(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện tiên lữ, tỉnh hưng yên giai đoạn 2014 2017

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ NGỌC HÙNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TIÊN LỮ,
TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Cao Việt Hà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Ngọc Hùng

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm, động viên, giúp
đỡ của gia đình, bạn bè, đồng nghiệp.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Cao Việt Hà là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ, tạo điều kiện của các đồng chí Lãnh
đạo UBND huyện Tiên Lữ, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hưng n, Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Tiên Lữ, Chi cục Thống kê huyện Tiên Lữ, Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Lữ, cán bộ địa chính, các tổ chức sử dụng và
nhân dân các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ thông tin, số
liệu, tư liệu để tôi hồn thành luận văn này.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Ngọc Hùng

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục đồ thị ............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

Phần 2. Tổng quan tàı lıệu ............................................................................................. 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai....................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 5

2.2.

Việc thực hiện quyền của người sở hữu, người sử dụng đất trên thế giới .......... 7

2.2.1.

Thụy điển ............................................................................................................ 7

2.2.2.

Australia.............................................................................................................. 9

2.2.3.

Cộng hoà Liên bang Đức .................................................................................... 9

2.2.4.

Mỹ

2.3.

Cơ sở của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam .............. 11

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................. 11

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................. 20

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền

................................................................................................................. 10

của người sử dụng đất ở Việt Nam ................................................................... 23
2.3.4.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Hưng Yên ........................... 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 28

iii

download by :


3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 28

3.2.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.2.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Tiên Lữ trong giai
đoạn 2014-2017 ................................................................................................ 28

3.2.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Tiên Lữ trong giai đoạn 20142017 .................................................................................................................. 28

3.2.3.

Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Tiên
Lữ ...................................................................................................................... 28

3.2.4.

Đánh giá của các cán bộ về thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tiên Lữ ...................................................................................... 29

3.2.5.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ..................................................................................... 29

3.3.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 29

3.3.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 29

3.3.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.......................................... 30

3.3.4.

Phương pháp tổng hợp, đánh giá ...................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 31
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Lữ ................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................... 33

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội .................................... 37

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Tiên Lữ giai đoạn 2014-2017 .......... 39

4.2.1.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 huyện Tiên Lữ ........................... 39

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai huyện Tiên Lữ giai đoạn 2014 – 2017 .................... 41

4.3.

Tình hình việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất huyện Tiên
Lữ giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................................. 46

4.3.1.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Lữ ................ 46

4.3.2.

Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tiên Lữ ............................................................................................................. 48

4.4.

Đánh giá của các cán bộ về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tiên Lữ ............................................................................... 70

iv

download by :


4.4.1.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính, thời gian thực hiện các thủ tục
hành chính tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Lữ ............ 70

4.4.2.

Về điều kiện làm việc ....................................................................................... 71

4.4.3.

Việc phối hợp của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Tiên Lữ với các cơ quan,
đơn vị có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao ....... 72

4.4.4.

Hiểu biết pháp luật của người dân .................................................................... 73

4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở huyện Tiên Lữ ........................................................... 75

4.5.1.

Các khó khăn của người dân khi thực hiện quyền của người sử dụng đất
ở Huyện Tiên lữ ................................................................................................ 75

4.5.2.

Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015-2017 ....... 75

4.5.3.

Các giải pháp: ................................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 78
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 78

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 80
Phụ lục .......................................................................................................................... 82

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn Phòng đăng ký

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu về dân số năm 2017 huyện Tiên Lữ .................................. 33

Bảng 4.2.

Tình hình phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2014-2017 .......................... 34

Bảng 4.3.

Biến động diện tích đất đai huyện Tiên Lữ giai đoạn 2014 - 2017............ 40

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ..................................... 46

Bảng 4.5.

Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Lữ ............... 49

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên
Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................................... 51

Bảng 4.7.

Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên
địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................... 55

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên
Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................................... 56

Bảng 4.9.

Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn
huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................ 58

Bảng 4.10. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Lữ ............... 59
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên
Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................................... 61
Bảng 4.12. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa
bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 - 2017 ................................................. 64
Bảng 4.13. Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất tại huyên Tiên Lữ ............................ 65
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015-2017 ...................................... 67
Bảng 4.15. Đánh giá việc hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015-2017 ...................................... 69
Bảng 4.16. Đánh giá về nhân lực của Chi nhánh VPĐKĐĐ ........................................ 74

vii

download by :


DANH MỤC ĐỒ THỊ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên ..................................... 31

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 huyện Tiên Lữ ........................................... 39

Hình 4.3.

Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................... 52

Hình 4.4.

Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện
Tiên Lữ giai đoạn 2015 – 2017 .................................................................. 57

Hình 4.5.

Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện
Tiên Lữ giai đoạn 2015 - 2017................................................................... 62

Hình 4.6.

Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tiên Lữ giai đoạn 2015-2017 ...................................... 68

Hình 4.7.

Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Tiên Lữ .......................................................................... 71

Hình 4.8.

Đánh giá về điều kiện cơ cở, vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ .............. 72

Hình 4.9.

Đánh giá về công tác phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan của
Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Tiên Lữ ......................................................... 73

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Ngọc Hùng
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện
Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2014 - 2017”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tiên Lữ trong giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các của người sử dụng đất ở
huyện Tiên Lữ.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:
Thu thập tài liệu, số liệu: Về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, số liệu dân số,
lao động, số liệu kiểm kê đất đai, số liệu về thực trạng phát triển kinh tế xã hội.
Ngoài ra, thu thập tài liệu từ những nguồn khác: từ các sách đã xuất bản, từ các
bài báo khoa học, các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố.
Thu thập các tài liệu liên quan đến Văn phòng Đăng ký đất đai của Tổng cục
quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường…
-Thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra, phỏng vấn người sử dụng đất: Phỏng vấn 120 hộ gia đình, cá nhân đã
tham gia thực hiện 04 quyền của người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho và thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn
2015-2017. Điều tra bằng phiếu với bộ câu hỏi soạn sẵn về các nội dung liên quan đến
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng.
Điều tra, phỏng vấn cán bộ đang làm việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Tiên Lữ và các cán bộ có liên hệ cơng tác thường xun với Chi nhánh Văn
phòng. Tổng số phiếu điều tra là 21 phiếu.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu.
Sử dụng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
1.Huyện Tiên Lữ là huyện đồng bằng nằm ở phía Nam của tỉnh Hưng Yên,

ix

download by :


thuận lợi cho giao thơng thủy và bộ, có nhiều lợi thế về giao lưu kinh tế - văn hoá - xã
hội với các địa phương trong tỉnh. Huyện có lực lượng lao động dồi dào, 97% số lao
động trong độ tuổi có việc làm . Tổng giá trị sản xuất năm 2017 theo giá cố định đạt
6.139 tỷ đồng; tăng 11,01% so với năm 2016, cơ cấu kinh tế nông nghiệp – công nghiệp
– dịch vụ là 17% - 39% - 44%. Đây là các yếu tố thuận lợi để Tiên Lữ phát triển kinh tế,
văn hóa xã hội của huyện.
2. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, được sự chỉ đạo của UBND
huyện Tiên Lữ, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện đã đi vào nề nếp. Bộ
máy ngành Quản lý đất đai từ cấp huyện đến cấp xã được củng cố, đội ngũ cán bộ được
nâng cao trình độ chuyên mơn cũng như trình độ chính trị. Cơng tác quản lý Nhà nước
về đất đai đã phát huy hiệu quả cao, góp phần đáng kể vào việc phát triển kinh tế - xã
hội của huyện. Năm 2017, diện tích tự nhiên của huyện là 7.859,36 ha, trong đó diện
tích đất nông nghiệp chiếm 69,41% và đất phi nông nghiệp chiếm 30,59%. Từ năm
2015 đến 2017, diện tích đất nơng nghiệp của huyện Tiên Lữ giảm dần nhường chỗ cho
đất phi nông nghiệp.
3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 các hộ gia đình cá nhân ở huyện Tiên Lữ thực
hiện chủ yếu 04 quyền: quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Có 3.399 trường hợp thực hiện quyền thế chấp, 2.115 trường hợp thực hiện
quyền chuyển nhượng, 1.022 trường hợp thực hiện tặng cho và 345 trường hợp thực
hiện quyền thừa kế QSDĐ. Sở dĩ số người làm thủ tục thực hiện quyền thừa kế ít do
nhận thức của hộ gia đình, cá nhân về quyền này cịn hạn chế nên họ thường khơng thực
hiện ngay thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người thừa kế;
- Kết quả điều tra 120 hộ dân đến thực hiện quyền của người sử dụng đất cho
thấy đa số hộ dân hài lòng với các điều kiện để thực hiện quyền sử dụng đất của mình.
Một số ý kiến chưa hài lòng tập trung vào các vấn đề sau: mức thuế chuyển nhượng
QSDĐ còn cao (30%); thủ tục thực hiện thừa kế QSDĐ còn phức tạp (23,33%) .

- Phần lớn cán bộ được hỏi ý kiến đều cho rằng Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai đã làm tốt việc cơng khai các thủ tục hành chính, thực hiện các thủ tục giao dịch
về quyền sử dụng đất đúng thời gian quy định. Có 33,33% cán bộ đánh giá cơ sở vật
chất chưa đáp ứng được nhu cầu làm việc.
4. Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và để người dân thực hiện tốt
trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng
đất, huyện Tiên Lữ cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về chính sách, nhóm giải
pháp tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất, nhóm giải pháp về cơng tác xây dựng đội
ngũ cán bộ quản lý và nhóm giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Ngoc Hung
Thesis title: Evaluation the implementation of some land user rights in Tiên Lu district,
Hung Yen province for the period 2014 - 2017
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the implementation of some and user rights in Tien Lu district in the
period 2014-2017.
- To propose some measures to implement the land use rights in Tien Lu district.
Materials and Methods
- Method of collecting secondary data: Collecting data, data on socio-economic

conditions, data on population, labor, land inventory data, data on current status of
economic social development. Collect documents related to the Land Registration
Office of the General Department of Land Administration, Ministry of Natural
Resources and Environment ...
- Collect primary data: Interviews with 120 households and individuals
participating in the implementation of the rights of land user (transfer, inheritance,
donation, mortgage) at the branch office of Land registration in the period 2015-2017.
By the questionnaire with prepared questionnaire on the contents related to the
operation of the Branch Office, investigating, interviewing staff who are working at the
Branch Office of Land Registration in Tien Lu district and staff who have regular
contact with Branch Office. The total number of questionnaires was 21.
- Statistical methods, analysis and data processing: Using Excel software.
Main findings and conclusions
TienLu district is a plain district located in the south of Hung Yen province,
which is favorable for waterway and land transportation, has many advantages in sociocultural exchanges with localities in the province. The district has a plentiful labor force
of 97% of the working age population. Total value of production in 2017 at constant
price reached 6.139 billion VND; increased 11.01% compared to 2016, the structure of
economy agriculture - industry - services is 17% - 39% - 44%. These are favorable
factors for Tien Lu to develop its economy, culture and society.

xi

download by :


After the promulgation of the Land Law of 2013, under the direction of the
People's Committee of Tien Lu district, the State management of land in the district has
been in place. The land administration from the district to the commune level is
strengthened and the staff is upgraded to professional qualifications as well as political
qualifications. Therefore, the State management of land is highly effective, contributing

significantly to the socio-economic development of the district. The total natural area of
the district is 7859.36 ha, of which agricultural land occupies a large proportion of
69.41%, non-agricultural land accounts for 30.59% of total natural land area. From 2015
to 2017, the area of agricultural land of Tien Lu district will gradually give way to nonagricultural land.
3. In the period 2014 - 2017, individuals and households in Tien Lu district
carried out four rights: the right to transfer, donate, inherit and mortgage LUR.
- There were 3,399 cases of land use right mortgage, accounted for 48.68% of total
applications; 2,115 cases of land use right transfer, accounted for 30.29%; 1,022 cases of
donations to LURs (14.64%); 345 cases of inheritance LUR accounted for 4.94% of the
dossiers received are registered to declare complete documents as regulated.
- The results of the survey of 120 households to exercise the LUR showed that
the majority of households are satisfied with the conditions for exercising their land use
rights. Some dissatisfied opinions focus on the following issues: 30% believe that the
transfer rate of land use rights is high; 23,33% of households assessed the procedures
for implementing inheritance is complicated. In the district area, 60% of households use
land for production and business, 13.33% of households borrow money to invest in real
estate, 13.34% of households borrow for construction, home repair and debt repayment,
and the rest have other reasons.
- The survey results of 21 staff indicated that the majority of staff considered
that the Branch Office of Land Registration has done well in publicizing the
administrative procedures and carrying out the proper procedures and in time. However,
33.33% of the staff assessed the facilities did not meet the needs of work.
4. In order to improve the efficiency of land management and allow people to
well fulfill their responsibilities and obligations towards the State when implementing
land use rights, Tien Lu district should implement synchronized groups solutions on
policies and solutions to management of investment in material foundations, groups of
solutions on building the contingent of managers and groups of solutions on propagation
and dissemination of law.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước
ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là
sở hữu tồn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là:
Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và luật
đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là
ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao
có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích
kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng
rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã
đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hồ nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với
các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ
XIII đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013
quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo
của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn
dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất

đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội
lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Huyện Tiên Lữ gồm 14 xã và một thị trấn, là huyện đồng bằng Bắc Bộ,
nằm trên tả ngạn của sơng Luộc với các tuyến đường chính: Quốc lộ 38, đường
tỉnh 376, đường huyện 90, 91, 92... Huyện Tiên Lữ có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ
nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm

1

download by :


khai thác có hiệu quả tiềm năng về đất đai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược
phát triển kinh tế xã hội theo hướng cơng nghiệp hố và hiện đại hố, hồ nhập
với xu thế chung của tỉnh và khu vực. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ
đơ thị hố ở huyện diễn ra tương đối nhanh nhưng chủ yếu tập trung ở khu vực
thị trấn còn ở những xã trong huyện thực hiện dồn thửa đổi ruộng đã hình thành
những thửa đất lớn tạo điều kiện cho q trình tích tụ ruộng đất của các hộ gia
đình phát triển kinh tế nơng nghiệp nơng thơn, hình thành các vùng chuyên canh,
các khu chuyển đổi tập trung, các khu sản xuất nơng nghiệp lớn từ đó tạo điều
kiện cho thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi. Nhu cầu sử dụng đất của
nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá trị và người sử dụng đất có
quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật
độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát
triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế trình độ nhận thức về luật đất đai, về
quyền của người sử dụng đất còn hạn chế dẫn đến việc sử dụng giấy tờ về chuyển
nhượng, tặng cho viết tay không qua công chứng và chứng thực của UBND xã,
thị trấn đã góp phần ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc thực hiện một số quyền của
người sử dụng đất.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện một số quyền
của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội của huyện Tiên Lữ nói riêng và tỉnh Hưng n nói chung, tơi chọn
thực hiện đề tài: "Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất
tại huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2014 - 2017" .
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tiên Lữ trong giai đoạn 204 -2017.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Tiên Lữ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn từ năm 2014 – 2017.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Do người sử dụng đất thực hiện các quyền
về chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn trong giai đoạn 2014-2017 tại

2

download by :


huyện Tiên Lữ rất thấp đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực hiện 04 quyền của
người sử đất bao gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế,
quyền thế chấp.
Vì luật đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ tháng 7 năm 2014, để các
nghiên cứu sát với thực tế hơn nên trong phạm vi nghiên cứu, tôi chỉ đi sâu
nghiên cứu việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn
1/2015 đến 12/2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới

Đánh giá được các tồn tại hạn chế việc thực thi một số quyền của người sử
dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Tiên Lữ tỉnh Hưng Yên và đề xuất một số
giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi một số quyền của người sử
dụng đất theo đúng pháp luật.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về một số quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục
hành chính trong tổ chức thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở huyện
Tiên Lữ, tỉnh Hưng yên, đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều
kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở
hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu được công bố trong bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm 3

quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015)
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền

4

download by :


đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm

bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền
sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp
Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất?
Theo điều 167 trong luật đất đai năm 2013, QSDĐ của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển
nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp bằng
quyền SDĐ; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu

5

download by :


“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng một xã, xã , thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ

được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh

6

download by :


cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nông thôn.
2.2. VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối
với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.

7

download by :


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp

này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ
khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong

8

download by :


trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Australia
Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Australia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng

trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam

9

download by :


kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi.
Hiến pháp Cộng hồ Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu
đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền
có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh
đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua
lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ
trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên
toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất,
mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cường, 2012).
2.2.4. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc

và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như
khơng có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn
độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển,
thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên
là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ

10

download by :


trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
một loại chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc

phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tơn Gia Hun
- Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương khơng giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính tốn rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trị bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Tơn Gia
Hun, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.3. CƠ SỞ CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1.1. Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 - 1975
a, Dưới Chính quyền Việt Nam Cộng hịa
Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm 2 miền

11

download by :


Nam - Bắc với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau. Miền Nam đặt dưới quyền
kiểm soát của chính quyền Sài Gịn với sự hỗ trợ đắc lực từ Hoa Kỳ. Chính sách

ruộng đất nói chung của chính quyền Sài Gòn được thể hiện qua hai cuộc cải
cách điền địa thời Ngơ Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu. Khi mới lên nắm
quyền, Ngơ Đình Diệm đã coi cải cách điền địa là quốc sách và là vấn đề then
chốt của kinh tế ở miền Nam. Cải cách điền địa dưới thời Ngơ Đình Diệm tiến
hành từ 1955 đến 1963, được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 thực hiện “Quy
chế tá điền’’ nhằm quy định việc lập hợp đồng và xác định mức tô giữa tá điền và
địa chủ. Nội dung này thực chất chỉ mang tính cải lương vì khơng giải quyết vấn
đề cơ bản của ruộng đất là quyền sở hữu. Các địa chủ thời kỳ kháng chiến chống
Pháp bị chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất, nay trở vềchiếm đoạt lại
ruộng đất và chính quyền Diệm khơng kiểm sốt được mức tơ của địa chủ
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Giai đoạn 2 của cải cách điền địa thời Ngơ Đình Diệm liên quan trực tiếp
tới quyền sở hữu đất đai nhằm mục tiêu “phân chia ruộng đất cho công bằng,
giúp tá điền thành tiểu điền chủ”. Nội dung cụ thể quy định địa chủ giữ lại 115
ha, số ruộng thừa ra sẽ “truất hữu” bán cho người thiếu ruộng, mỗi ruộng không
quá 5ha. Thực tế, giai đoạn 2 chỉ đụng chạm đến 1/3 số diện tích đất đai của địa
chủ, 45% diện tích trồng trọt vẫn nằm trong tay địa chủ lớn (50 ha trở lên),
42,2% diện tích vẫn thuộc quyền sở hữu của địa chủ vừa và nhỏ. Tuy vậy, cũng
cần ghi nhận là sau cải cách điền địa của Ngơ Đình Diệm, tầng lớp đại điền chủ
Nam Kỳ với sở hữu hàng trăm, hàng ngàn hecta đất đã bị xóa bỏ, thay vào đó có
khoảng 20% tá điền (tương đương 176.130 hộ gia đình) trở thành điền chủ,chiếm
hữu 361.595 ha ruộng đất (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Dưới thời Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu, chính quyềnViệt Nam cộng hịa
vẫn tiếp tục thực hiện chính sách cải cách điền địa của Ngơ Đình Diệm.Trong
khoảng 3 năm từ 1967-1969, đã có khoảng 261.874 tá điền trở thành điền chủ với
diện tích “truất hữu” được chiếm hữu là 495.120 ha. Tính tổng số từ thời Ngơ Đình
Diệm đến cuối năm 1969, ở miền Nam có 48% tá điền trở thành điền chủ với mức
sở hữu từ 1-3 ha, sở hữu 44% diện tích ruộng đất trên tồn miền. Cải cách điền địa
dưới thời Ngơ Đình Diệm đã xóa bỏ sở hữu lớn của đại điền chủ Nam Kỳ nhưng
quyền sở hữu ruộng đất vẫnthuộc về giai cấp địa chủ.

Đến đầu năm 1970, chính quyền Nguyễn Văn Thiệu đã ban hành “Luật
người cày có ruộng” với gồm 3 điều chủ chốt: Hạn điền (Hạ số ruộng đất giữ lại

12

download by :