(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VĂN HỒNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ, lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Văn Hoàng

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức Sở Tài ngun và
Mơi trường tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Văn Hoàng

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục các bảng .....................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................. 4

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 5
2.1.

Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất ........................................................... 5

2.1.1.

Khái niệm giao đất, cho thuê đất ......................................................................... 5

2.1.2.

Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai ......................................................... 6

2.1.3.

Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản .................................................... 11

2.1.4.

Vai trò của quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 12

2.2.

Giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ........................................ 13

2.2.1.

Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ .............................................................................. 13

2.2.2.

Giao đất, cho thuê đất ở Úc ............................................................................... 14

2.2.3.

Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc ................................................................. 15

2.2.4.

Giao đất, cho thuê đất ở Đài Loan ..................................................................... 16

2.2.5.

Giao đất, cho thuê đất ở Hàn Quốc .................................................................... 17

iii

download by :


2.2.6.

Bài học kinh nghiệm của các nước và khả năng áp dụng trong thực tế ở
Việt nam ............................................................................................................ 17

2.3.

Giao đất và cho thuê đất tại Việt Nam ............................................................ 18

2.3.1.

Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam qua các thời kỳ ........................................... 18

2.3.2.

Một số quy định về giao đất, cho thuê đất ......................................................... 23

2.3.3.

Tình hình giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ..................................................... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 30

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa .......................... 30

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Thanh Hóa ............................. 30

3.4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa giai
đoạn 2011 - 2015............................................................................................... 30

3.4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại
thành phố Thanh Hóa ........................................................................................ 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.................................................... 31

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ............................. 32

3.5.4.

Phương pháp so sánh ......................................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 33

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa ................................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................. 36

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa ................................... 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2011 - 2015 ............ 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa ........................................ 47

4.3.

Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa................... 49

4.3.1.

Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức ........................................ 49

iv

download by :


4.3.2.

Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ................................... 62

4.3.3.

Đánh giá chung về cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa ......................................................................................................... 70

4.4.

Đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại
thành phố Thanh Hóa..................................................................................... 74

4.4.1.

Giải pháp chính sách ......................................................................................... 74

4.4.2.

Giải pháp về kinh tế .......................................................................................... 76

4.4.3.

Giải pháp về khoa học, công nghệ ..................................................................... 77

4.4.4.

Một số giải pháp khác ....................................................................................... 77

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 80

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 82

v

download by :


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa tiếng việt

CP

Cổ phần

DV

Dịch vụ

DVTM

Dịch vụ thương mại

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất

HĐĐG

Hội đồng đấu giá

HĐND

Hội đồng nhân dân

KD

Kinh doanh

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

NVH

Nhà văn hóa

SX

Sản xuất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

SXNN

Sản xuất nơng nghiệp

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

TMTH

Thương mại tổng hợp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

THPT

Trung học phổ thơng

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

VLXD

Vật liệu xây dựng

XD

Xây dựng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

vi

download by :

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Giá trị sản xuất thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Thanh Hóa ............................ 48
Bảng 4.3.

Kết quả giao đất ở mới trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn
2011 - 2015..............................................................................................................50

Bảng 4.4. Tổng hợp kết quả giao đất ở mới giai đoạn 2011-2015 .............................. 52
Bảng 4.5. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân được giao đất tại thành phố thành
phố Thanh Hóa về cơng tác giao đất .......................................................... 53
Bảng 4.6. Kết quả giao đất ở mới thơng qua hình thức đấu giá tại thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2011-2015................................................................ 55
Bảng 4.7. Đánh giá của hộ gia đình cá nhân về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại thành phố Thanh Hóa. ..................................................................... 57
Bảng 4.8. Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
giai đoạn 2011- 2015 ................................................................................. 59
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2011 - 2015.............. 60
Bảng 4.10. Kết quả cho thuê đất công ích của các xã, phường trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá .......................................................................................... 63
Bảng 4.11. Kết quả thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ................ 65
Bảng 4.12. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại thành phố Thanh Hóa về cơng tác
cho th đất ............................................................................................... 67
Bảng 4.13. Đánh giá cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố
Thanh Hóa ................................................................................................ 69

vii

download by :


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Cơ chế về bất động sản ................................................................................ 11
Hình 4.1. Sơ đồ thành phố Thanh Hóa ......................................................................... 33
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thanh Hóa năm 2015 ........................ 47
Hình 4.3. Kết quả giao đất ở mới trên địa bàn thành phố Thanh hóa ............................ 51
Hình 4.4. Kết quả giao đất cho các tổ chức tại thành phố Thanh Hóa ........................... 60
Hình 4.5. Diện tích đất giao theo mục đích sử dụng cho các tổ chức ............................ 61
Hình 4.6. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa................................................................................................... 66

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Văn Hồng
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011 - 2015”
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Trường: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2011-2015.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp và sơ cấp

;

- Thu thập số liệu tại Chi cục Thống kê thành phố Thanh Hóa; phịng Tài ngun
và Mơi trường thành phố Thanh Hóa; Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Thanh Hóa;
Chi cục Thuế thành phố Thanh Hóa.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Diện tích, mục đích đất được giao, cho thuê; Hiện trạng
sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất; Đánh giá của tổ chức, cá nhân được
giao đất, cho thuê đất về trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất; hình thức giao đất,
cho thuê đất; hình thức và mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Kiến nghị của tổ
chức, cá nhân được giao đất đối với công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất… Số
phiếu điều tra là 60 phiếu đối với hộ gia đình cá nhân được giao đất ở mới và giao đất
thơng qua hình thức đấu giá; 30 phiếu đối với tổ chức thuê đất; 30 phiếu đối với cán bộ
làm công tác giao đất cho thuê đất.
+ Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu;
+ Phương pháp so sánh.
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa.
- Khái qt tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
giai đoạn 2011 - 2015.
- Đánh giá về cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

ix

download by :

giai đoạn 2011- 2015.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa.
Cơng tác giao đất, cho th đất được thực hiện khá tốt. Tuy nhiên, cũng còn tồn
tại một số vấn đề sau: việc xác định tiền thuê đất còn phức tạp; việc xác định các khoản
tiền khấu trừ vào tiền thuê đất đối một số trường hợp khơng rõ ràng; cịn tình trạng
chậm đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng đất sai mục đích; cơng tác thẩm định nhu cầu
sử dụng đất cịn mang tình hình thức; khung giá và bảng giá đất chưa sát với thực tế;
tiền thuê đất, tiền sử dụng đất còn cao; chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm
căn cứ giao đất, cho thuê đất chưa thật sự tốt; hình thức giao đất, cho th đất cịn chưa
phù hợp; nhiều đơn vị khi thực hiện dự án chưa cam kết bảo vệ môi trường; thái độ
quan liêu của các cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất ... Để nâng cao hiệu công
tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, cần thực hiện các nhóm
giải pháp sau: giải pháp về chính sách, giải pháp về kinh tế, giải pháp khoa học, công
nghệ và một số giải pháp cụ thể khác.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Van Hoang
Thesis title: “The evaluation of land allocation and land lease condition in
Thanh Hoa city, Thanh Hoa province in the period 2011-2015”.
Major: Land Management

Code: 62.85.01.03

Educational organization: Viet Nam National University Of Agriculture (VNUA)
1. RESEARCH OBJECTIVES
- To evaluate the land allocation and land lease condition in Thanh Hoa city in
the period 2011-2015.
- To propose some solutions to improve the efficiency of the allocation and the
lease of land in Thanh Hoa City, Thanh Hoa province.
2. METHODOLOGY
- The collection of primary and secondary data;
+ Collect data in Thanh Hoa city Statistics office, Thanh Hoa city Department of
Natural Resources and Environment, Thanh Hoa province Department of Natural
Resources and Environment and Thanh Hoa city Tax Office.
+ Investigate primary data: the area and the purpose of the allocated and leased
land; Current condition of land after being allocated and leased; Assessment of
organizations and individuals being allocated or leased land about the order and
procedures for land allocation, land lease; forms of land allocation and land lease;
forms and fees for using and renting land; Recommendations of organizations and
individuals that are assigned land about land allocation, land lease and land
acquisition ... The questionnaire quantity included: 60 votes for households and
individuals assigned new land via auction, 30 votes for land lease organization and 30
votes for land lease officers.
+ The statistics, synthesis, processing and analysis data method;
+ Comparison method.
3. MAIN FINDINGS ANH CONCLUSIONS
- Overview of the natural conditions, socio-economic, land use situation in
Thanh Hoa city;
- General situation of land allocation, land lease in Thanh Hoa city in the period
2011-2015;

xi

download by :


- Evaluation of land allocation, land lease in Thanh Hoa city in the period
2011-2015;
- Proposed solutions to strengthen the management of land allocation, land lease
in the province of Thanh Hoa city.
Land allocation has been implemented quite well. However, there still exists
some problems: the determination of complex land rent; the decision of fees for renting
land is quite complex; the determining of the deductible fees for renting in a number of
cases is not clear; land is slowly or improperly brought in use;the appraisal of land
demand is still based on unrealistic condition; the land price frame are not closed to
reality; land rent and land use fees are high; the planning for land use which is the basis
for the allocation and lease mission has fairly not good quality; form of land allocation,
land lease are inappropriate; many units of the project have not committed to protecting
the environment; bureaucratic attitude of the staff in charge of land allocation, land
lease ...To improve work allocation or lease of land in Thanh Hoa city, should
implement the following strategies should be implemented: policy solutions, economic
measures, scientific solutions, technology and some other specific solutions.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với
nhau. Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn

tài sản quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi
sống mình, khơng có đất thì khơng có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao
động nào diễn ra và quan trọng là sẽ khơng có sự tồn tại của con người. Song đất
đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về khơng gian, diện tích, trong khi
đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên
đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia.
Để thực hiện việc quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả nguồn đất của nhà nước gắn với quá trình đổi mới nền kinh tế Việt nam đã
ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, đặc biệt trong
vòng 15 năm (1988 - 2003) đã ban hành năm lần Luật Đất đai và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai (1988, 1993, 1998, 2001, 2003), ngồi ra cịn
có hai lần sửa đổi vào năm 2009 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013. Tại Điều
4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Các quyền đối với đất đai bao gồm
quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ
trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức
giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính
là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất khơng có quyền
định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai
thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê.
Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nước quy định các
quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất
khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sử dụng thực
hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc được giao đất, cho thuê đất. Ngoài các
quyền chung của người sử dụng đất, người được giao đất, cho th đất cịn có các
quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1

download by :


Bên cạnh đó nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các Nhà đầu tư ngày càng
lớn. Hiện nay, hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất
đều phải tự tìm đất, tự tổ chức, thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng nên tốn
nhiều thời gian, làm chậm quá trình đầu tư, do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều
khâu môi giới trung gian, thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác
động tiêu cực đến giá trị sản phẩm. Đồng thời nhu cầu về đất để đấu giá, đổi đất,
xây dựng các cơng trình hạ tầng, phúc lợi cơng cộng thật sự rất bức thiết, nhưng
quỹ đất chuẩn bị cho mục tiêu này hiện khơng cịn, thành phố phải bồi thường
với giá cao cho những khu đất trước kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình sử dụng. Trong quá trình sản xuất kinh doanh, giá đất luôn biến động theo
chiều hướng tăng nhanh, làm gia tăng chi phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm
và làm giảm sức cạnh tranh cho những sản phẩm trong nước. Tốc độ phát triển
kinh tế - Xã hội, tốc độ đơ thị hóa ngày càng nhanh, quỹ đất dự trữ cho các mục
đích sẽ bị cạn, địi hỏi thành phố phải thực sự nâng cao chất lượng quản lý nguồn
tài nguyên của đất nước một cách có hiệu quả, tránh lãng phí. Nhu cầu sử dụng
quỹ đất cho quy hoạch các khu đô thị; thương mại dịch vụ; quy hoạch các cụm,
điểm công nghiệp cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến quy mô sản xuất của thành
phố. Làm thế nào để phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, giao đất, thu hồi đất, cho
thuê đất phải bảo đảm hài hịa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu
tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh
Thanh Hóa. Nằm ở vị trí rất thuận lợi về địa lý, giao thơng - vị trí trung tâm trên
các tuyến giao thông huyết mạch bao gồm đường bộ, đường sắt và đường sông.
Cách Thủ đô Hà Nội 155 km về phía Nam, là thành phố cửa ngõ phía Bắc Trung
Bộ - Nam Bắc Bộ; thành phố nằm về phía Nam bờ sơng Mã; cách Khu kinh tế
Nghi Sơn 40 km về phía Nam, cách thị xã Sầm Sơn 15 km về phía Đơng, cách
thị xã Bỉm Sơn 35 km về phía Bắc; cách sân bay Sao Vàng 35 km về phía Tây,

có Quốc lộ 1A, có đường sắt thống nhất Bắc - Nam chạy qua với điểm dừng là ga
Thanh Hoá và nhiều tuyến đường Tỉnh lộ khác tạo điều kiện thuận lợi cho giao
lưu phát triển kinh tế với các huyện Tây Bắc của tỉnh và nước bạn Lào.
Với vị trí địa lý thuận lợi, thành phố có thể thu hút được rất nhiều dự án
đầu tư phát triển cùng với việc đẩy mạnh thực hiện các dự án tạo vốn từ quỹ đất
để xây dựng kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới sẽ được mở rộng, đó là xu

2

download by :


hướng hợp lý về tổ chức lãnh thổ trong quy hoạch phát triển thành phố. Trong
thời gian tới, các dự án đầu tư còn tiếp tục gia tăng. Đây là một thế mạnh của
thành phố để thúc đẩy phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
lao động của thành phố. Chính sự phát triển này đã làm tăng nhu cầu sử dụng
đất vào các mục đích khác nhau của các đối tượng sử dụng đất thơng qua cơng
tác giao đất, cho th đất. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng
công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa - tỉnh
Thanh Hóa” là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Trên cơ sở những mặt tích cực và hạn chế của cơng tác giao đất và cho thuê
đất đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê
đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai
đoạn 2011 - 2015. Trong đó, tập trung vào cơng tác giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân (giao đất ở mới, giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) và

giao đất cho tổ chức; cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề cịn tồn tại và hạn chế trong
cơng tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp
nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định trong cơng tác giao đất, cho
th đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật liên
quan đến công tác giao đất, cho thuê đất phù hợp với thực tiễn.

3

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương
vận dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác giao
đất, cho thuê đất nói riêng trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

4

download by :

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Khái niệm giao đất
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho
người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên
được quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế
cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực
đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho
người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê
đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó
khơng có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người

sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà

5

download by :


nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà ln ln được Nhà nước kiểm sốt. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
Như vậy, thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng và
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
2.1.2. Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai
2.1.2.1. Đất đai
Pháp luật đất đai nước ta khẳng định: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng”. Bản Hiến chương về đất đai của Uỷ ban
các Bộ trưởng Châu Âu năm 1972 đã khẳng định: "Ruộng đất là một trong những
cái q giá nhất của lồi người. Nó tạo sự sống cho thực vật, động vật và của con
người trên mặt đất".
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất
đai là yếu tố không thể thay thế, cịn đối với cơng nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan
trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường khơng
gian sinh tồn cho xã hội lồi người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số
lượng (diện tích). Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà
nước. Vì vậy, các quốc gia đều quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai,
nhằm đảm bảo hiệu quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung

của xã hội. Quản lý nhà nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều
lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền
kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà
nước quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng,
thủ tục hành chính…); sự ổn định chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc
làm của người nơng dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…). Vì vậy, làm
tốt cơng tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong
thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản lý nhà nước
về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã qua 2 lần
sửa đổi (1998, 2001) và 3 lần ban hành luật mới (1993, 2003, 2013).

6

download by :


2.1.2.2. Địa tô
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tơ
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô
chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn

thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Địa tơ tuyệt
đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp
cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tơ tuyệt đối là số lợi
nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh
lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nơng phẩm. Địa tơ độc
quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể
tồn tại trong nơng nghiệp, cơng nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị.
Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho
phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong cơng
nghiệp khai thác, địa tơ độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng
chất quý hiếm, hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác
chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho
phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có
khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận
siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư
bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa
7

download by :


chủ - người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tơ độc quyền tại các lĩnh
vực nói chung và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị nói riêng có một ý nghĩa
quan trọng trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay. Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có

thể tạo ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho
ngân sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan
trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết
được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh
trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay
có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý
kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại
chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang
tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012).
2.1.2.3. Sở hữu đất đai
Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có
sở hữu đất đai ln là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội
lồi người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác
nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính
sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận
cứ lịch sử sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở
hữu và sử dụng đất trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau,
với điều kiện khác nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và sử
dụng đất trên thế giới diễn ra khác nhau giữa tất cả các quốc gia.
Nếu tiếp cận theo hình thức sở hữu đất đai thì lịch sử lồi người cho đến
hiện nay đã từng chứng kiến các chế độ sở hữu và sử dụng đất gồm: chế độ công
hữu về đất đai; chế độ tư hữu về đất đai; chế độ đa sở hữu về đất đai; chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai.

8

download by :


- Chế độ công hữu về đất đai: Xét về mặt lịch sử chế độ sở hữu đất đai thì
chế độ công hữu về đất đai xuất hiện từ rất sớm. Chế độ công hữu về đất đai
được xuất hiện từ thời kỳ cổ đại cả phương Đông lẫn phương Tây. Tuy nhiên,
mức độ phát huy vai trò của chế độ công hữu về đất đai tại các nước phương Tây
trong thời kỳ cổ đại chỉ diễn ra và áp dụng trong thời gian ngắn. Ở phương Đông
chế độ công hữu đất đai theo kiểu công xã cũng chỉ tồn tại trong thời kỳ trước
giai đoạn Xuân Thu. Cần phải nhấn mạnh thêm là công hữu về đất đai trong thời
kỳ cổ đại là công hữu của cộng đồng, của từng nhóm xã hội gắn bó theo các cộng
đồng chứ khơng phải cơng hữu là tồn dân.
- Chế độ tư hữu về đất đai: Chế độ tư hữu (ở các trình độ phát triển khác
nhau) cũng được hình thành từ rất sớm, trước hết là từ thời kỳ cổ đại ở phương
Tây, chế độ tư hữu đất đai ở phương Đông xuất hiện muộn hơn so với phương
Tây cổ đại. Chế độ tư hữu về đất đai phát triển mạnh trong các nước phương Tây
giai đoạn chủ nghĩa khai sáng và tồn tại cho đến ngày nay.
- Chế độ đa sở hữu về đất đai: chế độ đa sở hữu, có thể được hiểu là bao
gồm sở hữu của nhà nước và sở hữu của tư nhân về đất đai nhìn chung tuỳ từng
giai đoạn lịch sử phát triển mà cho đến hiện nay tồn tại chủ yếu tại các nước tư
bản. Tại đó, nhà nước thừa nhận tư nhân có quyền sở hữu đất đai, bên cạnh đó
nhà nước cũng có QSH đất đai theo luật định của các quốc gia. Mức độ quản lý,
sử dụng về đất đai trong mơ hình kiểu chế độ đa sở hữu về đất đai nhìn chung rất
khác nhau trong các quốc gia.
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu
nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của tồn dân,
nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với
Nhà nước.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành kể từ sau cách

mạng tháng Mười Nga (1917). Theo đó, giai cấp vơ sản ở các quốc gia giành
được chính quyền và theo tư tưởng của chủ nghĩa C.Mác thực hiện Cải cách
ruộng đất và quốc hữu hố về đất đai. Các nhà nước vơ sản chủ trương xây
dựng chế độ xã hội XHCN. Về khía cạnh kinh tế, chủ trương dựa trên nền tảng
là chế độ cơng hữu bao gồm sở hữu tồn dân và sở hữu tập thể. Với ý nghĩa đó,
chế độ sở hữu đất đai được tuyên bố là SHTD. Nghĩa là đất đai thuộc về sở hữu
của toàn thể nhân dân, không thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Tuy nhiên, sau

9

download by :


hơn 7 thập kỷ xây dựng và phát triển, mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xơ và
Đơng Âu sụp đổ, chính thể thay đổi và các nhà nước thuộc các nước XHCN
trước kia đã thực hiện tư nhân hoá đất đai, thiết lập chế độ đa sở hữu gồm có sở
hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Việt Nam thuộc nhóm rất ít các quốc gia trên
thế giới hiện nay còn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Ở Việt Nam, sau khi hoàn toàn thống nhất năm 1975, cả nước bước vào
thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu
một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai
đầu tiên của chúng ta quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Đến Hiến pháp
năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền
hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai

luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết khơng tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu.

10

download by :


Chế độ sở hữu tồn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của
nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để
cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam
có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội
chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
2.1.3. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay định hướng Xã hội chủ nghĩa, Chính
phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép

các thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ
hội trừu tượng hơn. Cơ chế này xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 2.1), trong đó mỗi cơ chế đều dựa
vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế
bất động sản tư (Private Property) bao gồm: không phải trả tiền (Freehold); sở
hữu (Ownship); thuê (Leasehold); các hình thức sử dụng thuộc cơ chế bất động
sản công (Public Property) gồm: cơng viên, đất phục vụ các tịa nhà; tài sản công;
đất dự trữ quốc gia; cơ chế bất động sản chung (Common Property) (Lê Xuân Bá
và Trần Kim Chung, 2006).
MỤC TIÊU CỦA CHÍNH PHỦ

CƠ CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà nước không quản

Tiếp cận mở

lý

Bất động sản công

Nhà nước quản lý

Bất động sản chung
Bất động sản tư
nhân

Hình 2.1. Cơ chế về bất động sản
Ở các nước phương Tây, nơi áp dụng Luật Chung (Common Law) sử
dụng đất dưới 2 hình thức “không phải trả tiền” (Free hold) và “thuê”

(Leasehold). Tất cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành cơng áp
dụng hình thức “th” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử
dụng đất phổ biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và

11

download by :


Mayfair của Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới
thì hình thức sử dụng ở đây cũng là “thuê”, và ngay cả Công tước xứ
Westminster cũng là người thuê đất. Hồng Kông và Israel cũng áp dụng hình
thức “th”. Thủ đơ của Australia, thành phố Canberra cũng dựa trên cơ sở thuê
sử dụng đất. Trong thực tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo
hình thức “thuê” và “giấy phép” (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006).
2.1.4. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà
nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước
Xã hội chủ nghĩa hay nhà nước Tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác
quy hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ
chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất
càng có vai trị quan trọng hơn, thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc sử
dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng và phát
triển kinh tế.
- Quy hoạch sử dụng đất cịn có vai trị như một cơng cụ giúp Nhà nước tổ
chức lại việc sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và môi

trường trong quản lý, sử dụng đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong
việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất
như chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trường...
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt của
Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trị tạo giá trị
gia tăng cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tô độc quyền). Thực
tế cho thấy có những khu đất (hiện trạng vẫn là ao hồ, ruộng trồng rau
muống...) có giá chuyển nhượng rất thấp (chỉ vài chục nghìn đồng/m2) nhưng
sau khi quy hoạch được cơng bố, khu đất đó sẽ được chuyển sang xây dựng
khu thương mại hoặc khu đơ thị thì giá đất sẽ tăng lên rất nhiều lần mặc dù
quy hoạch chưa được thực hiện và cũng chưa có sự đầu tư nào của Nhà nước,

12

download by :