Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI THU HÀ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Thu Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự
giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Mai Thu Hà

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.......................................................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................................. vi
Danh mục bảng.............................................................................................................................. vii
Danh mục hình ảnh..................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn.......................................................................................................................... ix
Thesis abstract................................................................................................................................ xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới.................................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học............................................................................................................. 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu.......................................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất................................................... 4

2.1.1.

Đất đai.................................................................................................................................... 4

2.1.2.

Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất................................................................. 4

2.1.3.

Thị trường đất đai........................................................................................................... 6

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................................ 7

2.1.5.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................................ 10

2.2.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới....................................................... 17

2.2.1.

Hoạt động đấu giá đất tại Pháp............................................................................. 17

2.2.2.

Hoạt động đấu giá đất tại Nhật Bản.................................................................... 18

2.2.3.

Hoạt động đấu giá tại Trung Quốc....................................................................... 19

2.2.4.

Hoạt động đấu giá tại Thái Lan.............................................................................. 20

2.3.

Đấu gıá quyền sử dụng đất ở Vıệt Nam............................................................ 22

iii


2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp l

đất ở Việt Nam ...................................................
2.3.2.

Chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng

2.3.3.

Một số quy định hiện hành về đấu giá quyền sử

2.3.4.

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở một số

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .............................................................
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .........................................

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .......................................

3.4.

Nội dung nghiên cứu .........................................

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành ph

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành ph

3.4.3.

Khát quát công tác đấu giá quyền sử dụng đ

Giang giai đoạn 2012 - 2016 .............................
3.4.4.

Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá
án trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần h

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà G
3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu t

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ..

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ...........

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................

Phần 4. Kết quả và thảo luận .........................................................................................
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành ph

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Giang ....

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội của thành phố Hà Gia

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên- kinh tế x

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành ph

4.2.1.

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành p

2016 ...................................................................

iv


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Giang........................................ 53

4.3.

Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà

Giang giai đoạn 2012 - 2016.................................................................................... 55
4.4.

Đánh giá một số dự án đấu giá qsdđ tại trên địa bàn thành phố Hà Giang
58

4.4.1.

Kết quả thực hiện bán đấu giá của một số dự án trên địa bàn thành phố

Hà Giang............................................................................................................................ 58
4.4.2.

Đánh giá của người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án

trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016.......................... 74
4.4.3.

Đánh giá của cán bộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất................... 80

4.4.4.

Một số tồn tại của công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016..................................................... 83
4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang.................................................... 83
4.5.1.

Giải pháp về chính sách............................................................................................ 83

4.5.2.

Giải pháp về cơ chế tài chính................................................................................. 84

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật.................................................................................................. 85

Phần 5. Kết luận và kiến nghị................................................................................................. 86
5.1.

Kết luận............................................................................................................................... 86

5.2.

Kiến nghị............................................................................................................................ 87

Tài liệu tham khảo......................................................................................................................... 88
Phụ lục................................................................................................................................................ 92

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐGTS

Bán đấu giá tài sản

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTXD

Giao thông xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐBĐG

Hội đồng bán đấu giá

MCL

Mức chênh lệch

NQĐH

Nghị quyết đại hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QPPL

Quy phạm pháp luật

PTTH

Phổ thông trung học

SDĐ

Sử dụng đất

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

THCS

Trung học cơ sở

TT

Trung tâm

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký

VSMT

Vệ sinh mơi trường

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu kinh

Bảng 4.2.

Hiện trạng

Bảng 4.3.

Kết quả đấu

2016 ..........
Bảng 4.4.

Kết quả trú

Bảng 4.5.

Danh sách

Bảng 4.6.

Mức chênh

Bảng 4.7.

Kết quả trú

Bảng 4.8.

Danh sách

Bảng 4.9.

Mức chênh

Bảng 4.10.

Kết quả trú

Bảng 4.11.

Danh sách

Bảng 4.12.

Mức chênh

Bảng 4.13.

Đánh giá về

Bảng 4.14.

Đánh giá về

Bảng 4.15.

Đánh giá sự

Bảng 4.16.

Đánh giá về

Bảng 4.17.

Đánh giá sự

Bảng 4.18.

Đánh giá củ

và việc áp d
Bảng 4.19.

Đánh giá về

giá QSDĐ .
Bảng 4.20.

Đánh giá củ

vii


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1.

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Giang..............28

Hình 4.1.

Vị trí địa lý thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang................................... 41

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2016.......................... 55

Hình 4.3.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi
58

Hình 4.4.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 62

Hình 4.5.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 06, phường Quang Trung ........64

Hình 4.6.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung
68

Hình 4.7.

Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại tổ 02, phường Minh Khai...............69

Hình 4.8.

Hiện trạng khu đất bán đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai
73


viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Mai Thu Hà
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên

địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang, giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: lựa chọn các tiêu chí để đánh giá về cơng

tác sử dụng đất bao gồm: vị trí khu đất, hình thức đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi
điểm và giá trúng đấu giá, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá Nhà nước quy định.
Mặt khác 03 dự án đấu giá điển hình đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước nằm
tại 03 phường trung tâm của thành phố, nhận được sự đầu tư phát triển hạ tầng.

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: điều tra

116 người tham gia đấu giá QSDĐ và 20 cán bộ tham gia vào công tác đấu
giá QSDĐ tại ba dự án chọn nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp các số liệu thứ cấp được thu

thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh thông qua hệ thống bảng

biểu để thấy được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu, phương pháp sử dụng hình ảnh minh họa.
Kết quả chính và kết luận
- Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang,

có vị trí quan trọng trong việc giao thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây
Nam của Trung Quốc và các tỉnh miền Bắc Việt Nam. Trong những năm
qua, công tác quản lý đất đai luôn được các cơ quan, ban ngành trên địa
bàn thành phố quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền
sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

ix


- Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố Hà Giang thực hiện 05 dự án

2

bán đấu giá QSDĐ với tổng diện tích bán đấu giá là 39.488m , đem về cho
ngân sách Nhà nước số tiền là 85,443 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 03 dự án bán đấu giá QSDĐ tại 03 phường Nguyễn Trãi,
Quang Trung, Minh Khai cho thấy các dự án đều được thực hiện thành công. Hội
đồng đấu giá thực hiện khá tốt các quy định trong quy chế đấu giá QSDĐ nên đã
tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình
thức đấu giá, mức độ hài lòng về của người dân về quy trình đấu giá QSDĐ được
đánh giá ở mức cao. Tuy nhiên, q trình nghiên cứu, nhận thấy cơng tác đấu giá
QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 vẫn bộc lộ một số
tồn tại, hạn chế cần được khắc phục trong thời gian tới.
- Để giải quyết những tồn tại, hạn chế và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
QSDĐ, trong thời gian tới, thành phố cần thực hiện đồng thời các giải pháp bao gồm:
giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Thu Ha
Thesis title: Assessment of land use right auction in some projects in Ha
Giang city, Ha Giang province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research objectives
- To evaluate the land use right auction of some projects in Ha Giang

city, Ha Giang province for the period of 2012 - 2016.
- To propose solutions to improve the auction of land use rights in Ha

Giang city, Ha Giang province.
Methods
- Site selection method: Selection of criteria for land use evaluation including
land location, auction form, the difference between the starting price and winning bid
price, the difference between the starting price and the price set by the State. On the
other hand, 03 typical auction projects bring big budget revenue to the State located
in 03 central wards of the city and receive investment in infrastructure development.

- Primary data survey using questionnaires: surveyed 116 participants

in the land use right auction and 20 staff participated in the land use right
auction in three selected research projects.
- Method of statistics, aggregation and comparison through the

system of tables to see the effectiveness of auctioning land use rights in
the study area, method of illustration by images.
Main findings and conclusions
- Ha Giang city has been an economic and political center of Ha Giang province,
which played an important role in the trade of goods between the southwestern economic
region of China and the northern provinces of Vietnam. Over the years, the land
management has always been paid attention to by local authorities and agencies,
especially for the auction of land use rights as a major source of local budget revenue.

- In the period 2012 - 2016, in Ha Giang city, there were five projects for land use
2

right auction with the total area of 39,488m , brought the State budget an
amount of VND 85.434 billion.
- By evaluating three land use right auction projects at 03 wards: Nguyen Trai,
Quang Trung, and Minh Khai, the result showed that projects were successfully

xi


implemented. The auction council performed quite well the land use right auction regulations,
so it made good conditions for auction participants to understand the process, procedures and
forms of auction. The level of satisfaction of the people on the land use right auction process
was assessed at a high level. However, during research, it was found that the land use right
auction in Ha Giang city in the period 2012 - 2016 still revealed some shortcomings and
limitations, which should be overcome in the coming time.

- In order to solve the shortcomings and improve the effectiveness of land use right
auction, in the coming time, the city should simultaneously implement solutions including
policy solutions, technical solutions and solutions on financial mechanisms.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vai trò của đất đai đối với đời sống sinh vật đã được khẳng định
qua thực tiễn. Đối với con người, đất là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể
thay thế, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Vì vậy, đất đai có thể coi là
điểm xuất phát, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất.

Ngày nay, khi quá trình đơ thị hóa song hành với q trình cơng nghiệp
hóa ở nước ta đã từng bước làm thay đổi diện mạo của đất nước, đáp ứng
nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống hiện đại. Cùng với sự hoàn thiện về
các chế định pháp luật, các chủ thể sử dụng đất đã nhận thức được vai trò
và giá trị to lớn của đất đai trong nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản
đã và đang có những bước phát triển quan trọng. Nhà nước với vai trò đặc
biệt là đại diện chủ sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác thị
trường bất động sản bằng nhiều biện pháp khác nhau tùy thuộc vào mục
đích của mình, trong đó cơng tác đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu ích
được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, nhằm mục đích giao đất cho các
chủ sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế,
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án phát triển do Chính phủ phê
duyệt. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là nó giúp lựa chọn được chủ thể có
nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng
với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ về đất đai.
Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hà Giang với tám
đơn vị hành chính cấp xã, phường. Thành phố có vị trí quan trọng trong việc giao
thương hàng hóa giữa vùng kinh tế Tây Nam của Trung Quốc và các tỉnh miền Bắc
Việt Nam. Trong những năm qua, nhằm đáp ứng xu thế phát triển đơ thị hóa chung
trên địa bàn tỉnh, công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng được Đảng và chính
quyền địa phương hết sức coi trọng, trong đó việc khai thác hiệu quả nguồn tài
nguyên đất là một trong những mục tiêu hàng đầu. Để thực hiện mục tiêu đó, nhiều
giải pháp đã được đưa ra, trong đó có chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử
dụng đất thơng qua hình thức đấu giá để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần

1


tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

trên địa bàn. Qua một thời gian áp dụng, công tác đấu giá QSDĐ đã
đạt được nhiều kết quả lớn, tạo ra sự chuyển biến tích cực về đơ
thị, tuy nhiên cũng cịn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.
Nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của
công tác đấu giá QSDĐ đối với nền kinh tế của địa phương, được
sự phân công, hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, khoa
Quản lý đất đai, Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa

bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu

giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài được giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá
QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016 qua ba
dự án đã hoàn thành việc đấu giá QSDĐ, bao gồm dự án bán đấu giá
tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi, dự án bán đấu giá tổ 06, phường
Quang Trung, dự án bán đấu giá tổ 02, phường Minh Khai.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn chỉ ra các tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Giang. Qua đó, đề xuất các giải pháp khắc phục
những tồn tại, hạn chế trong công tác này tại địa phương trong thời gian tới.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về công tác đấu

giá quyền sử dụng đất. Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá
QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá các dự án đấu giá tại các
phường trung tâm để đưa ra những đề xuất và góp ý giúp quy trình
đấu giá ngày càng hồn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất của các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố Hà Giang,
để từ đó đề xuất và rút ra những giải pháp phù hợp để các đơn vị
liên quan đến công tác đấu giá có thể lựa chọn, áp dụng nhằm xây
dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai
Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil năm 1993,
đất đai được xác định về mặt thuật ngữ khoa học là diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước,
các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất,
tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 đã định nghĩa về đất đai như sau:“Đất là tài sản
quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản

phẩm lao động. Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái
canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội, 1993).

Như vậy, đất đai là sản phẩm tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, khơng có gì thay thế được. Đối
với mơi trường sống nó là thành phần quan trọng hàng đầu, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, là nơi để xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phịng. Tuy nhiên, đất đai ln bị giới hạn về số lượng nên con
người cần sử dụng một cách hợp lý trong quá trình phát triển.

2.1.2. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Sở hữu đất đai
Sở hữu trong nền kinh tế chính trị là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ
giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải. Đất đai là một loại tài sản đặc
biệt, như vậy chủ sở hữu đất đai có các quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của Bộ Luật dân sự.

Tùy từng điều kiện, kinh tế, xã hội, ý chí giai cấp cầm quyền mà pháp
luật của mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu đất đai khác nhau đối với
đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối
với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền cơ
bản nếu trên. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì thế, Nhà
nước là chủ thể có đầy đủ ba quyền sở hữu đối với đất đai.

4


Đất đai chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý từ Hiến pháp 1980 với lập luận đây là quan hệ sản xuất

tiên tiến, phù hợp quy luật của chủ nghĩa xã hội. Việc thực hiện quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai 1987, Luật Đất
đai 1993 và Luật Đất đai 2003 nay là Luật Đất đai 2013 đã đạt được nhiều
tiến bộ mang tính đột phá. Theo báo cáo của FAO về Những chiến lược
cải cách quan hệ đất đai năm 1994 từng ghi nhận rằng: “Mơ hình Nhà
nước sở hữu đất đai nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việt
Nam có thể được coi là mơ hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường cần phải học tập và làm theo” (Thành Châu, 2012).
Thực hiện quyền của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất bằng các quyết định giao đất, công nhận quyền sử
dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc bằng hợp đồng thuê đất
giữa Nhà nước và bên có nhu cầu sử dụng đất (Trần Tiến Hải, 2015).

2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 192, Bộ Luật dân sự 2015, “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2015).
Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Điều này có nghĩa là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn
hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và
người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (Đặng Thị Bích Liễu, 2012).

So với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất có sự khác
biệt về ý nghĩa và nội dung
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê

đất, cho phép nhận chuyển sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn cịn quyền sử

dụng đất là một loại quyền khơng trọn vẹn khơng đầy đủ. Tính
khơng đầy đủ của quy được thể hiện ở các khía cạnh

5


+ Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đầy đủ tất cả các

quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp

cũng có các quyền của người sử dụng theo quy định của Luật đất đai 2013;
+ Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng

cũng có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng

đất đai lại là một quyền phụ thuộc, nó thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
khơng được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực
hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn
cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu chủ đối với đất được giao (Đặng Thị Bích Liễu, 2012).

Như vậy, có thể khẳng định Quyền sử dụng đất là quyền tài sản
thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở
quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử
dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.

2.1.3. Thị trường đất đai
Đất đai là một loại bất động sản do đó thị trường đất đai hay thị trường quyền
sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai có thể
được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng
hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước
ta (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường
Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ
cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng
đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

6


nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị
trường thứ cấp (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
Trong nền kinh tế quốc dân, thị trường đất đai ln có vị trí đặc biệt quan
trọng. Thị trường đất đai phát triển là nhân tố góp phần phát triển kinh tế, xã hội

đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Đây là nơi thực hiện tái
sản suất các yếu tố cho các nhà kinh doanh. Sự phát triển của thị trường nhà đất
ảnh hưởng đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị
trường tài chính tiền tệ. Ngồi ra, thị trường đất đai là nơi phân bổ hợp lý nguồn
tài nguyên thiên nhiên tránh việc sử dụng đất lãng, huy động được nguồn vốn to
lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và
địa phương (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn
nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường
quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống
pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa
có đủ chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng
ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công
khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển
bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn
nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực
sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị
trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt
nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai
(Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).

2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Hoạt động đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã
hội loài người tuy nhiên đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà
nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt.

7


Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là đấu giá tài sản, là mối quan hệ
mua bán tài sản. Đối tượng được đem ra mua bán là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan
hệ bên bán là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; bên mua là các cá nhân, hộ gia đình tổ chức có
nhu cầu sử dụng đất để ở hoặc kinh doanh. Cuộc đấu giá được tổ chức công khai ở
một nơi nhất định, khi đó, bên bán đưa ra giá bán ở mức khởi điểm cịn bên mua
muốn có QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp
đến cao theo trình tự thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất so với giá
khởi điểm là người trúng QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).

2.1.4.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà
nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu
giá QSDĐ có vai trị vơ cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và
thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy
động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
Thực tế cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá đất thấp
hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường tạo sự chênh lệch giữa hai loại
giá này. Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát ngân sách nhà nước. Để
khắc phục tình trạng trên, trong những năm qua, Nhà nước chủ trương thực
hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ
đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai
2013, tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường, từng bước khắc
phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đây

nhờ nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá,
người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua đấu giá
QSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc
phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện mơi trường, đáp ứng
được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh
thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của
cả nước nói chung và địa phương nói riêng (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

8


Thứ hai, đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường
QSDĐ, thị trường bất động sản.
Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
hình thức đấu giá QSDĐ đã mở ra một kênh rất quan trọng để thực hiện phân
phối QSDĐ cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể
chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc
phục vụ đời sống dân sinh. Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thực chất là
một hình thức chuyển dịch QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực
tiếp vào thị trường với tư cách là bên cung (có đất) trong giao dịch bất động
sản, bên cầu là các tổ chức, cá nhân hoặc các chủ thể khác (có nhu cầu sử
dụng đất) theo quy định của pháp luật. Khi tham gia vào thị trường bên cung
chỉ có duy nhất một người, đó là Nhà nước, bên cầu là hàng triệu người, đó
là các tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh, để xây dựng các cơng trình cơng ích...

Quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất theo hình thức đấu giá QSDĐ và thừa nhận tính tài sản của
QSDĐ đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển
ổn định thị trường QSDĐ ở nước ta. (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Thứ ba, đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh
bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất
Trước đây, khi hình thức đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất
chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế “xin - cho”. Cơ
chế này đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện rộng tình trạng
tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta, đặc biệt trong giao đất, cho
thuê đất. Đấu giá QSDĐ ra đời, đã tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Các chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt để có đất sử dụng. Các chủ thể đủ điều kiện tham
gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng,

9


không phân biệt. Trong đấu giá QSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến
trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ đều phải công khai, minh bạch nên
hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất,
cho thuê đất, trong quản lý, sử dụng đất (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

2.1.5. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích

đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003).

Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và giá trị QSDĐ
là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
Như vậy, đến Luật Đất đai 2013, bản chất của giá đất đã được
xác định chính là giá trị của quyền sử dụng đất làm cho khái niệm
về giá đất được mở rộng cụ thể hơn.
Theo quy định tại Điều 112, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu
nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng
mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
như nhau thì có mức giá như nhau. Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất
sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời

10

gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở
lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì
điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự
tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định (Thanh Huyền, 2016).

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong
khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao
dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ
sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ
đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và
giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý
các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (Thanh Huyền, 2016).

2.1.5.2. Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương
pháp:Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo
Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản
5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

11