(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện kim bôi, tỉnh hòa bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI SỞ TỰ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN KIM BƠI, TỈNH HỊA BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Sở Tự

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Trần
Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện
cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Kim Bôi đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt
q trình thực hiện đề tài.

Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
trong q trình học tâp, thực hiện luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Sở Tự

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ, sơ đồ ...................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm ...................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm ...................................................................... 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 4

2.1.3.

Phân loại các biện pháp bảo đảm........................................................................ 5

2.2.

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................... 7

2.2.1.

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới ....... 7

2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ............................................. 9

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Hịa Bình .................................. 27

2.2.4.

Nhận xét, đánh giá chung ................................................................................. 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 29

iii

download by :


3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Kim Bôi......................................... 29

3.4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Bôi.......... 29

3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại các xã nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 31

3.5.4.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu ................................................ 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội huyện Kim Bôi....................................... 33

4.1.1.

Vị trí địa lý........................................................................................................ 33

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên ....................................................................................... 35

4.1.3.

Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................. 39

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Kim Bơi......................................... 45

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Kim Bôi ........................................................ 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Kim Bôi ........................................... 46

4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Bôi.......... 50

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Bôi .................................................... 50

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Bôi ....................... 52

iv

download by :


4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại các xã nghiên cứu ........................................................................................ 52

4.4.1.

Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu..................................................... 52

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu................................... 54

4.4.3.

Tổng hợp ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ......................................... 61

4.4.4.

đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu........... 65

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......... 67

4.5.1.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai ..................................................... 67

4.5.2.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực của cán bộ đăng ký giao dịch bảo
đảm ................................................................................................................... 68

4.5.3.

Giải pháp về cơ chế chính sách ........................................................................ 69

4.5.4.

Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan ................ 70

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ..... 71

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 72
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 72

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 74
Phụ lục .......................................................................................................................... 76

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ Luật dân sự

ĐĐ

Đất đai

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

download by :

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng dân số huyện Kim Bơi................................................................ 42
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2016 ............................................... 47
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất phi nơng nghiệp năm 2016......................................... 49
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Bôi giai đoạn
2012 – 2016.................................................................................................. 51
Bảng 4.5. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn ............ 54
Bảng 4.6. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa
bàn nghiên cứu ............................................................................................. 56
Bảng 4.7. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Kim Bôi ............................................................................ 60
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 -2016............. 63

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 2.1.

Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................. 26

Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Kim Bơi .............................................................. 34

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Kim Bôi Năm 2016 ................................................. 39
Sơ đồ 4.1.

Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp năm 2012 đến năm 2016 tại các
điểm nghiên cứu ......................................................................................... 55

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Bùi Sở Tự
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Khoa: Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất huyện Kim Bơi, Tỉnh Hịa Bình”.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.
Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tiểu vùng I: Chọn xã Đông Bắc; Tiểu

vùng II: chọn xã Nam Thượng; Tiểu vùng III: chọn thị trấn Bo và lựa chọn 2 ngân hàng
(Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nơng thơn huyện Kim Bơi, Chi nhánh
ngân hàng Chính sách xã hội huyện Kim Bôi).
+ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Chi nhánh Văn phịng đăng
ký đất đai huyện Kim Bơi. Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp
trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài ngun Mơi trường và Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai huyện Kim Bôi.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 90 phiếu, ở 3 xã, thị trấn (30
phiếu/xã, thị trấn). Điều tra ngẫu nhiên 10 cán bộ ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.
- Phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Bôi, Tỉnh Hịa Bình.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Kim Bôi
- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim Bôi

ix

download by :


- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở các xã,
thị trấn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giai đoạn 2012 - 2016 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 2433 hồ sơ.
- Nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm ở 3 xã, thị trấn cho thấy:
Có 79 hộ, chiếm 87.8% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực hiện đăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại văn phịng đăng ký QSDĐ;
Có 90 hộ, chiếm 100% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính tại Văn
phịng đăng ký QSD đất Huyện;
Có 77 hộ, chiếm 85.6% hộ gia đình cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay
vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng tốt;
Có 20 hộ, chiếm 22.2% được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức dưới 30%
giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Có 70 hộ, chiếm 77.8% được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến
70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
74 hộ gia đình, cá nhân chiếm 82.2% có ý kiến nên thực hiện đăng ký giao dịch
cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Huyện để bảo đảm về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro;
-Một số giải pháp như: Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và
thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng đồng bộ hồ sơ địa chính mới
theo quy định, đo đạc thành lập bản đồ địa chính phục vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức;
Đào tạo, bồi dưỡng năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; Bổ sung
nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai; Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Kim Bôi.

x

download by :


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Bui So Tu
Thesis title: “Evaluate the situation and solutions to improve the efficiency of
transaction registration secured by land disposal, houses ownership and other assets
associated with the land in Kim Boi district, Hoa Binh Province".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research Objectives
To evaluate the situation activities on transaction registration secured by land
disposal, houses ownership and other assets associated with the land in Kim Boi district,
Hoa Binh Province.
Proposed solutions to improve the efficiency of transaction registration secured by
land disposal, houses ownership and other assets associated with the land in Kim Boi
district, Hoa Binh Province.
Materials and Methods
+ Study site selection method: Sub-region I: Select Dong Bac commune, Subregion II: Select Nam Thuong commune; Sub-region III: Select Bo town and selected 2
banks (AGRIBANK Bank, Social Policy Bank in Kim Boi district).
+ Method of investigation to collect documents, data.
- Investigation to collect documents, primary data: Investigation in land
registration office of Kim Boi district. Data about management and using land were
synthesized on the basis of reported data of Natural Resources and Environment office
and land registration branch offices in Kim Boi district.
- Investigation to collect secondary data: Total 90 questionnaires in 3 communes,
towns (30 questionnaires/commune, town). Investigated 10 eventual bank officers.
+ Method of processing and synthesizing data, documents: Use excel software.
+ Methods of analysis, comparison.
Main findings and conclusions
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,

situation of management and usingland in Kim Boi district, Hoa Binh province.
- The situation of management and using land in Kim Boi district.

xi

download by :


- The situation activities on transaction registration secured by land disposal,
ownership of houses and other assets associated with the land in Kim Boi district.
- In the period from 2012 to 2016, the mortgage registration work, the guarantee
by land disposal, the houses ownership and the other assets associated with the land had
registered 2433 ledgers.
- The research on the implementation of secured transactions in three communes
and towns showed the result that there were 79 households made up 87.8% of all
households and individuals said that the mortgage or guarantee registration should be
registered at the register office of LUR; 90 households with 100% of the opinions said
that administrative procedures should the reformed at the land use right registration
office district; 77 households with 85.6 % of households said that the mortgage
procedures, the guarantees for loans from the bank, the credit fund had been good; 20
households with 22,2% were got a loan from the bank and the credit fund with a 30%
lower-loan of the value of the land use rights, the houses ownership and assets attached
to land; 70 households with 77,8% were got a loan from the bank and the credit fund
from 30% to 70% of the value of the land use rights, the houses owenership and the
other assets attached to land; there were 74 households and individuals made up 82,2%
of the opinions said that the transaction registration of the mortgage of houses and
assets attached to the land should be signed at the branch offices of land registration in
district to guarantee about the legal rights to parties to transactions and to reduce risks.
Solutions such as: solutions of mechanism and policy on management and
operation and the implementation of the registration secured transaction; solutions of

building overall new land survey records according to rules and setting up maps of land
survey to have the advantage to certificate of the land use rights and to build the
database; solutions to propaganzie and educate laws and raise awareness; solutions to
educate and improve level of ability of the staff of the registration secured registration;
solutions to supplement the human resourse to work on transaction secured registration
at the branch offices of land registration; solutions to set ut and deploy the supervisory
and inspection mechanism to the implementation of law on transaction secured
registration in area of Kim Boi district.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở nước
ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn
vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử
dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa
vụ kinh tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các
thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong đại hội đảng lần thứ IX
đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai
năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất có các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không

ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều
hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một
phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”.
Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng,
kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề
đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt
động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”,
tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất
các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn
góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao

1

download by :


dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải
quyết các tranh chấp đó.
Huyện Kim Bơi đang trong giai đoạn phát triển ổn định cả về kinh tế và xã
hội do có nhiều ưu thế về nguồn lực đất đai và nguồn lực con người.
Cùng với sự phát triển đó thì thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi
động. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định
của pháp luật cũng tăng lên. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn

những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim Bơi, tỉnh
Hịa Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim
Bơi, tỉnh Hịa Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 – 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Kim Bôi.
Trên kết quả nghiên cứu, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Kim Bôi
trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

2

download by :

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Kim Bơi nói riêng và tỉnh
Hịa Bình nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn
huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do
các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm
quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”;
Theo Điều 292 BLDS 2015 thì Các giao dịch này có các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược;
Ký quỹ; Bảo lưu quyền sở hữu; Bảo lãnh; Tín chấp; Cầm giữ tài sản.
2.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi
vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin

về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi
thơng tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi
cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập
vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Nghị định số 83/2010/NĐ - CP
ngày 23/7/2010 Chính phủ).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn về thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký
quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT,

ngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài Nguyên - Môi trường
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
và Nghị định số 83/2010/NĐ - CP ngày 23/7/2010 quy định về đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Hồ sơ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất gồm có:
1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

4

download by :


2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có cơng chứng, chứng thực
trong trường hợp pháp luật có quy định;
3. Giấy chứng nhận;
4. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là
người được ủy quyền;
b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng khơng phải nộp
lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định
tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, nếu có u cầu
miễn lệ phí đăng ký thế chấp.
Các trường hợp Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, Đăng ký thế
chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền
sở hữu trên Giấy chứng nhận, Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với
tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai khơng phải là nhà ở, đăng ký
thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai khơng phải là nhà ở,
Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai,
Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký… thực hiện theo quy định từ
điều 20 đến điều 28 Thơng tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT.
Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký vào
Giấy chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định
của pháp luật.

2.1.3. Phân loại các biện pháp bảo đảm
Cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. (Điều 309, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể
thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. (Điều 317, Bộ Luật Dân sự
số 91/2015/QH13).
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo

5

download by :


đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Điều
328, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung
là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả
tiền thuê; nếu bên th khơng trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê. (Điều 329, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký
quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ. (Điều 330, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có
thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong
hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người

thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. (Điều 331, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có
quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ
(gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được
bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. Các bên có thể
thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được
bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh. (Điều 335, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Tín chấp là việc một tổ Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm
bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín

6

download by :


dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật. (Điều 344,
Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13).
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp
pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường
hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới
- Trung Quốc:
Theo điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)
hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nông
thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên
quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của

Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư
hữu đất đai nhưng điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử
dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền
sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử
dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp
nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. đối với trường hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch
thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay
có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường
được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi
vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).

7

download by :


- Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt

động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn đình
Bồng, 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật
hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000):
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký
và tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế
chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án
để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế

8

download by :


chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tịa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay.
Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá.
2.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
2.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như khơng
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này khơng có pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng
của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình
thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
(năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài
sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh
từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được
luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển

đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là biện pháp
bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ
chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký, với ý nghĩa cơng khai hố các quyền
tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho
các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó (Nguyễn đình Bồng, 2009).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói
chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng
trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên

9

download by :


mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hố tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực
tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng
nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.
Có thể nói, giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, trên nền quan
điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo
đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp
thi hành nghĩa vụ (Vũ Thị Hồng Yến, 2009).
Tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề
này lại có nhiều nét khác biệt. điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình

giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố,
bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày
16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế (Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo
đảm mang tính chất “đối vật”. Tại điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh
được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người
nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi
người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi đó, theo quy định
của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc
pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho
người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện
hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể
bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (Điều 40).

Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh
hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc

10

download by :


bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp
luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các
doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “cơng”, chịu sự quản lý và

điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp
lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy
định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm đã bước đầu
có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thơng tin về
tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở
mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hố cơ chế
cơng khai thơng tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản
bảo đảm.
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của
Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi
áp dụng biện pháp thế chấp, “để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế
chấp nhiều nơi,... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện cịn đang
thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện khơng thế chấp ở một nơi nào khác thì
khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn
khơng để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.” điều này cho thấy, ý nghĩa
và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ
tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải
nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo
đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự quy
định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cịn ở phạm vi hẹp và mang
tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường
tín dụng hiện đại. Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp
đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển
của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra
đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

11

download by :


2.2.2.2. Giai đoạn ra đời BLDS 1995 đến trước BLDS 2005
Bộ Luật dân sự năm 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã
được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm
cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. đây có thể xem là
một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, việc
Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS, dẫn tới các
quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh
tế vẫn tiếp tục được duy trì, cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều
trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất. Bên
cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS
về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này.
Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ
này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp
dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín
dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này
về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều
vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ
về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà

nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ

về giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được
hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm
cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự” (khoản 1 điều 2). Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là
một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như
quan niệm của pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số
165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này khơng phải ở
việc luật hố khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số

12

download by :