(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nam sách, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ VĂN TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày
tháng
năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Văn Trường

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy và cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tạo mọi điều kiện và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt là sự giúp
đỡ hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã
tận tình giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách, các phịng: Tài
ngun và Mơi trường, Thống kê huyện, Tài chính - Kế hoạch; Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Nam Sách, một số phòng ban khác thuộc UBND huyện, Ủy ban nhân
dân Thị trấn Nam Sách, UBND xã Quốc Tuấn và cán bộ địa chính thị trấn, xã nơi điều tra
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, cung cấp cho tôi đầy đủ các thơng tin, số liệu, tư liệu trong
q trình nghiên cứu luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình
và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong q trình học tập, nghiên cứu để
hồn thành Luận văn./.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2017

Tác giả luận văn

Vũ Văn Trường

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan .......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii
Mục lục ................................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt ............................................................................................................ v
Danh mục bảng ..................................................................................................................... vi
Danh mục hình ..................................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..............................................................................................................viii
Thesis abstract........................................................................................................................ x
Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu

2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài

2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài

2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 4
2.1.1.

Quyền sở hữu

4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất

6

2.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

9

2.2.1.

Các nước phát triển

9

2.2.2.

Một số nước trong khu vực

13

2.2.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

17

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam

18

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển qsdđ ở việt nam

18

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện qsdđ ở việt nam

22

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam

28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu

29

3.2.

Thời gian nghiên cứu

29

iii

download by :


3.3.

Đối tượng nghiên cứu

29

3.4.

Nội dung nghiên cứu

29

3.4.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện nam sách,
tỉnh hải dương.

29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện nam sách, tỉnh hải dương.

29

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các qsdđ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện nam sách giai đoạn 2010 - 2014.

3.4.4.

29

Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các qsdđ ở theo quy định
của pháp luật trên địa bàn huyện nam sách, tỉnh hải dương

29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu

29

3.5.1.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

29

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

30

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu

30

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 31
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên

31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội

36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

39

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai

40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện nam sách tỉnh hải dương

43

4.2.3.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện nam sách

44

4.3.1.

Tình hình cơ bản tại 2 khu vực nghiên cứu

46

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất

47

4.4.1.

Giải pháp về chính sách

69

4.4.2.

Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật

70

4.4.3.

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai

70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................... 71
5.1.

Kết luận

71

5.2.

Kiến nghị

72

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................... 73
Phụ lục ............................................................................................................................... 75

iv

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

CN-XD

Cơng nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014

36

Bảng 4.2.

Tình hình dân số và lao động của huyện Nam Sách

39

Bảng 4.3.

Tình hình sử dụng đất đai của huyện Nam Sách năm 2014

43

Bảng 4.4.

Tình hình cấp Giấy chứng nhận đất ở của huyện đến năm 2014

45

Bảng 4.5.

Một số chỉ tiêu chính thuộc 2 khu vực nghiên cứu

46

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 2 khu
vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014

48

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

48

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ

53

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 2 khu vực

nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

55
56

Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 2 khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

58
59

Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 2
khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014

61

Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

62

Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước

64

vi

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Nam Sách

32

Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014

37

Hình 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Nam Sách

44

vii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Văn Trường
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị huyện Nam
Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và
hiệu quả trên địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê;
phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Nam Sách nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm của tỉnh
(thành phố Hải Dương) khoảng 6 km và thành phố Hải Phịng 41 km theo quốc lộ 5ª.
Huyện có tổng diện tích đất tự nhiên là 10.907,78 km2, dân số 115.156 người và mật độ
dân số 10.557 người/km2.
2. Kết quả điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân tại huyện Nam Sách trong giai đoạn
2010 - 2014 cho thấy các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất ở được thực hiện nhiều nhất. Trong đó, có 27 trường hợp thực hiện quyền chuyển
nhượng QSDĐ (Thị trấn Nam Sách là trung tâm đầu não của huyện Nam Sách có tỷ lệ thực
hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 18 trường hợp, chiếm 66,7%; đối với xã
Quốc Tuấn là 1 xã thuần nông việc chuyển nhượng QSD đất ít xảy ra với 9 trường hợp,
chiếm 33,3%.); có 23 trường hợp đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh
doanh (thị trấn Nam Sách có 17 trường hợp, chiếm 73,91% và xã Quốc Tuấn có 6 trường
hợp, chiếm 26,09%); có 31 trường hợp thừa kế QSDĐ; có 20 trường hợp tặng cho QSDĐ,
chiếm 76,92%.
3. Kết quả đánh gía của người dân về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại

viii

download by :

huyện Nam Sách cho thấy: có 14,0% số hộ đánh giá thủ tục thực hiện các QSDĐ đơn giản,
41,0% cho là bình thường, 35,0% cho là phức tạ và 10,0% thấy rất phức tạp; có 12,0% số
hộ đánh giá thời gian thực hiện thủ tục hành chính là nhanh chóng, 9,0% trả lời là bình
thường, 71,0% trả lời là mất thời gian dài và 8,0% trả lời là thời gian rất dài; có13,0% số
hộ đánh giá các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ trả lời là dễ hiểu, 37,0% đánh giá
có thể hiểu được; 43,0% đánh giá khó hiểu và 7,0% đánh giá rất khó hiểu; có 9,0% số hộ
đánh giá mức phí, lệ phí cao, 18,0% đánh giá là vừa phải, 20,0% đánh giá thấp và 3,0% trả
lời là quá thấp...
4. Để tăng cường và nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
thì cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp sau: giải pháp về chính sách; nhóm giải pháp
tun truyền phổ biến pháp luật; giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực
cán bộ quản lý đất đai.

ix

download by :


THESIS ABSTRACT
Full name of author: Vu Van Truong
Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Nam Sach district, Hai
Duong Province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose

- Assessing of the rights of the land users in Nam Sach district, Hai Duong Province
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency of the
implementation of the rights of land users in Nam Sach district, Hai Duong Province.
Study Methodology
Research Methods
To implement the contents of the topic, we use the following methods: method of point
selection, method of investigation and collection of secondary data; method of primary
data survey method; method of statistic and process of data.
The main results and conclusions:
1. Nam Sach district is located in the northeast of Hai Duong province, about 6 km
from the center of the province (Hai Duong city) and 41 km from Hai Phong city along
National Highway 5. The district has a total natural land area of 10,907.78 km2, a
population of 115,156 people and a population density of 10,557 people /km2.
2. The results of the survey of 100 households and individuals in Nam Sach District
during the period 2010 - 2014 showed that the rights to transfer, donate, inherit and
mortgage of land use rights were most often exercised. Of which, 27 cases of land use right
transfer (Nam Sach township is the headquarter of Nam Sach district with the highest rate
of land use right transfer with 18 cases, accounting for 66.7%, Quoc Tuan commune is a
purely agricultural commune with low transfers, only 9 cases, accounting for 33.3%.);
there have been 23 cases of renting and leasing land for housing, production and business
(Nam Sach town has 17 cases, accounting for 73.91% and Quoc Tuan commune has 6
cases, accounting for 26.09%); there are 31 cases of inheritance of land use right; there are
20 cases of donation for land use right, accounting for 76.92%.
3. The results of the evaluation of people on the implementation of the rights of land
users in Nam Sach district showed that: 14.0% of households assessed the procedures was
simple, 41.0% assessed it was normal, 35.0% assessed it was complex, and 10.0% assessed

x

download by :

it was very complex; 12.0% of the households assessed that the time for carrying out
administrative procedures was fast, 9.0% answered it as normal, 71.0% answered that it
was time consuming and 8.0% very long time; 13.0% of households assessed that the guide
documents were easy to understand, 37.0% could understand; 43.0% are difficult to
understand and 7.0% are difficult to understand; 9.0% assessed the fees was high, 18.0 was
moderate, 20.0% was low, and 3.0% was too low.
4. In order to enhance and improve the efficiency of the exercise of the rights of land
users, the following solutions should be implemented: groups of solutions to propagate and
disseminate the law; policy solution; solution on improving the apparatus and

strengthening the capacity of land managers.

xi

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá không tái tạo của mỗi quốc gia trên thế
giới. Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội và quốc phòng an ninh.
Hệ thống quản lý và sử dụng đất đai của mỗi quốc gia trên thế giới là khác
nhau. Ở Việt Nam trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức
sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1980
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm
1992, tại Điều 18 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài (Hiến Pháp Việt Nam, 1995). Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Đến Hiến
pháp năm 2013, tại Điều 54 có quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và đặc biệt là Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã từng bước cụ thể hoá quy định của Hiến pháp
năm 2013.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngồi
tầm kiểm sốt của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất
thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn
chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường
bất động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển bất
động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát
triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ
thị trường QSDĐ, do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội

1

download by :


nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày
càng tăng. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử

dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ; nhằm tiếp tục phát triển thị
trường bất động sản của Việt Nam trong những năm tới.
Huyện Nam Sách là huyện nằm về phía Đơng tiếp giáp thành phố Hải
Dương với tổng diện tích tự nhiên 13.280,04 ha có vị trí địa lý, điều kiện giao
thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Trong những
năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử
dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử
dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc thực hiện đăng ký
các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập. Do vậy thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nam Sách, tỉnh Hải Dương” là thực sự cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương trong giai
ddoanj 20110-2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này trong
thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Bổ sung và làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai.

2

download by :


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp
địa phương có những giải pháp quản lý cơng tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo
chuyên ngành Quản lý đất đai.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005):

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong

4

download by :


mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan

xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam
cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các
hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ
được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến
pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn
nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc Hội, Luật đất đai 2013).

5

download by :


Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình
thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những
trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước
và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng
đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi.
Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật
để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng
đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSD đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục
đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy
định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện,
còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền

6

download by :


tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là
tồn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân
(tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến
pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói
cách khác là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền
dân sự đặc biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Tại Điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” (Luật Đất đai, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà

lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
được quy định tại Điều 167, Luật đất đai 2013 bao gồm: “Quyền chuyển đổi;

7

download by :


chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013). Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ
thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết
thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp
tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước
sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi

thường” (Luật Đất đai, 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử
dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn
diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song
đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải
toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

8

download by :


- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.

9

download by :


2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao

của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối
với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi

10

download by :


đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ

khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu
giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).

11

download by :

2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.1.3. Cộng hòa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi.

Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu

12

download by :


có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú
Cường, 2012).
2.2.2. Một số nước trong khu vực
2.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho th,...) đều phải đăng
ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được
Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.

13

download by :