(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường quốc lộ 1a, thành phố thanh hóa

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MINH HUYỀN

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ
ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT HAI BÊN ĐƯỜNG
QUỐC LỘ 1A, THÀNH PHỐ THANH HÓA”.

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. CAO VIỆT HÀ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thanh Hóa, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Huyền

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Cao Việt Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Hệ thống thông tin Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát
triển quỹ đất thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Thanh Hóa, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Huyền

ii

download by :


MỤC LỤC
Lờı cam đoan ..................................................................................................................... i
Lờı cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ......................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục sơ đồ, đồ thị ................................................................................................... vii
Danh mục chữ vıết tắt .................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesıs abstract.................................................................................................................. xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thıết của đề tàı ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .......................................................................... 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .............................. 3

2.1.1.

Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................................... 3

2.1.2.

Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ......................................................................................................... 5

2.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và tổ chức trên thế giới ............ 9

2.2.1.

Trung Quốc ...................................................................................................... 9

2.2.2.

Thái Lan ......................................................................................................... 11

2.2.3.

Hàn Quốc........................................................................................................ 12

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
việt nam .......................................................................................................... 13

2.3.1.

Những văn bản pháp quy của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................... 13

2.3.2.

Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam ....................................................................................... 17

2.3.3.

Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư thời gian qua ................................................................................. 20

iii

download by :


2.4.

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố thanh hóa .............. 22

2.4.1.

Các văn bản hướng dẫn về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố ........................................................... 22

2.4.2.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa ................................................................................................................. 23

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................... 28
3.1.

Thờı gıan nghıên cứu ..................................................................................... 28

3.2.

Đốı tượng nghıên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Nộı dung nghıên cứu ...................................................................................... 28

3.3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa ............................ 28

3.3.2.

Thực trạng cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố Thanh
Hóa ................................................................................................................. 28

3.3.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC của dự án nghiên cứu .............................. 28

3.3.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ....................................................................................................... 29

3.4.

Phương pháp nghıên cứu ................................................................................ 29

3.4.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................... 29

3.4.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................. 29

3.4.3.

Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, tài liệu ...................................... 29

3.4.4.

Phương pháp so sánh ...................................................................................... 30

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................................... 31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố thanh hóa .............................. 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 35

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2016............................... 37

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội................................. 39

4.2.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án trên
địa bàn thành phố thanh hóa ........................................................................... 40

4.2.1.

Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành
phố .................................................................................................................. 40

4.2.2.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa ..................................................................................... 45

iv

download by :


4.3.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng hạ
tầng kỹ thuật haı bên đường quốc lộ 1a, thành phố thanh hóa ....................... 47

4.3.1.

Giới thiệu khái quát về dự án ......................................................................... 47

4.3.2.

Tình hình thực hiện dự án .............................................................................. 49

4.4.

NHỮNG TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN NGHIÊN CỨU ....................................................... 65

4.4.1.

Công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................... 65

4.4.2.

Hồ sơ lưu trữ tại thành phố............................................................................ 65

4.4.3.

Công tác kiểm kê ........................................................................................... 65

4.4.4.

Hạn chế về chính sách bồi thường, hỗ trợ ..................................................... 65

4.5.

Giải pháp ........................................................................................................ 66

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 68
5.1.

Kết luận .......................................................................................................... 68

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................ 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 70

v

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số hộ gia đình đã được điều tra về tình hình thực hiện cơng tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................................................................29

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2016 ..........................38

Bảng 4.2.

Một số dự án thu hồi đất tại thành phố Thanh Hóa trong giai đoạn
2015 – 2017................................................................................................46

Bảng 4.3.

Tổng quan về dự án nghiên cứu .................................................................48

Bảng 4.4.

Kết quả bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân ......................................51

Bảng 4.5.

Tổng hợp bảng giá bồi thường về đất theo 2 giai đoạn..............................53

Bảng 4.6.

Chính sách hỗ trợ trước và sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực ....................57

Bảng 4.7.

Tổng hợp chính sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất .........58

Bảng 4.8.

Ý kiến của người dân về thời gian nhận tiền bồi thường, hỗ trợ ...............63

Bảng 4.9.

Ý kiến của các hộ dân về tính cơng bằng, dân chủ, cơng khai trong
q trình thực hiện dự án ...........................................................................64

vi

download by :


DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Thanh Hóa ......................................................31
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế theo GDP của thành phố Thanh Hóa năm 2010 và 2016 ....36
Hình 4.3. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC ................................................41
Hình 4.4. Hiện trạng mặt bằng dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường
đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa đoạn từ cầu Hồng Long
đến tượng đài Thanh niên xung phong ........................................................48
Hình 4.5. Cây xăng và bến xe nằm trong dự án ...........................................................49
Hình 4.6. Ý kiến của hộ dân về công tác đo đạc đất đai, kiểm kê tài sản trên đất .......53
Hình 4.7. Đánh giá của người dân về giá bồi thường đất ............................................54
Hình 4.8. Ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ ..................................................59
Hình 4.9. Ý kiến của hộ dân về cơ sở hạ tầng khu TĐC .............................................61

vii

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH – HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt Bằng

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

NN

Nơng nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

UBND

Ủy ban nhân dân

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Minh Huyền
Tên Luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố
Thanh Hóa;
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao chất lượng, đẩy nhanh tiến độ việc thực

hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập
tài liệu, số liệu sơ cấp; Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu, tài liệu; Phương
pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Trong giai đoạn 2015 - 2016 thành phố thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở 41 dự án với tổng diện tích 398,36 ha. Trong đó, phục vụ cho các dự án khu
dân cư đô thị là 352,10 ha, khu dân cư nơng thơn 22,7 ha, cơng trình giao thơng là 9,56
ha, cịn lại là các cơng trình văn hóa, cơng cộng. Năm 2017, tổng diện tích đất cần thu
hồi là 244,37 ha. Trong q trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Hội
đồng bồi thường đã áp dụng chính xác các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cũng còn
một số vấn đề tồn tại trong công tác này như sau: giá đất bồi thường, hỗ trợ thấp hơn giá
thị trường; cơ chế chính sách chưa phù hợp, gây khó khăn cho q trình lập phương án
tính tốn bồi thường, hỗ trợ.
- Kết quả đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên
cứu cho thấy: Dự án nghiên cứu có diện tích là 246.864 m2 với tổng vốn đầu tư gần
206.793 triệu đồng. Chi phí cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 31.308 triệu
đồng. Trong đó, tiền bồi thường về đất đai là 18.236,32 triệu đồng, bồi thường về tài sản
trên đất là 3.917,49 triệu đồng, số tiền hỗ trợ là 9.168,58 triệu đồng. Tổng số hộ đủ điều
kiện được bố trí tái định cư là 8 hộ.

ix

download by :


- Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố Thanh
Hóa cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Kiện tồn cơng tác tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư; nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban giải
phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh cở sở dữ liệu hồ sơ địa
chính; hồn thiện về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Minh Huyen
Thesis title: Assessment of compensation, support, resettlement when the State
recovers land in the project of building technical infrastructure on both sides of
Highway 1A, Thanh Hoa city.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educatonal organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assessment of compensation, support, resettlement when the State recovers land
in the project of building technical infrastructure on both sides of National Highway 1A,
Thanh Hoa city;
- Propose some solutions to improve the quality, speed up the implementation of
compensation, support and resettlement when the State recovers land.
Materials and Methods
To perform the research contents of thesis, I have used the methods as follow:
Method of data collection, secondary data; Method of data collection and data collection;
Methods of synthesis and analysis of data and documents; Comparative method.
Main findings and conclusions

- In the period from 2015 to 2016, the city recovered 41 projects with an area of
398.36 hectares. Of which, urban residential projects are 352.10 hectares, rural
residential area is 22,7 hectares, transport works is 9.56 hectares, the rest is public
cultural buildings. In 2017, the total area of land to be recovered is 244.37 hectares. The
implementation of compensation, support and resettlement is done by law. However,
there are many obstacles are found such as: the land price of compensation, support is
lower than market price; The policy mechanism is not suitable, making it difficult to
make the calculation of compensation and support.
- The assessment results of compensation, support and resettlement in the research
project showed that the research project covers an area of 246.864 m2 with total
investment capital of nearly 206,793 million dong. The cost of compensation,
assistance, and resettlement is 31,308 million dong. Of which the amount of
compensation for land is 18,236.32 million dong, compensation for property on the land
is 3,917.49 million dong, the amount of support is 9,168.58 million dong. The total
number of households resettled is 8.

xi

download by :


- The proposed solutions for compensation, assistance and resettlement in Thanh
Hoa city are:
Completing the implementation of compensation, support and
resettlement; advancing capacity of staffs work in Board of Clearance compensation;
Completing the database of cadastral file; Completion of compensation, support and
resettlement policies.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong thời
kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút
đầu tư phát triển.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai thực
sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu
đô thị tập chung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai
hợp lý thực sự cần thiết. Thực tiễn đã khẳng định cơng tác giải phóng mặt bằng là
điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công dự án. Mà tiến độ giải phóng mặt
bằng ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân
có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn. Tuy nhiên, qua thực tế việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng tới mọi mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội. Sau khi có Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai và hiện nay được bổ sung bằng Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Và được thay
bằng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ
thuật của tỉnh Thanh Hóa, cũng như vùng phía Nam Bắc Bộ và Bắc Trung Bộ
đồng thời là đô thị chuyển tiếp giữa vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với vùng
Bắc Trung Bộ. Nằm ở vị trí thuận lợi về địa lý, giao thơng – vị trí trung tâm trên
các tuyến giao thông huyết mạch tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu, phát triển

1

download by :


kinh tế với các huyện Tây Bắc của tỉnh và nước bạn Lào. Hạ tầng giao thơng
đóng vai trị quyết định trong sự hình thành, phát triển và nâng cao hiệu quả của
các liên kết đa dạng nội vùng và liên vùng. Hạ tầng giao thông tốt giúp thúc đẩy
liên kết và hợp tác chặt chẽ trong vùng, quốc gia và quốc tế, góp phần đẩy mạnh
phát triển sản xuất, nâng cao đời sống văn hóa xã hội, đảm bảo an ninh quốc
phòng. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trên địa bàn thành phố đang gặp phải những khó khăn: người dân khiếu nại,
khiếu kiện, các dự án thực hiện không đúng tiến độ, kéo dài nhiều năm gây chậm
phát triển kin tế, thất thốt tài chính.
Nghiên cứu để tìm ra các biện pháp xử lý phù hợp, giải quyết vướng mắc,
đồng thời là kinh nghiệm để thực hiện các dự án về sau. Trước tình hình trên,
dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Cao Việt Hà, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh
giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án
xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A, thành phố Thanh Hóa”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật hai bên đường Quốc lộ 1A,
thành phố Thanh Hóa;

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao chất lượng, đẩy nhanh tiến độ việc thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại những
dự án tương tự.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Không gian: Quốc lộ 1A đoạn từ cầu Hoàng Long đến Tượng đài Thanh
niên xung phong, thành phố Thanh Hóa trong khn khổ dự án nghiên cứu.
+ Thời gian: Từ tháng 8/2010 đến tháng 7/2016.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần đánh giá một cách chi tiết và hồn chỉnh
khung pháp lý về cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để đưa ra các giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án.

2

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
* Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc cơng lao (Trung tâm ngơn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử
dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường

bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013).
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc
liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình
mới trên đó.
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là q trình giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất
với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo
điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong
q trình thu hồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính
sách, quy định pháp luật của Nhà nước.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.



* Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngơn ngữ và Văn hóa
Việt Nam, 1998).

3

download by :


Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013).
Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di
chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác.
Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng những
giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước
đối vợi sự mất mất của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi
ích chung của đất nước, cộng đồng.
* Tái định cư: (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước
đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển khơng thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án
phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.

4

download by :


2.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
2.1.2.1. Đặc điểm của q trình bồi thường, hỗ trợ, TĐC
a. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
b. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trị quan trọng trong đời sống KT-XH
đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó
khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn.
Bởi vậy, để đảm bảo ổn định đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ
trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân.
- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính
sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép.
+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.
+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều

5

download by :


kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Nguyễn Thị Hồng
Nhung, 2014).
2.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC
a. Việc ban hành thực thi các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Tất cả các quốc gia trong q trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây dựng cơng trình hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết để phụ vụ lợi ích cơng cơng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung
ứng đất đai không thể dự vào cơ chế thị trường, mà phải thơng qua biện pháp
mang tính bắt buộc gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Đào Trung
Chính, 2014).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trựng dụng hoặc

truất hữu đất đai vì lợi ích cơng cộng. Cịn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
tồn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì cơng việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất (QSDĐ) được giao có thu tiền hoặc cho
thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài
sản có giá. Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho th, nay Nhà nước
cần thì thu hồi lại chứ khơng gọi là thu hay truất hữu nữa (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận
thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa
phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế; trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật
chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng
với việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, khơng cơng khai, cơng bằng ở các
địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất

6

download by :


lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ
GPMB (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2007).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai có hạn về khơng gian sử dụng, để tồn tại và duy trì cuộc sống của
mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc
tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ

thể hiện sử chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa
nhiệm vụ an tồn lương thực với nhiệm vụ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khơng chỉ là cơng cụ tạo cung cho thị
trường mà cịn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiên các mục tiêu chính
trị, xã hội, cơng bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chúc TĐC và cũng là
cơng việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả
nhất, đúng chức năng nhất (Tôn gia Huyên, 2009).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
c. Cơng tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, người sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm
căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các
tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử

7

download by :

dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi
thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai. Cấp
GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh
hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
d. Giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2003 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây
(Điều 55):
- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Định giá đất gắn liền với việc gắn liền với việc xác định thuế và mức thuế
nhà đất/ bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế
trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuế nhà
đất/BĐS, ngoài ra cịn liên quan đến các dịch vụ cơng, quản lý đất TĐC…Định
giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách
khoa học là yêu cầu của việc sư dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất
cả ở tầm vĩ mô, vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu
chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá
và nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Có sự quan hệ rất mật thiết của

việc giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và thị trường BĐS. Quản lý
tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phịng được giá cả
đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạ đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất
hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng
một thị trướng đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác;

8

download by :


ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tơn Gia Hun và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do
các địa phương quy định và công bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại
đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, Luật Đất đai
quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại
thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay thế
cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại Luật Đất đai 2003.
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ
CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai
Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai. Tuy nhiên nhìn

tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng
đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc
mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại
mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Trong trường hợp mức bồi thường khơng
đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi
thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi
thực hiện trưng mua. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường.
Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
Về phương thức bồi thường: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường chỉ bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc
tái định cư với bảo hiểm xã hội.

9

download by :


Về mức bồi thường: Mức giá này được Nhà nước quy định cho từng khu
vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với
thực tế. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất.
Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm
trước khi bị thu hồi. Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng
năm trung bình. Ngồi ra, Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái
định cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng
năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì
mức sống hiện tại của người nơng dân (Bùi Quang Hậu, 2016).

Đối với đất ở và các loại đất khác, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc
vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nơng nghiệp.
Việc bồi thường cơng trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường.
Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định
giá có đủ chuyên mơn, theo những quy trình định giá nhất định. Sau đó được
chính quyền địa phương quyết định. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản
xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng
sản xuất hoặc kinh doanh.
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như
số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu
như việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương
án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân,
đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức
sống so với trước khi bị thu hồi đất. Mặc dù khơng có quy định rõ ràng trong luật
về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các địa phuơng đã chủ động
đưa ra một số giải pháp:
- Tái định cư bằng tiền: Theo đó các khoản hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các
cá nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường
hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân
bị ảnh hưởng đã chọn cách này;
- Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường
sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập
với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường;

10

download by :

- Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp
dụng ở một số địa phương có kinh tế phát triển. Theo cách này, tất cả các khoản
trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh
xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế (Nguyễn Thị
Dung, 2009).
Bên cạnh những thành cơng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
Trung Quốc bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ
tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
2.2.2. Thái Lan
Pháp luật đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai,
vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận về sử
dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (Chủ sở hữu) trên cơ sở
một hợp đồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng cơng cộng, an ninh quốc
phòng, luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá
trị bồi thường, các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án,
lên kế hoạch bồi thường, trình các cấp phê duyệt. Luật cịn quy định thủ tục
thành lập các cơ quan, ủy ban tính tốn bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán,
nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, trình tự đưa ra tịa án.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng BĐS. Bồi
thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái định cư được Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp
ứng đầy đủ các yêu cầu TĐC, cho nên họ chủ động được công tác này.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời thực hiện
rất tốt, việc bố trí cán bộ có thẩm chất, năng lực phục vụ cơng tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện
công tác này.

Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong q trình giải quyết vấn
đề, cũng góp phần đẩy mạnh tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
(Nguyễn Thị Dung, 2009).

11

download by :


2.2.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, những năm gần đây, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nơng thơn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thơng qua các cơng cụ chính sách như bồi thường,
hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái
định cư.
Việc bồi thường cũng có quy định như sau: Đối với thửa đất được sử dụng
thông qua đàm phán hoặc xét xử của tồ án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa
trên mức giá cơng bằng, có tính tới giá th, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng
và giá của những thửa đất tương tự gần đó. Việc định giá để bồi thường sẽ do
chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung
bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch
10% hoặc nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá,
sau đó việc bồi thường sẽ được tính tốn lại.
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu
tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, khơng phải tiền mặt, bao
gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.
Mức bồi thường: Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi

thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường. Khoản bồi thường
được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công
bố. Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nơng dân phục hồi lại việc
sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập
hàng năm từ sản xuất nông nghiệp. Đất ở và các loại đất khác được bồi thường
theo giá thị trường.
Đối với cơng trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường, cơng trình xây
dựng sau thời điểm cơng bố dự án sẽ không được bồi thường. Bồi thường ảnh
hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại về thu nhập hoặc
lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có. Để được bồi thường, cơ sở kinh doanh
cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước
ngày công bố dự án. Không bồi thường cho các cơ sở sản xuất kinh doanh khơng
phép. Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của cơ sở sản xuất sẽ
được tính riêng.

12

download by :