Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TẠ THỊ PHƯƠNG LIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT
VÀ CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Tạ Thị Phương Liên

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, bản thân tơi đã
nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Lời đầu tiên, cho phép tơi được bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Trần
Trọng Phương, Phó Trưởng khoa Quản lý Đất đai, Học Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Thầy cô giáo trong Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng
nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Ninh Bình; Ủy
ban nhân dân Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; Phịng Tài ngun và Mơi trường
Thành phố Ninh Bình; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Thành phố
Ninh Bình, Chi cục Thuế Thành phố Ninh Bình; Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố
Ninh Bình; Ban Quản lý các dự án trọng điểm của tỉnh Ninh Bình nơi tôi đến điều tra đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận
văn này./.
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Tạ Thị Phương Liên

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục............................................................................................................................................... iii
Danh mục bảng.................................................................................................................................. vi
Trích yếu luận văn.......................................................................................................................... viii
Thesis abstract..................................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu........................................................................................................... 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................................ 3

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài.................................................................................................. 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu............................................................................................................ 4
2.1.

Khái quát về giao đất, cho thuê đất................................................................................ 4

2.1.1.

Khái niệm về giao đất, cho thuê đất............................................................................... 4

2.1.2.

Mục đích của giao đất, cho thuê đất.............................................................................. 5

2.1.3.

Ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất................................................................................. 6

2.2.

Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
thu hồi đất............................................................................................................................ 6

2.2.1.

Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai................................................................. 6

2.2.2.

Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản........................................................... 11

2.2.3.

Vai trò của quy hoạch sử dụng đất............................................................................... 12

2.3.

Giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới.................................................. 14

2.3.1.

Mỹ....................................................................................................................................... 14

2.3.2.

Úc........................................................................................................................................ 15

2.3.3.

Trung Quốc........................................................................................................................ 16

2.4.

Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam............................................................................... 16

2.4.1.

Một số quy định về giao đất, cho thuê đất................................................................. 16

2.4.2.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và tỉnh Ninh Bình..........26

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu................................................................... 29
3.1.

Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................... 29

3.2.

Địa điểm nghiên cứu....................................................................................................... 29

3.3.

Thời gian nghiên cứu...................................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Ninh Bình........................................ 29

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình......................29

3.4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình giai
đoạn 2014 - 2018

3.4.4.

29

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Ninh Bình thời gian tới................................................................ 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp......................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp........................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu................................ 31

3.5.4.

Phương pháp so sánh...................................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận..................................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình.............................. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên........................................................................................................... 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội............................................................................ 35

4.2.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội........................................... 46

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình......................47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2014 - 2018...................................................... 47

4.2.2.

Tình hình sử dụng đất đai thành phố Ninh Bình năm 2018................................... 54

4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình giai
đoạn 2014 - 2018............................................................................................................. 56

4.3.1.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân...............56

4.3.2.

Đánh giá cơng tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức....................................... 68

4.3.3.

Đánh giá chung về công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018........................................................................ 74

4.4.

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Ninh Bình................................................................................ 76

iv


4.4.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách.................................................................................... 76

4.4.2.

Giải pháp về tài chính..................................................................................................... 76

4.4.3.

Giải pháp tổ chức thực hiện........................................................................................... 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 80
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 80

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo........................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Tổng hợp số liệu ph

thành phố Ninh Bìn
Bảng 4.1.

Giá trị sản xuất nơn

Bảng 4.2.

Hiện trạng dân số, s

Bảng 4.3.

Hiện trạng cơ cấu la

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng

Bảng 4.5.

Biến động diện tích t

Bảng 4.6.

Biến động các loại

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất ở

Ninh Bình giai đoạn
Bảng 4.8.

Kết quả giao đất ở

phố Ninh Bình giai
Bảng 4.9.

Kết quả giao đất ở

thành phố Ninh Bìn
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về công tác giao đất ở kết hợp với đất kinh

doanh dịch vụ tại th
Bảng 4.11. Kết quả giao đất tái định cư trên địa bàn thành phố Ninh Bình giai

đoạn 2014 - 2018 ..
Bảng 4.12. Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại thành phố
Ninh Bình .............
Bảng 4.13. Kết quả giao đất ở thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố N

Bảng 4.14. Đánh giá của người dân về cơng tác giao đất theo hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất t
Bảng 4.15. Kết quả cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Ninh

Bình giai đoạn 2014
Bảng 4.16. Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất........................................
Bảng 4.17. Đánh giá cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình.....
Bảng 4.18. Kết quả giao đất cho các tổ chức tại thành phố Ninh Bình giai đoạn

2014 - 2018 ...........

vi


Bảng 4.19. Kết quả giao đất cho các tổ chức theo đơn vị hành chính của thành
phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 201869
Bảng 4.20. Kết quả cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế tại thành phố Ninh Bình
giai đoạn 2014 - 2018................................................................................................ 70
Bảng 4.21. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại thành phố Ninh Bình về công tác cho
thuê đất......................................................................................................................... 72
Bảng 4.22. Đánh giá cán bộ về công tác cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình...............73

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Tạ Thị Phương Liên
Tên luận văn: Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh

Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho

thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp;
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu;
- Phương pháp so sánh.

Kết quả chính và kết luận
- Thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế, văn hố - xã hội của tỉnh Ninh Bình

với tổng diện tích tự nhiên 4.674,91 ha, trong đó nhóm đất nơng nghiệp có diện tích
1.563,21 ha, chiếm 33,43% diện tích tự nhiên, nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích
2.997,03 ha đất phi nông nghiệp và 114,67 ha đất chưa sử dụng. Năm 2018, Thành phố
Ninh Bình vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và bền vững đạt 17,3%. Cơ cấu
kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực: nhương mại- dịch vụ chiếm 45,2%; công
nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng 51,3%, nông nghiệp - thủy sản 3,5%.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 -

2018 thực hiện tốt. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được

thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành
các quy định pháp luật về đất đai, xử lý các vi phạm về đất đai được thực hiện thường
xuyên (các sai phạm bị phát hiện sớm và được xử lý kịp thời); công tác quản lý tài chính
về đất đai được thực hiện theo đúng quy định.
- Trong giai đoạn 2014 - 2018, UBND thành phố Ninh Bình đã giao đất cho hộ

gia, đình cá nhân với 2993 trường hợp. Năm 2014 giao đươc nhiều nhất kể cả về số

viii


lượng và diện tích, tương ứng là 587 trường hợp và 4,74 ha; năm 2018 giao được ít nhất
với 371 trường hợp và diện tích là 3,63 ha. Trong giai đoạn 2014-2018, nhu cầu thuê đất
của hộ gia đình, cá nhân không lớn, chỉ với 12 trường hợp với diện tích 8,10 ha. Cơng
tác giao đất, cho th đất đã đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia
đình, cá nhân đồng thời làm tăng thu cho ngân sách địa phương, hạn chế được tình trạng
sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí. Tuy nhiên, cơng tác này cịn gặp một số khó khăn
về thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà cho các hộ dân tái định cư; số tiền bồi thường, hỗ trợ
không đủ để trả tiền sử dụng đất và làm nhà tại các nơi tái định cư; tình trạng người dân
chưa đưa đất vào sử dụng còn khá cao (40% đối với đất giao theo hình thức tái định cư
và 56,67% được giao theo hình thức đất ở kết hợp với đất sản xuất kinh doanh).
- Trong giai đoạn 2014 - 2018, có 58 tổ chức kinh tế được thuê đất tại thành phố

Ninh Bình với diện tích 59,14 ha. Việc cho thuê đất được thực hiện tại 14/14 đơn vị
hành chính. Phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình có số tổ chức và diện tích được
th lớn nhất vì đây là những đơn vị hành chính có thế mạnh về phát triển đô thị, dịch
vụ, công nghiệp tập trung. Trong giai đoạn này có 18 tổ chức được giao đất theo hình
thức khơng thu tiền sử dụng đất với diện tích là 12,86 ha
- Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình cịn tồn tại

một số hạn chế sau: việc xác định tiền thuê đất cịn phức tạp đối với những lơ đất có giá
trị từ 10 tỷ đồng trở lên, đối với những dự án thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện,
việc xác định các khoản khấu trừ vào cơng tác giải phóng mặt bằng không rõ ràng do cơ
quan thuế yêu cầu phải có quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt
bằng làm cơ sở quyết tốn, trình tự, thủ tục hành chính trong th đất cịn phức tạp,
cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang tính hình thức. Để nâng cao hiệu quả
cơng tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình cần thực
hiện đồng bộ 3 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về chính sách; nhóm giải pháp về
tài chính; nhóm giải pháp tổ chức thực hiện.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Ta Thi Phuong Lien
Thesis title: Assess the situation of land allocation and land lease in Ninh Binh city,
Ninh Binh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the status of land allocation and land lease in Ninh Binh city, Ninh Binh

province.
- Propose some solutions to improve the efficiency of land allocation and land

lease in Ninh Binh city, Ninh Binh province.
Materials and Methods

- Method of survey and collection of secondary data;
- Method of investigation and collection of primary data;
- Method of data statistics, aggregation and analysis;
- Comparative method.

Main findings and conclusions
- Ninh Binh city is the economic, cultural and social center of Ninh Binh province

with a total natural area of 4,674.91 ha, of which the agricultural land area covers 1,563.21
ha, accounting for 33.43% of natural area, non-agricultural land group has an area of
2,997.03 hectares of non-agricultural land and 114.67 hectares of unused land. In 2018,
Ninh Binh City still maintained a high and sustainable economic growth rate of 17.3%. The
economic structure shifted in a positive direction: trade and services account for 45.2%;
industry, handicrafts - construction 51.3%, agriculture - fisheries 3.5%.
- The situation of land management and use of Ninh Binh city in the period of

2014 - 2018 was well implemented. The registration of land use rights, making and
managing cadastral records must comply with the provisions of law; the inspection and
examination of the observance of the land law provisions, handling of violations of land
were carried out regularly (violations detected early and handled promptly); The
financial management of land was implemented in accordance with the regulations.
- In the period of 2014 - 2018, the People's Committee of Ninh Binh city had

assigned land to households and individuals with 2993 cases. In 2014, Ninh Binh city

x


allocated land with the highest number of cases and area, 587 cases and 4.74 ha
respectively; in 2018 land was allocated with the least number of cases: 371 cases and

an area of 3.63 ha. In the period of 2014-2018, the demand for land lease of households
and individuals was not large, with only 12 cases with an area of 8.10 ha. Land
allocation and land lease had met the needs of land use for households and individuals,
while increasing revenues for local budgets and the efficiency of land use, avoid land
wasting. However, this task still faced some difficulties in terms of time for rent support
for resettled households; the amount of compensation, support was not enough to pay
for land use and to build houses in resettlement areas; The situation of people not yet
putting land into use was still quite high (40% for allocated land in the form of
resettlement and 56.67% allocated in the form of residential land combined with
production and business land).
- In the period of 2014 - 2018, there were 58 economic organizations leasing

land in Ninh Binh city with an area of 59.14 ha. The land lease was made in 14/14
administrative units. Ninh Khanh and Thanh Binh wards had the largest number of
organizations and leased areas because these were administrative units with strengths in
concentrated urban development, services and industry. During this period, 18
organizations were allocated land without collecting money with an area of 12.86 ha
- The work of land allocation and land lease in Ninh Binh city still had some

limitations: the determination of land rent was still complicated for land plots with a
value of 10 billion VND or more, for projects that conducted voluntary land transfer, the
determination of deductions for land clearance was not clear due to the tax authorities
requiring a decision approving the land clearance compensation plan, as a basis for
settlement, the order and administrative procedures in land rent were complicated, the
evaluation of land use demands was still formal. In order to improve the efficiency of
land allocation, land lease and land acquisition in Ninh Binh city, it is necessary to
synchronously implement the following 3 groups of solutions: group of policy solutions;
group of financial solutions; solution group organized for implementation.

xi

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội lồi người cho thấy, đất đai là
tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự
sống, trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản
phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội lồi người chứ khơng phải do
một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất
đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của tồn xã hội chứ khơng thể là sở
hữu cá nhân.
Đối với Việt Nam, Nhà nước ta là “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”,
tinh thần này được thể hiện đậm nét trong Hiến pháp 1946. Trong Lời nói đầu
Hiến pháp 1946 đã khẳng định: “Cuộc Cách mạng tháng Tám đã giành lại chủ
quyền cho đất nước, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hồ”. Đó là
lời khẳng định đanh thép về bản chất chế độ chúng ta - một chế độ do nhân dân
làm chủ. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về
cơ bản thống nhất với lợi ích của nhân dân. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 nêu rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”. Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở,
nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai - tư liệu sản xuất chủ yếu
và quan trọng nhất.
Xã hội ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất đai
cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng trong khi quỹ đất đai lại có
hạn. Vì vậy, để thực hiện được vai trị sở hữu tồn dân về đất đai, điều tiết hợp lý
việc sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong điều kiện vốn đất đai có
hạn, Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, nhằm giải quyết hài
hịa giữa lợi ích của Nhà nước với mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Chính vì

vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ
dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong
Luật Đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất). Để thực hiện phân phối và

1


phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật
Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Các quy định về đất đai
trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện
các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh
Ninh Bình, cách Hà Nội khoảng 80 km về phía Nam theo quốc lộ 1A, có hệ
thống giao thơng đồng bộ là điều kiện thuận lợi để giao lưu, phát triển kinh tế với
thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận (UBND thành phố Ninh Bình, 2018). Những
năm gần đây, nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
ngày càng tăng nên đặt ra cho công tác quản lý đất đai ngày càng nặng nề là phải
làm thế nào để có thể phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, tiết kiệm, đảm bảo hài
hòa giữa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người sử dụng đất. Do
vậy, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê
đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình” là cần thiết và thực
tiễn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh

Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,

cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Ninh Bình,

tỉnh Ninh Bình.
- Phạm vi thời gian: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất từ ngày 01/01/ 2014 đến 31/12/2018.

2


1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công
tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn
thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp nâng
cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định trong công tác giao đất, cho

thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hồn thiện những quy định, văn bản pháp luật liên

quan đến công tác giao đất, cho thuê đất phù hợp với thực tiễn.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương

vận dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác giao
đất, cho thuê đất nói riêng trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,

học viên tại các trường Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Khái niệm giao đất
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc
hội, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho

người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên
được quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế
cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực
đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
* Người sử dụng cho thuê đất hoặc thuê lại đất
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho
người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê
đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó
khơng có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người

4


sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất khơng được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà ln ln được Nhà nước kiểm sốt. Việc cho
th được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê (Quốc hội, 2013).
Như vậy, thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng và
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
2.1.2. Mục đích của giao đất, cho th đất
2.1.2.1. Mục đích của giao đất
Cơng tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ
nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng
tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình

kinh tế xã hội, tăng cường an ninh quốc phịng, bảo vệ mơi trường. Hoạt động
này nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ

pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.

Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người nhận đất,
do đó người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích. Ngồi ra, việc giao đất
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Thân Đức Hồng, 2016).
2.1.2.2. Mục đích của cho thuê đất
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng trong và ngồi nước.
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần cơng nghiệp hóa hiện đại hóa

đất nước. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là một chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ
sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

5


- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực

tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.

- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực

hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác
định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng
đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn (Thân Đức Hoàng, 2016).
2.1.3. Ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất
Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
của Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành TW Đảng khoá IX tiếp tục đổi
mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh cơng nghiệp hố - hiện
đại hố có xác định giao, cho th và thu hồi đất là một nhiệm vụ quản lí đất đai của
Nhà nước. Với tư cách là một nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai: giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có một ý nghĩa vơ cùng
quan trọng khơng chỉ với bản thân chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai mà với
cả xã hội và từng người dân. Đối với từng chủ thể khác nhau giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất lại có một ý nghĩa khác nhau.
- Các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản lý của

Nhà nước đối với đất đai, hạn chế và khắc phục những vi phạm pháp luật trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng…
- Giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và

phân bổ lại đất đai nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân
đối mức cung và cầu về đất đai. Ngoài ra, những hoạt động này cịn đóng một vai
trị quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp, khu
chế xuất, các dự án trọng điểm của quốc gia...
- Giao đất, cho thuê đất còn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất

động sản (Thân Đức Hoàng, 2016).
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC

ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT
2.2.1. Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai
2.2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

6


biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân
bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai
là yếu tố khơng thể thay thế, cịn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan trọng
hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường không gian sinh
tồn cho xã hội lồi người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số lượng (diện
tích). Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà nước. Vì vậy, các
quốc gia đều quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đảm bảo hiệu
quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung của xã hội. Quản lý nhà
nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của
kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, như: việc
thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà nước quyền và nghĩa vụ của các
nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…); sự ổn định
chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc làm của người nơng dân, tình hình
khiếu kiện, tranh chấp đất đai…). Vì vậy, làm tốt cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có
nhiều thay đổi trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên
năm 1987, đến nay đã qua 2 lần sửa đổi (1998, 2001) và 3 lần ban hành luật mới
(1993, 2003, 2013) (Quốc hội, 1993).

2.2.1.2. Địa tô
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất

trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư
hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tơ tư
bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình qn
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch

7


giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Địa tơ tuyệt
đối là loại địa tơ mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp
cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi
nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn, hình thành nên bởi chênh
lệch giữa giá trị nơng sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm. Địa tơ độc
quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư bản chủ nghĩa. Địa tơ độc quyền có thể
tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị.
Trong nông nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho
phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công
nghiệp khai thác, địa tơ độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng
chất quý hiếm, hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác
chúng. Trong thành thị, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho

phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có
khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận
siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư
bản phải nộp cho địa chủ (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa
chủ - người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tơ độc quyền tại các lĩnh
vực nói chung và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị nói riêng có một ý nghĩa
quan trọng trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay. Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có thể
tạo ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân
sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan

trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được
chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang
đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có
được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý
kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại

8


chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang
tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng (Thân Đức Hoàng, 2016).

2.2.1.3. Sở hữu đất đai
Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có
sở hữu đất đai luôn là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội loài
người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác
nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính
sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận
cứ lịch sử sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở
hữu và sử dụng đất trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau,
với điều kiện khác nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và sử
dụng đất trên thế giới diễn ra khác nhau giữa tất cả các quốc gia.
Nếu tiếp cận theo hình thức sở hữu đất đai thì lịch sử lồi người cho đến
hiện nay đã từng chứng kiến các chế độ sở hữu và sử dụng đất gồm: chế độ công
hữu về đất đai; chế độ tư hữu về đất đai; chế độ đa sở hữu về đất đai; chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai.
- Chế độ công hữu về đất đai: Xét về mặt lịch sử chế độ sở hữu đất đai thì

chế độ cơng hữu về đất đai xuất hiện từ rất sớm. Chế độ công hữu về đất đai được
xuất hiện từ thời kỳ cổ đại cả phương Đông lẫn phương Tây. Tuy nhiên, mức độ
phát huy vai trò của chế độ công hữu về đất đai tại các nước phương Tây trong
thời kỳ cổ đại chỉ diễn ra và áp dụng trong thời gian ngắn. Ở phương Đông chế
độ công hữu đất đai theo kiểu công xã cũng chỉ tồn tại trong thời kỳ trước giai
đoạn Xuân Thu. Cần phải nhấn mạnh thêm là công hữu về đất đai trong thời kỳ
cổ đại là công hữu của cộng đồng, của từng nhóm xã hội gắn bó theo các cộng
đồng chứ khơng phải cơng hữu là tồn dân.
- Chế độ tư hữu về đất đai: Chế độ tư hữu (ở các trình độ phát triển khác

nhau) cũng được hình thành từ rất sớm, trước hết là từ thời kỳ cổ đại ở phương
Tây, chế độ tư hữu đất đai ở phương Đông xuất hiện muộn hơn so với phương
Tây cổ đại. Chế độ tư hữu về đất đai phát triển mạnh trong các nước phương Tây
giai đoạn chủ nghĩa khai sáng và tồn tại cho đến ngày nay.

- Chế độ đa sở hữu về đất đai: chế độ đa sở hữu, có thể được hiểu là bao

9


gồm sở hữu của nhà nước và sở hữu của tư nhân về đất đai nhìn chung tuỳ từng
giai đoạn lịch sử phát triển mà cho đến hiện nay tồn tại chủ yếu tại các nước tư
bản. Tại đó, nhà nước thừa nhận tư nhân có quyền sở hữu đất đai, bên cạnh đó
nhà nước cũng có QSH đất đai theo luật định của các quốc gia. Mức độ quản lý,
sử dụng về đất đai trong mơ hình kiểu chế độ đa sở hữu về đất đai nhìn chung rất
khác nhau trong các quốc gia.
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu

nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của toàn dân,
nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với
Nhà nước.
Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành kể từ sau cách
mạng tháng Mười Nga (1917). Theo đó, giai cấp vơ sản ở các quốc gia giành
được chính quyền và theo tư tưởng của chủ nghĩa C.Mác thực hiện Cải cách
ruộng đất và quốc hữu hoá về đất đai. Các nhà nước vô sản chủ trương xây dựng
chế độ xã hội XHCN. Về khía cạnh kinh tế, chủ trương dựa trên nền tảng là chế
độ công hữu bao gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Với ý nghĩa đó, chế độ
sở hữu đất đai được tuyên bố là SHTD. Nghĩa là đất đai thuộc về sở hữu của tồn
thể nhân dân, khơng thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Tuy nhiên, sau hơn 7
thập kỷ xây dựng và phát triển, mơ hình CNXH hiện thực ở Liên Xơ và Đơng Âu
sụp đổ, chính thể thay đổi và các nhà nước thuộc các nước XHCN trước kia đã
thực hiện tư nhân hoá đất đai, thiết lập chế độ đa sở hữu gồm có sở hữu tư nhân
và sở hữu nhà nước. Việt Nam thuộc nhóm rất ít các quốc gia trên thế giới hiện
nay cịn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Ở Việt Nam, sau khi hoàn toàn thống nhất năm 1975, cả nước bước vào

thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột
mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên
của chúng ta quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nơng
trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Đến Hiến pháp năm 1992
(được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là
đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

10


Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội, 1993).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết khơng tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó

chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu (Quốc hội, 2013).
Chế độ sở hữu tồn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của
nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để
cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam
có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội
chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
2.2.2. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay định hướng xã hội chủ nghĩa, Chính
phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép
các thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ
hội trừu tượng hơn. Cơ chế này xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 2.1), trong đó mỗi cơ chế đều dựa
vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế
bất động sản tư (Private Property) bao gồm: không phải trả tiền (Freehold); sở
hữu (Ownship); thuê (Leasehold); các hình thức sử dụng thuộc cơ chế bất động
sản cơng (Public Property) gồm: cơng viên, đất phục vụ các tịa nhà; tài sản công;

11


đất dự trữ quốc gia; cơ chế bất động sản chung (Common Property) (Lê Xuân Bá
và Trần Kim Chung, 2006).
MỤC TIÊU CỦA CHÍNH PHỦ

CƠ CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN

Tiếp cận mở

Nhà nước không quản lý

Bất động sản công
Bất động sản chung

Nhà nước quản lý

Bất động sản tư nhân

Hình 2.1 Cơ chế về bất động sản
Nguồn: Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006)
Ở các nước phương Tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng

đất dưới 2 hình thức “khơng phải trả tiền” (Free hold) và “thuê” (Leasehold). Tất
cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành cơng áp dụng hình thức
“th” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử dụng đất phổ
biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và Mayfair của
Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới thì hình thức
sử dụng ở đây cũng là “thuê”, và ngay cả Công tước xứ Westminster cũng là
người thuê đất. Hồng Kơng và Israel cũng áp dụng hình thức “th”. Thủ đô của
Australia, thành phố Canberra cũng dựa trên cơ sở thuê sử dụng đất. Trong thực
tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo hình thức “thuê” và “giấy
phép” (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006).
2.2.3. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà
nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước
Xã hội chủ nghĩa hay nhà nước Tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác
quy hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ
chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất
càng có vai trị quan trọng hơn, thể hiện ở các mặt sau:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc sử

12


dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất còn có vai trị như một cơng cụ giúp Nhà
nước tổ chức lại việc sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và
môi trường trong quản lý, sử dụng đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong
việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất
như chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trường...
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt
của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trị tạo giá trị
gia tăng cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tơ độc quyền). Thực tế
cho thấy có những khu đất (hiện trạng vẫn là ao hồ, ruộng trồng rau muống...) có
2

giá chuyển nhượng rất thấp (chỉ vài chục nghìn đồng/m ) nhưng sau khi quy
hoạch được công bố, khu đất đó sẽ được chuyển sang xây dựng khu thương mại
hoặc khu đơ thị thì giá đất sẽ tăng lên rất nhiều lần mặc dù quy hoạch chưa được
thực hiện và cũng chưa có sự đầu tư nào của Nhà nước, của các doanh nghiệp
vào khu đất đó. Có tình trạng do thông tin về quy hoạch thiếu minh bạch, công
khai mà một số “cò đất ” đã lợi dụng (do “mua được thông tin” quy hoạch) để
nhận chuyển nhượng đất của dân với giá rất thấp, chờ khi Nhà nước thu hồi đất,
nhận tiền bồi thường với giá cao hơn để kiếm lời (giá đất để tính bồi thường tại
thời điểm thu hồi đất cao hơn nhiều giá đất mà “cò đất” nhận chuyển nhượng của
dân). Còn khi quy hoạch được thực hiện, khu đất nói trên được chuyển sang mục

đích sử dụng mới thì giá trị của nó tăng gấp hàng chục lần, thậm trí cả trăm lần
mặc dù chưa có sự đầu tư nào (trong trường hợp có được dự án rồi chuyển
nhượng đất thơ) hoặc có đầu tư nhưng với suất đầu tư không đáng kể (chủ yếu là
2

chi phí san lấp mặt bằng với suất đầu tư chỉ một, hai trăm nghìn đồng/m ). Nhờ
“quy hoạch” và cơ chế định giá theo kiểu “xin cho” mà khơng ít tổ chức, cá nhân
giầu lên một cách nhanh chóng. Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp thích hợp để
điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai do công tác quy hoạch của Nhà nước
mang lại.
Thứ tư, đối với việc triển khai các dự án theo hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ngoài việc có vai trị làm gia tăng
giá trị của đất đai, tăng thu cho ngân sách, quy hoạch sử dụng đất còn giúp cho

13