(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện bắc sơn, tỉnh lạng sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

DƯƠNG THẦN LẬP

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BẮC SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

Ngành:

Quản lý Đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Dương Thần Lập

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi trong q trình học tập và hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cơng chức, viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Bắc Sơn, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện
Bắc Sơn, bạn bè đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn
thiện luận văn này.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp
đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Dương Thần Lập

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình, biểu đồ............................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai.............................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất đai .....................................................................6

2.1.3.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................................16

2.2.

Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trên thế giới.........................................19

2.2.1.

Trung Quốc ...................................................................................................19

2.2.2.

Thái Lan ........................................................................................................21

2.2.3.

Malaysia ........................................................................................................23

2.2.4.

Thụy Điển .....................................................................................................24

2.2.5.

Bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ..............................................26

2.3.

Thực tiễn thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh
Lạng Sơn .......................................................................................................27

2.3.1.

Thực tiễn thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam......................27

2.3.2.

Thực tiễn thực hiện quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn ...............31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................34

iii

download by :


3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................34

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................34

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý đất đai của huyện Bắc Sơn .....34

3.4.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc
Sơn giai đoạn 2013-2017 ...............................................................................35

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bắc Sơn .........................................................................................................35

3.4.4.

Đề xuất giải pháp thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bắc Sơn...............................................................................................35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................35

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...................................35

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................36

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu ..........................................37

3.5.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ......................................................................37

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bắc Sơn .................................38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................38

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................39

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Bắc Sơn.................................................44

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017...................................................................49

4.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc
Sơn giai đoạn 2013-2017 ...............................................................................52

4.2.1.

Kết quả việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................56

4.2.2.

Kết quả việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ........................................60

4.2.4.

Kết quả việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ..........................................62

4.2.5.

Kết quả việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ................................64

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 ........................................................................66

4.3.1.

Khái quát về đối tượng thực hiện quyền của người sử dụng đất ......................66

4.3.2.

Đánh giá khả năng tiếp cận thơng tin về thủ tục hành chính khi thực hiện
quyền của người sử dụng đất..........................................................................68

iv

download by :


4.3.3.

Đánh giá về nội dung hồ sơ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất .........71

4.3.4.

Đánh giá về thuế, phí, lệ phí khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ........74

4.3.5.

Đánh giá về thái độ của cán bộ tiếp nhận và thời gian hoàn tất khi thực
hiện quyền của người sử dụng đất ..................................................................76

4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bắc Sơn ..................................................................................77

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Bắc Sơn............................................................................80

4.4.1.

Nâng cao khả năng tiếp cận thông tin khi thực hiện quyền sử dụng đất ..........80

4.4.2.

Tăng cường và đa dạng hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật................80

4.4.3.

Cụ thể và chi tiết đối với yêu cầu tài liệu hồ sơ ..............................................81

4.4.4.

Nâng cao năng lực đối với cán bộ tiếp nhận hồ sơ ..........................................81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................82
5.1.

Kết luận .........................................................................................................82

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................83

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................84

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN - TTCN

Cơng nghiệp - Tiểu thủ cơng nghiệp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPT

Trung học phổ thông

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số phiếu điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất .................36

Bảng 4.1.

Phân bố dân cư huyện Bắc Sơn năm 2017 ...............................................41

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Bắc Sơn năm 2017 ................50

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Bắc Sơn năm 2017 ..........51

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 ...........................................53

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện quyền của người SDĐ tại huyện Bắc Sơn giai
đoạn 2013-2017.......................................................................................56

Bảng 4.6.

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 .........57

Bảng 4.7.

Kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 ............60

Bảng 4.8.

Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 ..............62

Bảng 4.9.

Kết quả thế chấp QSDĐ tại huyện Bắc Sơn giai đoạn 2013-2017 ............64

Bảng 4.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình về khả năng tiếp cận thơng tin

thủ tục hành chính khi thực hiện QSDĐ...................................................69
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình về nội dung hồ sơ khi thực hiện
QSDĐ .....................................................................................................71
Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình về thuế, phí, lệ phí khi thực
hiện QSDĐ ..............................................................................................75
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình về thái độ của cán bộ và thời
gian hoàn tất khi thực hiện QSDĐ ...........................................................76

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính huyện Bắc Sơn ............................................................38

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2017 .........................................49

Hình 4.3.

Cơ cấu việc thực hiện quyền của người sử dụng giai đoạn 2013-2017 .....54

Hình 4.4.

Cơ cấu các quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2017 .................................54

Hình 4.5.

Cơ cấu quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2013-2017 .....................59

Hình 4.6.

Cơ cấu quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013-2017 ................................61

Hình 4.7.

Cơ cấu quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013-2017 ..................................63

Hình 4.8.

Cơ cấu quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2013-2017 ................................65

Hình 4.9.

Mối quan hệ giữa ngành nghề và việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất ..................................................................................................67

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Dương Thần Lập
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn để từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra số
liệu sơ cấp; phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh,
đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bắc
Sơn; tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bắc Sơn; kết quả thực hiện
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn; đánh giá việc thực hiện một
số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn; đưa ra thuận lợi, khó khăn,
tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng
đất ở huyện Bắc Sơn.
Bắc Sơn là huyện miền núi của tỉnh Lạng Sơn, thuộc cánh cung Bắc
Sơn của vùng Đông Bắc Việt Nam, là một huyện thuần nông, nông nghiệp chiếm tỷ
trọng cao trong cơ cấu kinh tế của huyện, là huyện vùng cao, lợi thế về vị trí và điều
kiện thuận lợi để phát triển nông - lâm nghiệp và du lịch, thương mại. Trong giai đoạn
2013-2017 công tác quản lý đất đai đã được trú trọng và đạt được những kết quả nhất
định, công tác quản lý đất đai đã được huyện tập trung chỉ đạo cụ thể như công tác
QHSDĐ, công tác cấp GCN, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai.
Kết quả nghiên cứu việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn
2013-2017 tại huyện Bắc Sơn tập trung chủ yếu vào quyền chuyển nhượng, quyền tặng
cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất nhiều nhất tập trung chủ yếu vào vào năm 2015 và năm 2017 tại các
đơn vị hành chính như thị trấn Bắc Sơn, xã Hữu Vĩnh, xã Vũ Lễ, xã Hưng Vũ; đối với
các xã nằm ở vùng sâu so với địa bàn huyện như xã Tân Tri và xã Nhất Tiến thì số hồ

ix

download by :


sơ thực hiện quyền chiếm số lượng ít nhất.
Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn huyện số trường hợp thực hiện quyền nhưng
không đến làm thủ tục khai báo tại cơ quan nhà nước cịn chiếm số lượng lớn; trình tự,
thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay cịn rườm rà, khó hiểu, tỷ lệ số
trường hợp phải bổ sung hồ sơ còn nhiều; mức độ hiểu biết của người dân về các quy
định của pháp luật đất đai còn rất hạn chế giữa các xã, thị trấn trong huyện.
Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện đảm bảo theo đúng quy định, đồng thời hồn thiện cơ chế chính
sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi
thực hiện các quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như: Giải pháp
về nâng cao khả năng tiếp cận thông tin khi thực hiện quyền sử dụng đất; tăng cường và
đa dạng hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật; cụ thể và chi tiết đối với yêu cầu tài
liệu hồ sơ và nâng cao năng lực đối với cán bộ tiếp nhận hồ sơ.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Duong Than Lap

Thesis title: Evaluation the implementation of land user rights in Bac Son district, Lang
Son province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To assess the implementation of the land user rights in Bac Son district, Lang
Son province, from which to propose some solutions to improve the efficiency in the
implementation of the land user rights in local.
Materials and Methods
Methods of investigation and collection of secondary data and documents;
primary data survey method; methods of data processing, aggregation and analysis;
comparison and evaluation method.
Main findings and conclusions
The study has assessed the natural and socio-economic conditions of Bac Son
district; the management and use of land in Bac Son district; the results of
implementation the land user rights in Bac Son district; evaluated the implementation of
some land user rights in Bac Son district; give advantages, difficulties, persistence and
causes; Propose solutions to implement well the land user rights in Bac Son district.
Bac Son is a mountainous district of Lang Son province, belonging to Bac Son
bow-shaped mountain of North-east of Vietnam. It is an agricultural district, agriculture
occupies a high proportion of the economic structure of the district. It is of high altitude
area, with the favorable location and conditions for agro-forestry, tourism, and trade
development. In the period 2013-2017, the land management has been focused and
achieved certain results. The land management has been directed specifically by the
district such as land use planning, land use right certificate issue, land law education
and widespread.
The results of research on the implementation of land user rights in the period

2013-2017 in Bac Son district focused on the right of transfer, the right to donate, the
right to inheritance and the right to mortgage land use rights. The implementation of the
land users rights focus mainly on 2015 and 2017 in the administrative units such as Bac
Son town, Huu Vinh commune, Vu Le commune, Hung Vu commune; For communes

xi

download by :


located in remote areas such as Tan Tri and Nhat Tien, the number of records exercising
the right occupied the least quantity.
However, nowadays, the number of cases in which the rights are exercised
without declaration at state agencies still accounts for a large number; The process of
exercising the rights of land users is cumbersome and difficult to understand; the cases
need to add documents were many, the level of understanding of the land legislation
was still very limited among communes and towns in the district.
In the coming time, to promote the implementation of the land user rights in the
district to ensure compliance with regulations and perfect mechanisms and policies for
people to fulfill their responsibilities and obligations for the State, when implementing land
use rights, a number of solutions should be implemented in the same way as: Solutions to
improve access to information when exercising land use rights; Strengthening and
diversifying forms of law propagation and dissemination; Specific and detailed
requirements for documenting and enhancing the capacity of the dossier recipient.

xii

download by :

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội,
quốc phịng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta
vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54)
đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật
sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai
2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu
tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hồ nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại
hội Đảng lần thứ IX và các lần gần đây đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường QSDĐ. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Bắc Sơn là huyện miền núi của tỉnh Lạng Sơn, thuộc cánh cung Bắc
Sơn của vùng Đông Bắc Việt Nam. Huyện Bắc Sơn có ranh giới phía Bắc giáp

huyện Bình Gia, phía Đơng giáp huyện Văn Quan, phía Nam giáp huyện Hữu
Lũng, đều là các huyện của tỉnh Lạng Sơn. Riêng phía Tây, huyện Bắc Sơn giáp
huyện Võ Nhai của tỉnh Thái Nguyên, cách trung tâm tỉnh lỵ 80km, là một huyện

1

download by :


thuần nông, nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế của huyện. Là
huyện vùng cao, lợi thế về vị trí và điều kiện thuận lợi để phát triển nông - lâm
nghiệp và du lịch, thương mại. Trong những năm gần đây, huyện Bắc Sơn có
nhiều thay đổi về kinh tế, về cơ sở hạ tầng dẫn đến giá đất trên thị trường tăng
cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện
quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê
lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ
quan nhà nước trên địa bàn huyện Bắc Sơn chưa phản ánh đúng thực trạng thực
hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế
về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người dân và cơ quan quản lý nhà
nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện
quyền của người sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết
những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này
nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn thực hiện đầy đủ, hợp pháp quyền
của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi khơng gian hành chính huyện Bắc Sơn, tỉnh
Lạng Sơn, bao gồm 20 đơn vị hành chính cấp xã.
- Phạm vi thời gian
+ Đề tài nghiên cứu đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là
hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bắc Sơn diễn ra từ 01/01/2013 đến 31/12/2017.
+ Việc điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất thực hiện từ tháng
6/2017 đến tháng 12/2017.

2

download by :


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài góp phần làm rõ việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong
giai đoạn 2013-2017 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bắc Sơn có sự khác
biệt về không gian và thời gian. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình thực
hiện 4 quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất;
những thuận lợi, khó khăn tồn tại trong việc thực hiện 4 quyền trên.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Bổ sung cơ sở cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện miền núi.
- Tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cao học.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Nắm bắt, phát hiện, giải quyết những khó khăn vướng mắc trong việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của lồi người ln gắn liền với đất đai.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy
của cải vật chất của xã hội. Đất đai bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt
trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất mà
còn bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất
và trong lịng đất khơng do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước
mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây
rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một
nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Với khái niệm này đất đai bao gồm tất cả các thuộc

tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng
và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo định nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu; giáng đất,
địa hình; thổ nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên; cỏ dại trên đồng ruộng;
động vật tự nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có
giới hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có
khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một

4

download by :


cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng
mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai
với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thơng trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,
cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ở nước ta, với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử
dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị
trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao
dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất;
thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động
giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc
giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá
thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất),
cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần
cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ

5

download by :


trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ
cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá
thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp. Thị trường đất đai là một yếu tố
quan trọng của thị trường bất động sản và có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả
hệ thống thị trường.

2.1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời
sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản
phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước
đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai
đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong
hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó
là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền
sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở
hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai
bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các cơng trình văn hóa, tín
ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ,
Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý
đất đai. Dạng hình thức đương sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại
duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước
hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế
giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân
chủ Nhân dân Triều Tiên. Tại một số quốc gia đơi khi hình thức sở hữu đơn
chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên
hiệp Anh thì đất đai thuộc nữ hồng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ
thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm
(Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).

6

download by :


Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Luật Đất đai 2003 được ban hành quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu
đất đai tại Điều 5, quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 6, Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về
đất đai tại Điều 7.
Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Điều 4; Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai - Điều 13.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho

việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ
đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho
tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục

7

download by :


đích. Như vậy, QSDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Việc định
đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất
và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
* Sở hữu toàn dân về đất đai
Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là
người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền
định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp
lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất;
quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai
thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất
đai… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân
về đất đai là sở hữu chung của tồn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành
quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu toàn dân
về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế
độ sở hữu tồn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó
nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải
quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn
dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý

8

download by :


bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ
lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến

Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà khơng đạt đến quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của tồn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của

9

download by :

nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ
đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên
nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể
chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai
cịn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013)
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
a. Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc
hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử
dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI
của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời
kỳ đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này
có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất
chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có quyền chuyển QSDĐ
đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng
sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được

10

download by :


QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thơng
qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN,
1995). Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây
dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988

và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể
Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định
theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt
hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với
tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức
tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa
đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư

11

download by :


hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua
như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngồi tại Việt Nam,
thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương
trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm
2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày
29/06/2001 Quốc hội khố X, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung

một số điều của Luật Đất đai.
Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
ni trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng như được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngồi.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho
thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, để tháo gỡ những vướng mắc
trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, thể chế
hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ
mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ
ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê; không quy định các điều kiện

12

download by :