Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐẶNG THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI
PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi và chưa

được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và các thông tin trích dẫn trong Luận văn được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

i


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình
của Thầy giáo hướng dẫn và được phía nhà trường, cơ sở thực tập tạo điều kiện
thuận lợi, tôi đã có một quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và học tập nghiêm túc để
hoàn thành luận văn. Kết quả thu được không chỉ do nỗ lực của cá nhân tôi mà còn
có sự giúp đỡ của quý thầy, cô, cơ sở thực tập và gia đình.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời và các
thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã hướng dẫn,
hỗ trợ tôi về phương pháp, lý luận và nội dung trong suốt thời gian thực hiện luận
văn tốt nghiệp. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Gia Lâm, UBND các xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá và gia đình đã
quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Trong quá trình thực hiện và trình bày luận văn không thể tránh khỏi những
sai sót và hạn chế, do vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý, nhận xét của quý thầy, cô.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh

mục

hình

.............................................................................................................ix Trích yếu luận

văn

.........................................................................................................x

Thesis

abstract.............................................................................................................xii Phần
1. Mở đầu ............................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1
1.2.
Mục
đích
tài........................................................................2

thiết

của

đề

tài

nghiên

cứu

của

đề

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................................2

góp

mới

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................3

Phần
2.

Tổng
quan
...........................................................................................4

tài

liệu

2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm ....................................................4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm ....................................................................4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .........................................5

2.1.3.
Phân
loại
các
.....................................................................6
2.2.

biện

pháp

bảo

đảm

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................8
3


2.2.1.
trên

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở

một số nước

thế giới ............................................................................................................8
2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam.......................................... 10

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined.

4


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31

3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................................... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 31

3.4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Gia
Lâm ............................................................................................................... 31

3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 32

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất. .......................................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.
32

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. ............................................................. 33

3.5.4.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu ............................................... 33

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
35
4.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35

4.1.1.

Vị trí địa lý .................................................................................................... 35

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 37

4.1.3.

Thực trạng môi trờng ..................................................................................... 39

4.1.4.

Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 40
4


4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều
kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất của huyện Gia Lâm................. 45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm ...................................................... 47

5


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm.......................................... 50

4.3.

Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Gia
Lâm ............................................................................................................... 54

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 54

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm....................... 56

4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 57

4.4.1.

Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu ................................................... 57

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu ........................... 59

4.4.3.

Tổng hợp ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ........................................ 64

4.4.4.

Tổng hợp ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên
cứu ................................................................................................................ 69

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu........... 72

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất ........................................................................................................... 74

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm............................................................... 74

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên

5


quan...............................................................................................................
75
4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .................................... 76

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm ................................................................................................. 76

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp

6


luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm ......................................................................................................... 77
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................
78
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 78

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 80

7


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

NN

Nông nghiệp

PTNT

Phát triển nông thôn

QSD

Quyền sử dụng QSDĐ

Quyền sử dụng đất QSH
Quyền sở hữu
VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TT

Thị trấn

TMCP ĐT

Thương mại cổ phần đầu tư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Biến động dân số và lao động đoạn 2012 – 2015 ....................................... 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 ................................. 52
Bảng 4.3. Diện tch đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm........................... 53
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn
2011 – 2015............................................................................................... 55
Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu đặc trưng của các xã điều tra ............................................. 57
Bảng 4.6. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn .......... 59
Bảng 4.7. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu .................................................................................... 60
Bảng 4.8. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tn dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Gia Lâm .................................................................. 63
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 -2015............. 66
Bảng 4.10. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên
cứu giai
đoạn 2011-2015 ......................................................................................... 70

8


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Lâm................................................................. 35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 ..................................................... 40
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm ............................................. 51

9


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Thị Hằng
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Khoa: Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tiểu vùng I: Chọn xã Đặng Xá; Tiểu
vùng II: chọn xã Yên Viên; Tiểu vùng III: chọn thị trấn Trâu Quỳ và lựa chọn 3 ngân
hàng (ngân hàng VPBANK, ngân hàng TMCP công thương Việt Nam, ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam)
+ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Gia Lâm. Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng
hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài nguyên Môi trường và văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 120 ở 3 xã, thị trấn (40 phiếu/xã,
thị trấn). Điều tra ngẫu nhiên 20 cán bộ ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.
- Phương pháp phân tích, so sánh
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
10


- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện gia lâm

11

- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ở các xã nghiên cứu
- Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Gia Lâm là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, có tổng diện
tích tự nhiên là 11.671,24 ha; dân số là 234.967 người, mật độ dân số bình quân 2017
người/km2; huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 13,84% (tỷ trọng ngành
nông nghiệp đạt 17,65%, tỷ trọng ngành công nghiệp đạt 55,05%, tỷ trọng ngành thương
mại, dịch vụ đạt 27,30%).
- Giai đoạn 2011-2015 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 6541 hồ sơ. Số lượng hồ sơ thực
hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất qua các năm của các xã nằm trong quy hoạch phát triển đô thị (thị trấn
Trâu Quỳ 929 hồ sơ) cao hơn so với các xã nằm trong khu vực không hoặc ít nằm trong
quy hoạch phát triển đô thị (xã Trung Mầu 35 hồ sơ).
- Nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm ở 3 xã, thị trấn Trâu Quỳ,
Yên Viên, Đặng Xá. Kết quả cho thấy: 90,83% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực
hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký QSDĐ; 100% ý kiến cho rằng
nên cải cách thủ tục hành chính ở Văn phòng đăng ký QSD đất Huyện; 86,67% hộ gia
đình cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay vốn các ngân hàng, quỹ tín dụng tốt;
- Một số giải pháp như: Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều
hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng cơ chế trao đổi thông
tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và
các cơ quan có liên quan; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; Đào
tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây
dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao
dịch bảo đảm ở các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

12


THESIS ABSTRACT
Author: Dang Thi Hang
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Faculty of Land Management - Vietnam National University of Agricuture - VNUA
Name of thesis: “Assessing the situation and solutions to improve the
effciency of the registration of secured transactions with land use rights, ownership
of houses and other assets attached to the land Gia Lam district, Hanoi”
1. RESEARCH OBJECTIVES
- Assessment of the status of activities for the registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land
in Gia Lam district, Hanoi.
- Propose some solutions to improve the efficiency of registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land
in Gia Lam district, Hanoi.
2. MATERIALS AND METHODS
+ Study selection method: Subregion I: Dang Xa commune Select; Subregion II:
Yen Vien selected; Subregion III: Trau Quy town and choose option 3 banks (banks
VPBANK, industry and trade joint stock commercial bank in Vietnam, commercial
banks Investment and Development of Vietnam)
+ Inventory methods to collect documents and data.
- Survey collects documents and secondary data: Survey at the Ofice of
Registration of land use rights Gia Lam district. Data on the status of management
and land use are aggregated on the basis of data reported by the Department of Natural

Resources and Environment Office Registration of land use rights Gia Lam district.
- Investigation of primary data: Total survey in 3 120 communes and towns (40
votes / communes and towns). Random Survey 20 bank officials.
- Methods for processing and aggregating data document: Using software excell.
- Methods of analysis, comparison
3. MAIN FINDINGS AND CONCLUSIONS
- Overview and general assessment of natural conditions, economic - social
situation of management and use of land in the district of Gia Lam, Hanoi.
- The management and use of forest land in the district Sale

xii


- Situation of registration of security transactions using land use rights,
ownership of houses and other assets attached to the land in Gia Lam District
- Assessment of the status of security transactions and the registration of
secured transactions with land use rights, ownership of houses and other assets
atached to the land in the study communes
- Propose solutions to improve the registration of secured transactions with
land use rights, house ownership and other assets atached to land
- Gia Lam district in the northeast suburbs of Hanoi, with a total area of
11671.24 hectares is natural; about 234 967 people population, the average
2

population density of 2017 people/km ; districts with the economic growth rate
reached 13.84% (share of agriculture reached 17.65%, the proportion reached 55.05%
industry, the share of trade and services reached 27.30%) .
-. The period of 2011-2015 the registration of mortgages and guarantees using
land use right, QSH houses and other assets attached to the land registered 6541
records. Number of records to register the mortgage, guarantee land use rights, QSH

housing and other assets attached to the land through the years of the communes in the
planning of urban development (929 Trau Quy Town profle) higher than the communes
located in areas without or less in the planning of urban development (35 records Trung
Mau).
- Research on the implementation of secured transactions in three communes
and towns Trau Quy, Yen Vien, Dang Xa. The results showed that 90.83% of all
households and individuals that should be registered mortgage or guarantee
registration ofice LUR; 100% of the opinion that should the reform of administrative
procedures at the land use right registration office district; 86.67% of households
said that mortgage procedures, guarantees for loans from the bank, good credit fund;
- A number of measures such as: Solutions on mechanisms and policies in the
management,

administration

and

implementation

of

secured

transactions

registry; Develop a mechanism for exchanging information on the legal status of
security assets between the registries of secured transactions and related
agencies; Propaganda and education to raise awareness of law; Training and capacity
building training and qualifications of staff register secured transactions; Develop and
implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the

law on registration of security transactions in the registries of secured transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
ở nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ
hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương
xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy,
trong đại hội đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường
quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền sử dụng đất như:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất….
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn
có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới
nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược…
và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường
“ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh
hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các
hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,
loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo
một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường
“ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách
tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo
1


đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến
giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải
quyết các tranh chấp đó.

2


Gia Lâm là huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vị
trí, tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, đồng thời quá
trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị
hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên
địa bàn huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theo
quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch
này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp
giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội ”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội giai đoạn
2011 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Gia Lâm
trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
3


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn
tới.

4


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Gia Lâm nói riêng và
thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn
huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tn chấp. Bên cạnh đó,
nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS
2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển
giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2005).
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong
một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc
phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài
sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

6


Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi

7