Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện kinh môn, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THỊ NHÀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KINH MÔN,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 23 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Nhàn

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý
đào tạo sau đại học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Phương Nam đã trực tiếp
hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Kinh Mơn, Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Kinh Môn, Chi cục
Thống kê huyện Kinh Môn, Ủy ban nhân dân và cơng chức địa chính của các xã, thị
trấn trong huyện đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình, các bạn
học viên cùng lớp, và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 23 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Nhàn

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii

Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn .......................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất ................... 3

2.1.1.

Quyền sở hữu về đất đai .................................................................................. 3

2.1.2.

Quyền sử dụng đất .......................................................................................... 7

2.1.3.

Người sử dụng đất........................................................................................... 8

2.1.4.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ....................................................... 9

2.1.5.

Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ........................... 12

2.1.6.

Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất ..........12

2.2.

Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới........................ 15

2.2.1.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển ........................... 15

2.2.2.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang
Đức ............................................................................................................... 17

2.2.3.

Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc ......................... 17

2.3.

Thực tiễn thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh
Hải Dương .................................................................................................... 19

2.3.1.

Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ............... 19

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Hải Dương ..... 28

iii


2.3.3.

Nhận xét chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
Việt Nam và tỉnh Hải Dương ........................................................................ 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kinh Môn, tỉnh
Hải Dương .................................................................................................... 31

3.4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương......... 31

3.4.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Kinh Môn,
tỉnh

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Kinh
Môn, tỉnh

3.4.5.

Hải Dương ................................................................................... 31
Hải Dương .............................................................................. 32

Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
huyện

Kinh Môn .................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 32

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................. 34

3.5.4.

Phương pháp so sánh .................................................................................... 34

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 35
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kinh Môn ............... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên......................................................................................... 35

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 36

4.1.3.

Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................. 38

4.1.4.

Dân số, lao động, việc làm ............................................................................ 40

4.1.5.

Về văn hoá - xã hội, an ninh quốc phòng ....................................................... 40

4.1.6.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Kinh Môn ....... 41

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Kinh Môn ................................... 42

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai huyện Kinh Môn ................................................. 42

iv


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kinh Môn .................................................. 48

4.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Kinh Mơn ............ 50

4.3.1.

Trình tự giải quyết thủ tục hành chính ........................................................... 76

4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .................................... 50

4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 52

4.3.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................................... 54

4.3.5.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................................... 56

4.4.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Kinh
Môn .............................................................................................................. 58

4.4.1.

Đánh giá của người sử dụng đất .................................................................... 58

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức ................................................... 62

4.4.3.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện
Kinh Mơn ..................................................................................................... 66

4.5.

Giải pháp hồn thiện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
huyện

Kinh Môn ...................................................................................... 68

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 71
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 71

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 72

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 73
Phụ lục ..................................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐ

Hộ gia đình

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TC

Thế chấp

TK

Thừa kế

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thông tư

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số lượng phiếu phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của
người sử dụng đất ở tại huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương ............................... 33
Bảng 3.2. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến thực hiện quyền của
người sử dụng đất ........................................................................................................... 33
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Kinh Môn ............................................ 49
Bảng 4.2. Tổng hợp việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Kinh
Môn ..................................................................................................................................... 50
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Kinh Môn giai đoạn 2015-2017 ................................................................................. 51
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Kinh Môn giai đoạn 2015-2017 ............................................................ 53
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kinh Môn giai đoạn 2015-2017..................................................................... 55
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Kinh Môn giai đoạn 2015-2017 ................................................................................. 57

Bảng 4.7. Đánh giá của cơng dân về trình tự TTHC, cơ sở vật chất ................................... 58
Bảng 4.8. Đánh giá về thời hạn trả kết quả và tính chuyên nghiệp của bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả ................................................................................................. 58
Bảng 4.9. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và mức độ hiểu biết pháp luật đất đai............ 61
Bảng 4.10. Đánh giá về cơ sở vật chất, nhân lực và áp lực của việc giải quyết
TTHC trong lĩnh vực đất đai ....................................................................................... 63
Bảng 4.11. Đánh giá về mức độ hiểu biết pháp luật, tranh chấp đất đai, xử lý các
vi phạm trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất............................... 65
Bảng 4.12. Đánh giá về mức độ phối hợp, tồn tại bất cập trong xét duyệt hồ sơ .............. 66

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Kinh Mơn, tỉnh Hải Dương .................................. 35
Hình 4.2. Trình tự, thủ tục thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ............................. 76

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ Thị Nhàn
Tên Luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện thuận lợi, nhanh chóng và đúng quy
định về quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương.
Phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Kinh
Môn; Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Kinh Môn; Đặc điểm thực hiện quyền
sử dụng đất ở tại huyện Kinh Môn; Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại
huyện Kinh Môn; Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện
Kinh Môn.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu
thập số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu; Phương pháp đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
Trong giai đoạn 2015-2017, huyện Kinh Mơn đã hồn thành cơng tác giải quyết
thủ tục hành chính cho 16.567 trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Trong đó có 11.770 trường hợp làm thủ tục thế chấp, 2.428 trường hợp làm thủ tục
chuyển nhượng, 1.833 trường hợp là làm thủ tục tặng cho, 536 trường hợp còn lại là làm
thủ tục thừa kế. Trong giai đoạn 2015 – 2017, tại các địa phương có điều kiện phát triển
kinh tế, đơ thị hóa nhanh thì số lượng các trường hợp giao dịch về đất đai diễn ra sôi
động hơn, các xã thuần nơng lượng giao dịch ít hơn. Kết quả nghiên cứu cho thấy, về cơ
bản các trường hợp thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đã được thực hiện theo
quy định với 152/172 phiếu điều tra có hồ sơ giải quyết TTHC đúng hạn đạt 88,37%;
đánh giá của người sử dụng đất liên quan đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính ở mức trung khá, có 150/172 hộ được phỏng vấn cảm thấy hài
lòng với bộ phận tiếp nhận và trả kết quả đạt 87,21%. Đội ngũ viên chức, công chức
thực hiện việc giải quyết TTHC liên quan đến quyền của người sử dụng đất cơ bản đáp

ix

ứng yêu cầu của công việc (88,57% ý kiến đánh giá của viên chức, công chức). Bên
cạnh những ưu điểm vẫn còn những tồn tại và hạn chế như việc quản lý các trường hợp
thực hiện quyền của người sử dụng đất chưa tồn diện, đội ngũ cơng chức địa chính một
số xã đã có tuổi, hạn chế về khả năng tiếp cận cơng nghệ mới gây khó khăn trong việc
giải quyết thủ tục hành chính. Điều kiện cơ sở vật chất chưa đáp ứng được yêu cầu công
việc, như văn phịng đăng ký diện tích phịng nhỏ, chưa có chỗ tiếp dân, máy tính trang
bị đã lâu năm, lạc hậu cần nâng cấp.
Thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương
trong giai đoạn 2015-2017 đã đạt được những kết quả nhất định, song vẫn còn một số
hạn chế cần được khắc phục thông qua việc tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất
đai và quyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả giải quyết TTHC; cân bằng điều kiện kinh tế - xã hội giữa các xã;
đầu tư cho con người và cơ sở vật chất; tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ,
nâng cao tinh thần trách nhiệm của công chức, viên chức thực hiện nhiệm vụ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Thi Nhan
Thesis title: Evaluation of the Implementation of Land Use Rights in Kinh Mon district,
Hai Duong province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Survey and evaluate the implementation of the rights of land users in Kinh

Mon district, Hai Duong province
- Proposing some solutions to facilitate, promptly and correctly implement the
regulations on land users' rights in Kinh Mon district, Hai Duong province.
Materials and Methods
Research Contents: Overview of the natural and socio-economic conditions
of Kinh Mon district; Situation of land management and use in Kinh Mon district;
Characteristics of exercising the right to use residential land in Kinh Mon district;
Evaluating the implementation of the right to use residential land in Kinh Mon district;
Solutions to improve the implementation of the right to use residential land in Kinh
Mon district.
Research Methods: Methods of collecting secondary data; Methods of collecting
primary data; method of data analysis processing and comparison; Evaluation methods.
Main findings and conclusions
In the period 2015-2017, Kinh Mon district completed the work of handling
administrative procedures for 16,567 cases of exercising the rights of land users. There
were 11,770 cases of mortgage procedures, 2,428 cases of transfer procedures, 1,833
cases of donation, and 536 cases of inheritance procedures. In the period 2015 - 2017,
the number of land transaction cases is much higher in localities with fast economic
growth and urbanization. The results showed that basically the cases of mortgage,
transfer, donation, inheritance were made according to the regulations with 152/172
questionnaires with timely settlement of administrative procedures at 88.37 %;
evaluation of land users related to the department of receiving and returning the results
of handling administrative procedures was medium, with 150/172 interviewed
households satisfied with the receiving and returning department, reached 87.21%. The
contingent of cadres and civil servants dealing with the settlement of administrative
procedures related to the rights of land users basically meets the requirements of the job

xi

(88.57% of the opinions of officials and civil servants). Apart from the advantages,
there are still shortcomings and limitations such as the management of the cases of
exercising the rights of land users are not comprehensive, cadres and civil servants of
some communes are old, limited ability to access to new technology causes difficulties
in solving administrative procedures. Infrastructure conditions have not met the
requirements of work, such as the office registration area of small rooms, no place to
receive people, computer equipment for years, backward upgrade.
Implementing the rights of residential land users in Kinh Mon district, Hai
Duong province in the period 2015-2017 has achieved certain results, but there are still
some limitations that need to be addressed through propagation and dissemination.
Conducting land law and land user rights; To raise the efficiency of the operation of the
request-receiving and result-answering section; To balance socio-economic conditions
between communes; investment for human and material; To increase the payroll,
professional training and professionalism, raise the sense of responsibility of public
servants and public employees in performing their tasks.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt động của
đời sống kinh tế - xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Q
trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố hiện đại hố cùng với sự tăng nhanh của dân số và
sự phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai. Đặc biệt trong giai
đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai hết sức nóng bỏng, ngày càng phức tạp và nhạy
cảm. Do đó, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng, đảm
bảo quyền lợi của người sử dụng đất và ổn định kinh tế, xã hội.
Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan

trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân, cụ thể, đã quy định cụ thể
quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, thế chấp, chuyển nhượng, cho
thuê….Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất tại các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập (Phạm Phương Nam và
cs., 2017). Nhiều trường hợp, người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau như ngại phải làm
thủ tục hành chính, sợ mất thời gian, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Bên cạnh đó, do
ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của nhiều đối tượng sử dụng đất còn hạn chế,
việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn
chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây
nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Kinh Môn là một huyện bán sơn địa được bao bọc bởi các con sông của
tỉnh Hải Dương. Trong những năm gần đây, tăng trưởng kinh tế đang có những
bước tiến mạnh mẽ, phù hợp với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Nhưng điều này cũng tác động khơng nhỏ đến thực hiện quyền của người
sử đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện. Thực hiện quyền của

1


người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kinh Môn đã đạt được những kết quả nhất
định làm tăng các khoản thu tài chính từ đất đai, góp phần để đất đai được sử
dụng hiệu quả hơn. Mặc dù vậy, thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn
những khó khăn, bất cập, tác động khơng tốt đến việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương” là cần thiết
nhằm đánh giá một cách toàn diện về những tồn tại và nguyên nhân khi thực hiện

quyền của người sử dụng đất làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương;
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện thuận lợi, nhanh chóng và
đúng quy định về quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kinh Môn,
tỉnh Hải Dương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp
của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương trong giai
đoạn 2015-2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA
THỰC TIỄN
- Xác định những nguyên nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương;
- Bổ sung cơ sở khoa học để thực hiện có hiệu quả các thủ tục hành chính,
nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành
chính về cơng tác thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu

Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng phải
là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản. Việc chiếm hữu của chủ
sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu
chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp
được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao
QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa
kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của
pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền
định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).

3

2.1.1.2. Các hình thức sở hữu
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước – sở hữu toàn
dân; sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể - sở hữu riêng; sở hữu
của tổ chức, sở hữu tập thể, sở hữu chung – sở hữu chung (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2015).
Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy
định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luất Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.
Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp
pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định đã thể hiện rõ bản
chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực trong đó có quyền sở hữu
đất đai thuộc về nhân dân, phù lợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay
(Nguyễn Cúc, 2014).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy

hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai
2003, Luật đất đai 2013) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ
thể hố các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 2003, 2013)
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường

4


để phát triển bền vững.
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu
đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho
đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nước và QSDĐ
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên
tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi

ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho
tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục
đích. Như vậy, QSD đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức

5


nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Quyền sở hữu được quy định tại Điều 158 của Bộ Luật Dân sự 2015:
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản”.Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng phải

là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản. Việc chiếm hữu của chủ
sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu
chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp pháp của người
khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường
hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao
QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa
kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của
pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền
định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật
(Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân và sở hữu tồn dân.
Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất

6


đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông,
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh
nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,
khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh… (Quốc hội nước Cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992).
- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập
thể ổn định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất,
kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của
mình. Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản
xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản
thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, 2005).
- Sở hữu tồn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luất Đất đai 2013 tiếp tục
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao
cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được
pháp luật quy định đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì
dân, mọi quyền lực trong đó có quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù
lợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể
trong Luật Đất đai, tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng
tài sản được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái
niệm QSDĐ. Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc
tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH của đất

7


nước. Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn
các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử
dụng đất.
Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
không bị hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền hoặc công nhận
quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện
tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013). Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời
hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013:
“Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người sử dụng đất hoặc bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Như vậy, Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể phân
chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và
đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi
vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “Quyền
sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước
và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
2.1.3. Người sử dụng đất

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ chức
trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức
khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá nhân trong nước;
cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn,

8


làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ); cơ sở tơn giáo (chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng
của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo); tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao (cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ);
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư).
Theo Chương XI Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng. Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất. Điều 167 quy định
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ. Điều 168 quy định thời điểm thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh các
quyền Luật cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170
như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử

dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các
quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm
thấy vật trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi
hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia
hạn sử dụng.
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, quyền chung của người sử dụng đất
bao gồm: được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

9


đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng
trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước
bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại,
tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Quyền riêng của người sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Cụ thể như sau:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa
phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc
chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Phạm Phương Nam và
Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép…
Trong trường hợp này, người nhận QSDĐ phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ
bị xem là hành vi vi phạm pháp luật (Đỗ Văn Đại, 2012).
- Cho thuê QSDĐ là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau theo đó

10


bên cho thuê QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê
và sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định. Cho thuê
QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một
dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời

gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ
nhưng khơng trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ và những
người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng khơng muốn hoặc khơng có đủ
điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho người
thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 733 Bộ
luật dân sự 2005). Theo Bộ luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành thì thừa kế là
một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế. Thừa kế là một dạng
đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và
chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn
nhân hoặc nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ.
Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
(Lê Quang Thành, 2012).
- Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể
khác mà khơng cần có sự đền bù về mặt vất chất. Thực chất tặng cho QSDĐ là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển
nhượng này có giá trị thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự thống
nhất giữa các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người
nhận tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm
1993. Sau đó, Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm
tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những
cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng
của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng
thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp
BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để

11


chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát
triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào
sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Theo Điều 97 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai cũng quy định về quyền
được quyền được cấp GCN QSDĐ; theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013,
quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 195, Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất
đai bao gồm:
- Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế
thi hành quyết định thu hồi đất;
- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
tại cơ quan hành chính;
- Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất
2.1.6.1. Yếu tố pháp lý

Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng
đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như:
Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm
2003, Luật Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ. Luật Đất đai năm 2013 là
đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về

12