(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI THU HÀ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Thu Hà

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Thu Hà

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ........................................................................................................................i
Lời cảm ơn .......................................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt .........................................................................................................vi
Danh mục bảng ................................................................................................................. vii
Danh mục hình ảnh .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ..............................................................................................................ix
Thesis abstract.....................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ............................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ................................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 4

2.1.1.

Đất đai.................................................................................................................... 4

2.1.2.

Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ..................................................................... 4

2.1.3.

Thị trường đất đai .................................................................................................. 6

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................................... 7

2.1.5.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 10

2.2.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới............................................................. 17

2.2.1.

Hoạt động đấu giá đất tại Pháp ............................................................................ 17

2.2.2.

Hoạt động đấu giá đất tại Nhật Bản ..................................................................... 18

2.2.3.

Hoạt động đấu giá tại Trung Quốc ...................................................................... 19

2.2.4.

Hoạt động đấu giá tại Thái Lan ........................................................................... 20

2.3.

Đấu gıá quyền sử dụng đất ở Vıệt Nam............................................................... 22

iii

download by :


2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở Việt Nam..................................................................................................... 22

2.3.2.

Chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 23

2.3.3.

Một số quy định hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 25

2.3.4.

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương .............................. 33

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................. 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu............................................................................................ 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................... 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 37

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang............................... 37

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang ................................ 37

3.4.3.

Khát quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 37

3.4.4.

Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự
án trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ................................ 38

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang........................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 38

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp ....................................... 38

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu....................................................................38

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 39

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................... 40

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................... 40

Phần 4. Kết quả và thảo luận ......................................................................................... 41
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang............................... 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Giang........................................................ 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang .............................................. 43

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội ......................................... 46

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang. ............................... 47

4.2.1.

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 2016 ..................................................................................................................... 47

iv

download by :


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Giang ................................................. 53

4.3.

Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 55

4.4.

Đánh giá một số dự án đấu giá qsdđ tại trên địa bàn thành phố Hà Giang.......... 58

4.4.1.

Kết quả thực hiện bán đấu giá của một số dự án trên địa bàn thành phố
Hà Giang ............................................................................................................. 58

4.4.2.

Đánh giá của người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án
trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ..................................... 74

4.4.3.

Đánh giá của cán bộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 80

4.4.4.

Một số tồn tại của công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 ......................................................... 83

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang .......................................................... 83

4.5.1.

Giải pháp về chính sách ....................................................................................... 83

4.5.2.

Giải pháp về cơ chế tài chính .............................................................................. 84

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................................... 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị......................................................................................... 86
5.1.

Kết luận................................................................................................................ 86

5.2.

Kiến nghị ............................................................................................................. 87

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 88
Phụ lục ............................................................................................................................. 92

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐGTS

Bán đấu giá tài sản

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTXD

Giao thông xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐBĐG

Hội đồng bán đấu giá

MCL

Mức chênh lệch

NQĐH

Nghị quyết đại hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QPPL

Quy phạm pháp luật

PTTH

Phổ thông trung học

SDĐ

Sử dụng đất

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

THCS

Trung học cơ sở

TT

Trung tâm

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký

VSMT

Vệ sinh mơi trường

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu kinh tế của thành phố giai đoạn 2012 – 2016 .................................. 43

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2016 ............................... 54

Bảng 4.3.

Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 2016.............................................................................................................. 57

Bảng 4.4.

Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ..................... 60

Bảng 4.5.

Danh sách người trúng đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ................... 61

Bảng 4.6.

Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 63

Bảng 4.7.

Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung .................... 66

Bảng 4.8.

Danh sách người trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung..... 67

Bảng 4.9.

Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 68

Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai ........................ 71
Bảng 4.11. Danh sách người trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 2, phường Minh Khai........... 72
Bảng 4.12. Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trúng đấu giá ............. 74
Bảng 4.13. Đánh giá về tính cơng khai minh bạch của các thông tin bán đấu giá ........ 75
Bảng 4.14. Đánh giá về sự phù hợp của giá khởi điểm và bước giá .............................. 77
Bảng 4.15. Đánh giá sự phù hợp của phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước ..... 78
Bảng 4.16. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá của HDĐG ............................. 79
Bảng 4.17. Đánh giá sự hài lòng của người tham gia đấu giá ........................................ 79
Bảng 4.18. Đánh giá của cán bộ về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá
và việc áp dụng những quy định về đấu giá QSDĐ ..................................... 81

Bảng 4.19. Đánh giá về việc phối hợp giữa cơ quan chuyên môn và đơn vị tổ chức đấu
giá QSDĐ ..................................................................................................... 82
Bảng 4.20. Đánh giá của cán bộ về kết quả của các dự án bán đấu giá QSDĐ .............. 82

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1.

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Giang ............................ 28

Hình 4.1.

Vị trí địa lý thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ......................................... 41

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2016 .................................... 55

Hình 4.3.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ............ 58

Hình 4.4.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi ....... 62

Hình 4.5.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 06, phường Quang Trung ....................... 64

Hình 4.6.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung..... 68

Hình 4.7.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 02, phường Minh Khai ........................... 69

Hình 4.8.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai ................ 73

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Mai Thu Hà
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.

Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành
phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang, giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: lựa chọn các tiêu chí để đánh giá về cơng tác
sử dụng đất bao gồm: vị trí khu đất, hình thức đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi
điểm và giá trúng đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá Nhà nước quy định.
Mặt khác 03 dự án đấu giá điển hình đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước nằm
tại 03 phường trung tâm của thành phố, nhận được sự đầu tư phát triển hạ tầng.
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: điều tra 116 người tham
gia đấu giá QSDĐ và 20 cán bộ tham gia vào công tác đấu giá QSDĐ tại ba dự án chọn
nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp các số liệu thứ cấp được thu thập tại các
phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh thông qua hệ thống bảng biểu để thấy
được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, phương
pháp sử dụng hình ảnh minh họa.
Kết quả chính và kết luận
- Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang, có vị
trí quan trọng trong việc giao thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây Nam của
Trung Quốc và các tỉnh miền Bắc Việt Nam. Trong những năm qua, công tác quản
lý đất đai luôn được các cơ quan, ban ngành trên địa bàn thành phố quan tâm và chú
trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho
ngân sách địa phương.

ix

download by :


- Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố Hà Giang thực hiện 05 dự án
bán đấu giá QSDĐ với tổng diện tích bán đấu giá là 39.488m2, đem về cho ngân sách
Nhà nước số tiền là 85,443 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 03 dự án bán đấu giá QSDĐ tại 03 phường Nguyễn Trãi,
Quang Trung, Minh Khai cho thấy các dự án đều được thực hiện thành công. Hội đồng
đấu giá thực hiện khá tốt các quy định trong quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện
tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá, mức độ
hài lòng về của người dân về quy trình đấu giá QSDĐ được đánh giá ở mức cao. Tuy
nhiên, q trình nghiên cứu, nhận thấy cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 - 2016 vẫn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục trong
thời gian tới.
- Để giải quyết những tồn tại, hạn chế và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
QSDĐ, trong thời gian tới, thành phố cần thực hiện đồng thời các giải pháp bao gồm: giải
pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Thu Ha
Thesis title: Assessment of land use right auction in some projects in Ha Giang city, Ha
Giang province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research objectives
- To evaluate the land use right auction of some projects in Ha Giang city, Ha
Giang province for the period of 2012 - 2016.
- To propose solutions to improve the auction of land use rights in Ha Giang city,
Ha Giang province.
Methods
- Site selection method: Selection of criteria for land use evaluation including land
location, auction form, the difference between the starting price and winning bid price,
the difference between the starting price and the price set by the State. On the other hand,
03 typical auction projects bring big budget revenue to the State located in 03 central
wards of the city and receive investment in infrastructure development.
- Primary data survey using questionnaires: surveyed 116 participants in the land
use right auction and 20 staff participated in the land use right auction in three selected
research projects.
- Method of statistics, aggregation and comparison through the system of tables to
see the effectiveness of auctioning land use rights in the study area, method of illustration
by images.
Main findings and conclusions
- Ha Giang city has been an economic and political center of Ha Giang province,
which played an important role in the trade of goods between the southwestern economic
region of China and the northern provinces of Vietnam. Over the years, the land
management has always been paid attention to by local authorities and agencies,
especially for the auction of land use rights as a major source of local budget revenue.
- In the period 2012 - 2016, in Ha Giang city, there were five projects for land use
right auction with the total area of 39,488m2, brought the State budget an amount of VND
85.434 billion.
- By evaluating three land use right auction projects at 03 wards: Nguyen Trai,
Quang Trung, and Minh Khai, the result showed that projects were successfully

xi

download by :


implemented. The auction council performed quite well the land use right auction
regulations, so it made good conditions for auction participants to understand the process,
procedures and forms of auction. The level of satisfaction of the people on the land use
right auction process was assessed at a high level. However, during research, it was found
that the land use right auction in Ha Giang city in the period 2012 - 2016 still revealed
some shortcomings and limitations, which should be overcome in the coming time.
- In order to solve the shortcomings and improve the effectiveness of land use right
auction, in the coming time, the city should simultaneously implement solutions
including policy solutions, technical solutions and solutions on financial mechanisms.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vai trò của đất đai đối với đời sống sinh vật đã được khẳng định qua thực
tiễn. Đối với con người, đất là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Vì
vậy, đất đai có thể coi là điểm xuất phát, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình
sản xuất.
Ngày nay, khi quá trình đơ thị hóa song hành với q trình cơng nghiệp

hóa ở nước ta đã từng bước làm thay đổi diện mạo của đất nước, đáp ứng nhu
cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại. Cùng với sự hoàn thiện về các chế
định pháp luật, các chủ thể sử dụng đất đã nhận thức được vai trò và giá trị to
lớn của đất đai trong nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản đã và đang có
những bước phát triển quan trọng. Nhà nước với vai trò đặc biệt là đại diện
chủ sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác thị trường bất động
sản bằng nhiều biện pháp khác nhau tùy thuộc vào mục đích của mình, trong
đó cơng tác đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu ích được nhiều quốc gia trên
thế giới áp dụng, nhằm mục đích giao đất cho các chủ sử dụng đất đồng thời
tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
cho các dự án phát triển do Chính phủ phê duyệt. Bán đấu giá QSDĐ có ưu
điểm là nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm
bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng với giá trị thực của nó, tránh được tình
trạng đầu cơ về đất đai.
Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang với
tám đơn vị hành chính cấp xã, phường. Thành phố có vị trí quan trọng trong việc
giao thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây Nam của Trung Quốc và các tỉnh
miền Bắc Việt Nam. Trong những năm qua, nhằm đáp ứng xu thế phát triển đơ
thị hóa chung trên địa bàn tỉnh, công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng được
Đảng và chính quyền địa phương hết sức coi trọng, trong đó việc khai thác hiệu
quả nguồn tài nguyên đất là một trong những mục tiêu hàng đầu. Để thực hiện
mục tiêu đó, nhiều giải pháp đã được đưa ra, trong đó có chủ trương thực hiện
giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá để tạo nguồn kinh
phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần

1

download by :

tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Qua một thời gian áp dụng, công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được nhiều kết quả
lớn, tạo ra sự chuyển biến tích cực về đơ thị, tuy nhiên cũng cịn bộc lộ một số
tồn tại, hạn chế.
Nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của công tác đấu
giá QSDĐ đối với nền kinh tế của địa phương, được sự phân công, hướng dẫn
của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông
Nghiệp Việt Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu
giá quyến sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang,
tỉnh Hà Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn thành phố
Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ
trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài được giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên
địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 qua ba dự án đã hoàn thành
việc đấu giá QSDĐ, bao gồm dự án bán đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn
Trãi, dự án bán đấu giá tổ 06, phường Quang Trung, dự án bán đấu giá tổ 02,
phường Minh Khai.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn chỉ ra các tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Giang. Qua đó, đề xuất các giải pháp khắc phục
những tồn tại, hạn chế trong công tác này tại địa phương trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên
cơ sở nghiên cứu, đánh giá các dự án đấu giá tại các phường trung tâm để đưa

ra những đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện hơn và
đem lại hiệu quả cao nhất.

2

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố Hà Giang, để từ đó đề xuất và rút
ra những giải pháp phù hợp để các đơn vị liên quan đến cơng tác đấu giá có
thể lựa chọn, áp dụng nhằm xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để
đem lại hiệu quả cao.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai
Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil năm 1993,
đất đai được xác định về mặt thuật ngữ khoa học là diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các
lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập
đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại.

Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 đã định nghĩa về đất đai như sau:“Đất là tài
sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản
phẩm lao động. Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái
canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội, 1993).
Như vậy, đất đai là sản phẩm tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, khơng có gì thay thế được. Đối với mơi
trường sống nó là thành phần quan trọng hàng đầu, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, là nơi để xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc
phịng. Tuy nhiên, đất đai ln bị giới hạn về số lượng nên con người cần sử
dụng một cách hợp lý trong quá trình phát triển.
2.1.2. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Sở hữu đất đai
Sở hữu trong nền kinh tế chính trị là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ
giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải. Đất đai là một loại tài sản
đặc biệt, như vậy chủ sở hữu đất đai có các quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của Bộ Luật dân sự.
Tùy từng điều kiện, kinh tế, xã hội, ý chí giai cấp cầm quyền mà pháp luật
của mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau đối với đất đai.
Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì
vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền cơ bản nếu trên. Ở Việt
Nam, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì thế, Nhà nước là chủ thể có đầy đủ ba
quyền sở hữu đối với đất đai.

4

download by :


Đất đai chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý từ Hiến pháp 1980 với lập luận đây là quan hệ sản xuất tiên tiến,
phù hợp quy luật của chủ nghĩa xã hội. Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân
đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và
Luật Đất đai 2003 nay là Luật Đất đai 2013 đã đạt được nhiều tiến bộ mang
tính đột phá. Theo báo cáo của FAO về Những chiến lược cải cách quan hệ
đất đai năm 1994 từng ghi nhận rằng: “Mơ hình Nhà nước sở hữu đất đai
nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việt Nam có thể được coi là mơ
hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cần phải
học tập và làm theo” (Thành Châu, 2012).
Thực hiện quyền của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất bằng các quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng
đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc bằng hợp đồng thuê đất giữa Nhà
nước và bên có nhu cầu sử dụng đất (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 192, Bộ Luật dân sự 2015, “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Quyền sử dụng đất
là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2015).
Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định
lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được
chuyển quyền SDĐ (Đặng Thị Bích Liễu, 2012).
So với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất có sự khác biệt về ý nghĩa
và nội dung
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, cho phép nhận chuyển sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn cịn quyền sử dụng đất là
một loại quyền khơng trọn vẹn khơng đầy đủ. Tính khơng đầy đủ của quy được
thể hiện ở các khía cạnh

5

download by :


+ Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đầy đủ tất cả các quyền năng như
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp cũng
có các quyền của người sử dụng theo quy định của Luật đất đai 2013;
+ Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ
các quyền của người sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng đất
đai lại là một quyền phụ thuộc, nó thể hiện ở chỗ người sử dụng đất khơng được
tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền
năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải hành
động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu chủ đối với đất
được giao (Đặng Thị Bích Liễu, 2012).
Như vậy, có thể khẳng định Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở
hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do
pháp luật quy định.
2.1.3. Thị trường đất đai
Đất đai là một loại bất động sản do đó thị trường đất đai hay thị trường
quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai

có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất
đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

6

download by :


nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Phùng Ngọc Phương và
cs., 2011).
Trong nền kinh tế quốc dân, thị trường đất đai ln có vị trí đặc biệt quan
trọng. Thị trường đất đai phát triển là nhân tố góp phần phát triển kinh tế, xã hội
đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Đây là nơi thực hiện tái
sản suất các yếu tố cho các nhà kinh doanh. Sự phát triển của thị trường nhà đất
ảnh hưởng đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị
trường tài chính tiền tệ. Ngồi ra, thị trường đất đai là nơi phân bổ hợp lý nguồn
tài nguyên thiên nhiên tránh việc sử dụng đất lãng, huy động được nguồn vốn to

lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và
địa phương (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn
nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị
trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ
thống pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất
đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng
đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất
đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ
thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm
tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi
chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết
có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều
yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống
pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Hoạt động đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài
người tuy nhiên đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước ta thừa
nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia vào thị trường bất động sản
với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt.

7

download by :


Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là đấu giá tài sản, là mối quan

hệ mua bán tài sản. Đối tượng được đem ra mua bán là QSDĐ. Chủ thể tham gia
quan hệ bên bán là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; bên mua là các cá nhân, hộ gia đình
tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để ở hoặc kinh doanh. Cuộc đấu giá được tổ chức
công khai ở một nơi nhất định, khi đó, bên bán đưa ra giá bán ở mức khởi điểm
cịn bên mua muốn có QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách
trả giá từ thấp đến cao theo trình tự thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao
nhất so với giá khởi điểm là người trúng QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.4.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà
nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu
giá QSDĐ có vai trị vơ cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và
thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển
kinh tế.
Thực tế cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá đất thấp
hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá
này. Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc
phục tình trạng trên, trong những năm qua, Nhà nước chủ trương thực hiện giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ đã được quy
định trong Luật Đất đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai 2013, tạo ra
hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường, từng bước khắc phục những hạn
chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đây nhờ nguyên tắc cạnh
tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là
người nhận được QSDĐ.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua đấu giá
QSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc
phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện mơi trường, đáp ứng

được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần
cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước nói chung và địa phương nói riêng (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

8

download by :


Thứ hai, đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị
trường bất động sản.
Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã
hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích của người sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
hình thức đấu giá QSDĐ đã mở ra một kênh rất quan trọng để thực hiện phân
phối QSDĐ cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể
chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc
phục vụ đời sống dân sinh. Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thực chất là một
hình thức chuyển dịch QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp
vào thị trường với tư cách là bên cung (có đất) trong giao dịch bất động sản,
bên cầu là các tổ chức, cá nhân hoặc các chủ thể khác (có nhu cầu sử dụng đất)
theo quy định của pháp luật. Khi tham gia vào thị trường bên cung chỉ có duy
nhất một người, đó là Nhà nước, bên cầu là hàng triệu người, đó là các tổ chức,
cá nhân cần có đất để ở, để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, để xây dựng các
cơng trình cơng ích...
Quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá QSDĐ và thừa nhận tính tài sản của QSDĐ đã tạo cơ sở về mặt
pháp lý cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường QSDĐ ở nước ta.
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Thứ ba, đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công
bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước và lợi ích của người sử dụng đất
Trước đây, khi hình thức đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất
chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế “xin cho”. Cơ chế này đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện
rộng tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta, đặc biệt
trong giao đất, cho thuê đất. Đấu giá QSDĐ ra đời, đã tạo sự công bằng, minh
bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà
nước. Các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt để có đất sử
dụng. Các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng,

9

download by :


không phân biệt. Trong đấu giá QSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình
tự, thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối
đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất,
trong quản lý, sử dụng đất (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
2.1.5. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003).
Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền
của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Quốc hội, 2013).
Như vậy, đến Luật Đất đai 2013, bản chất của giá đất đã được xác định
chính là giá trị của quyền sử dụng đất làm cho khái niệm về giá đất được mở
rộng cụ thể hơn.
Theo quy định tại Điều 112, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của
loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử
dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc
sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau. Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh
tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời

10

download by :


gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện

được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác
động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định (Thanh Huyền, 2016).
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đấtngười được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá
trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất
và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (Thanh Huyền, 2016).
2.1.5.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương
pháp:Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp
chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị
định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

11

download by :


* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá (Chính Phủ, 2004).
* Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất
so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Chính
Phủ, 2004).
* Phương pháp triết trừ:
Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền
với đất) (Chính Phủ, 2004).
* Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản
(Chính Phủ, 2004).
* Phương pháp hệ số điều chỉnh
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa

phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để
xác định giá đất cụ thể.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính
Phủ, 2014).

12

download by :