc đưa ra những quyết định
cuối cùng về việc làm thì tổ chức có thể cho những ứng viên tham quan hoặc
nghe giải thích đầy đủ về các công việc mà sau khi được tuyển dụng họ sẽ

phải làm. Điều này giúp cho người lao động biết được một cách khá chi tiết
về công việc như: mức độ phức tạp của công việc, tình hình thu nhập, sự thoả
mãn đối với công việc .
B9 : Ra quyết định tuyển dụng
Sau khi thực hiện những bước trên thì hội đồng tuyển chọn sẽ đưa ra quyết
định tuyển dụng đối với người xin việc. Trong hợp đồng lao động nên chú ý
một số điều khoản sau: thời gian thử việc, lương, thời gian làm thêm giờ, các
loại bảo hiểm phải đóng cho người lao động.
b ) Kế hoạch đào tạo đội ngũ nhân sự
* Đào tạo là các hoạt động học tập nhằm giúp cho người lao động có thể thực
hiện có hiệu quả hơn chức năng, nhiệm vụ của mình.
Khoa bất động sản và địa chính
25

Công tác đào tạo đội ngũ nhân sự là quan trọng vì:
Để đáp ứng yêu cầu công việc của tổ chức hay nói cách khác là để đáp ứng
nhu cầu tồn tại và phát triển của tổ chức.
Để đáp ứng nhu cầu học tập, phát triển của người lao động.
Đào tạo và phát triển là những giải pháp có tính chiến lược tạo ra lợi thế
cạnh tranh của doanh nghiệp.
* Các phương pháp đào tạo và phát triển
Có nhiều phương pháp để đào tạo nguồn nhân lực. Mỗi phương pháp có
cách thức thực hiện, ưu nhược điểm riêng mà các tổ chức cần cân nhắc để lựa
chọn cho phù hợp với điều kiện công việc, đặc điểm của lao động và về
nguồn tài chính của mình. Sau đây là các phương pháp đào tạo chủ yếu được
áp dụng ở nước ta:
 Đào tạo qua công việc:
- Đào tạo theo kiểu chỉ dẫn công việc
- Đào tạo theo kiểu học nghề
- Kèm cặp và chỉ bảo

- Luân chuyển và thuyên chuyển công việc
 Đào tạo ngoài công việc
- Tổ chức các lớp cạnh doanh nghiệp
- Cử đi học ở các trường chính quy
- Các bài giảng, các hội nghị hoặc hội thảo
- Đào tạo theo kiểu chương trình hoá, với sự giúp đỡ của máy tính
- Đào tạo theo phương thức từ xa
- Đào tạo theo kiểu phòng thí nghiệm
- Mô hình hoá hành vi
- Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ
Do những đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản cho nên một số